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红桥 - 咸阳北路 - 水木天成阁林园旧改拆迁 租户隐性损失能否获得补偿?
来源:南方日报
面临旧改拆迁,连遭砌墙、断水电、挖地基,因合同到期存争议几无拆迁赔偿,相关损失谁来买单?
近日记者接到投诉称,正在进行城市更新的龙岗区爱联社区A区一诊所由于迟迟不肯搬走,遭到砌墙、砸灯箱、断水电方式逼迁,诊所老板与房东双方甚至在7月27日发生肢体冲突,报警后双方到警务室录口供。
记者了解到,自今年以来,由于该地段涉及到旧改拆迁,双方已经多次出现纠纷,期间最关键的问题是合同有无到期?旧改拆迁除了找房东谈判要不要找租户谈?房东获赔了,租户造成的装修、经营损失需不需要赔偿?在旧改拆迁中采用砌墙封闭、断水电、砸墙挖地基等方式是否妥当?值得关注的是,在该案中由于诊所方面办证、审批花费大量资金,甚至还有一些隐性支出,在旧改拆迁中,这部分成本能否获得赔偿,是一个亟待破解的命题。
合同到底有无到期?
事实上,早在今年3月23日,记者就接到位于爱联社区A区仁德门诊陈医生投诉,其称开放商涉嫌野蛮拆迁,3月22日凌晨4时诊所旁边一家眼镜店被拆掉,导致其墙壁露出了“骨架”。据介绍,仁德门诊位于龙城街道爱联社区A区爱心西一巷5—6号,是一家大型综合性门诊部,经营面积约700平方米,固定资产150万元,员工约20人。自2006年2月以来,陈医生租下该民房作诊所,当时房子破烂,墙壁斑驳,她花了大笔钱装修,其中不少医疗特殊装修造价不菲。就在这个片区要旧改拆迁时,陈医生被告知要搬迁,且由于其合同到期,没有赔偿金。随后记者采访开发商和房东,他们都称合同到期是重要因素。
那么陈医生的合同到底有无到期?
记者了解到,甲方房东林某与乙方陈医生在2006年2月签订了一份《房屋租赁协议书》,其中第2条是甲方应保证该楼房在10年期内未经双方协商同意不能私自改造房屋;第8条是6年后房租应随当时市价调节增加,在同等条件下,乙方陈医生有优先权利重签协议继续租用;但在第15条却又这样规定:协议有效期限为日至日止。
租户陈医生出示了直到今年7月的银行转账凭条,表示她的房租一直在交,双方租赁关系一直在维系,同时由于合同第2条约定10年期不能私自改造房屋、第8条约定6年后房租随市价调节增加,陈医生认为“根据合同使用期10年,6年内(即到日止)房租不变,6年后房租随市价调整而调整,到现在一直在正常交租,租赁合同一直在自动延续。”
房东林某称,按照合同最后写明的日至日止,合同已经到期了,他还于去年12月15日提醒过诊所方面搬迁,但对方要求延期。对于条款中写到“10年期内未经双方协商同意不能私自改造房屋;6年后房租应随当时市价调节增加,在同等条件下,乙方(陈医生)有优先权利重签协议继续租用”等内容,林某表示如果没有旧改征收是可以给诊所方面继续租用的,但现在是特殊情况。
负责爱联社区A区旧改的锦×公司负责人余先生告诉记者,他们是在2007年介入该片区旧改的,该片区将打造成一个商住综合体,上述诊所在旧改范围内。他们认为拆迁程序是先与房东林某谈判,再由房东跟租户谈,他们已经与房东达成协议,租户关系由房东处理,理由是租赁合同在今年2月10日到期。
拆迁赔偿要不要与租户谈?
诊所陈医生投诉,在旧改拆迁过程中,相关方采取停水停电、砸店、砌围墙、堵塞交通、夜袭、损坏地基等方式影响租户经营,损害商户利益,拆迁只和房东谈,不直接和租户商户谈,导致租户经营权、生命财产权得不到保障。
旧改拆迁赔偿,是否只与房东谈,要不要与租户谈?
对此开发商余先生称,其他旧改项目中都是单向谈判,只跟房东谈,没规定一定有义务与租户谈。如果合同未到期,可与租户谈,但只按未到期的租金来赔;如果合同到期了,就不与租户谈。“目前商业拆迁尚无明确参考文件,只能参照政府161号文件。”余先生表示。
按照“合同未到期可与租户谈”这一逻辑,那么另外一个问题便产生了。据了解,在去年下半年时,开发商已经就诊所拆迁与房东林某进行了谈判,当时诊所租户陈医生的合同明显未到期,开发商为何不与租户陈医生谈判赔偿损失呢?
对此,诊所陈医生称,去年12月在龙城街道城市更新办的协调下,他们曾委托律师与开发商商谈拆迁赔偿事宜,并强烈要求开发商直接与诊所商谈拆迁赔偿,可不知何故,开发商一拖再拖,到今年2月份,房东突然说房子已卖给开发商,要他们强制搬迁。
开发商余先生表示,2008年、2009年当时他们与爱联村集体谈判,随后调查摸底测量等工作在2010年开始,周边就已经拆了大片房子,拆迁谈判从去年底就开始了,到今年元旦前后正式谈判,此时确实尚未涉及租户问题,也不应该涉及,因为房东在今年3月签订协议时答应自行解决租户问题。
“要不是因为开发商要旧改,我的诊所会一直在这里经营下去,现在要我说搬走就搬走,一分钱也不赔偿,无论如何我都无法理解。”陈医生说,称旁边一个小店都获赔了10多万元,她也找过开发商,开放商称钱已经补给房东林某,但林某称一分钱未给。陈医生还告诉记者,周边诊所如横岗的门诊、龙岗的门诊都获得赔偿,开发商方面应该参照周边赔偿标准。
房东林某始终认为双方合同已经到期,就没有任何赔偿,只同意免除两个月租金(每月租金1万元),给予1.8余万元的搬迁费,同时等诊所搬走清空房子后,才退还租户3.5万元租金。
对此开发商余先生表示,合同到期就不能赔偿了,当时房东林某同意给3个月缓冲期,让诊所另外找地方,并同意退押金,但诊所不同意并带了律师找我们开发商谈,开出了一个数额较大的赔偿方案,我们根本无法接受。“我们与房东林某谈了三次,就签了赔偿协议,主要赔偿方式是物业交换,现在诊所所在楼是700平米,交换后返还的面积是680平米,此外还给了一点点搬迁费,房东称租户诊所问题由他自己解决。”余先生称,他们开发商公司与房东林某约定,4月30日要交楼,否则拖延一天要缴违约金5000元,到现在8月份已经过去3个月,违约金可能已经达到30多万元,这也是房东林某急于清空楼房让诊所搬迁的原因。
对于陈医生所称旁边一个小店都获赔10多万元,开发商余先生解释,对方小店合同是2004年到期,他们只赔偿了数万元租金,并没有10多万元。至于其他门诊的赔偿清空,也只是个案,拿来不具参考价值。
装修办证隐性损失怎么办?
据诊所陈医生反映,他们开办诊所6年多来一直承担所租房屋的所有费用,包括内外装修、房屋维修、税金等,特别是由于门诊部变更经营地址审批程序相当复杂,选址相当困难,需要专家评审,有严格的距离限制,装修有特殊要求,尤其是其中一些隐性成本无法估算,所以一旦拆迁将出现较大损失。他们要求政府主导责令开发商尽快与诊所商谈拆迁赔偿事宜;给予法律允许的较长时间搬迁期,期间保证正常经营、生活;政府协助办理选址、变更经营地址手续、迁牌手续,他们希望文明和谐合法拆迁,合理赔偿。
旧改与其损失有无必然因果关系?特殊装修、办证费损失怎么办?开发商余先生称,该区域旧改也是政府主导的,根据政策,也要尊重市场原则,如不是他们来开发,也会有别的开发商来开发,政府应该有责任来处理上述问题。
余先生表示,他们作为开发商愿意配合业主来谈这个问题,包括理解其经营损失、审批办证中的隐性支出损失,他们也曾托人带过话,看双方能否坐下来好好谈,只要是在合理范围,房东林某出一点,开发商出一点,关键是双方谈判诉求合不合理。“我们将充分尊重个体意见,尊重私有财产受保护。”
砌墙、断水电逼迁妥否?
据诊所陈医生反映:去年12月,诊所周边突然被砌了2米多高的围墙,一批社会闲杂人员到门诊驱赶医生和患者,并将建筑垃圾堆在门诊门口,周末、中午、下班后、凌晨常有拆房行动;今年3月22日凌晨4时许,几十人围堵各路口,对诊所旁一栋共墙的楼进行拆除,门诊员工惊醒并拍照时被抢去手机,后致使诊所墙体开裂、招牌受损;3月23日,有人派铲车强烈撞击诊所墙体,有员工与患者被吓哭,药品损毁;4月2日,有人在离诊所1米的地方挖了几米深的大坑,导致诊所地基受损,变成危房;7月27日清早,诊所旁边突然来了一伙人,拉了一车砖头,准备将最后的口子也封住,将诊所彻底围住,陈医生奋力反抗,双方发生肢体冲突,各有受伤;其间诊所多次被断水断电。
对于为何要将诊所砌墙围住,房东林某称是怕诊所变危楼倒塌,所以要围起来。而对于断水断电,林某称合同到期要拆,但租户不肯走他只好出此办法。
对于为何要砌墙,开发商负责人表示正在进行拆迁,考虑行人穿行,担心老人小孩摔伤,鉴于安全隐患的问题才决定砌墙的。申请停水停电后,诊所又私自接水电,后房东自己去拆了水电表。选择凌晨4时拆房主要怕引起冲突,因为白天人多不好拆。
截至目前,该诊所依旧在经营中,经过有关方面的介入,各方面在冲突上有所节制。据开发商余先生透露,目前爱联社区A区旧改拆迁已完成80%,今年底力争完成拆迁办理手续动工。但面对变化莫测的商业楼盘行情以及目前的拆迁进展形势,他也没完全把握实现上述目标。
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