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永辉超市股份有限公司与李凌辉、陈文娜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
福州市台江区人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：223次
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福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)台民初字第3032号
原告(反诉被告)永辉超市股份有限公司,住所地福州市。
法定代表人张轩松,董事长。
委托代理人邱健涛、邓帆,福建建达律师事务所律师。
被告(反诉原告)李凌X,男,日出生,汉族,住所地福州市鼓楼区。
被告陈文X,女,日出生,汉族,住所地福州市鼓楼区。
上列俩被告共同委托代理人陈贵、严哲,福建科衡律师事务所律师。
原告(反诉被告)永辉超市股份有限公司(以下简称永辉公司)与被告(反诉原告)李凌X、陈文X房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人邱健涛和被告(反诉原告)李凌X、陈文X的共同委托代理人陈贵、严哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永辉公司诉称,原告是以经营生鲜农产品为主的超市企业。于日,基于华辰房地产有限公司(以下简称“华辰地产”)的授权,福州华辰商业经营管理有限公司(以下简称“华辰商业”)将包括现XX部分铺位、X部分铺位在内位于福州市台江区XX街道XX大道XX号君临闽江地下一层部分约2492平方米区域(以下简称“租赁场所”)出租给原告,订立了《租赁合同书》并约定,租赁期限为10年,自日起至日止,月租金标准为每平方米30元,不递增,包含物业管理费。此时,铺位尚未划分。在租赁场所交付后,原告设立君临闽江门店,在XX、XX铺位的租赁范围设置了用于保管肉类、蔬菜等冻库、保鲜库,并依约在241铺位区域设置了消防通道。日,因绿博公司受让包括XX铺位、XX铺位在内租赁场所中部分店面,华辰地产、华辰商业、福州绿博物业管理有限公司(以下简称绿博公司)与原告签订了《协议书》,并明确约定自日起,就原合同产权转让部分,华辰地产及华辰商业项下的全部权利和义务由绿博公司承继,由绿博公司与原告继续履行原合同,即:对XX铺位、XX铺位,绿博公司按照《租赁合同书》及补充协议(以下统称“原合同“)的约定享有和承担原出租方的各项权利义务。在办得房屋所有权证后,绿博公司还向原告提供了相关的产权证复印件。2014年4月及6月,被告李凌X与被告陈文X委托其律师向原告发出律师函,声称被告李凌X、被告陈文X已分别取得了君临闽江公寓1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼连地下XX层XX铺位、XX铺位的所有权。日,被告李凌X、陈文X封堵了位于XX铺位的消防通道外门。虽然被告李凌X、陈文X及其委托律师未提供产权证明文件,但为以协商方式解决纠纷,于日,原告委托福建建达事务所律师以律师函答复被告李凌X、陈文X及其律师,对原告承租租赁场所等事实做了充分的解释和说明,并表达了被告李凌X、陈文X如确已取得XX、XX铺位所有权的,希望与他们签署相关出租人主体变更协议的意思,同时,还将《租赁合同书》及《协议书》扫描件以电子邮件方式发送给被告李凌X、陈文X的委托律师。然而,日,在未向原告提供与取得XX铺位、XX铺位产权有关证明文件的情形下,被告李凌X、陈文X擅自以砖等建筑材料封闭位于XX铺位的消防通道内门,既妨碍了原告对冻库、保鲜库的正常使用,也实际影响了君临闽江门店的消防安全。日,被告李凌X、陈文X实施了破坏位于XX、XX铺位租赁区域的墙体、剪断供电电缆等行为,致合计重量4773.55公斤原告君临闽江门店存放在冻库、保鲜库中肉类、蔬菜等生鲜农产品因此腐败变质,给原告造成了计人民币元的损失,严重地影响了原告君临闽江门店的正常经营。为避免损失的进一步扩大,原告君临闽江门店购置了四台冰柜用于临时保存冷冻的肉类产品。即便如此,原告每日还需额外承担处理变质肉类、海鲜、蔬菜约计6000余元的损失。于日、8月18日,原告分别向被告发函,再次要求被告李凌X、陈文X于日前向原告提供相关产权证明文件,并赔偿原告损失。此后,为君临闽江门店能尽早恢复正常经营,原告还曾多次敦促绿博公司处理好与被告李凌X、陈文X的所有权纠纷,但均未获结果。原告认为,经华辰地产授权,华辰商业与原告日订立的《租赁合同书》合法有效。根据《租赁合同书》的约定,在租赁期限内,原告对租赁场所享有合法的占有、使用权利。《租赁合同书》订立后,租赁场所内如XX、XX铺位的所有权实际发生变动的,依法不影响《租赁合同书》的效力,《租赁合同书》应当继续履行。被告李凌X、陈文X强行关闭位于XX铺位的消防通道,剪断位于XX、XX铺位的供电电缆等,均是不符合合同约定的违约行为,依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为维护原告作为承租人的合法权益,特诉至法院,请求法院依法判决如下:1、确认原告有权按照日《租赁合同书》及日《协议书》约定占有、使用位于福州市台江区XX街道XX大道XX号XX公寓(原XX)1#-7#楼连体地下XX层XX铺位、XX铺位。2、被告李凌X、陈文X继续履行日《租赁合同书》及日《协议书》有关上述铺位的约定。3、被告李凌X、陈文X修复原告位于XX铺位、XX铺位冻库、保鲜库的供电电缆,并恢复位于XX铺位的消防通道。4、被告李凌X、陈文X共同赔偿原告损失人民币元,其中冰柜购置费20000.00元(5000元/台×4台),暂计至日的冷冻及生鲜产品损失元,并以上述损失总金额按中国人民银行同期贷款利率支付自日起至实际清偿之日止的逾期付款利息损失。5、被告李凌X、陈文X共同承担包括鉴定费、评估费等在内本案的所有诉讼费用。
被告李凌X、陈文X辩称,1、其已经于日实际收回了诉争店面XX、XX铺位。2、原告要求被告赔偿损失没有事实与法律依据,在被告收回两铺位前已经多次通过律师向原告发出催告函件,要求其退出场地,其收回店面的行为符合规定,不存在赔偿原告损失的情形。3、自日至今,原告的制冷设施仍置放在XX、XX铺位内,严重影响了被告正常使用该铺位,故原告应支付实际占用期间的租金损失。4、原告要求被告承担鉴定费、评估费等要求没有任何法律依据。
反诉原告李凌X诉称,反诉原告李凌X与陈文X系夫妻关系,于日通过买受获得本案XX铺位产权并登记在陈文X名下,于日通过司法拍卖竞买获得本案XX铺位产权并登记在李凌X名下,上述两铺位系夫妻共同财产。反诉原告李凌X与陈文X获得上述两铺位产权后,发现铺位被本案反诉被告永辉公司占用,即多次要求其偿付占用费用,但反诉被告永辉公司一直置之不理。基于此,反诉原告李凌X与陈文X不得不多次通过律师向永辉公司主张权利,要求其退出场地及赔偿损失等,但永辉公司仍置之不理,至今分文未付。日,反诉原告李凌X收回了上述XX、XX铺位。但是,反诉被告永辉公司的冷库、保鲜库等机器设备仍放在XX、XX铺位内,反诉原告李凌X一再催促,至今仍未搬离、清空,严重影响了XX、XX铺位的正常使用。根据永辉公司与绿博公司于日签订了《租赁合同书》第十四条第3项“在合同履行过程中,由于一方违反合同约定即为违约,违约方应向对方支付15万元的违约金,并赔偿对方实际的经济损失。”及第4项“如乙方未能按时缴纳租金,逾期60日的,甲方有权单方面解除合同并有权追究乙方的违约责任”之约定,反诉被告永辉公司赔偿反诉原告李凌X违约金150000元。综上,请求法院判决如下:1、反诉被告永辉公司向反诉原告李凌X偿还福州市台江区XX街道XX大道XX号XX公寓(原XX)1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼连地下XX层XX铺位、XX铺位租金98564.4元(其中:XX铺位自日至日租金为8196.5元,XX铺位自日至日租金为90367.9元)及滞纳金(滞纳金按日万分之三计付,自次月1日计至实际还款日止,暂计至日为14526元;2、反诉被告永辉公司立即搬离、清空XX、XX铺位内的冷库、保鲜库等机器设备,并赔偿占用期间的租金损失(自日计至实际搬离、清空日止,按月租金150元/平方米计算,241、242铺位合计面积为398.62平方米,暂计至日损失为418551元);3、反诉被告永辉公司赔偿反诉原告李凌X违约金150000元;4、反诉被告永辉公司承担本案的诉讼费用。
反诉被告永辉公司辩称,一、李凌X于本案提出反诉,缺乏事实和法律依据。1、李凌X以答辩人占用为由提出反诉,不能成立。本案是租赁合同纠纷。李凌X以答辩人占用为由提出诉讼,是物权纠纷,于本案讼争的租赁合同履行没有直接联系,应当另行提出。2、李凌X不是讼争租赁合同的出租方,不能提出反诉。租赁合同,是双务合同,出租方不仅享有收取租金的权利,还承担依约履行租赁合同约定的义务。在取得包括XX、XX店面在内的租赁物产权,于日,绿博公司与答辩人订立《协议书》,受让原出租方华辰商业于日《租赁合同书》的权利义务,成为讼争店面租赁合同的当事人,此后包括XX、XX店面在内的租金,均向绿博公司支付。但李凌X从未与答辩人,就其夫妻名下的241、242店面如何履行日《租赁合同书》及日《协议书》约定,达成一致,尚未成为前述租赁合同的相对方。概而言之,本案是因自日起,李凌X以XX、XX店面业主名义实施封闭位于XX铺位的消防通道内门、破坏位于XX/XX铺位租赁区域的墙体、剪断XX/XX铺位租赁区域冰鲜保管设备的供电电缆等行为以致原出租方绿博公司违反租赁合同约定的义务所致。答辩人以绿博公司作为合同相对方,以李凌X作为负有协助绿博公司履行租赁合同的当事人,以赔偿加害履行损失为由,提出本诉。李凌X如认为确系因答辩人原因,未取得XX、XX店面租金的,也应当另行提起有关物权纠纷的诉讼。因此,李凌X提出反诉,缺乏合同依据。二、李凌X的反诉请求,不应予以支持。首先,在日返还租赁物前,根据日《租赁合同书》及日《协议书》约定,答辩人依约占有使用,只负有向原出租方绿博公司支付租金的义务。在前述租赁合同终止时,答辩人已与原出租方绿博公司清算。如前述,李凌X不是租赁合同的出租方,如其认为应当收取占用费,也应当向讼争店面的实际收益人主张。李凌X有关答辩人按租赁合同约定月租金每平方米30元支付及承担违约责任的主张,缺乏合同依据。其次,答辩人从未同意过月租金按每平方米150元计算,也未作出过承诺。李凌X有关答辩人月租金按每平方米150元支付的主张,缺乏事实依据。三、按照《民法通则》第一百三十六条第三项的规定,延付或拒付租金的,出租人提起诉讼的时效期间为1年。无论是实际收益人,还是其他权利人,提出有关答辩人支付日起租金的主张,超过诉讼时效的,人民法院依法不能予以支持。综上,李凌X以物权纠纷为由,提出本案的反诉,缺乏事实和法律依据。李凌X有关答辩人的反诉请求,缺乏合同依据,人民法院应当不予支持。
经审理查明,被告李凌X与被告陈文X系夫妻关系。日,华辰地产授权委托华辰商业对福州市台江区XX街道XX大道XX号XX地下一层、地面一层商业的房屋租赁、租赁合同的鉴定……等后期相关的事宜进行协调。同日,以华辰商业为甲方(出租方),以福建永辉集团有限公司为乙方(承租方),双方签订了一份《租赁合同书》及附件三补充协议,约定如下:甲方出租给乙方的租赁场所(福州市台江区XX街道XX大道XX号XX地下XX层XX)的租赁面积(后附图,按蓝线范围内面积计算约2401㎡,加上需分摊君临闽江地下一层商场内机房、配电、排风井、洗手间、梯道的公摊面积约91㎡),共计2492平方米,最终以双方确认的实际面积为准,多还少补。租赁场所用途:作为超市经营场所使用。租赁期限为10年,自日起至日止。租金根据现场租赁蓝线内的实际面积,加上分摊君临闽江地下一层商场内机房、配电、排风井、洗手间、梯道的公摊面积计算。自计租起始日起:乙方应于日起至日止每月向甲方缴纳总额为人民币74760元的租金(在十年租赁期间内,月租金标准为30元/㎡,不递增,包含物业管理费)。乙方按月支付租金给甲方,甲方应于每月第五个工作日之内向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费发票,乙方在收到上述发票之日起3个工作日内将当月的租金交付给甲方。在合同履行过程中,由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同,即为违约;违约方应向对方支付15万元的违约金,并赔偿对方实际的经济损失。如乙方未能按时向甲方缴纳租金,自第8个工作日起,每延迟一日应按拖欠总金额的万分之三向甲方支付滞纳金,逾期60日的,甲方有权单方面解除合同并有权追究乙方的违约责任。合同及补充协议签订后,华辰商业将租赁场所交给福建永辉集团有限公司使用。日,华辰地产和华辰商业共同向原告永辉公司(原福建永辉集团有限公司)发出一份《产权转移通知函》,内容如下:鉴于贵司同意放弃优先购买权,我司已于2011年8月将贵司承租的位于福州市台江区XX街道XX大道XX号君临闽江地下XX层)君临芭莎的相关店面(详见店面标识号为:04、05、41-55、241-242的店面)出售予绿博公司(翁家平)、福清君安建材贸易有限公司。现我司通知贵司:上述04、05、41-55、241-242店面根据贵我双方签订的《租赁合同书》及补充协议书所享有的权利义务,自日起由买受人承受。根据《租赁合同书》及补充协议书的约定,上述04、05、41-55、241-242店面每月租金共计46020元。请贵司将上述店面自2012年1月起的租金(标准为:46020元/月)汇入如下账户……日,华辰地产作为甲方1,华辰商业作为甲方2,永辉公司作为乙方,绿博公司作为丙方。四方达成协议内容如下:鉴于:1、日,甲方1授权甲方2以其自身名义,将位于福州市台江区瀛洲街道江滨中大道116号部分区域出租予乙方,并签订了《租赁合同书》及补充协议(以下简称“原合同”)。2、甲方1于2011年9月将君临闽江地下一层君临芭莎的相关店面(店面标识号为:04、05、41-55、241-242号)出售给丙方,双方签订了《商品房买卖合同》。3、本协议仅就上述产权转让店面范围内的租赁关系,出租方、承租方权利义务进行补充约定,剩余面积仍按原合同继续履行。4、本协议无特别说明时,甲方即指上述店面的产权人及实际管理人,即甲方1、甲方2。现甲、乙、丙三方经协商一致,就上述产权转让店面范围内,丙方承继原合同中甲方的全部权利义务之相关事宜,订立本协议。一、丙方承认甲、乙双方签订的原合同,同意按照原合同中的约定享有和承担出租方的各项权利义务。各方商定,自日起,原合同中产权转让部分甲方项下的全部权利和义务转由丙方承继,由乙方和丙方继续履行原合同……三、自日起,在上述产权转让店面范围内,根据原合同出租方所享有的权利义务均由丙方承受。上述店面相应租赁费用(46020元/月),乙方应按原合同约定时间将自2012年4月起的租赁费用汇入丙方指定账户内。丙方按原合同约定提供租赁发票。四、原合同的履约保证金人民币壹拾伍万元,继续作为全部承租店面的履约保证金(含上述转让店面),乙方无需另行向丙方支付上述店面的履约保证金。日,绿博公司向原告永辉公司出具《确认函》一份,内容如下:我司已将位于福州市台江区XX街道XX大道XX号XX地下一层XX第04、05、241、242、41-45店面出租给贵方,请将租赁所涉及的相关款项汇至以下账户:户名:绿博公司。另查明,日,被告陈文X取得坐落于台江区XX街道XX大道XX公寓(原XX)1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼连地下1层XX铺位的产权(权证号:榕房权证R字第××号)。该产权证上记载:房屋所有权人陈文X。登记时间为日,建筑面积146.52㎡。附记中记载:房屋取得方式:买卖。上一道权利人:陈彩勇。日,被告李凌X取得坐落于台江区XX街道XX大道XX公寓(原XX)1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼连地下1层XX铺位的产权(权证号:榕房权证R字第××号)。该产权证上记载:房屋所有权人李凌X。登记时间为日,建筑面积126.10㎡。附记中记载:房屋取得方式:因生效法律文书取得。上一道权利人:陈龙金。日,福建科衡律师事务所接受李凌X的委托,向永辉公司福建福州君临闽江超市发出《律师函》,内容如下:XX铺位系李凌X于日通过拍卖的方式,竞买取得,建筑面积为126.1平方米。而该铺位被你超市无权占有。你超市不是上述铺位的所有权人,无权占有、使用铺位,你超市的行为已损害了李凌X的合法权益。要求永辉公司接到函件后7至15日内拆除,XX铺位现有的设施设备,将铺位恢复正常使用状态,将铺位返还予李凌X。同年6月17日,福建科衡律师事务所接受李凌X的委托,向永辉公司发出与上述内容相同的《律师函》,并要求永辉公司偿付自日至实际返还241铺位之日止的租金。日,福建建达律师事务所接受永辉公司委托,向李凌X、陈文X发出《律师函》,内容如下:根据永辉超市提供的信息及文件资料,日,经华辰地产授权,华辰商业与永辉超市签订《租赁合同书》。该合同约定,永辉超市承租位于福州市台江区XX街道XX大道XX号XX地下一层君临XX房产(以下简称“租赁房产”),租赁期限自日至日止。因绿博公司受让租赁房产中包括第XX号店面的相关店面。日,华辰地产、华辰商业作为甲方1、甲方2,与永辉超市、绿博物业共同签订协议书,约定自日起,在转让店面范围内,原出租房(即华辰商业)的权利义务由绿博物业承受。永辉超市不是租赁房产的所有权人,但在《租赁合同书》以及《协议书》约定的租赁期间,永辉超市系租赁房产的合法承租人。在租赁期限届满前,即使租赁房产发生所有权变动的,根据法律规定,永辉超市仍享有合法占有、使用租赁房产的权利。日、日,你们委托律师向永辉超市致函,并声明你们已分别取得租赁房产第241、242号店面所有权。永辉超市就你们委托律师来函所述事宜复函如下:1、在租赁期间,永辉超市根据《租赁合同书》、《协议书》约定继续占有、使用租赁房产,符合法律规定;2、如律师函所述,你们确已取得租赁房产第XX、XX号店面房屋所有权的,永辉超市希望能与你们签署相关出租人主体变更的协议……。日,福建科衡律师事务所接受李凌X、陈文X的委托,向永辉公司发出《律师函》,内容如下:福建科衡律师事务所接受李凌X、陈文X的委托,指派陈贵律师就你司非法占用福州市台江区XX街道XX大道XX号XX公寓(原XX)1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼连地下1层XX#。XX#铺位(下称XX#、XX#铺位)事宜,特函告如下:一、请你司在三日内将遗留在XX#、XX#的制冷设备搬离、清空,否则,三日后李凌X、陈文X将排除妨碍,径直将设备拆除、搬离XX#、XX#铺位,因此所造成的一切损失由你司自行承担。二、你司应赔偿我方的全部经济损失(包括非法占用期间的租金损失等)。同年9月,原告诉至本院,并提出上述诉讼请求。诉讼中,俩被告确认其已于日收回上述铺位。
又查明,原告永辉公司为乙方,绿博公司作为甲方,双方于日签订了一份《终止协议》,主要内容如下:鉴于:日,福州华辰商业经营管理有限公司(以下简称“华辰公司”)将位于福州市台江区XX街道XX大道XX号XX地下XX层君临XX部分场所租赁给福建永辉集团有限公司,并签订了《租赁合同书》及相关补充协议(以下简称“原合同”)。日,“华辰公司”又将租赁场所出售给“绿博公司”(以下简称“绿博公司”),并与“永辉超市股份有限公司”(以下简称“永辉公司”)签订三方协议书,协议书约定;租赁场所内场有产权的部分由“绿博公司”承接及收取租金,外场无产权部分还是由“华辰公司”管理及收取租金。“绿博公司”作为产权人继续履行原合同。鉴此,经双方友好协商,就原合同提前终止等相关事宜,达成如下协议:1、双方确认,原合同于日提前协议终止。2、甲方同意给予乙方10天的免租搬迁期(自日至日止)、即乙方的租赁费用支付至日止。双方同意租赁房屋按现状移交,乙方自行搬移租赁场地内的所有商品。日后未搬离的,视为乙方放弃遗留物品所有权,甲方有权强行清场。日即视为乙方交付租赁场地之日,双方无需另行办理交房手续。3、鉴于双方提前协议终止原合同,甲方同意支付乙方支付人民币伍万元整(￥50000)的补偿款……。日,原告永辉公司为乙方,绿博公司为甲方,双方签订了《场地移交》协议,内容如下:乙方将甲方位于[福州市台江区XX街道XX大道XX号XX地下XX层君临XX]物业于日按现状移交给甲方。双方已完成场地移交。诉讼中,原告撤回对绿博公司的起诉,本院已另行裁定予以准许。另外,诉讼中,原告变更诉请如下:1、确认原告与被告李凌X、被告陈文X间有关福州市台江区XX街道XX大道XX号XX公寓(原君临闽江)1#-7#楼连体地下XX层XX铺位、XX铺位的租赁合同关系于日终止。2、被告李凌X、被告陈文X共同赔偿原告损失人民币元(其中,冰柜购置20000.00元(5000元/台×4台),暂计至日的冷冻及生鲜产品损失元),并以上述损失总金额按中国人民银行同期贷款利率支付自日起至实际清偿之日止的逾期付款利息损失。3、原告不承担自日起至日期间XX铺位、XX铺位的租金支付义务。4、被告李凌X、被告陈文X共同承担包括鉴定费、评估费等在内本案的所有诉讼费用。
诉讼中,原告称日之前租金是交付给华辰地产。日以后的租金是交付给绿博公司,租金一直交纳到日止。被告提出上述诉争XX号铺位从日开始产权就属于陈文X,XX号铺位从日开始产权属于李凌X,被告对原告一直将租金交付给绿博公司至2014年12月止的事实没有异议。
综上事实,本院认为,原告与华辰商业签订的《租赁合同书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,具有法律约束力。2011年8月,华辰地产将君临闽江地下一层君临芭莎的部分店面(店面标识号为:04、05、41-55、241-242号)出售给绿博公司。因此,原告与绿博公司之间形成的租赁关系系《租赁合同书》及《补充协议》的延续。日,原告与绿博公司签订《终止协议》,确认《租赁合同书》于日提前协议终止。现原告提出要求确认原告与被告李凌X、被告陈文X之间有关福州市台江区XX街道XX大道XX号XX公寓(原XX)1#-7#楼连体地下XX层XX铺位、XX铺位的租赁合同关系于日终止的诉请,对此,本院认为,原告永辉公司从未与被告李凌X就登记在李凌X和陈文X名下的诉争铺位签订《租赁合同书》,尚未成为前述租赁合同的相对方,且俩被告于日已收回店面,故对该诉请,本院不予支持。关于原告提出要求被告李凌X、被告陈文X共同赔偿原告损失人民币元(其中,冰柜购置20000.00元(5000元/台×4台),暂计至日的冷冻及生鲜产品损失元),并以上述损失总金额按中国人民银行同期贷款利率支付自日起至实际清偿之日止的逾期付款利息损失的诉请,本院认为,原告提供的《永辉超市商品调拨单》、《报告》以及《照片》等的证据不足以证明其损失与本案有直接关联以及实际产生的损失金额为元,故该诉请证据不足,本院不予支持。关于原告提出其不承担自日起至日期间XX铺位、XX铺位的租金支付义务的诉请,本院认为,诉讼中,俩被告确认其已于日收回上述铺位,原告与俩被告之间不存在合同关系,现原告请求不再承担支付自日起至日期间XX铺位、XX铺位租金义务的诉请,本院亦不予支持。
关于反诉原告李凌X要求反诉被告永辉公司偿还福州市台江区XX街道XX大道XX号XX公寓(原XX)1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼地下1层XX铺位、XX铺位租金98564.4元(其中:241铺位自日至日租金为8196.5元,242铺位自日至日租金为90367.9元)及滞纳金(滞纳金按日万分之三计付,自次月1日计至实际还款日止,暂计至日为14526元)的诉请,本院认为,租赁合同是双务合同,租赁合同双方当事人即出租人和承租人都既承担一定义务,也享有一定权利。根据法律规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,而李凌X、陈文X在取得店面所有权时,原告仍在租赁期间,反诉原告不仅没有与反诉被告建立续租关系,反而采取收回店面的方式,导致反诉被告无法正常使用该店面,且原告于日至日期间的租金均交给绿博公司,故对反诉原告李凌X的上述诉请,本院不予支持。关于反诉原告李凌X要求反诉被告永辉公司立即搬离、清空XX、XX铺位内的冷库、保鲜库等机器设备,并赔偿占用期间的租金损失(自日计至实际搬离、清空日止,按月租金150元/平方米计算,XX、XX铺位合计面积为398.62平方米,暂计至日损失为418551元)的诉请,本院认为,诉讼中,俩被告确认其已于日收回上述铺位,不存在再赔偿租金的损失,且根据日绿博公司与反诉被告永辉公司签订的《终止协议》第2条协议约定……日后未搬离的,视为原告放弃遗留物品所有权,绿博公司有权强行清场。故对该反诉请求,本院不予支持。关于反诉原告提出要求反诉被告赔偿违约金150000元的诉请,本院认为,反诉原告与反诉被告之间未签订租赁合同,反诉原告该请求缺乏合同依据,且在前述租赁合同终止时,反诉被告已与原出租方绿博公司清算完毕,不存在违约情形,故对该反诉诉请,本院亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、驳回原告永辉超市股份有限公司的诉讼请求。
二、驳回反诉原告李凌X的反诉请求。
本诉案件受理费4664元,由原告永辉超市股份有限公司负担。反诉案件受理费5308元,由反诉原告李凌X负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于福州市中级人民法院。
人民陪审员
人民陪审员
二〇一五年七月二十七日
附:本案适用的主要法律条款:
《中华人民共和国民法通则》
第五条:公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款:当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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审理法院：
案件类型：
审理程序：一审
裁判日期：