我国农村宅基地使用权转让法律问题研究——兼评重庆“农村宅基地换城市住房”
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同村村民之间买卖宅基地房屋拆迁纠纷咋办
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签订房屋买卖协议，但没有办理集体土地房屋产权证过户。
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房屋补偿属于现在居住人，宅基地补偿属于房屋产权证拥有人。
明白人请支招！
房屋已经买卖但一直未办理过户拆迁时谁是被拆迁人我父母的房子在2000年的时候买了一个房子，但一直未办理过户，现在这个房子要拆迁了，拆迁办是与卖房子的人签的拆迁补偿协议，我现在该怎么办？ 100% (2) 0% (0)
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回复:还是咨询下律师吧。拆迁办跟卖房子的人签协议没有错。因为拆迁的时候需要把房产证上交的。而房产证写的是卖家的姓名。从法律的角度，是该跟原卖家签合同的。 很多年以前我也买过二手房，在没办下房产证之前，我跟卖家去做过房产公证。当然现在房产证也下来了。 你的这种情况，最好咨询下律师。
我在青岛郊区本村买的农村的房子，只有集体土地使用证和买卖契约，如何把集体土地使用证过户到我名下？ 悬赏分：10 - 解决时间： 13:59 我在青岛郊区本村买的农村的房子，现在只有集体土地使用证和当时签的买卖契约，请问我现在想把土地使用证的名字改成自己的，如何办理？我和卖房子的都是本村的居民，户口都在一个村，这样是不是可以去办理相关过户手续？具体都需要准备什么材料呢？需不需要交税？买房子的时候就是一个普通的农房，现在已经重新装修了，请问是不是按现在装修完的价值来评估房子？ 提问者： xqxw2010 - 一级最佳答案你好，我是房地产估价师。根据介绍，你是本村村民。1、从理论层面，根据《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》（青中法〔号），宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。也就是说，如果你不符合宅基地审批条件，即使你在本村购买了宅基地，也认定无效。2、从实践层面，如果你有相当得关系，建议你尝试着去过户。所需材料如：买卖协议、身份证、原宅基地使用证等。3、评估对象的确定依赖于评估目的，如纳税评估、拆迁补偿评估等。纳税评估按装修前的房屋状况；拆迁补偿按现状（即装修完的）补偿。祝你好运！
0回答者： 北京拆迁评估师 - 二级& &
《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》（青中法〔号），宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。也就是说，如果你不符合宅基地审批条件，即使你在本村购买了宅基地，也认定无效。
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关于加强农村宅基地管理的通知 中国 青岛 崂山网站 www.& && && &发布日期：日& && && &&&【字体：大&&中&&小&&】& &【打印本页】【关闭窗口】 　　为加强农村宅基地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等有关规定，结合本市实际，现将有关事项通知如下。　　一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模　　农村宅基地选址必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇规划，地上建筑物建设必须按批准的规划要求实施。农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，尽量不占或少占农用地。农村村民建造住宅确需使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。占用耕地的，区(市)及镇(街道办事处)应组织村集体经济组织落实占补平衡措施。　　城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中建设村民住宅小区；城市规划区范围外的农村村民住宅建设，应当按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。本市中心城区和各区（市）城市建成区内，不再审批单户宅基地。　　符合宅基地申请条件的本村村民，可以购买本集体经济组织内他人多余的或者户口迁移到外地且不在本村居住村民的房屋。双方应当到区、市国土资源部门办理土地使用权变更手续。农村村民将原有住房出卖、出租、赠与，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的，不予批准。　　二、完善宅基地审批制度，规范审批程序　　宅基地的审批应坚持 “一户一宅”的原则，体现公开、公正、公平的要求，简化审批程序，提高办事效率，不得滥设收费项目，增加农民负担。　　（一）申请条件　　1、因结婚等原因，确需建新房分户的；　　2、原住宅影响村镇规划需要搬迁的；　　3、经依法批准回原藉落户，农村确无住房的；　　4、各区（市）人民政府和市人民政府依法规定的其他条件。　　（二）审批程序　　符合宅基地申请条件的，应向本村集体经济组织提出申请。村集体经济组织应当将申请使用宅基地人员的名单予以张榜公布，公布日期不少于十天。公告期满无异议的，村集体经济组织应报所在地镇人民政府审查；镇国土资源所应到实地审查申请人是否符合申请条件，拟用地是否符合土地利用总体规划，规划部门是否出具选址意见书等有关情况。镇人民政府审查后，由区（市）国土资源分局（局）进行复审，并报有批准权的人民政府批准。宅基地经依法批准后，村集体经济组织应当及时将审批结果张榜公布，国土资源所应到实地丈量批放宅基地，并在住宅建成后到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。　　（三）宅基地面积限额　　1、城市郊区及镇所在地，每户面积不得超过一百六十六平方米；　　2、山地丘陵区，村址在平原地上的，每户面积一百三十二平方米；　　3、其他范围，每户面积不得超过二百平方米。　　各区（市）人民政府可根据本地具体情况，在上述规定限额内依法制定本行政区域内的宅基地面积标准。　　三、加强监管，严格执法　　凡新建住宅后应退出旧宅基地的，村集体经济组织应与村民签定合同，确保按期交出旧宅基地。村民或村集体经济组织严禁向本集体经济组织以外的公民转让宅基地及房屋，擅自转让的，国土、房管部门不得办理产权登记手续。各区（市）国土资源分局（局）应进一步健全和完善土地执法巡查制度，重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。对于未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，应依法予以查处。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　青岛市国土资源和房屋管理局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○六年八月十四日
　　青岛市崂山区人民政府关于印发崂山区农村宅基地管理办法的通知　　日　　各街道办事处，区政府各部门、各单位：　　《崂山区农村宅基地管理办法》已经区政府研究同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。　　二○○五年十一月八日　　崂山区农村宅基地管理办法　　第一条为加强农村宅基地管理，规范农村集体建设用地秩序，保护农村居民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规，结合我区实际，制定本办法。　　第二条 本办法所称宅基地，是指农村居民个人经依法批准，用于建造住宅(包括住房、附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。　　第三条 本办法适用于我区行政区域内农村居民的宅基地管理。　　第四条农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。农村居民应当依法行使宅基地使用权，其宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。　　第五条 区国土资源局主管我区行政区域内农村居民宅基地的管理工作。　　各街道办事处负责本街道农村居民宅基地的具体管理工作。　　第六条农村居民建造住宅应当符合土地利用总体规划、土地利用年度计划和村庄规划，应当与旧村改造和土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和荒地，严格控制占用农用地。　　第七条 农村居民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不超过144平方米。　　农村居民集中建造宅基地住宅楼的，平均每户的用地标准应低于上述规定。　　第八条具有农村社区户口并在本社区居住且无宅基地的农村居民，符合下列条件之一的，可凭身份证和户籍证明按照有关程序向户籍所在地的社区居委会申请宅基地：　　(一)年满23周岁的已婚男性居民;　　(二)年满25周岁的未婚男性居民;　　(三)在本村出生且落户的女性居民，原则上应已婚且配偶无宅基地。　　第九条 符合下列条件之一的，优先审批宅基地：　　(一)人均住房面积低于15平方米且人均宅基地面积低于20平方米的;　　(二)三代以上同堂的。　　第十条 农村居民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：　　(一)已有宅基地并达到规定面积标准的;　　(二)将原有住房出卖、出租或赠与他人，或者将住房改作它用的;　　(三)以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的。　　第十一条 宅基地申请、审批程序：　　(一)符合建房条件的农村居民，向社区居委会提出用地申请。　　(二)经社区居委会会议研究并经居民会议讨论同意后，由社区居委会将初步确定的建房名单、占地面积上报区国土资源局国土资源所(以下简称国土所)。国土所应将建房名单、占地面积，在该社区内村务公开栏及村内其它显著位置至少5处张榜公布7日。　　上报材料包括：(1)用地申请;(2)申请建房人的身份证明;(3)现住房情况证明;(4)人口证明;(5)户口簿复印件(带原件备查);(6)建房位置图;(7)其它要求提交的材料。已有住宅申请异地建新宅的，应同时上报与社区居委会签订的旧宅收回协议。　　(三)公布期满无异议的，国土所到实地审查申请人是否符合条件。对符合条件的，国土所应及时出具初审意见，报街道办事处同意后，填写建设用地申请书，测绘有关图纸。并由国土所上报区国土资源局审核。　　(四)经区国土资源局审核同意后，出具审核意见，上报区政府审批。　　对农村居民集中建造宅基地住宅楼的，经国土所现场勘查并报区国土资源局审核同意后，出具项目用地预审意见。社区居委会持项目用地预审意见向有关部门申请办理立项、规划等手续;持立项、规划等文件向国土所提出申请，经国土所审查并报街道办事处同意后，将有关材料上报区国土资源局，区国土资源局按照国家有关法律法规审核有关材料，上报区政府审批。　　区国土资源局应及时出具审核意见，不符合用地审批条件的，应说明理由，并由国土所通知申请人。　　(五)经批准的宅基地由区国土资源局下发文件落实具体建房户名单，国土所应将建房户名单在该社区内张榜公布5日，无异议后通知建房户按规定交纳有关费用。经国土所实地丈量、放线后，建房户方可开工建设。　　新建房屋的宽度、长度、地基高度、檐头高度、屋脊高度等由国土所征求街道办事处有关部门和社区居委会意见后确定，但必须符合国家及地方有关规划、建设等法律法规。　　农村居民建造住宅竣工后，建房户应当及时向社区居委会申请验收，由社区居委会向国土所提请验收。经国土所实地检查，按照批准的面积和要求使用土地的，验收合格。验收不合格的，由有关部门依法处理。　　第十二条已有住宅申请异地建新宅的，应当与社区居委会签订旧宅收回协议，并由社区居委会报国土所备案。旧宅基地由社区居委会收回统筹安排使用。　　收回的旧宅基地和其它空闲宅基地列入社区宅基地储备，并由国土所张榜公布，报区国土资源局备案。　　第十三条已经取得宅基地使用权，在原址重建、扩建的，宅基地面积标准按照本办法执行。不改变土地用途并在规定的占地面积范围内重建、翻建的，由国土所审核经街道办事处同意后，报区国土资源局备案。　　第十四条各街道办事处驻地规划区域内的村庄及其它区政府重点控制的区域，按照相对集中的原则，统一规划，由区政府批准后集中建设居民宅基地住宅楼，不再审批新的单户宅基地;其它区域的村庄，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建造居民宅基地住宅楼。　　对已建成的居民宅基地住宅楼，由街道办事处负责统一清查，优先安置急需宅基地的居民。多余的居民宅基地住宅楼，作为社区储备住宅，报区国土资源局备案。　　第十五条农村居民的住宅建成并通过验收后，建房户应向国土所申请土地登记，区国土资源局经审核同意并报区政府批准后，登记造册，核发土地证书，确认宅基地使用权。　　应当交回旧宅而未交回的，不予办理新建房屋的土地登记手续。　　由于依法买卖、交换、继承、赠予房屋，或者规划等原因致使宅基地使用权发生变更的，宅基地使用者必须在30日内持土地证书或其它生效法律文书及社区居委会证明等材料，经国土所初审并报街道办事处同意后，上报区国土资源局申请办理变更土地登记手续。　　第十六条 农村居民一户拥有两处以上宅基地的，原则上只对一处宅基地办理土地登记。　　第十七条 农村居民有下列情形之一的，由区国土资源局报经区人民政府批准，由社区居委会收回宅基地使用权：　　(一)批准的宅基地自公布之日起2年内未开工建设的;　　(二)审批宅基地时社区居委会与建房户在签订的协议中明确规定建新宅后交旧宅而不交的;　　(三)农村五保户、外迁户等腾出的宅基地;　　(四)一户拥有两处以上宅基地，多占的宅基地应当退出而未退出的。　　第十八条严格禁止农村居民或社区居委会以任何名义向本社区以外的单位和个人出卖或者以其它形式非法转让宅基地。出卖或者以其它形式非法转让宅基地的，区国土资源局不得办理相关手续，并应按照买卖或者以其它形式非法转让土地的有关规定依法处理。　　严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放集体土地使用证。　　第十九条宅基地纠纷由当事人协商解决。协商不成的，由街道办事处会同国土所和社区居委会协调解决;协调不成的，由区政府有关部门处理。宅基地纠纷争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏地上附着物。　　第二十条买卖或者以其它形式非法转让宅基地的，没收非法所得，对在该土地上新建的住宅限期拆除或者没收，并对买卖或非法转让宅基地的当事人处以非法所得金额50%以下的罚款。　　第二十一条农村居民未经批准或采取欺骗手段骗取批准宅基地非法占地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。超过批准的占地面积标准多占土地的，多占用的土地以非法占地论处。　　第二十二条无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地的，或者违反法律规定的程序批准占用土地的，批准文件无效。对非法批准使用土地的单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。对依据无效文件占用的宅基地和新建的住宅，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋，恢复土地原状。因此给建房户造成的损失，由非法批准宅基地的单位或者个人承担。　　第二十三条非法占用土地建住宅的农村居民，受到限期拆除处罚的，必须立即停止施工并自行拆除;对继续施工的，做出处罚决定的机关有权制止。阻碍土地行政主管部门工作人员依法执行职务的，由司法机关依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。　　当事人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起60日内，向做出处罚决定的机关的上一级行政机关申请复议，也可在接到处罚决定通知之日起15日内直接向人民法院起诉。期满不申请复议也不起诉又不自行拆除的，由做出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，相关费用由当事人承担。　　第二十四条 本办法自公布之日起施行。《崂山区宅基地管理暂行规定》(崂政发[2001]86号)同时废止。　　主题词：经济管理 土地 宅基地 办法 通知　　抄送：区委办公室，区人大常委会办公室，区政协办公室，区法院，区检察院。　　青岛市崂山区人民政府办公室 日印发　　第十六条 农村居民一户拥有两处以上宅基地的，原则上只对一处宅基地办理土地登记。　　第十七条 农村居民有下列情形之一的，由区国土资源局报经区人民政府批准，由社区居委会收回宅基地使用权：　　(一)批准的宅基地自公布之日起2年内未开工建设的;　　(二)审批宅基地时社区居委会与建房户在签订的协议中明确规定建新宅后交旧宅而不交的;　　(三)农村五保户、外迁户等腾出的宅基地;　　(四)一户拥有两处以上宅基地，多占的宅基地应当退出而未退出的。　　第十八条严格禁止农村居民或社区居委会以任何名义向本社区以外的单位和个人出卖或者以其它形式非法转让宅基地。出卖或者以其它形式非法转让宅基地的，区国土资源局不得办理相关手续，并应按照买卖或者以其它形式非法转让土地的有关规定依法处理。　　严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放集体土地使用证。　　第十九条宅基地纠纷由当事人协商解决。协商不成的，由街道办事处会同国土所和社区居委会协调解决;协调不成的，由区政府有关部门处理。宅基地纠纷争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏地上附着物。　　第二十条买卖或者以其它形式非法转让宅基地的，没收非法所得，对在该土地上新建的住宅限期拆除或者没收，并对买卖或非法转让宅基地的当事人处以非法所得金额50%以下的罚款。　　第二十一条农村居民未经批准或采取欺骗手段骗取批准宅基地非法占地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。超过批准的占地面积标准多占土地的，多占用的土地以非法占地论处。　　第二十二条无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地的，或者违反法律规定的程序批准占用土地的，批准文件无效。对非法批准使用土地的单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。对依据无效文件占用的宅基地和新建的住宅，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋，恢复土地原状。因此给建房户造成的损失，由非法批准宅基地的单位或者个人承担。　　第二十三条非法占用土地建住宅的农村居民，受到限期拆除处罚的，必须立即停止施工并自行拆除;对继续施工的，做出处罚决定的机关有权制止。阻碍土地行政主管部门工作人员依法执行职务的，由司法机关依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。　　当事人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起60日内，向做出处罚决定的机关的上一级行政机关申请复议，也可在接到处罚决定通知之日起15日内直接向人民法院起诉。期满不申请复议也不起诉又不自行拆除的，由做出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，相关费用由当事人承担。　　第二十四条 本办法自公布之日起施行。《崂山区宅基地管理暂行规定》(崂政发[2001]86号)同时废止。　　主题词：经济管理 土地 宅基地 办法 通知　　抄送：区委办公室，区人大常委会办公室，区政协办公室，区法院，区检察院。　　青岛市崂山区人民政府办公室 日印发
　　第十九条宅基地纠纷由当事人协商解决。协商不成的，由街道办事处会同国土所和社区居委会协调解决;协调不成的，由区政府有关部门处理。宅基地纠纷争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏地上附着物。
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青岛中院审判指导－关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案
作者：转载& & 更新时间：& & 【字体：小 大】 关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件认定合同效力的意见（讨论） 近年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖保同纠纷日益增多。中院民二庭自2005年底爱理该类案件后至今已有几十起，虽然案情各有不同，但均涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等几方面，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，民二庭以下意见供参考：一、关于认定买卖合同效力1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”（2）省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。另一种观点认为合同无效。理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。民二庭大多数同志倾向于第一种观点。3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。依据是：（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。(2)国办发（1999）第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。（3）省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。二、关于旧村发行买卖房屋合同效力5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。另一种观点认为合同有效。理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。民二庭大多数同志倾向于第一种意见。三、房屋买卖合同应适用诉讼时效6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。理由是：（1）根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。（2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）（3）民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。四、关于合同无效后的处理原则7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50％。依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”五、审理中的突出问题8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50％）为准。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。
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关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件认定合同效力的意见（讨论） 近年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖保同纠纷日益增多。中院民二庭自2005年底爱理该类案件后至今已有几十起，虽然案情各有不同，但均涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等几方面，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，民二庭以下意见供参考：一、关于认定买卖合同效力1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”（2）省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。另一种观点认为合同无效。理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。民二庭大多数同志倾向于第一种观点。3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。依据是：（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。(2)国办发（1999）第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。（3）省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。二、关于旧村发行买卖房屋合同效力5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。另一种观点认为合同有效。理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。民二庭大多数同志倾向于第一种意见。三、房屋买卖合同应适用诉讼时效6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。理由是：（1）根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。（2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）（3）民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。四、关于合同无效后的处理原则7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50％。依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”五、审理中的突出问题8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50％）为准。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。
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请权威律师支招，发言！也可举以往拆迁案例说明！恳请指教！谢谢
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青岛中院审判指导－关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案--------百度搜索查看
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关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件认定合同效力的意见（讨论） 近年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖保同纠纷日益增多。中院民二庭自2005年底爱理该类案件后至今已有几十起，虽然案情各有不同，但均涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等几方面，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，民二庭以下意见供参考：一、关于认定买卖合同效力1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”（2）省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。另一种观点认为合同无效。理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。民二庭大多数同志倾向于第一种观点。3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。依据是：（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。(2)国办发（1999）第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。（3）省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。二、关于旧村发行买卖房屋合同效力5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。另一种观点认为合同有效。理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。民二庭大多数同志倾向于第一种意见。三、房屋买卖合同应适用诉讼时效6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。理由是：（1）根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。（2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）（3）民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。四、关于合同无效后的处理原则7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50％。依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”五、审理中的突出问题8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50％）为准。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。
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青中法〔号 　　　关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知 各区、市法院，中院各业务庭： 　　《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》已经市中院审判委员会讨论通过，现予以印发，望遵照执行。执行中发现的问题，请及时与中院审判委员会办公室联系。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十一月十六日 　　　　　　青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见 　　近年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖合同纠纷日益增多。案件中涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等方面问题，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，经市中院审判委员会研究决定，对此类案件的法律适用提出以下意见： 　　一、关于认定买卖合同效力 　　1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效.审批手续为经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。 　　2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。 　　3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。 　　4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。 　　二、关于旧村改造买卖房屋合同引起的纠纷 　　集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理。 　　三、房屋买卖合同应适用诉讼时效 　　集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。 　　四、关于合同无效后的处理原则 　　1、宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50%。 　　2、对于将要拆迁房屋的赔偿数额，以将来拆迁时确认的补偿款为准，各自承担相应份额。 　　五、其他 　　1、本意见自日起施行，已经审理终结的案件，不适用本意见提起再审。 　　2、执行中有新的法律规定和司法解释与本意见不一致时，执行法律规定和司法解释。
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青岛中院审判指导－关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案
作者：转载& & 更新时间：& & 【字体：小 大】 关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件认定合同效力的意见（讨论） 近年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖保同纠纷日益增多。中院民二庭自2005年底爱理该类案件后至今已有几十起，虽然案情各有不同，但均涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等几方面，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，民二庭以下意见供参考：一、关于认定买卖合同效力1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”（2）省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。另一种观点认为合同无效。理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。民二庭大多数同志倾向于第一种观点。3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。依据是：（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。(2)国办发（1999）第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。（3）省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。二、关于旧村发行买卖房屋合同效力5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。另一种观点认为合同有效。理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。民二庭大多数同志倾向于第一种意见。三、房屋买卖合同应适用诉讼时效6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。理由是：（1）根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。（2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）（3）民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。四、关于合同无效后的处理原则7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50％。依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”五、审理中的突出问题8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50％）为准。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。
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&&1986 年《土地管理法》第38 条规定，“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62 条则修改为：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。& & 从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见，对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的，有经村委会盖章确认的，也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为，其效力是否相当，当事人则各执一词，意见不一。关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定，1986 年及1999 年《土地管理法》的不同规定，仅表述为农村村民建住宅用地，并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化，可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。
& & 在审判实践中，关于宅基地买卖的法律适用问题业已长期、反复、深入地进行过讨论，但争议颇多、观点颇多，无法作出定论。占主流的观点认为：应坚持限制擅自转让宅基地、房地一体转让、诚实信用、平等保护双方合法权益的原则。在审理此类案件的过程中应当查明的事实包括：1、买卖双方的主体身份情况；2、转让时间、约定形式、协议履行情况；3、出让方是否为宅基地和房屋的权利人，有无无权处分的情形；4、转让行为有无按规定经过审批；5、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见；6、买受人有无再行转让的行为；7、房屋有无装修，有无翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据；8、现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。结合客观事实的审查及当事人过错的判断，针对每个案件的具体情况，裁判结果也会有所不同。& & 综上，现有法律已无法解决宅基地上房屋买卖行为在法律适用上的诸多争议，纵使房屋土地管理行政机关以不予核发土地使用权证书为手段也不能从根本上解决纠纷。笔者认为，宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势的根源在于我国户籍和土地的二元制度，这种二元制度促使法律严格限制宅基地上房屋的买卖，并以此来控制社会的稳定。然而宅基地上房屋买卖又是一种基于当事人自愿的合同行为，法律的严格限制将妨碍契约主体的平等和交易的自由，这样就激发了国家管理和经济自由之间的矛盾，使宅基地上房屋买卖在法律适用上显现出无据可依的状态。因此，立法机关应尽快出台法律，为今后出现的宅基地买卖纠纷提供明确的法律依据，同时，对以前已经发生的纠纷确定统一的执法尺度，使农村房地产买卖行为有章可循，有法可依。
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青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见
青中法〔号
关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知
各区、市法院，中院各业务庭：
《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》已经市中院审判委员会讨论通过，现予以印发，望遵照执行。执行中发现的问题，请及时与中院审判委员会办公室联系。
二○○六年十一月十六日
青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见
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年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖合同纠纷日益增多。案件中涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等方面问题，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，经市中院审判委员会研究决定，对此类案件的法律适用提出以下意见：
一、关于认定买卖合同效力
1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。
审批手续为经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。
2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。
3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。
4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。
二、关于旧村改造买卖房屋合同引起的纠纷
集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理。
三、房屋买卖合同应适用诉讼时效
集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。
四、关于合同无效后的处理原则
1、宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50%。
2、对于将要拆迁房屋的赔偿数额，以将来拆迁时确认的补偿款为准，各自承担相应份额。
1、本意见自日起施行，已经审理终结的案件，不适用本意见提起再审。
2、执行中有新的法律规定和司法解释与本意见不一致时，执行法律规定和司法解释。
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谁能不能举几个以往崂山区这种拆迁纠纷的案例?
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回复:不是谣传
钟家沟村的原房主已经向买房村民讨要房屋了。尤其是外村人让本村人顶名购买本村房屋的，要的更厉害。有要钱的，也有要房子分一份的。双方村民闹到法院的，房子被法院封存的也有。村委会只管协商调解。到底咋办？
回复：【神秘的崂山】
阅查法律法规争取合法权益！
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回复:我在青岛郊区本村买的农村的房子，只有集体土地使用证和买卖契约，如何把集体土地使用证过户到我名下？ 悬赏分：10 - 解决时间： 13:59 我在青岛郊区本村买的农村的房子，现在只有集体土地使用证和当时签的买卖契约，请问我现在想把土地使用证的名字改成自己的，如何办理？ 我和卖房子的都是本村的居民，户口都在一个村，这样是不是可以去办理相关过户手续？ 具体都需要准备什么材料呢？需不需要交税？买房子的时候就是一个普通的农房，现在已经重新装修了，请问是不是按现在装修完的价值来评估房子？ 提问者： xqxw2010 - 一级最佳答案你好，我是房地产估价师。根据介绍，你是本村村民。 1、从理论层面，根据《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》（青中法〔号），宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。也就是说，如果你不符合宅基地审批条件，即使你在本村购买了宅基地，也认定无效。 2、从实践层面，如果你有相当得关系，建议你尝试着去过户。所需材料如：买卖协议、身份证、原宅基地使用证等。 3、评估对象的确定依赖于评估目的，如纳税评估、拆迁补偿评估等。纳税评估按装修前的房屋状况；拆迁补偿按现状（即装修完的）补偿。 祝你好运！
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