关于印发温州市瓯海区雪山路景山脚北侧地块改建工程房屋拆迁补偿安置实施细则的通知 （温瓯政发〔2007〕50号）
发布时间：来源：区旧城指挥部
关于印发温州市瓯海区雪山路景山脚北侧地块改建工程房屋拆迁补偿安置实施细则的通知 & 　　各镇人民政府、街道办事处，区政府直属各单位，市派驻瓯海各工作单位：　　《温州市瓯海区雪山路景山脚北侧地块改建工程房屋拆迁补偿安置实施细则》已经9月24日区长办公室会议研究同意，现印发给你们，请严格组织实施。　　二○○七年九月三十日温州市瓯海区雪山路景山脚北侧地块改建工程房屋拆迁补偿安置实施细则　　为了认真做好温州市瓯海区雪山路景山脚北侧地块改建工程建设范围内的房屋拆迁补偿安置工作，确保道路和安置工程建设顺利实施，充分维护被拆迁人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和《温州市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府2007第95号令）等有关规定，结合雪山路景山脚北侧地块改建工程的实际，特制订本细则。　　一、房屋拆迁补偿安置的原则性规定　　1、拆迁补偿、安置可以实行货币补偿（货币安置），也可以实行产权调换（实物安置）。被拆迁人（指被拆迁房屋的合法所有人，下同）有权选择具体补偿形式。　　2、拆除产权属于学校、医院、敬老院、福利院、幼儿园、影剧院、居委会（村委会）等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。　　3、拆迁非公益事业房屋的附属物，不实行产权调换，经房地产评估机构评估后，拆迁人按评估价给予货币补偿。拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物一律不予以补偿。　　4、货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。　　5、被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。评估采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的，可以采用其他评估办法，并在评估报告中说明原因。　　6、拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。　　拆除未超过批准期限的临时建筑，根据重置价格、已使用年限等因素经评估后给予适当补偿，但不予安置。　　7、拆迁房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的(包括非成套住宅)，房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人按照房改政策购房后，拆迁人应当对其按被拆迁人予以补偿、安置。　　房屋承租人未按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。　　经被拆迁人同意，房屋承租人也可选择货币补偿，拆迁人按被拆迁房屋货币补偿金额的80%支付给房屋承租人，20%支付给被拆迁人。　　8、拆迁落实房屋政策换约续租发还产权的住宅用房，拆迁人应当按照本办法规定对被拆迁人予以补偿、安置；对房屋承租人由拆迁人按处理决定书上记载的建筑面积，按其房屋市场评估价70%给予补偿。　　拆迁落实私房政策待发产权房屋，被拆迁人和房屋承租人对原房建造价格未达成协议的，拆迁人按其房屋市场评估50%给予被拆迁人补偿，按其房屋市场评估价50%给予房屋承租人补偿。　　被拆迁人、房屋承租人不选择货币补偿的，由拆迁人给予安置。　　拆迁人应根据落实私房政策换约续租发还产权（包括待发产权）的住宅用房的面积和临时安置补助费的标准分别向被拆迁人和房屋承租人发放临时安置补助费。　　9、拆迁房管部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换；代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置方式。　　选择产权调换的，安置用房仍由房管部门代管；选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。　　10、拆迁房管部门公有出租非住宅用房，被拆迁人选择产权调换的，由被拆迁人安置承租人，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。　　房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人可以将临时安置补助费支付给房屋承租人，但房屋承租人应当向被拆迁人交纳原房屋租赁合同约定的租金。　　11、拆迁安置地点应当根据城市规划要求和安置房源确定。拆迁住宅用房，可以异地安置。拆迁营业、办公用房，被拆迁地段用于同类营业、办公用房建设的，应当优先安置被拆迁人。被拆迁地段安置房源不足或者不用于同类营业、办公用房建设的，可以异地安置。　　优先安置被拆迁人是指，营业、办公用房的被拆迁人在原拆迁地段有优先安置的权利，但必须按照市场评估价格结算产权调换的差价。如果被拆迁地段安置房源不足或者不同于同类营业、办公用房建设的，除拆迁当事人自愿或双方协商一致外，异地安置的营业、办公用房的区位价格不得低于被拆迁营业、办公用房的区位价格。　　12、被拆迁房屋的用途以产权证登记的用途为准。认定房屋用途以规划、国土资源部门提供的合法有效文件作为依据。　　房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入拆迁范围前，持有关文件向房管、国土资源部门申请变更登记。　　13、日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管、国土资源部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。　　日《中华人民共和国城市规划法》施行后改为营业房延续使用的，被拆迁人持有合法有效营业执照，并持有原产权性质为市店或临时营业用房规划许可证的，根据房屋所有人的申请，由房管、国土资源部门变更登记。　　改变房屋用途，按照规定应当交纳土地收益金的，房屋所有权人应当在变更登记前向国土资源部门依法补交土地收益金。　　14、拆迁工业用房的具体补偿安置办法应根据温政发〔2006〕77号文件的相关规定执行。选择货币补偿的，被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定；选择产权调换的，被拆迁建筑物的重置价按照市场价格结合成新率予以补偿，被拆迁用地和安置用地根据基准地价等因素结算差价。　　15、被迁人在规定的搬迁时间内提前腾空房屋并签订拆迁协议的，由拆迁人给予奖励。　　合法住宅用房提前腾空奖励期限为20天，奖励最高额度为60元/m2，最低为20元/m2，即每提前1天增加2元。　　合法商业用房提前腾空奖励为3000元/户。　　16、被拆迁人依法享有使用权的国有土地，其面积超过被拆迁房屋按标准容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《浙江省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》第二十九条规定予以补偿。　　标准容积率：住宅用房1.3，商业用房1.5，工业用房0.5，其它用房0.5。　　具体补偿标准根据市国土资源部门的相关文件规定执行。　　17、拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气等基本生活条件。　　18、拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。　　二、货币补偿有关规定　　1、被拆迁人选择货币补偿且在规定期限内购买住宅的，可以享受有关税收优惠政策，具体按照国家、省、市税务部门有关规定执行。　　2、实行货币补偿的，拆迁人在搬迁腾空并拆除后10日内一次性支付被拆迁房屋货币补偿金额。　　3、被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人在其搬迁后，按规定一次性支付被拆迁人4个月临时安置补助费。　　4、被拆迁地块用于同类商品房建设且被拆迁人选择货币补偿的，享有以同等条件有限购买的权利。　　三、产权调换有关规定　　1、拆迁人与被拆迁人按照市场评估价结算被拆迁房屋和安置用房的差价。被拆迁房屋和安置用房的价格，由同一家房地产评估机构选择同一评估地点，采用相同的方法、标准评估确定。　　2、选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆房屋原建筑面积的安置用房。　　拆迁人提供给被拆迁人安置用房的套内建筑面积应不小于原被拆迁房屋的套内建筑面积，以保障被拆迁人居住条件。　　3、安置用房众用分摊面积的结算：　　（1）原拆除房屋产权证上已注明众用分摊面积的，安置用房的众用分摊面积与其相同面积部分按差价计算；超过部分按新安置用房市场评估价格的50%计算。　　（2）原拆除房屋没有众用分摊面积的，新安置用房的众用分摊面积按新安置用房市场评估价格的50%计算。　　（3）因增购安置用房而增加的众用分摊面积，按其自身类型的增购价格计算。　　4、被拆迁人属于非农业户口低收入家庭，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于40平方米（在同一城市规划区内有其他住宅房屋的，合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于40平方米的成套住宅作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。　　前款所称低收入家庭是指：　　（1）已经民政部门核准依法获得最低生活保障救助的家庭。　　（2）已经市、区总工会批准获得特困救助的家庭。　　（3）市、区人民政府规定的其他经济困难家庭。　　被拆迁住宅房屋每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证和房屋所有权证或者其他合法房产凭证为依据确定。　　5、安置用房认购实行“早腾空先认购”的原则。　　拆迁人对在拆迁公告的搬迁期限前搬迁腾空房屋的被拆迁人发给“并列第一”的搬迁腾空顺序号。对在拆迁公告的搬迁腾空房屋的被拆迁人按照实际搬迁腾空先后时间发给搬迁腾空顺序号。搬迁腾空顺序号须经公证机关验收确认。　　安置用房认购时，先由持有“并列第一”搬迁腾空顺序号的被拆迁人抽签产生顺序号并认购安置用房，然后由在拆迁公告的搬迁期限后搬迁腾空房屋的被拆迁人按实际搬迁腾空顺序号在剩余的安置房源中认购。　　6、被拆迁人在签订产权调换协议书后，被拆迁房屋补偿金额作为安置房第一期购房款，认购定位时被拆迁人应预缴到安置用房总购房款的90%，安置房交钥匙时结清余款。　　7、住宅用房的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起24个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。其中，将拆迁地块上建设的高层房屋作为产权调换用房的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起36个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。　　8、被拆迁人或者承租人自行解决周转用房的，拆迁人从其搬迁之月起到被安置后的4个月内支付其临时安置补助费。拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费。　　9、选择产权调换的被拆迁人，应当与其他业主享有同等权利，履行同等义务，按时足额交纳物业服务费用。　　四、评估比准价和临时安置补助费、搬家补助费标准的有关规定　　1、采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。　　评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。　　该地块坐落于瓯海区景山街道，结合层次、建筑面积、建筑年份、建筑结构等因素，该地块房屋的2007年市场交易平均价格为6342元/平方米。被拆迁人选择货币安置的，可以进行现值评估。　　被拆迁房屋属于非成套住宅的，应当根据前款规定选取普通成套住宅作为可比实例。　　2、临时安置补助费标准：　　其中住宅房屋的被拆迁人或者承租人每户每月临时安置补助费不得低于600元。房屋类型住宅用房商业用房办公用房工业、仓库用房临时安置补助费标准（元/月·平方米）10301212　　3、拆迁住宅用房的，由拆迁人支付被拆迁人或者承租人搬家补助费。搬家补助费按以下标准发放：住宅用房建筑面积100平方米以下100平方米以上200平方米以下200平方米及以上搬家补助费标准600元700元800元　　4、被拆迁人或者承租人搬迁时，所在单位凭房屋拆迁管理部门的证明，给予被拆迁人或者承租人3天假期，不影响其工资和评奖。　　5、拆迁工业用房中可移动的设备，其搬迁费、拆装费，由拆迁人按搬运价格和设备拆卸、安装价格予以补偿；拆迁不可移动设备而报废或造成设备无法恢复使用的，拆迁人应按重置价结合成新经评估机构评估后给予一次性补偿。　　五、拆迁纠纷有关规定　　1、拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。　　2、拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容，在搬迁期限内经协商达不成协议的，拆迁当事人可以向市、区房屋拆迁管理部门申请裁决。　　3、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市、区房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。　　4、被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市、区房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。　　（1）有产权纠纷的；　　（2）产权人下落不明的；　　（3）暂时无法确定产权人的。　　房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。　　六、优惠措施有关规定　　被拆迁人在规定的搬迁期限（并列第一截止日）前签订拆迁补偿安置协议腾空房屋并交付拆迁人验收合格的，可享受以下优惠措施：　　1、被拆迁人可就新、旧拆迁政策的选择适用，向拆迁人提出书面申请并须得到拆迁人的同意，签订补偿安置协议的内容只能依据所选择的政策。　　2、被拆迁人选择货币补偿安置方式的，被拆迁房屋的货币补偿价格可根据市场评估价格再增加10%的奖励予以补偿。　　3、因安置用房套型设计原因而增加的安置用房面积价格可适当优惠，具体由房屋拆迁管理部门会同物价等有关部门在认购定位时确定。但在房源许可的情况下，被拆迁人要求增购面积的，安置用房中除原拆面积外均应按照市场评估价格结算。　　4、被拆迁人属拆迁范围内常住农业户口住房困难家庭的，其被拆迁合法房屋属原始取得，结构未到三层的，可向拆迁人提出申请增购。在房源许可且拆迁人同意给予增购的条件下，原房屋除建筑面积加上增购的建筑面积最多不得超过原房屋占地建筑面积的三倍。增购价格按住宅安置用房市场评估价格的50%计算，增购面积部分不计算临时安置补助费。　　七、本拆迁细则未详之处，按照国务院、省、市有关规定执行。&主题词：城乡建设&&景山脚北侧&&拆迁&&实施细则&&通知　　抄送：区委各工作部门，区人大、政协办公室，区人武部、法院、检察院，各人民团体。　　温州市瓯海区人民政府办公室&&&& &&日印发
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龙湾首例房屋司法强拆实施
来源：温州网
房屋司法拆除中
　　温州网▪&政务讯(记者 金晶 叶娇慧)分类打包，贴上标签和封条，专人进行登记、摄像；公证人员进行现场公证；搬家公司工作人员将物件逐一搬到车上运送至临时过渡周转房内&&这是8月15日上午，发生在龙湾区永中街道东林村两处房屋司法强拆过程中的场景。实施房屋强制拆迁，自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布以来，在龙湾区尚属首例。
在公证人员的全程公证下，现场工作人员对强制拆迁户的物品进行整理打包
　　历年来，征地拆迁中的&钉子户&问题屡见不鲜，往往成为了推进城镇建设过程中的&死结&。如何有效解决各地不时出现的&钉子户&冲突，一直备受社会关注。
　　2008年10月，龙湾区启动永中街道东林村旧村改造，自拆迁工作开展以来，绝大部分村民积极配合拆迁工作，主动签订拆迁协议。但还是碰到了&钉子户&问题，截至目前，全村774户村民，仅有林某某和娄某某两户人家仍拒不接受拆迁政策，一直不肯签约。
　　据永中街道办事处黄建斌主任介绍，东林村旧村改造项目是龙湾区首个整村改造试点村，是拓宽龙湾区城市发展空间，加快中心城区建设的重要举措。
　　由于拒不搬迁的房屋坐落在东林村三期回迁安置房工程建设用地内，致使东林村三期安置房迟迟不能按期动工建设，五百多户村民无法回迁安置，引发大多数群众强烈不满，要求政府加快拆迁进度及安置房建设，让周转在外的村民早日住上新的安置房。
　　为此，龙湾区政府高度重视，经过多次协商谈话，却仍旧无法达成协议。2013年温州市房产管理局作出裁决，限期林某某户、娄某某户在收到裁决书之日起20日内完成搬迁，在对方未在裁决规定期限履行腾房义务，也未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼的情况下，温州市房产管理局申请龙湾区人民法院对林某某户、娄某某户房屋实施强制搬迁。
　　经审查后，林某某户、娄某某户房屋分别被裁定准予实施强制执行，并由区政府组织实施。
　　8月15日上午，在公证人员的全程公证下，龙湾区人民政府依法对永中街道东林村旧村改造项目范围内最后2处被拆迁房屋组织实施司法强制搬迁，确保东林村三期回迁安置房工程顺利建设。
　　随着&哗啦&一声，杂草丛生的工程地上，两幢傲然凌立的老房子轰然倒下，龙湾区首例房屋司法强拆总算告一段落，经过筹划与建设，这里又将矗立起一片新的城市风景。
[编辑: 金晶]
(本文来源：温州网)
关键词：司法 房屋 龙湾 拆迁
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戴建海与温州房地产联合开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第531号
上诉人（原审原告）戴建海。
委托代理人张云龙。
被上诉人（原审被告）温州房地产联合开发有限公司。
法定代表人吴权书。
委托代理人阮建锋。
上诉人戴建海因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省人民法院（2008）温鹿民初字第4670号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原判认定，原告戴建海原有坐落于温州市鹿城区木杓巷18号（建筑面积为43平方米）的房屋一套，2003年因信河街改建工程项目建设需要，该房屋被列入拆迁范围。日，原告与被告温州房地产联合开发有限公司签订《调换协议》与《补充协议》各1份，约定：原告于日前搬迁腾空该房屋；被告在日前将安置用房交付给原告；安置房的购房款分三期支付，拆迁房屋补偿金额188795元作为第一期购房预交款，如有增购面积的，增购部分另预交购房款的30%，第二期购房款在安置用房认购前按差价款的50%缴纳，第三期在安置房交付前付清成套房的购房款；安置用房面积超过被拆迁房屋的，以建筑面积每平方米4680元购买；双方在合同中还特别约定&按安置当年市场价增购建筑面积50平方米，按每平方米1500元预收&。协议签订后，原告于日向被告交纳了第一期购房预付款267407元。日，原、被告双方又签订1份《增购协议》，约定：一、被告同意原告增购建筑面积50平方米（套内建筑面积41.67平方米），与原告原拆迁房屋建筑面积41.35平方米合并安置，合计套内建筑面积83.02平方米（结算时按认购后的实际建筑面积计算）。二、原告必须按被告确定的时间参加认购，不参加认购或认购不定位的，原告同意被告作如下处理：1、不再享受增购面积；2、按原拆迁面积另行等待安置；3、参照本次方案所提供的原拆面积同一档次拆迁户新房通知交付之日起，不再向原告支付过渡费。原告已经认购定位，但不及时办理相关手续的，到通知交付新房时原告同意作如下处理：1、被告不再向原告支付过渡费；2、原告按应缴购房款每天万分之五向被告计付违约金。三、新房增购价格在认购定位后一个月内，由评估单位按市场商品价评估确定。四、原告必须在签订本协议之日起5天内，按每平方米10000元预交增购面积第一期购房款，计人民币500000元；逾期未缴纳房款的，作自动放弃处理，本增购协议作废；第二期购房款在新房交付时，按市场评估价格结清；逾期缴纳的，原告按应缴购房款每天万分之五向被告计付违约金。协议签订后，原告于同年11月1日缴纳了新房增购面积预收款425000元。同月29日，在被告组织下，原告参加了信河街南段住宅安置房（一期）认购定位活动，经认购确定信河街南段6地块8幢505室（套内总建筑面积预测为118.15平方米），并依法对上述认购定位情况予以公证。日，原告致函给被告，以原、被告双方于日签订的《增购协议》内容显失公平为由要求解除合同，因被告不同意解除，双方遂起纠纷。原告为此向法院提起诉讼。
另查明，根据温州市发展和改革委员会于日下发的温发改函（2008）44号《关于解放南路等地块安置房增购价格的函》，信河街地块安置房增购价格（中间层的中准价）为每平方米17800元。该文件执行的有效期为日至日止。
原判认为，原、被告双方对日签订《调换协议》和《补充协议》以及房屋拆迁、安置等事实均无异议，双方主要的争执焦点在于：一、原、被告于日签订的《增购协议》内容是否显失公平？二、被告是否有以胁迫等手段迫使原告与之订立合同？
对于焦点一，原告主张根据《补充协议》的约定，被告应于日前向原告交付安置房，并按安置当年（即2004年）的市场价来计算增购部分房款，现被告不但逾期四年未交付安置房，而且还将四年间上涨的房价损失转嫁到原告身上，即要求原告按2008年市场价来结算增购部分房款，据此签订的《增购协议》明显有失公平，依法应予撤销。被告则认为，安置房实际交付的时间是2008年，因此按2008年的市场价来计算房款是符合合同约定的，《增购协议》合法有效，不应撤销。本院认为，判断本案《增购协议》约定的增购价是否公平合理，其关键在于对《补充协议》所约定的&安置当年市场价&如何理解的问题。原、被告双方在《补充协议》中约定对增购面积&按安置当年市场价&计算，同时还注明&按每平方米1500元预收&。从该文字内容看，显然双方在2003年签订协议时因无法确定房屋安置时的具体价格，所以才会约定先按每平方米1500元预收，而并非如原告所述&按2004年市场价每平方米5000元预交30%，即1500元／㎡&50㎡=75000元&。也就是说，原告已经支付的第一期房款中有关增购部分的房款只是按双方约定的每平方米1500元进行预收，事实上双方并未对&安置当年市场价&确定具体的金额，属于合同法规定的&约定不明&。《中华人民共和国合同法》第六十一条明确规定：&合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定&，本案原、被告双方依法是可以对增购价进行补充协商的。本案原告主张《增购协议》是被告提供的格式合同，其中有关增购价的约定属格式条款，依法应作不利于提供格式条款一方（即被告）的解释，故增购价应以《补充协议》约定的交房时期的市场价为准。原审法院认为，根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当按照通常理解予以解释；只有在通常理解仍不能解释，格式条款有两种以上解释的，才作出不利于提供格式条款一方的解释。本案原、被告双方在日签订《调换协议》，约定安置房交付时间为日前。同日，双方又签订了《补充协议》，约定以安置当年市场价增购建筑面积50平方米。显然，前者&安置房交付&指的是对原告原拆迁面积给予安置的内容，而后者&安置当年&却是指应被拆迁人（即原告）的申请、由拆迁人在房源许可的情况下同意其增购并最终予以安排的内容，后者实际上属政策规定以外双方协商的事项，这与被告应安置原告的原住户拆迁面积并不等同，因此两处&安置&的概念并不具有同一性。虽然双方在协议中并未说明&安置当年&为新房认购定位的时间，但在历年的旧城拆迁安置实践工作中，增购面积的计价均是以安置房认购定位时经物价部门核准的增购价格计算，可以这样讲，增购面积以安置房认购定位时经物价部门核准的增购价格计算已成为旧城拆迁安置工作中的习惯作法，且该习惯作法也符合政府相关部门的政策性规定。因此，不论从合同内容本身还是根据旧城拆迁安置实践工作的习惯，上述格式条款均不能作出不利于提供格式条款一方的理解，即&按安置当年市场价&应指安置房认购定位时的市场价。虽然双方没有按约定&在认购定位后一个月内由评估单位按市场商品价评估确定&新房的增购价格，而被告提供的由温州市发展和改革委员会审定的有关信河街地块安置房增购价格也不属于双方合同约定的内容，但该审定价在一定程度上可以反映出安置当年同一地段商品房的价格水平。据此，原审法院认为《增购协议》约定按每平方米10000元预收增购房款，并没有明显高出同时期、同地段安置房的市场价格范围，故该增购价格条款应属合理范围，《增购协议》内容并未显失公平。况且，根据《增购协议》的约定，原告只是按&每平方米10000元&预交增购面积的房款，这与双方先前在《补充协议》中的约定相似，属于预收性质，这既不能作为最终认定增购价格的依据，也不是原、被告双方最后结算房款的依据，本案安置房增购价按约应由评估单位根据市场价格情况作出价格评估。原告还诉称被告将其逾期交房的房价损失转嫁到原告身上，由于原告已就被告逾期交房的违约责任问题向有关仲裁部门申请仲裁，故对该部分依法不予审理。
对于焦点二，原告诉称被告利用其优势地位、以&取消享受增购面积&等为要胁，强迫其与之签订《增购协议》。《合同法》第五十四条规定，&因重大误解、显失公平和以欺诈或胁迫手续或乘人之危&所签订的合同依法可予撤销。本案《增购协议》中有关认购定位事项以及预交增购面积房款的约定并未违反我国有关强制性法律法规的规定，而且原告提供的证据并不能证明双方在签订协议时有存在上述法定可撤销的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，&当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果&，故原告依法应对其&举证不能&承担不利后果，即原审法院对原告主张的事实不予采信。
综上，原告与被告签订的《调换协议》、《补充协议》和《增购协议》，均系双方当事人的真实意思表示，其主体合格、内容合法，均属有效合同，应受法律保护。双方当事人应依约全面、准确地享有权利和履行义务。原告的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第五十四条、第六十条、第六十一条的规定，判决：驳回原告戴建海的诉讼请求。本案案件受理费人民币8800元，减半收取4400元，由原告戴建海负担。
宣判后，戴建海不服，提起上诉称：本案较为复杂，应以普通程序审理为妥。原判认定双方2003年签订协议是对价格约定不明，不符实际。《补充协议》第三条第1项结合第六条，则增购部分另预交购房款的30%，即30%为1500元／㎡，100%就是5000元／㎡。上诉人提供的《增购协议》及收条的内容，足以证明被上诉人温州房地产联合开发有限公司利用自己的优势以&取消享受增购面积&、&等待今后另行安置&相要挟，胁迫上诉人签订协议，上诉人有权请求人民法院撤销。温州市发展和改革委员会发改函（2008）44号文件，系政府定价或政府指导价，不是市场价，且该文件有效期仅在日至日，而《增购协议》认购定位时间为日，因此该文件与本案没有关联性，不能适用于本案。上诉人要求增购50平方米面积，经批准一并安置，整体不可分割。原判认定增购面积已安置房认购定位时经物价部门核准的增购价格计算已成为旧城拆迁安置工作中习惯做法，也符合政府相关部门的政策规定，于理不合，于法相悖。温州市旧城改建指挥部是被上诉人公司的控股大股东，违反国务院第305号令的规定。本案由于被上诉人的原因迟延四年多时间未交房，却要上诉人承担这四年的房价上涨，显示公平。请求撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人温州房地产联合开发有限公司辩称：一审法院采取简易程序审理本案，符合民诉法的规定。在签订补充协议时，由于无法确定增购部分的房屋安置当年市场价格，故双方约定另行结算。双方签订的补充协议虽为格式文本，但该协议第六条系非格式条款，故应按非格式条款予以理解。对于是否构成胁迫，一审已作认定，被上诉人不再重复。增购协议约定的价格确定方式及履行属于履行协议的范畴，不属于上诉人戴建海主张的协议显失公平的范畴，不属本案审理范畴。赠购协议是对补充协议中关于赠购部分的房屋价格如何确定作了约定。赠购协议中对于处理的约定，是对违约行为所承担的违约责任的确定，是有必要的。因为安置房的安置行为，不仅涉及上诉人的权益，更涉及社会公共利益，不能因个人的行为而影响整个安置工作的进行。对于是否签订赠购协议，被上诉人已给予上诉人充分的选择权。该协议没有显失公平，上诉人认为该协议显失公平缺乏依据。发改委文件是否适用，是关于赠购协议履行的问题，不属于本案显失公平要求撤销协议的理由，不属本案审理范畴。原判对于被上诉人的交房时间已作了认定，上诉人对于逾期交房的违约责任已向仲裁委申请仲裁，不属本案审理范畴。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，合同是两个以上的当事人之间变动民事权利义务的双方或多方民事法律行为，合同当事人的法律地位平等，当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。订立合同存在欺诈、胁迫、乘人之危以及显失公平、重大误解的情形的，当事人可依法请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案戴建海的诉讼请求系撤销《市场价增购住宅面积协议书》，因此应着重审查是否存在其主张的受胁迫和显失公平的可撤销情形。
民事法律行为的胁迫，是指因他人的威胁或者强迫，陷于恐惧而作出的不真实意思表示。分析《市场价增购住宅面积协议书》中的记载，并不具有对戴建海威胁或者强迫的内容，戴建海也未能举证证明在订立该协议过程中其陷于恐惧而作出不真实意思的事实，因此，其主张受胁迫不能成立。
审查戴建海的另一个主张，即《市场价增购住宅面积协议书》是否显失公平。显失公平行为，是指民事行为效果明显违背公平原则的行为，即根据该行为已经实施或者约定实施的财产上的给付，明显背离公平原则。本案是否显失公平的焦点在于该协议书约定的增购价是否合理。考察该协议书的内容，首先，该协议书约定&新房增购价格在认购定位后一个月内，由评估单位按市场商品价评估确定&，可见增购价格尚未最终在协议书中确定，亦即&约定实施的财产上的给付&尚未确定，缺乏评价是否显失公平的基础。其次，考察&已经实施的财产上的给付&，即该协议书约定的预交增购面积第一期购房款为每平方米10000元，是否&明显背离公平原则&。其一，日签订的该协议书约定的预收增购价每平方米10000元，与温州市发展和改革委员会发改函（2008）44号文件认定的同地段日至日安置房增购价格（中间层的中准价）执行每平方米17800元对比，时间相隔九个月左右，每平方米房价增幅近八千元，结合案件实际以及日常生活经验判断，该预收增购价每平方米10000元应未明显高出同时期、同地段安置房的市场价格范围，属合理范围，不违背公平原则；其二，预交的价款高于或低于&按市场商品价评估确定&的&新房增购价格&，按通常逻辑分析，应存在进行调整的可能，同样缺乏评价是否显失公平的基础。因此，戴建海主张《市场价增购住宅面积协议书》显失公平，亦不能成立。
对于案件是否适用普通程序审理，当事人可以向人民法院提出申请，但得由人民法院根据案情决定，本案原审法院适用简易程序审理并无不当。
综上，本案不存在戴建海主张的可撤销情形，原判认定事实清楚，审判程序适当，适用法律正确，上诉人戴建海的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人戴建海负担。
本判决为终审判决。
审判长　?& 刘宏杰
审判员　??马永利
审判员　??杨宗波
二〇〇九年六月十日
书记员　叶　　　川
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