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不能说的秘密之“网红”合肥滨湖区撑起房价半边天
[摘要] 上半年合肥7次以“网红”身份走入国人谈资，省府板块和环湖CBD板块的崛起，助力滨湖新区房价上涨。
不能说的秘密之“网红”合肥
上半年合肥7次以&网红&身份走入国人谈资，央视新闻4分15秒讲述合肥楼市，4月和6月合肥房价涨幅领涨全国，3月、5月、7月房价涨幅全国第二，仅次于厦门，连续5个月超越北上广深。整个上半年，合肥房价走势可谓是&用生命在涨价&。合肥挺进长三角，与南京、杭州并列，成为长三角三个副中心城市，合肥的地位被提升到空前的层级。&是呀，大合肥就是这么任性。购房大军不谋而合，赶快买买买啊！这样你以为就结束了？NO！NO！NO！假设，你抱着一个ATM提款机在你意向的售楼部等，也未必能买得到房子，因为：房。源。紧。缺。啊。省府搬迁至滨湖后，更是催化了省府板块热，环湖CBD板块经历了4.0时代，现在更是一房难求。以上所述是2016年7个月化学反应的结果，那么，到底是什么催化了这场不见硝烟的化学反应呢？1、化学反应之大环境：规划利好长三角地区，长期以来都是中国经济发展发达活跃的地区之一。今年，国务院通过《长江三角洲城市群发展规划》：除了上海、江苏、浙江，安徽也被纳入其中；要成为面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群。是的。作为世界级城市群，可不就得有自己的城市地标吗？那么合肥的城市中心会选在哪里呢？历史上，城市地标的诞生往往需要一个迅速崛起的城市区位。那么，滨湖新区首当其中。2006年滨湖新区按照&世界眼光、国内一流、合肥特色&高起点、高标准启动建设，合肥在全国范围内收获的关注度增高。滨湖新区集纳了金融中心、新版块拓展承接以及文化旅游中心的多重功能和使命，必然是合肥乃至安徽的新名片。短短10年间滨湖的崛起，也被誉为&合肥奇迹&，在这里必然诞生合肥的新地标。城市发展看规划，买房跟着规划走。ZF给合肥部署了如此好的前程，想不火都难。2、化学反应之反应过程：十年发展历程早就今日辉煌历经了4个时期的发展：1.0时代，滨湖启动区，以世纪金源为代表，政府强势导入优质教育资源，目前已成为滨湖如今成熟的配套商圈；<font color="#ff时代，金融服务区，依托国际金融后台基地的启动，滨湖开始向西南方向发展；<font color="#ff时代，以省政府为核心的省府政务区，开启了合肥另一个政务核心板块的建设；<font color="#ff时代，以环湖CBD板块为代表的区域内迅速崛起。3、化学反应之催化剂：商业配套完善助力涨价2013年，投资超过300亿的合肥万达文化旅游城开工。2016年建成后，合肥万达文化旅游城建成之后，将可容纳5万名游客，日接待量达10万人次，年接待游客达2000万人次，安置数万人就业，让合肥成为中国文化旅游名城和世界级旅游目的地。同期，近18万方的大型购物中心万达茂也将于日开业。4、化学反应之反应产物1：省府板块曾经，合肥政务中心迁转的带来了政务区的无上繁华；如今，省府板块的建成带动滨湖成为安徽政治、经济、文化中心，这里崛起为大合肥、皖省乃至整个华东区域具价值的板块。以此同时，省府板块的热门楼盘万科蓝山、信达&公园里、文一豪门金地等也达热销盛况。5、化学反应之反应产物2：环湖CBD板块环湖CBD拥有四园一湖的绝佳环境，金斗公园、塘西河公园、方兴湖公园、滨湖湿地公园四大公园环伺四周，&滨湖绿肺&之称名副其实。环湖CBD占据滨湖新区核心位置，未来合肥市发展的重心也是未来的经济中心。日，合肥正式公布&1331&城市空间战略，致力于将合肥打造成为&大湖名城 创新高地&。该区域热门楼盘合肥宝能城、合肥万达文化旅游城、保利海上五月花等房价一涨再涨，仍打消不了购房者的购房。6、上半年销量、土地入市和下半年入市楼盘汇总滨湖新区房价及销量走势图2016下半年滨湖新预入市房源信息汇总2016年滨湖区入市地块汇总表&上半年滨湖新区房价高居不下，房源有限导致市场一度失控。下半年入市房源大多依靠老盘加推来满足市场供需问题，其中联投中心书城项目下半年开盘楼栋已开盘售罄。到目前为止，滨湖房源逢开必磬。滨湖新区上半年入市地块10宗，6月29日下午，滨湖三宗地块同时拍卖，BH2016-08、BH2016-09、BH2016-10地块，其中葛洲坝勇夺08、09号两块地块，同时也刷新了滨湖单价地王，楼面价分别为22103.16元/㎡、21550.22元/㎡，这一举对于整个区域来说，都有着不同凡响的影响。点评：滨湖的投资空间和发展潜力已经可见，未来房价继续走高也仍将是常态。本期为您播报滨湖新区环湖CBD板块和省府板块热销楼盘。400-890-0000 转 834308&&信达&公园里，是上市央企信达地产在合肥鼎力打造的城市公园观景巨著。项目地处滨湖省府政务圈、环湖CBD核心区，向东直抵包河大道，向西直抵徽州大道，1/5号线双轨交汇。总建筑面积约59万㎡，以2.21滨湖超低容积率，建造低密英伦风情社区，涵括阔景高层和墅级洋房等高端住宅产品。交通出行图
[普通住宅,花园洋房,经适房]
价格：待定
楼盘地址：滨湖新区杭州路与金斗路交汇处向北约200米
400-890-0000 转 834308
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违法和不良信息举报电话：010- 举报邮箱：合肥4月二手房均价3连跌 滨湖新区跌幅明显合肥4月二手房均价3连跌 滨湖新区跌幅明显湖南房产百家号合肥4月二手房均价 14829 元/m，合肥3月二手房均价 14892 元/m，环比上月下跌0.37% ↓，同比去年同期上涨 37.60% ↑。二手房3连跌，4月滨湖区跌幅第一合肥二手房房价又降了，2017年开年以来合肥二手房均价都在持续下跌。4月份合肥二手房房价正式出炉，除了政务区和瑶海区，其他7个区房价皆出现下跌现象。其中滨湖区下跌明显，跌幅达到了1.55%，其次便是经开区，跌幅达到了0.69。进入2017年，合肥二手房无论是房价还是成交量都下跌明显，小编采访了合肥0551房产中介公司的工作人员，她表示：“限购对二手房市场的影响还是比较大的，以瑶海区为例，目前二手房的成交量还可以，但是相比去年，成交量下降的还是比较明显的，价格方面现在只能说是维持稳定了。”“很多房东在价格方面比较好说话了，像坐地起价等现象几乎没有了。” 0551房产中介工作人员表示。二手房市场乱象似是已经终结，总体价格也有所回落，那么，现在可以下手买二手房了吗?先来看看4月合肥150个二手房小区的价格吧。合肥9区二手房小区价格表滨湖区2016年的滨湖楼市可谓是火热至极，2017年截然相反，一冷再冷，特别是开春之后二手房价格一直在回调，由上表可以看出，很多小区跌幅还是很大的。滨湖二手房房价下降，除了调控政策之外，还有就是2017年开春之后滨湖新盘供应相比2016有所增长，加上新房二手房倒挂严重，对于购房者来说新房价格更有优势。因此，二手房房主被迫降价，造成整体挂牌价下跌。政务区合肥二手房一直都在持续下跌，但是政务区的二手房却一直保持上涨态势。政务区二手房房价从2016年10月份开始就已经破2万了，如今二手房房价依然在2万出头一点，价格相对平稳。经开区经开区二手房4月房价虽然在下跌，但是从上图可以看出，位置好，学区好，配套好的小区房价依然在上涨。高新区高新区一直被评为富人区，区内豪宅云集，在售的刚需盘非常少，刚需想在高新置业的话，可以考虑二手房。蜀山区蜀山区和高新区一样都是合肥的西贵之地，这里聚集着大量的高校、医院、科研机构以及高科技产业，高收入人群为数众多，环境相对舒适，蜀山区和高新区二手房价格走势基本相似。去年10月份合肥限购之后，两区房价涨幅趋缓。瑶海区与政务区一样，瑶海区的二手房价价格也涨了。瑶海区的二手房市场一直都比较火热，价格在1.2万出头，老城区配套也不错，是刚需买房可以考虑的区域。包河区包河新房在售项目不多，且后期入市房源也以高端盘为主，刚需想入住包河区的话，可以庐阳区庐阳属于老城区，配套交通都非常完善，目前区内四里河板块的新房房源基本上都是以改善房源为主，与新房一样，区内二手房房源价格分化还是比较明显的。新站区和瑶海一样，新站的刚需小区扎堆，不过新站区的新房房源也较为丰富，刚需的可选择性比较大。结语：如今二手房持续下降，现在到底是不是买房的好时机呢？合肥房地产研究所副所长凌斌曾表示：“刚需购房者不要犹豫，任何时候都是购房好时机，改善型购房者买房可以缓缓，合肥二手房价格还会下跌。”同时，如果要买二手房，小编建议一定要选着买，小区抗跌属性还是很重要的。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。湖南房产百家号最近更新：简介:专注于各种房产相关信息作者最新文章相关文章杨红旭：合肥滨湖新区房价透支 钱途难及郑东新区！
来源：杨红旭楼市研究
2015年，全国房价涨幅最大的是深圳，全国房价涨幅最大板块是前海。2016年，全国房价涨幅最大的是合肥，全国房价涨幅最大板块是滨湖新区。
2015年下半年和2016年上半年，老杨谈得最多的城市是深圳。2016年下半年，谈得最多的城市是合肥。谈什么内容?常看老杨微信微博的网友自然清楚：预警楼市下跌!
过去几年，我多次去合肥讲课。过去两周，我去了两次合肥。一次是在安徽房地产研究会主办的业内年度论坛上演讲，一次是为信达地产安徽区公司讲课。在此期间，与业内人士交流了挺多。其中去信达讲课路过滨湖新区，边走边与业内同行聊滨湖的前世今生，颇有感触。
近两天，我在微博微信上向网友征求对于滨湖新区的观点。以下，先罗列几个网友的观点。
柳清都：理性地说滨湖还是很有前途的，缺个国家级新区的帽子。把环巢湖打造好，吸引安徽老乡回流，配上轨道交通规划，远期大有可为。
木有名堂gao：滨湖作为新城区肯定有前途，但发展的好不好与房价是否一直涨没有直接关系，以滨湖目前的价格估计得横盘整理很长一段时间。
其正FANG：高房价的基础是，持续的年轻高素质人口流入+持续的高收入，也就高薪工作+上班路上时间在40分钟以内。
在路上干啥：合肥未来会有七折的房子，但这话会有一大批合肥滨湖既得利益阶层的反对，说不了解滨湖! 我认为高新区和合肥经济开发区有产业支撑，价格相对滨湖我认为更健康。滨湖迷所谓的省政府，银行后台金融中心所能支持的人流不值一提!
darneray：作为一个在合肥的学生我来说说。1、滨湖现在人不多，跟老城政务区比起来人肯定少，但是没有某些人想的那么少，几次去滨湖万达外面车都停满的(不排除还有空的停车场我没看到)，上次去森林公园，也是停了很多车。 2、滨湖的地位，我觉得可以类比杭州的下沙，南京的江北，完全没看懂前段时间甚至比肩政务区。
蔚蓝谈湖：近看合肥政务新区，远看郑州郑东新区，它们的今天就是滨湖新区的明天，所以3年后就会发现，滨湖什么时候卖都是错的，什么时候买都是对的。3年后滨湖新区冲3奔4是必然。我是合肥政务区的历史见证人，从一片空地到现在旺盛的人气，这是用言语不可阻挡的，一个是市政府搬迁带来的繁荣，一个是省政府搬迁带来的建设中，未来的结局是板上钉钉的，是不容质疑的，随着配套不断完善，滨湖的入住率只能是不断提高，如果说滨湖距离老城区甚远，那么我只会担心将来老城区会空心化!
lx1826：银行业人员，住包河滨湖上班，现在明显感觉路上堵了好多，滨湖现在人气也挺好的，但是比较集中，世纪金源、(&&&)、(&&&)，这几块都有不少人。同事基本在滨湖都有房，但住的不多，生活不太便利，还有素质不高，无歧视，实话实说，乱糟糟的，觉得以后省府那一块会好些，其他无感，我想入手(&&&&&)。
growoldnever：住滨湖的大多都不在滨湖上班，除了新搬去的省府和一些配套单位，滨湖提供不了很多就业岗位，新建的小学初中教育的质量也不能和老城区有积累的老学校相比，周围有蛮多住在滨湖的都认为滨湖的房子至少要在三万一平的时候出手，说实话觉得那些人有些疯狂甚至像股市里的赌徒～
面包树上的美妞：有个女同事住滨湖，刚学会开车，我今天问她开的咋样了，她说滨湖路上没人，她就呼呼开着，到了包河这边人车太多换她老公开，这样练了三个星期了。
某某网友微博私信老杨，写得比较长，如下：
我在滨湖工作可以简单说说，供您参考，合肥近年来城市发展往西南板块移动，也难怪有山有水的地方一般都比较受购房者欢迎，滨湖从成立到现在十年，从最初的不认可到今日明星，有两方面因素。
第一、政策，滨湖是孙金龙发起的并大力支持给与非常好的资源配套，孙走后受过受过孙提携的张继续大力推进滨湖建设。2016年安徽省政府搬迁到滨湖，这年头政府政策到哪开发商就跟着去老百姓也跟着去。这一点合肥的政务新区和滨湖新区都是最好的证明。
第二、环境，合肥的主城区核心区域是环内老城和政务区，环内老城虽然地理位置优越但经过数十年的发展市容已经很陈旧，大部分的都是老房子，长江路近年来都在修路，路刚修好又在建地铁，改造难度大，政务区虽然环境优美地理位置优越但区域面积狭小，可供开发的地块很少。而滨湖启动区有近200平方公里土地，靠近巢湖生态环境很好，作为新区以前多为空地和农田规划开发起来也比老城容易的多。
此外优秀的学区和合肥近年发展迅速外来人口多城市向外围急速扩张也是滨湖迅速发展的原因。
但是滨湖近日的房价存在泡沫，首先滨湖位于合肥最南边距离合肥主城区12公里左右，从卫塘到(&&&)中间还有大面积的土地未开发，这样的地方不可能成为一个城市的市中心。其次滨湖投资客太多大部分期望值很高，滨湖的新房1.8万，二手房都能达到2万,新房二手房倒挂，典型的炒作过头。等到滨湖新房大量上市大批投资客会降价拋房。滨湖现在的房价两万左右部分超过两万，这样的价格已经超过了其本身的价值。
谢谢上述网友，及其他分享观点的网友。当然，老杨也看到有网友留言：你先说呀，你让别人先说，不是要抄袭别人的观点嘛。
我想说的是，每个人看问题的角度，是不一样的!比如同样看滨湖新区，上述很多网友，多从自身的切身体验，有感而发。也有个别网友视野扩展，将滨湖新区与政务区相比，甚至与郑东新区相比较。
从微观上讲，老杨肯定不如上述合肥当地网友那么熟悉这个明星板块;从宏观上看，老杨可能知道的更多些，更擅于跨地区进行比较，从城市板块发展与房地产相关性的角度，本文暂先拿滨湖新区与郑区新区比较分析，以后有空再与其他新区比较。
从市场事实来看，经过2016年暴涨(很多小区房价上涨超一倍)，滨湖新区的房价仅略低于政务区，位居合肥第二。滨湖区均价为为1.9万元，政务区为2.1万元。
从城市版图扩张与功能定位来看，老杨认为：10-20年后，合肥滨湖不可能像当前的郑东新区那么辉煌与成功; 可能与南京的江北新区、无锡的太湖新城差不多;略逊于成都的府南新区;强于苏州的太湖新城。
审视房地产新兴板块，首先要看他与市中心的关系，这是母体与个体的关系，如果幼儿跑到母亲摸不到的地方，很可能出现重大伤害，甚至死亡。鄂尔多斯的康巴么新城，就是一个反面教材，距离母亲太远，父亲心太野。我在包括红粉内训课等讲课中，曾多次提及这一点。
母子之间的合适距离，或者说风险控制距离，与城市规模，也即人口有关。2016年国家发改委网站发布的《长江三角洲城市群发展规划》(年)，涉及各城人口规模。
拿郑东新区这个正面教材相比较。郑州城区人口比合肥稍多些。合肥市城区常住人口已经超过430万人，属于I型大城市，也就是城区常住人口在300万-500万的大城市。按合肥自己的雄心，到2020年，合肥将成为500万人口的特大城市。当前郑州城区人口500多万，2020年将达到700万左右。
郑东新区凭什么成为全国新区典范?
其一，距市中心近是关键。距离市中心直线距离6公里多，而且是贴着原市区的边缘向东扩张，与原市区属于无缝对接，绕城高速以内。另外，高铁站设在郑东新区，且在外围。还有郑汴一体化，也注定郑区城市主要向东扩张。
其二，中央商务区是要点。郑州CBD转至郑东新区，成为全市全省最大的高端现代服务业集聚，创造了大量的中高收入就业机会。一个城市中，哪个板块高端办公楼、企业总部、金融机构聚集，哪里的房价高，这是一大铁律!
其三，省政府东移至郑东新区，具有一定号召力，屁民们，还是相信政府意图意志的。但，此条并非新区成功的关键，鄂尔多斯的市政府也迁至康巴什新城了，但此新城仍未获得成功!类似情况，出现在诸多三四线城市，只是没康巴什那么糟糕。
在上述诸多利好之下，几年前曾被美国哥伦比亚公司报道为全球最大空城的郑区新区，近几年入驻率快速提升，已成为郑州房价最高的板块，甚至可称为全国新区规划与开发的成功典范。记得，2016年李总管还把一个国际会议放在郑东新区召开，具有&国际面子&呀。当然，郑区新区也是李总管主政河南时思路与主张。
合肥滨湖新区的先天不足
其一，从最关键的距离来看，离原市中心15公里左右，离新市中心政务区13公左右。显而易见，这个距离远大于郑东新区。另外，滨湖新区在绕城高速以外，一方面说明确实有点偏，另一方面说明合肥原来的绕城高速规划有问题，南侧应更南些，即便滨湖新区是近十年的新生儿，但经开区已存在很多年，在南侧偏西，也在绕城以外。
对于城区500万人口的城市，一个新兴板块，距离市中心和中央商务区的达到15公里，不算太远，没有大风险，但有些尴尬，上下班高峰算上堵车，开车单程40分钟左右。坐地铁(合肥地铁一号线刚开通，南北走向，通至滨湖新区)，一般1.5公里一个站，15公里10个站左右，上下班高峰时，每站耗时3分钟左右，地铁上30分钟，算上从家与单位至地铁站的步行时间，单程花费45分钟左右，对于合肥上班族，略嫌长，在此居住生活，部分人可能会因此而纠结。
其二，滨湖新区产业聚集度偏低。在可以预见的未来10年，合肥CBD大概率仍放在政务区。在这一点上，远逊于郑区新区。当前，从规划来看，沿巢湖岸边规划建设滨湖新区，加快现代化滨湖大城市建设，实现合肥从&环城&走向&滨湖&乃至&临江&的战略之举。新区的核心功能将体现为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等。当前的现实是，住宅开发商最大，商务集聚不够，万达文旅城对旅游做了一点贡献，但经济效应与迪斯尼仍不可比肩。
由于滨湖新区自身提供的就业岗位偏少，未来居住于此的人，多数要去经开区、政务区、高新区，环城老城区上班，如此，必然存在上述的由于距离而产生的通勤时间偏长的问题。
其三，与郑东新区一样，省政府迁至滨湖新区，具有同样的提振屁民信心的功效。但这一因素，对新区的长远发展，并不起主导作用。
滨湖新区，还存在另一个问题：与市区之间存在一大片空白带。这一点，也有网友提示。在京台高速以南、合安高速以东、包河大道以西、锦绣大道以北，这么一大片，尚未统一规划和开发，主要阻力在于征地拆迁太难了吧。这成为滨湖新区和市区之间的一块伤疤、一根硬刺，让滨湖新区与市中心之间的关系，脸上有丑，心中有痛。
总而言之，2006年启动建设的合肥滨湖新区，近两年进入开发建设的快车道，尤其是2016年房价暴涨，投资投机疯狂，开发商拿地亦激情。
但是，与2003年启动建设、现已基本成型、获得成功的郑区新区相比，滨湖新区存在先天不足，未来其成就也难超越郑东新区。郑东新区房价成为全市最高板块，有坚实的支撑。
而滨湖新区成为全市其中之二的高价板块，短期看已经透支，无切实支撑，2017年必定下跌。即便十年之后，也不一定能心得理得的成为合肥最贵板块!政务区仍将在较长时间内，守住房价高地。
原标题：2016全国最红楼市板块：滨湖新区房价透支，钱途难及郑东新区！
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于杨红旭楼市研究，版权归属原作者]
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