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以下关于房地产特征说法中,正确的表述有()。A．房地产价格实质上是房地产权益的价格,在估价中可以
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以下关于房地产特征说法中,正确的表述有( )。A．房地产价格实质上是房地产权益的价格,在估价中可以忽略房地产实体完好状况的影响B．房地产价格既有使用代价的价格,也有交换代价的租金C．房地产价格与租金的关系,就像资本的本金与利息的关系D．房地产价格是在长期考虑下形成的E．房地产价格随交易的需要通常是个别形成的此题为多项选择题。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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请问房产权益的问题?
我先生婚前有一套已付全款的房子，贷款基本上是我们婚后供完的，房产证上是我的名字。现在我婆婆要求我们写明我先生婚前全款房和现在在供的我名下的房子是属于她的，房产证上只有我先生的名字，也只有她的名字，另外还有一套付了五成首期的房子，我婆婆又出了首付给我们买了一套房。婚后，现在是用租金在供楼，我知道房屋产权是已登记为准律师您好
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出门在外也不愁关于房地产市场中弱势群体合法权益保护问题之探析--《商场现代化》2008年30期
关于房地产市场中弱势群体合法权益保护问题之探析
【摘要】：目前,在房地产市场中,购房者与房地产开发商相比,明显处于弱势群体地位,其合法权益屡遭侵犯,由于开发商自律行为较差,规范房地产市场方面的法律又不完善,市场机制也不健全,如何维护购房者的合法权益成为当务之急。本文认为根据当前情况,要更好地保护购房者的合法利益,使房地产市场健康发展,最有效的办法就是购房者提高自身防范意识,迫使开发商依法售楼。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F293.3【正文快照】：
随着房地产市场的深入发展,商品房预售正在逐年大幅增长,个人成为购房主体,根据《商品房销售管理办法》规定,现房是指已竣工验收合格的房屋,买卖现房的行为称为现售。期房也称待建房屋、楼花,是指正在建设中的房屋,即尚未建成而正在建设中的房屋,买卖期房的行为称为预售。目前
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京公网安备74号关于荣盛广东房地产公司不诚实经营严重侵害消费者权益的投诉
尊敬的徐省长、省住房和城乡建设厅领导：
本人现就荣盛广东房地产开发有限公司在经营麻章区瑞云北路56号南亚郦都房地产项目中，不诚实经营，严重损害消费者权益之事投诉如下：
（该投诉事件已于日向湛江市消费者协会投诉过，因未有进展，现进一步投诉。）
1、未达收楼条件，欺诈业主收楼。
本人郑志忠（手机：**）、吕志伟（手机：**），于日，分别购置荣盛广东房地产开发有限公司位于湛江市开发麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区一期6-7号楼60*房、一期4-5号楼70*房，合同编号分别为&湛房商NO.2011081**&、&湛房商NO.2011081**&。按照购房合同规定，该商住房的&交付期限&为&日前&。
荣盛广东房地产公司在未取得《竣工验收备案表》，不具备有效收楼条件下，多次采取寄送《入住通知书》、打电话、发短信等方式，欺诈、骗取购房业主收楼。有时，业主到后竟发现，入楼道路、水、电、煤气都一概没有，都不知怎能入住！该房地产公司盲顾国家房地产开发规定，采用&骗倒一个是一个&之伎俩，与江湖骗子无异，情形恶劣！
2、延期交楼，不按合同规定赔偿。
按照国家规定，《竣工验收备案表》作为房屋交付使用时必须具备的前提条件，若开发商未能取得或不能向业主出示，即意味着开发商未能交付符合合同约定交付使用条件的商品房，就等同于开发商违约，业主有权拒绝收房。 开发商交房时无法提供《竣工验收备案表》，购房者应拒绝收房，并有权按照合同约定要求开发商承担违约责任。
日&日，荣盛广东房地产公司多次催促业主收楼，但不能有效提供《竣工验收备案表》。
日, 该房地产公司物业管理处才向本人（郑志忠、吕志伟）出示南亚郦都商住小区一期的《竣工验收备案表》复印件，显示该小区于&日&办理《竣工验收备案表》。（拨打湛江市房管局麻章区投诉电话2732917，也证实该小区的《竣工验收备案表》于2013年1月底才发给该房地产公司。）
按照购房合同，应按&规定的最后交付期限的第二天起之实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金&。即至少应支付日&日，共计延期373天交付的违约金，而非荣盛广东房地产公司强令业主接受的5个月的违约金。
3、蛮不讲理，强将赔偿抵物管费。
按照国家规定，在商品交易中，买卖双方拥有平等的民事权利。我们南亚郦都商住小区一期的业主，购买荣盛广东房地产公司时，是真金白银地现款交给地产公司；延期交付房屋时，该房地产公司也应将延期交楼违约金如数、现款的付给我们业主。
但是，荣盛广东房地产公司却蛮不讲理、霸道经营，强令业主同意只收取&5个月的违约金&，并&同意&将违约金数额抵扣 &物业管理费&，实乃于理不通、于法不容！
在此，我们强烈要求湛江市消费者协会，认真查处荣盛广东房地产开发公司不实经营、严重损害消费者的情况，有效地保障广大消费者的合法、正当的权利！切实履行消费者权利保护职责，防止广大弱势、善良的消费者不断被不法奸商所欺诈、欺凌和打压，有效地维护社会的公平和正义！
投诉人：郑志忠（手机：**）
吕志伟（手机：**）
二一三年四月三日
拿不出《竣工验收备案表》？拒绝收房！
日&&&& 成都商报电子版
（原网址见）
几天前，房地产从业人员姜女士打进本报记者电话，称其在城南购买的写字楼康普雷斯在通知业主收房时未能出示《规划验收合格证》和《竣工验收备案表》，姜女士向开发商一苏姓负责人询问此证时，对方也坦言目前该项目暂未拿到此证，但已进入申报流程。于是，姜女士拒绝收房，并质疑开发商此举涉嫌延期交房，已经违反了合同约定。成都商报记者就此事向开发商相关人士咨询时，对方对此事未予置评。
到底什么是《竣工验收备案表》？开发商不能出示《竣工验收备案表》业主就可以拒绝收房吗？按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项，这个楼盘就不能交付入住。《竣工验收备案表》作为房屋交付使用时必须具备的前提条件，若开发商未能取得或不能向业主出示，即意味着开发商未能交付符合合同约定交付使用条件的商品房，就等同于开发商违约，业主有权拒绝收房。
（成都商报记者 余鸽）
无《竣工验收备案表》应拒收房
合肥资讯中心&& 时间：
（原网址见）
近日，汉口的张女士向记者咨询，开发商马上要交房了，但听说楼盘的《竣工验收备案表》还没有办理，这种情况下能否收房?房产部门相关人士提醒张女士，这种情况不要收房。
据介绍，《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要到武汉市开发办备案。备案时需要提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的验收文件，购房人可由此知道开发商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。&
另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，&交钥匙&就算房屋正式交付使用。如果领取钥匙以后发现没有备案表，或者验房发现问题，就很难再要求开发商承担违约责任。&
另外，验房师宋金强介绍，建设部2004年发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中规定：&各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证 。&因此，竣工验收备案表关系重大。&
购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章，才能领钥匙收房。如果开发商交房时无法提供《竣工验收备案表》，购房者应拒绝收房，并有权按照合同约定要求开发商承担违约责任。
如果不能提供《竣工验收备案表》,业主可以拒绝收房的法律依据
（原网址见）
房产专业律师就《竣工验收备案表》回答业主提问
一、《商品房买卖合同》没有约定开发商必须提供《竣工验收备案表》怎么办？
业主：我们的买卖合同中交付条件中选择条款是 &竣工验收标准&，还有业主的合同被开发商写做&规划验收合格&，都没有约定必须通过竣工验收备案表。这样情况下交楼因为开发商无法提供《竣工验收备案表》算不算违约。
张旭锋律师：《城市房地产管理法》第二十六条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《商品房销售管理办法》第三十条规定：&房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。&商品房交付时需要符合法定和约定的交付条件。 &将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人&包含两层含义：开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房，所谓&符合交付条件&，既要符合法定的交付使用条件，又要满足《商品房买卖合同》及其附件、补充协议约定的交付使用条件。当然，开发商还有义务按期向购房人交付商品房。
开发商无法提供《竣工验收备案表》是没有达到法定的交付使用条件的具体表现，仍然属于不&符合交付条件&，开发商仍然应该承担合同责任。
二、开发商必须提供《竣工验收备案表》有没有明确的法律依据？
业主：我们也都听说开发商依法应当提供《竣工验收备案表》，但是到底是按照什么法律的规定，业主有权要求开发商这么做？到底有没有明确的法律依据？
张旭锋律师：这个问题的回答是肯定的，主要有以下法律依据：
《城市房地产管理法》第二十六条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《合同法》第二百七十九条：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
《建设工程质量管理条例》第五十八条：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；
（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；
（二）验收不合格，擅自交付使用的；
（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条：备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
根据上述法律法规和行政规章的规定可以看出：
1、作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，这是法律的强制性规定，开发商一旦违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是非法行为，都要对业主承担法律责任。（合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。）
2、开发商在交楼时应该证明自己准备交付的楼盘已经经验收合格才可以交付使用。当然，商品房经竣工验收合格的文件既可以是建设单位 (开发商)、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》，也可以是《建设工程竣工验收备案表》。《建设工程竣工验收备案表》是政府建设行政主管部门出具，其公信力更强。
3、开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该《建设工程竣工验收备案表》。
《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定了建设工程竣工验收制度，建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》则是建设工程竣工验收备案制度的细化。一旦完成竣工验收（楼盘如果竣工验收合格），根据这一规定开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设部门备案，如果报送的文件齐全，开发商自然很快就会取得《建筑工程竣工备案表》。因此来说，楼盘是否验收合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工备案表》。综合上述意见，正是由于我国实行建筑工程竣工备案制度，所以，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该《建设工程竣工验收备案表》，而不是其他。
三、有了竣工验收备案表，就该无条件收房？
业主：还有个问题，开发商一旦提供《竣工验收备案表》，是不是就说明一切问题都解决了，业主就必须收楼了？
张旭锋律师：也不尽然。《竣工验收备案表》是证明房屋建筑符合法定交付使用条件的文件，但有了《竣工验收备案表》，并不意味着业主就必须无条件收楼了，不是说即使发现房屋存在质量问题也必须收楼。
根据相关法律规定，建设工程质量依法由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位负责，国家对建设工程质量实行监督备案制度。可见，房屋建筑工程的质量责任主体是建设、施工、勘察、设计等单位，而不是国家。房屋竣工验收获得备案，仅仅说明相关责任主体认定房屋质量合格的检验程序符合国家相关验收规范，但并不等于房屋质量就必然没有任何问题。
所以，即使在房屋竣工验收合格后，如业主在收楼时发现质量问题，仍然可以和开发商按照购房合同的相关约定进行处理。开发商所交房屋如存在直接影响购房人对房屋合理使用的质量问题的，业主有权拒绝收房。对于轻微的质量问题，可由双方按合同约定的瑕疵交付进行处理，并由开发商承担相应的违约责任。&
广东威戈律师事务所张旭锋
补充：在合同中约定：&该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格&还可以要求开发商出具《竣工验收备案表》吗？
回答 ：你们完全可以凭此条件要求开发商出具《竣工验收备案表》的。理由如下：
1、《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定了：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。这是法律法规，如果合同违反这些规定就属于无效的约定。
2、上述法律法规中的&经验收合格&该做什么样的理解？
日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的对如何理解&该商品房经验收合格&的请示（穗国房字〔号），颁布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）。该文件指出：&经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的&该商品房经验收合格&，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。&
根据上述意见，你们在合同中约定：&该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格&为交楼条件，这样的交楼条件显然是低于《城市房地产管理法》等法律法规规定的交楼条件的，属于违反法律法规规定的情况，因此这样的约定当属无效约定。
3、根据上述规定，广东的开发商在交楼的时候同样应该提供《竣工验收备案表》，业主有权要求查看，否则可以通过诉讼手段救济。依据就是你们在合同中约定：&该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格&是违法的，应该无效，交楼标准应该按照国家的（广东省的）标准，&商品房验收合格&，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
开发商在交楼的时候应该出具《竣工验收备案表》，开发商无法出具的，应该作为不符合交楼条件承担违约责任。
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你好，各位律师，我想问一下，我的个人房产是在婚前购买的，并采用的是按揭方式，同时产权证也是在婚前拿到的，都是在我个人的名下，首付款是父母付的，装修款也是我这边出的，现按揭已付了1年多，我想问下各位律师，我这种情况有没有必要做婚前财产公正，如果出现离婚等问题，这些财产划分要怎样解决（虽然不想到离婚的地步，但是毕竟做好提前的最坏打算），目前本人还没结婚。顺便问下，婚前财产公证是不是要夫妻双方都要到场，本人觉得做这个这个公证不知道怎么跟老婆开口，怕影...
老人名下有一房产，想公正后立遗嘱在百年后将房产过户给孙子，请问在老人去世后如何办理此过户手续。 奶奶已经过世，子女有5人，遗嘱效力是否用考虑其他子女和奶奶的那份财产。房屋是否算两位老人的共同财产。
你好 请问 在夫妻关系正常期间 一方独自买了套房产 娘家人出的首付 还贷了款 让我还月供 请问这房子有我的份不 ？另有一处 为婚前自己所购 如果现在要卖掉的话 属于共同财产不？ 婚后 女方所买的房屋 女方家付的首付款写女方一个人名 让我还月供
我们已经协议好准备去办理离婚手续，离婚协议里也明确房产各一半，这都没什么争议。只是我们共同的房产没有房产证，我们是在09年通过我的嫂子在农村买的地皮，当时考虑到我嫂子是该村村民，所以以她的名义修建的，在村上都是挂她的名字，当地村民都没有房产证。我现在想咨询的是，排除我嫂子的因素外，离婚后他会有机可趁而使我的权益受到损害吗，另外我们的这处房子我们都商量好等待合适机会再处理，没处理之前都属于共有财产，等出售或者争购，我们各分得一半，这样在协议里明确...
我们已经协议好准备去办理离婚手续，离婚协议里也明确房产各一半，这都没什么争议。只是我们共同的房产没有房产证，我们是在09年通过我的嫂子在农村买的地皮，当时考虑到我嫂子是该村村民，所以以她的名义修建的，在村上都是挂她的名字，当地村民都没有房产证。我现在想咨询的是，排除我嫂子的因素外，离婚后他会有机可趁而使我的权益受到损害吗，另外我们的这处房子我们都商量好等待合适机会再处理，没处理之前都属于共有财产，等出售或者争购，我们各分得一半，这样在协议里明确...