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百子湾地区规划(zt)--我看后也增强了购买安德鲁斯的信心
百子湾地区规划
百子湾区域位于通惠河南、广渠路北，西大望路和东四环在它中间南北穿行而过。区域北是朝阳北路-青年路板块，由于有大量新盘大盘面世以及距离CBD的独特位置而被炒得火热；向南是正蓬勃而起的四方新区，几个大盘和大面积的绿化让区域未来潜力十足。
　　相对于奋起的两翼——朝青板块和四方新区，百子湾区域曾显得有些落寂，不过随着大盘沿海·赛洛城、百富家园、A派公寓等项目的即将出世，以及东三环边和西大望路沿线众多楼盘的卓然林立，百子湾日渐惹人注目。随着区域内道路改造工作的启动和区域不断的发展成熟，未来的百子湾，到底能不能借着周边和区域的利好开始展现新的风采？到底未来的发展前景如何？可能还会遇到哪些问题？下面就让记者带你走近百子湾。
区域变化：
　　从首都厂库区到CBD后花园
　　百子湾区域是传统的厂区和东郊仓库区，比如煤炭机械厂、化工厂、仓库等。区域内大量的用地被这些厂区所占据，并没有太多的可开发用地。据伟业顾问的相关人员介绍，这也是此区域房地产开发相对落后的原因之一。但也正因为此，整个区域的拆迁等工作相对容易，房地产开发周期相对更短。
　　要说目前的区域发展，最早可以追溯到2001年底CBD规划正式出台。随着CBD地区及其周边地区迅速发展建设，向东是朝阳路沿线开发量迅速增大，成为CBD白领置业集中地，然后是因为京通快速路的便捷性使得CBD的影响迅速扩展至京通快速路沿线和通州区域。而这两个区域在功能定位上也都把自己作为了CBD居住的后花园，更有媒体提出了“泛CBD居住区”的概念。
　　那时的百子湾区域，已经有一些楼盘如金港国际等开始先行。区域真正的大规模发展始于2003年年底，在政府的参与下，整个百子湾区域将整体改造，东郊仓库和厂区都进行拆迁，整片用地进行统一规划，开发时间也会比较集中。后现代城、易构空间、金海国际等楼盘成为区域比较典型的起跑者。
　　后来的苹果社区、乐成国际等知名楼盘也跟着随之发飚，但遗憾的是他们似乎并不认同自己被归入百子湾区域的观点，而更多地把自己归于CBD或者西大望路。但这些各怀心思的认同对本文并没有太多的意义，因为他们与本文所描写区域的现实实在脱不了干系。
　　这个区域，其实并没有一个政府的定位，但是开发商似乎都在做着同样的一件事：因为地理的便利，努力让这个地方与CBD搭上关系，变成一个锁定CBD的居住生活区。按照北京百桥房地产经纪公司总经理牟鑫的话说就是，这个区域正在成为也最好能成为一个为CBD配套的居住港、生活港、休闲港。
　　区域环境：
　　在尴尬现实中酝酿发展机遇
　　CBD近两年的发展使得泛CBD区域房地产开发如火如荼。随着CBD规划后期大量办公物业的落成，CBD办公人群还会继续增加。而泛CBD地区的用地有限，特别是东三环区域，可开发用地越来越少，CBD对其的辐射势必会向外延伸，处于辐射区域的百子湾地区，它的发展成熟应该值得期望。
　　虽然从交通和直线距离上看，百子湾区域与CBD的联系都还算方便。泛CBD各个区域中，从百子湾路最西边到国贸桥或者从西大望交汇处到华贸中心步行都只需几分钟。但长期以来“南北差异”在北京人心目中根深蒂固，过了长安街就是完全不同的两个世界。而且百子湾区域不仅有长安街这一个屏障，更有通惠河以及火车东站的众多铁道干线，使得本区域与北部有了更多的阻隔。而且区域内的配套比如购物、餐饮、娱乐、医疗、教育等明显不足，家乐福、京客隆、百安居等解决了一部分购物问题，但其他配套问题却仍然存在，医疗除了一个五洲女子医院尚有规模，充其量却只是个专科医院。教育方面很多人都把目光聚焦在乐成国际的教育配套上，可实际上那应该算是个贵族学校，而且主要是涉外招生。
　　针对该区域，搜房研究院曾做过一个问卷调查发现：该区域内83％的消费者首先认为该区域购物不方便，主要是觉得规模比较小，而且品种也比较少，环境比较差，不能满足他们的购物需求。第二，该区域消费者常去的地方不是国贸，更多的是崇文门新世界、王府井和西单。第三，74％的人认为该区域缺乏有档次的餐饮场所。第四，49％的消费者认为这个区域里面缺乏一定档次的娱乐设施。
　　就如一位业内人士感言：这种情况虽然尴尬,其实却正是区域发展的机会所在。
　　区域交通：
　　六横八纵加速发展步伐
　　就如CBD的交通被人诟病一般，处于CBD边缘的百子湾同样没能避免交通这个北京城市发展的痛点。目前的百子湾区域主要有百子湾、广渠路、西大望路和东三、四环两横三纵五条主要的交通线路，但东三环上的国贸，是个著名大堵点；百子湾路因为开发相对滞后，公交路线很少到达；西大望路沿线目前被称为“黄金线”，道路拓宽亟需进行；东四环虽然相对舒畅，但因为主路从百子湾桥高高而过，可以进入区域的辅路交通照样逃不出拥堵的魔咒。
　　所幸的是，作为整体规划，区域的道路规划建设已开始进行。西大望路、通惠河北路和广渠路改造工作已于去年举行开工仪式。西大望路拓宽工作预计年内完工。据北京市规委相关人士介绍，西大望路全长6.9公里，是东三环、东四环之间唯一一条南北向主干道，也是北京CBD中心区的东边界，其将被改造为“亮丽风情街”，规划后路宽18米，双向四车道。预计年内建成后，将成为东三环、东四环之间唯一一条南北向主干道，分散部分东三环、东四环及其他周边道路的交通压力。
　　新建广渠路规划为城市主干路标准，直达通州。东二环至东三环段道路红线宽70米，东三环至东四环段道路红线宽60米。广渠路与东四环路相交处新建立交桥一座，新建四环路高架桥上跨广渠路。广渠路与其他规划道路相交处按平交路口设置。全线新建人行过街天桥6座，同步实施雨水、绿化、照明、交通工程。建成后，将成为连接东二、三、四环间的联络线，并缓解前三门大街、长安街等道路交通压力。
　　通惠河北路西起东二环东便门立交桥，东至东四环四惠立交桥，全长4公里。日开始开工建设，预计今年内建成。新建通惠河北路规划为城市快速路标准，建成后将形成城东连接二、三、四环的放射线，及市区与京通快速路之间联系的快速联络线。沿线新建的四座大立交，分别与二、三、四环相交，构成城东车流的空中转换“枢纽”。北边通惠河沿途还将设置码头、戏水、溜冰等亲水设施。
　　另外，据北京市规委的相关人员介绍，届时的百子湾路肯定要被拓宽，规划为城市主干道，红线宽35米。直接连通东三、四环。届时和百子湾路平行的还将有三条道路：百子湾南路、百子湾二街和九龙花园北路，也是直通东三、四环。其中百子湾南路为北京城市规划路，红线宽30米，层次比百子湾路较低。而百子湾二街红线宽20米，层次相较百子湾南路更低，主要为社区连通道路。纵向方面，苹果社区西的化工设备厂东路将被改造拓宽，红线宽30米。另在家乐福附近出现一条红线宽30米的九龙花园东路，在后现代城便出现一条大郊亭中路，目前的石门村路和石门东路未来也要进行拓宽改造，其中石门东路标准应该为城市主干道。所有这些将形成层次不同的主次六横八纵14条区域交通线路。
　　而这些道路交通的变化，不但将承担缓解与疏通区域交通的重任，还必将使区域的项目更具升值的空间。
　　区域优劣势分析：
　　借力南北双翼，发展还需东风
　　北京百桥房地产经纪公司总经理牟鑫认为，现在很多区域都打CBD牌，但真正和CBD靠的比较近的其实只有两个区域：CBD东部的朝阳北路——青年路板块和CBD南边的百子湾板块。朝青板块因为位于CBD的正东，且朝阳路和朝阳北路直接连接，区域本身就适应了CBD东移的趋势。加上近来区域内高档项目和大盘频出，虽然区域配套尚需进一步完善，但区域明显已经被热炒起来了。从地理位置和功能定位上，整个区域应该最适合做CBD的后花园。现实是区域内的朝阳园、财满街等商业也即将面世，加上朝阳路原有的商业氛围，区域的未来很值得看好。
　　区域南边的四方新区，其开发时间相对较晚，但由于区域内的三个大盘都声名显赫，可以独立一方。不过其中的一些楼盘打着CBD的招牌却让人觉得有点牵强。在本质上，其实四方区更应该叫做东部生态区。其中的三个楼盘不但都体量巨大，而且密度很低，公园、园林等让区域更具人文性和生态价值。
　　百子湾位于二者中间，可以吸收二者的优势，同时也可以展现自我的优点：百子湾路沿线原是大片职工住宅区，区域内缺乏足够的享受型生活配套；作为泛CBD区，随着CBD的日渐成熟，百子湾也间接受惠于此。百子湾路与朝阳路隔建国路相望，两相比较，百子湾路沿线在原住居民素质、生活配套、市政配套等各方面都稍逊一筹。
　　区域相比更接近CBD，但通惠河和建国路的阻隔，不如朝阳北路和朝阳路那么顺畅，让整个区域有被分开的感觉。事实上这是个问题。但从地理位置上讲，尤其是东四环以西的百子湾区域直线距离CBD更近。同时因为原来市场库房用地，拆迁起来相对更快更省事，项目开发周期相对更短，区域成熟周期也相对可以更快到来。所以从区域整体的区位分析来看，它已经具备了很多蓬勃发展所必需的条件。尤其地理位置很有优势，无论依靠目前的CBD还是东扩以后的华贸区域，它都具备十分便捷的位置优势，能最大量的吸收二者辐射的能量。
　　虽然区域本身并没有一个整体的规划，比如规划为CBD居住区等这样一个概念，但是在做市场的时候，很多开发商共同看到了区域的生活功能价值。随着东四环以西大量楼盘的出现，东四环以东80多万平方米的沿海·赛洛城，以及浙江金都房地产开发有限公司开发的百富家园等也开始进行区域的第二轮发力。
　　区域业态分析：
　　住宅唱大戏,商业伴热舞
　　据伟业顾问2004年的统计，根据CBD详细规划，2004年到2006年CBD区域新增办公人群7～8.5万人，与现在相比增长了接近一倍，CBD办公人群的购房需求将持续高速增长。按照CBD规划中的写字楼规模，从2003年开始到2008年之间，每年新增写字楼的供应量都在50～100万平方米左右。但从需求上来看，近6年北京写字楼年吸纳量平均值为37.5万平方米，所以可以说CBD写字楼市场将会存在供需矛盾。这种矛盾会形成“漏斗效应”，使得CBD会把其周边的办公需求量“吸干”，这样CBD的商务氛围的辐射力度会十分有限。所以预计未来百子湾区域的发展仍然会同其他泛CBD区域一样以住宅为主。
　　据统计，目前这个区域共有苹果社区、乐成国际、金港国际等楼盘数十个，一批新盘也蓬勃而出：后现代城三期年初正式销售，CBD最近的低密度项目“低调”别墅也将开始全面推广，一个包括写字楼、酒店公寓、商业的大型综合项目以及80平米的区域大盘——沿海·赛洛城也于今年开工，等等。
　　伟业顾问市场研究部相关人员认为，因为区域整体开发带有明显的规划色彩，所以在规划中会存在大量的公建比例，因此与其他经过长时间自然生长起来的泛CBD区域相比，百子湾区域将来的公建比例会比较大。因为密度较大的居住区必然会衍生对商业的需求，所以区域内部商业开发会占比较大的比重。但是单纯的商业难以满足公建容积率较高的比例，所以公建比重比较大的项目不会以单纯商业出现，必然会伴有部分的办公。随着东部新传媒中心的形成以及CBD越来越成熟化的发展，客观上也需要一批在档次上低于CBD办公物业的物业形态出现。
　　但由于其东段离国贸最近，以精装修标准打造的公寓、商住两用公寓为主。西段则在产品的居住功能上相对单一，户型普遍比东段大一些，现在正崛起的东部未来也将以住宅社区为主。但无论东西，商铺都成为区域很多楼盘开发的一个重要组成部分。像苹果社区的二十二院街、后现代城的美国后街、金港国际的沿街商铺、沿海·赛洛城的开放式街区以及珠江帝景的欧洲风情街等都各具特色。
　　苹果社区商业业态规划为商业生态链，既有大型的购物超市、运动超市和大面积中餐厅及EVD影院，也有时尚、休闲、前卫的酒吧、茶吧、餐吧。后现代城商业规模共计4万平方米左右，商业街定位为“美国后街生活”，规划包括商务楼、超市、影城、艺术中心、娱乐中心，同时，总计400多家的主题商铺可以提供餐饮、娱乐、酒吧等各种消费服务。珠江帝景推出的则为欧洲风情商业走廊，整体规划面积6万平方米。提倡开放式的街区、游走式的消费体验。规划为生活服务、餐饮、娱乐以及服饰等几大区域。目前商铺可售面积约2万平方米，并建有五星级酒店。
　　未来前景分析：
　　区域平衡是未来发展关键
　　可以肯定地说，上述那些风格各异的商业业态对区域的生活配套的完善和区域整体的成熟功不可没，但是面对众多的商业配套，会不会出现一些事与愿违的过剩？虽然各种概念让人眼花缭乱。然而，销售的成功并不代表经营上的成功。不知区域内如此众多的商业是否可以真正实现最后的价值。具体到百子湾区域，即使这个问题没有意义，但区域内的商业环境至少需要三年后才能初步形成，而目前各个项目都是各自为政，整体区域没有统一的商业定位，难以聚拢足够人流。
　　另外，整个区域的发展也面临着交通和一些其他问题的困扰：交通好像一个魔咒，总是出现在一个极具发展潜力的区域，但却又是那么的现实。未来的百子湾，如果真的成就了CBD的生活港、居住港和休闲港，按照所谓六横八纵的交通格局似乎仍然不能解开其交通的困局。毕竟区域发展的同时也就是人气的聚集和人流的聚集。
　　按照目前现状，区域不但包括经济适用房还包括很多高品质社区，不但有高档的社区商业和区域公建还有通惠河南岸的东郊市场以及北京东站的复杂客群。这些很不协调的因素混杂在一起，势必对区域整体的发展产生一定负面影响。东站据说要搬迁，东郊市场还是个未知数。区域内大多数楼盘都不低于7500元/平方米，而差距近乎一半的经济适用房也客观存在，这些如何进行协调也将是考验区域发展的一个重要命题。
　　整体而言，目前，整个区域的发展应该来说还很不均衡。西部接近东三环的部分建设基本成型，中间西大望路沿线也分布了众多的相对高档的欧式风情建筑，后现代城和别墅项目也成为百子湾桥西边的异数，家乐福、百安居等大型连锁商业以及餐饮行业的业已进驻，区域医疗、餐饮、娱乐等配套基本齐全。但区域东部绝大部分是荒芜的空地、旧厂房乃至尘土飞扬的狭窄破旧的道路，估计在未来两三年内可能还无法超越甚至企及西部。这无疑会对整体区域的成熟产生不良影响。而根据目前的发展状况，整体区域的成熟应该是在2008年前后。
　　套用一句熟语：发展道路是渐进的，区域未来是美好的。 让我们拭目以待，奋起双翼的百子湾应该会让我们感到惊喜。
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你不是来替辟邪的销售吗？你也在这里买房子了？开来要改行去卖房了
我只是想证明自己买的值
就是因为有些人老把所有缺点放到这个房产上,害得我围着这个区域转了好几圈,考查了半。。。
多了解自己将要购房的环境没有罪吧.比如说小区北侧外部有一片未开发的地,就让人很担。。。
回复：支持你！
2000年时就有的4环内规划，到现在还没开始呢，东郊4环外的规划慢慢等等吧
我现在住丰台,总比那地界快吧
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西大望路,双井家乐福附近
2 室 2 厅 2 卫
因为家里添人了，想换个大点的房子，本来打算出租来者，想想还是卖了吧，要不然再买还得假LH啥的。6 F+ ~5 r" O9 z) g/ u6 o6 p1 q
房子是2室2厅2卫&&115㎡，打算卖400万。刚刚满五年,无税了。
地点在西大望路,双井家乐福附近，紧临CBD,地铁1号线和10号线，而且即将开通的两条地铁7号线和14号线离小区也就二三百米,位置非常好。
小区是封闭式花园小区,人车分流，24小时热水，24小时保安，纯净水入户，门禁刷卡入户，非常安全。小区也非常漂亮,大花园，中央大水池，楼下既是幼儿园,紧邻乐城国际学校和三里屯中学百子湾分校,非常适合老人孩子以及CBD国贸上班的姐妹们居住.* q8 t&&s' s3 q* x
房子是精装修的自住房,南北通透的矮板楼,总共9层,带电梯，从未出租过.
有兴趣的话联系吧，电话是，估计会被骚扰死，不过认了，呵呵
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房子真是方正啊，帮顶
&a href=&http://www.bjmama.net/& target=&_blank& &&img alt=&成长进度条 -- 北京妈妈网& src=&/push/bj/0/7.jpg& border=&0& width=&480&
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whfb0502 发表于
因为家里添人了，想换个大点的房子，本来打算出租来者，想想还是卖了吧，要不然再买还得假LH啥的。8 c# n' m5 z" _- ~' s
房子是2 ...
真好的房子啊，不过400万，对我来说天文数字啊！！
#健康是福#
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李果果yoyo 发表于
房子真是方正啊，帮顶
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唉，房子真好！
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dafu97 发表于
唉，房子真好！. C- h) G- q$ @( o/ ]
其实有点舍不得卖,可是没办法啊,国家不让,呵呵
妈米3351 &经验值3295 &在线时间238小时&地区:街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子824&阅读权限100&积分3533&精华0&UID3628291&
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房子真好,可惜我实在凑不齐六成的首付,
妈米796 &经验值796 &在线时间264小时&地区:街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子164&阅读权限100&积分1060&精华0&UID5503496&
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我想买，可是真买不起啊
妈米666 &经验值666 &在线时间25小时&地区:街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子127&阅读权限100&积分691&精华0&UID5962743&
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小区不错，经常路过~
妈米967 &经验值867 &在线时间255小时&地区:街道:宝宝生日&最后登录&注册时间&帖子329&阅读权限100&积分1122&精华0&UID3804179&
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尼古莱 发表于
20:36 : _9 g, h3 f% b2 W: }5 v
小区不错，经常路过~
是啊，小区很棒，要不是住不真不舍得的卖啊，呵呵
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