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2014江苏苏州太仓市事业单位考试试题
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工作简讯：　
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太仓民政第112期
发布时间： 12:47:30
【编者按】
【交流材料】
　　▲无悔的殡葬工人&&殡仪馆& 浦艳丰
　　▲我是民政人我骄傲&&捐助站& 惠子
　　▲福利中心的年轻人&&福利中心& 张玲
　　▲转型升级，强化职能，不断提高民政服务水平&&基政社区科& 朱俊
　　▲立足本职，服务民生，做新时期的民政人&&办公室& 胡天立
　　▲让青春在平凡的岗位上闪光&&婚姻登记处& 韦娜
【编者按】
　　为了弘扬&五四&精神，进一步激发民政系统团员青年勤于学习、善于创造、甘于奉献的热情。5月6日，局团委组织开展了以&青春献民政、活力展风采&为主题的青年演讲比赛。由民政系统各团支部推选的6位选手以简练的文字和生动的语言，畅谈了自己对民政工作的感悟，诠释了民政人甘于奉献、乐于吃苦、勇于创新的&三牛精神&的丰富内涵，充分展示了太仓民政青年的文化素养和良好的精神风貌。局系统全体团员青年都作为评委为参赛选手打分，现场评选出一、二、三等奖。现将几位选手的演讲内容刊出，供大家学习交流。
【交流材料】
（一等奖）
无悔的殡葬工人
殡仪馆浦艳丰
　　我们民政工作最贴近百姓，最能了解百姓的需求。我们的心与百姓的心紧紧相连。当一对新人接过鲜红的结婚证书，看到他们脸上洋溢的笑容时，我们感到无比幸福；当一位孤寡老人得到安置，看到他激动的老泪纵横时，我们也心潮澎湃；当一批批救灾物资及时传递到灾民手中，看到&雪中送炭&变为现实时，我们的心也被那熊熊的&炭火&温暖着。在人生的终点站，当人们诀别亲人的时候，看到生者安慰，逝者安息时，我们的殡葬工人同样无比欣慰。
　　生死轮回是大自然的规律。为出生者服务的是受人尊敬的白衣天使，而为亡者操劳的殡葬工人，却往往被社会忽视。
　　死亡是神圣而又恐惧的，面对死亡有谁能无动于衷？刚到殡仪馆工作的同志，每个人都有过在半夜里被恶梦惊醒的经历，整天面对死亡，整天面对失去亲人的悲伤，谁能体会，个中滋味？
　　我的父亲是一位老殡葬工作者，也是一位老党员，他16岁就参加工作，在殡仪馆整整干了42个年头。他参与了殡仪馆的多次重大建设，也见证了殡葬事业的发展。就在他憧憬着殡仪馆美好的未来，满载着人生的硕果，即将退休的时候，却因积劳成疾，于去年因病去世，离开了他眷恋一生的工作岗位。在整理父亲的遗物时，我意外地发现，在他书桌的抽屉里，锁着满满一抽屉的荣誉证书，叠起来总有一尺高。母亲说，父亲得了奖就锁起来，从不到处给人看。父亲总说，殡仪馆的工人都很平凡，而他们做的每一件工作都很重要，党和人民给了他那么多的荣誉，是对他工作的肯定，不是用来到处给人看的。
　　是啊，我们太仓市殡仪馆有现在的辉煌成就，靠的是每一位殡葬工作者无悔的选择，无私的奉献。在这个群体中，在这不同的岗位上，他们真情为丧属，当好送行人。在他们的心中，始终把百姓的利益放在首位，他们用真挚的情感，谱写着情暖万家的篇章。
　　每年春节，全勤已成为殡仪馆全体干部职工的惯例。女儿总问我：&妈妈，春节别人都放假，你为什么还去上班？&我母亲拉开我女儿，说：&乖，妈妈是为了工作，爷爷在世时，春节不也一直不在家过的。&女儿的质问和母亲的解释，同样让我感慨万分。
　　&服务无止境，真诚到永远&是我们殡葬工人的誓言，&急丧属所急，想丧属所想&是我们殡葬工人的承诺。
　　而世俗的偏见是一把无情的利剑，深深刺痛着我们的心。遭遇异样的目光是常有的事，最让人无法忍受的是对我们殡葬工作的歧视。
　　殡葬工作是社会赋予我们的责任。面对异样的目光，我们挺起胸膛。抛弃世俗的偏见，我们理直气壮。
　　今天我们不言辛苦，因为我们正收获着幸福，今天我们不言付出，因为我们已经获得了许多许多。殡仪馆说大不大说小不小，我们一生的精彩，尽在这小小的舞台，直到双鬓斑白，青春不再。但，只要丧属一声&谢谢&！再多的委屈，我们都一生无悔！
（二等奖）
　　我是民政人我骄傲
　　捐助站惠子
　　去年的五四青年节，我正式成为一名民政人。当初，我的亲朋好友一听说我从事的是民政工作，都以十分羡慕的口气对我说：&你真幸运。&是的，这一年来，我亲身体会到作为一个民政人是多么的令人自豪，让人骄傲。这中间，虽然有成功，有失败，有喜悦，有委曲，但在更多的时间里，一个信念始终在鞭策和鼓舞我，作为一个民政人，从事的是一项崇高而光荣的事业，唯有不断奉献，不断进取，才能对得起&民政人&这个光荣的称呼。
　回顾自己一年来的工作，虽然没有取得什么大的成绩，但在平凡的工作中，我觉得自己在不断成熟，不断充实，这一切，源自我对民政事业的执着和热爱，源自民政人肩上的责任和重担。&权为民所用，情为民所系，利为民所谋&，&上替政府分忧，下为民众解愁&，这字字句句让人不敢有半点松懈和怠慢。我虽然只是一个普通的基层民政工作人员，但我深深知道，自己的一言一行代表着民政人的形象和荣誉，所以在工作中，我时时提醒自己，作为民政人，作为一名在基层经常与老百姓打交道的民政人，必须以真情对待每一个人，因为他们都是最需要帮助、最需要关爱的人。
　　在同他们的交往中，我看到了他们的难处，看到了他们的不幸，因家庭贫困无法完成学业的孩子，突遭天灾人祸的家庭，重病缠身的患者，年老无助的孤寡老人&&每当看到他们，我的内心总是不能平静，想着尽自己所能做好桥梁作用，为其提供帮助，对于这些，我感到十分欣慰。因为，正是由于自己做了一些力所能及的事，才使许多有困难、需要帮助的人得到了方便，虽然累些、苦些，但我无怨无悔。因为我深知，我是民政人。
　　今年，我局在&高扬民生之政旗帜 谱写情暖万家篇章&、&发展在我心中&的基础上又有&转型升级谋发展千方百计惠民生&的新要求。作为一名要求上进的团员青年，我有一种强烈的使命感。&现代民政&要求我们具有现代理念，掌握现代技术，求真务实，开拓创新，这就使得我们每一个民政人必须紧跟时代步伐，不断加强学习、提高各项能力，改进工作做法，身为民政人，这也是我对自己的要求。另外，千方百计关注民生，这是民政工作之本，服务民生，为改善民生办实事、办好事就是他的题中之意。工作中我常常想，捐助工作站虽然人员少，但是&社会&二字赋予了它神圣的使命，它的面向群体是广阔的，它也肩负着社会责任。经过历任捐助站工作者的努力，现在的捐助站已经在向现代民政的要求迈着步伐，整合资源、借助社会力量扩大救助面和影响力，规范化的管理、法制化的保障，网络服务等措施的实施，进一步完善了社会捐助站的工作体系。
　　我记得有人跟我说能够每天都帮助别人、做好事是一件很幸福的事情，现在我能幸运地把帮助别人作为工作来做是件更加幸福的事情。所以我说，能够在这样一支队伍里服务民生我自豪，能以一名民政人的身份为民服务我骄傲。
（二等奖）
福利中心的年轻人
福利中心 &张玲
　　2008年5月，我告别了&白衣天使&的称号，走进了市社会福利中心，在这里，我成为了一名养老护理员，开始了全新的工作、生活和挑战。
　　走上新岗位，摆在眼前的第一个难题就是照顾弃婴儿。80后的我面对8、9个弃婴，甚至有的才出生数天，真是无从下手。后来，在&妈妈们&的帮助下，我慢慢学会如何帮孩子穿衣、喂奶、换尿布&&我深知，这些被父母遗弃的孩子需要细心呵护，需要母爱。经过一个阶段的学习和锻炼，我能独自上岗了，还能和孩子们打成一片，他们亲热的叫我&姐姐&。
　　渐渐地，&姐姐&越来越多，中心的年轻力量在不断壮大，用老人的话说，不但有女儿，还有孙女啦！老人常把福利中心称 &家&，称我们是&姐妹几个&。我们选择了养老护理的岗位，就选择了辛勤的付出和奉献。一年365天，没有了法定休息日，放下家里发着高烧的女儿，守护着中心的弃婴儿；无暇顾及生病住院的母亲，陪伴着在院的老人&&因为老人和孩子们需要我们。我们的职责是用爱让老人生活幸福，让孤儿健康成长，让她们感受到温暖和关爱。年轻人有朝气，工作热情高，能在最短时间内进入角色，很快便赢得了老人的赞许和孩子们的喜爱。
　　2010年4月30日，中心团支部成立，我们年轻人有了自己的组织。团支部广泛开展健康有益的活动，定期开展学习交流，形成了良好的氛围，充分展现了青春的活力。经过大家的努力，2011年3月，中心团支部成功获得了&太仓市级青年文明号&的称号。
　　养老护理是在人口老龄化背景下出现的一种高尚的职业，这个职业更需要年轻人。作为团员青年，必须与时俱进，开拓创新，努力发挥团员青年的先进模范作用。以高度的责任感和使命感扎实工作，用炽热的爱温暖他人，用青春和行动去体现人生的价值！
（三等奖）
转型升级，强化职能，不断提升民政服务水平
基政社区科朱俊
　　在以转型发展为主线，促进经济更好更快发展的今天，我们民政系统也响应党的号召，高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和&三个代表&重要思想为指导，深入落实科学发展观，轰轰烈烈地开展了&转型升级谋发展，千方百计惠民生&的主题教育实践活动，以借这个契机完成民政系统由传统向现代的转型。我们将以促进全市经济社会更好更快发展为核心，以服务发展、服务基层、服务群众为主线，以改善民生为目标，在服务经济社会转型升级、跨越发展过程中实现民政工作自身的转型升级。
　　我参加工作时间并不长，起初，我并没有认识到民政工作的重要性，也没有认识到它与国家经济发展、人民生活水平提高之间的直接联系。我总是认为自己是一个无关紧要的民政小兵，能够为社会的发展做出什么贡献呢？但是，不知道从什么时候开始，我的思想渐渐的开始转变了。这种转变也许是受到了身边同事领导的影响，也许是被他们爱岗敬业的精神所感动，也许是他们工作的激情感染了我。我逐渐认识到了民政工作的重要性，它是实实在在服务于民生，服务于老百姓的啊！我们所做的每一件事情对于老百姓都是举足轻重的，都是不可缺少的。这种认识使我的思想得到了质的升华。
　　于是我开始暗暗为自己订下了目标和计划，经常告诫自己要立足本职岗位，发挥先锋模范作用，做好党的助手和后备军。我认为，首先，立足本职岗位，发挥民政青年先锋模范作用是一个实实在在的行动。在现代社会，个体对社会的贡献主要是通过在本职岗位上的工作表现来实现的。我作为一个普通的民政青年，在民政工作中承担着一定的任务，这些看来平凡的工作和任务都是与现阶段的奋斗目标和整个党的事业紧密相联的。其次，正确理解和处理职业标准和党员标准的关系是时代赋予的新挑战。党员标准与职业标准是存在一致性的。我们党是执政党，党决定了广大党员无论行业、职业有多大不同，但都是为人民服务的具体岗位。前不久，我刚参加了市级机关入党积极分子的培训。通过这次培训使我深深地感受到，作为一个入党积极分子，首先要达到职业标准，立足本职岗位做好本职工作，才能具体体现党员的先锋模范作用。我作为一个民政青年，总是在督促自己做好本职工作，达到职业标准，然后向更高的党员标准靠近！最后，还要遵守职业道德，全面提高职业素质。作为一个民政青年，党的助手，我要在本职工作中发挥先锋模范作用，除必须具备强烈的职业责任意识和一流的职业技能以外，还必须具备一流的职业道德。职业道德是一个人的职业态度、奋斗目标、工作目的、事业责任心和劳动积极性的综合体现。我要求自己在本职岗位上，始终自觉地用高尚的职业道德规范自己的言行，激励自己在本职岗位上创造一流业绩！
　　在以后的工作中，我一定会更加爱岗敬业，勤奋学习，开拓进取，埋头苦干，服务于广大的人民群众，努力创造出一流的工作业绩！
（三等奖）
立足本职，服务民生&&做新时期的民政人
　　办公室胡天立
　　一转眼，我到民政系统工作已经有四个年头了。四年来，从婚姻登记处到基政社区科再到局办公室，我见证了一对对新人幸福的笑脸，看到了社区建设的日新月异和基层民主的不断深化，也感受到了太仓民政事业的蓬勃发展。这段难得的工作经历和精神财富，让我从一个民政工作的门外汉，成长为一个真正的民政人。也使我真正地感受到了：民政工作直接关系到百姓福祉，做好民政工作任重而道远。
　　养老、婚姻、殡葬、救助、优抚、低保、慈善、社区&&民政工作的内容都是与普通百姓的日常生活息息相关的，更关系着社会上的弱势群体。发挥好民政的&兜底&作用，事关社会和谐与稳定。当前，我们的改革和发展正处于关键时期，新情况、新问题大量涌现，各种层次的社会矛盾逐渐凸显，迫切需要我们民政人坚持&以民为本、为民解困、为民服务&的核心理念，发挥促和谐、保稳定的积极作用，尽快适应新形势的需要，积极转型升级，全心全意为民服务，做好新时期的民政人。
　　首先要做真情待民的知心人。一是对待工作要尽心。民政部门应以提高困难群体生活保障水平为着力点落实保民生要求，以加速民政公共服务设施建设为着力点落实保发展要求，以发挥民政工作在构建和谐社会中的基础作用为着力点落实保稳定要求，这些工作任务具体、责任重大，必须要求我们民政人尽心尽力去做。二是对困难群众要常挂心。作为肩负为民解困、为民服务职责的民政干部，尤其要把困难群众常常牵挂心上。始终坚持优先安排、重点推进保民生方面的工作，让困难群众同步享受社会发展的成果。三是深入基层要多交心。基层是落实政策的终端，跟群众的联系最直接。不论是深入基层调查研究，还是深入基层指导工作，都必须与基层干部和群众多交心，从而找准解决问题的措施、方法和办法，更加实事求是，增进协调，推动工作。
其次要做实意帮民的热心人。做好新时期的民政工作，必须把解决思想问题同解决实际问题结合起来，把组织群众、宣传群众、教育群众与服务群众结合起来，努力为人民群众办实事、做好事、解难事。这就要求广大民政人切实增强服务群众的意识，不断提高服务群众的能力，真正做到忧民所忧、乐民所乐、急民所急。一是帮扶济困要实心。民政部门的帮扶济困是民政工作者代表党和政府履行保民生、保发展、保稳定的职责的重要组成部分，工作分量重，一定要有实心，不能怕麻烦。二是灾情出现要热心。作为负责救灾救助工作的民政工作者，灾情出现时，要迅速反应，迎难而上，冲锋在前，积极做好救灾款物的筹措、调拨、发放工作，广泛动员社会力量参与抗灾救灾，最大限度地减轻灾害造成的损失，确保人民生命财产安全。三是对待群众要有爱心。民政的重要服务对象是低保户、五保户、重点优抚对象等困难群众，民政干部在为他们服务时要充满爱心，把党和政府的温暖送到每一户困难群众的家中。
　　第三要做全力为民的暖心人。民政工作关乎千家万户。民政人要做好工作，就必须像温家宝总理强调的那样，做一个有心的人，用心了解社情民意；做一个心重的人，把群众的事情看得比泰山还重；做一个心诚的人，诚心诚意帮助群众解决困难，为群众服务。坚持按照党的政策办事，把党和政府的声音直接传递给千家万户，使广大群众了解民政政策、掌握民政政策。同时民政人要认真执行民政政策，坚持运用政策解决各种矛盾和问题，做老百姓的贴心人，全力贴心为群体服务，让服务对象&暖心&。
　　新时期的民政工作对我们每一个民政人提出了新的要求，我将更加努力，不断加强学习，提高综合素质和服务群众的能力，为民政事业的加快发展、转型升级，为维护民利、发展民生，为促进社会和谐尽一份力。
（三等奖）
让青春在平凡的岗位上闪光
婚姻登记处 韦娜
　　四年前，我有幸成为民政人。当初，我的亲朋好友听说我从事的是民政工作，都以十分羡慕的口气对我说：&你真幸运。&是的，这四年来，我亲身体会到作为一个民政人是多么的令人自豪，让人骄傲。这中间，虽然有成功，有失败，有喜悦，有委屈，但在更多的时间里，一个信念始终在鞭策和鼓舞我,作为一个民政人,从事的是一项崇高而光荣的事业,唯有不断奉献,不断进取,才能对得起&民政人&这个光荣的称号。
　　回顾自己四年来的工作，在各位领导的关心和同事的帮助下，我成长了许多，也学会了很多事情。对民政事业的浓浓深情也伴随着我外婆，我父亲，我，三代民政人越积越浓厚。&弘扬&三牛&精神、激励争先创优&，&高扬民生之政旗帜，谱写情暖万家篇章&，&转型升级谋发展，千方百计惠民生&这字字句句时刻鞭策着我，让我不敢有半点松懈和怠慢。目前，我从事的是婚姻登记工作，这看似简单的工作却让我有了更多的理解和体会。
　　婚姻登记处是民政部门为民服务的重要场所，是彰显民政人文明风采的一道窗口。婚姻登记工作是一项严肃的行政执法工作，同时也是一项温馨的服务性工作。三年来的福利中心工作让我体会到了对待老人所必须具备的耐心、热心、细心、诚心、关心，而一年来的婚姻登记工作让我发现这&五心&同样适用于接待婚姻当事人。不厌其烦的解答政策法规是耐心，主动积极的为当事人服务是热心，一丝不苟的审查当事人所提供的证件是细心，由衷的祝福新人们的爱情美满是诚心，想当事人之所求、急当事人之所需，在法规允许的条件下，尽最大程度满足当事人的需求是关心。同时，在工作中，我常常对照学习婚姻登记处制定的《婚姻登记员行为礼仪规范》，具体到仪容、举止、服饰、语言等多方面，加强服务细节的提高，树立语言文明、行为规范、执法严明、服务热情的优质服务形象，营造&以民为本、为民解困、为民服务&的良好工作氛围。
　　婚姻登记工作是婚姻家庭建立的法定程序，涉及千家万户，与社会各层面紧密相联。婚姻登记工作的优劣直接影响到党和政府在人民群众心目中的地位和形象。工作中，我们严格按照《婚姻法》、《婚姻登记条例》、《婚姻登记档案管理办法》等法律法规和上级有关精神，坚持依法行政，以人为本，全心全意为婚姻当事人服务，有效地维护了婚姻当事人的合法权益，为建立幸福和睦的婚姻家庭，发展文明健康的婚姻文化，构建和谐社会，做出了应有的贡献。同时，我们在江苏省婚姻系统中率先实现了档案管理三星级标准，规范化、即时化、信息化的档案工作为当事人查阅档案提供了方便，有效地发挥了婚姻档案的为民服务作用。
　　如果说优质的服务是前提，扎实的业务技能是基础，那么敬业的&三牛&精神是根本。民政事业的进步，需要&三牛&们牛气冲天的干劲，需要他们发扬&老黄牛&辛劳为民、乐于苦干的执著精神，干好每一项工作，任劳任怨，有一分热，发一分光；发扬&孺子牛&俯首为民、甘于奉献的坚定精神，不管背上的压力有多大，脚步铿锵，决不停歇；发扬&拓荒牛&率先为民、勇于创新的敬业精神，脚踏实地，精耕细作，不断奋勇前行。
　　大家可曾记得，有多少次我们一起加班加点，并肩作战，出色地完成了前来办理的结婚登记任务；有多少次我们置身于上万卷卷宗、档案中，一遍遍的重复着扫描、录入、装订、整理、装盒；又有多少次我们好言相劝，挽回了多少个濒临破碎的家庭。漫长的工作道路上，年轻的我才刚刚起步，我们肩负的责任既光荣又艰巨，既崇高又神圣，我愿耕耘在这片充满生机而又富有特色的土地上，怀一腔热血，播撒思想的火种，用激情扬帆，让青春在平凡的岗位上闪光。太仓看男科去那个医院好
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太仓看男科去那个医院好
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内科 白血病心脏病 胆囊息肉冠心病支气管炎糖尿病贫血口腔溃疡心肌缺血心律失常过敏性紫癜 脑梗塞血小板减少肠胃高血压甲亢哮喘 增高
五官 中耳炎红眼病 咽炎白内障青光眼近视眼牙周炎鼻炎
雀斑 雀斑湿疹 狐臭荨麻疹鲜红斑痣胎记扁平苔藓皮肌炎灰指甲鱼鳞病痤疮 白塞氏病白癜风牛皮癣红斑狼疮
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不孕不育科 男性不孕不育输卵管炎多囊卵巢综合征子宫疾病闭经黄体功能不全输卵管堵塞不孕不育女性不孕
肛肠科 结肠炎痔疮
儿科 小儿肺炎孤独症小儿腹泻小儿气管炎小儿感冒腮腺炎多动症黄疸
肝病科 乙肝肝腹水丙肝甲肝肝炎脂肪肝肝硬化
肿瘤科 胰腺癌子宫癌直肠癌胆囊癌脑癌肺癌食道癌肾癌肿瘤胃癌大肠癌肝癌乳腺癌卵巢癌血管瘤
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性病 尖锐湿疣
神经科 癫痫脑瘫
骨科 佝偻病脊柱畸形坐骨神经痛重症肌无力风湿颈椎病骨髓炎骨质增生股骨头坏死骨刺拇外翻腰间盘突出软组织损伤腰肌劳损关节炎
妇科 月经不调子宫肌瘤宫颈糜烂宫颈肥大附件炎阴道炎痛经人流盆腔炎尿路感染尿道炎宫外孕卵巢囊肿乳腺增生太仓某楼盘策划方案_房地产营销策划,房地产知识_建筑工程之家
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太仓某楼盘策划方案
日期：08-25 20:01:16| 房地产营销策划|人气:<font color="#FF次
太仓某楼盘策划方案,房地产营销策划,房地产营销策划报告,房地产营销策划流程 ,
&&& 第一部分&&& 市场篇
&&& 一、太仓城市概况
&&& 1、城市发展宏观环境概况
&&& 太仓地处我国东海之滨。东枕长江,南邻上海,西濒苏州,是长江经济带和沿海开发交汇处的一座新兴港口城市。全市区域面积823平方公里,户籍人口45万。太仓在全国率先进入了小康市,在全国百强县(市)中名列前茅,据国家统计局公布2003年太仓市排名第九,人均国内生产总值、人均财政收入、城乡居民人均储蓄都处于江苏乃至全国领先位置。
&&& 2003年太仓市全年实现国内生产总值180.07亿元,人均国内生产总值40262元(折合约4863美元),完成财政收入16.18亿元。全年完成全社会固定资产投资总额60.03亿元,比上年猛增37.1%,增速比上年提高29.6个百分点。
&&& 工业生产增长加快,企业效益进一步改善。外资、民营经济发展较快,出口型产品、高技术产品产量保持较快增长,工业产销衔接良好,运行质量稳步提高。2003年末,市属以上从业人员5.71万人,比上年末略有增加。其中,在岗职工5.48万人,个私企业从业人员5.89万人。城乡居民收入稳定增长,全市职工平均工资12194元,其中在岗职工平均工资13334元。社会保障体系进一步完善,养老金社会发放率达100%,城镇职工基本医疗保险覆盖迅速扩大。
&&& 全年金融机构现金各项贷款余额增幅明显高于存款增幅。至2003年末,全市金融机构人民币各项存款余额129.95亿元,城乡居民储蓄余额80.69亿元,人均储蓄17966元。
&&& 全市消费品市场销售持续稳定增长,2003全年社会销售品零售额32.07亿元,其中城区零售额15.58亿元。至2003年末,全市各类市场68个,市场成交额达49.29亿元。
&&& 房地产保持稳定发展。2003全年商品房施工面积44.25万平方米,其中住宅面积39.11万平方米,竣工面积30.79万平方米,其中住宅面积26.98万平方米。随着住房制度改革继续深化,各项房改政策效应显现,房产市场日趋活跃。商品房销售量明显上升。全年商品房销售面积35.53万平方米,比上年增长53.4%,其中商品住宅销售面积30.69 万平方米,比上年增长46.4%,占商品销售总量的86.3%。
&&& 2、区域发展规划概况
&&& 太仓市区城厢镇是太仓市市府所在地,辖区面积126.79平方公里,总人口30万,其中市区人口7万,是太仓市政治交通文化贸易金融科技和人才的中心。城厢镇南距上海市中心40公里,西邻苏州50公里,东邻太仓港20多公里。镇域内有204国道,昆太路、沪嘉浏高速公路、浏太路等高等级公路通往上海、苏州等大中城市。镇域内有新浏河、杨林河等主要河道,水陆交通十分方便。美丽富饶的古城城厢,同时也是一个具有两千多年文明史的古城,历史上经济富庶,民丰物阜在素有“人间天堂”,在江南享有“金太仓”的美誉,悠久的历史为城厢留下了丰富的优秀历史文化遗产。而今,城厢镇小桥流水,绿树如荫,经济贸易繁荣,科教文卫发达,人民安居乐业,拥有了国家卫生城市和国家环保模范城市称号。2003年城厢镇实现GDP29.66亿元,财政收入2.55亿元。是全市行政、经济、文化的中心,发展面积居全市之首,发展潜力巨大。
&&& 太仓市区分老城区与经济技术开发区。老城区是太仓市行政、文化、商业以及生活的中心,老城区的主体区域范围东到东仓路,南抵新浏河,西至204国道,北到郑和路。经济开发区总体面积55平方公里,位于老城区的东侧和北侧。开发区以外向工业为主,第三产业日益繁荣。全区逐步成为太仓经济增长的先导区、外向发展的示范区、城市建设的新城区。
& 3、城区总体规划
&&& 根据太仓市总体规划,要拓展市区原有规模,增加市区人口,按照加快建成20万人口、23平方公里的中等城市目标,老区和新区统一规划,增强城市发展活力,把市区建设成为功能鲜明、布局合理、运作高效、生态优美的政治、贸易、科教、文化、信息、商住中心。
&&& 市区主要以向东、向北两个方向发展,兼顾向南、向西方向拓展。整个城市进行东扩,市政府东迁,在市区东部建设高新产业区与生态住宅生活区,并且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。市区的北向发展主要立足于加工制造业,城市南郊发展侧重于休闲商住区,西向尤其是204国道以西重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。
&&& 总结:作为江苏经济发展比较快的县级市之一,太仓的各项经济发展指标都在全省乃至全国都是名列前茅,城市化水平、人民生活水平和消费能力也排在全国靠前的位置。房地产行业的兴起,房地产发展势头强劲,在房地产开发投资和消费方面发展速度比较快。随着经济的发展,城市化发展将还有很大的空间。
&&& 二、太仓市房地产市场简述
&&& 1、开发投资情况
&&& 随着住房制度改革继续深化,各项房改政策效应显现,房产市场日趋活跃。太仓市房地产保持稳定发展,房地产开发企业迅速成长,房地产投资、交易、项目代理等相关行业应运而生。2003实现全年商品房施工面积44.25万平方米,其中住宅面积39.11万平方米,竣工面积30.79万平方米,其中住宅面积26.98万平方米。商品房销售量明显上升。全年商品房销售面积35.53万平方米,比上年增长53.4%,其中商品住宅销售面积30.69 万平方米,比上年增长46.4%,占商品销售总量的86.3%。2004年,在太仓市区又有大量的房地产项目开工建设,除了传统的多层住宅以外,更多小高层、高层住宅写字楼拔地而起,市区的房产物业可供选择余地也越来越大,大量置业者从乡镇甚至外地涌入太仓市区购买商品房用于居住和投资。
&&& 2、销售价格情况
&&& 总的来看,太仓目前楼盘售价在元/m2,其中市区内商品房价格多层多在3500元/m2左右,高层、小高层由于供应量小,价格较高,在3500元/m2以上,别墅价格多在4000元/m2以上。太仓由于市区面积较少,市区楼盘的差价不大,市中心楼盘的价格比市郊同类楼盘高出300―500元/m2。
&&& 太仓市区内的门面房价格一般在元/m2,距离市中心越近的门面房售价和租金都要相对越高;市区边缘的特别是204国道沿线的门面房价格也是涨势明显,目前包括五洋商城等一些综合性或专业性市场以及临接门面的价格在6000元/m2左右。
&&& 太仓市区商住、商务、写字楼市场起步较晚,高层写字楼还刚刚起步,东仓路、市中心高层写字楼的售价已经超过5500元/m2,其他一些多层商务楼的售价多在3000元/m2左右。
&&& 另外,太仓市的房屋租赁价格也是持续高涨,市区门面房的租金基本都在0.5―1.5元/天?m2,市区全装修住房的租金也达到了0.8―0.9元/天?m2。租金高也因此吸引了比较多的投资客户群体到太仓市区来购买房子。
&&& 3、发展趋势
&&& 太仓作为江苏省沿江沿沪的新兴城市,未来必将在整个长三角大发展的过程中表现出独特的优势。城市化的发展,特别是市区民营经济的巨大发展,外资企业的大量进驻,进城流、商贸流、工作流群体的大量涌现,以及改善住房条件的要求,客观上对商品房的需求量也不断增多。随着经济的发展,太仓市区房地产开发将继续保持平稳的发展势头,房地产市场潜力巨大,前景远大,不管是老城区的改造扩建还是新城区的加紧建设,不管是住宅项目还是商业项目,总体规模上势必还会有一定的发展空间。
&&& 太仓城区目前主要的城市发展方向是向东部拓展,预计未来的新城区建设规模还会继续拉大,房地产的建设开工项目也会继续增多,而且房地产项目的物业档次也会不断提升。
&&& 太仓市老城区及其周边地区的发展潜力也是巨大的,由于目前太仓传统意义上的市中心靠西,与市中心的距离教近,商业、医疗、教育配套设施的完备,使得老城区将在未来相当长的时间之内还将继续成为消费者心目中的比较适合的生活场所。而靠老城区最近的周边地区,也将是未来房地产发展的主要方向。
&&& 总结:太仓房产市场日趋活跃,大量的房地产项目在投入开工建设,大量置业者购买商品房用于居住和投资,太仓市的房屋销售及租赁价格也是持续高涨,上升速度比较快。房地产的发展也打破原先仅仅在老城区小范围区域,以东为主,兼顾向南、向西、向北,城市在不断发展壮大。
&&& 三、区域市场分析
&&& 1、老城区
&&& 范围:东仓路
&&& 简介:老城区是太仓行政、商贸、文化、卫生的中心,就住宅和商业房地产项目而言,交通便利、生活配套设施完备,城市生活氛围浓,成为它很大的卖点。
&&& 典型项目:君悦豪庭、苏创?上海花园、香榭丽景、五洋商城等
&&& ①君悦豪庭:
&&& 位于204国道与县府西街交界处,物业类型为高层高档住宅项目,其中一二层为商铺。2005年底交付,总建面10万平方米,其中住宅面积8万平方米,共有住宅700套,商业部分2万平方米。楼间距70米,视线开阔,绿化率高,小区景观设计超前,主力户型在110―138m2。距离市中心步行需10分钟左右时间。高层住宅项目3550元/m2起,高层价格在4000元/m2左右,最高层复式住宅4800元/m2,商业项目20000元/m2左右。为太仓市西大门标志性工程,10月2号正式开盘,目前预售情况情况较好,客户除太仓本地客户以外,外地投资客户也占一定比例。
&&& ②苏创?上海花园:
&&& 是苏创集团历经多年发展之后的又一力作,开建的上海花园高级住宅位于城区西南角长春路与南园西路交界处,将导入“以人为本”现代居住理念,创建一个天人合一的生态社区环境。小高层酒店式公寓以及为此度身定制功能齐全的公建配套凸现出浓郁的现代城市风格小区。整个小区内以大面积绿色、曲线型道路、起伏的地形营造出宽敞幽静的居住空间,尤其是充分运用外河道天然景观,营造出水岸住宅风光,这对很多处于喧嚣繁华大都市中崇尚“5+2”生活方式一族具有较强的吸引力,这项工程也将成为太仓市第三产业接轨上海的精心之作。目前项目即将开盘。
&&& ③香榭丽景:
&&& 位于长春路与新华西路之间,西临西城河,南衔康乐小区。总建面6万平方米,一梯3户欧式建筑,小高层建筑。2005年9月交付,均价3500元/m2,临街商铺8000元/m2,香榭丽景是苏州盛邦房地产开发公司打造的新概念楼盘,小区带状设计的生态园林,配环行主题公园,点缀景观细节小品,建成太仓老城区中心高档物业居住的典范。销售情况良好。
&&& ④五洋商城:
&&& 204国道与昆太路的交界处,建成集汽车摩托、五金机电、家电家具、装饰材料、文化礼品、休闲娱乐为一体的大型现代商城,是太仓市的政府重点工程。沿街门面商铺价格6000元/m2以上,内部商铺价格元/m2,商铺均为2层。商铺三楼以上商住楼的价格为3000元/m2左右。五洋商城商铺与商住楼都不带产权。目前,商铺销售较好,商住楼即将开盘。
&&& 区域市场解析:
&&& 作为老城区及其周边邻近地区的房地产开发建设都是在原有老城的基础上不断进行旧城改造的结果。新开的项目对美化太仓城市环境、增强城市品位的作用是巨大的。很多房地产工程项目都会有政府行为的影子在其中。老城区及其边缘邻近地区由于靠市中心的距离较近,商业、医疗、教育、交通等与消费者生活息息相关的配套设施比较齐全,相对于新城区的生活要更加便捷。
&&& 2、新城区
&&& 范围:东仓路以东
&&& 简介:新城区是太仓市未来发展的目标地区,该地区的发展规模和发展潜力较大。
&&& 典型楼盘:高尔夫湖滨花苑、世纪苑、华侨花园、华源?上海城、锦园
&&& ①锦园?滨河花园:
&&& 位于新浏河北岸、滨河路、锦州路一带。锦园是艺术与园林的城市盛宴。运用大量的欧洲园林符号,诸如水景、植栽、雕塑等方面,开发商要将这座属于艺术的宅邸建成全太仓第一座主题鲜明的景观园林小区。锦园?滨河花园所有的建筑均采用一梯两户的设计,户户朝南,克服了一梯多户房型立面凹凸不平,采光效果参差不齐的弱点,最大限度地满足日照的需要。目前锦园已经销售一倾。
&&& ②高尔夫湖滨花苑:
&&& 位于滨河路与东亭路的交界处。为别墅与高层物业,在售项目为联排叠加别墅,低密度、带电梯、直饮水、大片绿地、水景、空中花园使得其在销售过程中具有一定的优势。别墅开盘于日,销售均价4600元/m2左右,销售良好。
&&& ③世纪苑:
&&& 位于东仓路、滨河路、半泾河之间。世纪苑经过四年相继开发,已经建成成熟社区,建有配套农贸市场。小区南临滨河路景观路带与高尔夫球场,内部还拥有大面积的湖泊水景。现在开盘的四期,销售价格元/m2,销售态势良好,业主除了太仓本地客户以外,还有外企员工、投资客户,也有部分外籍人士。
&&& ④华源?上海城:
&&& 位于娄江路与滨河路交界,是上海华源集团投资太仓的重大项目,注重生态、舒适度、生活性,是距离市中心较远的多层住宅项目。10月1日开盘,销售均价元/m2。
&&& 区域市场解析:
&&& 该区域为太仓房地产开发建设的新兴板块,在建的大部分房地产项目定位高档,包括别墅项目、高层小高层项目,销售价格较高。同时,太仓市政府耗巨资进行了大规模的新浏河整治改造,启动近200万平方米的滨河公园生态工程,以期塑造美丽的新浏河的根骨,也为这片土地描绘了生态居住的灿烂前景。这里将是太仓市少有的热闹与宁静交织的净土。大多数住宅小区拥有较高的绿化率,在景观细节方面,做得比较好,达到大城市房地产建设水平。目前该地区发展前景较广,市政府东迁,开发区的发展,带来的比较多的客源。目前,该地区的不足之处在于生活氛围比较淡,很多配套设施没有跟上,距离市区传统商业中心距离较远,而这一切,都将有待于未来一段时间内整个区域的发展成熟。
&&& 四、太仓客户群特征描述
&&& 目前,太仓市区楼盘的购买者大致分为太仓本地需要改善居住条件客户群体的与高收入作为投资的客户群体两类。前者还包括原先居住在太仓城区需要改善居住条件的客户以及原先居住在太仓乡镇农村希望成为城市户籍并且有一定经济实力的客户。
&&& 在城区置业的客户群体中,普遍年收入较高。据了解,多数太仓消费者愿意承担的住房单价在3500元/ m2以内,总价在40万元以内。相对于过去的几年,消费者在购买总价段的承受能力在不断增强,同时对大面积以及别墅类的潜在购买比例也在逐渐上升。
&&& 大多数消费者愿意把房子买在距离市中心比较近的区域范围内,对于消费者来说,区位、价格、(商业、教育、医疗等方面)配套、户型、甚至是绿化率、楼间距等方面都是考虑的因素,很多消费者也已经从原先的仅仅有房住的基本需求到现在讲究住得舒适,住得讲究品位。消费者的消费观念随着经济生活的不断提高也出现了向高级跃进的局面。
&&& 随着现在投资客户群体的不断增多,太仓房地产市场的投资客户消费群体的比例也在日益增大,他们中包括本地,更有来自苏州、上海以及其他外地的客户。投资客户普遍看好市场升值潜力,预见性较其他客户要强,在选择投资楼盘时会比较慎重。由于太仓市区房屋租赁情况较好,部分投资客户偏好于将房产出租以取得回报,这多见于商业部分,而对于住宅项目而言,投资客户将所购物业等待升值以后再转手以求得回报。一般而言,投资客户群体会对地块及其未来的发展有一定的评估,分析未来发展变化的趋势,这部分群体相对而言更加注重楼盘的区位,所以在未来一定时间之内有较大发展区域将是他们投资的重点。
&&& 总结:消费能力的提升,消费观念的变化,使得太仓房地产市场的客户群体从数量和规模上都在不断地翻新,一次置业、二次置业、多次置业的数量也在不断攀升新高;投资客户作为客户群体中一支不可小视的群体,越来越占据消费群体的比例。
&&& 五、市场篇总结
&&& 整个市场在发展,给项目的发展提供经验与教训,也提供了机遇与挑战,总的发展形势对于我们来说是有利的。房地产行业的发展进步,居民消费水平的提高,对房地产产品的内在需求,使得多数房地产项目都成为市场追捧的热点,而特色项目在市场上将更加受到青睐,在竞争过程当中会比较有利。
&&& 第二部分& 产品篇
&&& 一、项目概述
&&& 1、地理位置
&&& 项目位于太仓市城区西南,东靠204国道,北依新浏河,距离市中心距离约2公里。项目东西南三面地块为待开发用地,隔新浏河以北为仓储、物流用地,接传统意义上的太仓市区。(具体区位见下图)
&&& 2、基本经济技术指标
&&& 基地用地面积:&&& 总建筑面积:22298 m2&&& 其中住宅12038 m2;综合楼10260 m2&&& 建筑密度:30%&&& 容积率:1.56&&& 绿化率:47.7%&&& 总户数:120户
&&& 3、周边路网
&&& 从地块经204国道,向北可直达五洋商城、长途汽车站,并可到达常熟、张家港;向南可到达上海。
&&& 从地块到市中心可以向北经204国道再经南园西路、上海西路、新华西路、县府街到达城区各个地方;也可以向南,经桔园路、城南路向北进入市区。
&&& 4、周边环境
周边尚缺乏居住氛围,这一带地区已经出了传统意义上的太仓市区,消费者的认同感不高;周边环境也并不太理想,204国道车流量比较大,噪音大,空气质量不佳;周边住房以农村居民自建房为主。公建配套距离市中心实际距离不远,农贸市场向北到市区和向南到南郊到有,其他生活服务配套进入市区样样具全。现在地理上已经不存在实际的距离,心理上的距离才是距离。
&&& 5、其他说明
&&& 大自然住宅小区以及综合楼也是太仓粮油批发交易市场的配套项目,太仓粮油批发交易市场作为太仓市人代会确定的2004年太仓市政府实事工程之一,也是苏州市政府2004年十二项实事工程的重要组成部分,建成后将会成为长三角地区重要的粮油商品集散地。这一地区的改造也必将列入太仓市政府的工作中去,建成后环境面貌会大大改观,同时也给这一地区带来一个发展的空间。
&&& 二、项目的SWOT分析
&&& 1、本案地处太仓市中心的边缘地带,距离城市商业中心距离近,周边交通便捷,具备良好的地利优势。
&&& 2、本案地块改造完成以后,大大改变原有地块的不良环境,促进了城市面貌的更新,可以在政府与广大市民心目中树立起良好的形象。
&&& 3、商住楼的商业配套为提高居住生活质量提供保证。
&&& 4、作为太仓粮油交易市场的生活配套项目,交易市场为本项目聚集起比较旺的人气。
&&& 5、作为太仓西南门户的重点项目,随着太仓西郊的逐渐发展,周边地区环境的改观,项目本身对当地的消费者尤其是地块附近的消费者、交易市场的营业主以及投资客户都将有一定的吸引力。
&&& 6、价格的优势是周边其他楼盘所不可比拟的,以合理的价格赢来更多客户。
&&& 1、本案地处204国道与新浏河交界,东侧的204国道车流量较大,并且与北侧新浏河的较大船流量同样会带来一定的噪音问题。
&&& 2、由于项目地块东北面市新浏河大桥,因此南侧引桥部分东侧204国道路基较高,相对而言,本案处于较低的位置,而消费者则更加偏好地势较高的位置。而且造成在新浏河以北(市区)地区可视性差,看不到项目实体。
&&& 3、传统意义上的太仓市区是新浏河以北地区,项目地块处的位置处在河南片区,周边尚待开发,周围环境较差,西侧与南侧靠着农民自建住宅,容易让消费者认产生住在乡下的感觉,对地块的认同感较低,比老城区与开发区相对要弱。
&&& 1、太仓作为新兴发展的城市,拥有沿江沿沪的双重优势,越来越受到青睐,工业经济及商贸的高速发展,引来很多投资客户,同时也带动了房地产行业的发展。
&&& 2、太仓市房地产市场整体形势较好,总体走势正处于上升通道中。
&&& 3、太仓市消费群体的消费能力较高,并且对住宅及商住楼产品的需求也在不断增长和提升。当地以及外地居民对于商品房的投资意识也在不断增强。
&&& 4、204国道拓宽改造,太仓西郊将日益发展成一个以物流、商贸、交通为主的地区,生活配套也会相应而生。太仓西郊地区的发展后劲足,潜力大。
&&& 1、太仓房地产开发的新盘越来越多,规模也越来越大,但是当地的市场容量有限,市场供求关系渐渐趋于饱和。其他楼盘在竞争方面也有比较多的优势,会分散一定比例的客源。
&&& 2、消费者对于西郊区域市场的认同还需要一定的时间。
&&& 项目SWOT分析总结
&&& 作为太仓西南门户的少有楼盘,一定程度上弥补了市场一定的空缺,与市中心之间不远的路程,使得其依旧还在城市的覆盖范围,但是消费者的认同感的转变依然还需要一定的时间。噪音比较大、周边环境差,是需要以后加强改造的方面。太仓城市房地产的发展总体发展趋好,房地产发展的内外环境正朝着有利的一面改变,这些都是项目自身发展所面对的良好机遇。
&&& 三、产品建议
&&& 1、建议住宅楼与商住楼采用双重玻璃或者隔音玻璃,以降低小区内的噪音程度,增强居住功能。
&&& 2、由于204国道车流量较大,又处在上下大桥处,交通安全隐患比较大,建议在路边设立警示标语,让来往车辆减速慢行。此项建议可同交管部门协商。
&&& 3、建议小区内增加绿化覆盖,尤其是增加大树入园,美化环境,让大自然小区名副其实,同时也降低小区内的
噪音程度。
&&& 四、项目定位
&&& 产品带给消费者的利益点
&&& 一)区位
&&& 1、距离市中心(人民路、县府街、新华路商业中心)路程近;&&& 2、进出交通,包括市内交通、对外交通方便快捷;&&& 3、学校、医院、公园绿地等就在不远之处。
&&& 二)规划
&&& 1、集现代化商业、办公、住宅综合小区,不同功能作了合理安排、组织优化功能动线;&&& 2、人车交通及停车问题合理组织;&&& 3、综合楼沿204国道展开,最好得利用市口,人流量大,并有较大的后退。
&&& 三)小区
&&& 1、多层住宅小区采用半围合式的建筑布置形式,各组建筑群体高低错落,立面起伏有致,形成富有层次的景致;&&& 2、综合楼采用古典主义手法,突出商业氛围追求时代特色;&&& 3、新型外立面,用材好,观赏性强,显得有档次;功能布局合理、建筑造型丰富,体现太仓的时代特色;创造独特的建筑标志性,以多变的建筑体形与高品质的建筑细部,提供了一个令人愉悦的城市空间与形象;&&& 4、有限范围内功能最优化,景观设计注重人性化,回归自然;&&& 5、园林化商铺,吸引客户前来参观购物;&&& 6、自然水系的改造形成较好的水网与绿洲,三面环水,景致较好;&&& 7、小区周围没有高层建筑围挡,接受阳光程度好。
&&& 四)套型
&&& 1、住宅小区主力户型以适宜的面积大小满足最广大消费者特别是中等收入家庭的所需;&&& 2、综合楼面积套型多样,可供选择的余地比较大;&&& 3、套型内部动静、洁污、干湿分开设计,强调舒适性与私密性;&&& 4、套型内部给排水、电气进出户设计充分考虑人性化,加强生活的便利性。
&&& 五)质量
&&& 1、一流的建筑设计、有实力的建筑队伍,带来优质的精品工程;&&& 2、注重工程的细节方面,让业主买得放心、住得安心。
&&& 六)配套
&&& 1、小区拥有自行车库、汽车库等设施,方便小区居民生活;&&& 2、综合楼、住宅小区相互成配套,粮油交易市场提供仓储、物流平台。
&&& 总结:通过以上我们对产品优缺点的各项分析,我们认为,大自然住宅小区是太仓西郊生态住宅小区,并要建成太仓西郊舒适主义住宅典范。然而要实现这一个目标,就必须从生态性角度出发,注重人性化设计,加强绿化建设,让消费者感觉到家住大自然小区,享受现代舒适生活。综合性商住楼是集餐饮、商业、经贸、办公、居住为一体的综合性多功能商住楼,同时又是在园林中的商住楼,又是在周边范围内比较突出的现代化一流商住楼。
&&& 七)产品定位
&&& 大自然住宅小区――太仓市西郊的生态住宅小区,太仓市西郊的舒适主义生活小区。
&&& 综合楼――集餐饮、商业、经贸、办公、居住为一体的综合性多功能商住楼。
&&& 项目产品目标:成为太仓西南门户的一大亮点,带动周边环境加快改善步伐,成为城市新的亮点,受关注程度提高。
&&& 五、目标客户群锁定
&&& 1、大自然住宅小区及综合楼目标客户群体锁定
&&& 太仓市区具有中等收入水平的家庭,太仓城郊结合部以及乡镇希望能够进入太仓市区生活的居民,太仓粮油交易市场的承租商,部分投资客户。
&&& 2、综合楼经营户目标群体的锁定
&&& 项目周边的商铺多为经营五金、建材类,而购物、餐饮等其他项目较少,所以商铺经营项目会与周边地区形成一定的反差,预计经营户中有部分是承租客户,而综合楼将会有一部分投资客户购买,太仓市及外地高收入群体投资商业用房并从中获利。
&&& 六、产品篇总结
&&& 通过项目本身带给消费者实实在在的利益点,我们可以把大自然住宅小区建设成为太仓市西郊的生态住宅小区以及太仓市西郊的舒适主义生活小区。把综合楼建成集餐饮、商业、经贸、办公、居住为一体的综合性多功能商住楼。并且,我们将目标客户群体重
点锁定在城区中等收入家庭的这部分消费群体中,并且吸引更多乡镇居民来城区置业,将这一个居住、商住兼有的太仓西南门户的亮点更加闪耀光芒。
&&& 第三部分&& 推广篇
&&& 一、项目形象识别系统(待定)
&&& 二、形象策划
&&& 案名提议
&&& 1、综合楼
&&& 特别推荐一:泰昌大厦
&&& 特别推荐二:新浏楼
&&& 说明:(1)、利用文字谐音“太仓”――“泰昌”,名字易记、大气,“泰昌”寓意强大、昌盛,暗合了本楼一、二两层作为商铺作为其所有者的心理暗示。
&&& (2)、利用其特定的地理位置,新浏河畔,在人的记忆中有明确的具象位置感,名字实用、简洁。
&&& 备案:新富城、新纪元中心、抱金楼、阳光城、福泰城市岛
&&& 2、住宅楼
&&& 特别推荐一:阿拉斯家
&&& 特别推荐二:临水雅居
&&& 说明:(1)、利用了文字的特殊谐音,“阿拉斯加”――“阿拉斯家”。又,靠近上海,所以上海话讲“我是自己人”――“阿拉斯家宁”。记忆性强、现代感强、不失幽默、轻松活泼的同时又不忘其功能性――“家”,在楼盘案名中独树一帜。
&&& (2)、利用其特定的地理位置,楼盘三面环水,传承了美丽的江南水城苏州的特有韵味,以“水”字为名,是为妥。
&&& 三、形象定位与推广
&&& 形象定位
&&& 以特有的自然环境为依托,三面临水,四周满眼绿色,空气清新,适合于在繁忙而污浊的氛围中工作的人群居住。交通的便利,离市中心又如此之近,给在市区工作的人们带来了新的感官生活,从而能够享受健康生活;以极具竞争力的价格为双翼,给潜在购房者以实现的契机,从而创造了人们的惊喜。
&&& 广告口号&&& 惊喜总意外&&& 城市新生活
&&& 理念定位&&& 人文:吴地文化特有的水乡情结&&& 生态:河流、绿野构成一幅天然的水乡画卷&&& 现代:现代生活不能没有的生态小区&&& 景观:融于自然的感觉,处处皆景,小区内外绿色蔓延的自然风光&&& 健康:人和自然的和谐造就了“天人合一”的说法
&&& 四、媒体与广告计划
&&& 太仓的传统媒体分析
&&& 1、报纸(太仓受众相对较多的报纸)
&&& (1)、《扬子晚报》
&&& 市场成熟性:《扬子晚报》是一份很成熟的晚报,就全国的发行量而言,其已经达到200万份。受众面广、内容丰富。
&&& 报刊发行式:《扬子晚报》是以日报形式,每天下午2点半钟,全国卫星同步印刷,到达太仓市民手中时间大约是下午4点钟左右
&&& 地方发行量:据保守估计,《扬子晚报》在太仓的发行量达到20000份左右。受众人次将达到28000人左右。
&&& 到达受众方式:市民自愿购买或订阅
&&& 受众群体:普通市民、个体工商户、上班族、企事单位、政府官员
&&& 广告投放可行性:★★★
&&& (2)、《苏州日报》
&&& 市场成熟性:《苏州日报》是苏州日报社的主体官方报纸,政令性强,其在苏州的发行量达到30万左右。
&&& 报刊发行式:《苏
州日报》是以早报形式,凌晨四点全部印刷完毕,周边区县同步印刷,到达太仓市民手中时间大约是上午9点左右。
&&& 地方发行量:据保守估计,《苏州日报》在太仓的发行量达到30000份左右,受众人次将达到33000人左右。
&&& 到达受众方式:政府强制订阅,和少量的零购。
&&& 受众群体:政府官员、工商户、企事业单位
&&& 广告投放可行性:★★
&&& (3)、《太仓日报》
&&& 市场成熟性:《太仓日报》是太仓地方政府及新闻机构自办的官方报纸,其在太仓发行量达到20000份,地方局限增强了报纸局限。
&&& 报刊发行式:《太仓日报》以日报形式,上午发送
&&& 到达受众方式:政府强制订阅,和极少量零购。
&&& 受众群体:政府官员、工商户、企事业单位
&&& 广告投放可行性:★★★
&&& (4)、《姑苏晚报》
&&& 市场成熟性:《姑苏晚报》是苏州日报社发行的一份综合性报纸,其在苏州的发行量已达到20万份
&&& 报刊发行式:《姑苏晚报》是以晚报形式,各县市同步印刷,下午四点钟左右到达各个零售点,到达太仓市民手中时间大约是下午四点。
&&& 地方发行量:据保守估计,《姑苏晚报》在太仓的实际发行量,大概是20000份左右,受众人次将达到30000人左右
&&& 到达受众方式:市民自愿购买或订阅
&&& 受众群体:普通市民、个体工商户、上班族、企事单位、政府官员
&&& 广告投放可行性:★★
&&& (5)、《城市商报》
&&& 市场成熟性:《城市商报》前身是《吴县日报》,2001年被苏州日报社合并,改版为现在的《城市商报》,其内容丰富多彩,以娱乐、体育为主,其在苏州的发行量已经达到15万。市区发行量为8万份。
&&& 报刊发行式:《城市商报》以早报形式,各县市同步印刷,凌晨四点印刷完毕,到达太仓市民手中时间大约是上午9点左右
&&& 地方发行量:据保守估计,《城市商报》在太仓实际发行量大概是15000份左右,
&&& 受众人次将达到20000人左右。&
&&& 到达受众方式:市民自愿购买或订阅
&&& 受众群体:普通市民、个体工商户、上班族、企事单位、政府官员
&&& 广告投放可行性:★★★★
&&& 2、电视频道(由于本案活动策划未考虑电视媒体)
&&& 3、广播电台(由于本案活动策划未考虑电台媒体)
&&& 4、太仓户外媒体分析
&&& A、市中心区域户外媒体选择
&&& (1)、墙体广告、楼顶广告牌、落地大牌
&&& 优势:此类户外媒体往往设置于闹市区显着位置,宣传效果好,主题明确,记忆停留性比较好,加之得天独厚的人流量让其广告到达率十分可观。
&&& 直接面对太仓市民。
&&& 劣势:费用较高、其留存性差,地理性强导致直观感不强、覆盖面相对较窄。
&&& (2)、道旗、道路公用设施灯箱
&&& 优势:此类户外媒体往往设置于城市主干道及辐射区道路,覆盖面广受众多,项目现场引导性强、气氛较好,直接面对太仓市民。
&&& 劣势:其面积较小,内容表达不够全面,易损坏。
&&& B、市区周边区域户外媒体选择
&&& 城外道路,即204国道设置户外高炮
&&& 优势:其受众往往是来自各地的投资者,而且204国道通往上海及周边地区,可以吸引外地投资者,同时也是城东的一块宣传阵地。
&&& 劣势:造价较高、伫足性不强。
&&& C、其它户外媒体选择
&&& 公交车身、报亭、电话亭等。
&&& 5、DM以及楼书
&&& 优势:介绍楼盘项目比较全面、直观,覆盖面广,设计精美、创意性强。
& 劣势:传达过程中比较繁杂、易丢失。
&&& 具体广告及活动安排
&&& 表单:(根据预算的可选表)
&&& 媒体(活动)项& 投放时期& 投放频率& 投放次数& 投放地点& 规格& 其它&&& 报 纸&&& 扬子晚报 开盘前一个礼拜& 1次& 10.5通栏或半版 彩色,建议选择C版及之后&&& 苏州日报 开盘前三天 1次 苏州& 通栏或半版& 彩色&&& 太仓日报 开盘前15天& 期间首尾各一次& 2次& 太仓& 整版& 彩色(附软文)&&& 姑苏晚报 开盘前两天 1次& 苏州& 整版或夹报& 彩色,建议选择B、C版&&& 城市商报 开盘当天& 1次& 苏州& 整版& 彩色
&&& 电视&&& 广播、电台& 户外广告牌
&&& 策划方案确定之日至楼盘销售结束
&&& 太仓&&& 6M*8M& 位置在人民路市中心 道旗、小灯箱
&&& 策划方案确定之日至楼盘销售结束
&&& 太仓&&& 道旗500左右(双侧)& 小灯箱视具体情况而定& 位置待选(人民路、人民南路、南园东、西路、新华西路、204国道沿西城河段……)
&&& 高炮&&& 策划方案确定之日至楼盘销售结束&&& 太仓& 高10M&& 项目现场靠204国道&&& 车身、电话亭&&& DM及楼书发放 自设计方案确定以及印刷成品之日起&&& 每个礼拜发放1-3天,大型发放定于双休日& 未知&&& 太仓& 待定& 20000份左右 于太仓闹市区以及各个乡镇中心&&& 开盘当日庆典&&& 一个礼拜到10天&&& 太仓&&& 10M拱门一只,彩旗若干、气球两只、横幅&&& 于现场售楼处门口
&&& 五、推广篇总结
&&& 将自然与生活完美地结合到一起,在太仓当地树立起一种全新的楼盘形象,再通过借助多种媒介组合式发布广告,宣传出我们楼盘的理念,突出我们是太仓西郊人与自然和谐融合的生态小区,是太仓舒适主义住宅典范。并且以“城市新生活”的口号去吸引广大消费者的注意力。
&&& 第四部分&& 销售篇
&&& 一、售价建议
&&& 根据楼盘自身情况以及周边楼盘的价格情况,大自然住宅小区与综合楼的售价设定如下:
&&& 大自然住宅小区住房售价:起价2800元/ m2;
&&& 自行车库售价:起价1500元/ m2;
&&& 汽车车库售价:起价80000元/个;
&&& 综合楼1、2层商铺价格:起价5500元/ m2;
&&& 综合楼3层以上(办公、住宅)价格:起价2900元/ m2;
&&& 二、销售控制建议
&&& 开盘前一到两个星期时间内进入蓄水期,建立售楼处,发布广告,接受消费者咨询与预订,积累一定数量的客户群。
&&& 考虑整个区域的氛围,建议将住宅小区先走,在进行销售住宅的同时进行商住综合楼的宣传与推介。建议进行两次开盘,吸引人气。
&&& 从项目运作的高度出发,售价低开高走,销售区位由难入易,也是房产销售过程中的潜规则。在销售过程中控制好房源,特别是将一些位置相对较差一点的房源先以低价开走,保留一部分较好房源留以后面发售,这样降低销售难度。销售过程中要做好记录,绝不能出现一房两卖严重有损消费者利益的事情。
&&& 三、重点节点及说
&&& 销售中,可以考虑“哑铃式”投放房源,主要考虑到销售初期由于各种宣传到位势必会引起市场轰动,形成关注点,房源投放比例较高;在经过一段时间的销售过程以后销售热度势必会慢慢减退,主要推介重点落在一些相对要偏一点的房源;在整个项目已经基本深入人心,消费者认同感增加了以后,准备后一轮的宣传工作,再造一个热点,将剩余下来相对位置好一点的典藏房源推出来。
&&& 项目预热期
&&& 时间:2004年10月中旬――2004年10月底(待定)
&&& 主要工作:通过媒体发布广告,告知项目信息;
&&& 工作建议:宣传工作的同时销售培训工作展开,并开始接受客户的咨询、预定。
&&& 开盘销售期
&&& 时间:2004年11月(待定)
&&& 主要工作:项目接待中心准备完毕,销售人员、销售道具全部到位
&&& 工作建议:开盘当日进行适当的销售促进工作,利用折扣、赠礼吸引客户,开盘期销售房源控制在50%以内。
&&& 开盘持续期
&&& 时间:2004年12月(待定)
&&& 主要工作:销售工作继续进行。
&&& 工作建议:这一时期销售工作也进入一种缓慢发展的阶段,各式房源均衡投放,暗示房价上调的趋势,促进购买。
&&& 余房热销期
&&& 时间:2005年1月
&&& 主要工作:随着工程进度的进展,项目形象也开始深入人心。继续新一轮的配合宣传,销售工作继续开展。将重心转移到综合楼的销售上来。
&&& 工作建议:适当进行销售促进配合销售工作,并且在价格上适当地进行一定的调整,比前面提升50―100元,同时又给出一定的优惠幅度,促进消费者购买。
&&& 四、销售篇总结
&&& 销售并不是独立的过程,销售需要有前期的广告宣传作为配合,开盘前期做好客户积累,销售也需要统一的销售说辞,在销售过程中展现出楼盘独有的特色和带给消费者实实在在的利益。销售低开高走,注意销售的策略和方法,只有这样,才能够将利益真正带给客户。</P
太仓某楼盘策划方案
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