（2014o南川区）台湾岛西临台湾海峡，东濒太平洋．岛上森林面积广阔，一半以上的土地覆盖着茂密的森林，有“森林宝库”的美誉，樟树是台湾最著名的树种．【考点】；．【分析】台湾临东海和南海，而且台湾岛东海岸直接面向太平洋，西隔台湾海峡与福建省相望，台湾岛大部分地区属于亚热带季风气候，气候湿热，地形以山地为主，台湾的森林覆盖率达55%，有“森林宝库”之称，其中樟树最为著名，樟脑的产量居世界首位．【解答】解：台湾岛西临台湾海峡，东濒太平洋．台湾岛地形以山地为主，台湾岛上森林面积广阔，一半以上的土地覆盖着茂密的森林，有“森林宝库”的美誉，樟树是台湾最著名的树种．故答案为：台湾；太平；森林宝库；樟树．【点评】本题考查台湾岛的位置、资源等，熟记课本知识点解答即可．声明：本试题解析著作权属菁优网所有，未经书面同意，不得复制发布。答题：　难度：0.68真题：1组卷：2
解析质量好中差【转发】香港的土地利用与环境保护
（一）香港土地利用与环境保护；（二）房价会跌吗？1）土地篇、2）金融篇、3）供需篇
【殖民者统治香港99年惜土如金，而主人公仅30年就把深圳土地卖光了】一座有600多万人口香港仍保有85.7%土地为乡村、耕地、森林、草地和荒地。而深圳建特区才30年土地就卖光了。报道称：深圳无地可卖，政府搞摊派，要求街道办基层干部每人一年至少负责1万平米土地"整备"任务(转)
香港的土地利用与环境保护
　原载《热带地理》&1997年6月第17卷　第2期　P149-156
香港地区地域狭小，地形崎岖，可利用地少，人口众多，用地紧张，但严谨的用地政策、规划用地和严格管地，使城镇有序，城乡结合协调，基础设施完善，做到合理用地，有效用地和高效用地，从而成为一座名副其实，整洁，美丽的现代化国际大都市。&
　　土地资源是社会经济发展的基础。社会经济的可持续发展取决于土地资源的可持续利用，其关键是必须保证有一定土地从事第一性生产和发挥生态效应，保持生态平衡。土地作为建设利用之后，丧失其自然特性，并且难以逆转。为保证土地的可持续利用，节约建设用地，保证第一性生产用地和自然环境建设用地是土地利用的一个重大原则。香港地域狭小，土地资源有限，但人口众多，社会经济活动十分活跃。它是一座超级大城市，却能较合理地安排建设用地，细水长流供应用地，城乡并重，高效用地，使香港成为一座生态一经济较为协调、自然环境整洁、美丽、名副其实的现代化国际大都市。&
　　香港指香港地区，包括香港岛、九龙半岛、新界及其行政范围内的230多个岛屿，土地面积1,078km2，全境丘陵山地占全港土地的80％以上，平地、台地仅占19％。&
　　香港地区是粤东莲花山脉的延伸部分，各海岛实际上是山脉在珠江口海面出露的山峰。大约在1万年以前，港岛与九龙仍是相连的陆地，由于后来山体的沉降和海水的入侵才形成香港今天的地貌构架。香港地区大体由晚侏罗纪花岗岩和中侏罗纪火山岩构成的丘陵山地和岛屿，多岬角、半岛和港湾，而平地极少，因此建设用地大部分需靠辟山填海造地供应。香港岛是香港地区第二大岛，为香港政治、经济中心，土地面积75km2，为丘陵山地构成，最高峰为扯旗山(又称太平山)，海拔554m。岛内地势高峻、多悬崖陡峰。岛北临海处为填海而成的平地，是主要市区。岛南地势较低，岸线曲折多海湾，主要有深水湾、浅水湾、赤柱湾、大潭湾等，多是良好的避风港和海浴胜地。大屿山岛(大濠岛)是香港第一大岛，东距港岛20km，面积153km2，全境以中山地和丘陵为主，主峰凤凰山海拔934m。其他较大的岛屿还有南丫岛、长洲、青衣、赤蜡角、蒲台岛等，除少数岛屿外，大多数仍未开发利用。&
　　与港岛隔海相望的新界(含九龙半岛)地貌类型也以丘陵山地为主，但有一定面积的平原和台地。地势中高周低，以大帽山为最高点，向东西两边延伸，以东北一西南走向的三列山脉构成该地区地形的骨干。大帽山海拔958m，是香港地区最高峰。从大帽山向西北至西南地势逐渐降低，从山上发育的河流顺向流人深圳湾。西北部地区由海拔200m以下的侵蚀丘陵和冲积平原构成，是香港最主要的农业用地区。近30多年来，由于城市的扩展，在新界地区已新建有荃湾、沙田、屯门、大埔、粉岭／上水、元朗、将军澳和天水围等8个新市镇。与港岛隔海相对的九龙半岛，也称南九龙，是港九最繁华的商业区之一。港岛与了九龙之间的维多利亚港是世界上3个最优良的天然深水港之一，港阔水深，终年不冻不淤，吃水12m的远洋轮船可以自由进出，并可同时停泊150多艘万吨级轮船。150余年来，香港凭藉其优良的港口和作为自由贸易港的地位，依靠中国大陆广阔腹地，在国际风云变幻的条件下，利用其政治经济地缘的优势发展成为一个现代化的国际大都市。但是香港土地有限，地势高亢，土地利用上有许多限制因素，主要是：&
　　香港自开埠以来的150多年间，通过开山填海造地增加了3169km2土地，但全港土地总面积也只有1,078km2，只相当于广东省土地面积的06％，或深圳市土地面积的一半，而且80％以上为丘陵山地，只有约19％的土地在海拔50m以下，适宜开发土地不多。按总人口计，人均只有32m2稍低平、宜开发的土地，但是，较大片的低台丘和平地又是分布远离市区的新界西北部，为长期以来的农业区，小片的沟谷地或沿海小平地，则分布零星分散。开发较早、成为主要闹市区之一的香港岛是一个以丘陵山地为主的岩石岛，海拔多为300～400m，坡陡崖峭，宜扩展开发的土地极少。&
　　香港地区年平均降雨量达2,2247mm，但因地域狭小，地形以丘陵山地为主，地表和地层储水能力低，尤其是大多数海岛土地储水能力更低，造成淡水不足，影响土地的开发。另一方面，本港地处珠江口，每年多台风、暴雨，引起山洪、塌方，冲垮楼房、毁坏公路交通。新界西北部丘陵由于植被遭破坏，造成水土流失，也影响土地开发利用。&
　　目前香港人口已达600多万，人口平均密度为5585人/km2，是世界上人口密度最高的地区之一，由于地区发展不平衡，在港九市区人口密度达3万人/km2以上。同时，香港有4万多家工业企业。机场每年起降达135万架次。进入港口的船舶达165万艘，已登记车辆648万辆。到达香港的游客已达890多万人次，因此，来自污染源的“三废”数量十分惊人，仅每天收集的垃圾就超过5,200t，环境负荷十分沉重，虽然香港地区农业气候条件非常优越，但是农业用地不多，全港宜农用地仅136万hm2，主要分布在新界和大屿山岛。1954年渔农处农用地调查，香港农业用地为13,438hm2，占全港土地总面积的127％，其中703％稻田，61％菜地，104％杂粮旱作，29％果园，07％花卉，14％鱼塘，82％荒地．随着新城镇和工业的发展，农业用地逐步减少，农业迅速萎缩。1993年全港农用地就只有8,070hm2，仅占全港土地的75％。&
　　本港滩涂资源主要分布在新界西侧与深圳间的后海湾，但大部分已围垦养殖，仅有小部分待开发利用。其他地区海岸基本为冲刷海岸，滩涂不多，而且沿岸海水较深，继续填海造地较为困难。&
　　据考证，香港土地开发历史悠久，5,000多年前就有先民居住，从事渔猎生产活动。秦汉以后，中原人逐渐迁入，但因本港岛屿山峦起伏，坡陡崖峭，农用地少，人口发展不起来，直至鸦片战争以前只有7,400多人口，主要集聚于赤柱、香港仔、筲箕湾等处小渔村。1841年英国占领香港之后，香港政府把香港作为自由港，开发岛北的深水良港，发展转口贸易，商业逐步发展起来，港岛北岸迅速成为商业贸易中心，并形成一条狭长的城市建筑地带。由于建设用地的不足，港府不断进行开山填海造地。1860年10月英国又占领九龙半岛，土地面积由75km2增加到848km2，随之在九龙半岛沿岸也进行填海造地，扩大建设用地，逐步形成港九市区的构架。1898年6月英国强行“租借”新界99年，香港土地增至近l,000km2。但新界地区直至50年代初仍为中国传统的农村状态，为香港农业地区，土地利用以耕地和鱼塘为主。从50年代起，香港从转口贸易港转向发展加工业。在此期间，由于内地和东南亚大批移民和资金的涌入，制造业的崛起和入口的增长，使用地需求增加，刺激房地产业的发展，地价猛增，港府把土地收归政府以拍卖出售、租用。鉴于香港乃弹丸之地，政府严格控制土地的开发。另一方面，囿于交通和水源条件，市区一直仅在港九地区发展。为充分利用土地空间，允许在市区内发展高层楼宇。进入60年代以后，随着经济的发展，香港的城市发展进入一个新阶段，昔日的旧楼宇迅速被拆除，代之以高楼大厦，市区面貌迅速发生变化。同时，市区也向西北和东南扩展，建立了荃湾和观塘两个卫星城镇．1965年又决定建设屯门和沙田两个新市镇。70年代，香港工业向多元化发展，人口又急剧增加，此时全港总人口已达400多万，同时有3万家工业企业，市区发展空间已显严重不足。1973年港府制定了新市镇发展规划，在新界地区先后建设了屯门、沙田、大埔、粉岭／上水、元朗、将军澳和天水围等新市镇，至1993年入住新市镇的人口已达250万，占香港总人口40％以上。荃湾、沙田、屯门和大埔4个大型新市镇已基本成为居住、就业和生活配套均衡发展的中等卫星城镇。荃湾已与九龙市区连成一体，元朗、粉岭、上水等新市镇也正在迅速发展之中。预计，8个新市镇全面建成之后，城市土地面积将比原来增加40％，人住居民人口将达350万。新界的大规模开发，使香港城市用地利用趋于平衡和完善，有利于香港多元化发展。另一方面，在发展新区的同时，香港也着手开展旧城区重建计划，为实现全港“都市规划”对旧市区逐步进行改造。对此，港府于1988年1月成立土地发展公司，负责推动及加速重建工作。该项工作现正在进行之中。&
　　香港已经成为一座现代化国际大都市。早在1961年，香港总人口为31747万，就业人口为1191l万。当时从事农业(包括渔、牧业)的人口尚有876万，占就业人口的74％，农业用地占全港土地总面积的132％。到90年代初，香港已没有多少纯农业人口了。农业产值占本地生产总值的比重，则从1950年的36％逐渐降至1965年的25％，到1992年仅占02％．1993年香港本地生产总值为8,47813亿元，人均约达143,236元(约18,364美元)，居世界第7位，在亚洲仅次于日本，居第2位，已成为世界的一个金融中心、贸易中心、轻工业制造中心、航运中心、航空中心、旅游中心和信息中心，被誉为“东方之珠”。&
　　虽然如此，香港并不是把全境土地变成楼房和街道，而是城乡结合、环境协调地利用好土地资源，其土地利用是具有特色的，主要特点是:&
　　香港开埠不久，为缓解城市用地的短缺，逐步开展填海造地工程。首先是从港岛皇后大道中开始向北填海300～400m。现中环、上环的大部分地区均为填海之地。“二战”前主要是扩展中心商业区和供应军事用地，战后则侧重于整体规划发展用地，尤其是注重现代化交通设施建设、工业用地和新市镇建设。到1993年的150多年间，全港通过填海已增加土地3169km2。如今的中环、湾仔、观塘、维多利亚公园和启德机场跑道等均主要为填海地。沙田新市镇、葵涌码头、尖沙咀的新世界中心也部分为填海新地。90年代计划填海工程有红磡湾、湾仔及中区、青洲及西环西九龙和新机场等处填海规划，预期可新增土地2457km2。&
　　香港虽然把土地作为资产，把拍卖土地作为政府的财政收入，但是长期以来，港英政府采取经济手段和政策措施严格控制用地。经济措施是高地价、高租金，用地设计则以高密度发展和高层化方式，即所谓“四高”土地政策，严格控制用地，节约用地，以达到高效用地的目的。&
　　香港虽然濒临珠江口，又据有大面积海域，并且面对浩瀚的南海，环境容量相对较大。本来可以最大程度地开发土地作建设用地，但是，由于严格控制建设和节约用地，到1993年全港市区和市郊发展区用地面积仅15415km2，占全港土地总面积的143％，而土地利用率甚高，人均占地只有256m2。在香港很少有浪费土地的现象，其土地利用率之高居世界前列。&
　　60年代中期以前，香港对新界采取不开发政策，故长期处于乡村状态，而海岛则受淡水水源和交通的制约，难以开发。因此，市区的发展一直仅限于港九地区，使市区十分拥挤，高楼林立，令人感到窒息。60年代中期以后，开始有计划地发展卫星城镇和新市镇，使城镇布局趋于合理。到目前为止，香港不但在新界新建了两座工业卫星城镇和8座新市镇，而且逐步开发港岛周围的离岛，如青衣、鸭脷洲、大屿山、南丫岛，赤蜡角、长洲、马湾等。1993年新市镇入住人口已占香港总人口的40％以上。待全部新市镇建成之后，入住人口将达350万，占全港总人口的50％以上。香港的城市布局形成多组团、多中心发展，同时，又十分注意配套基础设施建设，使之形成一体。重点设施是交通基础设施，通过修建铁路、地铁、快速公路、干线公路、轮渡等，使市区和各新市镇间形成立体化的交通网络。全港以8条公路干线为主干道，贯穿港岛、九龙和新界东南西北，并延伸至四面八方。其中，在主干线上，有5条6车道全立交的快速公路，6条穿山隧道，两条连接港九的行车隧道以及两条地铁海底隧道，还建有3号公路干线上的大榄隧道和西区海底隧道。全港公路总长1,625km，铁路1223km，把港九市区以及各新市镇联结起来。港九地区与各岛间则有58条轮渡航线，联结沿岸港口。同时，使用多种类型、不同速度、不同舒适程度的公共交通工具，以满足不同层次乘客的需要。各市镇内的小区楼宇多为商、住混用建筑，多达20～30层，低层为商店，高层为住宅。应用多功能综合设计成片住宅群，使住宅不显得十分拥挤。一般地面上2～4层作为住宅群“基座”，其间设置商店、酒楼、托儿所、幼儿园、邮局、银行、超级商场、医院、书店、停车场等各种生活服务设施，方便居民生活。“基座”上为幢状21～31层住宅。住宅设计十分注意采光、通风和结构上的抗风以及整体的美观。&&
　　香港的人口与工业一起迅速增长，其他各业也发展起来。到1993年全港总人口达602万，平均人口密度5,585人/hm2，市区3～10万人/km2。全年进出境旅客达4110万；全港已登记的各种车辆共648万辆：有工企业近4万间，酒店34万多家，食肆9,000多家，全年抵港船只165万艘，起降飞机135万架次。每天排放的，“三废”和产生的噪声十分大量，仅垃圾就超过5,200t，环境负荷十分沉重。从70年起香港面对严重的。环境污染开始注重整治，如今已使之成为一座整洁、美丽的国际旅游城市。&
　　1974年香港当局聘请环保顾问，制订周详的环境保护法规和成立中枢组。同年成立环境保护咨询委员会(EPCOM)，下设大气污染、噪音、土地和水污染等法制委员会。1976年成立环境污染管理中枢组织环境保护组。1987年设立环境保护署，负责进行全面的环境监测、评价、规划和管理。在环境保护署的主持下，先后制定了《水污染控制法》、《水法》、《空气污染控制法》、《垃圾控制法》、《噪音控制条例》等法规，并制定相应的环境控制标准和环境保护目标。为达环境保护目标，采取了一系列切实可行、综合性和预防性的措施。香港的污水处理、废物和垃圾的处理、废气和噪音的监测和控制都有一套行之有效的办法。为保证城市整洁，市政总署和区城市政局辖下的区城市政总署负责清洁街道、收集清理垃圾和粪便、疏通渠道、管理公厕和浴室、防治虫鼠，以及殓葬死者等，整个工作严格有序。&
　　环境保护要靠全体市民共同努力才能达到目的。为此，必须提高市民的环保意识。卫生署卫生教育组织经常向市民宣传环境及食品卫生，每年都举办有教育意义的运动。从1992年起又发起以“清洁龙”为主题物的保持香港清洁运动，采用多种形式对市民进行清洁环境的宣传，传播环境保护信息。另一方面，采取严格执法措施加强环境管理。香港法规规定十分严格，在公共场所随地吐痰，抛弃垃圾，均属违犯法例，被称为“垃圾虫”，违者可判罚款500元或监禁3个月。即使把废物抛下海也属违法，也要受到惩处。&
　　香港地域虽小，并且已成为世界上著名的大都市，然而，它仍有80％以上的土地为乡村用地，而且不断造林绿化，搞好自然环境建设。&
　　近30多年来，香港人口迅速增长，新市镇和工业开发区不断增加，交通系统日趋完善。建设用地的增加使乡村发生了很大的变化，昔日的稻田变成菜地，住宅和工厂已渗入农村，偏僻地区的农用地则被丢荒。私人土地开发者也蚕食乡村用地，有人甚至在海滩建住宅。但是，广大以丘陵山地为主的乡村地区不但为香港提供水源、农副产品，更为重要的是发挥其生态效益和观赏价值，因此，非常有必要保护好乡村环境和自然风光。港府在严格控制建设用地的同时，从1976年起在全港建立了21个郊野公园，覆盖全港70％的土地。这些郊野公园对野生动物也有间接的保护作用。同时，对未有人居住或未开发利用的海岛，也实行保护，绝对不容许把岛屿当砂石开采利用，而是保护植被和植树造林。近30年来，全港的林业建设取得长足发展，林地已从1966年的13,6752hm2增加到1993年的21,9912hm2，增幅达608％。虽然人口增加了239万，增加658％，但人均占有林地一直保持在36m2以上，绿地与人口和经济发展达到同步增长。与人们历来形成的一座由“石屎森林”和沥青构成的大城市的印象相反，上述措施，使一座有600多万人口、年生产总值达8,47813亿元的香港，仍保有857％的土地为乡村、耕地、森林、草地和荒地。由树木，溪流、青山和蓝海把香港装点得美不胜收。&
　　为有效控制用地，香港政府以英国地权制度为基础制订了一系列有利于合理开发和利用土地资源，促进经济发展的政策措施，并以法律的形式保证其实施，香港的土地政策主要特点是：①地权与租用分开。香港法律规定，政府拥有土地的最终产业权，实行土地高度垄断。土地使用者仅拥有一定时期租用权，用钱向政府租用，或由政府免费授用。土地租用权的出让，以招标、拍卖或私营协议三种基本形式达成，使土地能充分合理利用。②转让守约，承租人从政府得到的土地可以作为商品转卖，但是新业主必须严格遵守批地时的契约条款，不得违反。⑧最终管地权。港府有权在需要兴建公共设施或实施城市总体规划时，根据法例在土地使用期未满之前提前收回土地。不可续期土地则届时收回，可续期土地也可批给原业主继续使用。④制定全面周密的用地规划。按建设国际大都市应具备的就业、交通、居住、游乐四大功能制定用地规划，以保证按规划合理用地。&
　　早在1939年港府就制订了《城市设计条例》，确定对居民提供一个“健康、便利及有足够社会设施的生活环境”的城市建设目标。1948年完成全面城市规划报告书。自60年代初以来，又根据不同情况，先后制订了《香港规划标准与准则》、《土地全面规划》、《都会规划》、《市区重建规划》、《乡郊规划》、《新市镇发展规划》、《分部规划》等城市发展和用地规划，合理布局城市，并设计高层楼宇、商业中心和公共屋村等建设，充分、合理地利用现有土地。另一方面，为加强土地管理，制定了《地契条例》、《城市设计条例》、《土地发展公司条例》、《郊野公园条例》、《道路交通条例》等对土地实施管制。条例规定：①对尚未批租的土地，不允许随便占用，政府各部门用地，由屋宇地政署划拨，按长远发展计划开发土地，搞好土地测量和制图，制定分期发展大纲图。②对新批用的土地，要符合建筑物条例规定使用，派专家不定期检查、监督；不按规定用地，处以严厉罚款以至无偿收回土地：⑧对早批用的土地，也进行不定期巡视，严处违章或违约建筑。严密的用地政策，并能做到规划用地和搞好土地的管制，使香港土地利用能达到高效和合理利用的目的。&
　　但是，香港的土地利用也存在一些问题。主要是：①农业用地日趋减少，农业生产不断萎缩。随着城镇和工业的发展，农用地不断被占用。到1993年全港农业用地仅存8,070hm2，与1954年相比减少了5,368hm2，即减少40％，而且由于农业效益低，现有农用地中，大量用地被丢荒。同时畜牧业和塘鱼养殖业也在萎缩。②工业用地不足，工业企业不断减少。香港可利用地少，加上地域发展不平衡，使市区和新市镇成为商业、居住和工业集中地，工业用地不足，影响工业发展。全港制造业已从1981年的48万家、从业人员9059万，到1993年分别减少为368万家和4836万人，即分别减少233％和466％。⑧旧城区人口密度过大，建筑密度和容积率过高，道路和城区内公共绿地(市内公园和街道绿化带)不足，故城市生态环境尚不理想。④地区发展不平衡，部分可以开发利用的海岛长期得不到开发。此外，在土地环境保护方面也存在不足之处。&
　　香港是一座现代化国际大都市，是实现城市化的地区。但是，香港和新加坡一样，是个特殊的地区和城市。在国内有人误认为香港的经济发达在于它不发展农业，尤其是不种植粮食，因此，要学香港，像香港一样，“撤县设市”之后要把他们的“市”全部当成城区来建设，农村也要“城市化”，要把农村都建成城区和马路。不难设想，要是广东省和全国在实现了“县市化”之后，所有的县和乡镇都称为“市”，并全部建成“香港式”或“新加坡式”的大城市，都不搞农业，不种粮食，到时，10多亿人口要吃什么?市长们吃什么?世界将会怎么样?殊不知，香港虽然是一个现代化国际大都市，而且土地十分有限，但是它仍拥有857％的土地为林地、草地、荒地和耕地，仍然是城、乡分明的地区。&
　　参考文献&
　　1.&&曹淳亮等．香港大辞典．广州：广州出版社，1994．&
　　2.&&黄成达．香港农业的演变．渔农科技，1989，12(1)。&
STUDY ON LAND USE AND ECOLOGICAL
ENVIRONMENT&
《房价会跌吗土地篇》 接着前两篇供需和货币，接着讲土地，论述房价的涨跌。
说房价，不能不谈土地&&&&&&&&&&&&&
接着前两篇供需和货币，接着讲土地，论述房价的涨跌。
说房价，不能不谈土地，我国有960万平方公里，不可谓不大，可减掉海洋、河流、山川、沙漠，真正适宜人居住和可耕地只占国土面积约20％，耕地面积红线为18亿亩，99年后实施退耕还林了约2.5亿亩，留给我们居住的又有多少呢?&在中国，土地不是青菜萝卜的消费品，而是奢侈品。
土地的所有权在我国宪法中规定属于国家，《宪法》&第九条规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。由此可见，中国实行的是社会主义市场经济体制，而不是一般的市场经济体制。在这个体制下，土地、河流、山川、草原、矿藏等等基本生产资料都是实行公有制，即，国家所有或集体所有。为什么要讲这个?宪法规定修宪的条件是超过三分之二的人大代表同意才能通过，诸位看一下人大代表的组成，你就知道这是一个什么概率，那我们只能通过国务院颁布的政策进行试点，或下面你先干，上面不说话。
既然土地是国家的，那就得由国家垄断经营，“地权垄断”决定了房价也直接推升了房价。2003年至2012年，房地产平均售价涨幅为143%，而土地价格上涨了492%，地方政府的“土地财政”和“土地信贷”可谓“名利双收”。地方“土地财政”和“土地信贷”的背后，当然是国家“金融垄断”和“地权垄断”的持续保证，地方的“政绩冲动”以及1994年税制改革导致的“中央财权集中”。2012年，房地产业缴税约1.1万亿，政府土地收入28517亿元，政府直接从房地产业中拿走近4万亿，银行的利息还不计在内，2012年房地产全年销售额约为6.4万亿，两者相加超过总成本的60％多，如此的“钢性成本”，知道房价高到哪去了吧，知道房价为什么跌不下来了吧！且这个趋势还在继续，2013年1-6月份，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达11305亿元，与去年同期相比大幅上涨60%；其中一线城市上半年土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期疯涨315%。
再来说两句近期疯传的土地改革，有人说会同地同权、同地同价、还能降房价，集体用地、农地、自留地直接上市流转，那纯属是中国梦的组成部分，我在土地改革的微博中已做了阐述，就算后面国务院先斩后奏，那也是由统一平台的中华土地公司来经营交易，看看两桶油、中电、中移动，你就会明白什么叫垄断。就算你们的中国梦全部实现，房产商直接和卖土地的村镇、农民去交易，我不知能够达到开发规模的土地有多少户?我不知道补偿土地及政府税费后比拍卖的土地便宜多少?我更不知道一般用于住宅开发的只占征地的约40％，还有约60％的公共管理与公共服务用地、商业服务设施用地、交通设施用地、绿地等谁来配套?我不知道就算一切解决了，地方政府在无利的情况下谁来服务，会不会拖死你，陷入一个沼泽地?
目前，在现行法律框架下，你还真的找不出一条比政府征收、拆迁、卖地更好的办法，你离开政府这台强大的机器，你会发现在房地产上一事无成，除非政府完全让市场自身去说话，你认为可能吗?别总认为明天一定比今天好，骑白马的不一定是王子。
那么房价究竟如何看涨跌呢?本来是想把供需、货币、土地、税收财政讲完再来总结的，因政府税收财政那块不好讲，也较敏感，所以就放到这章节中来论一下宏观的房价涨跌：1、当城镇化接近或达到70%时，由于国情特殊，城镇化率到70％时很难再上行，再加之大量农村房屋，房价会停止快速上涨；2、货币发行量和GDP增幅、CPI持平和超发，房价会上涨；发行低于GDP增幅、CPI，房价下行；3、国家推出房产税（土地增值税）在交易环节征重税时，房价下行，前提是供需平衡、货币不大量超发，在未完成城镇化率70％、货币继续超发情况下，就是出台房产税，房价仍然会上行；4、国家政策对房价的影响，不动产联网、遗产税出台、官员财产公示、银行利率大幅提高、放松建房的市场准入、土地财政转化为税收财政等都会影响房价上行。&
综合以上几点，基本可以宏观的看清房价趋势，未来的8－10年房价总趋势是上行，但也会伴随地方政府的冲动，会出现类以鄂尔多斯这样的鬼城，前五年一年至少一两座鬼城，后五年鬼城会加速。至于那一个城市房价、区域房价走势，再另论。
房价会跌吗之金融篇
随着楼市价格的快速上涨，楼市话题又热闹起来，叶檀女士和谢国忠持看空观点，连诺奖的席勒也来预测中国楼市。网上出现了任志强和席勒谁会赢得中国楼市预测的讨论。房价一直在涨，究竟什么时候会跌？这个问题真的太大，不好回答。现陈述一些观点，希望能帮助你透过表象看本质，对你甄别江湖上的泡沫派、刚需派、鬼城派、两面派论点有所帮助。
说房价，不能不谈钱，谈钱又不能不谈美元，随着美联储主席人选落定，美国未来大的金融政策似已现出端倪，耶伦的观点通胀不是问题，失业率是问题，就算明年8月份美国退出QE，采取的也是低利率政策；说完美国还要说一下日本，安倍经济学的核心是量化宽松、通胀、投入，说白了就是印钱。世界经济第一和第三都玩的是印钱，如果我们不印，就会通胀输入，那我们怎么办?&
我们还是要来解读一下数据：2013年3月末，中国的广义货币(M2)余额是103.61万亿元，首次突破100万亿大关，约为美国的1.5倍，成为世界第一货币量发行大国；M2与GDP的比例达到2，远超过日本的1和美国的0.7。狭义货币(M1)余额31.12万亿元，流通货币(M0)余额5.57万亿元，外汇储备余额为3.44万亿美元。
我国1978年到2009年的GDP增长了92倍，而货币规模增长了705倍！远远突破了“1元增长值对应1元货币新供给”的货币学基本原理，结果是什么呢?
美国在印、日本在印，我们更要加快印！印了那么多钱会发生什么后果?通胀!可又有什么商品能够承担如此巨量的货币呢?总不能大米卖100元一斤、青菜卖200元一斤、猪肉卖500元一斤?那不行，这种巨量资金会让市场乱套的，之前的豆你玩、姜你军、蒜你狠就是先兆，要挖个大大的坑埋起来。是的，房子！只有房子才能承担这个重任。
怎么判断货币供应正常呢?假定GDP年增长7，CPI年通胀3，那当年货币供应增加10就符合“1元增长值对应1元货币新供给”的货币学原理。如果货币发行大于GDP和CPI，那就说明货币在超发。
房价的涨跌取决于什么?是的，重要因素之一取决于货币发行量，取决于美元走势。美元走强，人民币走弱，外资出逃，人民币被迫回流，美元储备流出中国，通胀压力减小，市场上人民币减少，房价开始下跌。
光看货币就能知道房价涨跌?当然不是！货币论的代表人物是许小年和牛刀，货币是判断房价的一个重要因素，但不是全部，所以牛刀预测了十年，但没对过一次。
前面讲了供需，今天讲的货币，你还要结合土地、政府税收和支出，综合判断，你才能知道房价真正走势。
房价会跌吗之供需篇
最近关于楼市的话题又多了起来，叶檀女士和谢国忠持看空观点，连诺奖的席勒也来凑热闹。甚至出现了任志强和席勒谁会赢的讨论。房价一直在涨，什么时候会跌啊？这个问题真的太大，不好回答。陈述一些观点，希望能帮你看见一丝亮光，对你甄别所谓泡沫派、刚需派、鬼城派、两面派言论有所帮助。
市场经济商品价格取决于供需，供大于求，价格下降；需大于供，紧俏，价格上涨。中国房地产真正市场化始于1998年，&也就是15年时间。我们先来搞清楚几组数据:
城市化率：中国的城市化率1978年大约为18％，到了1998年时大约为30％，到了2012年官方公布数据大约为52％左右；预计每年城市化率还将以1.5％左右的速度递增，预计到2030年我国城市化率将达到70％左右。
人口：我们国家现有总人口大约13.8亿人，每年新增人口大约为1500万，人口拐点出现在2024年，那时我国总人口接近16亿人。
老龄化：2013年中国老年人口总数为2.02亿，到2025年，老年人口总数将超过3亿，2033年超过4亿，平均每年增加老年人口约1000万人。
家庭户：2013年中国现有家庭户大约4.6亿户，户均人口小于3人。
供需：按照城市化率每年新增城市人口约2000万人口，每人按35㎡标准，需要7亿平米住宅；全国旧城改造、棚户区改造、危旧房改造、城中村改造、拆迁，每年产生住宅需求约1亿平米；现有城市人口约6.5亿，每年产生改善性需求约3亿平米；老龄化加速过程中，家庭户均人口还在下降，这也产生一定需求。
从需求角度讲，我国每年要有11亿平米的住宅入市才能供需平衡，如果低于这个数字，需大于供，价格上涨；如果大于这个数字，供大于需，价格下降。
供需论的代表人物是任志强、董藩、陈宝存、童大焕，这些判断是基本判断也是真实判断。
当然，看房价不能单单看上述数字，当年的经济环境、就业、GDP等都有一定的关联性，下面我还要讲和房价关联性较大的金融政策、土地政策、政策财政税收及政府支出政策。
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