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河东碧鑫湾桐鑫桥头 - 距离785米
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广西来宾城建投资集团有限公司2016年小微企业扶持债券信用评级报告.pdf 34页
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2016 年小微企业扶持债券 信用评级报告
比重 57.50%和 23.17%，全口径和市本级公共财政预算收入/公共财政预算支出的 比例分别为 29.36% 和 56.17%。 ? 公司目前在建项目较多，存在一定的资金压力。截至 2014 年末，公司主要在建项 目规模为 43.51 亿元，后续需投入资金 27.7 亿元。 ? 公司资产以存货为主，且存货抵押占比较高，资产流动性较弱。公司资产以土地 为主，其中已抵押部分占存货中土地资产账面价值的 80.55%。 ? 公司有息负债规模较大，未来面临一定的偿付压力。截至 2014 年末，公司有息债 务合计 559,891.80 万元，较 2012 年末增长 77.58%。
主要财务指标：
总资产（万元） 归属于母公司所有者权益（万元） 有息债务（万元） 资产负债率 流动比率 营业收入（万元） 政府补助（万元） 利润总额（万元） 综合毛利率 总资产回报率 EBITDA（万元） EBITDA 利息保障倍数 经营活动现金流净额（万元） 资料来源：公司审计报告，鹏元整理
1,802,595.71 1,038,263.35
559,891.80 42.41% 4.00
112,082.60 49,264.73 48,569.71
7.26% 4.15% 64,291.05
1.67 59,014.02
1,282,510.92 762,781.36 446,926.39 40.53% 6.72 92,108.72 27,250.50 26,001.86 11.62% 3.92% 45,292.78 2.10 -83,445.14
958,349.70 503,904.09 315,284.59
47.42% 3.82
53,373.64 15,892.06 16,684.10
26,426.60 2.30
-118,174.87
一、发行主体概况
公司是经来宾市政府“来政发[2003]3 号”文批准，于 2003 年 1 月注册成立的国有独资有限责 任公司，初始注册资本为 1,000 万元，股东为来宾市国有资产监督管理委员会（以下简称“来宾市 国资委”）。后经多次增资，截至 2014 年 12 月 31 日公司注册资本为 80,000 万元，股东为来宾市国 资委，公司产权及控制关系如下图所示。
图1 截至日公司产权及控制关系
来宾市国有资产监督管理委员会
100% 广西来宾城建投资集团有限公司
资料来源：公司提供
公司是来宾市重要的投融资主体，受来宾市政府委托负责来宾市主城区的投资开发及国有资产 经营，主要经营范围包括：城市基础设施（包括桥梁、道路、管网、绿化工程及教育设施等）投资、 建设和开发经营；筹集政府项目建设资金；房地产开发经营；物业管理；工程施工；对外投资；旅 游、教育和文化开发；市场开发经营；物流仓储以及建筑材料经营。截至 2014 年 12 月 31 日，公 司下属全资二级子公司共 8 家。
表 1 截至 2014 年 12 月 31 日纳入合并范围的公司（单位：万元）
注册资本 持股比例
广西来宾市房地产开发有限公司 来宾市来安房地产开发有限责任公司 来宾市桂中农贸市场开发有限公司 来宾市城投建材有限公司
来宾市华夏文化旅游投资有限公司
来宾市国泰物业管理服务有限责任公司 广西来宾市教育投资有限责任公司 来宾市顺通物流有限公司 资料来源：公司审计报告
300 27,900
55% 房地产开发
房地产开发、销售
奇石交易、房屋租赁、市场管理、物 业管理
物业管理、家政服务
截 至 2014年 12 月 31 日 ，公 司 资 产 总额 1,802,595.71 万 元 ， 归属 于 母 公司 所有 者 权 益 合计
1,038,263.35万元，资产负债率为42.41%。2014年度，公司实现营业收入112,082.60万元，利润总额
48,569.71万元，经营活动现金净流入59,014.02万元。
二、本期债券概况
债券名称：2016 年广西来宾城建投资集团有限公司小微企业扶持债券； 发行总额：不超过人民币 8 亿元
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各县（市、区）人民政府，来华投资区管委，市人民政府各工作部门、各直属机构：
为贯彻落实中央和自治区关于稳定住房消费的要求，加快我市城镇化建设，促进房地产市场平稳健康持续发展，有效改善居民住房条件，提高居民生活水平，现结合我市实际，提出如下意见：
一、积极引导住房消费
第一条&&非市城区户籍人员在市城区购买新建商品房，已领取房产证的，可凭房产证办理户口迁入市城区手续；未办理房产证的，可凭《商品房买卖合同》备案证明及交款凭据（购房发票和契税发票，或者房地产开发企业出具的收款收据）办理户口迁入市城区手续。其家庭成员参加养老保险、医疗保险、上学、参军、就业等，与市城区居民享受同等待遇。取消对境外个人、机构的购房限制。
第二条&&非市城区户籍人员在市城区购买新建商品房的，在取得房屋所有权证后，按照购房款的0.6%给予一次性补助。
第三条&&积极落实财政部、国家税务总局政策规定，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
第四条&&加大使用住房公积金购房支持力度。
加大贷款支持力度。对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查房。购房人可提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金用于支付新购商品房的购房款或首付。公积金贷款的最高额度放宽至30万元，贷款期限放宽至30年（但不超过国家规定的法定退休年龄）。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的缴存职工，可以第二次申请住房公积金贷款，并按首贷认定；首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率。
优化贷款办理手续。取得预售许可的在建项目即可受理贷款申请，住房公积金管理部门要在10个工作日内完成审批，受委托银行要在10个工作日内办结所有相关手续。项目主体结构封顶且抵押登记手续办结后，住房公积金管理部门要在3个工作日内发放贷款，发放职工住房公积金联名卡。
第五条&&外地购房居民家庭拥有的住房套数只在我市房屋登记机构进行查询，购房人书面承诺所购房屋为唯一普通住房的,税务部门可按政策规定给予唯一普通住房契税优惠；不享受契税优惠政策的，无需查询住房套数和作出书面承诺。
第六条&&在全市范围内，以个人名义办理购房签约（网签）、贷款、产权登记等手续的，无需提供婚姻状况证明、纳税证明或社保缴纳证明。
二、打通保障性住房和商品房转换通道
第七条&&调整棚户区改造安置房和保障性住房的供应模式。根据房地产市场供应结构和保障性住房需求相适应的原则，保障性住房、棚户区改造安置房的房源筹集以购为主，新建为辅。
第八条&&符合棚户区改造条件列入棚户区改造建设计划的开发项目，均可享受棚户区改造相关税收优惠政策和上级补助资金，同时按规定免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。具体参照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）和《财政部国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2013〕65号）等有关规定执行。
第九条&&充分发挥市场配置资源的基础性作用，积极引入市场机制推进棚户区（危旧房）改造和公租房建设，鼓励社会资本通过直接投资、委托代建等多种方式，参与棚户区（危旧房）改造和公租房建设，按规定或合同约定的价格向政府核定的保障对象出售、出租，或由政府（政府平台公司）以约定的价格回购。保障对象包括棚户区（危旧房）改造范围内的改造对象，符合条件的县、乡（镇）、街道办事处等机关事业单位所辖人员以及农民工和外来务工人员。
第十条&&进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品房作为棚户区改造安置房和公租房房源。整体购买在建房地产项目用于棚户区改造安置房和公租房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚户区改造安置房和公租房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。
第十一条&&将尚未开工的房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚户区改造安置房和公租房建设的，市国土部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。对购买在建、已建成商品住房用于棚户区改造安置房和公租房的，要签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。改变尚未开工房地产项目的宗地用途，或整体购买在建、已建成商品住房项目用于公租房，且符合划拨用地条件的，应重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。
第十二条&&市场主体参与棚户区改造实施程序：
1.房地产开发企业向市住建部门提出参与棚户区改造申请；
2.房地产开发企业参与棚户区改造的方案，经市住建部门评估后报市人民政府审批；
3.经市人民政府授权委托后，市住建部门与房地产开发企业签订建设合同；
4.市发改部门将签约项目纳入棚户区改造项目进行立项，纳入保障性安居工程项目管理。
5.按照职责分工，相关部门审核保障对象条件，组织保障对象看房选房，符合条件的，签订《拆迁协议》和《商品房买卖合同》。
三、落实住房信贷政策
第十三条&&对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策；对拥有1套住房但未结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房的，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平，由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，银行业金融机构应根据信贷政策条件、借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握，按照市场化原则，合理确定首付比例及贷款利率。
第十四条&&各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首套普通住房和改善型普通住房的贷款需求，落实好人民银行支持居民合理住房贷款需求的各项优惠政策。符合我市各商业银行信贷政策条件的异地购房者（包括非市城区户籍和非本市户籍人员），可以在我市各商业银行办理住房按揭贷款，各商业银行应当支持。
第十五条&&各商业银行在办理个人购房贷款业务时，对农村户口购房者给予放宽收入证明审查条件。
四、大力支持项目建设
第十六条&&对于在建商品住房项目，国土和规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，以满足合理的自住和改善性住房需求。
第十七条&&&市国土、住建部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，报市人民政府审批同意后，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。
第十八条&&地下工程房屋出售，按以下规定执行：
1.地下工程中的商铺、车库、车位等房屋登记统一按套内建筑面积进行登记。无墙体分隔的商铺、车位、车库等按其永久性界址点划分测绘，计为套内建筑面积。
地下工程房屋出售，原则上不予分摊共有共用面积，特殊情况可进行合法约定。
2.房地产开发企业如需对原规划无分隔的商铺、车库（含地上、地下）重新进行分隔销售并办理房产登记的，在不影响其他产权人权属利益的前提下，由专业的建筑设计单位，按规划总平图的车位要求出具正式的分隔图纸，经规划、消防部门审批同意后，可按套内建筑面积进行房产权属登记。
3.平战结合地下人防工程房屋可以出售，但在买卖合同中应有&该项目为平战结合人防工程，战时人防部门可以无条件统一调配使用&的约定条款。
平战结合地下人防工程的房屋登记，附记&平战结合人防工程&。如上述地下人防工程的房屋有分摊共有共用面积的，附记分摊内容、面积。
第十九条&&市城区新建住宅区供配电设施建设，应当在发改部门的指导监督下，按照国家和自治区规定通过公开招标，择优选取具有相应资质的设计、施工、监理单位及设备材料供应商。建成后由开发建设单位按照《供配电设施建设维护协议》约定，统一移交供电企业管理，由供电企业负责维修、养护、更新改造并承担全部费用。具体规定按《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（自治区人民政府令第108号）执行。
第二十条&&房地产项目报建和验收时，各有关部门要在以下项目中给予支持：
1.关于修建防空地下室标准问题。
（1）应建防空地下室面积按下列标准执行：
新建10层（含）以上或者基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按地面首层建筑面积修建防空地下室。
新建除第一条规定外的其他民用建筑（一次性规划地面总建筑面积在5000平方米以上），按一次性规划地面总建筑面积的2%修建防空地下室。
（2）凡是市人民政府购买商品房作为安置房的（包括以购代建，过渡房转为永久安置房的），可免缴该部分防空地下室易地建设费。
（3）同一房地产项目中，若防空地下室正在建设或建设在后期的，只要已建设的防空地下室预埋了部分防护设备，可先办理部分房产人防备案手续，其他的待防空地下室验收合格后再予办理人防备案。
2.坚持市场化原则，减政放权，破除红顶中介垄断，降低相关收费标准。
（1）房地产开发企业可自由选择委托有相应资质的检测单位进行检测，新建（构）筑物防雷装置竣工验收检测收费按自治区规定标准执行，其中一类防雷1.25元/O，二类防雷1.15元/O，三类防雷1.05元/O。在不高于自治区文件规定标准前提下，房地产开发企业可与检测单位协商收费降幅标准。
（2）来宾市城市规划综合技术服务费在自治区收费标准基础上降低50%收取，来宾市房地产网络信息服务费收费标准降低20%。
（3）放开地震安全性评价市场，有相应资质的地震安全性评价单位均可在市内从事地震安全性评价活动；同一个房地产开发小区，在办理项目地震安全性评价报告备案与审批时，只需提供其中最高一栋楼房的地震安全性评价报告。
（4）防空地下室建设作为完善城市功能的一项重要配套设施，不仅解决了城市停车难和人防工程问题，也为城市建设投入了大量资金，因此，在报建时相关部门不再收取报建费用（同步修建防空地下室的，不收取防空地下室易地建设费）。
3.报建项目的总平面图及建筑设计方案经并联审批且规划建设部门审批后，若项目业主承诺在半年内完善相应材料手续，规划建设部门可以先行办理《建设工程规划许可证》；同时，在报建项目完成施工图审查备案、确定施工单位、完成质量安全监督登记的情况下，可以先行办理《建筑工程施工许可证》。
4.新建房地产项目城市建设配套费实行费率优惠，对所有建筑均按70%缴纳，同时将城市建设配套费、劳保费、墙改基金、白蚁防治费等费用征收环节后置，房地产开发企业可在领取商品房预售许可证时再予缴纳。
5.对房地产开发企业同一项目中既包含住宅，又包含其他类型用房的土地增值税清算问题，在原有按建筑面积比例分摊的基础上，增加&层高系数建筑面积分摊法&。纳税人采用何种分摊方法，由纳税人自行确定。&层高系数建筑面积分摊法&的具体计算方法由地税部门另行规定。
五、优化市场发展环境
第二十一条&&商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不再进行限制，物价部门对商品房预售价格及其变动幅度不再进行备案。
第二十二条&&进一步简化审批环节，缩短审批时限。
1.市级各银行信贷机构要缩短放贷审批周期，不压单、不压贷，在购房人材料齐全、要素符合要求的情况下7个工作日内办结本级审批手续，并积极联系上级行加快审批时效，争取及时快速发放按揭贷款，满足居民购房资金需求。
2.在材料齐全情况下，房产抵押登记手续于3个工作日内办结，土地抵押登记手续于7个工作日内办结；商品房个人分户证于9个工作日内办结，土地证于14个工作日内办结。
第二十三条&&本意见适用于来宾市中心城区规划范围，各县（市）可参照实行。
第二十四条&&本意见由来宾市人民政府办公室负责解释。
第二十五条&&本意见实施时间自2015年6月1日至2017年12月31日。若遇法律法规及国家、自治区政策另有规定的从其规定。
2015年5月29日