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关于区域土地一级开发的经验分享教案详解.ppt 36页
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世联关于区域土地一级开发的经验分享 致： 面对区域一级开发，客户经常会问： 根本原因在于我们没有把握此类区域一级开发的基本规律（盈利模式） 一
开发商在区域一级开发中的机会与盈利模式 从价值链的分析出发，开发商参与区域开发项目建设，通常承担四种角色 商业角色
土地运营商
房地产开发商
房地产代理商/中介机构
运营管理/物业管理 开发商在参与区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点 区域开发是一个价值创造的过程。 开发主体通过在价值链的不同阶段所拥有的权力和能力，来创造价值和获得利益。 世联认为“获取土地增值收益”是开发商参与土地一级开发的主要目的之一
根据我们对盈利模式的分析，土地增值收益的实现是开发商利益实现的重要保证 招商收益和开发收益的研究纳入到对“土地增值收益研究”的主线中去。
对获得土地增值收益的分析，以现有法律和政策为基础，分直接获取和间接获取两种模式来研究 在现有政策条件下，在土地一级市场获得土地使用权，对土地进行项目开发、招商和合法转让，是常规的获得收益途径。
我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴 CASE
西安某产业基地土地开发模式
操作过程图 间接获取土地的操作关键策略
成立若干关联公司，是成功获得所需地块的前提
通过摘牌获取土地，是实践中证明市场风险小、便于操作的获地方式
与政府在挂牌前达成默契，对土地竞争者设置门槛，是摘牌成功的关键 通过土地使用权的获取和转让，开发商间接获取土地增值收益的模式 兼顾和融合各方参与者的利益，是区域土地开发利用良性运转的保证 对于土地开发利用的探讨，必须从房地产各个参与者的目标和利益出发。
宏观形势和外部冲击，会影响各个参与方与欲开发土地之间的关系。
必须兼顾和融合各个参与者的切身利益。 在对区域地块开发上，开发商与政府之间有共同利益和目标，也有潜在的利益冲突 开发商与政府之间在区域发展、经济目标实现和土地增值上有着广泛共同利益
同时，二者在土地增值的分配上也存在潜在矛盾冲突 由于面临着各自不同的约束，政府和开发商均难单独完成区域的成功开发 成功经验借鉴：美国开发过程中公共、私营角色的配合—— 开发模式的转型 公私协议合作开发符合开发商的利益 公私协议合作开发对私营部门的利益影响 公私协议合作开发与政府的战略目标一致，能够实现政企双赢 公私协议合作开发对政府部门的利益影响
1大规模区域开发的成功，往往是政府和开发商合作的结果 2公私之间的关系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提
政企之间良好的关系、他们之间利益的一致性，是促成公私合作的必要前提。 因此，公私协议合作开发的方式是值得我们借鉴和学习的 实际上，公私合营的合作方式，在世界上许多国家，比如说美国、英国、南非，东南亚，瑞典等西欧国家已经被广泛采用，并获得成功。 公私协议合作的执行操作程序 整体公私协议合作开发的运作模式 案例一  Coldspring内城开发，美国，巴尔的摩 案例二
MetroTech中心——布鲁克林的区域发展，美国，纽约 二 世联的服务模式及世联操作过的部分案例 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 世联城市与区域发展顾问的部分案例 世联城市与区域发展顾问的部分案例 世联城市与区域发展顾问的部分案例 政府与开发商之间的利益一致性 政府与开发商之间的关系密切性
公私合作的成功范例 区域开发的公私合作矩阵 世联经验 开发规模大 在美国：
公共设施与商业计划的公私合作发展项目投资额在美国目前每年已经达到500亿-750亿美元； 美国各级政府共拥有价值56亿美元的地产权益 运用领域广 在英国：
政府/大学/学校/地区办公室建筑
城市土地的混合使用
居住物业（高层、花园公寓）
酒店/会议中心及会议酒店
大学设施及学生公寓
科技与生物科技公园
运输类物业
体育与娱乐设施 世联经验
1：项目战略 定位
2：建立项目 目标体系 3：构建项目 发展愿景 4：拟订土地、建筑及 基础设施开发计划 5：完成&修改 总体规划设计 6：拟订项目整体 发展预算案 7：完成项目 整体经济分析 8：完成项目整体 阶段发展计划 9：分别完成公共/ 私营部门经济分析 10：分别制定公共 /私营部门的投资、 发展及运营计划 11：规划设计报批 14：组建公私合营 组织架构 13：报请政府批准 成立P
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开发培训-土地一级开发-世联-关于区域土地一级开发的经验分享.ppt 36页
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* 1大规模区域开发的成功，往往是政府和开发商合作的结果 公共部门通过与房地产开发机构合伙、合资、合作开发方式，整合社会资源进行区域整体的一级开发 政府和开发商通过协议分担风险和分享开发收益 成立联合组织和机构 世联经验 * 2公私之间的关系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提
政企之间良好的关系、他们之间利益的一致性，是促成公私合作的必要前提。 政府与开发商之间的利益一致性 政府与开发商之间的关系密切性
公私合作的成功范例 区域开发的公私合作矩阵 世联经验 * 因此，公私协议合作开发的方式是值得我们借鉴和学习的 实际上，公私合营的合作方式，在世界上许多国家，比如说美国、英国、南非，东南亚，瑞典等西欧国家已经被广泛采用，并获得成功。 开发规模大 在美国：
公共设施与商业计划的公私合作发展项目投资额在美国目前每年已经达到500亿-750亿美元； 美国各级政府共拥有价值56亿美元的地产权益 运用领域广 在英国：
政府/大学/学校/地区办公室建筑
城市土地的混合使用
居住物业（高层、花园公寓）
酒店/会议中心及会议酒店
大学设施及学生公寓
科技与生物科技公园
运输类物业
体育与娱乐设施 世联经验 * 公私协议合作的执行操作程序
1：项目战略 定位
2：建立项目 目标体系 3：构建项目 发展愿景 4：拟订土地、建筑及 基础设施开发计划 5：完成&修改 总体规划设计 6：拟订项目整体 发展预算案 7：完成项目 整体经济分析 8：完成项目整体 阶段发展计划 9：分别完成公共/ 私营部门经济分析 10：分别制定公共 /私营部门的投资、 发展及运营计划 11：规划设计报批 14：组建公私合营 组织架构 13：报请政府批准 成立PPP公司 15：完成项目 的整体立项审批 16：资金到位， 开始施工 12：协商并签定公 私合营合作协议 4：拟订土地、建筑及 基础设施开发计划 5：完成&修改 总体规划设计 * 整体公私协议合作开发的运作模式 关键举措 土地一级开发 公开招标土地开发权 建立PPP总公司 本方案阶段划分 1
与政府形成战略伙伴关系，分别与土地管理部门、招商局签订框架性协议
成立PPP公司
形成组织架构 进行土地开发前的毛地价值评估
PPP公司投资进行土地一级开发
政府组织验收一级开发后的土地，并进行成本核算 政府在土地交易中心进行土地交易，公开招标土地开发权 按照框架性协议，进行土地增值收益分成 2 3 4 分享土地开发权出让收益 开发商的利益实现 开发成本（税收返还） 关联公司摘牌获得部分土地开发权
开发商关联公司通过摘牌获得自营开发所需用地的土地使用权利
二级开发收益 * 案例一  Coldspring内城开发，美国，巴尔的摩 公共部门的参与 私营部门的参与 巴尔的摩住房与社会发展局 F.D.Rich住房开发公司 规划与整体协调工作 提供技术 提供土地、地下设施、停车场、公共设施 提供资金 提供融资服务 利润限定在10％ 开发结果： 实现了公共利益 实现区域开发，地区经济增长 开发商的风险和利润均降低 * 案例二
MetroTech中心——布鲁克林的区域发展，美国，纽约 MetroTech中心是一个集商业、研究和高新技术为一体的大规模综合中心，占地16英亩，项目的规模和密度均较大。 由于开发规模和风险太大，不可能由城市政府或私营开发商独立开发，所以采用公私合营方式。由纽约市政府、理工大学和Forest City Ratner联合开发。 开发结果： 显著地改善了布鲁克林中心区的面貌，提升了政府形象； 该项目体现了公共/私营联合开发的强大力量。
本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。
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本报告是严格保密的。 * * 致： 世联关于区域土地一级开发的经验分享 * 面对区域一级开发，客户经常会问：
我们应该把这片区域建成什么样？建出来后，市场是否能消化？
面对一级开发，我们在其中能扮演什么样的角色？我们与政府的关系是什么？ 我们是否能在一级开发中获利？怎样获利？和政府怎么分成？ 在区域的开发中我们是独自开发还是和别人合作？如果合作，合作方式怎样？
如果招商合作的话，怎么招商？地块怎么包装？怎样找开发商推介？ 。。。。。。 * 根本原因在于我们没有把握此类区域一级开发的基本规律（盈利模式） 这些的问题出现的根本原因是，我们缺乏大规模一级开发的操作经验。
正在加载中，请稍后...现阶段土地一级开发模式的探索
付绍喜摘要：改革开放以来，我国比较重视城市化建设，在城市化建设过程中对土地的利用形式有一定的约束，土地一级开发逐渐成为政府比较关注的话题之一。在实际市场经济发展中良好的土地一级开发模式能够有效解决城市建设和耕地保护的矛盾，同时促进土地使用效率的提高，加快城乡统筹发展。近年来，我国土地一级开展进程比较慢，主要是因为政府缺位导致土地开发政策偏离公共利益。为了进一步推动土地开发的发展，必须要创建新的土地一级开发模式。本文从目前的土地发展形式进行分析，提出土地一级开发模式构建措施。关键词： 政府； 采购； 土地； 一级开发土地一级开发是城市发展中人们比较关注的问题之一，我国土地一级开发过程中面临的环境比较复杂，给土地开发带来了较大的困难。面对这种环境情况，必须要理解一级开发规律，并在合适的时机制定合适的发展政策，激励政府和企业对土地一级开发实施适当的引导。从而构建科学的、符合市场发展的土地一级开发模式，完善我国土地一级开发系统，更好的促进我国社会主义和谐社会的建设。一、土地一级开发内涵和开发模式分析（一）土地一级开发含义土地一级开发主要指的是按照城市功能定位、经济发展和城市规划的要求，由政府统一组织的征地补偿、土地平整、土地规划设计、一级土地拆迁安置和市政基础建设等，能够按期达到土地招标和土地行为。土地一级开发的过程也是由“生地”变“熟地”的过程，使土地达到出让条件，同时这种形式使开发商不在承担与商品房建设无关的涉及基础建设和土地开发的工作。目前，我国土地一级开发主体有两种，一种是政府主导的土地一级开发模式，另一种是由企业主导的开发模式。政府主导模式主要指完全由政府建立的土地储备，或者是由国家控股的企业实施土地一级开发；企业主导模式主要指的是政府利用招标的形式从多家企业中选择一家企业进行负责土地一级开发项目。（二）土地一级开发模式1.自负盈亏模式自负盈亏的土地开发模式的形成，主要是因为房地产企业受政府政策影响比较大，房地产企业实施这种模式能够有效提高其收益率。这种开发模式一般有企业主导，所以开发初期就确定了土地一级和二级联动，在开发过程中争取在一级开发中收益，同时又能够保障在未来的二级开发中取得相应的效益，也使土地有较大的增值空间。但是该模式也存在一定的缺陷，比如政府对市场中地价的控制度不高，影响政府对国家土地的宏观调控。此模式在市场经济发展早期应用比较多，但是从长期发展结果来看，其未来发展空间比较小。2.社会投资人模式这种土地一级开发模式主要指的是政府在土地应用中利用严密的计划控制土地供应市场，使之成为统一开发、管理的经营模式。此模式下政府对土地有完全的控制权，在土地一级开发过程确定施工企业的方式是招工，其模式发展优点是保证市场顺利完成，同时保证土地开发项目能够实现效益的提高。政府和一级开发商进行土地划分后，实施利益划分时必须要有固定的议价分成和收益，利用不同的方式操控市场，这种发展模式开发形式比较简单，对项目开发有很好的促进作用。但是这种模式也存下相应的缺陷，比如政府财政压力大，往往出现融资渠道狭窄的现象，容易出现融资困难的现象。3.收益分成模式这种模式下土地储备控制一般由政府控制，政府在土地一级开发中其主导性作用，并积极利用社会力量实施土地一级开发，这种模式是我国土地一级开发的主要模式。开发形式是政府依据一些开发需求，在市场调研的情况下实施土地出让计划，在开发前准确的确定土地使用权人，并由双方共同完成土地的验收工作，这个过程是政府主导土地的一种有效形式，能够很好的减轻政府土地开发中存在资金压力问题。二、政府购买服务收取固定报酬的模式财综【2016】4号文件明确指出土地收储规范制度，核心内容包括：清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储政府采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。同时文件明确的指出，地方国土资源部门必须要深入的分析当地实际情况，并积极的探索政府购买土地的方式，分析土地收购过程中涉及的拆迁安置费用和补偿服务形式；另外，土地储备机构还必须要积极的探索出一种政府购买储备土地前期开发的策略，包括与储备土地相关的供水、排水、照明、土地绿化等方面的问题；同时地方财政政府各个相关部门要应该配合土地机构制定项目管理办法，并将时尚内容公布出来，严谨土地市场中出现层层转包的行为。在实施过程中供应商和项目承接主体还必须履行其合同契约，按照约定的数额承接报仇，项目多涉及的融资必须要相互融资。该文件出台，意味着土地收储及土地一级开发即将回归设立之初的统一性和公益性安排，对于化解地方政府债务危机具有巨大意义，明确了我国土地一级开发的政策方向及政策支撑。同时也对土地一级开发的融资提出更高的要求，财综【2016】4号文件明确“日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。”为此土地一级开发融资可以积极探索设立产业基金、引进保险资金等。由于我国“营改增”的政策对土地一级开发是按建筑业交税还是按“服务业”交税未进行明确，也存在一定的税收风险。三、政府购买服务模式下的企业土地一级开发财务核算（一）企业按照与政府签订购买协议、开发土地区域规划，同时实时财务核算需要分析，在财务核算过程中可以实施人为划分核算区域。在核算过程中要注意，一般企业开发区域面积较大，在核算的过程中为了方便起见，一般划分为介个小区域进行核算；如果开发区没有明确的规定开发后需要每年扩大面积，可以事先确定好部分区域的面积，然后依据实际面积实施财务核算分析。（二）企业投入建设的核算按照“开发成本”科目实施核算。“开发成本”账户依据具体的企业发展区域可以按照二级明细实施分析，并依据企业发展实际请设施科目明细标准：
1.“土地征用及拆迁补偿”：该标准明确规定，土地开发中涉及核算的企业必须在开发前期获得土地征用补偿，包括拆迁费、安置费以及植被补偿费等等，并明确的额记载土地征用的数量，以便为土地开发顺利实施做保障。2.“基础配套设施建设”：此项目标准规定在土地储备过程中主要核算内容包含：“道路绿化、污水处理、通信以及水电处理等等”3.“资本化利息”：这个标准主要将的是核算企业在分析的过程中，土地开发向金融机构借款而发生的资本条件的利息费用问题。4.“其他开发费”：这个标准主要说的是在核算方面的除了要分析其他相关开支费用外，还有考虑的其他费用支出。5.“转入开发产品”：这个项目主要说的是核算土地开发竣工后结算后的开发成本，这种成本形式一般用红字记载。（三）结转土地开发成本；这个明细方式主要讲的是土地开发构成中“开发产品”相关科目的核算内容，并按照一定的形式设置二级明细目录，并将记载的数值转入企业土地储备的应收账款中。（四）根据与政府签订购买协议约定获取报酬。报酬通过营业收入来核算。四、结语目前，我国土地一级开发模式发展相对比较完善，能够保证土地开发的顺利实现，但是在未来的发展中这些开发模式可能会制约土地的开发利用。在社会迅速发展下必须对土地一级开发模式进行积极的创新和优化，解决土地开发中融资问题，促进土地开发的进一步提高。参考文献：[1]纪丽娟.土地一级开发模式研究[D].西北农林科技大学，2008.[2]王旭升.中国城市建设用地一级开发融资体系研究[D].上海社会科学院，2010.[3]钟斌. BT项目与土地一级开发结合实施模式研究[D].重庆大学，2008.[4]孟媛，赵婷婷，李灿.顺义区土地一级开发规模预测及模式研究[J]. 中国人口.资源与环境，2014，S3：186-189.[5]赵世臣.土地一级开发成本管理研究[D].首都经济贸易大学，2014.[6]苏亚艺，朱道林，曲衍波等.基于堆龙德庆县的生态脆弱区宜耕未利用土地开发适宜性综合评价[J].中国土地科学，）：76-81.
2016年19期
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世联关于区域土地一级开发的经验分享
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世联关于区域土地一级开发的经验分享本报告是严格保密的。 致：世联关于区域土地一级开发的经验分享本报告是严格保密的。 2面对区域一级开发，客户经常会问：l我们应该把这片区域建成什么样？建出来后，市场是否能消化？l面对一级开发，我们在其中能扮演什么样的角色？我们与政府的关系是什么？l我们是否能在一级开发中获利？怎样获利？和政府怎么分成？l在区域的开发中我们是独自开发还是和别人合作？如果合作，合作方式怎样？l如果招商合作的话，怎么招商？地块怎么包装？怎样找开发商推介？。。。。。。本报告是严格保密的。 3根本原因在于我们没有把握此类区域一级开发的基本规律（盈利模式）这些的问题出现的根本原因是，我们缺乏大规模一级开发的操作经验。而世联的研究发现，这种大规模区域一级开发本身是有一些规律可循的，它与开发商比较熟悉的二级开发是有比较大的差异的。本报告是严格保密的。 4一开发商在区域一级开发中的机会与盈利模式——基于战略层面的研究本报告是严格保密的。 5从价值链的分析出发，开发商参与区域开发项目建设，通常承担四种角色商业角色u土地运营商u房地产开发商u房地产代理商/中介机构u运营管理/物业管理销售营销/运营管理项目规划/项目设计/项目建造/销售营销土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商管理运营项目开发土地开发参与土地规划、一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传，吸引驻商 宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理本报告是严格保密的。 6开发商在参与区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点u区域开发是一个价值创造的过程。u开发主体通过在价值链的不同阶段所拥有的权力和能力，来创造价值和获得利益。权能利益点影响区域规划掌握土地开发经营权土地一级开发(基建)低成本获取土地与政府分配土地增值收益一级开发的利润土地转让权招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)通过项目投资获得土地增值收益招商佣金和租金二级开发利润回报物业管理和持久经营持续现金流回报土地开发 项目开发 管理运营本报告是严格保密的。 7世联认为“获取土地增值收益”是开发商参与土地一级开发的主要目的之一u根据我们对盈利模式的分析，土地增值收益的实现是开发商利益实现的重要保证u招商收益和开发收益的研究纳入到对“土地增值收益研究”的主线中去。获得土地增值收益招商佣金和租金开发收益自营开发联合开发利润从哪里实现？本报告是严格保密的。 8u国家禁止经营性用地的协议出让及私营机构拥有土地出让权。但我们仍将在现有政策框架下，试图探索开发商在直接获得土地收益上的空间。对获得土地增值收益的分析，以现有法律和政策为基础，分直接获取和间接获取两种模式来研究u在现有政策条件下，在土地一级市场获得土地使用权，对土地进行项目开发、招商和合法转让，是常规的获得收益途径。获得土地增值收益股权转让公开转让直接获得收益间接获得收益进行土地一级开发，出让后直接获得收益常规的间接获取收益途径探索直接获取收益途径二级开发招商本报告是严格保密的。 9方案一 间接获取土地收益——常规操作的路径分析本报告是严格保密的。 10我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴uCASE 西安某产业基地土地开发模式操作过程图政府与开发商之间达成地价协议挂牌前双方确定摘牌具体附属要求,设置好门槛市场挂牌开发商获得土地使用权本报告是严格保密的。 11间接获取土地的操作关键策略u成立若干关联公司，是成功获得所需地块的前提u通过摘牌获取土地，是实践中证明市场风险小、便于操作的获地方式u与政府在挂牌前达成默契，对土地竞争者设置门槛，是摘牌成功的关键成立和运行关联公司，按地块分别获得土地的使用权。每个公司作为法人实体，在土地一级交易市场上获得土地使用权、开发经营土地、依法转让土地。各个项目地块分别获取，降低了开发商的交易风险。土地公开出让的方式有三种：招标、拍卖、挂牌。?招标有利于发展商进行理性决策，对于竞争者是一种水平上的考验。?拍卖容易操作，透明度高，公平竞争，但易受房地产气候的影响。?挂牌可以给予开发商和政府充分的考虑时间，实际上是延长期限的拍卖。挂牌交易可以通过附属条件设置门槛。开发商与政府之间达成协议，以开发商与政府的双赢为前提。开发商在摘牌前一般对区域开发已有一定投入，或者允诺满足政府在区域开发中的特殊要求。世联经验本报告是严格保密的。 12转为综合用地通过土地使用权的获取和转让，开发商间接获取土地增值收益的模式成立工具公司与政府达成协议综合用地 工业用地分块拿地摘牌 竞标不改变土地用途改变土地用途协议获地招商、转租二级开发 依法转让自主开发联合开发股权转让二级开发收益 股权转让金招商佣金、税收返还和转租租金世联模型本报告是严格保密的。 13方案二 直接获取土地收益开发模式探索－－－公私协议合作开发本报告是严格保密的。 14兼顾和融合各方参与者的利益，是区域土地开发利用良性运转的保证u对于土地开发利用的探讨，必须从房地产各个参与者的目标和利益出发。u宏观形势和外部冲击，会影响各个参与方与欲开发土地之间的关系。u必须兼顾和融合各个参与者的切身利益。用户：所有者和租户政府 开发商土地税收服务和决策交流及沟通购买、出租区域经济发展财政收益经济利润财务目标私人利益本报告是严格保密的。 15在对区域地块开发上，开发商与政府之间有共同利益和目标，也有潜在的利益冲突u开发商与政府之间在区域发展、经济目标实现和土地增值上有着广泛共同利益u同时，二者在土地增值的分配上也存在潜在矛盾冲突政府 开发商地区经济发展城市化财政收益政治成就利润实现导向下的财务与市场目标区域开发土地增值本报告是严格保密的。 16由于面临着各自不同的约束，政府和开发商均难单独完成区域的成功开发单独一级开发的政策约束和限制投入大、风险高、周期长、回报利润低，不具有吸引力开发商开发投入大，资金缺乏政府我们的解决思路是什么u 单独进行一级开发的困境本报告是严格保密的。 17成功经验借鉴：美国开发过程中公共、私营角色的配合—— 开发模式的转型公共部门和私营部门独立行使各自职能任何利益交叉都被视为利益冲突公共部门不承担任何商业风险特点原因公共部门通过合伙、合资、合作开发方式，扩展原有的活动范围，承担新风险地方政府开始把区域开发视为战略资源公私合营开发在地区发展战略中占重要地位公共部门：制定法规和总体规划建学校、道路、卫生、供水、取暖私营部门：拟定项目、制定项目开发计划职责划分公共部门：成为开发者、租赁者、权益投资者、土地出租人、特定项目选择者、经营者；提供特殊的融资政策、税收减免政策私营部门：完成地上建筑建设、项目的经营?联邦政府城市投资减少?减税公决，使得不能提高税收和批准增发新债券，政府寻找新的资金来源?财政紧缩、土地增值，地方政府把开发视为战略资源，这种资源能够产生新市区、挖掘潜在土地价值、为基础设施建设提供财政支持、刺激经济增长、提供就业机会20世纪初 70年代后期 80年代初本报告是严格保密的。 18公私协议合作开发符合开发商的利益u公私协议合作开发对私营部门的利益影响p 创造更利于协作的政策环境p 如果需要，政府可提供资金或政策支持p 降低开发成本及商业风险，保证开发商利润的实现p 有公共机构参与投资的项目更容易得到政府的批准，批准的进程也会加快p公共部门的期望值不是随着市场的变化而变化，反而对政治环境的变化非常敏感，容易受影响而发生变化p政府和开发商在利润分配商存在潜在矛盾，而且开发商在博弈中处于劣势优点缺点本报告是严格保密的。 19公私协议合作开发与政府的战略目标一致，能够实现政企双赢u公私协议合作开发对政府部门的利益影响u更好的实现政府公共目标u能够使政府拥有持续的现金收益流u充分利用私人开发商的开发经验及创造力u作为土地所有者、出让方和土地经营开发者的各自固有利益之间的潜在冲突优点缺点本报告是严格保密的。 201大规模区域开发的成功，往往是政府和开发商合作的结果公共部门通过与房地产开发机构合伙、合资、合作开发方式，整合社会资源进行区域整体的一级开发政府和开发商通过协议分担风险和分享开发收益成立联合组织和机构世联经验本报告是严格保密的。 212公私之间的关系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提u政企之间良好的关系、他们之间利益的一致性，是促成公私合作的必要前提。政府与开发商之间的利益一致性政府与开发商之间的关系密切性公私合作的成功范例区域开发的公私合作矩阵世联经验本报告是严格保密的。 22因此，公私协议合作开发的方式是值得我们借鉴和学习的u实际上，公私合营的合作方式，在世界上许多国家，比如说美国、英国、南非，东南亚，瑞典等西欧国家已经被广泛采用，并获得成功。开发规模大在美国：? 公共设施与商业计划的公私合作发展项目投资额在美国目前每年已经达到500亿-750亿美元；? 美国各级政府共拥有价值56亿美元的地产权益运用领域广在英国：? 政府/大学/学校/地区办公室建筑? 城市土地的混合使用? 居住物业（高层、花园公寓）? 酒店/会议中心及会议酒店? 机场? 大学设施及学生公寓? 科技与生物科技公园? 运输类物业? 体育与娱乐设施世联经验本报告是严格保密的。 23公私协议合作的执行操作程序1：项目战略定位2：建立项目目标体系3：构建项目发展愿景4：拟订土地、建筑及基础设施开发计划5：完成&修改总体规划设计6：拟订项目整体发展预算案7：完成项目整体经济分析8：完成项目整体阶段发展计划9：分别完成公共/私营部门经济分析10：分别制定公共/私营部门的投资、发展及运营计划11：规划设计报批14：组建公私合营组织架构13：报请政府批准成立PPP公司15：完成项目的整体立项审批16世联关于区域土地一级开发的经验分享
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