泉州建龙花苑海城花苑怎么样?

泉州海城花苑、嘉琳广场、三盛四季公园,买哪个好?
全部答案(共13个回答)
没了解过,另外两个还行
泉州城东海城花苑地理环境还是很好的,坐北朝南,东观840亩东澄湖公园、豪生酒店,西接华侨大学、城东中学,南面海峡体育中心、全业态商城、第一医院,北临北渠,自然人...
一份保证金只能买一套房子,要买多套房子需交多份保证金。交一份保证金,可以参加任何一个标的(房子)的竞价,但是如果对某一标的报出当前最高价,就不能再参与其他标的竞...
底价由有资质的评估公司出具报告确定,最低起始价是4968元/平方米。具体每套起始价都会在每期公告时详细公布。
海城的正骨医院,医生比较负责,设备也很先进
病情分析:
你好,艾滋病的窗口期一般为2—12周,通常说3个月。
指导意见:
你好,你一年前有高危行为,现在检测结果阴性,已经可以排除感染了,放心吧。艾滋病感染...
答: 美国队长官方资料是普通人2倍强化,本来就是联盟里能力最低的了。钢铁侠脱了衣服被美队打的无还手之力也是经常的,这个是漫画里的。至于实际战斗的话,美队还是很强,是经...
答: 换人吧......这东西出了问题是修不好的.药物只是榨取剩余价值而已
答: ●做好病人的安全管理。
●为病人安排一个合理的作息时间。
●做好病人的服药护理:常对病人讲坚持服药的重要性;防止病人一时冲动大量服药;观察病人是否主动服药和把药...
餐饮业厨房产生的油烟,顾名思义,废气中主要污染物为油烟,一般采用静电除油。
液化气属较清洁能源,废气污染程度不高,主要含二氧化碳一氧化碳吧。
柴油属石油类,废气含二氧化硫和氮氧化物,二氧化硫碱液喷淋即可去除,氮氧化物主要以一氧化氮为主,要催化氧化成二氧化氮才能被碱吸收,造价成本非常高,一般的柴油发电机尾气难以治理,除非大型发电厂。
煤炭废气含二氧化硫多,一般常用的脱硫工艺即可。
铝属于两性金属,遇到酸性或碱性都会产生不同程度的腐蚀,尤其是铝合金铸件的孔隙较多,成分中还含有硅和几种重金属,其防腐蚀性能比其他铝合金更差,没有进行防护处理的铝铸件只要遇到稍带碱性或稍带酸性的水,甚至淋雨、水气、露水等就会受到腐蚀,产生白锈。
解决的办法。
铝铸件完成铸造后,在机械加工前,先要进行表面预处理,如预先对铸件进行喷砂,涂上一道底漆(如锌铬黄底漆),在此基础上再进行机械加工,以避免铸铝件在没有保护的情况下放久了被腐蚀。
嫌麻烦就把你洗衣机的型号或断皮带,拿到维修点去买1个,自己装上就可以了(要有个小扳手把螺丝放松,装上皮带,拉紧再紧固螺丝)。
如何洗衣服?也许有人会说,衣服谁不会洗啊?放到水里,加点洗衣粉洗就成了呗。是啊,说是这样说,可是洗衣服还有不少学问呢。我就说说我的“洗衣经”吧。
说起洗衣服,想想真有不少要说的呢。
首先要分开洗。内衣外衣、深色浅色要分开。个人和个人的衣物也尽量分开洗涤,这样可以防止不同人体间细菌和病菌的相互交叉感染,尤其是宿舍或者朋友的衣服尽量不要放置在一起洗。即使是自己的衣服,内衣和外衣也要分开洗。因为外衣接触外界的污染和尘土较多,而内衣将直接接触皮肤,为避免外界尘螨等对皮肤的不良入侵,内外分开洗涤是有科学道理的。不同颜色的衣物要分开洗涤,可将颜色相近的一同洗涤,浅色的一起洗涤,容易掉色的单独洗涤,避免衣物因脱色而损坏。另外,袜子和其他衣物不要一起洗涤。
其次,使用洗衣粉宜提浸泡一会。洗衣粉功效的发挥不同于肥皂,只有衣物适时浸泡才能发挥最大的洗涤效果。浸泡时间也不宜太长,一般20分钟左右。时间太长,洗涤效果也不好,而且衣物易褶皱。有人洗衣服时把洗衣粉直接撒在衣物上便开始搓揉洗涤,那样不能发挥最好的洗涤效果,对洗衣粉是一种浪费,当然,免浸泡洗衣粉出外。另外,冬季一般宜使用温水浸泡衣物。水温过低,不能有效发挥洗衣粉的洗涤效果,水温太高,会破坏洗衣粉中的活性成分,也不利于洗涤。
再次,衣物及时更换,及时洗涤。衣服要及时更换,相信道理大家应该都很清楚。可是,衣物换下后应该及时清洗,有人却做的不好。好多家庭喜欢将换的衣服积攒起来,每周洗一次,这样很不科学,容易使衣物上积聚的细菌大量繁殖,容易诱发皮疹或皮肤瘙痒症状。为了个人和家人的身体健康,还是勤快一点,把及时换下的衣物及时洗涤,这样,其实也费不了多少时间,也不至于最后要花费半天甚至更长 的时间专门来洗涤大量的衣物要节约的多。另外衣服穿的太久就比较脏,要花很大的力气洗涤才能洗干净,也容易将衣物搓揉变形,而影响美观和穿着效果。
洗衣服是个简单的小家务,也是生活中不可缺少的一件事,学问却很多,也许您的“洗衣心得”比这还要科学,还要多样,欢迎您 的指正~~
所谓表见代理,是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同,如果善意相对人有理由相信行为人具有代理权,那么善意相对人就可以向被代理人主张该合同的效力,被代理人须对此承担责任的代理。简言之,即本无代理权,但表面上却足以令人相信其有代理权而按有权代理对待的行为。表见代理制度始见于1900年的《德国民法典》,后为日本、瑞士、台湾等大陆法系国家或地区所接受。普通法虽无表见代理的概念,但有与之同一实质的“不容否认代理”制度。我国《民法通则》规定了有权代理和无权代理的法律后果,但对表见代理制度未作规定,《中华人民共和国合同法》以前的三个合同法对表见代理制度也未作规定。表见代理制度是《中华人民共和国合同法》规定的一项重要制度。《合同法》第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”,这是我国立法第一次规定了表见代理制度,从而进一步完善了民法通则确立的无权代理制度。
从本质上讲,表见代理是一种无权代理、假代理,不具备有权代理、真代理的实质特征,即欠缺代理权,但具备代理行为的表面特征。表见代理的特征表现为:(1)行为人实施无权代理行为,即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同;(2)相对人依据一定事实,相信或认为行为人具有代理权,在此认识基础上与行为人签订合同。相对人依据的事实包括两个方面:其一是被代理人的行为,如被代理人知道行为人以本人名义订立合同而不作否认表示;其二是相对人有正当的客观理由,如行为人持有单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书等。(3)相对人主观上善意、无过失。既然属于一种无权代理,本应由无权代理人自食其果方为允当。然而不容忽视的是,由于被代理人的作为和不作为,制造了代理权存在的表面现象,并且引起了善意相对人的信赖,后者的利益关系到市场交易安全的问题。“相对人可以基于表见代理对被代理人主张代理的结果”[1]因此设立表见代理制度的目的在于保护合同相对人的利益,维护交易安全,依诚实信用原则使怠于履行其注意义务的本人直接承受没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍为代理行为而签订的合同的责任。
表见代理的功能主要有以下几点:第一,表见代理体现着当事人无过错条件下的选择。表见代理是指代理人没有代理权,但相对人有充分理由相信代理人有代理权,在这种情况下,相对人与代理人发生的法律行为的结果由本人承担。在表见代理的情况下,第三人必须是善意无过错的,对这一点无论是理论界还是实务界是没有争议的。第二,表见代理是市场经济条件下,当事人利益的法律衡平,进一步维护社会公平和正义。有的学者认为,表见代理是为了保障财产的动态安全,也有的学者认为表见代理既为了保障动态安全,也为了保障静态安全。第三,表见代理是效率重于公平的体现。从表见代理的规定来看,尽管相对人有充分理由相信代理人代表本人,但实际上并不代表本人。在代理人不代表本人,本人不同意接受代理人的行为结果,而本人又无过错的情况下,让本人对代理人的行为后果负责,实质是对本人意志的一种强制。但是,另一方面,表见代理制度的建构,很大程度是因为在表见代理所设定的情况下,代理人的财产和信誉已不足以保护善意相对人的利益,本人如果不对代理人的行为负责,善意无过错相对人的权益就无法保护,财产权益势必遭到损失。因此,表见代理是在保护无过错的本人权益还中保护善意相对人的权益的两难情况下所作出的艰难选择。从两者权益的法律价值来看,不保护本人的权益仅仅是一个民事主体的损失(有的情况下还不一定有损失,如由本人与相对人全面履行一个代理人和相对人签订的一个合同),而不保护善意相对人的权益,不仅仅是影响一个善意相对人的权益问题,将影响民事主体参与市场活动的信心、改变市场主体的数量、降低市场的活动、扰乱市场的秩序、降低市场经济的效率。
表见代理尽管属于广义的无权代理,但是,表见代理成立后,即在第三人与被代理人之间产生法律关系。被代理人受到无权代理人与第三人之间实施的民事法律行为的约束,承担由此产生的权利义务,不得以无权代理人的行为属于无权代理或者以本人无过失为由,对抗善意第三人。《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。表见代理终究属于广义的无权代理,法律使之具有与有权代理相类似的法律后果,是出于对善意第三人利益的保护以及保护动态交易的安全。例如,甲公司委托业务员乙到某地采购电视机,乙到该地发现丙公司的VCD机畅销,就用盖有甲公司公章的空白合同与丙公司签定了购买500台VCD机的合同,双方约定货到付款。货到后,甲公司拒绝付款一起纠纷。此案就涉及到了表见代理及其法律后果的问题。此案中乙购买VCD机的行为没有代理权,但由于其具有甲公司盖有公章的空白合同书,具有外表授权的特征,而使丙公司相信其有代理权并与其签定合同,乙的行为构成表见代理,所以产生有权代理的法律后果,因此,甲公司应接受获取并向丙公司付款,如若甲公司因此受到损失,有权向乙追偿。   
表见代理的一般构成要件是指各种类型的表见代理在成立时都必须具备的要件,它反映所有表见代理的共同特点。成立应具备以下条件:(1)行为人实施无权代理行为,即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同;(2)相对人依据一定事实,相信或认为行为人具有代理权,在此认识基础上与行为人签订合同。相对人依据的事实包括两个方面:其一是被代理人的行为,如被代理人知道行为人以本人名义订立合同而不作否认表示;其二是相对人有正当的客观理由,如行为人持有单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书等。(3)相对人主观上善意、无过失。相对人不知道行为人没有相应的代理权,若相对人明知或应当知道行为人没有代理权仍与其订立合同,不构成表见代理,给它人造成损害的,还要由相对人与行为人承担连带责任。在本条的立法过程中,对于是否要求以本人的过错作为表见代理合同的构成要件曾有两种不同的意见,一种意见认为,应当以本人的过错作为表见代理合同的要件,否则对本人是不公平的;另一种意见认为,表见代理制度最重要的特征就是相对人有正当理由相信行为人有代理权,而不问本人是否有过错。最终合同法采纳了第二种意见。(4)所签订的合同,应符合合同有效的一般条件,本身不具有无效和应被撤销的内容。否则,该合同应按无效和可撤销的规定处理。另外,还应注意的是,无权代理与被代理人、相对人都有利害关系,在处理其关系上不可偏废失衡,既应保护被代理人利益,所谓维护社会生活中静的安全,又要保护无过错相对人的利益,所谓维护社会生活中动的安全,从而达到各种利益的平衡。[2]
表见代理有三种构成类型:(1)授权表示型表见代理。即以自己的行为表示授予他人代理权,或者他人表示为其代理人而不作反对表示,从而须对之负授权人责任的表见代理。但是,相对人明知其无代理权,或者应当知道者,不在此限。比如在委托代理中,委托人(被代理人)应当有明确的授权范围,若授权代理时未指明代理权限,或者其指明的权限未在代理证书上写明,以及把有关证明文书(包括合同章和盖有印章的空白合同书等)交给行为人,均可使相对人善意无过失地相信代理人为有权代理,而与之签订合同等等。(2)权限逾越型表见代理。即代理权嗣后被限缩,但因被代理人的行为造成足以令人相信其未被限缩的假象而发生的表见代理。此情形多发生在外部授权而内部限缩其授权,但这种对代理权的内部限制不具有对抗相对人的效力。(3)权限延续型表见代理。即代理关系终止后,因被代理人的行为造成足以令人信其代理权存续的假象而发生的表见代理。此情形多发生在外部授权而内部撤回的场合。代理权终止后,为防止原代理人继续为代理行为,被代理人一般应当采用与授权相同的方法实施撤权行为,如通知相对人、公告、收回代理证书等,以防止发生不利于自己的后果。如因被代理人未采取必要措施或因其某种行为致使存在足以使人相信代理人仍具有代理权的假象,相对人不知代理关系终止而仍与其订立合同的,可构成表见代理。
根据广义的无权代理概念,表见代理也属于无权代理的一种,但表见代理作为一般无权代理的特殊情况或例外,人民法院在审理案件时,应注意区别表见代理与一般无权代理的不同。两者的主要区别表现为:一是前者侧重于相对人的利益,后者兼顾被代理人与相对人双方的利益;二是成立条件上前者须有使相对人误信有权代理的表见理由,即相对人为充分善意,后者无此理由,至多是不知无权代理的一般善意,这是两者最主要的区别;三是体现在法律效力上,在表见代理的情况下,直接发生代理的效果,属确定的代理有效。而后者属效力待定,须通过被代理人的追认或否认、相对人的催告与撤销来确定有效或无效。无权代理非经本人追认不发生代理的效果,所以因无权代理行为订立的合同属无效合同。下面笔者着重谈谈表见代理的适用:
1、表见代理的举证责任。表见代理的举证责任在于相对人。相对人要围绕无权代理人与被代理人之间是否具有一定的联系,从而使自己相信无权代理人具有代理权的事实向法院提供证据。如无权代理人利用被代理人办公场所从事相同业务的证据;无权代理人曾经是被代理人的工作人员的证据;无权代理人曾经有权代理的证据,盖有被代理人印章的合同书、介绍信等。人民法院判断表见代理的构成,关键在于判断善意相对人具有正当理由信赖无权代理人具有代理权。这一弹性标准给了法官很大的自由裁量权。法官在作出判断时,要考虑法律行为发生的原因、条件、环境因素、行为人的经验、阅历、假象的掩蔽程度和一般人对假象的认知程度等多种因素综合分析认定。
2、无权代理人对本人承担损失赔偿责任问题。在表见代理中,本人对相对人承担表见代理后果后,如果受损失,可向无权代理人主张损害赔偿,代理人应对此承担赔偿责任。主要有两种情况:一为违约或侵权责任,如果代理人与本人在表见代理行为前存在委任合同关系,则代理人超载代理权限即为违约,应承担违约责任。另从侵权行为法的角度看,代理人的越权行为亦可构成侵权行为,产生侵权责任,此时就会产生违约责任与侵权责任的竞合,本人可择其一主张赔偿责任;二是单纯的侵权责任,即在本人与代理人事先无委任合同关系存在的情况下,代理人的越权行为只能成立侵权责任。另外,在代理人因表见代理受到利益是可成立不当得利返还责任,同时也可成立侵权责任时,可以形成不当得利返还责任与侵权责任的竞合,本人可择其一行使。如果表见代理是代理人恶意造成并严重损害本人利益的,则应由代理人个人承担全部责任。如果本人与代理人的过失大体相等,则双方原则上应平均承担损失。如表见代理是因本人授权不清造成的或本人为限制行为能力,而代理人确实不如,代理人善意为代理行为,仍应由本人承担全部损失。总之,对于本人与代理人分担损失问题应依据公平原则与民法中的混合过错规则合理解决。
3、法律虽然为了保护交易相对人的利益,维护交易安全设定了表见代理制度,但表见代理不能滥用。滥用表见代理,势必将无辜的人牵涉进来,影响正常的法律秩序。应借鉴英美法的做法,对同样情况下的外表授权应区分事先有无代理关系的存在而有不同的效果。原则上在事前无代理关系存在的情况下,相对人应负更高的注意义务。因为,在现代极为发达的通信及交通条件下,相对人要了解代理人是否有代理权及其权限范围并非难事。所以,对事前无代理关系存在情况的,表见代理的成立应从严掌握,对事前存在代理关系的,由于代理人已多次代理本人为代理行为,其先前的代理行为本身即具有外表授权的意义,在此情况下,不应对相对人过分苛求,因为相对人无此注意能力,也就不应有如此高的注意义务。以下几种情况不构成表见代理:(1)私刻印章,假冒他人名义签订合同。如部分案件中有的当事人私刻某单位公章,假冒某单位的名义签订合同,即使相对人相信行为人有代理权,也不属于表见代理。(2)相对人具有过错。如果交易相对人知道行为人没有代理权而仍然与其从事某种法律行为,被代理人对行为人的后果不承担责任。(3)合同具有无效或应被撤销的情况下,不适用表见代理的法律制度,应按无效或可撤销合同的法律制度处理。
无权代理包括狭义的无权代理和表见代理。狭义的无权代理,是指行为人没有代理权而以他人名义实施的代理行为。表见代理,是指代理人虽不具法律教 育网备代理权,但因某种表象,足以使善意第三人相信代理人对本人有代理权而与代理人为法律行为,由此产生的法律效果依法直接归本人承担的代理。
  两者的相同点:首先,行为人都没有本人的授权,不具有代理权。其次,行为人实施的都是民事行为。
  两者的不同点:首先,构成要件不同。无权代理,客观上没有足以使人相信行为人有代理权的事由。表见代理,客观上具有足以使第三人相信行为人有代理法律 教育网权的事由。其次,狭义的无权代理立足于保护被代理人的利益;表见代理立足于保护善意第三人的利益。最后,法律后果不同。无权代理属效力待定的民事行为,被代理人追认而确定有效,被代理人的拒绝而绝对无效。表见代理的法律后果直接归属于被代理人。
  无权代理、表见代理与无权处分的区别:
  两者的区别主要在于:一方面,无权代理是指无权代理人以被代理人的名义实施民事行为,而无权处分则是指无权处分人以自己的名义实施民事行为。另一方面,在狭法 律教育网义无权代理的情况下,相对人不具有正当理由信赖无权代理人具有代理权,因而法律教 育网原创相对人是有过失的,不得适用表见代理制度。而在无权处分的情况下,相对人则可能是善意的。在无权处分人无权处分他人的动产时,如果受让人取得该动产时出于善意,则可以依法取得该动产的权利。
国际学校、海外大学直属分校6-10万人民币 因此,国家统招专升本应有别于“自考专升本”、“成考专升本”、“电大专升本”、“网络教育专升本”,是国家教育部认可,各省依规定统一组织安排,严格按招收条件差额录取的正规升学考试。学习期满成绩合格者根据《中华人民共和国学位条例》及有关规定申请授予相应的学士学位,所获学历国家认可为毕业生第yi学历,应享有同等于其他本科学历的一视待遇,不应出现有‘限制专升本人员报考’等学历歧视问题。成教专升本与统招报名对象不同。前者主要是往届生和英语3级没有达到60分的应届毕业生报名。后者只能是英语达标的应届毕业生填报。当然,如果你的英语达标,也可以参加社会类。
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相关问答:123456789101112131415商品房安置房同小区 泉州海城花苑遭业主质疑
08:20:45 &&&&&&&&&&&&&&&来源: &&&&&&&&&& 曾因网上竞价销售受到热捧的泉州海城花苑小区,最近交房时,遭到不少业主的质疑。
其中反映最强烈的,是商品房与安置房在同一个小区。“我们每平方米多花了2000多元买房,安置户没有缴纳土地出让金也能享受小区的公共资源,对竞价购房的业主很不公平。”业主们要求将商品房与安置房人为隔开。
对此,投资方泉州市城建国投有限公司表示,根据丰泽区政府的批复,海城花苑本就包括安置区,公司回购了部分商品房,作为安置房使用。对于业主的不满,投资方已提出解决方案,但业主并不买账。
目前,泉州市相关部门已介入调查协调。
业主不满: 商品房与安置房 为何在同一小区
李先生,今年3月以6430元/平方米的价格,在海城花苑竞拍了一套房子。
本月初,李先生和其他业主相约到小区一看,发现竞价买来的商品房与旁边的安置房是同一个小区,共用一个大门。李先生质疑,此前销售方在媒体上做广告称,竞拍的商品房是独立小区和独立物业,怎么就变样了?“因安置户前期缴纳的物业费有一定的优惠,如果共用一个物业的话,对竞价购房的业主不公平。”李先生说。
业主王先生也说,购房合同里写着两个小区的名称“庄任海滨”、“海城花苑”,而且两个小区有明确的界限,可现状却是在同一小区,他认为开发商存在合同欺诈的行为。
业主们还指出,小区内的绿化等配套,与宣传时所说的“绿地广场植物景观让居民住在公园里——四季常青”、“景观配套一步一景,以人为本”有较大差距。
另外,还有不少业主反映房子渗水、门窗质量差等质量问题。
针对上述三大问题,业主们结成联盟,要求开发商除了整改房屋质量问题外,最重要的是要把商品房和安置户隔离开。
投资方回应:
地块统一回购 本就是一个小区
海城花苑共有7个楼幢,1、2号楼是竞价销售的楼幢,3~7号楼是安置楼幢,确实没有明显隔开。
投资方泉州市城建国投有限公司李副总介绍,海城花苑小区这一地块招拍挂后,由福建省第五建筑工程公司房地产开发公司中标开发,后由国投公司全部回购,都属于商品房性质。考虑到安置户的需求,国投公司将其中5幢楼房用于安置,其余两幢用于公开网上竞价销售。
李副总称,城东片区庄任海滨花苑安置小区,是项目立项名称,海城花苑则是项目建设到一定阶段后,经丰泽区政府正式批复的小区名称,并不矛盾,“合同里,是物业公司考虑到方便管理,这才出现两个名称”。
李副总说,尽管他们用商品房当作安置房,但在办证方面还存在疑义,考虑到竞价购房者的需求,他们将土地证拆分为二,1、2号楼与幼儿园地块单独办证,而王先生提到的合同里的“界限”,是土地界限,并不是小区界限。
协商方案:
物业收支分别管理 质量问题尽快整改
至于业主们要求的强制隔离问题,李副总表示,海城花苑是按照一个完整小区来规划建设的,其中部分公共配套设施为整个小区业主共同使用,如阅览室用房、老人活动室、社区医疗室等均集中在2号楼,如果强行将1、2号楼完全隔离出来,3~7号楼的业主就无法享受这些公共资源,对于其他业主并不公平。
目前,国投公司已提出下述方案:提高绿化隔离带标准,用绿化带将两个地块自然隔开;商品房与安置房的物业费收支分别管理;保安、保洁、维护等管理可按独立固定的岗位进行。另外,业主所说的质量问题,已责令省五建尽快逐层逐套进行细致整改。
只是,这样的方案并不能让业主满意。李先生认为,一方面,既然是同一小区,为何安置户和竞价区的销售价格每平方米相差2000元左右;另一方面,他们已缴纳了土地出让金,公共配套设施设在2号楼就是占用了他们的公共区域,安置户并没有缴纳出让金,为何可以享受这些资源?
【责任编辑:
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