杨宝民：为什么这些商业步行街人气总是这么旺？_联商专栏
杨宝民 摩尔经营与城市综合体
深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。
学术职务：中国商业地产联盟专家委员，清华大学商业地产总裁班客座教授。
党政顾问职务：长沙县委、县政府科学发展顾问
荣誉：２０１１年中国商业地产十大杰出操盘手
曾任茂业（集团）百货副总经理，解放军测绘学院博士生论文指导老师，知识型房地产职业经理人，我国文化旅游双核理论创始人，城市商业与文化综合体学科带头人，
从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划，２０００年组成商业步行街与ＭＡＬＬ策划课题组。
每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务，是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务，培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务：2000亩左右大型汽车城专业市场，大型文化园区与影视城，中外渔人码头项目（餐饮、酒吧娱乐）。
讲授名牌内训课程：空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化，文化旅游双核理论及其应用，度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系
面向购物中心与百货：美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景
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现代商业步行街策划与经营创新
一、商业步行街的发展特点
1.商业步行街的发展历程
商业步行街发源于中国。唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图所绘的就是典型的商业街图。到了近代和现代，我国商业街发展落后于美国、法国等西方国家。在亚洲地区我国最繁华的商业街区与日本东京银座等商业街相比也具有较大差距，主要表现的综合功能的差异，特别是艺术氛围不够浓郁。
从全球来看商业街发展大体分为七个时期。第一个时期就是集市贸易;第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺;第三个时期，随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量;第六个时期是二十世纪六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住而进入低谷时期;第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，购物、文化娱乐、休闲、展示等呈现一体化趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。
2.商业步行街对城市发展的影响与作用
(1).商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。
(2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展。
(3)建立新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市中心。
上海徐家汇的开发改造就非常成功，它拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元以上，迅速成为新城区。
(4)步行街对城市商业结构的更新，改变了单一购物结构，并通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。
(5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局。
(6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。
3.国际一流商业步行街的发展特点
国际一流的商业步行街具有特征：
(1)、硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。
(2)、它应该是多功能的，包括购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。
(3)、商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面、公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。
(4)、世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。
(5)、世界一流步行街同样很多由主力百货店和购物中心带动步行街人流。
(6)、世界一流步行街具有较高租金水平，名牌云集。
据英国一家咨询公司日前对全球45个国家的226家顶级零售购物场所一年一度的调查显示，纽约曼哈顿的第五大道仍是全球最贵的零售业场所。
在第五大道，商铺的年租金可高达1平方米7967欧元(合7.4万元人民币)。紧随第五大道之后的是法国巴黎的香榭丽舍大街(合每平方米5.9万元人民币)和中国香港的铜锣湾(合每平方米4.4万元人民币)。
法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街,它的发展印证了上述特征。香榭丽舍大街建于1670年，西起戴高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。爱丽舍大街是法国最繁华的街道，是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹，如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门，联系在一起。大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗资达2.4亿法郎,改造后增加了地下停车位，交通更加方便。
图1 香榭丽舍大街入口—凯旋门
香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道，两侧绿树成行，郁郁葱葱，如诗如画。成群结队的飞鸽在草坪中悠然踱步，是闹市中不可多得的是一块清幽之处。
香榭丽舍大街西段长约1180米，是商家云集之地，不太长的街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空公司、电影院、高档商店和餐馆。在这条街上，仅电影院和电影发行公司就有50多家，著名的有高蒙、巴黎、乔治五世等。这里每天都有法国和世界各国的最新影片上映。这里报刊杂志社众多，《巴黎竞赛画报》、《她》、《致敬》、《联盟》、《雷次》等30多家在这里落户安家。
世界各大公司争相把这里作为向世界展示自己实力的窗口。雷诺、白茹、雪铁龙、奔驰、菲亚特等欧洲名牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅;日本的索尼、精工等名牌公司在此开设专卖店;法航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处;高档的时装店、皮鞋店、首饰店、箱包店、香水店鳞次栉比;夜总会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布;巴黎三大夜总会之一的丽多就设在这里。这一切加上凯旋门和协和广场吸引了各国的游客。流浪音乐家、街头画家、街头艺人，也为这条大街增添了异样的情调。
图2法国香榭丽舍大街
纽约号称购物天堂，第五大道是世界名牌荟萃的区域，纽约领导着世界时尚的潮流，美国纽约的商店展示极具特色，对于国内众多步行街颇有启发。
图3 第五大道百货 2007年拍摄
第五大道百货是高端百货的代表，是美国纽约第五大道的象征之一。
图4 纽约梅西百货
位于哈洛德广场的梅西百货旗舰店占据了中央大道(Broadway)和第七大道之间整条第34街区，号称是全世界最大的百货公司。也因为它的历史悠久，而被看作为纽约的地标之一。
图5 EXPRESS专卖店
图6 第五大道女装名店
图7 时尚的模特服装展示
图8 纽约的内衣展示橱窗
图9 纽约的女装展示橱窗
图10 视觉冲击力较强的橱窗展示
对于国内众多的步行街来说，很多不具备吸引世界名牌入驻的条件，但是大力提高商品展示水平是许多步行街可以解决的问题。
二、国内商业步行街的发展水平与存在问题
国内商业步行街道发展经历三个阶段
第一阶段：加强交通管理，吸引顾客
第二阶段：体现对步行者的关怀
第三阶段：成为商业与文化活动中心
国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。
由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题：
(1)、经营序列矛盾。
(2)、商业利润下滑。
(3)、商业功能单一，文化休闲功能不强。
(4)、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。
(5)、交通系统滞后，内外部交通组织不畅。
北方步行街以北京王府井为代表，不断进行升级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。
为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。
(1)、完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。
(2)、调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占30～35%，餐饮企业占20～25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30～40%。
--提升档次。王府井要融入世界经济大潮中，只有引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，才能使王府井成为引领时尚潮流、展示世界名品的舞台。
(3)、营造环境。贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，营造轻松舒适的步行街购物氛围，形成体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。
--加快发展数字王府井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车诱导系统、现代化自动停车场，将王府井与世界紧紧相连。
深圳步行街的发展独具特点，深圳第一商圈是东门，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。由于多能东门缺乏统一规划，各自为政，违法建筑不少，农民房建设杂乱无序，交通拥挤，导致东门形象不佳。
东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来的。1998年,深圳市东门步行街改造工程正式启动,日完工。东门步行街改造工程进展顺利，市、区政府共投资3.76亿元，完成了一期工程，江泽民总书记等党和国家领导人亲临东门视察，给予了较高的评价。
图11深圳东门步行街
东门步行街改造措施：
(1)、改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行。交通改造分两期：一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16条市政道路的改造，改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等的改造。二期主要包括公交换乘中心、步行街天棚等，二期改造投资1.64亿元，已于2000年完成。
图12 东门步行街导示系统 改造后公共汽车站及园林景观 改造后公共汽车站及园林景观
(2)、拆除违法建筑，改造部分建筑设施。拆除了影响施工进程的各类违法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管网施工;改造总面积达14500平方米的风貌街。
(3)、核心百货带动步行街繁荣，业态不断调整趋于合理。东门两个主要百货是茂业百货与太阳广场。
图13茂业百货东门商店&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 图14太阳广场
茂业百货位于东门核心地段，东门中路的公共汽车站就在其附近。茂业百货于1996年开业，是主力百货店，总建筑面积3万多平方米，主要经营中低档百货商品，声誉卓著，年销售额8亿元左右，利润1亿元。太阳百货是后起之秀，位于东门步行街中心，基础设施比较先进，拥有电影院等现代购物中心设施，目前年销售额4亿元左右。
图15 电子游戏厅&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &图16东门旋风演艺中心
图17 超市等不同业态在东门各得其所
(4)、注重文化设施建设。东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟，分别代表1992年、1997年和未来时代，钟上铭刻相关文字，周围各设一组真人大小的青铜人物雕像，表现与1992年、1997年相关的生活场景。
东门商业步行街区改造后实现预期目标，取得良好效果。改造后东门商业步行街区的日客流量达30万人次，节假日更高达50万人次至60万人次，年营业额40亿元～50亿元。街区处处洋溢着浓郁的岭南建筑风情，文化活动频繁，经济文化两相辉映，是深圳的形象代表之一。
东门步行街等改造工程依旧存在不如人意之处：
(1)、出入步行街的公共交通依旧拥挤，步行街周边两条道路狭窄导致交通拥挤。
(2)、改造后的步行街有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品位不高。
(3)、建筑物过于密集，通透性不好，绿地与绿色太少。
(4)、与国外著名步行街相比步行街内经营者素质差距太大，对东门步行街的形象提升产生不利影响。
(5)、步行街管理水平有提高，但是整体形象没有升级，步行街形象宣传推广有待加强。
东门步行街未来发展战略的意见
(1)、决心拆除全部违法建筑，留出空地，增加绿地。
(2)、运用城市经营理论，不仅将东门市政建设相关内容向企业开放，而且通过政府政策调节，鼓励企业拆除成片低矮的老式建筑，集中建设中高层建筑，多留出绿地，增强通透性。
(3)、改革完善步行街管理体系，提高准入门栏，将低素质经营者淘汰出东门，让优秀的经营者进来，提升东门形象。
(4)、加大交通治理力度与道路改造力度，拓宽美化周边道路。
三、商业步行街的整体运营策划
1. 理念设计、文化定位、发展规划
理念设计是商业步行街策划的灵魂，它的提出是建立在充分的调查研究基础上的，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。
商业步行街是城市形象的代表，是城市的名片。
2.洋流学说与商业步行街布局
洋流的形成有许多原因，主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系，洋流流动的方向和风向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。
图22 世界洋流图
世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析:
(1)、洋流流畅区资源流通过速，难以停留累积，成为鱼类迁徙的路径，无其他特殊条件很难形成资源聚集，如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源，那么会吸引鱼类聚集。
(2)、反之，洋流回旋使大量生物滞留，回旋区内食物丰富，吸引鱼类;由此产生食物链，对各种物种产生吸引，从而形成资源富饶区域如：渔场、海底矿藏。
可见,回旋能使资源和生物聚集。洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值，上海新天地就是一个比较成功的案例。
上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发，占地约3万平方米，坐落在市中心太仓路上，位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻中共一大会址。它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多功能休闲步行街区，形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。
石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，仿佛时光倒流，宛如置身于20世纪20年代。但是，每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等。该建筑群同时保留了上海传统特色的里弄，增加了回旋余地。
上海新天地广场为了制造“渔场”气氛，吸引一批名流投资文化娱乐项目谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的创意，是追星族经常可以与心中偶像交流的场所;台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，使游客置身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……
图23 上海新天地步行街风情展示
新天地在经营管理上注重文化活动引导，通过人气聚集财富。国际模特大赛、时装表演、日本民俗表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。该项目投资14亿元，建筑成本达到每平方米2万元。从投资角度看，造价过高，但是它带动了周边地产升值。
根据洋流理论，笔者结合东京与国内购物中心实践，构建出一个理想的步行街布局模型，如图24所示。
图24 商业步行街理想布局模型
通过本模型，我们可以诊断长沙市黄兴路商业步行街经营难题。
第一,黄兴路二层以上为何没有商业人流?
黄兴路动线设计过于笔直，二楼以上可见性较差。但最重要的原因是端点缺乏主力店和龙头品牌，人流不愿意上二楼，不仅仅是交通原因,除此之外在业态规划和调控方面力度不大。
图25 黄兴路步行街二楼人流稀少
第二,如何打开黄兴路商业步行街二楼以上的经营新局面?
首先要进行业态规划，以优惠价格吸引品牌折扣店和著名化妆品旗舰店，合理规划知名餐饮和休闲业态，将立体交通和业态吸引以及营销措施相互结合，采用统一的招商措施。
其次,对二楼以上放水养鱼，聚集人气，采用统一的营销措施，让二楼以上商业空间经营气氛活跃起来。
图26 黄兴路端点格局
最后，加大步行街整体营销推广力度，统一设置形象鲜明的导示系统，让顾客方便看到二楼以上的业态特点。
3. 商业步行街的经营管理
商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略，制定好发展规划，调整好整个步行街的商业业态布局，根据功能定位合理安排商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例，运用城市经营理论，及市场手段，执行统一建筑规划，组织社会力量建设商业步行街。
商业街的具体管理工作如下：
(1)开展丰富多彩的文化活动聚集人气;(2) 物业管理服务与交通秩序;(3)步行街的外立面、整个建筑风格的把握;(4)业态方面根据顾客需求进行整体比例调整。
四、商业步行街发展的规律
a)室外商业步行街
(1)大型商业步行街
上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影。南京路从1851年开始建设，1863年成为英国与美国的租界，形成很多具有英、美特色的建筑，建筑用料讲究， 100多年的建筑经过修缮改造依旧完好。南京路四大公司的崛起标志着中国民族工商业的新发展，四大公司中的新兴公司、大兴公司等成为今日中百一店、华联商厦、食品一店和服装公司。
图27南京路商业步行街入口和街景
今日南京路成为中华商业第一街，它是中国面向世界的一个窗口，南京路划分为三部分，充分考虑了理念设计与实际功能的协调：
①.从外滩到河南路叫作“海上情怀”，保留了大部分二三十年代的建筑。
②.从河南路到西藏路，主要是南京路商业步行街，定位叫作都市时尚。
③.从西藏路向西叫作“明日之约”，重点发展文化休闲，吸引年青人消费。
南京路优势：
①.知名度高 例如南京路有好八连 ②人气旺 ③.营业额高
支撑南京路优势的条件：
①悠久的历史 ②独特的风景 ③.有多种业态，同种业态不多，避免恶性同质化竞争
④.有知名的品牌 ⑤有完善的基础设施 ⑥有一个科学的管理机构
南京路定位是五大功能：购物、旅游、商务、展示和文化。南京路也存在明显缺点：过于笔直，缺乏回旋余地;业态组合不完全合理。因此出现人气旺、销售额下降的局面。
现代商业街的灵魂是它的文化内涵。南京路有150年的历史，是民族商业的发祥地，也是英、美租界所在地，现在是重要的爱国主义教育基地。
南京西路建设了数个高档购物中心，例如上海恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇购物广场，吸引了国内中高收入人群及在沪外国人消费，形成高档购物中心商业圈，成为南京路最繁华的地段。
图28 上海恒隆广场
图29中信泰富广场
南京路的管理水平在国内位于前列。其非常注重整体形象的推广，推出了文化风情线，每逢周末都有文化演出;举办大型国际艺术节，丰富了居民与外地游客的文化生活。南京路附近的上海书城，规模大，图书品种比深圳书城齐全。上海书城主体建筑风格宏伟、典雅，透出浓郁的书香气息，总营业面积万余平方米，是上海有史以来第一家超大型零售书店，是上海主要的文化活动中心之一。
(2)社区商业步行街
与大型商业步行街不同，社区商业步行街的客户群是固定的，其规模要与社区人口数字相匹配。
四季花城商业步行街是一个比较成功的实例。四季花城商业街的主题是引进欧洲式的小镇商铺形式，创开放式商场先河。四季花城商业街以个性特色商铺为主，为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境。目前已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、纯净水、美容美发等近三十户商家在此经营。
图30四季花城驶入口道路及两侧就是商业步行街
四季花城园内还设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、中心广场等休闲娱乐场所。会所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大厅、棋牌室、室内羽毛球室、桌球室、乒乓球室等休闲娱乐设施。
购物休闲娱乐一体化，商业步行街与会所完美结合，把会所作为社区商业街区的一个端点，步行街成为整个住宅花园的风景线，这就是四季花城的特色。
2.大型购物中心的室内商业步行街
室内商业步行街具有特殊效用：
(1)室内步行街能够提供良好而舒适的小环境，使消费者不再受自然气候的困扰，随时享受舒适的消费过程。
(2)在传统商业淡季，室内步行街对消费者具有强大吸引力。
(3)室内步行街扩展了步行街的商业空间，在一定程度上满足了步行街对体量的要求。
以深圳海岸购物广场室内步行街为例，进行创新策划
(1) 室内商业步行街中间地带设立健康加油站，让顾客得到充分休息。
(2) 以巴黎步行街风情作为主要街区，共计设置5个不同国家城市风情的主题区域。
(3) 设置大小中庭作为共享空间，方便不同业态之间的转换。
3.商业步行街不同业态的比例关系
商业步行街的业态设计非常关键，其中比例关系非常重要。
根据胡宝哲博士1991年到1993年在东京地区所做的调查，银座商业中心总占地面积为39.5公顷，南北长1200米，东西宽500-600米。银座总体平面布局如图31所示。
图31 东京银座商业区总平面图
银座商业区内不同业态分布比例如表1所示。
表1 东京银座商业步行街的业态比例
名称 数量/家 比例%
零售商店 876 42.8
餐厅、茶馆、咖啡厅 534 26.1
画廊、展览馆、博物馆等文化交流设施 454 22.2
酒吧、歌舞厅 82 8.9
与银座相比，我国的商业街区零售业态过多，文化娱乐设施比例较低。
图32 银座商业中心
图33 银座大街最高档百货商店—和光百货
五、商业步行街的建筑策划与改建设计方法
步行街的建筑策划是架设商业规划和建筑设计之间的桥梁，帮助研究好不同商业业态的物业比例，确定街区的主题文化风格，形成街区特色的重要工作。
结合深圳新摩尔公司策划众多商业街区和综合体项目的实战经验归纳，作者认为现代商业街不仅应该是城市的商业中心，也应该是反映地域文化特色的旅游休闲中心和文化娱乐中心。先做商业街区的商业规划和建筑策划，后做建筑设计，这应该是必须遵循的流程。
图34 杨宝民先生提出的综合体流程图
从建筑与空间的角度分析，东京商业设施与商业中心的再开发与改建手法可以归纳为：①站前立体再开发，利用地下空间和地上空间开发综合体。
②人车分流与商业街区步行化改建。
③街道购物环境改善 增加文化小品和导示艺术品。
④街区综合渐近式改建。
从国内商业步行街的发展来看，集中改造的数量较大，例如，深圳东门商业步行街就是典型的政府出资改造的商业步行街，长沙黄兴商业步行街是典型的由企业投资改造的商业步行街。
由于我国近五年来重新规划设计的商业步行街较多，许多设计单位都在探索商业步行街的设计创新，许多国外一流设计公司开始服务中国商业地产项目，例如，美国JERDE建筑设计公司就开始服务中国商业地产客户，该公司设计的美国环球影城商业步行街项目就是一个典型的设计项目，其设计思想对于我国设计商业步行街具有启示。
图35 美国环球影城商业步行街总体效果照片
JERDE公司设计这个项目的思路是将环球影城商业步行街设计成为顾客的目的地，通过丰富的里面引导顾客愿意向步行街的内部走去，通过设计可参与性的业态，让顾客停留更长的时间。
现代商业街区每50-80米就需要做节点设计，不同的节点扮演聚集人气的重要角色，不仅需要有特色的业态，而且需要在建筑特色上体现每个节点的定位。
图36美国环球影城平面图
图37美国环球影城平面图
图38 美国环球影城鸟瞰照片
六、商业步行街的策划咨询服务
商业街区是复杂投资项目，一般需要半年以上的策划和接近一年以上的设计时间，前期需要一流的策划和设计单位配合，才能做出来一流的商业街区。
一流的团队加上充足的前期策划和设计经费是商业街区项目成功的基本保障。
商业内街失败较多，归纳原因如下：
第一 该区域3公里人口密度小于10万人，项目位置不适合聚集人气。第二 内街区的可见性不好，内街区端点缺乏主力店或者龙头品牌。第三 业态度比例不合理，顾客不愿意进入内街。
通过比较各类商业地产项目，我们发现商业步行街项目失败概率较高，通过对商业步行街发展实践的经验总结，结合NEW MALL公司的实际商业运营经验与商业策划实践的经验，我们提出了商业步行街策划的专业流程如图38所示。
区域经济文化和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估
区域商业市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查
项目规划与建筑产品概念设计 环境与景观概念设计 商业交通概念设计
图39 商业步行街咨询策划流程图
该流程图涵盖了我们的策划服务，具体特点如下：
1.商业步行街商业规划与建筑设计和城市运营策划相结合;
2.步行街整体形象策划与核心商场及大型购物中心以及综合体策划相互结合;
3.商业，旅游，文化，规划设计等多学科人才协同配合，与客户利益捆绑，以客户的成功作为策划的成功;
4、注重商业步行街文化定位与可持续发展
商业步行街的策划在我国已经有十多年的历史，城市大型商业步行街有政府引导，企业投资运营将成为大趋势，我们愿意联手世界一流设计公司与投资商业步行街企业家和政府合作，共同创造中国商业与文化步行街的辉煌新篇章。
1.柯法城，21世纪的商业步行街，湖南大学出版社，2002
2.胡宝哲著，东京的购物中心，天津大学出版社，2001
本文初步写于2002年
深圳市NEW MALL商业管理有限公司总经理 杨宝民
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