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出售：旺铺门面一楼，老香洲朝阳市场附近46平，月租13000
发布时间：
建筑面积： 46平米
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地址：[香洲]&&老香洲朝阳市场附近
(本信息为个人发布 )
商铺概况：中等装修 - 第1层/共15层
商铺类型：商业街商铺
商铺名称： 老香洲朝阳市场附近
出售：旺铺门面一楼，老香洲朝阳市场附近，46平，现在月租13000，现实收400万
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城市商铺出售原告珠海朝阳市场经营管理有限公司（反诉被告）诉被告郑弈祥（反诉原告）、珠海市香洲川林商贸有限公司（反诉原告）商铺租赁纠纷一案
――广东省珠海市香洲区人民法院()
原告珠海朝阳市场经营管理有限公司（反诉被告）诉被告郑弈祥（反诉原告）、珠海市香洲川林商贸有限公司（反诉原告）商铺租赁纠纷一案
广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2003）香民一初字第2092号
原告（反诉被告）：珠海朝阳市场经营管理有限公司。地址：珠海市朝阳路34号。
法定代表人：马志钊，董事长。
委托代理人：秦茹，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：赵晋彪，广东德赛律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：郑弈祥，男，日出生，汉族，身份证住址：珠海市湾仔镇连平村，身份证号：451。
被告（反诉原告）：珠海市香洲川林商贸有限公司，住所地：珠海市香洲朝阳路46号朝阳市场三楼。
法定代表人：郑弈祥，经理。
两被告共同委托代理人：严伟宏，广东加通律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：郑豪情，男，日出生，汉族。
原告（反诉被告）珠海朝阳市场经营管理有限公司诉两被告（反诉原告）郑弈祥、珠海市香洲川林商贸有限公司商铺租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海朝阳市场经营管理有限公司的委托代理人秦茹、赵晋彪、两被告的共同委托代理人郑豪情、严伟宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）珠海朝阳市场经营管理有限公司诉称，日，原告与第一被告郑奕祥开办的珠海市香洲川林时装购物商场(以下简称“时装商场”)签订场地租赁合同一份，约定原告将朝阳市场三楼面积约4500平方米场地租赁给第一被告的“时装商场”经营，租赁期限为8年，租金按月结算，必须于每月15日前交纳。如逾期交纳，应每日支付1％滞纳金。超过30天未交纳，原告有权解除合同，没收押金，对“时装商场”固定装修、设备价值、经营利润不作赔偿，同时“时装商场’’必须无条件退出场地，并承担由此引起的一切责任及原告损失。此外“时装商场’’还必须交押金50万元人民币，若“时装商场”在合同期内违约，押金不予退还。合同签订后，原告依约将租赁物提供给“时装商场”，“时装商场”通过第二被告川林商贸有限公司将商场转租给分租经营户使用。但从2002年12月开始，两被告即一直拖欠原告租金及水电费，且经多次催告，仍拒不履行更至明示拒付。迄至日止，尚欠租金及水电费人民币元、滞纳金252800元。鉴于两被告的行为已严重违反合同规定并成就解除合同的条件，故原告于日依法行使合同解除权，并予以通知，但两被告却拒不退出场地。
原告认为，两被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故依法提出本诉，请求判令：一、第一被告郑奕祥1、支付所拖欠的租金及水电费共372，139．57元人民币及滞纳金252,800．00元人民币；2、偿还自日至所占用原租赁场地清退日止的场地占用费(按原租赁价每30天16万元计)；3、退出原所租赁的朝阳市场三楼经营场地，并办理该场地及其经营管理的移交手续；4、承担本案诉讼、保全等费用。第二被告对上述请求承担连带清偿责任。
被告郑奕祥、被告珠海市川林商贸有限公司(反诉原告)共同答辩称：
一、 郑奕祥是珠海市香洲川林时装购物商场的个体工
商户，在原告招租朝阳市场约4500平方米的项目时，珠海市川林商贸有限公司正在筹办过程中，原告为了不影响进场装修，要求先以郑奕祥的名义签约。合同签定不久后，珠海市川林商贸有限公司正式领取了营业执照，此后朝阳市场三楼的出资装修、合同的履行、合同争议的交涉，均是原告与珠海市川林商贸有限公司之间进行的，珠海市川林商贸有限公司是商铺租赁合同权利义务的实际承受人，郑奕祥只是合同的名义签定人，本案原告是明悉和同意的，因此原告要求郑奕祥承担责任是毫无事实依据的，应予驳回。
二、本案争议的起因是租赁物长期漏水及水浸，影响了租赁物的正常使用收益，而原告不认真履行应尽的维修义务，于是珠海市川林商贸有限公司依法享有合同法赋予的同时履行抗辩权，依法不足额交租。因此本案不存在珠海市川林商贸有限公司故意违约的事实，原告无权单方行使解除合同的权利。
2003年6月份的租金不是珠海市川林商贸有限公司不交，而是原告于6月16日宣布单方收回商场，要求小租户直接交至已查封的珠海市川林商贸有限公司的公司帐号，造成答辩人亦无法收租，责任在原告。日珠海、中山普降暴雨，朝阳市场三楼由于水管道堵塞、雨水倒灌、天面漏水等水浸成灾，引起小租户的不满，纷纷抗租或要求减租。原告为平息民怨，主动提出由其直接赔偿小租户的损失，但迟迟不作赔偿，以致珠海市川林商贸有限公司无法及时收租。
答辩人自2002年10月进场经营以来，朝阳市场三楼一直漏水不断。尽管原告在小修小补，但根本未解决问题。朝阳市场三楼漏水的症结在于年久失修，天面有裂缝、墙体渗漏，下水管堵塞，除非进行整体补漏工程才能达到根治的结果。但是原告只顾自己的收租权利，完全忽视自己的维修义务。
三、原告收取珠海市川林商贸有限公司2002年10月至2003年6月交付的租金、水电费用， 自2003年2月份始，原告无理拒开发票，珠海市川林商贸有限公司依法是可以拒付租金、水电费用的。
四、珠海市川林商贸有限公司要求继续履行商铺租赁合同，原告必须负彻底维修义务，并对之前因租赁物影响珠海市川林商贸有限公司的正常收益损失进行赔偿，珠海市川林商贸有限公司愿意将欠缴的租金抵销赔偿损失后立即付清。
案件在审理的过程中，两被告同时提出了反诉。反诉内容如下：
一、请求依法确认反诉被告单方的解除商铺租赁合同的行为无效。
二、请求依法判令反诉原告与反诉被告商铺租赁合同继续履行。
三、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告下列损失：
1、反诉原告维修租赁物物所支付的补漏费人民币30371元；
2、反诉原告已赔偿各小租户因租赁物造成其经济损失的费用人民币3036元；
3、反诉原告因租赁物不符合正常使用收益的所造成的损失费用人民币元。
四、请依法责令反诉被告开2003年2月、3月、4月、5月、6月的租金发票和2002年10月开业以来的水电费发票。
五、请依法判令反诉被告在合理期限内履行维修租赁物的义务，使租赁物达到正常使用收益状态。如反诉被告不履行维修义务，反诉原告有权自行委托有资质的补漏工程公司进行维修，维修费用山反诉被告负担。维修租赁物影响反诉原告使用的期间，按影响天数相应减少租金。
其反诉主张的事实和理由是：
一、反诉被告出租给反诉原告的朝阳市场三楼(下简称租赁物)不具备依约正常使用收益的用途，反诉原告二受天面漏水、地板渗水、排水管渗水、水管渗水直接造成损失铺位共41间，面积677．67平方米，损失金额为人民币193535元；受墙壁漏、渗水影响铺位共33间，面积为105762平方米，损失金额为元；受漏水影响铺位共71 间面积为1057．02平方米，损失金额为人民币元，合共受影响铺位共145 间，面积为2373．85平方米，损失金额为元。
二、商铺租赁合同具有继续履行的必要和可能，反诉原告要求继续履行。
双方签订的商铺租赁合同期限长达八年，所以反诉原告才耗费约三百万元进行改造装修，追求的合同目的是能经租八年。反诉被告故意以反诉原告违约为借口，宣告单方解除合同，企图达到其无偿占有装修增值后的租赁物，其行为完全违反了诚实信用，等价有偿的基本法律原则，依法不应得到法庭支持。
针对反诉原告（即本诉被告）的反诉，反诉被告（即本诉原告珠海朝阳市场经营管理有限公司）提交了答辩状，内容如下：
一、答辩人已依约履行出租基本义务，原告再无对等抗辩权。
本案出租物在出租前，出租人已投入大量人力物力对出租物进行防漏水处理，在租赁过程中，每逢大雨出现漏渗水情况，答辩人都积极尽修缮义务，双方提供的证据都说明了这一事实。
2002年9月份，珠海市经历了九天中、大雨，但租赁物无大的异常情况。承租人在10月份的转租情况非常好，全场281个铺位，只有几个铺位空置，即象原告所述“出租99％以上”，不仅将装修投入分摊了出去，而且收租达25万余元(即便如此，原告仍在其本诉答辩状中说仅25万元，与其期望回报远远不够，不知其期望值多高，亦可见原告早有毁约故意)。
同时履行抗辩权应是相应的、对等的，实际上日是珠海有史以来近乎最大的一次降雨，接原告提出的损失亦只4134余元，其历次赔偿分租户损失按其所称也只3036元左右(事实上所谓该3036元赔偿的证据多是租户申请而非收据，根本不能得到支持)。分租户提出的索赔申请也只几千元，原告何能行使所谓抗辩权，拒交巨额租金及费用!
原告反诉所要求的万元损失纯属无稽之谈，
从气象部门可以了解到，珠海市2002年10月至2003年4月下雨量较少，原告简简单单自制一表格，即意图把市场风险与全部经营期望损失毫无根据地一概推向答辩人，不能成立。
二、答辩人与川林购物商场所签“租赁合同”事实上并未履行，该答辩人亦无履行意思，双方合同应予解除。
日与之签订租赁合同，建立承出租法律关系的是珠海川林时装购物商场，但在出租后，答辩人发现与答辩人来往的却常常是川林商贸有限公司。对这一严重的合同主体单方变更的问题，答辩人曾义正词严去函要求明确答复，但原告却恍恍惚惚，推诿拖延。后经了解，原来原合同主体川林时装购物商场根本无履约意思表示，亦根本未履行合同，而是单方未经答辩人同意将合同主体变为川林商贸有限公司，由该公司履行。答辩人认为，变更合同主体未经答辩人同意合同应予解除。
从原告本诉答辩状中，也可以清楚地看出这一问题。
三、川林商贸公司与答辩人是“事实租赁关系”，此关系依法应定为不定期租赁，答辩人可以随时解除合同。
四、退一万步说，即使答辩人与川林商贸公司租赁合同关系成立， 川林商贸公司一再违约欠缴租金及各项费用，
依约可以解除。答辩人解除合同行为有效。
综上，原告川林购物商场从合同签订后开始即无履约行为，亦再无履约意思表示；原告川林商贸公司从事实租赁开始即无一月不在拖租，答辩人已身心疲惫，不堪折磨，行使解除权正当合法，请人民法院能充分体谅答辩人窘境，驳回原告反诉主张。
经审理查明，日，原告与第一被告郑奕祥开办的珠海市川林发展有限公司（个体工商户）签订场地租赁合同一份，约定原告将朝阳市场三楼面积约4500平方米场地租赁给第一被告开办的“时装商场”经营，租赁期限为8年，租金按月结算，必须于每月15日前交纳。如逾期交纳，应每日支付1％滞纳金。超过30天未交纳，原告有权解除合同，没收押金，对“时装商场”固定装修、设备价值、经营利润不作赔偿，同时“时装商场’’必须无条件退出场地，并承担由此引起的一切责任及原告损失。此外“时装商场’’还必须交押金50万元人民币，若“时装商场”在合同期内违约，押金不予退还。合同签订后，原告依约将商场交给被告。被告交付了押金50万元给原告，并投资对商场进行了装修，装修后，被告二川林商贸有限公司将三楼分隔成小铺位分租给各小承租户，并于2002年国庆节正式开业。后在履约的过程中，原告认为被告没有按时交纳租金和水电费，遂诉至本院。
案件在审理的过程中，对双方争议的房屋质量问题，因日、15日期间珠海普降大雨，本院审判人员于日上午前往双方争议的朝阳市场三楼察看了现场，并对当时的漏、渗水情况、及修补痕迹拍照作了记录，双方当事人均到场对所拍照片和笔录签名作了确认。现场所见为商场B区渗水较为严重，出现地面积水现象，B区的总面积，据双方确认，为395.44平方米。其它区域除开40号铺位处有滴水、精10号铺位过道附近有滴水、C186天面处有滴水外，均已修补完好不再漏水（详细情况见现场照片），也没有积水。对影响较大的B区，原告提出，该区域中积水的地方原是一开放的过道，类似阳台形式，被告装修时为了扩大面积，将过道打通并入商铺内经营，而下雨时水打入阳台是正常现象，由于被告片面追求最大出租面积，没有预留该过道，致使下雨时打入阳台的水变为进入铺位的积水，过错完全在于被告。被告称B区原来并不是过道，并且称，即使是过道，该过道的面积也是在其租赁范围内，其有权进行装修利用。被告并当场取出装修前的平面图一张，原告对该平面图予以确认。图见平面图B处显示是双横线。原告认为，因为当时是阳台式的过道，因此，图纸上显示该区域是双横线，如果只是墙体而非过道，则图纸应当显示是单横线。被告则坚持认为该处并非阳台式过道，而是墙身。
本院并委托了珠海市诚迅达房地产评估有限公司对被告的装修进行了评估。评估结果为：被告三楼的装修现值为人民币1674600元。
原告提交了三楼交款明细表一张。该表显示：2002年10月份租金的应缴时间为10月15日，实缴时间为10月25日，滞纳金额为16000元；
2002年11月份租金的应缴时间为11月15日，实缴时间为11月21日，滞纳金额为8700元；
2002年12月份租金的应缴时间为12月15日，实缴时间为12月27日，滞纳金额为19200元；
2003年1月份租金的应缴时间为1月15日，实缴时间为1月29日，滞纳金额为22400元；
2003年2月份租金的应缴时间为2月15日，实缴时间为3月4日，滞纳金额为27200元；
2003年3月份租金的应缴时间为3月15日，实缴时间分别为4月8日交100000元、5月6日交60000元，滞纳金额为36800元、16800元；
2003年4月份租金的应缴时间为4月15日，实缴时间分别为5月23日交60000元、6月12日交50000元、6月12日交50000元，滞纳金额为62400元、29000元、29000元。
截止至原告要求的2003年4月止，被告所欠租金的滞纳金为315500元。
2003年5月租金至今未付。
对被告的交租情况，原告还提交了银行的对帐单作为佐证。
被告则认为2003年11月以前的租金，被告是交有押金的，是由原告直接在押金中扣，故这段时间不存在迟交问题，至于其它交款时间，则认为应以发票日期为准。
原告提交的交款明细表还显示，2002年8月至11月份水电费元，应缴时间为每月的10日，但被告只在日缴纳58734.6元；
2002年12月至2003年2月份水电费82087.66元，应缴时间为每月的10日，但被告只在日缴纳56015.94元；
2003年3月至4月份水电费64105.86元，应缴时间为每月的10日，但被告只在5月6日交纳了67289.86元；
2003年5月至6月的水电费元，被告至今未付；
截止至2003年6月，被告应付的水电费合计元，实付元，尚欠元。对该款项，原告同样提交了银行对帐单作为证据。
另查，对于漏水、渗水问题，原告也陆续进行了一些小维修，原告提交的其与维修工程队的工程协议书显示，起诉前最后一次维修时间在日结束。
对被告的反诉请求，被告所主张的补漏费，证据是被告装修项目单据，赔偿各小租户的损失的费用3036元，则提供了小业主的一些收条。所要求的损失元，则只是其自己所列的一张清单，没有证据证实。
本院认为，本案的关键在于朝阳市场三楼的渗、漏水现象是否足以构成被告的同时履行抗辩权。对此问题，因双方最后一次维修是在2003年5月份，此后再没有维修，因此，日下大雨时的现场所见可以作为双方维修后出租物渗、漏水情况的依据（该次察看双方当事人均到场并在笔录中签字确认，对当场所照照片也没有异议）。从现场所见和双方的承认，该市场中影响较严重的是B区，出现了积水现象，其它地方均不构成影响。而B区的积水，原告提出该区域原是阳台，被告为了追求出租面积的最大值，将该阳台打通并入分隔的小铺位中去，以增加小铺位的出租面积，被告对此予以否认。对此问题，从被告提交的施工前的平面图来看，该积水的地方图纸上显示的是双横纸，而其它为墙身的则显示是单横线，并且，该处地方下半部分全部是墙体，上半部分则全部是面向路口的玻璃窗，符合阳台的形状，因此，原告关于该处原为阳台式过道的陈述可信，本院予以采信。该区域原为面向路边的阳台式过道，南方下雨天较多，下雨时雨水会打入阳台，这是自然现象，被告在装修时，对此应当有所预见，予以采取合理措施，但被告却为了追求出租面积的最大值，装修时将该阳台式过道也打通作为铺位的一部分，致使下雨时雨水与出租铺位缺乏缓冲区域，雨水直接进入包含原有阳台式过道的铺位而积水，过错在于被告。因此，被告认为，是原告的原因造成铺位漏水、渗水、积水的主张不成立，本院不予采信。至于其它区域的滴水现象，一来原告最后一次补漏是在2003年5月份，补漏后的漏、渗水情况，现场所见，已不构成影响，而被告在5月份后才拒交租金，可见漏水并非被告拒交租金的直接原因，二来，从现场修补过的痕迹来看（有现场照片），只是小面积的渗水，对于出租面积达4500平方米的三楼来说，比例很小，不足以构成被告的同时履行抗辩权。况且，朝阳市场修建较早，建筑物时间较长，被告所租又是顶楼，被告在与原告签订租赁合同时，对租赁物不可避免地会有小面积的渗、漏水，应当是有所预见的，其仍然愿意与原告签订租赁合同，本院据此可以合理推断，被告对该情况是接受的。因此，应当认为，被告一直延交和没交租金、水电费，已经构成违约，且违约情节成就双方约定的合同解除的条件，原告据此要求解除合同的请求合理，本院予以支持。合同解除，涉及到装修问题的处理。对该问题，双方在合同中约定，如果被告违约，原告可以没收其装修。但是，纵观整个合同，对被告的违约行为，双方约定的违约责任承担方式不仅有被告需支付每日百分之一的滞纳金、还有没收被告的装修（价值一百多万）、以及没收被告50万的押金，可见，双方对被告违约责任的约定明显过于苛刻，有失公平，本院酌情予以减少。至于减少多少，需要综合各种因素予以考虑。首先，违约责任的承担，首要考虑的，是违约方给对方造成了多大的损失。具体到本案中，因被告违约，原告少收或迟收租金，所遭受的损失，除了可以判令被告将未交租金补交外，其它的损失就主要是利息的损失，该损失可以按照法律规定的滞纳金每日万分之二点一来计算，双方约定的每日百分之一过高，本院不予支持。同时考虑到相对于双方的约定来说，单是计算每日万分之二点一的滞纳金，不足以对被告的违约行为构成惩罚，因此，可以由原告再没收被告一半的装修价值及一半的押金。对于另一半的装修价值和另一半的押金，则由原告返还给被告。这样考虑，既不会因为被告的违约而让原告大为获利，也弥补了原告的实际损失，同时照顾到合同签订时双方的约定，对被告的违约行为也给予了一定程度的处罚。而对于原告所主张的租金和水电费的滞纳金252800元的问题，前已述及，每日百分之一的滞纳金的约定畸高，应按每日万分之二点一计算，并且，2003年5月前的租金原告已经收取，应认为原告当时对被告迟交租金予以接受，故对5月份前的滞纳金请求，本院不予支持。但从2003年5月份之后的滞纳金，被告应予支付。对被告尚欠原告的租金和水电费，有银行的对帐单为证，被告虽有异议，却无能提供相反的证据予以推翻，因此，本院对原告所述被告欠租和欠水电费的情况予以采信。被告所欠的租金，应计算至本判决生效之日止。从本判决生效之后，被告应按每月16万元及实际的水电费开支计算其占用该场地的费用。对被告的反诉请求，被告所要求的补漏费30371元，是被告在进场前装修项目的一部分，不应由原告负担。至于被告要求的原告赔偿其因租赁物造成其经济损失的费用人民币3036元，因前已述及，三楼原有的漏水、渗水情况并不严重，而后来市场出现较严重的积水情况，则是被告自己追求最大出租面积造成的，主要原因在于被告自己，因此，对此请求，本院同样不予支持。至于其反诉请求中认为，因为渗、漏水，造成小租户搬走，租金收入锐减，要求对方赔偿其损失元，对此问题，一来反诉原告只是自己列出一张损失清单，并没有相应的证据证实，二来，众所周知，2003年上半年出现非典，该情况对商业经营的影响也是存在的，因此，如果被告租金确实减少，也并不能认定是渗、漏水的原因造成，也有可能是属于商业风险范畴。因此，反诉原告的该项反诉请求，依据不足，本院不予支持。至于反诉请求中要求市场经营公司开出发票，本院予以支持。但被告所称市场公司当时没有开出发票的情况，则因其与被告延交和不交租金不能构成对等，故不足以构成被告的同时履行抗辩权。至于反诉原告要求的继续履行和要求市场公司维修等请求，则因要解除双方的合同而失去其意义。被告郑奕祥是合同的签订人，被告川林商贸有限公司，是合同的实际履行人，互相之间应负连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条的规定，判决如下：
一、 解除原、被告签订的《朝阳市场三楼场地租赁合
同》。本诉被告郑奕祥、本诉被告珠海市川林商贸有限公司应当于本判决生效之日起十日内将朝阳市场三楼场地交还给本诉原告，并办理相应的移交手续。
二、 本诉被告郑奕祥应当支付自2003年5月起至其搬
出之日止的租金及滞纳金给本诉原告（租金按每月160000元计算至本诉被告搬出之日止，滞纳金按每日万分之二点一，从日起以所欠的相应租金为本金计算至本诉被告还清时止）。限本诉被告于本判决生效之日起十日内支付完毕。
三、 本诉被告郑奕祥应当支付拖欠的水电费人民币
元及滞纳金（从日开始按每日万分之二点一计算至还清时止）给本诉原告，限于本判决生效之日起十日内支付完毕。
本诉被告珠海市川林商贸有限公司对上述一、二、三项判决承担连带清偿责任。
四、 本诉原告珠海朝阳市场经营管理有限公司对被告
一半的装修物的价值不予退还，对另一半的装修物的价值人民币837300元，原告应当补偿给本诉被告郑奕祥，该837300元，限原告于本判决生效之日起十日内支付完毕。
五、 本诉原告珠海朝阳市场经营管理有限公司对本诉
被告所交押金的一半不予退还，另一半押金人民币25万元，本诉原告应当退还给本诉被告郑奕祥，限于本判决生效之日起十日内支付完毕。
上列一、二、三、四、五项判决及本诉被告交在本诉原告处的50万元押金可以相抵扣后，再由本诉被告将所欠款项支付给本诉原告。
六、 反诉被告珠海朝阳市场经营管理有限公司应当为
反诉原告（即本诉被告郑奕祥、珠海市川林商贸有限公司）所交款项开出相应的发票。
七、 驳回反诉原告郑奕祥、珠海市川林商贸有限公司的
其它反诉请求。
本案本诉诉讼保全费人民币3020元、本诉受理费人民
币17935元、反诉受理费人民币12762元、评估费人民币10048元，由被告负担（原告已经预交的部分不予退还，由被告直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
（本页无正文）
二00三年十一月一 日
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