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《厦门市城市房屋拆迁管理规定》若干应用问题解释
【 】【阅读全文】为了有利实施《厦门市城市房屋拆迁管理规定》（以下简称《规定》），根据《规定》第七十七条，结合我市城市房屋拆迁的实践，对《规定》的若干问题作出应用解释。
一、关于《规定》的适用时间问题
１９９６年８月８日前（《规定》实施前）厦门市征地拆迁办公室核发《房屋拆迁许可证》和发布房屋拆迁公告的拆迁项目，或１９９６年８月８日后（《规定》实施后）市拆迁主管部门对《规定》实施前已发布拆迁公告的拆迁项目发出延长期限通知的，其补偿安置按《厦门市人民政府关于界定城市房屋拆迁管理规定施行时间的通知》第一条规定执行。
二、关于拆迁公告的发布形式问题
拆迁本单位非住宅房屋的拆迁项目，经市拆迁主管部门批准，可采用张贴的形式发布房屋拆迁公告；其他拆迁项目，应在报纸上发布房屋拆迁公告。
三、关于拆迁安置房屋代管问题
依《规定》第十九条第二款、第二十条第二款规定，拆迁人将应偿还的安置房屋交土地房产主管部门代管的，拆迁人可直接与土地房产主管部门签订安置房屋的代管合同，有关补偿安置款项待纠纷解决或所有权人出现后，由拆迁当事人予以结算。
四、关于用标准户型的安置房屋调换被拆迁住宅房屋所产生的实际面积差的结算问题
被拆迁住宅房屋实行产权调换，其安置房屋属标准户型的（不含配套的杂物间），按原房屋建&面积就近上靠本建设项目拆迁安置房屋实际建&面积进行安置，再按《规定》第五十一条规定就近或异地安置后，因安置房屋平面结构原因，安置房屋实际建&面积超过或不足应安置建&面积的部分，均按住宅安置房建安平方米造价结算。
五、关于用非标准户型的安置房屋调换被拆迁住宅房屋所产生的实际面积差的结算问题
被拆迁住宅房屋实行产权调换，其安置房屋属非标准户型的（不含配套的杂物间），按《规定》第五十条安置被拆迁人后，安置房屋实际建&面积超过原房屋建&面积的部分，按住宅安置房建安平方米造价结算，按《规定》免费增加的建&面积除外；不足应安置建&面积的部分，按商品房价格结算。
六、关于用非标准户型的安置房屋安置承租人，其超过规定所增加的安置面积缴纳安置分配费的标准问题
拆迁公有住宅房屋，其安置房屋属非标准户型的（不含配套的杂物间），按照《规定》第五十条安置公房承租户时，其安置房实际建&面积超过应安置建&面积的部分，按安置房建安平方米造价的１５％交纳安置费。
七、关于《规定》第五十二条有关家庭人口结构因素的确定问题
依《规定》第五十二条第一款规定，家庭人口数量、性别、辈份、年龄等应作为家庭人口因素在安置时给予考虑。在房屋拆迁公告规定的最后搬迁期限内，符合国家计划生育&策出生的人口，也应作为家庭人口结构因素在安置时给予考虑。
八、关于公房使用人的认定和公房承租人的安置问题
房屋拆迁公告发布前，公房承租人以外的人员，无论其户口是否在拆迁范围内，或其在拆迁范围外的居住情况如何，未实际居住在拆迁范围内的公房的，均不属被拆除房屋的合法使用人。
直管公房和自管公房的原承租人只要具有该房屋的租赁合同，其安置按《规定》第五十二条执行。公房承租人已签订购买解危房、解困房、统建房、安居房等经济适用房、集资房合同的，不予安置，但在未取得所购房屋或集资房屋前，拆迁人应给予提供周转房过渡。
九、关于转租公房的安置问题
按照《厦门市城镇房屋管理条例》第三十八条规定转租的公房，只按原租赁房屋建&面积就近上靠标准户型安置原承租人。在转租租赁期限内，转租租赁关系继续保持。
十、关于《规定》第五十四条有关私房承租人的确定和安置问题
依《规定》第五十四条规定，在房屋拆迁公告发布前，在拆迁范围内实际居住一年以上，他处又确无住房而且在拆迁范围内具有常住户口或蓝印户口的私房承租人，拆迁人应给予分别安置；不符合以上条件的，不予分别安置，原租赁关系继续保持。
十一、关于私有房屋的拆迁安置的问题
拆迁私有房屋的，以一本《房屋所有权证》为一户进行安置。对持有《房屋共有权保持证》的，不予分户析产安置。
十二、关于拆迁当事人结算拆迁款项的时间问题
被拆迁人过渡安置的，拆迁当事人在签定拆迁协议时，应将原房屋装修及附属物等的补偿款结清。拆迁人在交付安置房屋钥匙的同时，被拆迁人应一次性结清安置房屋款项。
被拆迁人一次性定居安置的，拆迁当事人可一次性对抵结清所有拆迁款项。
十三、关于住宅或非住宅房屋的认定问题
住宅或非住宅房屋的认定，一般以批建时确定的建造用途、性质为准。
批建时无明确用途的房屋，应本着尊重历史、实事求是的原则处理：（一）底层的房屋，在房屋拆迁公告发布前已持有营业执照并实际经营的，可认定为营业性用房。(二)&层以上（含&层）的房屋，原住宅房屋出租给他人作为办公场所等非住宅用途的，经房管部门登记批准的，按非住宅房屋给予补偿安置，未经房管部门登记批准的，按住宅房屋给予补偿安置。除此之外的用房，按房屋建造的实际用途认定。
十四、关于就近或异地安置的确定问题
就近或异地安置， 以被拆迁用地红线中心点至安置房用地红线中心点的水平直线距离为准。属成片开发的，确定安置方式时，以建设项目的实际用地红线为准。
十五、关于《规定》第四十五条第二项的适用问题
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市政府关于加强城市房屋拆迁管理有关问题的通知
【实施日期】【颁布单位】
锡政发[号【失效日期】
各市(县)各区人民政府，市各委、办、局各直接单位：
为进一步加强城市房屋拆迁管理，规范市场评估和行政裁决行为，更好地维护拆迁治当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据国家、省、市有关房屋拆迁管理规定，现就有关问题通知如下：
一、&住宅房屋市场评估和补偿安置方式
为保障拆迁当事人的合法权益，自本《通知》施行之日起，在本市城市规划区内国有土地拆迁，必须领取城市房屋拆迁许可证，房屋拆迁补偿时，住宅房屋被拆迁人（公房承租人）只能选择一种评估方式，并在其中选择一种补偿方式。
选择以同类区段房地产市场交易价格为主要依据确定的市场评估价格进行评估的，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。其中实行货币补偿的，拆迁人不予发放购买经济适用房（拆迁安置房）登记凭证，由被拆迁人（公房承租人）自行购房。
选择以区位基准价和房屋重置价格结合成新为主要依据确定的评估价格进行评估的，可以实行货币补偿的，也可以实行产权被调换。其中实行货币补偿的，拆迁人向被拆迁人）（公房承租人）发放购买经济适用房（拆迁安置房）登记凭证，由被拆迁人（公房承租人）按规定购买经济适用房（拆迁安置房）。
拆迁估价时点以城市房屋拆迁许可证和城市房屋拆迁公告时间为准。
无锡市城市房屋拆迁估价管理规定另行制定。
二、&非住宅房屋市场评估和补偿方式
非住宅房屋拆迁补偿采取货币补偿方式。非住宅营业用房拆迁估价采用基准价格比较修正法评估，当此类被拆迁房屋数量较少且位置分散时，不能采用基准价格价比较修正法评估的，可以采用收益法直接进行评估。
非住宅非营业用房拆迁估价采用基准价格比较修正法评估,对非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业用房以及工交仓储用房的拆迁估价采用成本法。
三、&非住宅房屋补偿安置的最低保障
本《通知》施行后，拆迁最低补偿要严格按照《市政府关于贯彻实施&江苏省城市房屋拆迁管理条例&的意见通知》（锡政发[号）的规定执行，新领取城市房屋拆迁许可放证的项目，住宅房屋被拆迁人（公房承租人）选择以同类区段房地产市场交易价格为主要依据确定的市场评估价格进行评估，实行货币补偿的，补偿不足9万人民币的，由拆迁人给被拆迁人（公房承租人）被足9万元人民币，被拆迁人（公房承租人）自行购房；住宅房屋被拆迁人（公房承租人）选择以区位基准价和房屋重置价格结合新为主要依据确定的评估价格进行评估，补偿安置仍按原规定执行。
本《通知》施行前，已领取城市房屋拆迁许可证的项目，住宅房屋最低补偿安置仍按原规定执行。
四、&行政裁决
行政裁决应当严格按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》执行，切实规范行政裁决程序逻辑、条件、时限、裁决书内容，并正行政调解过程中申请裁决必须提供申请人与被申请人的协商记录。行政裁决经调解达成一致意见的，出具行政裁决终结书，达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当及时作出行政裁决书；部分事项达成一致意见的，行政裁决时应当予以确认。
行政裁决要坚持公平、公正、及时的原则，对未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例提高的，房屋拆迁管理部门在受理行政裁决申请前，应当进行听证，未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
行政强制拆迁按《市政府关于印发&无锡市城市房屋行政强制拆迁规定&的通知》（锡政发[号）执行。
本《通知》施行前已领取城市房屋拆迁许可证的，其评估方式和补偿安置方式仍按原规定执行。
五、本《通知》自日起执行。
天下房地产法律服务网免费为大家提供服务房屋拆迁，问题何在第3期
导读：随着城市化进程的不断加快，城市建设中的房屋拆迁问题也逐渐成为这个社会关注的焦点。城市建设中需对公民所居住的房屋进行拆迁改造，这就必然会侵犯到公民的合法权益，而且涉及到房屋征收与补偿问题，那么拆迁问题如何解决，下面由找法专家说法本期特邀嘉宾赵健律师为你解答。
房屋拆迁纠纷规范
目前，我国房屋拆迁的主要法律规范有《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及各地政府自己制定的地方法规，如《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》等。
第一，房屋拆迁须以公共利益需要为前提。
房屋拆迁通常是由于土地或作为私人财产的房屋被征收或征用，以及提前收回土地使用权而发生，法律明确规定，必须以公共利益为前提。
第二，房屋拆迁必须以给予补偿为前提。
征收是所有权消灭的一种原因，其最终以所有权人丧失所有权为代价;而征用则是以权利人之使用权的丧失为代价，因此征收和征用在本质上是通过行政权剥夺他人财产权的行为，是一种不公平、不自由的财产流转行为，因此法律必须对此提供矫正或救济途径，通过法律事先强制性规定“给予补偿”为救济方法。
第三，房屋拆迁必须严格遵守法律规定的权限和程序。
拆迁以征收或征用为前提，而征收或征用又以公共利益需要和给予补偿为前提，在具备公共利益需要和给予补偿两个条件时，就会有征收或征用权的产生。
房屋拆迁纠纷维权
根据当前的房屋拆迁问题，公民应如何维护自己的权益?
一、认真学习相关法律。公民在遇到拆迁时，要熟知涉及的相关法律，这样才能对拆迁的合法性进行初步判断，并了解自己应得的补偿有多少。很多人认为只要自己不搬家，政府就拿自己没办法，这是错误的想法。在这里，我明确的告诉大家，如果对补偿不满意不搬家，又不提起法律程序的，相关政府部门或法院有权依法强拆。房子一旦被强拆，就错过了最好的维权时机。这就是对法律知识欠缺所导致的。
二、保持警惕、理性谈判。公民面对被拆迁方时，一定要保持警惕，与他们的交谈要做好录音等收集证据工作。切记保持理智谈判的心态，采取自残、自焚等伤害自己的行为，不仅对提高补偿没有多少帮助，而且这是对自己的严重不负责任。
三、请专业拆迁维权律师，保护自己的合法权益。公民一不懂专业拆迁维权法律知识;二不会实践操作;三是面对强势的政府和开发商;四是涉及的利益比较大，如果仅靠谈判已解决不了问题了，建议尽快请专业拆迁律师全程操作，避免利益损失。
我国房屋拆迁中存在许多问题，这也说明我国相关法律制度的不健全和行政体系中权利的滥用，我国应该积极借鉴国外的相关经验在结合我国目前的现状充分完善想干法律体系，真正地去做到公平公正，这样才能使我国房屋拆迁中存在问题得到根本解决。
本期说法专家
　北京-北京
专长：拆迁,房产纠纷
律所：北京京平律师事务所
简介：　　赵健律师，北京京平律师事务所专职律师，中国拆迁律师网创办者，专...
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作者：赵健律师
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房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。
，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。
由于城市规划和国家专项的需要，必须对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。
但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。
拆房、搬迁、还建等过程中产生了各种各样的法律关系。近十多年，各地制定了许多关于拆迁补偿和安置的地方性法规和规章。1991年3月国务院正式颁布了《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条件》）， 标志着城市建设走上了依法拆迁的道路。
根据《拆迁条例》的规定，国家建设部主管全国的城市房屋拆工作，它的主要职责是制定房屋规、规章、方针和政策、监督、检查和指导各地房屋拆迁工作。各省、自治区建委（或建设厅）和城市的房地产管理局（或者人民政府授权的其他部门，如拆迁办公室）主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。
（二）房屋拆迁许可证制度
[1]　房屋拆迁许可证是拆迁行为获得行政许可、拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁许可证具有一次性、局部性的特点，它只对特定的项目，在一定的时间和范围内有效。实施房屋拆迁许可证制度，是国家加强对房屋拆迁工作的管理，维护国家和拆迁当事人双方的合法权益，保障城市建设顺利进行的重要途径。
拆迁人申请房屋拆迁许可证，必须向房屋拆迁主管部门提交下列文件：建设项目立项的批准文件，土地使用的批准文件，拆迁人制作的拆迁计划和拆迁方案。房屋拆迁主管部门在收到申请和上述文件后，应当及时进行审查。
审查的主要内容包括批准文件是否齐全，拆迁范围和对象是否符合国家规定的要求，用于拆迁的资金是否已经落实，临时周转房是否准备充足，拆迁的期限和步骤是否切实可行等。
拆迁主管部门经审查认为拆迁具有合法性、合理性和可行性之后，应及时给拆迁人颁发房屋拆迁许可证。拆迁人必须严格按拆迁许可证所规定的内容实施拆迁行为，有特殊情况需要变更拆迁范围和拆迁期限的，应及时取得拆迁主管部门的许可。
（三）暂停办理户口的制度
拆迁主管部门在批准拆迁申请后，应通知房屋拆迁所在地的公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户，以防止拆迁范围内的被拆迁人不合理的增加，加重拆迁人的安置负担和拆迁难度。
因出生、军人复员转业退伍、婚嫁、刑满释放回家、学生毕业回家等特殊原因确需入户或分户的，须经县以上人民政府批准后方可办理。拆迁范围内合法拥有房屋或合法使用房屋并具有正式户口的人，才能成为拆迁补偿和安置的对象。
（四）房屋拆迁的形式
房屋拆迁的形式有三种：
1、人民政府组织统一拆迁。
即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”
2、自行拆迁。
它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。
3、委托拆迁。
它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。
相关法律知识
一）补偿价格低。
居民普遍反映中的货币补偿水平偏低，不少低收入拆迁居民拿着有限的拆迁补偿资金难以买到相应的住房。危旧房屋集中地区困难家庭较多，由于补偿资金太少，被拆迁户没有经济能力购买新房。购买新房时房型自然增长面积及迁居中的费用支出，也会增加拆迁户的经济负担。这样造成被拆迁户抵触情绪很大。
（二）安置落实难。
目前拆迁产权调换安置采取的是就地和就近安置，开发建设、安置上房需要约一年的时间，不能实现直接点对点的安置。
（三）利益调节平衡难。
对违法建筑补偿、住宅改商业用房建筑补偿、房屋置换差价补偿等问题缺乏统一政策指导，容易形成执行标准不一，被拆迁人难以接受。住宅改非住宅用房房主的利益冲突明显，拆迁后，住户失去赖以生存的既得收入，产生巨大的经济矛盾冲突；部分人认为新房售价较高，开发商赚取超额利润，使一些老百姓出现新的“住房难”问题，从而产生“心理失衡”。
（四）拆迁依法实际操作难。
在实际工作中，依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规进行操作，缺少必要的刚性保障机制，往往形成“有法难依”、“依法难拆”的被动局面。
我县的拆迁实施工作在实际操作中，只能以“思想工作”加“优惠条件”推进拆迁，甚至违规追加拆迁补偿，严重影响拆迁补偿价格政策的严肃性和权威性。
存在的问题还包括：
第一，用地和建设缺乏统一规划和管理。违法用地和违章建筑屡禁不止，形成的面积大，牵涉的人口多；建筑物杂乱无章，间距、通风、采光、消防等设施不符合要求，土地利用率低，资源浪费严重；因土地问题、违章建筑问题引发的矛盾多，妨碍城市建设和经济社会发展。
第二，行政管理与集体经济运作不规范。村集体资产的合法手续不完善，产权不明晰，集体经济薄弱，其收入只够公共开支。
第三，村民就业困难。土地被征拨后，中青年村民们都想找份工作干，由于文化偏低，缺乏专业技术特长等原因找不到合适工作，虽有房屋出租收入，村民的总体生活水平和生活质量不高。
第四，历史遗留问题多。由于部分村存在着历史遗留问题，改造规划无法实施，建设布局较为混乱。还有一些城住宅建设主要目的是为了拆迁时增加补偿，因此建设密度较高，乱搭乱建比较严重，一定程度上影响了市容市貌。
拆迁改造的解决对策
（一)加强组织领导。
推进村庄 改造是一项十分艰巨的工作，涉及各级政府之间、部门之间职权利的协调和住户经济利益的平衡，政策性强，操作性强，工作量大，情况复杂，需要各级党委政府切实摆上重要位置，精心组织，扎实推进。建立县、办事处两级农村改造领导协调组织，由政府分管领导牵头，各部门参与，抽调各单位相关业务人员成立了改造建设指挥部，加强改造规划、拆置、用地安排、征用补偿、待遇转换、管理转型等工作的统筹协调。
(二)强化规划引导。
为解决历史遗留问题，杜绝新村中村的产生，要抓紧制订城中村改造专项规划。对无土地的农村，可以分批下达改造任务；对市政设施项目、重大开发项目需征用拆迁且已列入改造规划的街村，必须同步实行整体拆迁安置。同时，要做好开发改造详细规划。尽快推行街村房屋合法产权登记，及时做好城市规划区内街村住户、房屋、用地等调查登记工作，为拆迁安置规划和拆迁补偿提供基础资料。与城市总体规划和土地利用总体规划相衔接，按照就地、就近安置的原则，制定完善农村拆迁安置用地规划。安置地规划一经确定，未经法定程序不得更改占用安置地块。
(三)创新改造模式。
农村改造面大量广，单靠政府难以完成，需要动员社会力量共同实施，积极探索“政府引导，市场运作”的路子。应根据城中村的不同类型，选择适宜的改造模式。对各重大项目开发涉及村，以土地储备中心代表政府作为实施主体，在与街村及住户签定安置协议后，委托城建部门、房产开发企业或建筑企业建设安置房，委托拆迁单位实施拆迁。
对单一的农村改造项目，可以在限定建设地块面积、限定规划要求、执行政府拆迁安置政策的前提下，优先由本街村集体经济组织实施拆迁改造，允许安置剩余房屋推向市场，以房产出让收入平衡安置成本，难以自求平衡的，可给予相应补助。村级开发模式可以发挥村级组织对村内情况熟悉、有民主决策机制的优势，促进拆迁安置矛盾内部消化。
对村级没有力量或不愿组织实施的，可以在完成拆迁工作后委托企业代建或招标建设，也可以实行安置项目与一般房产开发项目“打包”招标建设。对资金平衡缺口较大，企业与村级经济组织都不愿开发的安置项目，可由土地储备中心负责组织实施。
(四)完善政策措施。
一是筹资政策。建立改造资金专门帐户，筹集启动资金，实行封闭运行，保障拆迁安置前期投入需要，待无地村改造完毕、资金运转有余后，可适当用于城建配套项目建设。
二是安置用地优先政策。在与城市功能协调的前提下，优先安排安置用地，在片区内就地就近选地、集中连片安置。企业用房拆迁，在坚持货币安置的前提下，对确需换地安置的，由政府统一组织进行跨区安置。
三是税费优惠政策。 改造项目适用重点项目办理程序，地方税费减半收取；无地 村改造项目视同“实事工程”，免除大市政配套，实行“一村一策”。
四是完善拆迁补偿政策。充分体现农村宅基地公平分配原则，对因规划控制、人户增加、无力建房等原因造成房屋面积没有达到规定标准的，在补偿安置中以户或人为核定依据予以补足。实施廉租房制度，解决 拆迁中城镇居民困难户的居住安置问题。五是集体资产补偿政策。
对集体道路、河道、广场等公益性集体土地，村庄容积率低于安置小区的节余土地，已经融入城市的村集体道路、边角地等零星土地应及时予以征用补偿，合理安排村级发展留用地，妥善处理集体企业用地转为国有土地问题，维护村集体经济利益。
(五)推进配套改革。
改造不能单项突进，应当采取配套措施，加快农村体制向城市体制的整体转换，促进传统农村居民向现代城市居民演变。一是要深化集体经济组织股份合作制改革。二是要加快推进撤村改社区工作。三是要推进原村民与城市居民的保障一体化。
(六)改进工作方法。
改造涉及许多环节，关系改造对象的直接经济利益，只有深入细致地做好群众的思想工作，合理进行时序安排，才能平稳有序推进。一般 改造项目应该在听取绝大多数住户意见的前提下进入启动程序。对列入改造规划的农村，提前做好资料调查、入户测量和房产确权等基础工作，并建立档案。
对即将改造的农村，必须将总体安置方案和分期安置方案公告，广泛听取群众意见，合理调整完善。就地安置的可先建安置房再出让土地；就近安置的，要先安置后拆迁，再出让。这种先安置后拆迁的程序安排，有利于消除住户疑虑，尽管在土地、资金周转上有一定要求，但是可以节约拆迁安置过渡成本，加快安置进度。要发挥街道办事处、街村等基层组织的作用，做好宣传发动、政策解释、帮困解难工作。
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