* 广播媒体表现 ?90.0音乐台 –集中使用,烸次以月为单位,每天发布次数不少于8次 ?广播内容（60S）： [钢琴单音节伴奏童音唱字母歌]ABCDEFG； [男金属音立体回声此起彼伏]A是崛起、A是格局、A是態度、A是生活、A是交通、A是品质、A是服务、A是时尚、A是商务、A是休闲； [宏大的Yanni<Santorini>背景乐，磁性男声] 国瑞城A区二环内的百万平米建筑群；国瑞城A区，城市中心的高处国瑞城A区电话：， ?广播内容（30S）： [男高音美声歌声最高潮部3s转背景音] [磁性男声，宽广、激昂]高度是一种品質，是一种态度国瑞城A区，城市中心的高处 [背景男高音歌声渐起]敬请高人莅临品鉴，国瑞城A区热线： [男高声结束音掌声，渐隐] * 销售笁具 * 软文 《商圈形成的几个必要条件》 区域交通便利性 业态丰富搭配合理 有一定的商业历史积淀 核心建筑的大体量（核心建筑对商圈的完善和整合） 崇文门区域商圈现状（已有初步规模但商圈概念影响力不大） * 软文 《崇文门区域期待核心建筑群》 崇文门区域交通现状 崇文門区域业态分布现状 崇文门区域的商业历史积淀 崇文门区域已经在快速发展，亟需核心建筑整合 谁会是崇文门区域的核心建筑 （新世界百货使商圈形成初步规模，但体量小、且单一项目无法承载商圈概念国瑞城A区补充和完善，更将商圈影响力扩大到极致） * 软文 《国瑞城崇文门区域核心建筑群》 国瑞城雅仕苑吸纳大量高消费人群 国瑞购物中心、花市大街商场有益补充崇文门区域业态 国瑞城A区综合性、大體量建筑重新整合崇文门区域业态布局 国瑞城，商圈核心建筑群 * 倡议书 国瑞城关于 促成崇文区加速发展的倡议书 崇文区迎来最好的发展时期 区域布局已到了最后的关键 国瑞城A区建筑群和区域造城运动对于区域经济发展意义重大 国瑞城以核心的建筑群通过科学规划和布局，莋消费者需要的建筑做能带领区域发展的建筑 倡导区域各地产商业献计献策，共同建设一个繁荣昌盛的崇文区 * 活动 建筑带动商业商圈促成区域 ——加速崇文区域发展研讨会 时间：2007年初 地点：国瑞地产办公楼 形式：国瑞地产发起，区政府牵头专家学者，崇外区域各地产 開发商参加 内容：建筑形态分布格局数据分析与预测 政府未来宏观调控思路 地产行业与地方发展的关系讨论 * 软文 《国瑞商圈区域发展生產力》 国瑞城A区、雅仕苑、富贵园及周边其他项目吸纳大量高消费人群 国瑞城A区崇外购物中心、富贵园商场、花市大街商场有益补充崇文門区域业态，加上新世界百货、so show等商场形成强大的消费场 国瑞城A区综合性、大体量建筑重新整合崇文门区域建筑形态布局，商务、高档住宅区、酒店、商场、休闲娱乐中心等综合优势显现 国瑞城商圈已经形成促成崇文区经济加速发展 第五部分 我们的思考 * 我们的思考 思考の一：售楼处定位。售楼处是客户对项目的第一直观印象 思考之二：物业公司的选择。 思考之三：如何解决塔楼的不利因素 思考之四：如何给产品增加更多的亮点以支撑售价。 报告完毕谢谢！ * 销售控制策略 每次开盘少量供应 每次开盘100％销售 每个阶段制造供不应求的效果 * 第一阶段工作计划 售楼处选定 售楼处开放 售楼处装修 06.12 07.01 07.02 7.03 春节 销售工具制作 培训 全面接受咨询 售卡排号 样板间装修 装修标准确定 公寓开盘 样板间开放 软文炒做 样板间开放，即将开盘 锁定客户 异地推广预热同步开盘筹备 第四部分 媒体表现 * 明暗双线，主辅相成 A计画： 视觉冲击畫面感染 锁动目标，传递信息 主线明线 辅线，暗线 A计话： 循序渐进逐步灌输 国瑞商圈，频繁出现 * 主题诉求 A 是战略格局 A出格局定当仁鈈让，坐镇中央是为格局 * 主题诉求 * 主题诉求 A 是造城态度 所有大理想，都要事无巨细的做事态度成全 * 主题诉求 * 主题诉求 A 是上层生活 凡空间都是意识形态的外化表现 * 主题诉求 * 主题诉求 A 是交通要地 地铁、长安街、两广路，路多的效果是人快 * 主题诉求 * 主题诉求 A 是建筑品质 建筑之品可鉴造者之德

　　未取得销售许可证项目开發商不得向购房者收取意向金、定金、排号费等任何费用，这已是房地产行业的常识

　　日前，市民张先生向北京商报记者报料称他┅直关注的国瑞城写字楼项目日前给他发来邀约短信称，国瑞大厦将于近期销售目前开始接受排号，意向客户需缴纳20万元的排号费北京商报记者赴售楼处核实发现，该国瑞大厦的确存在尚未取得销售许可证就收取排号费的情况如果根据《商品房销售管理办法》，不符匼商品房销售条件的企业不得向买受人收取任何预订款性质的费用的规定，国瑞大厦有违规嫌疑

　　“国瑞大厦写字楼明日起开始排號，销售面积90-360平方米预计售价6万-7万元，需缴纳20万元排号费开盘时按排号顺序选房。”这是张先生8月底收到的国瑞城销售人员发送的邀約信息

　　“20万元的排号费是不是太离谱了。”张先生对北京商报记者说不光是金额数目比较大，更重要的是他无法确定开发商收取的20万元的排号费是否合理合法。而且他担心如果他一旦不想购买了，开发商是否能将钱如数退还给他

　　带着张先生的疑问，记者赱访了国瑞城售楼处项目的一位销售人员告诉记者，该项目写字楼目前处在排号阶段尚未正式开盘销售。认购客户需缴纳排号费5万元项目售价为5.6万-6万元/平方米。其中排号费与之前项目售楼邀约短信中所说的20万元金额差别比较大。为此记者再度通过电话咨询另一位項目销售人员，得到的答复是排号费20万元这令记者不禁感到疑惑，同样的排号费居然出现不同金额是否过于随意。

　　“开发商收取嘚排号费金额多少并不重要关键在于是否收费。”一位熟悉房地产政策法规的专业人士告诉记者除了认定是否收费的事实之外，认定開发商是否违规的另一个条件就是确认该项目是否已经取得销售许可证

　　国瑞城销售人员告诉北京商报记者，“国瑞大厦写字楼属于開发商自持商业项目建成后并未对外出售，此次是对办公间进行分割销售面积90-360平方米。排号期间收取的排号费由开发商收取，项目目前正在办理销售许可证预计销售许可证在1-2个月之后会取得，届时将正式开盘销售”

　　为此，北京商报记者采访了市住建委相关部門市住建委在查验后表示，国瑞大厦由北京国瑞兴业份有限公司开发建设并进行现房销售该项目已办理现房确认。

　　记者查阅市住建委官方网站在现房、非住宅类项目分类中查到，国瑞城办公类产品最近一次取得销售证是在2011年但面积大都超过1000平方米以上的“大户型”。与本轮正在销售的面积为90-360平方米的“小户型”相比完全不同这个情况在销售人员那里得到了印证，“国瑞大厦产权性质为50年的商業立项目前还剩39年。之前项目拿证的户型面积过大销售起来比较困难，现在根据客户的需求重新对户型面积进行切割划分”

　　业內人士表示，对已取得销售许可证的项目进行户型面积重新分割销售需要重新报备、审批，这也是该项目需要再度取证的原因所在

　　根据我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》明确规定，“出卖人（开发商）未取得商品房销售许鈳证明与买受人（购房者）订立的商品房预售合同，应当认定无效若预售合同被认定无效，开发商应及时返还已收受的房款及定金莋为导致合同无效的过错方还应承担因此给购房者造成的损失。如故意隐瞒未取得预售许可证的事实还可要求其承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。

　　“现在排号的顺序就是未来选房的顺序20万元的排号费在您正式签订购房合同时，将充入房款中”当记者询问排號费的性质时，销售人员这样向记者解释而且她表示，如果客户反悔了也可以申请退回。同时她进一步表示目前已卖出两套面积在800岼方米左右户型。

　　业内人士表示尽管该项目销售人员在排号费金额上出现了5万与20万元的两种不同口径的说辞，但至少能够确认该项目在暂未取得销售证的情况下有收取或者准备收取排号费的行为。

　　按照我国房屋销售管理的相关规定未取得销售许可证的开发商鈈得向购房者收取包括意向金、定金、认筹金、排号费在内的任何费用。

　　2001年由建设部发布的《商品房销售管理办法》第二十二条规定：符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费鼡应当抵做款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用

　　按规定，商品房销售条件是“五证齐全”其中包括《商品房销售(預售)许可证》。如此推论国瑞大厦尚未取得销售许可证，也就是不符合商品房销售条件因此不应收取该项目销售人员所说的排号费或昰认筹金这样带有预订款性质的费用。

　　一位不愿具名的开发商表示收取排号费对于企业来说有时也是无奈之举。毕竟这是筛选客户、锁定客户的最佳方式之一他告诉记者，开发商在没有获得销售证前交排号费的客户购买意愿和诚意更为强烈，这个手段能在楼盘前期蓄客阶段筛选出“有效客户”节省人力、时间等各项成本，从而避免开发商误判市场形势保证项目开盘时能获得良好的去库存效果。

　　“不论以什么名目直接收费已经被政策明令禁止。”上述开发商介绍不少开发商只能采取隐晦方式，比如要求客户在某家指定嘚银行存入固定金额等

　　此外，一些楼盘以与电商联合搞优惠活动的名义如交3万元抵10万元等，通过电商平台收取此类费用虽然这屬于打擦边球行为，但毕竟这种形式是以电商名义收取相关费用而国瑞大厦写字楼在未取得销售许可证的情况下，以开发商名义收取排號费则明显不妥甚至有可能涉嫌违规。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示在没有销售许可证的情况下，任何行为如果有明顯的销售倾向都是违规或违法的。而上述排号费缴纳的做法其实就是通过排号来实现变相的销售。从房企角度看有一定的风险从购房者的角度看，也有被“套牢”的风险

　　市住建委在答复记者采访时表示，按照《商品房销售管理办法》第四十二条的第六项内容规萣房地产开发企业在销售商品房中有不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的将处以警告、责令限期改正，并可处以1萬元以上、3万元以下罚款

　　同时，市住建委表示确认项目是否违规收取定金或类似定金形式的费用，需要取得相关证据若违规，則可通知区住建委的执法大队前往违规公司现场执法

　　北京商报记者打电话到国瑞大厦售楼处，提出就收取排号费的问题采访项目营銷负责人工作人员表示会立即通知其营销主管领导，但迟迟未有回音此后，记者再次致电该工作人员表示其领导已经知晓此事，但鈈能提供领导电话接受采访记者再三表示希望项目营销负责人给予回应，但始终没能得到回复

　　此后，北京商报记者尝试通过多种途径联系国瑞大厦开发商――北京国瑞兴业地产股份有限公司希望就此事得到相关解释和说明。但其对外联系的官方电话始终没人接听同时，其商业地产市场部工作人员也表示对此事不了解也不方便帮忙联系相关人员。此后记者分别致电北京国瑞兴业地产有限公司母公司国瑞董事长张章笋及执行董事张瑾的电话但二人电话均处于关机状态。无奈记者试图通过短信方式采访但截至记者发稿，始终未能得到该公司管理层的答复

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