栖霞建设无锡退地 仍将“适时增加储备”
日07:54　　来源：
　　郝倩　　栖霞建设（600533.SH）今年一季度销售业绩强劲恢复的消息，全然被淹没在扑朔迷离的“退地”风波中。这与土地市场重现火爆的背景形成鲜明对比。　　4月底，栖霞建设在2008年的年报中坦言，“解除无锡九棉地块土地合同，一定程度上减轻了的经营压力”。一个月后，业界再度传出消息，称栖霞建设可能会将无锡东北塘镇的项目退还给政府。据了解，上述两幅地块均在日拍下，且溢价突出。
　　“2007年中拿下的地块，现在即使退地也在情理之中。现在土地市场虽然回暖，可是开发商相对理性，地价与房价的上扬都没有到达2007年的顶峰。”南京当地一家开发商对CBN记者表示。　　当地一家研究机构的数据显示，4月份华东城市公开市场上出让的土地中约60幅土地顺利成交。这其中，成交地块的总体溢价水平均保持在30%以上，但是大部分地块仍是以起始价格成交。最终土地市场火爆的表象，实质上可能仅是“少数派的狂欢”。　　退地风波　　根据2007年7月份的成交记录，栖霞建设获得无锡锡山区东北塘镇南部地块的价格为17.3亿元人民币。几乎在获得东北塘地块的同时，栖霞建设控股子公司――无锡栖霞建设有限公司（栖霞建设持有70％的股权）竞得无锡市第九棉纺织厂地块（下称“九棉地块”），成交价格为8.05亿元人民币。　　两幅土地中，前者是栖霞建设击败数十家开发商、以超过底价8亿元的高差价竞得；九棉地块则是经过120多轮竞价，最终以高于出让底价4．273亿元的价格取得，楼面地价近5000元/平方米，而当时周边在售的紫金门等项目售价仅6000元/平方米左右。　　时隔近2年后，栖霞建设选择将这两幅从多家开发商手里“抢”得的地块退还。“日，本公司与无锡市国土资源局签署了解除无锡第九棉纺织厂地块《国有土地使用权出让合同》协议书。”栖霞建设在年报中坦言。根据公司年报透露，退地原因是“拆迁难度较大”。但是，公司在日之前支付的2亿元土地开发费，将用于抵冲公司在无锡另一幅地块的土地出让金，而非直接退还。　　“除了已经公告的退地内容，目前，有关东北塘镇的项目是否已退的消息还没有明确。”栖霞建设的工作人员对CBN记者表示。截至去年底，公司已为东北塘地块支付了9.83亿元人民币，超过了地块土地净地价格的一半。　　CBN记者在该公司2008年的年报中发现，东北塘地块的预计开工时间是2007年7月，竣工时间为今年12月。但是，按照栖霞建设“2009年新开工项目”的计划，该公司在无锡的3个项目中，无锡滨湖区的“瑜景湾”和“无锡栖园”都有相应的计划开工面积，只有东北塘地块今年开竣工计划均为“0”。　　年报显示，2008年栖霞建设在无锡地区“未开工规划建筑面积”共180万平方米，其中锡山区的东北塘地块就占128万平方米之多。栖霞建设坦言，两幅高价土地给公司的经营带来了压力。“作为市场中的一员，公司在2007年也难以独立于当时的市场氛围，在无锡和南京增加了两个成本相对偏高的土地储备，因此公司2008年的工作重点之一是如何盘活这些土地储备”。　　栖霞建设管理层则分析认为，已经解除的土地出让合同“一定程度上减轻了无锡公司的经营压力”。此外，根据企业会计准则，报告期公司对南京仙林2007G84地块计提了存货跌价准备2380万元。　　但栖霞建设亦明确表示，“将在行业低迷期密切关注土地市场的变化，抓住时机，适时增加一些具有良好发展前景的土地储备”。　　地价未大幅上扬　　就在栖霞建设陷入退地风波之时，5月底，南京土地市场在断粮3个月之后推出两幅顶山地块，均溢价成交，也开创了自去年4月以来，南京土地市场首次溢价成交的新局面。　　事实上，如大部分地产商一样，栖霞建设一季度的运营情况也好过预期。公司一季度财务报告显示，合同销售面积7.57万平方米，合同销售金额6.19亿元，分别同比增长了206％和149％，不但远远超过了区域市场的平均增长率，甚至超过了公司2007年同期的销售水平。　　栖霞建设认为，国家一系列的金融、税收、土地等政策，有效刺激了楼市的回暖。同时预测，行业最艰难的时刻已经过去，2009年，市场将迎来深幅调整之后的逐步恢复。　　接近栖霞建设的人士对CBN记者表示，在退掉2007年的高价地后，现在再去拿新的地块，价格确实可以比2007高峰期更便宜。“因为土地市场刚刚呈现回暖的态势，现在开发商拿地谨慎，地价也没有大幅上扬。”　　CBN记者通过南京中原地产房产研究中心公布的“南京市2009年第一季度土地运行报告”了解到：今年第一季度，南京市国土局共推出15幅土地，流标3幅，成交12幅，土地成交总面积为74.53万平方米。这一成交面积较2007年同期下降了70.36%，较2008年同期下降了51.89%。　　3幅地块流标，意味着南京一季度土地流拍率高达20%。该中心研究总监张君认为，“这远远高于去年同期水平”。同时不容小觑的是，在成交的12幅土地中，有11幅是底价成交。地价也并没有想象中的快速上扬。地处南京南部的江宁区今年一季度纯住宅的平均楼面地价为1324元/平方米，2008年为2080元/平方米，下降幅度达36.3%。　　“虽然江北两块溢价土地的竞拍过程比较激烈，但是土地成交价格并不高，开发企业还是较理性。只是说，在持续一年的土地低价成交后，此次土地溢价成交给后续南京的土地市场带来了一定的信心。”南京工业大学天诚不动产研究所副教授吴翔华表示。
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又见开发商退地 成交量回升难消楼市压力。4月28日,栖霞建设(600533,SH)在2008年年报中称,2009年3月,公司与无锡市国土管理部门达成协议,解除了无锡第九棉纺织厂地块的土地出让合同……
又见开发商退地 成交量回升难消楼市压力。4月28日,栖霞建设(600533,SH)在2008年年报中称,2009年3月,公司与无锡市国土管理部门达成协议,解除了无锡第九棉纺织厂地块的土地出让合同。
就在众多开发商又开始“跑马圈地”的时候,市场正传来一些企业退地的消息。
昨日,有业内人士指出,在当前土地市场红火的表象下,一旦楼市成交量下滑、融资渠道不畅,部分开发商又将面临资金紧张的局面。近期,房地产市场成交回升,未能为国内房地产减压。
4月28日,栖霞建设(600533,SH)在2008年年报中称,2009年3月,公司与无锡市国土管理部门达成协议,解除了无锡第九棉纺织厂地块的土地出让合同。
对于退地的原因,栖霞建设称,公司在2007年在无锡和南京增加了两个成本相对偏高的土地储备,公司2008年的工作重点之一是如何盘活这些土地储备。
在退还无锡第九棉纺织厂地块后,近日市场又传来栖霞建设有意将其位于无锡东北塘镇的项目用地退还给政府。昨日,栖霞建设相关人士表示:“市场传闻很多,但目前对此事还不清楚。”
昨日,分析师薛建雄在接受《每日经济新闻》采访时表示,对于开发商而言,目前土地市场是冰火两重天。经过今年前5个月的楼盘热销,手握大把现金的开发商为了持续发展,又会想着在土地价格还不是太高的时候,去争取多拿几块土地。但是,对于在去年、前年标了地王的开发商而言,肯定想把手中的“烫手山芋”扔掉。因此,近期土地市场,也会传出开发商退地或转让土地的消息。
事实上,穆迪在一份研究报告中也表示,近期,房地产市场成交回升,并未能为中国房地产减压。销售放缓、房价下降和进取的土地收购造成流动性紧缩,仍然是中国房地产开发商面对的主要挑战。
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地王频出必推高房价 业内称锡尚在可控制范围内
　　9月全国标杆性房企频繁出手，将多宗高价地块收入囊中。万科、中海、保利、绿城、中铁等分别从北京、上海、南京、杭州购入多宗土地，溢价均高。虽然国土资源部已多次下发清查闲置土地的相关通知，但是缘何各大房企对地王热情依然丝毫未减?溢价之后，开发商又凭什么来承担可能产生的风险?
　　溢价之忧 推动无锡未来房价
　　四季度是土地供应的传统旺季，随着新一轮供地高峰的到来，住宅用地供应量将会进一步增加。从供应情况来看，9月全国60个重点城市共推出土地913宗，环比增加10%;从成交价格来看，9月住宅用地楼面地价为2691元/平方米，环比上涨37%。
　　无锡的土地供应和土地价格自2008年急转直下之后，一直处于缓慢的回升之中，平静的状况如今也得以打破。
　　8月7日举行的无锡市市区2009年第四批国有建设用地使用权公开挂牌出让会至今让人记忆犹新。两个新地王孕育而生，浙江绿城集团以29亿元成交价拍得起始价15.8亿元的原蠡湖新城2号地块，溢价率达到80%;此前业内热议的重庆龙湖地产经过近1个小时的争夺，以6.44亿元成交价竞得位于无锡(太湖)国际科技园地块，溢价率达到130%。
　　10月28日举行的无锡市市区2009年第五批国有建设用地使用权公开挂牌出让会上，金科地产经过多轮叫价，最终以22.4亿元的价格获得南长区中南路与金城路交叉口地块，溢价率达80%。
　　一位业内人士分析：“土地纷纷溢价，其根本原因是各地住宅市场热销，开发商对未来房价形成较高的预期，争相购买土地，直接导致的结果就是对周边区域房价或者市场对区域的预期价格的升高。”
　　该人士算了一笔账，“绿城蠡湖二号地块成交价是29亿元，计算下来楼面价是5524元/平方米(不含税)，目前该区域的新房价格在元/平方米。将来绿城精开发起来之后起码达到18000元/平方米的价格，如果现在无锡是迈入万元时代的话，到时就是两万、三万的概念了。这极大地挖掘了蠡湖周边土地的价值，作用是显著的。”
　　溢价之痛 低谷期的退地风波
　　高价拿地是一把双刃剑，除了对市场的推进作用之外，地王对开发商的后续开发也许会造成很大的阻碍。
　　无锡苏宁于2007年通过挂牌出让方式，获得无锡市锡国土出合(2007)第39、42号地块的国有土地使用权，地块出让面积为79333.7平方米，用地性质为居住用地、商业、办公，转让价格高达21亿元。
　　2009年7月，苏宁环球发出公告，由于城市规划调整和旧城区改造的需要，全资子公司无锡苏宁环球房地产开发有限公司与无锡市国土资源局解除了锡国土出合(2007)第39、42号地块的《国有土地使用权出让合同》。
　　业内人士分析，由于拆迁问题长期得不到妥善的解决，高价地块已经给企业开发带来了很大的压力。
　　无独有偶，2009年3月，栖霞建设与无锡市国土资源局签署了解除无锡第九棉纺织厂地块《国有土地使用权出让合同》协议书。“除了已经公告的退地内容，目前，栖霞建设东北塘镇的地块已经退还一半。此外，万科新区地块低价补进相邻地块约20万平方米，用来降低楼板价。”无锡某研究机构人员将此称之为变相退地。
　　“2007的地王，都是在资本市场泡沫中产生的。地块是不是真的具备开发价值，未来开发是不是真的可以盈利，都不重要，对开发商来说，重要的是土地储备，所以无奈大多选择了退地。
　　2009年的新地王，从区域尤其是地块的自身属性上看，其开发价值是匹配地王的身份的，这个和2007年的资本市场推动的诸多地王有明显不同。”易居中国上海克而瑞信息技术有限公司副总经理金晓兵表示。
　　溢价之思 警惕房产泡沫重演
　　文中出现的活跃在无锡拿高价土地的开发商有绿城、龙湖、栖霞建设等;放眼全国，活跃在地王舞台上的房企还包括恒大、万科、保利地产、金地等知名企业。
　　“地王、高溢价地块之所以大多成为品牌开发商的囊中之物，这与企业的资金实力密不可分，特别是很多国有企业在2009年表现得相当活跃，A股当中保利地产、招商、金地三个国企背景的上市公司在2009年拿下了不少地王。”金晓兵认为，这些国企背景的开发商在融资渠道上具有较强的竞争力。
　　不管民营企业愿意不愿意，都已经被卷入了这场“夺地之争”当中。今年博鳌论坛上，潘石屹就辛酸地回忆了北京广渠路15号地块竞标会，最终不敌中化方兴投资管理有限公司。对方以40.6亿元拿下今年北京最高的一块地块，楼面地价达到1.6万元/平方米，而周边的新房售价在1.4万元/平方米，又出现了面粉贵于面包的现象。
　　过犹不及，充分挖掘土地价值有利于促进市场健康发展，过分透支房价则可能引发社会问题。
　　所幸，无锡业内人士认为无锡目前的土地市场情况尚处于可以接受的范围之内。上海中原地产无锡项目研展蔡烨霆说：“金科10月28日拿下的南长区地块溢价率很高，楼面地价大概在5400元/平方米左右，售价应该不会低于10000元/平方米，而两年之后无锡的均价也许已经达到10000元/平方米了。”
电话：400-606-6969
现代快报发表的文章
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不支持Flash栖霞建设：待开发地块
一、《无锡市“锡国土2007-31”第九棉纺织厂地块》
储备时间：&&&&&地价：8.05亿元&&&地址：无锡市崇安区江海东路与锡沪路交叉口的西南侧
占地面积：80479.5&M2&&
建筑面积：27.7万M2&&&
类型：住宅
开发商：无锡锡山栖霞建设有限公司&&&&&&&&&&&&&持股：100%
项目公司:&无锡锡山栖霞建设有限公司&&&&&&&&&&&&&项目持股：100%
&&&&项目信息内容提要：
A、获得地块公告：
&&&&1、栖霞建设公告：公司控股子公司无锡栖霞建设有限公司(公司持有其70%的股权)成功竞得无锡市“锡国土2007-31”第九棉纺织厂地块(总可建设用地面积为80479.5平方米，为居住、商业、办公用地；预计项目总建筑面积约27.7万平方米，可销售面积约21万平方米)，成交价格为8.05亿元人民币(净地价格)。&
B、项目公司公告：
C、项目开发信息：
&D、项目研究分析：
&&&&注:&&&&&&&&[世华财讯]
栖霞建设23.55亿元竞得无锡三地块&
[世华财讯]栖霞建设成功竞得无锡市宝通电子地块及锡山区东北塘镇南部地块，成交价格分别为2,180万元、17.3亿元。同时，公司持股70%的子公司无锡栖霞建设成功竞得无锡市第九棉纺织厂地块，成交价格为8.05亿元。
&栖霞建设公告显示"【项目】锡国土2007-33"地块位于无锡滨湖区建筑路北侧，鸿桥路与隐秀路之间，地块东、北、西侧用地均为无锡栖霞建设有限公司开发的瑜憬湾住宅小区。地块出让面积23,855.3平方米，容积率不大于2.8，为商业、居住用地，预计项目总建筑面积约9万平方米，可销售面积约6.6万平方米。竞得该地块后，公司瑜憬湾项目的整体规划布局得到完善，项目产品品质将得到大幅度提升。包含上述地块在内，瑜憬湾项目的总建筑面积将达到54万平方米，可销售面积将达到41.3万平方米，目前项目一期正在热销。
"锡国土2007-37"【项目】地块位于无锡锡山区东北塘镇南部，东方国际轻纺城的西侧，北至芙蓉五路，南至北兴塘河生态绿地，东至东亭北路，西至30米规划道路。地块出让面积61.63万平方米，容积率不大于1.7，为商业、居住用地，预计项目总建筑面积约130万平方米，可销售面积约103万平方米。
&"锡国土2007-31"地块位于无锡市中心崇安区繁华地段，江海东路与锡沪路交叉口的西南侧，西面为规划道路，总可建设用地面积为80,479.5平方米，为居住、商业、办公用地。其中A块以居住用地为主，可建设用地面积为56,256.1平方米，容积率不大于3.0；B块以商业、办公用地为主，可建设用地面积为24,223.4
平方米，容积率不大于1.8。预计项目总建筑面积约27.7万平方米，可销售面积约21万平方米。
二、《南京华德美居栖霞店项目》
储备时间：&&&&&&&&&&
&&地价：1.1亿元&&&&&&&&&&&&
占地面积：&&&&&&&&&&&&建筑面积：M2&&&&&&&&&&&&
开盘时间：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&交楼时间：&&&&&&&&&&&&&&&&
售价：元/M2
开发商：南京卓辰投资有限公司&&&&&&&&
项目公司:&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&项目持股：
&&&&项目信息内容提要：
A、获得地块公告：
1、栖霞建设公告：
B、项目公司公告：
1、栖霞建设公告：
C、项目开发信息：
&D、项目研究分析：&
&&&&注：1、收购兼并公告：
公司全资子公司南京卓辰投资有限公司向南京华德美居购物中心有限公司(系公司控股股东的参股公司，且公司董事长兼任该公司副董事长)购买栖霞店物业[项目总用地面积约44812.9平方米，可建设用地面积约33765.8平方米，目前实际建筑面积约26361.73平方米，地块规划用途为市场用地；评估价值(包括房屋建筑价值、土地使用权价值以及房屋附属设备价值)为11198.4万元]，根据双方签订的房屋买卖合同，上述物业实际成交价款为1.1亿元人民币。&&&&&&&&&
该事项构成关联交易。
&2、对外投资公告：
公司拟以现金出资1000万元人民币，投资设立全资子公司南京卓辰投资有限公司(暂定名)。
三、《南京电子网板旧厂区土地拆迁》
储备时间：&&&&&&&&&&&&
地址：南京市玄武区网板路8号的老厂区
占地面积：12万平方米
&&&&&&注：栖霞建设：南京栖霞建设股份有限公司与江苏汇金集团有限公司达成协议，以人民币1.69亿的价格，购得南京电子网板科技股份有限公司50%的股权，成为第一大股东。
南京电子网板科技股份有限公司前身为南京网板有限公司，是国内第一家平板荫罩专业生产厂家，成立于1989年，2002年整体变更为中外合资股份有限公司。总股本33800万股，注册资本33800万元，是国家512户重点企业之一，拥有5条世界领先的全自动蚀刻生产线，主要蚀刻加工笔记本喇叭网、IC引线框等各类超精密蚀刻产品。电子网板公司拥有约20万平方米的新旧厂区，其中位于南京市玄武区网板路8号的老厂区占地面积12万平方米；位于南京高新开发区的新厂区占地面积8万平方米。
在南京市城市升级改造的背景下，电子网板公司作为污染企业，南京市政府要求其在2010年内完成搬迁工作，其老厂区土地将被作为商业和住宅用地挂牌转让。栖霞建设成功入股该公司后，下一步无论是从该公司自有土地出让收益上将获得很好的回报，还是从竞购该公司土地开发上都将取得主动权。
四、《南京浦口新城的土地一级开发建设》
储备时间：&&&&&&&&&地价：&&&&&&&
地址：南京市浦口新城
开发商：&&&&&&&&&&
项目持股：
&&&&注：对外投资:公告:公司拟受托(委托方南京市浦口新城开发建设指挥部)参与浦口新城的土地一级开发建设，公司根据实际投资金额按照双方约定获取固定回报；土地一级开发项目的投资期为2010年12月至2013年12月，总投资金额约30亿元人民币，预计于日前收回全部投资本金和收益。&&
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