上海动迁房买卖怎么交易安全_百度知道
上海动迁房买卖怎么交易安全
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签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性。　　二。
　　补充; (4)《动迁协议》(原件)。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式;(7)契税完税证明(原件)、迟延交房等都作出明确的约定。
　　1，购置该类房屋。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，此类房屋就可以办理产权变更登记，以防合同的对方反悔，其风险就更大，一般来讲、上海动迁房满三年才能过户是从哪个时间算起
　　上海市政府的房地产新政将配套房、小区环境等：(1) 《上海市房地产登记申请书》(原件)，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。
　　动迁房办理产证须提交下列材料，风险相对较小、动迁协议满3年且大产证(开发商的)满3年。　　相对于第一类安置房而言;(2)身份证明(复印件)，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，办理过户等手续时间也会更长，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，即使小产证不满3年也可以上市交易，开发商取得大产证在后，所以基本是以开发商取得大产证的日期为准。
　　2;(6)房屋平面图(原件两份)。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，并且变更了满三年的起算时间，或为合同的履行设置障碍，只要开发商的大产证满三年，并对具体细节作出明确约定，最好由专业房产律师进行指导。具体可到房屋所在地的房地产交易中心申请办理，个税减免为0的)：此时需要缴纳房子的1%的个人所得税。 (当然若是房子小产证满5年唯一一套住房。如果是购买还没定位的安置房。
　　一般来说、中低价房此类房屋的过户时间由五年变更为三年。因此在购买此类房产时，但无法确定建好后安置房的具体结构、业主的产证满3年(即小产证满3年)，受市场因素的影响，由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定、朝向;(5)地籍图(原件两份)，往往买家需要承担极大的法律风险　　第一类动拆迁安置房，签订动迁协议在先;(3)动迁单位原《房地产权证》(原件)，由于交易时间长
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沪多处动迁房价格直逼周边住宅
第一财经日报 叶国靖
目前，动迁房满三年即可上市的政策出台约2个月，数万套符合新条件的动迁房交易从幕后转向前台。
“二次调控”使上海二手楼市掉进冰窟，但动迁房自从上市年限由5年改为3年之后，一跃成为11月上海二手市场的顶梁柱。目前，动迁房满三年即可上市的政策出台约2个月，数万套符合新条件的动迁房交易从幕后转向前台，其低总价的免税收优势，让附近的二手房受到了明显价格压力，彼此价格正快速拉近。
昨天，上海大型中介公司汉宇地产发布11月的最新统计数据：11月，徐汇、长宁、静安等市中心区域成交量全面下滑，与此同时，宝山、松江的成交量却环比上涨30.77%和47%。
通过详细数据分析发现，11月份并不存在商品住宅成交大放量，而是在宝山、松江等区域，新近进入商品住宅领域的动迁房成交大幅放量，带动了全市二手房成交量的企稳回升。宝山、松江等区域的普通商品住宅也没有出现显著增长。
10月初“沪十二条”发布，规定动迁房上市时间从5年缩短至3年。此后，动迁房上市操作细则发布，大批动迁房提前正式进入商品住宅流通市场。
汉宇地产估计，符合3~5年上市交易的动迁房数量可能达到数万套，这类房源的上市交易可以缓解低端市场的供需矛盾，从而缓解外郊环区域房价的上涨压力。
但是市场现状是，获准上市交易的满3年动迁安置房纷纷涨价，部分房源涨幅甚至达到30%。而这样的意外现象仍旧不断蔓延。
以汉宇地产宝山区门店近期成交的一套顾村动迁楼盘丰水宝邸的房源为例，1房1厅建筑面积50.48平方米，成交总价高达74万元，均价达到14679元/平方米。形成强烈对比的是：10月份丰水宝邸二手房上市之初，其挂牌均价不过11000元/平方米。此外，在动迁房上市政策出台前的9月份，该楼盘对面的中等品质商品住宅次新房绿洲花园成交均价仅为12500元/平方米，世纪非凡、旭辉依云湾均价也仅为元/平方米。
丰水宝邸从10月初至今，在不到2个月的时间内，均价已经上涨超过了20%，甚至部分房源的价格超过了周边商品住宅价格。对此，中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，动迁安置房上市时间的提前，一定程度上放大了目前二手住宅市场可供销售房源的总量，但是，可供销售并不等于一定供应上市，动迁安置房的业主们也会在很短的时间内跟上二手商品住宅价格的脚步。
汉宇地产宝山与闸北区域董事李斌解释：市场上，动迁房与周边普通商品住宅一般会有元/平方米的价格差距，所以会吸引不少预算不足的刚需的关注。同时，由于动迁房免税，交易成本低，所以会吸引很多购房者入场。随着购房者抢购氛围的升温，动迁房的价格也不断上涨。
受到动迁房的价格攀升刺激，近期世纪非凡、旭辉依云湾房东纷纷调高报价，比如世纪非凡目前毛坯均价为15000元/平方米，精装在元/平方米，累计涨幅15%。在动迁房房东“攀比”的心理作用下，动迁房集中板块高品质商品住宅集体涨价的现象或许还会在未来一段时间内持续。
编辑：一财小编
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提要：上海动迁房上市限制的放宽，也使得购房者有了更多的选择。不过值得注意的是，部分不符合条件的动迁房也一起涌向市场，购房者需当心。另外，应尽量选购以直接分配形式动迁的安置房，以免承受更高的隐形成本。 房型紧凑、面积适中、总价不高的动迁安置房
提要：上海动迁房上市限制的放宽，也使得购房者有了更多的选择。不过值得注意的是，部分不符合条件的动迁房也一起涌向市场，购房者需当心。另外，应尽量以直接分配形式动迁的安置房，以免承受更高的隐形成本。房型紧凑、面积适中、总价不高的动迁安置房上市时间放开条件，让上海不少首次置业者看到了买房的希望。出于调控需要，日前上海将动迁安置房上市交易的时间限制由此前的5年改为3年，在增加市场供应的同时，因为此类物业&物美价廉&，也给部分刚性需求带来了福音。据了解，这类二手房成为近期市场亮点。不过记者注意到，有少量不符合条件的动迁房提前上市，这种物业这会给买家带来一定的风险，因此专家表示，即使价格相对较低，但购房者还需三思而行。动迁房转让&5改3&在松江区新凯家园的业主论坛上，记者看到了这样一个帖子：&刚刚出了新政策，动迁房和配套商品房满3年就可以交易了，新凯家园一期的房源可以卖了，如果想买地铁口便宜的房子可以考虑这个小区，有意向敬请来电。&而在宝山顾村板块、浦东周康板块、嘉定江桥板块，动迁房都是中介公司近期重点推荐的物业。调控风声正紧，市场观望气氛仍旧相当浓厚，普通二手房买卖交易几近停滞，不少门店已处于吃老本的尴尬境地，动迁房于是成了&救命稻草&。这些变化跟上海此前不久出台的一项新政策有关。上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(下文中简称《通知》)，便明确规定动迁房可提前上市，即时间由原来的5年缩短为3年。业界称之为动迁房&5改3&。记者注意到，此次交易时间的更改，并未提到上交收益的问题。在2005年底颁布并实施的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》，曾就配套商品房的转让做出了相应的规定，即在转让过程中，需向政府交纳一定比例的收益。但是具体的实施办法或者实施细则至今尚未出台，需要向政府交纳差价的多大比例，如何交纳，由哪一方交纳或者买卖双方如何分担，交纳给哪个部门，至今没有任何规定。至于政府是否会收取此类费用，有关人士表示可能性不大。有法律专家表示，近年来上海的动迁房绝大多数是建在出让(转让)土地上的，即地方政府已经收取了与土地使用有关费用，因此出售建在出让土地上的动迁房自然就没有土地收益要补缴了。对于动迁房转让时间&5改3&，业界分析认为主要是出于调控目的，以期增加市场供应来满足当前市场需求，尤其是中低端购房需求。中国指数研究院副院长陈晟表示，年期间，上海配套商品房成交面积约在3000万平方米左右，其建设高潮期在2008年之前。以此估算，如果有10%的房源上市，那么在今明两年，二手房市场上新增供应量将接近300万平方米，这与当前普通二手房住宅挂牌量相当。
房东忙着提价交易年限&5改3&之后，动迁房价格出现异动，逆市上涨。记者注意到，宝山顾村板块是动迁房最多的板块，近期板块内动迁房的价格已出现上涨，与普通二手房的价差缩小。上海汉宇地产顾村分行业务经理张磊告诉记者，在一个月之前，出自丰水宝邸西苑的二手房报价约为1.1万元/平方米，受解禁利好刺激，售价已经调高至1.35万元/平方米，月涨幅约22.7%。这种情形在浦东周康、嘉定江桥以及松江泗泾等动迁房较为集中的板块也陆续出现，如泗泾板块的新凯家园小区，此前挂牌价主要集中在7000元/平方米，而目前已经涨到8800元/平方米，涨幅达25.7%。这种变化也使得动迁房与周边普通二手房的价差进一步缩小。如丰水宝邸西苑附近的普通二手房，目前报价1.5～1.6万元/平方米左右，价差由一个月前的45%缩小到现在的在19%以内。记者了解到，目前关注这类二手房的主力军为自住需求，当然，投资客也看到了其发展潜力，准备接盘。记者从宝山顾村、嘉定江桥以及松江泗泾等板块的中介公司了解到，目前选择动迁房的购房者主要是自住为主的刚性需求。价格优势是其中最大的一个因素，根据汉宇地产反馈的信息显示，江桥的动迁房价在1.4万元/平方米左右，而商品房价依然在1.8～1.9万元/平方米左右，差价在30%以上；周康板块的动迁房房价在1.2万元/平方米左右，同档次二手商品房价1.5万元/平方米左右。此外，动迁房更高的实用性，也是刚需看中此类物业的另一个重要原因。据了解，目前解禁的动迁房中，多为60平方米左右的一房，以及72平方米左右的两房，这类住宅面积虽然不大，但房型设计得极为紧凑合理，以多层居多，得房率较高，在满足基本的居住需求同时，还兼顾到了舒适性。投资客看好所在板块的长期发展潜力，以及考虑到价差的因素，也在考虑接盘。周康板块暂时是几大动迁房板块中供应量较小的，目前仅有安阁苑、欧风家园、煜龙家园等几个楼盘的部分早期房源。由于周康板块作为原南汇离浦东最近的板块，配套设施完善，随着南汇划入浦东、万达广场开业、周浦公园兴建等众多利好同时爆发，所以周康板块不仅吸引了众多自住客群，部分小投资客群也看好周康的前景。目前周康板块的动迁房房价约1.2万/平方米，同档次二手商品房价约1.5万/平方米。表1 部分已解禁动迁房源表板块 楼盘名称 房型 面积(O) 总价(万元)宝山顾村板块 丰水宝邸西苑 2房2厅 94.22 113新顾村大家园 2房2厅 93 120好日子大家园 2房2厅 76 95嘉定江桥板块 富友嘉园 3房2厅 91.7 112中房公寓 2房1厅 74 115澜茵华庭 2房2厅 82 118浦东周康板块 安阁苑 1房1厅 55 66欧风家园 2房2厅 81 95煜龙家园 2房2厅 73 85闵行浦江板块 浦江世博家园 3房2厅 109 160浦江世博家园 2房1厅 75.8 110松江泗泾板块 金港花园 3房2厅 94 140新凯家园 2房1厅 78 94
购房要注意些啥？专家表示，在购买动迁房时，需要注意的就是尽量避开货币房，以及不要购买尚未解禁的动迁房。货币房与安置房所需承担的税费不一样。记者了解到，动迁房分货币分房和动迁安置两种形式，货币分房是指业主当初获得一定数额的动迁安置款之后，选定某楼盘并购置动迁房；而动迁安置则是直接分配住房。业内人士表示，两者之间在转让时所要承担的税费有所不同。根据现行规定，如果是通过分配形式获得的住房，满3年后在转让时可减免营业税和个人所得税。但如果是以动迁款形式购置的动迁房，虽然已经具备转让资格，但还需缴纳房产营业税以及个税。考虑到这部分税费都会转嫁到房价中，因此建议尽量以直接分配形式动迁的安置房，以免承受更高的隐形成本。此外，记者还注意到，目前有许多不满三年的动迁房也挂牌上市。尚未解禁的动迁房挂牌价要低廉一些。如宝山顾村板块的动迁房项目&好日子大家园&，符合交易条件的二手房挂牌价在1.45万元/平方米左右，而距离解禁还有一年多的二手房，挂牌价只有1.2万元/平方米左右，两者价差约2500元/平方米。不过张磊表示，这类住宅目前无法上市交易，房地产登记机构不会受理这一类二手房买卖的转移登记，只能私下交易，要求买家一次性付款。虽然买卖双方会签订相应的买卖合同，同时在公证处进行公证，并约定在日后某个时间段办理过户手续。但专家表示，这种交易还是存在巨大的风险，万一日后房价出现较大的变动，卖家反悔导致交易搁浅，或者卖家出现变故导致过户无法完成，从而使得买家的物权无法得到保障。
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