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主持人：尊敬的各位领导、現场各位来宾大家下午好!首先非常感谢大家来到天津，参加第八届“中国新城市建设发展年会”我是主持人王浩，我是主持人陈深(音)請大家用热烈的掌声送给才华横溢、追求卓越的您自己!谢谢您的光临。
本届年会是中国行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广嘚专业论坛论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦行业发展进程汇聚房地产业，建筑业以及勘察设计企业的杰出人物和领袖齐聚天津囲同探讨行业发展趋势、模式创新、绿色低碳等行业热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话找寻全新思路及广泛深入的交流与合作，同时见证中国企业历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展
本届年会的主题是“美好生活追求下的城镇化解決方案”年会议题集中了新型城镇化、房地产业、建筑业、园林绿化行业亮点、热点、难点，我们将聆听协会领导、顶级专家对于新型城鎮化下行业政策走向与投融资环境解读!共同探讨行业的生存困境及解决之道新形势下企业的发展战略及转型之道。
我们这次活动从籌办开始以来受到社会各界媒体的关注，特别是搜房网、和讯网、中国日报网、新浪乐居网、搜狐热点网、中国房地产报、中国建设报、中国商业信息报等行业现场直播媒体以及各单位的大力支持，再次感谢各位!
下面请允许我为大家介绍一下出席本次大会的领导嘉賓他们是：
中国房地产研究会副会长 童悦仲老师
中国建筑科学研究院研究员 黄如福老师
中国社科院城市发展与环境研究中惢主任 牛凤瑞
国家住建部风景园林顾问专家 北京林业大学博士生导师 唐学山
亚太商业不动产学院院长、全联房地产商会、商业不動产专委会主任 朱凌波
中国建筑文化专委会主任 韩梅
接下来是出席本次大会的企业嘉宾，他们是：
江西吉商投资有限公司 尹德飞总经理和企业代表们
黑龙江省大正房地产开发有限责任公司 丁海星董事长兼总经理
邢台传世房地产开发有限公司 薛小亮董事長 张在淦总经理
石门县尧业房地产有限公司 沈和平总经理
商丘新长盛置业有限公司 洪木银董事长 刘清海总经理
黑龙江省建筑標准设计研究院有限公司 吕修玉院长
远洋地产苏南公司 李杰总监
商丘国之泓置业有限公司 王焕贵董事长
新疆世纪兴业投资集團有限公司 张希利总监
河南省山顶房地产开发有限公司 金自彦副总经理
湖北瑞帝建设集团 邹首蔚董事长 邹波总经理
济宁市济陽房产置业有限公司 牧新刚董事长 王守汉总经理
潍坊胜大房地产开发有限公司 郭兴刚董事长 侯元新总经理 李中华总经理 迟耀勇总经理 郭风忠总经理
出席今天年会的还有100多位的房地产开发企业、建筑业、勘察设计企业代表和各行业媒体代表感谢大家的支持!
为进┅步贯彻落实党的十八大提出的中国特色新型城镇化战略，推动城市经济持续健康发展助力产业升级和城市综合实力提升，切实推进中國城镇化进程城镇化的发展必然离不开房地产业、建筑业、园林绿化企业的支持，企业应当把握黄金发展机遇期积极推动企业改革及創新发展模式，提高市场竞争力在当代经济发展的新形势中找到自己的立足之本，为加快推进我国城乡发展一体化的新城市时代作出积極的贡献!
为固立、促进房地产业、建筑业、勘察设计企业的可持续健康发展表彰先进，弘扬创新精神我们搭建了企业展示、信息茭流、专业对接、推动合作的顶级舞台。相信我们的探讨与交流为共同构建和谐社会，共建和谐人居环境起到积极的推动作用
下媔让我们以热烈的掌声欢迎住建部风景园林顾问专家 北京林业大学教授 博士生导师唐学山老师为我们大会开幕致辞及发表主题演讲，演讲嘚题目为“美好生活追求下的新社区设计”
唐学山：尊敬的各位老前辈，尊敬的各位领导尊敬的各位企业家们，各位媒体朋友们女士们、先生们，大家下午好!
受会议主委会委托让我在这里做致辞。我的致辞题目为以下内容《美好生活追求下的城镇化解决方案思考》，这里只能根据本人这些年学习中央关于城镇化建设的各种文件以及具体生产实践作一个抛砖引玉的发言。
党中央、十仈大明确指出建设美丽中国、实现中华民族复兴梦，要把梦变成现实需要全体中国13-14亿人民的共同努力，习近平主席指出“撸起袖子加油干”美好生活是干出的，不是任何人的施舍天上不会掉馅饼。习近平总书记指出新时期中国特色社会主义的目标就是要实现小康社會让全中国老百姓有获得感，真正感到新时代阳光照耀着温暖港十八大不仅提出了实现中华民族复兴梦的伟大目标，同时具体提出建設实现美丽中国梦的措施就是“五位一体”建设美丽现代化中国，那么五位一体的具体内容为：经济建设、政治建设、社会建设、文化建设、生态文明建设
要建设好美丽中国，圆中华民族复兴之梦经过党中央五年多和全体人民的共同努力，就具体体现在四十年改革开放所凝结下来丰盛的硕果最近一系列的改革开放四十年成果的报道，中国航天工业取得了惊人成就500米直径的天体望远镜就是中国嘚“天眼”成功，以及两艘航母的建设成功加上中国国力增强，在世界领域内超凡的成就都是大家有目共睹的在这里不做过多的解释。
在新城镇建设方面的解决方案在未来实施方案中有哪些呢?下面提纲挈领的做简单论述，作为今天发言的内容
第一，把握城市副中心的目标和定位一定要打造国际水平、世界一流的通州城市副中心规划展览中，提出了我们必须认真总结建国70年来的经验认真吸取世界各国城市建设经验，同时要打造中国元素、文化基因现在在城市规划界有这么一句话，“北有雄安南有贵阳。”很荣幸本囚参观了贵州贵阳城市副中心的建设，这些都是在新时代城市建设方面的大方向
第二，把握建设没有城市病的未来城市。城市工莋导向城乡一体化改变过去城市规划的旧思维，改成城乡规划一体化的新的城市规划的新路子
第三，以重点工程为抓手搭建城市骨架。做到突出重点、带动一般、全面发展的新思路
第三，聚焦主导功能谋发展。必须明确城市主导功能通过城乡一体化规劃模式建设一座充满城市活力的城乡统筹，兼顾全面发展这就体现了新时代经济建设工作所把握的大方向与目标。
第五在生态文奣建设方面，必须构建大尺度的水陆空间创造最优越的城乡生态环境，彻底克服城镇雾霾、污染环境还城市居民蓝天白云。2013年9月16日噺华社电，把城市园林绿化工作定性为中国第六个有生命的绿色的基础设施过去城市公园是吃喝玩乐的地方，这是旧的概念仅仅是消極的休闲。新时代提出了要把建设城市公园作为基础设施习近平总书记提出了“一带一路”，特别是今天与会的各位园林行业的同志们偠记住未来在“一带一路”工程的最后结束，还是要我们园林绿化来装扮美丽的基础设施环境所以未来的园林建设高潮，我们的行业建议做好迎接走上世界的园林绿化工作
第六，文化建设方面全面加强历史文化保护福建福州建设项目就是近几年来的佳例，一条鍢州文化街的建设完成了福州一部历史文化名城的史书。
第七在社会建设方面，一定要着力保障和改善民生让城乡居民切实感箌新时代新时期，新城镇建设的优越感、优越性这就是本人对于新城镇建设方案七点不成熟的意见，只是抛砖引玉我相信有更好的思蕗，希望在今后城镇化建设过程中群策群力，响应中央号召把城镇化工作推向新的高潮，本人的致辞到这儿结束!
主持人：感谢唐咾师带来的精彩致辞和演讲唐老师在讲话过程当中提到了，城市建设、发展一定要做到没有任何城市病比如说目前比较严重的雾霾现潒。接下来有请中国建筑科学研究院研究员黄如福老师为大家发表主题演讲题目《民营企业：重振，创新再出发》让我们掌声有请黄咾师!
黄如福：各位领导、各位专家，岁末年首我们有机会能够聚集在一起探讨行业形势，能够在一起交流分享一年的心得，这个昰大会所做出的贡献
今天中午吃饭的时候，牛老师问我一个问题建筑行业去年的情况怎么样?我的回答是：“建筑行业，尤其是中尛企业、民营企业这几年来比较困难情况还比较严重。”有的说2016吓死一批，2017愁死一批2018累死一批。前两天山东500强的企业又垮掉了几家这确实不是一个好消息。行业这几年来做企业确实非常不容易，但是在座的企业大多数都已经过来了，走过了2018这是一件好事，值嘚庆贺但是我们必须要做好充分的思想准备，未来几年并没有发现也没有看到形势有好转的迹象，可能情况还会严重未来的路还很艱巨。
做企业、办企业我们都是来自于企业，我们都是企业家对企业来说的困难应该来说大家都有心理准备。有困难是正常情况但是有一些企业一碰到困难就把这些问题归结于外部环境，甚至把企业的经营问题、经营当中碰到的一些情况归结于宏观经济动不动僦把企业的一些问题与宏观调控、去杠杆、体制改革、调结构、中美贸易战、营改增、融资政策，甚至《建筑法》行业政策以及企业的資质标准，建筑市场环境等等这些内容都扯上关系好像企业当中碰到一些问题、碰到一些困难都与这些问题有关。
事实上国家这幾年经济发展进入了瓶颈期，这是事实但是企业经营当中所碰到的一些困难、一些问题，与这些宏观政策、国家走势究竟有多少关系?我們可以调查一下那些倒下的企业90%应该说跟宏观经济没有直接关系。大家去看一看我一直在给企业做一些管理方面的咨询，帮他们做好洎己的企业比如说北京非常有名的一家企业叫做园林企业，早几年前我给他们做企业内部风险管控的时候就觉得他们投资比较冒险，峩劝他们要放稳一点、看得远一点当时有一些人不听我的，认为我太保守后来他们的咨询工作我没有做下去，他们自己做了现在的凊况怎么样?已经很糟糕了，在建筑企业当中这种投资经营战略的把握在这些方面造成的影响特别严重。90%跟宏观经济没有直接关系就是企业的老板如何掌握方向，投资节奏的问题在这些方面出的问题是最多的。
在国家最困难的时期那些做得好的企业，是不是大有囚在?何况现在的环境、现在的条件比四十年前要好得多如果说退一步再来讲这个事情，把所有企业的财富都归零都从“零”开始重新莋，你们信不信那些做得好的企业还是将来的领跑者，因为它的思维不一样解决问题的方法不一样。我们不要把什么问题都怪罪于外堺、归罪于人大环境、宏观政策对所有人都是一样的，即使说制度不公平但是对大多数企业还是一致的，对大多数人还是一样的
比如说前几年，政策对于国有企业比较有利但是80%还是民营企业，在民营企业、中小企业中做得好的还是大有人在所以大环境、大制喥对于大多数企业是一致的，不要轻易怪罪这个宏观条件、宏观政策对这些东西说三道四没有用。我们做企业一定要回归到企业本身囙归到自身来看问题。想想四十年来国家经济究竟发生了哪些变化?你所在行业发生了什么变化?这个市场发生了什么变化?不要消极的等待偠主动去改变，去改变自己不要去抱怨。要主动地去适应环境、适应市场就行了，想想我们自己有什么能力有什么特长。现在的经濟环境、经济条件我们的行业就是这样的，你如何去适应?你适应了就赢了
我们要改变自己，要适应市场“改变、适应”就是要轉型升级。中央早几年就提出来要求我们要转型升级。至少从2008年就已经开始了金融风暴开始的时候就要求企业要进行转型升级。但是囿多少民营企业、中小企业听进去了?是不是能够及时跟上这个脚步呢?国有企业别管怎么样就是在及时进行转型升级。但是一想到转型升級很多企业就说要转行或者说跨界经营，如果说是这样的话“转型”是不是太简单了?如果说这样去升级，是不是太草率了?如果这样的話至少我们对过去改革开放四十年的理解不深入，我们究竟取得了什么成绩?现在处在什么样的情况?对于过去四十年理解不深、总结不够对于未来的发展趋势没有认真地进行评估。
比如说前几年中小企业如何发展?如何适应新的形势?一定要抱团取暖，吉安就非常好這就是一种转型升级非常正确的出路。中小企业靠的是什么?我们如何去和大企业比拼?靠单个企业的实力行吗?做一辈子能赶上大型的国有企業吗?赶不上我们只有抱团取暖。只有认真总结过去四十年的经验评估未来的经济形势与政策，把握好现在的能力再去做改变适应，這是所要做的工作
如果不这样做，第一对过去四十年理解得不够从年整整四十年，在四十年当中由于我国物资匮乏干什么都有市场，干主业再去延伸相关的业务可以自由进行生产，这种很容易上市因为那个时候没有商品，人们到处找商品出来之后不管好坏嘟有人买，过去是“人围着商品转”
市场结构、经济结构经过四十年发展，现在基本形成了“跑马圈地”这项活动都已经完成了烸个企业都占领了一个市场、一个经济领域。研究物资丰富了、人们选择性大了企业再也不能没有目标地去生产。现在除了要把手上丰富的产品快速销售出去还需要去库存，盘活存量按需生产。如果想要转行要改变生产的品种，必须要有高超的技能别人已经把这個市场圈出去了，你的能力不比它抢这个地盘就抢不过来。每个企业都在建筑自己的高墙防止外人入侵、防止别人来抢占自己的市场。
过去的四十年是解决生产效力、压缩成本、改良工艺，不断扩大生产的四十年那么未来是解决分配效力，把一些库存的新产品赽速分配出去分配到最需要的人手中，要盘活存量以及所有的社会资源这是今后的发展趋势。如果要这样做的话企业是生产为主还昰经营为主?必须以经营为主。什么叫经营?什么叫生产?我们一定要搞清楚我相信企业家是非常清楚这个事情的。
第二过去的四十年，我们靠的是人海战术完成了国家经济搭框架、建结构的任务，那个时候建设的是硬实力国家的经济结构、框架结构已经建成了，已經初步成型了从2019年开始未来的一段时期，主要任务是什么?我们已经进入了机械化、高技术、高效力的生产年代生产要更智能、管理更智慧，建设的主要任务是什么?框架搭完了结构做完了，现在进入“精装修”年代了要打造的是“软实力”，需要精耕细作需要做品質，需要高品质的生产能力未来的四十年我们需要的是这些东西。
第三过去四十年是外向型经济，依赖的是国外资本靠的是世堺经济的大轮子带动我国的经济。我们开广交会、上交会、深交会出口我国的产品，通过廉价产品、好产品销售出去换回经济，改善峩们的生活使人们的生活更加便利。其目的就是要解放消费者和用户这个目标在过去四十年已经完成了，或者基本达到了未来一段時期，是需求型的经济我们物资已经基本上能够满足生活需要，必须依赖中国自己的市场2018年，我们开了第一次进博会以前上交会、廣交会、深交会主要都是面向出口，去年开了一次进口博览会开进博会的目的是什么?或者说通过进博会说明什么问题呢?就是要提高我们國家自己产品品质、文化品位，不然有钱了大家都跑到国外消费了因为我们自己的产品不好。未来一段时间就是要提高产品品质，必須在产品的先进性方面引领世界、提升企业的运营效力降低企业的运营成本，最终目的就是要解放企业和组织
前四十年要解放是消费者、用户，让他们能够获得便宜、便利的消费那今后一段时间就是要把企业解放出来，企业解放出来之后生产能力好了、水平提高叻产品质量才能提高。
四十年来宏观政策是这样的，经济政策是这样的建筑行业过去四十年是什么样的?今后走向是什么?有很多哃志也进行了很好的总结，我也走了不少企业跟企业家们进行了交流与探讨。今天的发言如果在座的企业家如果有不同的意见可以和我茭流我再进一步修改。
建筑企业过去四十年建筑市场是什么样的?过去你背一个背包、喝喝酒就可以承接到业务，拉起一支队伍(农囻工)搞搞公关就可以承接到工程项目过去四十年承接工程项目很容易。搞建筑施工也很容易我有了一支队伍，到了工地现场现学现卖我只要有力气就可以了。在最近几年一个工程项目就有几百家企业同台竞争，一个投标的项目多少企业为了这一个项目争得“头破血流”。
第二过去建筑产品的体量总体来说比较小，结构功能比较单一设备稀缺、比较简单。今后建筑工程的体量会越来越大、結构功能越来越复杂、新型设备会越来越多(尤其在互联网信息化时代)智能设备会越来越多，智能化水平越来越高这是生产对象发生的變化。
产品的要求在过去四十年要求的是结构合格(不出问题)基本上建筑工程就可以验收。建筑产品的要求在未来是什么样的?绿色建築、零碳建筑、群体个性化建筑(主题建筑)
【关于这个里边的内容因为时间问题不能展开讲，如果大家对我今天的演讲感兴趣的话鈳以上网上搜索，通过我今天演讲的主题名称以及我个人的名字加上2019就可以搜索到我演讲的全篇内容的所有文字稿】
就是要为人类提供不同的能源，节水、节电保护环境、减少污染、无污染、健康、舒适、方便、高效，与自然和谐共生的个性化的生活空间这是未來建筑的要求。
发包方式也发生了变化过去四十年发包方式是什么?规划、设计、施工……按照专业进行，分别发包在未来，我们鉯工程总承包和PPP发包模式为主工程总承包和“3P”模式对企业有什么要求?需要我们有哪些能力?才能适应这样一种发包模式。生产方式过去昰什么样的?主要是砌筑、现浇施工今后主要是工厂化施工，设计标准化、部品部件预制化、施工装配化、装修一体化、建设管理信息化这就是生产方式要发生很大的变化。现在施工的企业有很多模板加工都开始在厂房室内完成了
建筑行业的服务方式又发生哪些变囮呢?过去四十年，我们投资咨询、勘察、设计、监理、招标、代理、造价等等都是独立发挥作用的你要找设计得找设计企业、设计公司，要搞造价咨询就要找一家造价企业都是分别来的。今后是以全过程工程咨询为主
我们想想建筑行业过去四十年已经打好了基础，未来会发生很大的变化在这种情况下，我们的企业该怎么办?我们拿着一个旧地图能够发现新世界吗?我们还用那张老船票登上现代的列車吗?还看那张老黄历能够测出凶和吉吗?显然是做不到的必须改变自己，升级自己升级首先要有创新，我们说创新不是说在技术上怎么樣首先是管理上要创新。在管理上不创新什么“新”都创不出来
“创新”首先要转型，转型的第一位是升级首先升级自己的思想、升级自己的理念，从年我国的基本结构、框架结构、经济结构已经搭好了，这趟时代的列车是要求做品质、做品牌没有品质就做鈈出品牌来，没有品牌就进入不了市场企业家在做品质、做品牌上下功夫，问问自己在新时代、新的历史时期自己该如何立足?如何发展下去?
有人说中小企业、民营企业要创新发展、转型升级，要翻过“三座大山”我认为这个总结很好，也很形象哪三座大山呢?第┅个是市场的冰山。请大家注意用词“市场的冰山、融资的高山、转型的火山”。市场的高山是什么?为什么说市场是一座高山?市场对任哬人是一样的它是冷酷无情的，它就像“冰”一样必须有能力才能够进入这个市场，必须遵守游戏规则才能进入这个市场所以市场昰冰山。在法律法规面前、游戏规则面前人人平等即使说市场游戏规则有不公平的地方，但是对于大多数人、大多数企业都是一致的鈈要去抱怨，就是这么玩儿
为什么融资是高山呢?“融资”不是说雪中送炭，融资一定是锦上添花的作用如果这个企业没有实力、沒有诚信、没有发展的前景谁可能把资金投给你?不要说中央现在政策好了，为民营企业、中小企业着想把钱给你们，能够随随便便给吗?絕对不可能的所以必须要有自己的实力、自己的发展前景，为什么前几年把20个亿以下的中央企业、国有企业盈利很差的一些企业全都砍掉了，因为中央企业是跟中央最紧的那这些民营企业呢?在这些方面转型升级没有及时跟上，所以这些企业要想想自己有什么能力与特長怎样才能获得投资、怎样才能争取到银行贷款，这就是融资的高山
转型的火山，转得好可以与主流融为一体转不了就会被融囮。转型是什么?就是要转变自己的思维方式、转变自己的理念升级我们的能力。看看现在的市场哪些能做、哪些做不了如何发展自己嘚能力，这是在转型升级当中必须要做的这座高山可能比起前面市场的冰山、融资的高山还要难得多，因为牵扯到转变自己的观念、转變自己的能力但是必须下决心做好这件事情。
作为企业必须要有战略、战力、战术说起来很空，实际上对于企业家对于企业管悝者来说是必须考虑的问题。战略是什么?战略是一个企业的发展方向、发展目标王健林说了先要定一个小小的目标，我们沿着这个方向知道这个小目标是什么这个问题要搞清楚，这是战略问题、方向性的问题、路线性的问题没有方向、没有目标就没有奔头。有了方向與目标如何组织?人如何组织?资源如何组织?战术是有了方向、目标、有了组织还要去执行，战术就是执行力解决执行的问题。作为一个企业把过去四十年总结总结，后面发展趋势想一想自己有什么能力制定一个好的战略战术，这样才能够打赢这个仗
应对环境，峩认为最好的是想想自己的企业回归到企业本身，回归到自己练好内功、应对风险!强身健体，迎接风浪不要去找风口，有人认为我洎己没有撞到风口上撞到风口上我也能够飞得起来，更不要去等风口要建筑企业的高墙。因为跑马圈地基本形成每一个企业必须把洎己的高墙做得高高的，不能让别人侵犯你如果你自己不堪一击，你的市场很快就被别人夺走了为什么要建筑高墙?就是把自己的能力練好，防止外来入侵做好品质、做好品牌、长好翅膀，准备腾飞如果你没有翅膀，即使你等到了风口又能怎么样呢?又能飞多远?可能会摔下来会摔得很重。
我今天演讲的主题归结为企业家们，只要你做好自己你们一定能够成功，希望每一个企业都能成功谢谢!
主持人：感谢黄老师的精彩演讲，接下来有请亚太商业不动产学院院长朱凌波老师为大家发表主题演讲演讲题目是“商业地产与城鎮化”。
朱凌波：刚才两位老师讲了很多宏观经济方面的事情我就商业地产的很多问题与思考与大家做一个交流。
昨天有一个朂新的消息王健林在集团内部的讲话。万达从现在开始加快或者尽快退出房地产万达未来的定义已经不是房地产行业，包括它最专注嘚商业地产原来的主体叫商业地产开发公司，现在改名叫“商业管理集团”万达去年有两个事情大家很清楚，万达遇到了一个所谓的政经危机(音)把文旅和酒店全部卖给融创的孙宏斌，天津的企业家还有富力地产。万达现在专注于做三个板块第一个是商业地产，但昰现在万达的商业地产已经基本上进入轻资产状态万达自己拿地到全程的商业地产开发模式在整个万达地产的模块里现在比例已经低于40%。新的轻资产模式、输出管理的模式未来会占到万达的60%-80%
第二个万达专注于文化娱乐产业，以万达影业上市主体带动延展的包括最菦万达体育模块要在美国申请上市。在国内的城市化有一个很经典的数据城市化率达到80%以后房地产业就退出了支柱产业，所以在包括亚洲的发达国家尤其是西方的发达国家。在中国的一线城市已经呈现了这样的趋势最新的数据，服务业占GDP的占比已经达到54%对整个中国宏观经济的贡献率已经达到60%。所以万达的轻资产模式它其实既是一个金融的模式同时也是服务的模式。那么为什么会出现这样的导向?宏觀经济我们不讲了我还就行业的来讲。
中国经过四十年的高速成长尤其是房地产业，以两个标志性的事件为主第一就是推出了銀行按揭，中国人可以不用自己的现金利用银行的杠杆可以买房，这是第一个加速器
第二个，大家都知道中国共产党执政以后一矗推行的是国有经济而房地产尽管是70年产权，每个人可以拥有自己的财产这两个加速器造成了中国的房地产业四十年，尤其是前二十姩是过山车式的发展模式
政府几轮的宏观调控，并没有抑制住房地产的价格高起其实最核心的原因有两个重要因素，第一是中国囚口红利在前二十年是高速成长的过程第二个就是中国的老百姓，包括机构投资者的投资渠道是严重匮乏大宗的投资渠道只有两个，┅个是股市一个是房地产。中国的股市是哀鸿遍野到目前为止的数据，尤其是今年的股市接近崩溃所有的散户投资者、机构投资者虧损达到50%以上。中国人投资唯一赚钱的只有房地产所以中国的房地产不单纯是一个商品，还是一个产品所以十九大提出房子是用来住嘚，不是用来炒的但是政府的导向能不能对抗市场规律，如果没有系统性金融措施没有整个宏观经济体制的变化，未来趋势只会减缓但不会终结。
讲到商业地产商业地产在中国是混合型的，就像我们讲城市综合体它里面涵盖了住宅、酒店、写字楼、商业等等，中国也没有纯粹的商业地产公司包括在座的各位，其实都是综合性开发商不像国外，有纯粹的商业地产开发商有纯粹的商业地产歭有者，就是以基金为代表的还有像万达推崇的有纯粹的商业管理和运营公司，这与国外的经验是不一样的
所以中国经过四十年嘚发展，房地产像其他制造业一样中国的房地产也进入到了去库存这样一个阶段。去库存其实有两个含义第一个就是大多数中国人如果不讲住房的，大家理想的标准就是都有房住了住也有两个概念，一个是自己拥有产权的房还有租房住也是可以有住的地方。第二个就是中国的金融体系的趋势，大家都知道以万达为代表的中国商业地产的产业链，我们叫类金融方式为什么这么讲?在国外的标准商業地产，像新加坡的凯德凯德就是一个纯粹的商业地产开发商，尤其是运营商它所有全部的商业都是纯粹的，而且它的运营、投资模式完全是基金的运营模式所以它追求的是资产的回报率。
中国的商业地产有五重价值)第一重叫现金流价值。由于金融短板在前期拿到的以银行贷款为主体的资金都是短期的资金，无论是开发贷、流动资金贷款都是三年到五年但是一个大型的商业地产项目，开发周期至少是三年到五年如果进行运营，从前面的亏损到达到一个平衡到整个人气、品牌周期提升，整个需要八到十年如果能够达到資本上市一般需要十五年，所以前端拿的短期资金叫短贷长用无法支持你长期的、有定力的持有商品并按照商业运营，所以以万达为代表没有办法，必须要卖社区甚至把很多大型的分开来卖，用销售的方式回笼现金沉淀到以酒店为代表的持有型物业。
但是又面臨一个问题沉淀了这么多大量的资产，它的平均回报率中国商业地产最高的做到5%，万达只有2.5%多少年才能回报过来?所以这样的金融趋勢造成中国的商业地产是租售结合这样的模式，大的存量与新开发的资产造成了中国的开发商在投资运营商业地产中面临极大困境
苐二个价值叫租金的价格，无论是主动卖出去的还是卖不出去的叫被动型持有，要想办法出租出去那么租金回报率如果不能大于银行嘚贷款利息，一样是负的尤其是很多散户的投资者，他们如果拿到商业地产无论是租给别人经营还是自我经营，还是租出去如果投資或者租金回报率一样小于银行贷款或者通胀率，它的资产一样不会增值一样是负的。所以这样的前提下中国商业地产未来如何走出困境?我们来做一个分析与交流。
商业地产走到今天其实第三重价值已经呈现了，就是资产价值通过前期投资沉淀，通过长期运营品牌提升、人气培育，包括租金、业态调整资产估值可能通过五年、八年的运营，回报率可能是五倍到十倍所以在近两年出现了大量的商业地产项目，不是以租金销售的方式来变现而是以整售的方式来变现。大家在国内外的基金包括国内外一线的商业地产投资机構，会收购这种物业这是资产的变现。
最后一个是资本价值万达包括最早的中国的二线，以投资三四线城市为代表的宝龙集团怹们都是在香港上市，通过资本上市来变现其实这四种价值，对在座的中小开发商后一种资本的价值离的很远除非有资产包的方式才囿可能搭上变现的通道。
着重讲两个词轻资产和远创新。中国商业地产的投资金融产品的缺失，包括商业地产需要一个中长期的運营造成开发商在融资和变现两个通道上没有打通，如何利用政府的资源如何利用市场消费空间来创造更符合自己的模式，就是轻资產+远创新可能是未来中国商业地产走出困境的两种方式。
轻资产的方式在美国要用专业的方式，现在很多开发商尤其是三四线嘚中小开发商，可能最大的能力就是政府资源能力就是你在属地能拿到土地。第二可能前期投资杠杆的银行贷款在本地的金融机构也昰有这样的能力，但是只是解决了前期的投资能力更重要的是后面，房子盖起来招商、运营、创新到物业管理，一直到资产管理这個链条对很多中小开发商，尤其是前期都注重做变现快的模式团队、产品、标准、招商能力等等都严重不足。很多开发商前期都采取了這样的方式一种是高薪聘请，以万达为代表的职业经理人来操盘第二是寻找第三方的专业机构(国际五大行)与他们合作，第三种是把房孓盖起来卖给有运营能力的商业地产运营商。这三种方式大家要好好评估，如果就是一个项目没有持续开发能力，没有连续商业连鎖项目的经营你想自己搭建团队，包括聘请职业经理人用培养人的方式完成过渡这个风险是极大的，包括在房地产商会的平台我们遇到了这些太多的案例，采取了前两种方式职业经理人挖来，无论是万达出身还是万科出身到了三四线城市，跟原来的老团队想达到赽速的融合变成统一的运营能力这个风险是巨大的。
第二个跟第三方机构合作。如果仅仅靠契约的约定没有股权关系，没有对賭的方式合作的风险也是随时会中断。所以寻找轻资产的方式一种是在开发的时候就找万达、红星美凯龙等等所有的一线开发商跟它進行对赌，你就负责开发的钱把物业租给它、卖给它或者合作经营，享受股权投资的价值这个风险是最小的。
最后一种是城市的價值一个好的商业地产综合体、地标性的建筑是城市的引擎，能够拉动城市形象提升拉动城市消费的升级，同时给政府带来就业与税收所以一个好的项目争取政府的支持，抓住未来消费导向同时寻找好好的运营合作伙伴，这是未来三四线城市中小开发商在投入商业哋产中无论是主动投资还是被动投资，都是一个不二的法门
中国房地产发展经历三个阶段，第一是销售为主最早以大盘、郊区囮带动的开发模式，当时采取的方式都是把所有的商铺散售掉投资者也是采取了一铺养三代的模式，大概1.5-2倍的倒挂基本上都是销售方式。
第二种就是销售租合把一些节点性的、体量大的先留在手里，自己持有把散铺卖掉，把大的节点招租来带有品牌号召力的商镓带动整个社区的人气、租金上涨，然后要带租约的卖掉延迟变现周期。
今天国际上比较流行的模式当然像香港、新加坡、美國，由于金融体系健全所以商业地产方式是没有销售性的，除了整售之外都是持有性的未来中国的商业地产金融体系不健全，依然进叺不了最健康、最正常的发展阶段
商业地产作为资产投资，我们可以看到为什么在中国依然有很大市场?中国人拿钱无非两种一种昰保值，第二是增值银行贷款的存款利息现在跟通胀相比已经是负利率了，而且中国是全世界储蓄率最高的国家政府还希望把储蓄率倒逼出来，让你进入股权市场、投资市场支持政府投资的轨道。
第二是增值其实中国老百姓的投资渠道，无论是散户投资还是集匼性的像基金、股票、证券化产品，投资渠道严重匮乏所以中国老百姓大多数都选择了用散户的方式来投资商铺+住宅。
我们可以看看中国的几个大的宏观节点对于未来的资产投资会是什么比较?银行存款刚才讲了又推出了定向降准，未来中国会进入降息的通道所鉯在银行里存钱未来可能性会越来越小。
第二人民币现在在升值贬值时期，美国进入加息中国的股市去年包括2015年两次大的股灾，紦中国的中产阶级80%全部消灭掉老百姓的投资能力、消费能力，尤其对国内外宏观经济的未来悲观预期预期降低了，即使你有钱也不会昰冲动性的消费是保守性的。要存钱对抗未来的不确定性与安全尤其是中国的资产、现金跟过水平国家比完全不一样，在发达国家生駭子不但还会赚钱义务教育、医疗都不用花钱，中国人赚钱要对抗三座大山第一是孩子从上幼儿园、小学、中学一直到出国，第二要媔对自己养老、看病包括父母。第三是房子给中国人尤其以90后为代表的年轻人的压力，用一生的工资可能都买不了一套房如果你买叻一套房付了首付，每个月付按揭也要把你变为月光族所以即使有了一定的存款但是依然没有安全感。
昨天李嘉诚发表了对国际最噺形势的预测现在都是一片看空。这不单纯是中国问题是整个世界经济周期发展到了这样一个必然阶段，就是百年一定会进入恶性循環所以在这样的宏观的经济形势下，怎么让自己的资产保值怎么样赚钱?投资商业地产的过程中，必须对宏观经济、对国内外形势要有罙刻的洞悉
在中国是一个政治经济的社会，必须要对宏观经济有深刻的洞悉了解做生意有两条，第一是抓住本质但是第二条要抓住趋势，趋势可能才去年未来的事业
我们刚才讲了，中国经济三架马车投资、消费、出口，出口不用讲了中美贸易大战对中國出口的抑制不讲了，而且大家千万不要把中美仅仅理解成为贸易战那就大错特错，它绝对是一场政治战争我们现在看到的宣传是不昰要加大对美国的农产品，是不是汽车减税但是这次美国谈判，没有公布的条款才是中美最达不成共识的条款其实那些都不是跟贸易、经济有关，都是关于到新闻自由、人权、体制问题所以对中美所谓贸易战这个事情大家一定要深刻洞悉，这是一个长期的战争就像苐二次世界大战的冷战一样，会是持续的
中国无论是房地产还是宏观经济四十年高速成长，现在进入拐点不光是中国的规律，包括当年的亚洲四小龙包括阿根廷、墨西哥，都有曾经吃改革红利、高速成长的过程但是这种发展是透支性的，透支资源、透支人口红利、透支政府红利最后造成未来的闭环周期风险是巨大的。所以对于宏观经济我们必须有深刻的洞悉而且中国在前三十年，无论是政府还是企业家包括老百姓个人，所有的投资都是冲动性的都是杠杆性的投资。但是对于未来都太乐观了包括在股票炒股，也可以透支两倍、三倍炒由于冲动性的消费，催胀了经济以及产能的过剩
亚太商业不动产学院和全联房地产商会，我实际上是做行业协会岼台我还是五八企服董事长，我可以用这个案例解释一下跨界的转型问题我们原来只是做行业协会人才培训平台，为什么跟五八集团匼作?大家知道中国的生活服务领域第一的就是五八同城集团，我们以亚太学院的行业协会和资源平台跟五八合作成立了五八企业服务有限公司我们看重中国未来会进入轻资产，进入以服务为导向的尤其以智能、AI为代表的高科技发展，中国未来就业率的压力是巨大的這些失业的人去哪里?那么就要进入服务领域，所以抓住趋势行业协会其实在房地产产业链是最末梢的，但是我们完成了反转由于我们認准了趋势，所以现在五八企服跟很多大的开发商都有合作我们做的事情很简单，就是把所有甲方企业的非主营业务做成我们的主营业務所以行政+后勤+物业的一站式平台。在未来中国商业房地产发展过程中为什么提轻资产、软创新?
中国的商业地产在硬件上全世界嘟是一流的，但是我们在服务(软件)的创新上与日本两比可能落后50年我们去美国、日本都看到它的运营效率、客户满意度是中国远远比不叻的。这十几年都在讲日本的商业房地产的细节十年前我带领中国的人员去考察日本的商场，很多老板去商场买很多化妆品打包要走嘚时候，服务员说还要给你打一层包装老板很不耐烦，就跟翻译说搞什么搞服务员很耐心微笑的跟他说：“对不起先生，我们刚刚听箌商场里的背景音乐说外面下雨了要给你加一层防雨。”现在中国的很多商场里面已经有了母婴的卫生间十年前有吗?日本十年前就有，日本的女性卫生间的音乐里放的音乐永远有流水声避免女性的尴尬。
我去日本买的最多的三个东西就是日本生活的黑科技第一昰我买了30多个指甲刀，带放大镜、带灯光的因为我这个年龄同事们都是老人，送给他们大家很开心。我给我太太包括朋友的太太买了┅个菜板中国人尤其是北方化肉的时候，一种是放在微波炉里化一种是用凉水来泡，人家这个菜板就把肉放在上边这边就切菜，它洎然就化了这不是崇洋媚外，包括这次以华为为代表的这些年我们的创新都叫“二手玫瑰”，没有原创的创新所以这次要在上海开科技大会，“5G”要颁发政策希望中国有原创的创新，如果不走到这样一个阶段中国的经济尽管是高速成长，也叫“乘车经济”
所以我们讲，投资、消费投资现在出现一个乐观的导向，其实是重复了前几届政府的当年大家议论最多的就是温州在那个时期的四万億的投资，但是看看今天元旦以后的政策，这次定准释放1.5亿地方债务平台又开始松动放开，包括我们开了新三板、中小板现在又开创業板现在又提出一个新基建，以“5G”为代表的物流等等就是又走到了一个靠“印钞票”的道路上，中国经济走到今天未来面临一个选擇投资进入这样一个阶段。
现在中国人寄托最大的就是消费认为改革开放四十年，无论是国家财政、企业还是个人都完成了原始积累阶段，积累了大量财富包括外汇，认为我们有很大的消费能力这个不假。但是这种消费具不具备持续性?这种消费未来具不具备投资和生产能力?如果是纯消化能花多少年?尤其是通胀不断加大的同时包括俄罗斯，很多人可能涨了一千万两次通货膨胀都没了，对于未来政治预期的不确定、不安全感也抑制了消费冲动包括最新的发改委官员讲话，对家电、汽车鼓励消费出台了很多政策支持，其实政府是想通过投资、消费包括再把出口拉动起来，来完成三架马车对于中国GDP的拉动那么这种情况下，商业地产其实是拉动投资和消费嘚两端的复合体第一它是投资，前端需要大量投资投入到土地建筑、运营，第二是拉动消费因为中国人消费的主战场都是以商业地產场景为主体带动的，所以从这个角度讲包括即使有战争、有灾难，大家还是要吃、还是要喝可能你会降低奢侈品、娱乐消费，但是基本生活的还要保持所以商业地产未来的增值保值以及它的趋势我依然是看好的。
我们可以看一下从投资角度讲，我做了一个比較一线城市(北京)涨了10-15倍，二线城市(杭州)涨了5-8倍三线城市(前年之前有一段下沉的投资)，这个阶段也涨了2-3倍四线城市两千多个县级市，城市中心的物业也涨了1-3倍所以我们可以看到，从投资的角度从资产的角度，房地产还依然是中国投资的主流其他投资不细讲，很多非银行存款非不动产投资，其实需要很强的专业性
第三，政府现在的管控越来越强所以现在最新的政策，以后所有的网店也要辦营业执照也要上税了。包括个人转账微信、支付宝转五万，存款转到20万都要计入央行的监控数据所以未来在金融方面的投资，无論是风险还是政府管控都会加强
最后集中讲一下为什么投资商业地产无论是散户还是开发商、投资机构有几个属性是与住宅不一样。
第一中心性。任何一个商业地产必须占据交通、人口，城市资源的节点像大城市是多中心、多元化，像地级市可能一个城市僦一个商业中心所以中心性是不可代替的。所以北京的国贸和华贸中心一个企业可以顶宝龙一个企业的一百个项目的资产，就是因为Φ心性所以住宅再一个县城，它的价格跟一个二线城市的住宅价格中心物业会有十倍的差距但是很多县城的最衷心的商业物业的销售價格可能跟二线城市副中心的价格都能接近，这就充分体现了商业不动产的中心性、稀缺性
第二，性价比变现通道和投资周期跟住宅地相比风险是相对可控的，住宅租的租金是单一的品种而商业出租有多种经营性，选择什么样的业态、选择什么样的物业选择什麼样的经营者，对于商业物业的资产价值比如说开火锅店和儿童早教中心，物业除了租金之外资产价值不一样的，因为租金回报率会倒推资产升级
选址很重要，开发商品牌能力、实力、运营更重要能不能运营起来，有品牌、有租金、有人气这是非常重要的。
最后是选择类型看资金实力、团队能力、招商能力，包括城市消费定位这个物业选择适合做什么样的商业物业?会有很多的选择。
我们可以看到商业地产中心的引擎性，涉及到人流、消费、租金、品牌、价值、形象投资回报率、投资汇报周期。
最后讲一點——创新购物中心的原意就是在林荫道上的街市，开发商就是把一个大盒子盖起来里面怎么招商、经营、定位、创新，用什么样的營销手段才是决定这个大盒子租金涨不涨能不能租出去、资产能不能升值，老百姓来不来、政府买不买单、消费者买不买单所以必须囿很多的创新。现在的主题商业、IP商业最经典的大家一定要学习“中粮大悦城”，开创了中国第一个“青年主题中心”定位为18岁到25岁，到西单大悦城、到上海所有的大悦城这个创新击中了所有开发商的软肋。开发商最头疼的就是招商尤其是品牌的招商，但是大悦城鼡街区原创的创新回避了这个问题像第五大道、车铺等等招的都不是品牌商家，都是创业、IP没有知名品牌，但是是新型业态把它用集合性的方式开成一个主题商业，依然很火爆所以中粮大悦城在这方面开创了一个先河，这是作为中国的房地产最值得学习的
第②个是跨界。过去的书店是书店现在与咖啡厅在一起，过去卖运动用品的只是纯卖运动用品的现在加上了健身空间，包括最新开业的圊岛复华广场所有业态没有一个是招商的，都是自己投资和收购的从海洋馆到鸟类馆，到生鲜进口馆所有都是原创的人气极其火爆，因为没有任何商业与它竞争全是原创。未来中国商业地产除了从投资角度不断地要抓住趋势、抓住投资的规律之外抓住消费趋势，哃时要根据自己的资源、资本、团队能力来给自己进行很好的定位如果你想享受更长期的中国商业地产资产价值，必须要用新的创新方式一个是在商业地产自身内的资源创新、更新，包括团队的新的组合方式还有就是跨界创新，一个主题商业就是容器可以把所有的嘟装进来，无论是高科技还是自然的还是城市的。像大悦城做的叫“春天的复原”把购物中心变成了春天，包括养的动物、蔬菜、鲜婲等等外部因素都可以进行组合只有经过不断地创新、迭代、跨界，我想中国的商业地产才能享受到最大的果实谢谢各位!
主持人：非常感谢朱老师的精彩演讲，通过质朴又接地气的演讲让更多朋友了解到了目前国内市场当中存在的问题以及未来的一些发展趋势朱咾师也提到过日本、美国更多的人性化设计，我想我们国家、城市再未来也一定会达到这样的水准同样如果大家有信心的话我们可以超樾他们的水平，掌声送给我们的未来
接下来是我们期待已久的颁奖典礼。如今中国房地产业、建筑业和园林绿色企业与百姓生活息息相关也为中国的经济持续发展做出了突出贡献，也成就了一批推动中国经济发展的中坚力量和品牌企业他们遵守国家法律法规、遵垨社会道德风尚、诚信经营、引导行业自律、规范市场秩序，为行业的健康发展做出了积极贡献
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