土地流转概念股再度爆发 罗顿发展涨停
　　周五，土地流转概念股继续走强。截至收盘，该板块涨幅逾2％的数量为8只，其中（，）涨停，（，）涨6.8％，（，）等涨4％。
迅速了解个股压力支撑位，买卖点…
　　今年以来，土地流转进程再加速，7月国务院研究室、农业部、财政部等中央机构组成“农垦改革发展重大问题调研组”密集调研各地农垦。据悉7月的调研涉及农垦经营体制、土地制度、人力资源、“农场办社会”的职能改革等多个议题，已经触及改革的深层次领域，届时将有重大意见措施出台。
　　2013年年底，十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》称，“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”今年年初农业部发布了《2014年农垦工作重点》，主要有三方面：一是积极培育“育繁推一体化”种子龙头企业；二是深入推进农垦企业股份化改革，大力发展混合所有制经济；三是积极引进和利用民间资本参与农垦企业产权改革。随后，3月份发布《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》对土地流转继续予以支持。日《关于进一步加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》正式发布，加快推进农村房地一体确权登记发证。
　　此外相关显示，2013年底我国土地流转面积已经达到3.4亿亩，流转比例高达26％，过去5年复合增速也高达16％。
　　（，）首席策略分析师徐彪日前发布研报称，根据中央高层目前所着力推进的改革措施实施情况来看，未来（下半年甚至明年）除了国企改革是各项改革的重中之重以外，此前一直“悄无声息”不见动静的土地改革将是另外一个必须关注并且牢牢把握的政策风向。这不仅仅是因为土地改革完成的进度缓慢，更是因为土地制度对于一个国家经济、社会，或者再具体来说之于城镇化进程来说是举足轻重的。
　　在具体的投资机会上，华泰证券强烈建议未来一段时间重点关注：
　　1。农垦方面的五家上市公司：（，）、（，）、*ST大荒、（，）、（，）（农垦方面的逻辑我们维持8月底《土改――一场不得不打的战争》中的观点，另外关于补贴及免息等其他优惠政策可以关注近期中办或国办出台的相关文件。由于补贴的力度完全取决于地方政府的意愿和财政能力，所以对于上市公司可能只是一个噱头，而免息贷款和才是更大的利好）
　　2。储备有大量城市建设或工业用地的或其他制造业行业上市公司：（，）、（，）、（，）、（，）、（，）、（，）、（，）、（，）、（，）、（，）.（集体建设用地入市，存量城市建设用地优化和自有工业用地转为、住宅用地是未来改革可能的一大方向，在此过程中，工业用地逐步改为商住用地，政府可以赚工业用地和商业用地的差价，另外商业用地的开发可以带来税收，但这个方法主要对一线城市有机会，前提是这些城市房地产市场不崩盘。）
　　土地流转概念股及流转进度一览：
　　（，）目前拥有342万亩土地和96万亩可耕地面积。今年上半年由于灾害影响全年收入，公司土地流转进度低于预期。公司在内蒙古的土地流转项目低于预期，原计划本年度8万亩的土地流转项目本年度仅完成3万亩。
　　（，），参与八波村的土地流转，协议为1.4万亩土地承包权，期限15年。在安徽省全椒县和临泉县参与土地流转，全部采取租赁方式，承租面积2万多亩，承租年限为15年-20年。此外公司表示目前暂时未同阿里巴巴[微博]聚土地项目合作，但未来会走电商道路。
　　（，），自身拥有土地权属少，主动参与土地流转。公司已经签订框架协议的广西崇左20万亩土地流转甘蔗地（增产100％，达7-8吨/亩，2吨租金，利润2-3吨），利润约800-1000元/亩，1.6亿/年。此外河西走廊黑果枸杞高效节水灌溉产业化示范项目规划面积达50万亩（其中包括5万亩公司流转土地，7万亩土地为集体土地，38万亩土地为荒地，处于无人承包状态）。广西目前还有500万亩农田会进行土地流转推广试点，市场空间巨大。
　　（，）手中合计共有约2.7万亩农业用地（折合1800万平方米），大部分农地均在新疆库尔勒市。按照《新疆城镇体系规划（年）》，库尔勒市是未来新疆城镇化建设当中，重点打造的三座城市之一。
　　（，），拥有土地235宗、面积272.6万平方米的国有土地使用权。公司承包使用农垦集团国有土地总面积总计为351.55万亩，每年支付承包金，另外，海南橡胶还取得1.44万亩集体土地的承包经营权。其中，8，581亩为直接向地方农村集体经济组织承包，剩余5，792亩由相关农场转包给海南橡胶。
　　ST*大荒拥有土地发包面积1035.6万亩（其中水田 662.5万亩，旱田373.1万亩），公司相关负责人此前曾透露，公司发包土地为耕地，均属于国有土地，属于黑龙江北大荒农垦集团总公司，北大荒承包收取土地租金。
　　（，），公司及控股子公司合计持有土地11014.48亩，其中农业用地9615.11亩，商住用地666.46亩，其他建设用地（工业用地、市场用地、教育用地）732.91亩。公司在海南文昌有900亩流转土地。
　　华泰徐彪：土改或成四季度改革重点 15股突围
　　华泰证券首席策略分析师徐彪日前发布研报称，根据中央高层目前所着力推进的改革措施实施情况来看，未来（下半年甚至明年）除了国企改革是各项改革的重中之重以外，此前一直“悄无声息”不见动静的土地改革将是另外一个必须关注并且牢牢把握的政策风向。这不仅仅是因为土地改革完成的进度缓慢，更是因为土地制度对于一个国家经济、社会，或者再具体来说之于城镇化进程来说是举足轻重的。
　　华泰证券指出，经济发展的客观规律，加上最高执政者强烈的经济发展使命，使得我国土地制度的制度性缺陷发酵，对经济社会产生重大影响。从逻辑上推演，我们可以在一定程度上得到“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”的结论。这些问题可能包括：1. 城市扩张的粗放和畸形；2. 土地空间布局不合理，大量土地浪费闲置；3. 耕地保护受到挑战；4. 农民利益受损，社会矛盾多发。
　　华泰证券认为，鉴于土地政策的重要性，目前严峻的形势将倒逼有关土改的政策快速出台，并进行试点实施。而十八届三中全会将是下一步土改的指引，会议上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其在土地制度改革方面的内容非常丰富。
　　在具体的投资机会上，华泰证券强烈建议未来一段时间重点关注：
　　1。农垦方面的五家上市公司：亚盛集团、海南橡胶、*ST大荒、新农开发、新赛股份（农垦方面的逻辑我们维持8月底《土改――一场不得不打的战争》中的观点，另外关于补贴及免息贷款等其他优惠政策可以关注近期中办或国办出台的相关文件。由于补贴的力度完全取决于地方政府的意愿和财政能力，所以对于上市公司可能只是一个噱头，而免息贷款和保险才是更大的利好）
　　2。储备有大量城市建设或工业用地的房地产或其他制造业行业上市公司：中国武夷、罗顿发展、上实发展、中华企业、珠江啤酒、广州浪奇、珠江钢琴、康达尔、众和股份、方大集团.（集体建设用地入市，存量城市建设用地优化和自有工业用地转为商业、住宅用地是未来改革可能的一大方向，在此过程中，工业用地逐步改为商住用地，政府可以赚工业用地和商业用地的差价，另外商业用地的开发可以带来税收，但这个方法主要对一线城市有机会，前提是这些城市房地产市场不崩盘。）
　　以下为研报全文：
　　四季度重磅改革前瞻：土改
　　华泰策略徐彪、徐彪
　　一个月之前的8月19日，我们曾经在《深改组第四次会议，年终盘点与展望》中对上半年的改革进展和下半年的改革方向进行阐述：
　　“7、8月份，照例是最忙的。公司要开年中总结会，偌大国家皆如此，中央也不能免俗，各种总结展望大会纷沓而至。经济领域、改革领域两手抓，上月开完年中经济工作会议，这月就轮到改革会议。说起来，细心研读新闻稿后，你还是能看出不少信息的：最令人奇怪的是，新闻稿居然没有肯定上半年改革工作的成绩，这是很罕见的。因为按照惯例，按照套路，都会首先肯定前半段工作，然后布置下半段工作。习总只是说了这么一段话：”今年是党的十八届三中全会提出全面深化改革的元年，要真枪真刀推进改革，为今后几年改革开好头。各地区各部门要狠抓工作落实，实施方案要抓到位，实施行动要抓到位，督促检查要抓到位，改革成果要抓到位，宣传引导要抓到位，让人民群众感受到实实在在的改革成效，引导广大干部群众共同为改革想招、一起为改革发力“，只有要求，没有肯定。这是啥情况？这是董事长急了的节奏啊，一季度光顾调结构，二季度光顾稳增长，三季度终于可以腾出手来促改革（稳增长的事情，交给总经理头疼去吧。什么新型城镇化、降低实体经济融资成本，全是李总在抓），时不我待。”
　　根据我们之前的梳理，今年所有改革措施（包括最近一次深改组会议），都沿着这60项7大类改革展开：
转变政府职能和完善市场体系
主题投资点评
进一步取消和下放行政审批事项
一批又一批，继续进行时
建立权力清单
多地方已在推，顶层缺个“意见”
清理废除妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法
各部委在行动，且看最近反垄断
深化资源性产品价格改革
完善政绩考核
强化对创新驱动的激励
已完成，市场炒N轮了都
完善基本经济制度
界定中央国有企业功能，完善法人治理结构
一些自然垄断行业放开一些竞争性业务和推出一批允许非国有资本参与的项目
提高国有资本收益上缴比例
央企已被分类提高
深化国有企业和国有资产管理体制改革的总体思路或方案
财税体制改革
增强预算透明度，全口径预算管理，规范地方举债融资机制
扩大营改增试点行业范围
预期扩至建筑、房地产、金融、生活服务业
启动房地产税和环境保护税立法工作
税收体系可期待，立法还得有年头
研究提出财税体制改革的总体方案
深化金融体制改革
继续推进市场化，建立存款保险制度
等待存款保险制度
推进由民间资本发起设立中小型 银行等金融机构
调整准入和开办业务条件
深化政策性银行改革
预期不止国开行住房金融事业部
发行注册制改革
健全城乡一体化体制机制
城镇化方面，主要是推进户籍制度改革，实行差别化的落户政策
土改试点，包括征地制度、农村宅基地、农村集体经营性建设用地试点
培育新型经营主体、建立农村产权交易市场
农地集中，去年就开始干了
深化上海自贸区改革试
进一步扩大开放的工作（解读：下一个上海自贸区）
改革境外投资管理体制
沪港通？期待中
生态文明制度建设
提高排污费征收标准、扩大征收范围、加大处罚力度，污染第三方治理试点
强化节水准入
推进节能量和碳排放权交易试点
全面完成省级主体功能区规划做到多规合一，国家公园体制试点
研究生态文明制度建设总体思路
　　根据上表的总结，我们认为，未来（下半年甚至明年）除了国企改革是各项改革的重中之重以外，此前一直“悄无声息”不见动静的土地改革将是另外一个必须关注并且牢牢把握的政策风向。这不仅仅是因为我们发现其改革完成的进度缓慢，更在于土地制度之于一个国家经济、社会的重要程度，或者再具体来说之于城镇化进程的重要程度。
　　“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”――引自蔡继明。
　　过去我国经济发展的路径和模式有两个突出特点：
　　1。土地、劳动力等生产要素向第二和第三产业（城市）聚集，第二、三产业的发展才能从根本上带来土地的增值土地价值得到提升。
　　2。最高执政者有强烈的经济发展使命感，官员政绩的经济发展导向。
　　经济发展的客观规律，加上最高执政者强烈的经济发展使命，使得我国土地制度的制度性缺陷发酵，对经济社会产生重大影响。有研究者认为我们土地制度变迁带来的问题比其能解决的问题要多得多。我们无法重演历史，但从逻辑上推演，我们可以在一定程度上得到“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”的结论。这些问题可能包括：就会造成问题：1. 城市扩张的粗放和畸形；2. 土地空间布局不合理，大量土地浪费闲置；3. 耕地保护受到挑战；4. 农民利益受损，社会矛盾多发。
　　图 1:农村人均居民点面积远大于城市 图 2:我国工业仓储用地价格明显较低
资料来源：华泰证券研究所 资料来源：华泰证券研究所
　　既然土地政策之于一个国家如此之重要，而目前其问题又如此之严重，那么严峻的形势将倒逼有关土改的政策快速出台，并进行试点实施。而十八届三中全会将是下一步土改的指引，会议上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其在土地制度改革方面的内容非常丰富。将《决议》内容和我们8月底与华泰农业联合推出的报告《土改――一场不得不打的战争》中提到的土地改革目标路径进行对比，可以发现，《决议》中散落在各条目下关于土改的内容共同构成了一幅较为清晰的未来我国土地制度改革的指引。
　　表格1:三中全会《决议》关于土地制度的内容的梳理
我们预期的土改路线图
三中全会《决议》关于土地制度的内容
《决议》特征
集体土地：明晰土地产权
坚持土地的集体所有，实行政社分开，农村集体经济组织所有的产权主体回归。
保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作。
以股份合作的方式重建集体经济组织，更加合理、有力。
强化集体土地用益物权功能，赋予担保权，稳定土地承包关系。
稳定农村土地承包关系并保持长久不变。
没有指出具体的实现方式。
在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。
承包经营权的权能更加完善。
赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。
土地将成为农民的财产，而不仅仅是生产资料；宅基地的用益物权需要不断丰富。
完善国有土地产权治理结构
为国有土地建构合理的“所有权-代表权-管理权”制度。
健全国家自然资源资产管理体制，统一行使全民所有自然资源资产所有者职责。
具体内容还需要进一步构建。
国有边界确定
取消“城市土地=国有土地”城市的土地制度；实行多元所有，非公益性的土地实行非国有。
《决定》没有明确指出，11条有暗含。
规范征地制度
明确征地“公共利益”的内容与范围，严格控制征地权，遵循市场原则提高征地补偿标准。
缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。
征地范围和程序需要进一步深化改革。
建立城乡统一的土地市场
1、集体土地中被规划为农用地的部分可以在不改变用途的前提下与其他组织或个人在农用地流转市场进行交易；2、集体土地中被规划为建设用地的部分可以直接进入建设用地交易市场，无须先征收为国有土地；3、取消国有土地上的划拨，建立统一的土地有偿出让制度。
在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
未明确指出经营性建设用地的边界，市场的范围、参与主体以及交易的内容。
建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
市场范围有待探索
扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。
具体内容需要进一步确定。
土地管理，从指标管制走向规划管制
采用土地规划的方式实现私人土地财产权与公共利益平衡。
建立空间规划体系，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制。健全能源、水、土地节约集约使用制度。完善自然资源监管体制，统一行使所有国土空间用途管制职责。
会不会放弃指标监管？
土地用途管制与耕地补偿，用市场化的方式进行耕地保护。
健全农业支持保护体系，改革农业补贴制度，完善粮食主产区利益补偿机制。
全国还是分地区？
资料来源：十八届三中全会《决议》、华泰证券研究所
　　落到投资上，我们强烈建议未来一段时间重点关注：
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（责任编辑：郭宗明）
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上海1500亩经适房用地国有变私有之谜
日 15:00 　 来源：商务周刊 作者:宁南　 　 【
】 【】【】
<font face="楷体_GB年，在上海住宅发展局局长、上海住德房地产公司董事长毛佳的主持下，将45%的住德公司股权和一份价值1.7456亿元的产权，以900万元的价格转让给上海住宅发展局副局长顾国兴担任董事长的上海住业实业发展合作公司和上海住良实业发展合作公司。
<font face="楷体_GB年，两家崭新的公司将持有的上海住德房地产公司49%的股权，以980万元的价格，分别出让给住德公司职工持股会和自然人王建忠、陶丽娜（上海市住宅发展局财务处主任）、王呈祥、苗海鹰、薛田、刘建国、李大薇（上海市经济适用房发展中心财务经理），并按持股比例附送出那块总价值已经增值为3.239亿元的产权。
而刚刚卸任上海市经济适用房发展中心主任的王建忠，终于担任了上海住德房地产公司的董事长兼总经理。
<font face="楷体_GB年3月9日，住德房地产公司职工持股会以935万元的价格，将住德公司46.75%的股权连同已经增值到10.3亿元价值的产权，转让给了王建忠、陶丽娜、王呈祥、苗海鹰、薛田、刘建国、李大薇、万大地和王海波等9人。其中，王建忠付出395万元获得了19.75%股权，加上前期持有的股权，他个人一共持有25%的住德公司股权和2.575亿元价值的产权，而所有支付额仅为500万元。
<font face="楷体_GB年代初，为了支持上海住房解困工程，上海市人民政府曾两次无偿划拨了3.5万亩土地用于平价房和安居房建设，其中包括划拨给原上海平价房发展中心的2500多亩土地。但是，这些土地被安排到市及各区县的平价房发展中心和安居房发展中心后，除少部分按计划建造成经济适用房，大部分都在3年后住房改革的大潮中，以改制的名义流入到了私营企业手中。
&保守估计，也有大约2万亩应该建造经济适用房的土地，经历了你所提的1500亩土地的结局，无偿成就了上海如此众多的地产富豪。&
上海1500亩经济适用房用地消失之谜
假如在今天的上海能够无偿拥有1500亩土地，将是一场何等惊人的财富；再假如这样的幸运儿不是一个两个，或许是上百个，肯定无数人会妒忌地发疯；更假如这样的天大好事竟然能够发生在上海房地产市场已经&规范成熟&的2002年，那么一切就只能用&不可思议&来描述。
但是，如果我们了解到，19年来上海通过土地批租向市场释放出77万余亩土地，并筹资近7300亿元进行房地产投资，最后却是全市25.1%的常住人口仍然不得不住在租赁房中，对每平方米售价上万元且仍在高涨的商品房望洋兴叹，那么我们就知道，当上海的房子已经癫狂到&不是用来住的，而是用来炒的&境地，&不可思议&其实是&理所当然&
□记者 宁南
假如在今天的上海能够无偿拥有1500亩土地，将是一场何等惊人的财富；再假如这样的幸运儿不是一个两个，或许是上百个，肯定无数人会妒忌地发疯；更假如这样的天大好事竟然能够发生在上海房地产市场已经&规范成熟&的2002年，那么一切就只剩下震惊二字。
8月11日晚上9时，随着一声熟悉的&嘟嘟&声，本刊记者收到了一封匿名电子邮件：
&宁南同志：
您好！现向你举报一事。上海住德房地产开发有限公司董事长、总经理王建忠等人，利用身兼上海市经济适用房发展中心党政负责人及上海住德房地产开发有限公司董事长、总经理职务之便，利用上海市经济适用房发展中心撤销机会，在年期间，有步骤、有计划地把上海市经济适用房发展中心的1500亩建造经济适用房的国有土地无偿变更到自己的私有公司――上海住德房地产开发有限公司。
此1500亩地块位于上海闵行区顾戴路，其中古龙基地600多亩，平吉基地880多亩，即现在的新时代景庭、新时代花园、欧原、望族等小区。可到上海市房地局档案室查询年档案&&&
按照该邮件所说，原本用于为上海低收入居民建造经济适用房，属于上海住房保障体系中&关系到发展、改革和稳定的大局，关系到城镇居民能否安居乐业的切身利益&的国有划拨土地，借上海市经济适用房发展中心撤销之机，被一举&化公为私&了。如果属实，按照事件发生的2002年上海该地段土地公开招投标平均价320万元/亩计算，被&鲸吞&的这1500亩土地，仅地价总市值就高达48亿元。
这份举报内容的离奇超出了一般人的想象，为查清事情真相，《商务周刊》两次赴沪调查。令人吃惊的是，事实竟然如此简单而直接。
1500亩土地来自何方？
故事的起源应该追溯到1990年代初。当时上海正在实施解决住房困难工程，为改善人均居住面积4平方米以下困难户的居住环境，更为了实现市党代会提出的&20世纪末实现全市人均居住面积10平方米的小康居住目标&，日，上海成立了专门负责机构上海市住宅发展局，王文忠任局党委书记兼局长，党委副书记为殷关福，副局长为毛佳、顾国兴。为加快住房解困工程，同年11月6日，上海市住宅发展局成立了直属事业单位上海市平价房发展中心，其主要职能是承担职工住宅建设和中低收入家庭住房的建设。上海市政府无偿划拨给该中心2500多亩土地建造平价房。1997年，上海平价房发展中心推出了首批以长江西路泗塘基地为代表的平价房，共12万平方米，以2400元/平方米的价格供应老百姓。
但很快政策环境发生重大转变。1998年12月，根据国务院《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，上海市十一届人大常委会审议通过了《关于进一步深化上海市城镇住房制度改革的若干意见》，推进住房分配货币化，加快住房分配体制的综合改革。
这意味着，上海市平价房发展中心这类带有福利性分配销售的政府主办机构，在改革面前已经&名不正言不顺&了。就在这个时刻，故事的主角开始登场。
1999年年初，时任上海住宅发展局办公室主任的王建忠被调到上海市平价房发展中心担任中心主任兼党委书记。他身负一个很重要的使命，就是上海市平价房发展中心的改制。
经《商务周刊》从黄浦区工商管理局查询，日，上海市黄浦区国有资产总公司、上海市住宅发展局和上海住德房地产开发有限公司职工持股会三方以注册资金1500万元，共同组建了上海住德房地产开发有限公司，法人代表是当时的上海住宅发展局局长王文忠。
其中，上海市黄浦区国有资产总公司出资800万元，持有住德房地产开发有限公司53.4%的股份，上海住宅发展局出资200万元，持有13.3%股份，上海住德房地产开发有限公司职工持股会出资500万元，持有33.3%股份。这个上海住德房地产开发有限公司职工持股会，是上海市平价房发展中心改制过程中为解决该中心员工安置而设立的内部员工股份。
不到一个月，日，上海住德房地产开发有限公司发生重大公司变更，上海市黄浦区国有资产总公司将800万元的股份无偿转让给上海住宅发展局。于是，上海住德的股东持股情况变为：上海住宅发展局持股66.7%，住德职工持股会持股33.3%，注册资金不变，法人代表变为毛佳。2000年7月，上海住德房地产开发有限公司增资扩股，注册资金增至2000万元，其中上海住宅发展局持股60%，住德公司职工持股会持股40%。
2001年，王文忠卸任上海住宅发展局局长、党委书记职务，接替者为原副局长毛佳。同年3月6日，按照全国统一规定，上海市平价房发展中心更名为上海市经济适用房发展中心。
2002年，上海市经济适用房发展中心悄然无声地被撤销了。按照计算，此时该中心名下应该还剩有原本用于经济适用房建造的1500亩土地，也就是闵行区顾戴路地块，包括古龙基地600多亩和平吉基地880多亩土地。
&化公为私&？
日，在上海市经济适用房发展中心即将被撤销的前夕，最戏剧的事情出现了。上海住宅发展局将自己持有的上海住德房地产开发有限公司25%的股份以500万元的价格转让给了上海住业实业发展合作公司，令人惊讶地是同时附送一块价值万元的未注明身份的产权。同时，还将自己持有的另外20%股份以400万元价格转让给了上海住良实业发展合作公司，同样也附送了一块价值万元的未注明身份的产权。
令人吃惊的是，这两家公司的董事长都是同一个人――顾国兴，即上海住宅发展局副局长。上海住宅发展局党委副书记殷关福同时也担任这两家公司的董事。其中，上海住良实业发展合作公司是一家以私营有限责任公司登记注册的公司。
也就是说，在上海住宅发展局局长、上海住德房地产公司董事长毛佳的主持下，将45%的住德公司股权和一份价值1.7456亿元的产权，以900万元的价格转让到了上海住宅发展局副局长顾国兴的手中。
这还只是开始。日，也就是上海市经济适用房发展中心撤销后不久，这部分股权连同已经增值的那块神秘产权又回来了。不过，持有人变成了上海科豪实业发展合作公司和上海海慧事业发展合作公司，两家成立都不到半年的公司。而且，上海市住宅发展局最后持有的4%住德公司的股权，也落在了这两家公司手中。
两家崭新的公司将持有的上海住德房地产公司49%的股权，以980万元的价格，分别出让给住德公司职工持股会和自然人王建忠、陶丽娜（上海市住宅发展局财务处主任）、王呈祥、苗海鹰、薛田、刘建国、李大薇（上海市经济适用房发展中心财务经理），并按持股比例附送出那块总价值已经增值为3.239亿元的产权。
经过上述股权转让后，上海住德房地产公司的股东和持股比例为：上海住德房地产公司职工持股会占73.75%，自然人王建忠占5.25%，陶丽娜占5%，王呈祥占4%，苗海鹰占4%，薛田占2.75%，刘建国占2.75%，李大薇占2.5%。而刚刚卸任上海市经济适用房发展中心主任的王建忠，终于担任了上海住德房地产公司的董事长兼总经理。
一位北京产权交易中心的业内人士对这种操作并不陌生，他为《商务周刊》分析说，这一进一出表面看是股权转换，实质上可能就是替上海住宅发展局转让出去的那份巨额不明产权能够无偿进入住德公司作掩护。
&至于下面的工作就很简单了，将职工持股会持有的股份大量向自然人转让，一直转让到住德公司变成私营公司为止。&他笑着向记者预见下一步操作。
果不其然，日，住德房地产公司职工持股会以935万元的价格，将住德公司46.75%的股权连同已经增值到10.3亿元价值的产权，转让给了王建忠、陶丽娜、王呈祥、苗海鹰、薛田、刘建国、李大薇、万大地和王海波等9人。其中，王建忠付出395万元获得了19.75%股权，加上前期持有的股权，他个人一共持有25%的住德公司股权和2.575亿元价值的产权，而所有支付额仅为500万元。
为保证获得大股东的地位，日，王建忠又以50万元的价格从住德公司职工持股会手中获取了住德公司1.8%的股份，最终以26.8%的股权成为上海住德房地产公司的最大股东，控制了整个住德公司的产权。
谁瓜分了上海经济适用房？
为了搞清楚上海住德房地产公司拥有的那份&未注明身份的产权&，是否就是原属于上海经济适用房发展中心拥有的1500亩土地，《商务周刊》到上海房地局要求查询档案，但被告知不具备查询资格。《商务周刊》约请一位律师帮助查询，仍然遭到拒绝未果。
8月22日，《商务周刊》到上海北京西路99号10楼上海住德房地产公司地址，也即原上海经济适用房发展中心地址，寻找住德公司董事长王建忠求证事情原委，同样也遭到了办公室人员的拒绝。
但是一连串的碰壁，不能否认的一个事实是，闵行区顾戴路古龙基地和平吉基地1500亩土地上兴建的高档商品房――新时代景庭、新时代花园、欧原、望族等小区，属于上海住德房地产公司产权销售住宅。而且，自2002年上海经济适用房发展中心撤销、2003年上海住宅发展局撤销，这1500亩地块也从来就没有公开&招拍挂&出让过。
现在，上海住德公司手中的巨额产权与1500亩地块之间是何联系，因为答案就睡在上海房地局的档案室里，这个结果已经显得不那么重要了。令人难以释怀的是，原本为解决上海人均居住面积4平方米以下困难户居住条件的1500亩无偿划拨土地上，现在建起的却是每平方米售价超过万元的高档商品房。
根据上海统计年鉴数据显示，上海2007年还有25.1%的人口在租赁房居住，约为125万户。在这125万户中，约有1/3是人均居住8平方米以下的困难户。如果加上上海至少15万户的低保户，那么上海人均居住8平方米以下的困难户在15万―50万户之间。
而以上海平均每户2.7口人计算，大约有50万―150万上海人居住在8平方米以下的恶劣环境中。而且，从上海市统计年鉴分析，几年来租房户比例一直稳定在25.1%的水平线，说明这上百万上海人无力购买高价的住房。
一位上海籍房地产专家在采访中告诉《商务周刊》，上海虽然在全国属于收入较高的地区，但上海常住居民中中低收入者占大多数。2006年数据上海有户籍常住人口总户数为499.54万户，全市平均每户家庭年可支配收入5.58万元――以北京家庭年收入6万元以下为中低收入标准衡量，上海绝大多数常住家庭属于中低收入。
这是没有人能想到但又客观存在的事实。
&因此，上海2002年取消上海经济适用房和上海安居工程的政策，现在直接影响已经出来了。&这位不愿透露身份的专家告诉本刊记者，高涨的房价让中低收入的上海大多数市民一辈子很难买得起房子，而这些人群也逐渐成为不稳定的社会基础。近年来，上海为住房困难上访的人群逐年增加，群访现象也呈普遍化。
同时，由于经济适用房建设的取消，政府没有直接的房屋产品供应市场，面对开发商不断提高的房价，虽然政府采取了各种调控手段，但作用不大。&事实上，政府已很难调控房价了。&他说。
他还指出，由于房价的不断上升，市政工程和社会福利工程项目的成本大幅上升，主要表现为动迁成本上升。例如，上海城市轨道交通、高架桥的动迁成本，从2000年到2006年翻了几番。
当这些问题通通暴露出来之时，可能谁也不会去注意，类似从原上海经济适用房发展中心无偿&飞走&的1500亩经济适用房建造土地，流向了高档住宅市场，为上海房价飞涨起到了推波助澜的作用。
&如果上海住德公司是一个个案还可以令人稍安，问题是这不但不是孤案，而且有上百个类似的可能事件。&这位谙熟上海经济适用房建设的专家，最后告诉了本刊记者一个更加惊人的消息：1990年代初，为了支持上海住房解困工程，上海市人民政府曾两次无偿划拨了3.5万亩土地用于平价房和安居房建设，其中包括划拨给原上海平价房发展中心的2500多亩土地。但是，这些土地被安排到市及各区县的平价房发展中心和安居房发展中心后，除少部分按计划建造成经济适用房，大部分都在3年后住房改革的大潮中，以改制的名义流入到了私营企业手中。
&保守估计，也有大约2万亩应该建造经济适用房的土地，经历了你所提的1500亩土地的结局，无偿成就了上海如此众多的地产富豪。&他的语气中，充满了沉重。
一个土地暴富时代的谢幕
8月30日，经十届全国人大常委会第29次会议决议，终止了前上海市委书记陈良宇的全国人大代表资格。自此，这位过去10年里的上海风云人物彻底向自己的权力生涯告别。
这一刻，法国思想家孟德斯鸠的那段名言被映照得寒光闪闪：&一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。而且，有权力的人使用权力一直要到遇有界限的地方才休止。&
&当年，他在黄浦区当区长，胆子大、有气魄。记得带领我们改造南京路，给我们工作压得很重，一天干十几个小时。但他敢给我们高出同级别10倍的工资，敢前所未有地用彩色瓷砖铺出南京路。&原黄浦区建委一名已退职的干部感慨地告诉《商务周刊》，&抛开他后来的所作所为，当时的陈良宇的确是个开风气之先的人物&――比如，当时的黄浦区是第一个以区级身份承办市级重大活动――至今已经举办了17届的上海旅游节，第一个区级政府扶持组建职业足球俱乐部――上海申花足球俱乐部等等。
&但谁能想到，这样一位原本具有开拓精神的干部，最后却走到骄奢跋扈乃至腐败堕落的绝境。&他痛惜地说到，&如果说陈良宇走到这一步有其自身个性发展和人生阅历的必然性，那么除了这种必然性之外，是不是还应该反思为什么我们这几年突然从&榜样&变成了&教训&？&
改革的浪漫曲
1990年3月，邓小平曾非常明确地指出：&上海是我们的一张王牌，把上海搞起来是一条捷径。&随后，中共中央做出开发开放浦东的历史性决定。此时，距深圳率先吹响改革开放的号角已过去了整整10年。
1991年，背着&共和国长子&巨大发展压力的上海决策层，经过认真酝酿，确定了准备报请中央审批的改革思路，即依靠上海自己的优势，变被动为主动，实行&率先改革、自主改革、自费改革&。这就是当时非常著名的&上海改革三句话&。
一位当时参与此次改革思路设计的前上海市政府研究部门专家为《商务周刊》做了详细解释，&所谓&率先改革&，就是指整个1980年代上海已经落后很多了，现在不能再让上海跟着人家屁股跑，要让上海先行一步；而&自主改革&则是希望上海的改革要让其自主，中央不要层层审批; 当然，如此以来中央可能会担心影响中央财政，于是就有了&自费改革&，钱不要中央出。&这可谓前所未有的胆魄。
1991年9月下旬，在北京举行的中央工作会议上，时任上海市市长黄菊代表上海明确向中央提出了这个改革思路。让许多与会兄弟省市印象深刻的是，上海还同时向中央提出了&三个保证&：一、社会主义方向；二、服从中央调控，绝不搞上有政策下有对策，不能对着干; 三、保证财政每年都上缴。
&三句话&和&三个保证&举座皆惊，这样的请求无异于自我加压、自揽风险。然而，海派思想的精明在此也展露得淋漓尽至。破釜沉舟的同时，却拿到了前所未有的自由发展空间，无异于请出了一柄可以&先斩后奏&的改革开放&尚方宝剑&。
上海的请求很快得到了中央的批准，一场轰轰烈烈的改革开放工作放胆展开。当然，对上海这样一个负担沉重的特大城市来说，要实现&三句话&和&三个保证&的军令状，一个显而易见的问题就是改革需要资金支撑，钱从哪里来？
&上海人敢搞钱、能搞钱、会搞钱，那是令人叹为观止。&曾经在上海做过长期政策调研的一位学者型官员接受《商务周刊》采访时告诉记者，精明的上海人早就认识到自己脚下的土地恰恰就是上海最便捷、最有效的资源，是聚积着无穷财富的宝库。
1992年1月，上海首次提出利用土地资源，将旧城区改造与商业设施改造、涉外房地产结合起来的方案。自此，在1988年已经悄悄尝试过的基础上，土地批租终于从&潘多拉盒子&中放了出来。
据上海统计局数据显示，年，上海批租土地达到15442幅共77.24万亩，共获得了约9000亿元的土地出让金。这笔钱接近此期间上海固定资产投资总额的1/3，是此期间上海地方财政收入的90%，几乎等于第二个地方财政收入。
&因为人口聚积效应，又是个大城市，又有上百年的积累，有这么多级差地租在里面，40多年没有开发出来，这个金矿一下子开发出来，上海就一下子像奇迹一样冒了出来。&这位官员语带激动地告诉记者，&土地批租这个&点金术&，一定程度上可以说完全改变了上海的发展进程。&
对此深有同感的还包括前上海市建设和管理委员会主任张惠民，他曾感慨地说：&土地批租对于上海城市建设、城市面貌的改变起了一个非常重要的作用。换句话说，如果没有土地批租的实施，我想就没有今天的上海。&
事实上，这只是上海&坐地生财&的手段之一。按照上海领导的说法，土地批租不过只是&用上代人的钱&，还有通过资本市场、银行信贷巧用&当代人的钱&，通过&BOT&方式从外资手中借钱搞建设巧用&下代人的钱&。
&金融先行，投融资机制调整，融资渠道多元化、多样化产生资金流&，这就是至今仍被全国各地学习模仿的上海经验。正是通过这些充满智慧的政策创新，年，上海市总共筹集了约2.73万亿资金用于建设投资。这对全国任何一个省市而言都是不可想象、不可企及的天文数字，也让上海后来的高速增长奇迹变得顺理成章。
潘多拉盒子是如何打开的？
&坐地生财&是需要技术含量的。《商务周刊》在上海了解到的一个精巧的案例，让人充分感受到了这其中的智慧。
1990年5月初，上海浦东开发启动。刚刚从新加坡玉龙工业区考察回来的市领导给上海市浦东开发办公室的官员出了一个天大的难题：因为财政紧张，对于启动浦东开发的几家公司，不可能每家给五六个亿的资本，只能给每家开发公司3000万元的开办费，其他自己想办法，几年后要形成几十亿的资产规模。
浦东办领着各开发公司一起研究后发现，金桥、外高桥开发公司要启动，最少需要5亿―6亿元的资本金，陆家嘴作为金融贸易区，更需要10亿元左右的资本金。且不说上海财政不可能一下子调拨20亿元资金，即使财政的支票货真价实开了出来，三大公司用这些资金征地动迁花掉，实际就是财政透支、政府赤字。
于是，一个&财政空转&的概念被提了出来。先让上海财政局给三家开发公司开出支票，而后开发公司拿着支票向上海土地局批租金桥、外高桥开发区的土地，土地局不能把批租费留下来，必须上缴财政。所以，开出的支票不但重新回到了财政手中且没有透支，三家开发公司还从法律上拥有了20亿元左右货真价实的产权来充当资本金。
著名的浦东三大开发公司因此得以顺利成立。但开发公司要对拥有的土地进行批租和招商，首先必须投入现金动迁农民。这时，没有现金的开发公司找到了工、农、中、建、交等银行。在当时国家还允许银行可以直接投资的条件下，开发公司以手中极低的级差地租为优惠，吸引银行合资开发。比如，开发公司以价值6亿元的土地产权吸引银行投入6亿元现金，共同形成12亿元注册资本，而后用银行资金先把一平方公里的土地征地动迁、七通一平为熟地，批租卖给投资者。售得的资金又可以开发第二、第三、第四个一平方公里，连续滚动下去。1991年和1992年，陆家嘴开发公司就这样形成了20亿元注册资金，金桥和外高桥开发公司形成了12亿元注册资金，然后再通过银行贷款和合作开发，逐渐变成了几十亿元总资产的开发力量。
&这在全国当时应该是首创。&一位金桥开发区的退休干部告诉《商务周刊》，这个做法完全符合我国的土地法规，&不但让金桥、外高桥和陆家嘴等开发公司发展到现在数百亿资产的大公司，而且这个模式中财政空转&点石成金&的经验迅速在全市大面积复制起来。&
如此一来，以土地批租为源头，一场地产财富风暴迅速在上海酝酿形成。年，上海土地批租出现了第一个高潮，仅3年间即出让土地面积13.4万亩。上海也因此盘活了资源，并逐步在建设资金上形成了一个良性的循环。
与此伴生的，还包括许多雨后春笋般拔地而起的房地产公司，以及众多围绕着土地发财的财富猎手，并开始由他们演出了千奇百怪的投资奇观。
原建设银行上海分行信贷部门的一位负责人在衡山路一间酒吧里，缓缓地向《商务周刊》讲述了其所经历的故事：&这个经典构思的确大胆精妙，可以说是吃透了政策后的一件杰出举措，但这个思路可以被好人用，也可以被坏人用。&
他回忆到，自己在审核与批租土地有关的贷款时发现，一些投资者和官员把经验中的&财政空转&理解为&空手套白狼式&的资金空转，而且把土地批文几乎等同于财产一样进行售卖，或者不加限制地把土地批租作为换取外部资金投资上海的砝码。
比如，当时一些公司通过各种渠道获得无偿划拨的土地批文，而后以联建的名义倒卖给另一家公司。如此击鼓传花，甚至出现过倒卖十几手的土地批文。当土地批文得到了财富认可后，银行也愿意以这张批文所附有的产权价值给房地产公司发放大笔贷款。
于是，在&以经济建设为中心&的思想指导下，土地批租不但在政府官员眼中，而且在商人眼中，逐渐变成了GDP增长或者财富增长的&核反应堆&，土地资源、房地产市场成了经济发展的&主推火箭&。
根据上海统计局数据计算，年，上海房地产和基础设施两项的投资总额就占了此期间全市固定资产投资总额的50.3%，其中房地产投资占到26.6%，房地产业占全市GDP的比重，也由1990年的0.5%提升到2005年的7.3%，成为仅次于信息产业和商贸物流业的上海第三大产业。
令人惊叹的是，甚至上海的社会保障资金，在一定程度上也是依靠土地批租得以建立。这位熟悉上海资金运作的前银行信贷负责人告诉本刊记者，1996年6月祝均一担任上海市劳动局局长后，为充实100万上海下岗工人的社会保险资金，这位以精明强干著称的官员，在财政一分钱不给的前提下，想出了又一个&坐地生财&办法――通过拍卖破产企业工厂的土地，获取资金用来充实该企业下岗职工的社会保险资金。借助这个办法不但弥补了社保资金欠账，而且还获得了相当大的富余。
然而，正如前不久上海社保案中被揭露出来的一系列事实，祝均一的这个好办法同样让无数人借机钻空子发了大财。比如，因为这种破产工厂的土地拍卖是社保管理部门和被拍卖企业主管控股公司共同委托主管，操作前后又没有监督或监督形同虚设，因此被拍卖土地的价格完全由这一官一企设定标准，也一定意义上决定了谁能够以什么样的价格拿到土地。
据《商务周刊》所知，在最疯狂的时候，低价得到土地的房地产老板一般要掏出总价款5%的回扣，或者每亩加价3万―4万元作为&好处费&送给别人。其中，因为上海电器集团和上海轻工集团下属的企业工厂最多，也因此成为重灾区，前者成就了王成明、韩国璋等&红顶商人&，后者成就了周正毅这样的&上海首富&。
&而且，祝均一对其主管下的社保资金有很强的经营意识，在他的支持下，这些资金大部分进入借贷市场。&据上述上海银行界人士了解的情况，上海社保资金的经营方式，或者是将社保资金通过银行委托进入房地产（借贷者付出的年息达到15%，还要向银行支付年息2%―3%的手续费）；或者以过桥贷款的形式，用于房地产项目和高速公路等市政工程的启动，收取高达20%的年息；甚至社保资金还一度参与了珠宝投资。
尽管故事有一个美好的开始，但当政府部门携两大核心资源――土地开发权以及银行信贷权，在缺乏监督的空间里积极经营城市的时候，围绕着土地和银行展开的市场活动就可能演变成&寻租者乐园&；当许多原本是为了应对体制困境而做出的只能用于一时的无奈之举，被无限模仿进而以&改革突破新思维&的形象落地生根的时候，改革变成了&能人改革&，经济也成了&能人经济&。
陈良宇在上海政坛无疑就是这样一位超级能人。从日担任上海市代理市长，到日被撤职审查，其主政4年有余的时间内，上海批租出的土地高达48.9万亩，占整个上海历年土地批租总量的63.3%。也在此期间，上海房地产市场的火暴进入了一种癫狂状态。
&无义而有财&的代价
1943年，英国李约瑟教授到中山大学访问。期间，在粤北坪石一个旅馆中和我国著名经济学家、《资本论》的首译者之一、时任中山大学经济系主任的王亚南进行了两度长谈。临到分手，享誉国际的中国科技史学家李约瑟向时年42岁的王亚南突然提出了中国官僚政治的话题，要王亚南从历史与社会方面做一扼要解释。
听到此言，&平素未大留意这个问题&的王亚南窘住了。为回答这个问题，王亚南此后花费了5年时间，终于完成了中国政治学术史上一部180页的扛鼎之作――《中国官僚政治研究》，开创性地解释了60年后仍然困惑中国社会的官商合谋现象。
王亚南分析到，中国人传统地把做官看得很重，其原因不论是为了修齐治平的大道理还是对仁途的热衷，&更基本的理由，却是长期的官僚政治，给予了做官的人、准备做官的人乃至从官场退出的人，以种种社会经济的实利，或种种虽无明文确定但却十分实在的特权。那些实利或特权，从消极意义上说，是保护财产，而从积极意义上说，则是增大财产。&
于是，在许多人心中，&做官发财&始终是连在一起讲的。无论其是&达则兼济天下&，抑或是&穷则独善其身&，始终把政治作为达成经济目的的主要手段。而这种倾向，就是直通&贪污之路&的便桥。
汉元帝时，御史大夫贡禹曾上书痛斥官员贪污误国，&&&便巧史书，习于计簿，能欺上府者为在职；奸轨不胜，则取勇猛能操切百姓者，以苛暴威服下者，使居大位&&故无义而有财者显于世，欺谩而善书者尊于朝，悖逆而勇猛者贵于官。故俗皆曰：&何以孝悌为，财多而光荣；何以礼义为，史书而仕宦；何以勤谨为，勇猛而临官&&&故居官而置富者为豪杰，处奸而得利者为壮士，兄劝其弟，父勉其子，俗之败坏，乃至于此！&
这段话的意思是，一个&无义而有财者&当官在位，一面需要有&便巧史书，习于计簿&者造假账，&欺上府&；同时又需要&勇猛能操切百姓者&为爪牙，供驱使。于是一个贪官，便必然会配合有大批文武污吏和奸商豪霸，其结果自然是相率不讲孝悌礼义，而群以&多财为光荣&了。
如果据此对照上海社保案中，从陈良宇、秦裕、祝均一到张荣坤、周正毅、吴明烈、王成明、韩国璋等等构成的官商勾结，从上海土地动迁中发生的侵害民众利益的行为，从上海某些官员中形成的声色犬马的腐败奢华风气，不能不令人感到触目惊心。
在上海采访的日子里，一位从东北调任上海的离休干部痛心地说: &上海干部队伍缺少交流，几十年的人情风土影响下，干部之间、干部和他身边的商人之间很容易结成利益环节。可以说，上海社保案就是明证。&
&于是，监督机制消失了，即使有监督也形同虚设。这个时候，借助改革旗号展开的越线行为也可以用灰色得以掩盖，在这个基础上搞经济建设，官与商的距离随时可以超越红线。&他向记者特意提到了最近上海市房地、建设、监察、物价、工商、财税、审计、规划等十部门成立的专项整治联席会议，共同下发了《上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案》。作为今年上海房地产市场调控工作的重点，此次专项整治将围绕两个主要方面进行，一是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、发布违法广告、偷税漏税等行为；二是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易行为和房地产税收政策执行情况。
现在，随着查处上海社保案逐渐进入尾声，一个暴富但不堪回首的时代已经落幕，上海正在反思中前行。正如复旦大学中国地理研究所所长葛剑雄所言：&上海是中国与西方文明联系最紧密的地方。&这句话隐含的意义是：从上海看全国，上海不过是13亿人口、960万平方公里中的一角；但如果以上海特殊的历史地位从全国看上海，上海则是五千年文明古国迈向现代文明的大门。
那么，执政党领导中国人民实现伟大的民族复兴，仍然不能离开上海这张中国的王牌。这张王牌如何用好，这又是一个需要不断回答的历史课题。
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