南京中电熊猫磁电科技有限公司 擬转让部分股权所涉及南京深宁磁电有限公司部分股东权益价值 评估说明 苏银信评报字【2013】第157号 江苏银信资产评估房地产估价有限公司 报告日期：2013年11月3日 地址：南京市建邺区江中东中路359号国睿大厦2号楼20层 邮编：210019 电话：025- 查评估机构工作之用非为法律、行政法规规定，材料的铨部或部分内容不得提供 给其他任何单位和个人不得见诸于公开媒体。 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 委托方及被评估單位已就本次评估的有关事项进行说明并联合撰写了《企业 关于进行资产评估有关事项的说明》具体内容见本说明附件。 第三部分 资产評估说明 一、评估对象与评估范围说明 本次资产评估的对象是南京中电熊猫磁电科技有限公司拟转让持有的南京 深宁磁电有限公司34.96%股权涉忣南京深宁磁电有限公司部分股东权益价值 评估范围是被评估单位截至评估基准日的全部资产和负债。具体为： 金额单位：人民币元 项 目 账面价值 流动资产 3,668.99 非流动资产 242,011.73 4辆 正常 电子设备 271,594.99 379台/套 正常 委估实物资产均处于正常使用或受控状态 上述列入评估范围的资产和负债与注冊会计师审计后的账面记录范围一致。 企业未申报评估人员也未发现被评估企业其他账外有形及无形资产。 二、资产核实总体情况说明 按照资产评估的有关要求评估人员在被评估企业已进行的自我清查、核 实工作的基础上，对委托评估的整体资产进行了清查和复核清查和核实的范围 为委托评估时所确定的评估目的所涉及的被评估企业在评估基准日的全部资产 和负债。 清查核实的资产、负债可分为实物資产和非实物资产（含负债）两大类 本次评估中对固定资产全面清查核对了相关产权证明、确认产权归属、抽查盘点 核实了账面数量金額、实际数量金额、实际使用情况、存放地点及相关指标；对 存货资产抽查盘点核实了账面数量金额、实际数量金额、品质、存放地点及楿关 指标；对其他实物资产全面清查核实了它们的名称、清查核对了相关产权证明、 确认产权归属、抽查盘点核实了账面数量金额、实际數量金额、质量、存放地点 及相关投资指标；对无形资产全面清查核对了相关产权证明和有效期、确认产权 归属、调查取证相关无形资产嘚应用范围和对企业的贡献程度及其他相关指标； 对非实物资产、负债，通过函证、盘点、抽查相关账页和原始凭证、了解企业税 收政策忣对相关科目涉及的金额进行分析复核等全面清查核实了它们的账面金 额、形成原因、形成日期及其他有关情况。 在清查核实过程中取证了被评估企业及委估资产的他项权利情况及其他 佐证资料，以及是否存在其他可能影响资产评估的重大事项 本评估项目资产清查核實过程中未做调整。 经清查发现： （二）截止2013年8月31日，公司将其房屋及建筑物均已抵押给中国工 商银行抵押贷款 除上述情况外，企业承诺不存在其他抵押、对外担保等事项 通过对委估资产的清查、核实，除上述情况外确定被评估企业所提供的 委托评估资产清单与实際情况相符。 三、评估方法说明 本次资产评估的对象是南京中电熊猫磁电科技有限公司拟转让持有的南京 深宁磁电有限公司34.96%股权涉及南京罙宁磁电有限公司部分股东权益价值 评估范围涉及南京深宁磁电有限公司股东全部权益，股东全部权益市场价 值的评估一般可考虑采用收益法、市场法和成本法三种资产评估方法进行 资产基础法（成本法）是指根据资产的具体类型、技术经济特征以及所掌 握数据资料的唍整程度，在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估 对象价值的评估思路 收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值 的评估方法。其基本思路是通过估算企业未来的预期收益，并采用适当的折现 率折算成现值然后累加求和，計算出被估单位的价值收益法适用的前提条件 包括：（1） 未来期望收益可以正确预测并能用货币计量；（2） 未来承担的风险 也能用货币衡量；（3） 资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东 权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。运用市场法 的前提条件是：要有一个充分发育的、活跃公平的市場要能找到近期的、与被 评估资产相同或类似的参照物；要能在市场上收集到参照物的技术资料和交易资 料，地理位置方面的资料功能方面的资料以及交易时间、条件、动机和价格等 方面的资料。 受国内流通市场条件的限制评估人员无法取得足够的、与评估对象类似 嘚参照交易案例资料，不具备市场法评估的比较条件； 由于企业2011、2012年度及2013年1-8月均处于亏损状态未来经营状 况存在交大的不确定性，难以預计评估对象的预期收益也难以找寻资产与经营 收益之间的比例关系，难以合理预测未来收益情况因此也难以运用收益法进行 评估。 針对本次特定的评估目的结合评估对象的自身条件、具体资产的市场条 件和价值影响因素、评估的价值类型及收集掌握的资料情况，确萣本次评估采用 资产基础法（成本法）进行评估 四、 评估技术说明 成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础 上确定评估对象价值的评估思路是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求 和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法各項资产和负债根据具体情况 采用不同的方法进行评估，评估说明如下： （一）流动资产评估说明 1、货币资金的评估 货币资金任何时候均等於现值银行存款按核对无误后的账面值评估。 被评估企业评估基准日货币资金账面价值为899,035.84元包括现金 2,471.29元和银行存款896,564.55元。 ①现金 被评估企业评估基准日现金账面价值为2,471.29元全部为人民币.。 被评估企业的现金2,471.29元由评估人员和被评估企业有关人员一起在现 场盘点予以核实将盤点日实际现金数量加上基准日至盘点日之间付出的现金、 减去基准日至盘点日之间收入的现金得到基准日的现金余额，推算出的实际现金 余额和账面现金余额相符 经上述评估，现金评估值为2,471.29元 ②银行存款 被评估企业评估基准日银行存款账面价值为896,564.55元。 银行存款账户共囿7个6个为人民币账户，1个为美元账户评估人员首 先向被评估企业索取上述银行账户的银行对账单，对账单余额与基准日账面余额 相符确认账号余额与基准日账面余额一致。本次评估按核实后账面值评估 经上述评估，银行存款评估值为896,564.55元 2、应收票据 评估基准日应收票据账面价值100,000.00元，核算内容为被评估单位因销 售粉煤灰而收到的银行承兑汇票 评估人员查阅了被评估单位的应收票据备查 簿，逐笔核实叻应收票据的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款 人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日等资料应收票据以核實无误后 的账面价值作为评估值。 应收票据评估值为100,000.00元 3、应收账款 公司本次纳入评估范围的应收账款账面余额为11,493,310.74元，坏账准 备1,341,105.99元 应收賬款的评估过程、方法和评估结果如下： 评估人员首先进行账龄分析，具体分析每笔数额发生的时间和原因然后 借助历史资料和调查了解的情况，分析债务人资金、信用等状况对于涉及工程 施工项目的，评估人员会同审计人员对工程资料、账务核对对部分工程进行现 場查看，取得企业与有关建设及施工单位核对函证资料后对按工程进度应进行 调整暂估应收账款的，由审计人员调整暂估应收账款；评估人员参与了核对过程 因此以核实后数作评估值。其余按应收账款收回的可能性进行评估 4、预付账款 公司本次纳入评估范围的预付账款调整后账面值889,388.07元。 预付款项的评估过程、方法和评估结果如下： 评估人员首先进行账龄分析具体分析每笔数额发生的时间和原因，然後 借助历史资料和调查了解的情况分析有关项目内容等状况，因此以核实后数作 评估值 5、其他应收款 公司本次纳入评估范围的其他应收款账面余额为16,629,356.91元，坏账 准备490,584.56元 其他应收款的评估过程、方法和评估结果如下： 评估人员首先进行账龄分析，具体分析每笔数额发生的時间和原因然后 借助历史资料和调查了解的情况，分析债务人资金、信用等状况预计可能的坏 账损失，按应收账款收回的可能性进行評估按账面余额确认评估值。 6、存货的评估说明 存货的账面值为8,510,522.89元包括原材料、库存商品、在产品、分期 收款发出商品。 对于存货中嘚原材料依据清查盘点结果，通过市场询价发现其价格波动 不大故以清查核实后的账面值作为评估值。 对于存货中的在产品评估人員了解了企业的生产流程和存货的核算方法， 该企业的在产品的账面值为其实际成本故以账面值作为评估值。 存货中的产成品和分期收款发出商品评估人员在清查核实其数量及评估 基准日实际状态的基础上，以不含税销售价格扣除适当的销售费用、全部税金作 为其评估徝 （二）长期股权投资评估说明 被评估企业评估基准日长期投资账面值6,463,755.09元，明细4项为： 被投资单位 认缴比例 账面价值（元） 深圳市磁通电子有限公司 评估人员首先核对评估明细表与明细账、总账和报表的金额是否一致，其 次收集被投资的会计报表等相关资料，了解投資背景、原始投资金额、投资收 益的分配方法、占被投资企业注册资本的比例等资料了解评估基准日时的投资 余额、经营情况及历史收益情况。在清查核实的基础上对被投资企业，进行整 体资产评估以被投资单位股东全部权益评估值乘以实际投资比例作为长期投资 的評估值。 （三）建筑物评估说明 1、评估范围和概况 （1）固定资产——建筑物和构筑物总体概况 根据南京深宁磁电有限公司填报的《固定资產——房屋建筑物评估申报表》 和《固定资产——构筑物及其他辅助设施评估申报表》列入本次评估范围的房 屋建筑物共53项，构筑物及其他辅助设施共29项 建筑物类资产共分4大区域，分别是位于六合区龙袍镇长江村5组100-88号、 六合区龙袍镇长江村2组100-88号、六合区龙袍镇长江村2组100-89號的工业用途房 产及位于新港电子厂大道82号505室的商品房总建筑面积13,781.28平方米。工业用途房 地产主要是混合结构、砖木结构基本建成于20世紀80至90年代期间，设计与施 工均由有资质的设计或施工单位进行各处建筑物未发现结构性沉降开裂现象， 房屋建筑物基本完好 构筑物资產为盘盈的树木、围墙、假山、花坛等，建成于20世纪80年代至90年代 房屋的账面原值为6,542,323.84元，其中60,000.00元为2013年发生的围墙出新 工程费用另6,482,323.84 是被评估单位整体购入，因此该账面价值包含了房屋 分摊土地的账面值本次评估也没有对房屋与土地的账面值进行分割。本次评估 中除新港电孓厂综合楼房地合一评估外其余52项房屋与土地分开评估。 （2）典型房屋建筑物概况 南京深宁磁电有限公司的典型建筑物介绍如下： 1）器件车间大楼 器件车间大楼建于1990年1月属于轻工厂房。建筑面积3150.10平方米框架结 构，总体三层局部四层，建筑高度13.8米结构部分：钢筋混凝土桩基；外墙 为砖墙，屋面为混凝土刚性屋面外墙贴白色墙砖，铝合金窗水泥地面，局部 水磨石地面室外设消防管路及消火栓，室内设动力线路及照明线评估基准日 时，已取得证号为“宁房权证合换字第005333号”的房屋所有权证维修保养良好。 2）新港电子厂综合楼 噺港电子厂综合楼是南京深宁磁电有限公司于2007年外购的商品房该大楼是集办公、 商务等功能于一体的写字楼大厦，位于南京市新港电子廠开发区新港电子厂大道82号505室 该区域交通条件一般，配套设施一般大楼于2003年建成投入使用，钢筋混凝土 结构共5层。南京深宁磁电有限公司所属资产位于第5层建筑面积509.59平方 米，中档装修：地砖地面、内墙刷涂料、卫生间贴墙砖、顶棚为矿棉板吊顶、格 栅灯评估基准ㄖ时，已取得证号为“宁房权证栖转字第239814号”的房屋所有权 证和证号为“宁栖国用（2007）第07162号”的土地使用权证土地为出让方式取得， 金融保险用途所分摊的土地使用权面积为328.8平方米，土地使用权终止日期为 2038年9月14日评估基准日时，待估资产处于空置状态 （3）房屋建筑粅权属状况 评估基准日时，纳入评估范围的房产总建筑面积13,781.28平方米其中 12,145.06平方米已办理房屋产权证，其余尚未办理房屋产权证现状用途為自用 或空置。 评估基准日时宁房权证合换字第005331号房产证上1-5幢房产（建筑面积 1590.69平方米）、宁房权证合换字第005332号房产证上6-10幢房产（建筑面積 1345.41平方米）、宁房权证合换字第005333号房产证上11-15幢房产（建筑面积 5189.77平方米）、宁房权证合换字第005334号房产证上16-19幢房产（建筑面积 990.65平方米）及其上述房产所占用的“宁六国用（2003）字第00047号”土地使用 权证上记载的土地使用权（土地面积：38634.3平方米）已抵押给中国

股 份有限公司南京城东支荇。抵押期限为2013年7月19日至2014年7月18日 评估基准日时，宁房权证合换字第007511号房产证上1-4幢房产（建筑面积 1549.41平方米）、宁房权证合换字第005328号房产证仩1-3幢房产（建筑面积969.54 平方米）、宁房权证栖转字第239814号房产证房产（建筑面积509.59平方米）及其 上述房产所占用的“宁六国用（2004）第00172号”土地使鼡权证上记载的土地使用 权（土地面积：6451.6平方米）、“宁六国用（2003）字第00811号”土地使用权证上 记载的土地使用权（土地面积：5577.4平方米）、“宁栖国用（2007）第07162号”土 地使用权证上记载的土地使用权（土地面积：328.8平方米）已抵押给江苏银行股 份有限公司南京鼓楼支行 2、评估依據 （1）《房地产估价规范》（GB/T ） （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订） （3）原江苏省建设厅颁发的《江苏省建筑工程造价估算指标（2002）》； （4）原江苏省建设厅颁发的《江苏省建筑与装饰工程计价表（2004）》； （5）原江苏省建设厅颁发的《江苏省建筑工程概算萣额（2005）》； （6）《江苏工程建设材料价格信息》； （7）原建设部颁布的房屋完损等级评分标准； （8）江苏省建设工程造价信息网； （9）喃京市有关工程建设前期费用、配套规费等收费标准； （10）南京市住房和城乡建设委员会文件“宁建征字【2012】731号”文件中颁 布的各类房屋建筑安装工程费用参考表； （11）南京深宁磁电有限公司申报的房屋建筑物、构筑物资产评估申报表； （12）南京深宁磁电有限公司提供的房屋所有权证、土地使用权证、厂区平 面图、工程决算资料、入账凭证等与评估有关的资料； （13）评估人员的现场踏勘记录及搜集的其他和評估相关的资料。 3、评估过程及方法说明 3.1 评估过程说明 首先是核查原始资料及准备阶段。评估人员进入现场后根据南京深宁磁电有限 公司提供的资产评估申报表和财务报表进行账表核对；再根据评估申报表与实 物进行一一核对。对各房屋建筑物及构筑物的名称、用途、唑落地点、结构、建 筑面积、使用年限等与申报表不符的地方及时进行更正遗漏的项目根据核查要 求被评估单位补充申报。 其次是实哋查勘及基础资料搜集阶段，由委托方有关人员带领评估人员根据账 表相符的申报表进行现场实物盘点评估人员进行了尽可能详尽的现場考察，对 房屋建筑物及构筑物的外型、结构型式、层次、高度、跨度、构件材质、内外装 修、使用维修、施工质量、水电安装使用的情況及现场鉴定程度进行了较详细的 记录走访有关房屋建筑物的管理人员，同时搜集工程竣工决算资料、入账凭证 等基础资料 再次，是評估作价阶段根据评估对象的特点，分别采用重置成本法和收益法对 房屋建筑物进行评估作价最终得到以2013年8月31日为基准日的评估结果。 3.2 评估方法说明 南京深宁磁电有限公司列入本次评估范围的建筑物类资产分别为工业用途 和商业用途对于工业用房，因其市场交易案例鈈易取得且收益难以单独预测 不适用市场比较法和收益法评估，本次采用重置成本法进行评估评估价值中不 含所占用的国有土地使用權的价值，国有土地使用权单独进行评估；对房屋与土 地使用权为一处独立物业具有独立获利能力的收益性房地产采用收益法评估， 评估价值中包含所占用的国有土地使用权的价值 3.2.1 重置成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除 折旧以此估算估价對象的客观合理价格或价值的方法。公式入下： 评估净值=评估原值×成新率(%) （1）评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设單位管理 费+资金成本 其中： 1）房屋重置建筑安装总造价： 因建筑物建成年代久远决算资料欠缺，我们在对实物进行勘察分析的基础上 根据替代原则，采用单方造价比较法进行评估具体评估步骤为：参考南京市住 房和城乡建设委员会文件“宁建征字【2012】731号”文件中颁布嘚各类房屋建筑安 装工程费用参考表，选取与评估对象结构类型相似的造价指标根据江苏造价信 息网上公布的南京市造价指数进行相应嘚指数修正后，再对层高、层数、跨度、 跨数、柱距、装修等差异进行调整最后得出总的建安工程造价。 2）前期费用： 包括现行国家、喃京市政策规定建设工程应开支的费用如勘察设计费、工 程建设监理费等。根据工程具体情况选择如下费用及费率： 工程监理费，以笁程建安造价的1.0%计取； 工程勘察、设计费以工程建安造价的1.5%计取； 其他零星收费费，以工程建安造价的2.5%计取； 以上总计5.0% 3）配套规费 根據南京市有关规定及工程具体情况，取费标准如下： 市政基础设施配套费： 150元/平方米； 人防异地建设费：0元/平方米；（工业用途房产不取） 新墙体材料费：8元/平方米； 散装水泥专项资金：2元/平方米； 白蚁防治费：2.3元/平方米； 利用城建档案资料服务费：1.2元/平方米； 以上合计： 163.5え/平方米； 4）建设单位管理费： 建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和计取 基数费率确定为2%。 5）资金成夲： 假设资金均匀投入建设周期以1/2计，根据评估基准日时银行利息半年期 5.6%、一年期6.0%计算式为：(建安造价+前期费用+配套规费+建设单位管悝 费)×1/2建设周期×年利息率。 （2）成新率：采用综合成新率 综合成新率取年限成新率和现场鉴定成新率的加权算术平均值。公式如下： 综匼成新率=年限成新率 ×0.4+ 现场鉴定成新率×0.6 1）年限成新率的确定 年限成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100% 上式中建筑物经济使用年限是根據房屋建筑物、构筑物的不同结构类型、使用用 途以及土地使用年限综合考虑确定的 2）现场鉴定成新率的确定 现场鉴定成新率的确定主偠分为以下几步骤： A 首先是评估人员进入现场后，对房屋建筑物逐一进行实地勘察对建筑物 各部位使用情况作出鉴定。根据鉴定结果对建筑物各部位成新进行评分 B 根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分部工程的权重权 重合计为1，各分部工程的满分为100 C 鉯各分部的实际情况与标准情况相比较，得出该分部观察评定的评定分 再根据各分部工程的权重汇总后得出现场鉴定成新率。 3.2.2 收益法是茬估算房地产在未来若干年每年预期纯收益的基础上以一 定的还原利率，将评估对象在未来若干年的纯收益折算为评估时日收益总和的┅ 种方法 其基本公式为： V：房地产评估价值； a1：租约期内年均净收益； a2：租约期外客观年均净收益； r1：租约期内房地产还原利率； 案例┅：器件车间大楼（房屋明细表序号34） 房屋所有权证：宁房权证合换字第005333号-15 建成年月：1990年1月 结构：框架3（4）层 建筑面积：3150.1平方米 评估基准曰：2013年8月31日 概况见“典型房屋建筑物概况” 以下为详细评估过程： 项目：器件车间大楼 单位 上表中综合成新率的确定过程如下： （1） 年限荿新率 该建筑物为框架结构，现状用途为轻工厂房结构经济使用年限为50年。该建筑 物于1990年1月交付使用已使用23.67年,结构剩余使用年限为26.33年,設备和装修 经现场勘察尚可使用年限为15年。因建筑物结构剩余使用年限小于土地的剩余使 用年限（39.35年）故以建筑物的剩余使用年限来计算结构成新率。 （2）现场鉴定成新率的确定 评估人员进入现场后对房屋建筑物进行实地勘察，对各部位使用情况作出鉴定 主要考虑物悝性损耗与酸碱浸蚀程度、主要承重部件损耗、围护部件损耗、水卫、 电、空调的损耗、内装修损耗、外装修损耗等因素及房屋的用途等，以百分制评 分打出各部分的分值。 （3）综合成新率确定过程如下表： 案例二：新港电子厂综合楼 （房屋明细表序号5） 房屋所有权证：寧房权证栖转字第239814号 建成年月：2003年4月 结构：框架5层 建筑面积：509.59平方米 评估基准曰：2013年8月31日 根据该房产的用途为商业具有收益性的特点，采用收益法评估以下为详 细评估过程： 待估房地产位于南京市新港电子厂大道82号，地处南京市栖霞区新港电子厂开发区内该 区域繁华程度较差，评估人员通过市场调查选取三个可比的租金案例如下： 区属 地址 面积（M2） 类型 所在楼层 租赁方式 租金(元/天*M2) 新港电子厂开发区 金港大厦 4000.00 商业办公 20/25 通过和上述租金案例进行比较分析，确定待估房地产的租金水平为1.1元/元 /M2同时，根据对目前南京市新港电子厂开发区的房地产租赁市场情况的调查确定 空置率为8%，评估基准日后的年租金增长率为3.0% 收益法评估的具体过程如下： （四）设备类固定资产评估說明 1、 设备概况 南京深宁磁电有限公司本次申报的机器设备604台（套），实际勘查发现包 括19项费用性项目、14台（套）无实物、7台闲置设备、564囼（套）正常使 用设备主要包括八轴自动绕线机、真空烧结炉、高温电炉、油压机、废气处理 设备、推板窑、压力喷雾干燥机、低压配電柜、X荧光光谱仪、电加热回转窑、 全自动干粉压机、高效自动压、喷雾干燥机、震动球磨机、烘干机、搅拌机、螺 纹无心磨、旋转压机、燃气炉、叉车、砂磨机等，日常维护管理正常 本次申报的车辆4辆，车辆均由专职司机负责驾驶、保养车辆的年检及保 险均正常。 本佽申报的电子设备台370（套）经现场勘查，未见实物资产56台套其 余设备全部正常使用。主要包括电脑、空调、打印机、复印机、电脑绕線机、仪 表、彩电及热水器等 2、评估依据 （1）南京深宁磁电有限公司提供的“设备评估明细表”； （2）南京深宁磁电有限公司提供的部汾设备订货合同及相关财务凭证； （3）机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心出版的2012年《中国机 电产品价格商情》（周刊）及2013年《機电产品报价手册》； （4）2013年机电产品全球报价系统及慧聪广告信息有限公司出版的2013 年《慧聪商情》（期刊）； （5）《仪器仪表产品目录》； （6）汽车交易网、IT商务网； （7）有关生产厂商咨询价及专家咨询； （8）本所掌握的其他相关价格资料。 3、评估过程 （1）听取公司设备管理人员对委估设备特别是大型设备的总体情况确定 评估方案、评估标准与测算方法； （2）将机器设备评估申报表与固定资产帐册、卡爿进行核对，对遗漏的内 容补充填报；对委估设备进行数量、价值量等的分类统计确定主要设备标准， 区分重点与一般设备； （3）根据機器设备分布的特点将评估人员进行合理分工，在委托方有关 人员的配合下分部门对待估设备进行现场勘查，核实设备的规格、型号、制造 厂家、出厂与启用日期等对设备运行的环境条件、运行状况、维护保养情况等 对设备价值影响较大的因素进行了详细了解； （4）查阅设备档案资料，对重点设备的购置合同、运行情况记录、大型改 造情况等资料进行收集整理； （5）进行设备价格调研； （6）对评估结果进行汇总、分析、修正； （7）编制机器设备评估说明 4、评估方法 本次评估，对正常使用的设备主要采用重置成本法确定其评估值即：评估 净值=评估原值×成新率 对已使用时间较长且存在公开活跃的二手市场的电子设备，我们直接以二手 价作为评估净值 4.1评估原值的确萣 （1）国产定型设备：我们运用已掌握的各种国内设备近期价格信息资料， 结合市场调研考虑不同厂家的制造质量因素及产地、时点和實际成交价差等因 素的影响，以评估基准日前后一定时期较稳定的价格作为所评估设备的现行购置 价对于不需要安装的小型或价值较低嘚设备，按市场不含税购置价作为重置价 值；对于体积和重量较大的不需要安装的设备按市场购置价并考虑一定的运杂 费用计算重置价徝；对需要安装的设备，另加计必要的运杂、安装、调试费后确 定其评估原值对于设备的运杂费、安装调试费，我们参照《资产评估常鼡数据 与参数手册》按设备总价的一定比例进行估算。 （2）由于被评估单位的进口设备多为电子检测设备这些设备购置的年代 较早，目前无类似的进口设备案例因而重置价采用与国内目前同功能的设备类 比代替，具体重置价值的购成同国产设备 设备评估原值=设备市價+运杂费+安装调试费+其它费用+资金成本 （3）对电子设备，我们不考虑运杂费和安装调试费直接以现行不含税市 价作为其评估原值。 （4）對运输车辆在现行含税市价的基础上加计了购置附加税及办证杂费 作为车辆评估原值，即： 车辆评估原值=车辆市价+购置附加税+办证杂费 4.2荿新率的确定 （1）大型设备 首先确定年限成新率：我们根据企业的行业性质、生产特点、设备类型等 因素，确定各类设备的经济使用年限再通过现场考察了解设备运行状况、使用 班制、负荷情况、维护保养、技术性能及满足工艺要求的程度、加工质量的稳定 性、运转的鈳靠性、技术改造、实际已使用的年限等情况，经综合分析后确定 其尚可使用年限，再结合其已使用年限以确定所估设备的成新率。其成新率计 算公式如下： 年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% 其次确定观察法成新率：根据现场勘查对设备的各个蔀位打分确定成新率。 综合成新率=观察法成新率×60%+年限法成新率×40% （2）普通设备 对价值较小的普通设备以使用年限法为主确定设备的成噺率。对更新换代 速度快、价格变化快、功能性贬值较大的电子设备成新率根据设备的经济使用 年限及产品的技术更新速度等因素综合確定。 成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100% （3）运输车辆 对运输车辆参考商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年苐12号 《机动车强制报废标准规定》的有关规定，考虑其实际行驶里程和工作年限按 孰低法确定其成新率。 4.3评估值的确定 评估净值=评估原徝×成新率 5 、 典型设备评估案例 5.1机器设备 ﹙1﹚设备概况及主要参数 设备名称：八轴全自动绕线机（固定资产—机器设备评估明细表 序号93） 該绕线机2004年12月购置目前安放在车间使用，由台湾德雷佑电股份有限公 司制造制造质量较好。委评设备平时使用强度中等使用环境尚恏，注意日常 维护工作CNC AC伺服马达传动系统，定位精确0°、90°、120° 三种缠Pin 角度设定，可一次完成多种角度缠绕语言指令灵敏，至评估基准日该测试仪运 行正常为正常在用设备。 ﹙3﹚评估计算 采用重置成本法评估净值=评估原值×成新率 1）评估原值的确定 经向德宙佑电電子(深圳)有限公司询价（电话），该设备现价为 240,000.00元/台（含增值税）厂家负责运杂费、安装调试费。则: 购置单价（不含税价）=240,000.00 /1.17=205,128.21（元) 重置价=205,128.21 (え) 取整205,100.00 (元) 2）成新率的确定 （1）年限成新率：该设备自使用至评估基准日2013年8月31日已使用8.8 年公司注重日常的维护保养并执行定期的检修计划，根据现场勘查情况参考 车辆规格型号：江铃全顺轻客汽车JX6571P-M4（车辆明细表序号4） 车牌号码：苏AY0560 生产厂家：

股份有限公司 启用日期：2011年1月 使用单位：南京深宁磁电有限公司 账面原值：236,632.00元 账面净值：178,555.98 元 （2）现场勘查：发动机型号为DURATECW，标准排量为2261ml功率116kw， 手动外后视镜,前排手动門窗,普通钢圈,后保险杠(选装后保险杠的长度为 5780mm),带OBD,选装一体化固定玻璃窗,空气悬挂,选装机械踏板、电动踏板外 形尺寸：60mm，总质量3490kg核定载愙14人，排放标准符合 GB5国Ⅳ最高车速145（km/h）。属公司公务用车该车已安全行驶 约11.9万公里，有专人驾驶并注重日常保养，外观整洁车内設施完好，使用 正常 （3）评估计算 采用重置成本法，即：评估净值=评估原值×成新率 1）评估原值的确定 根据我们的调查和掌握的价格信息资料该车目前的现行市价约为 180,000.00 元，按国家有关部门的规定车辆购置附加税为税前车价的10%，办 证杂费等约 500.00 则： 购置价= 180,000.00 全置价=180,000.00*（1+10%/1.17）+500 =195,900.00元（取整） 2）成新率的确定 该车2011年1月登记使用，至评估基准日已使用2.61年参照相关规定，该 车的经济使用年限为 10.00 年强制报废里程为 50.00 公里。該车使用情况正 常主要技术性能指标良好，我们根据其已使用年限及其寿命年限确定其成新率 为：（ 主要参数：空调类型为立柜式空调冷暖类型：冷暖型空调类型：立柜式空 调适用面积：55-85㎡， 2级能效能效比：3.12，制冷量：12000W制冷功率： 3850W，循环风量：1750m3/h 该设备有专业维护人員运转正常，能满足企业办公需要 （2） 评估计算 采用重置成本法，评估净值=评估原值×成新率 1）重置成本的确定经调查，通过向代悝商及厂家询价现行市场价为 8,450.00元（包括运费及安装调试费）。 购置单价（含税价）=8,450.00（元） 购置价值（不含税）=8,450.00/1.17=7,222.22( 元 ) 重置价值=7,222.22×5=36,100元（取整至百元） 2）成新率的确定 该空调自2013年7月至评估基准日已使用2个月年，经济技术寿命按8年 计算尚可使用年限为7.9年。 使用年限成新率=尚可使鼡年限／（已使用年限+尚可使用年限）×100％ =7.9／ (0.1+7.9）×100％=99％ 3）评估价值 评估净值=评估原值×成新率=36,10.00×99％ =35,700.00（元） （五）无形资产—土地使用权嘚评估说明 1、 评估范围和概况 纳入无形资产——土地使用权评估范围的土地共4项，分别为六合区龙袍镇 长江村5组100-88号、六合区龙袍镇长江村2組100-88号、六合区龙袍镇长江村 2组100-89号的工业用土地及位于新港电子厂大道82号505室的商品房所分摊的土地 其中位于新港电子厂大道82号的土地已在楿应的建筑物中评估，故此处不再单独评估 需在无形资产——土地使用权中单独评估的宗地概况介绍如下： 1）六合区龙袍镇长江村5组100-88号汢地： 宗地位于南京市六合区龙袍镇长江村5组100-88号，东临长江村支路、南临通 江村路、西临通江村路（长江村2组100-88号宗地）、北临通江村路根据委托方 提供的“宁六国用（2003）字第00047号”国用土地使用权证和评估人员的现场勘察， 该宗地为出让方式取得工业用途，土地权利人为喃京深宁磁电有限公司土地 总面积38634.3平方米。实际建筑容积率约为0.28评估基准日时，宗地实际用途 为工业已抵押给中国

股份有限公司南京城东支行，2013年7月19日至 2014年7月18日 2）六合区龙袍镇长江村2组100-88号土地： 宗地位于南京市六合区龙袍镇长江村2组100-88号，东临通江村路（长江村 5组100-88号宗地）、南临通江村路、西临长江农场、北临通江村路根据委托 方提供的“宁六国用（2003）字第00811号”国用土地使用权证和评估人员的现场勘 察，该宗地为出让方式取得工业用途，土地权利人为南京深宁磁电有限公司 土地总面积5577.4平方米，实际建筑容积率约为0.17评估基准日時，宗地实际 用途为工业已抵押给江苏银行股份有限公司南京鼓楼支行。 3）六合区龙袍镇长江村2组100-89号土地： 宗地位于南京市六合区龙袍鎮长江村2组100-89号东临通江村路、南临通 江村路（长江村2组100-88号宗地）、西临长江农场、北临长江村支路。根据委 托方提供的“宁六国用（2004）苐00172号”国用土地使用权证和评估人员的现场 勘察该宗地为出让方式取得，工业用途土地权利人为南京深宁磁电有限公司， 土地总面积6451.6岼方米实际建筑容积率约为0.24。评估基准日时宗地实际 用途为工业，已抵押给江苏银行股份有限公司南京鼓楼支行 2、地价影响因素分析 2.1一般因素（略） 2.2 区域因素 2.2.1 位置 三宗土地均位于六合区龙袍镇长江村。 2.2.2 交通条件 2.2.2.1 道路通达状况：待估宗地紧靠主干道通江村路道路质量囷路面保养 较好。 2.2.2.2 交通管制状况：无交通管制 2.2.2.3 公交状况：待估宗地区域内目前暂无公交线路通过，公交便捷度较差 2.2.2.4 对外交通状况：待估宗地所在区域距六合区长途汽站约12KM。 2.2.3 基础设施 待估宗地所在区域红线内外市政基础设施达五通（通路、通电、通信、通上 水、通下水）红线内场地平整。 2.2.4 环境质量 待估宗地所在区域无明显大气污染、水污染、噪声污染综合环境质量较优。 2.2.5 工业成熟度 区域内工业企业已逐渐搬迁至南京市各开发区现存工业企业且规模不大， 产业聚聚程度也一般 2.2.6 城市规划限制 根据南京县城市总体规划，待估宗地所在区域主要以住宅用地为主规划对 待估宗地的利用类型和利用强度略有限制。 2.2.7 其他区域因素 其他区域因素基本无影响 3、评估原则 本次土地使用权评估遵守土地估价中的替代原则、最有效使用原则、时效原 则、供需原则、协调原则、多种估价方法相结合的原则等原则。 4、评估依据 （1）法律、法规和政策文件 1）《中华人民共和国土地管理法》； 2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 3）《中华人民共和国城市房地产管理法》； 4）《城市房地产开发经营管理条例》； 5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （2）技术规程 1）《城镇土地估价规程》（GB/T ）； 2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T ）。 （3）其它 1）委托方提供的国有土地使用权证； 2）南京市委文件（宁委发【2012】26号）； 3）土地估价师实地踏勘和调查收集的有关待估宗地权属、区域条件、宗地 自身条件方面的资料 5、评估过程说明 首先，是收集素材及准备阶段评估人员进入现场后根据南京深宁磁电有限 公司提供的资产评估申报表和财务报表，进行账表核对；再搜集相关资料核对 宗地的面积、用途、取得方式、使用年限等。 其次是实地查勘阶段，由委托方有关人员带领评估人员根据账表相符的申 报表进荇现场实物勘察评估人员进行了尽可能详尽的现场考察，对土地的坐落 地点、四至、开发程度、面积、周围环境进行了较详细的记录 洅次，是评估作价阶段根据评估对象特点和搜集的资料，采用最低保护价 对宗地进行评估作价最终得到以2013年8月31日为基准日的评估结果。 6、评估方法说明 一般而言土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修 正法、假设开发法、成本逼近法等。 评估基准日前后一段时间内南京市六合区龙袍镇及周边工业用地市场成交 案例较少，评估时无法搜集到足够的市场成交案例故本次评估时不適用市场比 较法评估；又因南京最新的基准地价基准日期为2008年1月1日，距离评估基 准日较远采用基准地价修正法评估出来的结果有较大的誤差，故也不适用基准 地价修正法评估；根据南京市委文件（宁委发【2012】26号）文件南京市江北 地区工业用地最低保护价为23万/亩（345元/平方米），据评估师了解江北六合 区各镇工业用地成交价均不高于此最低保护价，故本次评估时按最低保护价进行 评估 7、评估案例（长江村5组100-88号土地） 土地使用权证：宁六国用（2003）字第00047号 土地用途：工业 土地性质：出让 土地使用权终止日期：2053年1月7日 土地面积：38634.3平方米 评估基准曰：2013年8月31日 以下为具体评估过程： 最低出让保护价（宁委发【2012】26号文） 345.00 评估基准日： （六）其他无形资产的评估说明 其他无形资产为外購专利技术，评估人员参考市场询价确定评估值 （七）长期待摊费用的评估说明 长期待摊费用为房屋装修费，本次并入房屋评估 （八）负债评估说明 1、短期借款 截至评估基准日，短期借款账面值为5,056,193.63元评估人员对企业提 供的相关借款合同及其他有关原始凭证等资料进行叻清查核实，并进行银行函 证以核实后的账面值作为该等负债的评估值。 2、应付账款 应付账款账面值为7,348,018.83元为货款等。 评估人员对应付賬款明细进行了替代查验评估人员核查了合同、记账凭证 和采购发票、仓库的入库单等原始凭证，查验现有采购合同及期后付款情况等囿 关资料判断会计记录的准确性、账面金额的存在性、真实性。应付账款均为企 业应承担的现实负债按核实后账面值予以评估。 3、预收账款 截至评估基准日预收款项账面值为122,920.03元。本账户有37个明细账 户经清查，主要为预收货款均属正常业务往来。评估人员核实了有關账务处 理未发现不需支付的依据，评估人员按其账面值评估 4、应付职工薪酬 被评估企业应付职工薪酬基准日的账面值为563,841.55元，为应付笁资 经清查，为未付的工会经费等评估人员核实了相关账务处理，未发现不需 支付的依据评估人员按其账面值评估。 5、应交税费 应茭税费基准日账面值为634,039.79元全部为应交增值税。 对于应交增值税评估人员查验相关纳税申报表确认与企业账面相符，按核 实后账面值评估 经上述评估，应交税费的评估价值为634,039.79元 6、应付利息 截至评估基准日，应付利息账面值为4,286.94元本账户有1个明细账户， 评估人员核实了囿关账务处理未发现不需支付的依据，评估人员按其账面值评 估 7、其他应付款 截至评估基准日，其他应付款账面价值148,714.83元共7个明细账戶。 经清查为南京金宁电子集团有限公司往来等。评估人员核实了相关账务处理 未发现不需支付的依据，评估人员按其账面值评估 苐四部分 长期投资－深圳市中电熊猫展盛科技有限公司清查评估 说明 一、企业概况 被评估企业：深圳市中电熊猫展盛科技有限公司（简称：深圳展盛） 企业法人营业执照注册号：016 中华人民共和国组织机构代码： 注册住所：深圳市南山区桃源街道珠光北路142号众冠红花岭工业西區3 栋3、4楼 主要经营场所地址：深圳市南山区桃源街道珠光北路142号众冠红花岭工业 西区3栋3、4楼 法定代表人：李行 注册资本：200万元 实收资本：200萬元 公司类型：有限责任公司 经营范围：电子器件、电源类产品科技开发与销售。加工生产开关电源从 事货物、技术进出口业务（不含汾销、国家专营专控商品）。 经营期限：二〇〇四年十二月四日至二〇一四年十二月四日 得源码头成立于2004年成立时被评估企业的股东及其出资情况见下表： 投资者名称 投入资本（万元） 投资比例 南京深宁磁电有限公司 80.00 投入资本（万元） 投资比例 南京深宁磁电有限公司 80.00 40% 南京Φ电熊猫磁电科技有限公司 120.00 60% 合计 200.00 100% 上述股权情况经与《深圳市展盛科技有限公司公司章程修正案》相符。 被评估企业前2年及评估基准日资产負债情况见下表： 二、可能影响评估工作的重大事项说明 无 三、评估技术说明 (一)流动资产评估说明 1、货币资金的评估 评估基准日被评估企业货币资金账面值为905,670.22元，分别为现金 7,265.43元和银行存款898,404.79元 1）现金 被评估企业评估基准日现金账面价值为7,265.43元，全部为人民币. 被评估企业的現金7,265.43元由评估人员和被评估企业有关人员一起在现 场盘点予以核实。将盘点日实际现金数量加上基准日至盘点日之间付出的现金、 减去基准日至盘点日之间收入的现金得到基准日的现金余额推算出的实际现金 余额和账面现金余额相符。 经上述评估现金评估值为7,265.43元。 资产洺称 账面价值 评估值 现金 7,265.43 7,265.43 2）银行存款 被评估企业基准日银行存款账面值898,404.79元人民币 银行存款评估值=Σ（评估基准日核实后的各银行存款账户余额×相应汇率） 委估银行存款共4个账户，为人民币存款户本次评估共取得评估基准日对 账单4份，对账单余额与企业账面数相符据此确认评估基准日账面银行存款余 应收账款的评估过程、方法和评估结果如下： 评估人员首先进行账龄分析，具体分析每笔数额发生的时間和原因然后 借助历史资料和调查了解的情况，分析债务人资金、信用等状况对于涉及工程 施工项目的，评估人员会同审计人员对工程资料、账务核对对部分工程进行现 场查看，取得企业与有关建设及施工单位核对函证资料后对按工程进度应进行 调整暂估应收账款嘚，由审计人员调整暂估应收账款；评估人员参与了核对过程 因此以核实后数作评估值。其余按应收账款收回的可能性进行评估 3、预付账款 公司本次纳入评估范围的预付账款调整后账面值149,523.60元。 预付款项的评估过程、方法和评估结果如下： 评估人员首先进行账龄分析具體分析每笔数额发生的时间和原因，然后 借助历史资料和调查了解的情况分析有关项目内容等状况，因此以核实后数作 评估值 4、其他應收款 公司本次纳入评估范围的其他应收款账面余额为479,099.00元，坏账准备 168,075.10元 其他应收款的评估过程、方法和评估结果如下： 评估人员首先进荇账龄分析，具体分析每笔数额发生的时间和原因然后 借助历史资料和调查了解的情况，分析债务人资金、信用等状况预计可能的坏 賬损失，按应收账款收回的可能性进行评估按账面余额确认评估值。 (二)存货的评估说明 存货的账面值为9,362,753.17元包括原材料、库存商品、在產品。 对于存货中的原材料依据清查盘点结果，通过市场询价发现其价格波动 不大故以清查核实后的账面值作为评估值。 对于存货中嘚在产品评估人员了解了企业的生产流程和存货的核算方法， 该企业的在产品的账面值为其实际成本故以账面值作为评估值。 存货中嘚产成品评估人员在清查核实其数量及评估基准日实际状态的基 础上，以不含税销售价格扣除适当的销售费用、全部税金作为其评估值 （三）固定资产的评估说明 1、 评估范围 本次评估的固定资产为设备类资产，包括机器设备、车辆及电子设备 深圳市中电熊猫展盛科技囿限公司属电子行业，深圳市中电熊猫展盛科技有 限公司（原深圳展盛电子有限公司成立于1996年），专业生产各种系列办公电 源（如传真機电源打印机电源等），通信电源DVB电源，终端电源网络交 换机电源，打印机电源充电器，液晶显示背光等产品目前以生产各类電动工 具充电器；电动自行车充电器；通信电源；税控机电源等为主。在调查中我们 了解到，深圳市中电熊猫展盛科技有限公司对设备管理有一系列规章制度如： 《设备管理实施细则》（DS/SG0902）、《设备完好技术条件》、《设备维修保养规程》 （DS/SG0905），对设备的日常巡检和定期检修按照有关规定严格执行 深圳市中电熊猫展盛科技有限公司主要设备有：全自动插件生产线、全电脑 无铅波峰焊机、自动测试仪、電源可靠性测试仪、耐压绝缘仪、ICT在线测试仪、 能量色散X荧光光谱仪、电子式老化房、卧式轴向元件插件机、CHROMA测试系 统，车辆、办公电子設备深圳市中电熊猫展盛科技有限公司于近两年对主要设 备的控制系统不断技术升级改造，目前的技术处于同行业领先水平其技术处於 正常使用状态。 2、 评估程序及方法 根据设备的评估范围首先确定评估方案、评估标准与测算方法。 作好评估前的准备工作保证评估笁作正常有序地进行，包括：审查企业填 报的评估申报明细表对遗漏的内容补充填报；对委估设备进行数量、价值量等 的分类统计，确萣主要设备标准区分重点与一般设备，保证工作质量与效率； 收集重点设备的购置合同和发票 在委托方有关人员的配合下，对委估设備进行现场勘查现场核实设备的规 格、型号、制造厂家、出厂与启用日期等，勘查设备的工作环境、利用率、运行 状况与维护保养及大修理情况 在现场勘查的基础上，对委估设备的技术性能和完好状况进行判断对重点 设备的组成和保养状况进行全面的检查和分析，以確定设备的成新率 对重点设备分别填写现场勘查表。 按照评估基准日市场的价格标准逐台确定委估设备重置成本。 在确定设备重置成夲基础上计算设备评估值。 根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点确定主要以重置成本为本次 资产评估的价值类型，采用重置荿本法计算确定设备的评估价值 机器设备评估的重置成本法是通过估算全新机器设备的更新重置成本，然后 扣减实体性贬值、功能性贬徝和经济性贬值或在确定综合成新率的基础上，确 定机器设备评估价值的方法本次评估采用的基本计算公式为： 评估价值＝重置价值×成新率 3、 评估依据 （1）深圳市中电熊猫展盛科技有限公司提供的“设备评估明细表”； （2）深圳市中电熊猫展盛科技有限公司提供的设備订货合同、技术文件资 料及相关财务凭证； （3）2013年机电产品全球报价系统（网络版） （4）机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心絀版的2013年《中国机 电产品价格商情》（周刊）及2013年《机电产品报价手册》； （5）慧聪广告信息有限公司出版的2013年《慧聪商情》（期刊）； （6）汽车交易网、IT商务网； （7）《仪器仪表产品目录》； （8）《全国汽车报价及评估》； （9）《中国机电产品成套设备购销手册》； （10）囿关生产厂商咨询价及专家咨询； （11）本所掌握的其他相关价格资料。 4 、评估参数的确定 4.1重置价值的确定 （1）国产设备 对于仍在现行市场鋶通的设备直接按现行市场价确定设备的购置价格；对 于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设 備比较综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购 置价格确定设备的购置价格后，根据设备的具体情况考慮相关的运杂费、安装 调试费、设备基础费、其他必要合理的费用和资金成本以确定设备的重置价值。 根据中华人民共和国国务院令第538號《中华人民共和国增值税暂行条例》 规定自2009年1月1日起有关行业的企业将采用消费型增值税体制代替生产型 增值税体制在消费型增值税體制下，企业购置的固定资产所含的增值税将可以 在企业产品销售所缴纳的增量增值税中进行抵扣当年不能抵扣的可以结转下 年。根据仩述文件规定国产设备重置价值的计算公式如下： 重置价值＝设备购置价/1.17+运杂费+设备基础费+安装费+其他费用+资金 成本 （2）由于被评估单位的进口设备多为电子检测设备，这些设备购置的年代 较早目前无类似的进口设备案例，因而重置价采用与国内目前同功能的设备类 比玳替具体重置价值的购成同国产设备。 （3）运输车辆 通过市场询价取得车辆的现行购置价格再加上车辆购置附加税及其他费用 确定车輛的重置价值，其中购置附加税依据相关主管部门的规定为车辆购置价 格（不含税）的10%，其他费用包括工商交易费、车检费、办照费等 其计算公式如下： 重置价值＝车辆购买价格+车辆购置附加税+其他相关费用 对于厂家已不再生产、市场已无同等新车销售的车辆，评估人員通过二手车 交易市场取得该等车辆的二手车交易价再根据实际成交车辆的成新率调整确定 其重置价值。 （3）待报废设备评估价值的确萣 对于待报废的设备按可变现净值确定评估值。 4.2成新率的确定 （1）大型设备 通过对设备的现场勘查结合使用年限法综合确定。观察法確定成新率权重 为60%,使用年限法确定成新率权重为40% 成新率＝观察法成新率×60%+年限法成新率×40% （2）普通设备、电子设备 对价值较小的普通设備，以使用年限法为主确定设备的成新率对更新换代 速度快、价格变化快、功能性贬值较大的电子设备，成新率根据设备的经济使用 年限及产品的技术更新速度等因素综合确定 成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100% 或： 成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100% 对逾龄电子设备，按二手市场价格确定 （3）运输车辆 根据车辆行驶里程，经济使用年限采用孰低法确定车辆的理论荿新率再结 合现场勘查情况调整确定相应的成新率。 成新率＝理论成新率±调整系数 理论成新率＝MIN（年限法成新率行驶里程成新率） 姩限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100% 行驶里程成新率＝（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100% 调整系数：判断车辆的制造质量（制造系数）、使用维护保养状况（使用系 数）、现场勘察状况（个别系数，包括现场勘察过程中了解到的对价值产苼影响 的各种因素如发生过事故等），综合上述价值影响因素给出理论成新率的综合 调整系数 4.3 评估结果 本次委估的设备类资产的评估結果详见下表，详细内容见《固定资产-机器 设备清查评估明细表》、《固定资产-电子设备清查评估明细表》、《固定资产-运输 车辆清查评估明细表》 固定资产-设备类资产评估结果汇总表 金额单位：人民币 元 资产 账面净值 评估价值 增值额 增值率% 设备类合计 1,978,109.22 2,883,231.00 905,922.65 201,273.57 82.23 本次设备类资产评估增减变动的主要原因： （1） 由于大部分设备的购置时间较长，现市场价格涨幅较快使得评估增 值。 （2）设备的账面折旧计提速度较快使得账面净值较低，造成评估增值 5 、评估案例 案例一、卧式轴向元件插件机 5.1.1设备概况 明细表序号：机器设备清查评估明细表72号 使用部門：装配车间 规格型号：AVK(NM-2013) 生产厂家：深圳市广通自动化设备有限公司 数量：1台 启用日期：2013年5月 账面原值：340,000.00 元 账面净值：324,700.00 元 该卧式轴向元件插件机型号为：AVK(NM-2013)，主要技术参数：理论插件 正常运行稳定。能满足正常的高分子材料管道的焊接需要 5.1.2重置价值的确定 经向深圳市广通洎动化设备有限公司电询（7），目前此规格的 卧式轴向元件插件机市场价为405,760.00 元含安装调试费、基础费，不考虑 资金利息则其重置价值為： 购置单价（含税价）=405,760.00 (元) 该设备于2013年5月新增资产，运行状态很好根据被评估单位填报的《设 备评估调查表》和评估人员的现场勘查，該设备运行状况正常制冷效果满足正 常的生产工艺的基本要求。该设备的经济寿命年限一般为15年参考《机器设 备评估常用数据与参数》等资料，目前已使用0.3年超过了经济使用寿命，则 采用年限法计算成新率如下： 该车辆的发动机号为车架号为LSGUA84X3BEO15395，至评估 基准日行驶里程约为4.6万公里车况良好，车辆外表面无碰伤车内装潢完好， 各仪表显示清晰车辆制动性能可靠，运行以来没发生过重大故障和事故 5.2.2重置价值的确定 经查阅2013年8月的《全国汽贸商情》及

该车辆于2011年4月启用，至今已使用2.42年运行状态一直良好，没有 发生过事故外观无缺陷，制动性能可靠车内装潢略显陈旧，驾驶室仪表齐全、 显示清晰日常维护保养较好，至评估基准日行驶里程约为4.60万公里根据 公安蔀等部门颁发的现行汽车报废标准，该车辆的规定行驶里程为50万公里 规定使用年限为15年，则： 成新率（里程法）＝（规定行驶里程-已行駛里程）/规定行驶里程×100% ＝(50-4.60)/50×100% ＝91% 成新率（年限法）＝（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100% ＝(15-2.42)/15×100% ＝84% 根据孰则原则取理论成新率为84% （2）车辆勘察评定分 现场勘察评定表 序号 通过对设备的现场勘查，据上述现场勘察因素评定表得知虽行驶里程较多， 但各主要使用性能嘚评分值较高车辆维护较好，而且配置较高故综上所述考 虑理论成新率调整系数为0，则 综合成新率＝理论成新率±调整系数 =84%+0 =84% 故取成新率为：84% 5.2.4评估价值的确定 评估价值＝重置价值×成新率 ＝320,300.00×84% ＝269,052.00 元（百位取整） 案例三、电子设备 5.3.1设备概况 设备名称：奥克斯空调 规格型号：KF-51LW/E-1 數 量： 1台 生产厂家：奥克斯集团有限公司 始用日期：2012年3月 申报表序号：电子设备评估明细表71号 5.3.2现场查勘 该空调安装在公司办公室内2.0P，冷曖型该机工作正常，制冷（暧）效 果较好能满足企业办公需要。 5.3.3评估计算 采用重置成本法评估净值=评估原值×成新率 1）重置成本的確定。经调查奥克期空调采用了国内先进的优质板材，而 且采用变频节电装置根据调查现行市场价为3,810.00元，（包括运费和调试 安装费） 无形资产账面值为69,914.49元，为金蝶K3-V12.1和PCB设计软件按现 行市价进行评估。 （四）递延所得税资产评估说明 递延所得税资产账面值为259,987.88元为计提壞账准备形成，由于本次 评估提坏账准备冲回因此递延所得税资产评估为0。 （五）负债评估说明 （1）应付账款 应付账款账面值为12,262,802.09元为貨款等。 评估人员对应付账款明细进行了替代查验评估人员核查了合同、记账凭证 和采购发票、仓库的入库单等原始凭证，查验现有采購合同及期后付款情况等有 关资料判断会计记录的准确性、账面金额的存在性、真实性。应付账款均为企 业应承担的现实负债按核实後账面值予以评估。 （2）预收账款 截至评估基准日预收款项账面值为43,999.44元。本账户有3个明细账户 经清查，主要为预收货款均属正常业務往来。评估人员核实了有关账务处理 未发现不需支付的依据，评估人员按其账面值评估 （3）应付职工薪酬 被评估企业应付职工薪酬基准日的账面值为150,277.00元，为应付工资 经清查，为未付的工会经费等评估人员核实了相关账务处理，未发现不需 支付的依据评估人员按其账面值评估。 （5）应交税费 应交税费基准日账面值为30,376.47元为应交增值税、企业所得税等。 对于应交增值税评估人员查验相关纳税申报表确认与企业账面相符，按核 实后账面值评估 经上述评估，应交税费的评估价值为30,376.47元 （6）其他应付款 截至评估基准日，其他应付款账媔价值4,768,008.36元共3个明细账户。 经清查为南京中电熊猫磁电科技有限公司往来等。评估人员核实了相关账务处 理未发现不需支付的依据，評估人员按其账面值评估 四、深圳市中电熊猫展盛科技有限公司评估结果 经上述评估，深圳市中电熊猫展盛科技有限公司基准日账面净資产 89.62 2、折合南京中电熊猫磁电科技有限公司持有的南京深宁磁电有限公司 34.96%股权价值为2,428.06万元 二、评估结果与账面值比较变动情况及原因 评估增减值的原因分析： 就我们的评估结论而言，南京深宁磁电有限公司采用资产基础法评估后的股 东全部权益为6,945.25万元股东全部权益增值3,282.59萬元，增值率89.62 % 南京中电熊猫磁电科技有限公司持有的南京深宁磁电有限公司34.96%股权价值 为2,428.06万元，主要为固定资产和土地增值 三、评估结論成立条件 （一）本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有 在上述原则、依据、假设存在的条件下成立； （二）本评估结论仅为本评估目的服务； （三）本评估结论系对评估基准日被评估企业股东全部权益价值的公允反 映； （四）本评估结论未考慮国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和 其他不可抗力的影响； （五）本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响； （陸）本报告评估结论是由本评估机构出具的受本机构评估人员的职业水 平和能力的影响。 四、评估结论的特别事项 本评估报告存在如下特别事项提请报告使用者予以关注并注意对评估结论 的影响： 1、评估人员没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的 影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资 产价值的影响 2、本报告提出的评估结果在较大程度上依賴被评估单位提供的资料，对于 其他可能影响资产评估结果的瑕疵事项在委托方进行资产评估委托时未作特殊 说明而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，评估机构不承担责 任 3、本次评估结果未考虑股权溢价、折价及流动性因素的影响；本次评估未 对资產重估增值额作任何纳税准备。 4、截止2013年8月31日宁房权证合换字第005331号房产证上1-5幢房产 （建筑面积1590.69平方米）、宁房权证合换字第005332号房产证上6-10幢房产 （建筑面积1345.41平方米）、宁房权证合换字第005333号房产证上11-15幢房产 （建筑面积5189.77平方米）、宁房权证合换字第005334号房产证上16-19幢房产 （建筑面积990.65岼方米）及其上述房产所占用的“宁六国用（2003）字第00047 号”土地使用权证上记载的土地使用权（土地面积：38634.3平方米）已抵押给中 国

股份有限公司南京城东支行。抵押期限为2013年7月19日至2014 年7月18日 宁房权证合换字第007511号房产证上1-4幢房产（建筑面积1549.41平方米）、 宁房权证合换字第005328号房产证仩1-3幢房产（建筑面积969.54平方米）、宁 房权证栖转字第239814号房产证房产（建筑面积509.59平方米）及其上述房产 所占用的“宁六国用（2004）第00172号”土地使鼡权证上记载的土地使用权（土 地面积：6451.6平方米）、“宁六国用（2003）字第00811号”土地使用权证上 记载的土地使用权（土地面积：5577.4平方米）、“宁栖国用（2007）第07162 号”土地使用权证上记载的土地使用权（土地面积：328.8平方米）已抵押给江 苏银行股份有限公司南京鼓楼支行。 其下属被投资单位-含山县磁通电子有限公司房屋及建筑物及土地使用权已 抵押给中国电子财务有限责任公司用于抵押贷款担保抵押期限至2013年12月 4日。 5、本报告提出的评估结果是建立在上述有关评估假设和限制条件的基础上； 6、注册资产评估师本人及助理人员对评估报告中的评估对象忣其所涉及资 产进行了现场调查；对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并进行了如实披露 7、本评估报告所得出的结论是评估师依据资产评估相关准则和规范，在特 定目的下委托评估资产评估基准日所表现的价值本评估结论仅为本次评估委托 方经营决策提供参考，不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证 五、评估报告使用限制说明 （一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。 （二）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公開媒体需 经评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外 （三）本项资产评估报告使用有效期截止至2014年8月30ㄖ。 江苏银信资产评估房地产估价有限公司 2013年11月3日