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京公海网安备号建筑与发展2009第12期互动空间；房地产业发展对房价过快上涨的影响；)))酒泉房价上涨原因及对策；方云霞；酒泉市建筑设计院甘肃酒泉735000；[摘要]本文着重就房地产业发展中独特的周期性波动；近年来,随着城市化进程的加快,全市房地产业成为城；房地产业发展成为波峰,当年全市房地产开发投资首次；一、房地产业大发展大波动,阶段性供求矛盾突；(二)2003年至2
建筑与发展2009第12期
互动空间房地产业发展对房价过快上涨的影响
)))酒泉房价上涨原因及对策方云霞酒泉市建筑设计院 甘肃 酒泉 735000
[摘 要] 本文着重就房地产业发展中独特的周期性波动,对住房供求关系的影响,以及房地产业利润变化对房价的影响进行分析,以求更加全面的认识当前全市住房价格上涨过快的原因。
[关键词] 房地产周期波动性 住房供求关系
近年来,随着城市化进程的加快,全市房地产业成为城市化进程中发展最快的产业,并带动了建材工业和相关产业的快速发展,为推动全市经济增长,加快城市建设步伐,提升城市品味,以及增加城乡居民收入和改善居住条件发挥了重要作用。但是,由于房地产业发展既与国家货币、税收和土地等方面的宏观调控政策相关,也与地方宏观经济形势、市场供求关系以及价格变化相关,并且受到相对集中大规模人口迁移的影响,全市房地产业发展出现了周期性波动,对本已趋紧的住房供求关系造成更大的压力;再加上房地产业属于利润空间较大的行业,行业平均利润水平的变化,都对当前房价上涨产生了较大的影响。
房地产业发展成为波峰,当年全市房地产开发投资首次突破两亿元,达到2115亿元,比2001年增长5618%;房地产土地开发面积由历史最高年份2001年的519万平方米增至22177万平方米,增长2186倍;房屋施工面积首次突破40万平方米,达到43145万平方米,增长了94158%;房屋竣工面积突破20万平方米,增长22%;住房销售面积达到15万平方米,增长3913%;住房平均销售价格也首次突破800元/平方米,涨幅连续两年保持在517%以内。这一波峰期的形成,主要是城市化进程的带动,以及房地产业连续多年稳步发展的结果,但波峰的形成与酒泉新城区建设和玉门市政整体迁址不无联系。
一、房地产业大发展大波动,阶段性供求矛盾突(二)2003年至2004年的大幅下滑期出是影响房价上涨过快的重要原因
/十五0时期,是酒泉房地产业发展壮大的一个重要时期,但也是房地产业发展起伏波动最大的时期。全市房地产企业由/九五0未的11个增至/十五0未的43个,增长了219倍;房地产开发累计投资由3亿元增至12183亿元,增长了3126倍;累计完成土地开发面积由12178万平方米增至59187万平方米,增长3169倍;累计房屋竣工面积由50157万平方米增至96135万平方米,增长90153%。五年中,房价总体处于低迷状态,住房平均售价最低的2004年上涨了0122%,最高的2005年上涨了年至2003年涨幅均在5%~7%之间。全市房地产业发展经历了2002年升至波峰;2004年落至低谷;2005年逆转回升的三个波动期。特别是2003年和2004年房地产业发展的大幅回落,造成了全市房地产市场的阶段性供求矛盾加剧,直接影响了近期房地产价格的过快上涨。
期间,全市房地产业生产规模急剧收缩,出现了比较明显的/持地观望0现象,造成竣工房屋面积大幅下降,住房供给量锐减。相反,住房销售面积却大幅上升,历年形成的空置房面积也大幅减少,消费需求增势强劲。这一低谷期的形成,为2005年及之后房价较快上涨,从需求空间上提供了条件。两年中,全市房地产企业购存土地面积达22138万平方米,而土地开发面积仅为915万平方米,仅占4215%,且开发面积由2002年的22177万平方米陡减到2003年的7万平方米,2004年继续减少到215万平方米,比2002年下降89%;竣工房屋面积由2003年的23179万平方米减少到2004年的15164万平方米,下降3413%,房屋竣工面积分别只占到当年施工面积的1/2和1/3。相反,房屋销售面积由2002年的15182万平方米增至2004年的18164万平方米,增长17182%,其中住房销售面积增长31176%;同时住房空置面积由2003年的1412万平方米减少到6171万平方米,下降了5218%,空置面积达到了自2001年以来的历史最低水平;商品房平均销售价格分(一)2002年之前的快速上升期
全市房地产业经过多年比较稳定的发展,到2002年全市#153#建筑与发展2009第12期
互动空间别为893和895元/平方米,涨幅分别为6181%和0122%,形成了房地产业发展的低谷期。
并非成本上涨多少,房价就上涨了多少,房价还与房地产业利润水平紧密相关。
(三)2005年的迅猛回升期(一)对房地产业利润水平变化趋势的认识
2005年,全市房地产业在经过连续两年缩减生产规模,土地开发面积和房屋竣工面积大幅下降,而销售面积快速增长,空置房屋面积减少一半,供求矛盾凸显,住房价格开始上升的形势下,并随着玉门油田生活基地搬迁建设高峰期的到来,全市房地产业生产规模迅猛扩大,房地产业发展由低谷期直接进入四年中的第二个波峰。正是由于房地产业发展短期内的大起大落,在加剧供求矛盾的同时,增大了房市的不稳定性,造成了住房消费中的恐慌心理和/买涨不买跌0倾向的形成。2005年,全市房地产业完成投资3193亿元,比2004年增长27168%;土地开发面积达到26123万平方米,增长9149倍;房屋施工房屋面积达到74136万平方米,增长59137%;商品住宅销售面积达到28185万平方米,增长56162%;房屋平均销售价格达到1128元,上涨22188%,其中住房价格为979元/平方米,上涨9127%。资金和土地投入,以及生产和销售总量指标均达到了历史最高水平。同时房屋空置面积也上升到了17104万平方米,其中住房空置面积达到16153万平方米,分别增长1134倍和1146倍。2006年,在资金、土地投入和施工面积有所缩减的情况下,房屋竣工面积达到24148万平方米,比2005年增长2313%;房屋销售面积和住房销售面积分别为3512万平方米和3415万平方米,分别增长了9%和19162%;空置住房面积再创新高,达到1815万平方米,比2005年增长12%;住房单价首次突破千元,涨幅达到了913%。今年上半年,在高房价的刺激和强劲消费的推动下,全市房地产生产规模进一步扩大。上半年,全市房地产业完成开发投资3113亿元,同比增长43173%,占到了2005年全年完成投资的80%;施工房屋面积增长1914%,房屋和住房销售面积分别增长了47%和35%,房屋和住房空置面积分别下降了54%和59%,房屋和住房平均销售价分别上涨了8169%和37117%。
从以上全市房地产业独特的周期性波动发展规律不难看出,2002年以来全市房地产业发展很不稳定,形成了非常明显的两个波动周期,即2002年和2005年的波峰,以及波峰之后的下滑。特别是2003年和2004年房地产业生产规模的大幅下滑,造成本已吃紧的住房供求矛盾加剧,加剧的供求矛盾进一步加大了房价上涨的幅度。
整体而言,建设领域是高利润领域,房地产业是高利润行业。从全国看,根据2005年中央统战部、全国工商联、中国民营企业研究会调查结果显示,我国房地产业利润高于其他行业,税后净利润比占第二位的电力煤气业高出1倍多,比各行业平均水平高出5倍。另据2005年财政部对39户房地产企业检查结果显示,房地产业平均利润率为26179%,最高利润率高达57%。国土资源部今年5月发布的数据显示,目前全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率达到30%~40%。有专家认为,并非高新技术产业的房地产业,行业利润水平若超过25%就属于暴利范围。从目前房地产业发展所处的阶段看,正处在行业发展趋于成熟,从暴利向合理利润转变的节点期,房地产业暴利现象的确在部分地区或是部分楼盘存在。但未来房地产业利润水平将会较快回归,房地产业利润水平将会降低到各行业平均利润8%~10%之间的水平。
(二)我市房地产业利润水平变化情况
据对部分房地产企业走访调查,尽管被调查企业的土地购置、资金来源和开发时间等基本情况各不相同,但一致反映利润率在12%左右。而从全市房地产业财务情况全面统计资料看,2006年全市42家房地产开发企业的经营收入利润率仅为5119%,销售收入利润率仅为512%,并且是近十年来最高的一年。虽然平均利润率水平比2004年上升了1159个百分点,比2005年上升了112个百分点,利润率呈逐年上升的趋势,但全面统计房地产业利润率水平与走访调查结果差距较大,并且各企业间利润率水平差距很大,42户房地产企业中有六家企业上报利润亏损,利润率达到20%以上的企业仅有3家,利润率达到20%以上的企业共有9家,其中营业收入千万元以上的东方大明、世博和安厦三户企业,上报利润率分别为21%、22%和2713%,具有较强的代表性。另据2005年财政部在全国组织检查了39户房地产开发企业,其中共查处收入不实84亿元,利润不实33亿元,39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12122%,而实际平均利润率高达26179%,最高利润率高达57%。若按目前酒泉市区住房销售平均价由2004年的896元/平方米上涨到今年上半年的1229元/平方米,假定全市房地产业平均利润率就是12%,且2004年至今保持不变,住房售价中因利润增加而房价上涨48元;若以安厦房地产开发公司上报的2713%的利润率,且2004年至今保持不变,住房售价中因利润增加而房价上涨90元;以上两组分析中,若以利润率上升5个百分点来推算,因利润增大而使住房价格分别上涨85元和136元。这只是对平均利润水平的最低粗略估算,并不排除个别利润率更高楼盘的存在。二、房地产利润水平对房价的影响
目前,我国实行的是/市场定价、企业自主、政府宏观调控0的市场化房价政策。整个房地产市场价格应等于/成本+利润0,单个楼盘定价一般是/市场价格参照法0与/成本+利润法0的综合运用。前面,我们从供求关系和成本上涨对房价的影响度进行了分析,但要综合分析当前房价上涨的原因,就不能回避房地产业利润水平变化对房价的影响这一敏感话题。我们已经得知,成本上涨是近期房价上涨的重要原因,但#154#三亿文库包含各类专业文献、行业资料、幼儿教育、小学教育、专业论文、外语学习资料、生活休闲娱乐、房地产业发展对房价过快上涨的影响_酒泉房价上涨原因及对策39等内容。　
　但是,由于大量紫荆涌入 房地产行业,导致其他行业的资金被限制,对其他行业的发展...解决房价上涨对策 2010 年 4 月 14 日,中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务... 　因分析,并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议...增长是拉动房价 上涨的原动力,影响了房地产总体需求...对房地产业的更高期望,从而引起进 一步的价格上涨... 　我国房地产价格上涨的原因及对策分析_职业规划_求职...交易数量增长很快,表现出我国房地产业巨大的 发展 ...明确提出,对住房价格上涨过快、控制措施不力、造 ... 　我国房地产业发展的现状、问题及对策_职业规划_求职...同时房价上涨等现象也引起了人民 的普遍关注, 房价...商品房价格上涨的主要原因:土地价格上涨;建筑材料价格... 　财政过度依赖房地产业 这是房价上涨的深层次原因。...二、遏制房价过快上涨的对策 有效抑制房价持续上涨,...许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献,... 　房地产价格快速上涨的原因分析及对策研究摘要:房地产价格快速上涨是当前备受关注的问题之一。我国房地产价格现状以上涨和高房价为主。房价上涨是由政治、经济、社会... 　房地产价格上涨原因及对策探究_其它_高等教育_教育专区...房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高 和国家...房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全... 　问题及对策 [
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