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您好，根据您的说法，您家庭名下已经有两套住宅了，属于限购人群，不能再买房；您母亲如果能转成武汉户口，那么就可以以您母亲的名义在武汉买房。
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亿房网友：你好我老公名下有一套住房，想再买一套开我名，算不算第二套房，用交税吗
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中国家庭金融调查房地产发布会实录
&&会议主题：中国城镇住房空置率及住房市场发展趋势报告发布会
&&会议时间：日
&&会议地点：民族饭店
&&尹志超：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家早上好！
&&今天我们在这里举行中国家庭金融调查专题新闻发布会，本次发布会的主题是城镇住房空置率及住房市场发展趋势，我是中国家庭金融调查研究中心副主任尹志超，首先请允许我介绍出席今天发布会的各位嘉宾，欢迎你们！
&&2014年中国房地产市场又到了一个新的阶段，全国各地纷纷出台相关政策，然而房地产市场发展趋势如何？社会各阶并没有共识，今天的发布会我们 将各位一道用中国家庭金融调查2013年的数据，来自于29个省份，262个县，1048个社区的家庭微观数据，共同探讨我国住房市场的发展趋势。我们希 望通过我们的数据帮助大家全面了解中国住房状况，对房地产市场形势合理的预期。
&&首先有请中国家庭金融调查与研究中心副主任谭继军对中国家庭金融调查的数据做简要介绍，有请！
&&谭继军：各位朋友、各位嘉宾，大家早上好！
&&首先我用一段时间向大家简要介绍一下中国家庭金融调查的过程和我们数据采集的方法，我们的抽样、我们的样本代表性和真实性，以及建立基础数据库的重要性。
&&对于任何一个家庭调查来说，首先最重要的一点就是我们如何抽样。我们的抽样总体来说叫做三阶段分层抽样，第一阶段我们抽取县，第二阶段我们抽取 社区，地三阶段抽取住户。在2011年的时候，我们将全国除新疆、西藏、内蒙之外的2585个县按照人均GDP分成10层，每一层在人口加权的情况下随机 抽取8个县，在每个县人口加权的情况下随机抽取4个社区，这样我们2011年一共在全国随机抽取了80个县的320个社区。2013年我们在2011年的 基础上，扩展了样本量，在各省进行对称抽样，既保持了我们2011年的样本，又新增了样本，这样我们在全国的29个省具有代表性，总共覆盖到29个省的 262个县的1048个社区，在2011年的基础上新增了福建、内蒙、海南和宁夏四个省。这是我们抽中的县在中国地图上这样一个表示，每个蓝点代表我们抽 中的一个县，大家看到抽中的县里面，从地理上的分布来说还是比较均匀的，最东北是黑龙江省的绥滨县，南边是海南省的三亚，最东边是我们上海市，最西边是青 海的格尔木市，海拔最高的是青海的玉树州。
&&刚才介绍第一阶段和第二阶段抽取县和社区，第三阶段抽样我们叫做末端抽样，末端抽样我们需要建立末端抽样框，我们通过绘制、住户地理分布图，制 作住户清单的方式制作这样一个抽样框。这是我们在绘制住户地理分布图中使用的手绘一副地图，这副地图是内蒙古一个社区6张地图中的一张，这个地图起到三个 作用，第一个作用是我们到了社区以后，在社区的配合下把这个社区所有的民用建筑，把他画出来进行编号，构建我们的末端抽样框。第二个作用，我们在绘制住户 地理分布过程中，把不住人的这样一些民用建筑排除出我们的抽样，这叫做一个排空的过程。第三个作用是什么呢？我们有了这张地图以后，我们抽中社区的居民户 以后，我们的访问队伍到达社区以后，按照我们这个地图寻找我们的受访户。这是手绘，在谷歌地图比较清楚的情况下，我们还使用电绘，这是一张谷歌电绘图，这 张上面用黄色框标记的是工业建筑，是不住人的，绿框标记的是民用建筑，其中在绿框上面插红旗的代表这栋的民用建筑里面有我们抽中的样本库，这是我们制作末 端抽样框一个过程。
&&我们有了末端抽样房以后，我们就可以进行第三阶段的随机抽样，这跟随机抽样我们原则在每一个社区随机抽取20到50户受访家庭，在农村我们是 20户，在城镇根据房价高和低抽取25到50户，房价高的地区比如说超过每平米2万的社区，我们抽取50户，叫做重点抽样，在统计推断的时候，我们根据受 访户的权重进行调整，进行统计、推断，完全不会影响我们的推断，产生高收入阶层的这样一种现象。
&&实施的过程可以说非常艰辛，其中非常关键的是社区的支持，我们的做法？当我们和社区取得联络之后，获得社区支持以后，我们至少进行三轮的一个访 问，第一轮我们请社区打电话到我们的受访户，会有20%到30%受访户接受我们的访问。第二论我们请社区的工作人员和我们的访员一起到受访户一起敲门，一 起介绍我们的项目，然后请受访户接受我们的访问，这样又有25%到30%的受访户接受我们的访问。最后一轮，经过前两轮在社区的帮助下，我们和受访户建立 一种彼此认识和信任的关系之后，我们第三轮有访员，每两人一组进行住户调查，用他们的真情，用他们的坚持，用他们和受访户之间的沟通，最后获得受访户的配 合。
&&我们在调查开始之前，我们对每一位访员进行长时间的，总共56个学时的培训，当然实际培训的时间超过56个小时。我们对督导的培训，每天除了和 访员一起培训之外，我们每天还有额外3个小时对督导培训，督导的培训时间达到78个小时。在访问过程中，我们为了保证访问的顺利实施和最大程度地获取真实 的数据，我们进行了比较多的制度安排，其中我们有非常严格的拒访受访户的一个定义。对于一个受访户来讲，我们的访问员必须在不同的时段去受访户的家庭，如 果是6次无人应答或者3次被拒绝，其中有一次必须是社区的工作人员带领，有一次时间必须是晚上，有一次晚上必须是在周末。这样才能向中心申请这户是一个户 受访，向中心申请换一个，让中心再随机抽另外一户，代替拒访户，所以我们的拒访的原则是非常严格的，我们的入户访问采取团队的做法，我们在每一个社区访问 的时候，我们的一个团队一般是5到15个人，每次入户的时候至少有2名访问员入户，这样做有几个好处，第一要在安全上保证我们受访员的人身安全，第二是他 可以提高效率，因为两名访员入户的时候，有一个主访，有一位陪访，这样提高访问的效率。第三避免道德风险，避免我们的学生在访问过程中有可能的作弊行为。
&&我们在整个访问的数据采集和传送的过程中有非常严格的保密设计，包括我们和访员签订的保密协调，包括对受访户出示的签字保密承诺，包括我们数据 的采集过程中，我们受访户的联系信息和受访户的调查信息立刻分离，包括我们的数据在存储和回传以及在中心服务器上的存储的过程中都是采取182位以上的加 密措施，所以我们有非常严格的保密设计。
&&在整个实施的过程非常艰辛，在这里我们要特别感谢西南财经大学的学生，他们作为学生访员的责任心和创造力是我们这个访问得以成功的最根本动力源 泉。我们的一个感受，经过2011年和2013年全国大范围的入户调查之后，我们感觉到我们的老百姓实际非常热心，比我们最开始的想象更加配合这项调查， 也更加认同中国家庭金融调查的重大意义。
&&在调查的同时我们有非常严格的质量控制，包括两方面，一方面是录音核查，一方面是数据核查，我们在访问过程中会征求我们的受访户的意见，是否接 受录音，我们有82%，就是2800户的82%的受访户同意整个访问过程录音，这样我们每个访员的第一份访问的录音回传中心以后我们会全程的听。这个听的 过程主要是要从这个过程里面发现我们的访员是不是严格按照我们的访问规范在进行，及时发现问题，及时纠正。我们对全部的访问录音在访问过程中随机抽取5% 到10%进行审计，在访问完全结束，我们在数据整理的过程中，我们对全部访问录音进行监听，听的过程中一旦发现记录方面的错误，我们就会纠正。我们同时有 数据核查，我们采用的是荷兰国家统计局设计的(para data
音)这个统计软件，这个统计软件最重要的一个特征就是会产生并行数据，这个病情数据包括两部分，一部分是我们的访问数据，一部分是我们访员的键盘操作数 据。这两部分数据和录音在当天，在加密的情况下回传中心，中心收到这些并行数据以后会进行核查，核查的主要对象是访问时间少于30分钟，有效题量少于 200，不知道比例大于5%，和有效记录过少等等这样一些样本。
&&有这些现象不代表访问不成功，因为什么？因为我们的问卷有1000多道问题，平均访问时长超过1.5个小时，如果这个家庭的结构比较简单，它的 资产结构比较简单，它的访问时长可能小于半小时，我们在核查过程中发现它是合理的，我们认为这份问卷有效，如果是不合理的我们会及时联系我们的访问督导和 访员进行必要的纠正。
&&完成情况，我们2011年总共完成占全国8438户，涉及的家庭成员29324人，这个样本有全国代表性，他由600多位西南财经大学的本科、 硕士和博士生以及我们中心的老师和工作人员共同完全，2013年我们共完成样本28142户，涉及家庭成员97916人，有1600余位西南财经大学的本 科、硕士和博士学和中心老师、员工共同完成，在2013年的时候我们有全国代表性，同时有全国除新疆、西藏和港澳台之外29省市的代表性。
&&这是去年2013年我们在访问以前，我们两轮访问，第一轮访问是7月份，第二轮访问是8月份，我们的访问员队伍和会员队伍在出发以前我们的留影。
&&在2年一次的大调查基础上，我们主要还继续做季度和月度回访，我们有了受访户的联系信息以后，在电话、计算机辅助，CATI系统的帮助下进行季 度和月度的回访，度和月度的回访问卷比较短，用时比较长，十几问卷，问卷20、30个问题。它的核心问题包括宏观预期、就业情况、金融市场参与、资产和负 债、收入、消费、变化等等这些东西。还可以根据需要适当地添加一些新的内容。
&&电话回访我们在2012年4月和7月成功地进行了两轮，日又完成了今年第一季度的电话回访，共同获得5307份有效的问卷。 我们计划逐渐过渡到月度回访，从2015年的第一月度开始，电话回访的优势非常明显，他可以迅速及时的从家庭层面反映中国经济当下的一个变化，而且还可以 比较迅速和及时的快速建立一个追踪数据库，对于政策研究、对于学术研究都有非常重大的意义。
&&我们在全国随机抽样的基础上获得了比较低的拒访率，在同类调查中，在全国和国际上都处于比较领先的状态。我们拒访的情况是这样，2011年全国 的拒访率11.6%，也就是100户家庭里，有11.6户家庭最终拒绝了我们的访问使，城市稍微高一些，16.5，农村只有3.2%。那么在2013年， 我们的拒访率进一步下降，10.9%，城市下降15.4%，农村显著下降到0.9%。我们在2013年的时候成功追踪到了2011年访问的8438户，受 访户中82.1%，大概有18%的受访户由于我们中国社会巨大变迁的原因离开了原居住地址，我们没有办法追踪到。在追踪到的82.1%的受访户中，只有 5.4%的受访户拒绝了我们。可以看到我们在回去访问的过程中，拒绝我们访问的受访户显著的减少，从国际上来讲，美国的类调查由美联储和芝加哥大学共同合 作完成的。它的随机样本的拒访率达到32.4%，富余样本的拒访率更高，达到67.3%。欧洲的同类调查，欧盟家庭金融与消费者调查中，我们可以看到 2011年他们的拒访率在德国比较高，比利时和法国都比较高，在芬兰和葡萄牙大概10%左右的拒访率，但是在芬兰和葡萄牙是国家法律规定居民必须接受欧盟 发起的调查。这种情况下，他仍然有10%的拒访率。所以经过我们中心和西南财经大学学生和访员的艰辛努力，我们获得了10%和11%的在随机样本上基础上 的拒访率是非常可贵的结果。
&&我们样本的代表性和真实性，样本量是否足够大吗？我们知道对于统计分析来讲，结果是否能够真实的反映总体的话，他总是要取决于样本的随机性，所 以样本的随机性是关键。样本量的大小实际是决定统计分析结果的误差究竟有多大。我们知道这样一个抽样误差尽管是随样本量的扩大而减小，但是他减小的速度是 在逐渐减慢，我们以收入分配为例，2011年我们CHFS数据中关于家庭收入的均值是54271元，标准差是20万，如果样本量是840户，我们经过计 算，抽样本误差只有2200块，样本量拓展到28000户，抽样误差是1200元，样本量如果扩大到一个很大数字40万户，他的抽象误差减少为320块， 可以看到样本库扩张的速度倍数非常大，但是抽样误差减少的幅度在逐渐的减慢。所以我们的样本量不论是8438户，还是28000户，都足以代表中国，它的 大小是足够的。
&&真实性。真实性我们靠第一在问卷的设计过程中，通过前后呼应，防止相互矛盾这种方式避免访问中出现错误的信息。我们采用的(para
data)访问的系统，他对异常回答有提示和追问的这样一个功能，自动弹出的，这是第一点。第二点，我们经过长期跟踪之后，跟我们的受访户建立一个信任关 系以后，将提高我们数据的真实性，在2013年我们访问的过程中就有2011年我们访问的受访户，主动跟我们进行联系，对我们的调查的认识更加深刻，表达 了更加愿意配合我们调查的这样一种心态，我们对他这样一种表示非常感谢。所以，给我们一点时间，我们经过不断地跟踪，我相信我们的真实性会越来越逼近于现 实情况。
&&是不是会存在瞒报或者低报的情况下吗？在目前可以获得、可以使用的和我们数据可比的数据库中，我们的数据中高收入的阶层的比例已经显著高于其他 数据。我们知道瞒报或低报主要发生在高收入阶层，我们获得了更加高比例的高收入阶层以后，实际上代表着我们的数据更加接近于真实。
&&从代表性的角度讲，我们从人口统计学上比较来看，我们的数据和国家统计局之间没有统计上的差异，比如城市人口比例我们按人口常住地在2011年的时候是49.7%，国家统计局是51.3%，男性比例我们是50.5%，国家统计局是51.4%，非常的接近。
&&这是我们的人口结构和国家统计局2011年人口普查时候人口结构之间的对比，中间我们按照年龄段来划分的话，每一个细微的差别都在我们的样本中 有体现，是非常相似的。这是我们根据我们的数据所推断出来的一些统计指标，根据我们的数据，全国2013年全国各地工商户的总数是4423万户，我们国家 工商总局所公布的数字是4436万户，非常接近。注意4423户是我们从28000户家庭进行统计、推断得来的。我们的推断小微企业是1134万户，工商 总局的数字是1170万户，也很接近。公务员和党员数都非常接近，比如说党员数我们推断8200万党员，我们国家的官方数字8260万中共党员，所以通过 我们推断的数字和官方公布的数字进行比较可以发现，从我们全国具有代表性的这样一个样本中推断全国的情况，它的准确性非常的高。
&&最后我们稍微介绍一下基础数据库建设的意义，这就是我们这项工作的意义在哪里，我们做这项工作虽然充满了艰辛、充满了挑战，我们最初的初衷实际 上是想为政策研究和学术研究提供一个有关家庭方面的一个数据库进行使用。但是随着我们这个调查的完成和政策学术研究的不断深入，我们发现数据库建设的意义 在我们国家不仅仅如此，至少有三方面，第一，我们的数据库在家庭资产、民间借贷、住房需求等方面实际上填补了国情的一个空白。第二我们的一些重要数据，比 如经济系数实际上对现有的官方或者非官方的统计数字提供了一个独立的验证。至于说各个数字有不同，我们的其他学术机构或者学者、公众，自然会有一个自己的 判断。第三我们的数据库的建设其实对中国的老百姓、对中国的工商企业界也有非常大的帮助，比如我们经济系数的发布过程中，曾经引起了老百姓对中位数和平均 值之间的差距和关系的一种广泛讨论，这也是一种对我们中国老百姓的一种帮助。
&&我的介绍到此为止，谢谢大家！
[次页标题=中国家庭金融调查发布内容 导航短标题=中国家庭金融调查发布内容]
&&尹志超：感谢谭教授的介绍，非常抱歉，我刚才我遗漏掉了两位嘉宾，(嘉宾介绍)，刚才我们的短片和谭教授已经介绍了，我们中国家 庭金融调查是始于2009年，第一轮调查是2011年完成，在第一轮调查完成以后，我们基于我们调查的微观数据形成了一系列关于中国房地产市场的看法，所 以现在简单回顾一下，最近几年我们对房地产市场的一些观点。
&&尹志超：下面有请中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授发布今天的内容。
&&甘犁：非常感谢，我在发布之前想讲两句，刚才放了一个小视频说我们中心，包括我本人对房地产有很多观点，有一些观点，实事求是地 说，我们今天的发布主要不是主要发布观点，你会看到你们拿到的我要讲的PPT，中间关于观点的内容很少，我们的目的因为房地产的争论非常的激烈，无非是两 方，看多或者看空。我觉得在这些争论当中，我们的目的是希望通过我们的数据为各方支持唱多的、唱空的，双方都提供一个数据的支撑，希望讨论更加的理性，这 是我们整个发布的观点。所以今天发布的目的，你会发现观点很少，数据很多。
&&首先你会看到的，我们有非常高的住房拥有率，在2012年的时候我们发布了全国89.68%的自有住房的拥有率，包括农村和城市，这个地方你会 看到，这是城市的住房拥有率是84.8%，农村的是96%，这个自有住房拥有率增长非常快，你会看到在城镇地区的自有住房拥有率从84.8%到2014年 8月迅速增长到89%。87%是2013年8月，可以看到比OECD的自由住房拥有率明显高，与发展中国家相比也略高一些，有的发展中国家比我们的住房拥 有率也比较高，但是略高一些。
第二多套房拥有率，在城镇家庭中拥有多套房家庭的比例从2011年8月的15.9%迅速上升到2014年3月的21%，在城镇家庭当中21%的家庭拥有超 过一套房。多套房的家庭首先是家庭的收入，在中国城镇家庭当中收入最高的1%的家庭，超过一半的家庭拥有多套房，53.1%，这里面有一个根据收入分层而 看的多套房家庭的比例，收入最高的10%，有40%的家庭拥有多套房。
&&第二你会看到到底什么样的家庭拥有多套房？我们给了两个特征，第一个特征，这个家庭在过去是否经历过拆迁，因为一旦经历过拆迁的家庭多套房的比 例会高一些，有22.7%，经历过拆迁的家庭当中有22.7%有多套房，未经历过的是18.4%。是否有成年子女？很多人认为买房子是为了小孩结婚，这里 面给了一个证据，拥有成年子女的家庭子女跟他住在一起，我们认为是一个家庭，他拥有多套房的比例是22.6%，没有的是14.4%，有明显的差别。这里面 我们讲一个简单的结论，中国自由住房拥有率很高，而且上升非常的迅速。第二多套房比例很高，而且上升非常的迅速，第三会看到我们公认的一些家庭特征说明为 什么家庭拥有多套房。
&&第二，我们整个算一下一个城市住房需求，并不是只有无房的家庭才有刚需，我们把需求分地比较细致一点，刚性的住房需求基本上包括三类，第一个如 果家里无房家庭，我们认为你有刚需，你有一个居住需求。第二个类刚需，我们认为人房分离，比如你在北京上班，你在四川成都有一套房子或者你在老家其他地方 有一套房子，这是算有房的，按照统计的概念算做有房的范围，但是因为你在北京上班，你在北京居住，你的生活、工作的重心在北京，我们叫人房分离这种把他算 成有刚需。第三个分家需求，成年子女与父母住在一起的，我们认为你是想分家的，我们把他算在里面，这是我们对刚需的一个定义，一个计算，刚需并没有一个公 认的、标准的定义，在我们这里面把刚需分成这三类。
&&这三类当中我简单解读一下，无房的家庭在过去，从2011年到2014年在明显地降低，无房的家庭在买房子，从15.2%降到10.8%，这是 无房的家庭，所以我们的住房拥有率升到了从85%涨到89%，将近90%。第二人房分离的比例也逐渐地降低，原来在2011年8月的时候人房分离的比例有 5.8%，城镇家庭当中有5.8%的家庭在生活、居住的地方没有房子，但是在其他地方有房子、老家有房子。这个比例在迅速地降低，到2014年3月降到了 3.7%。第三个分家需求，就是啃老族，啃老族这批人基本上没有太多变化，这里有两个原因，一个原因更多的家庭，这两年期间，他有成年子女增加了，第二这 批啃老的家庭可能还是买不起房子的，所以他买房的情况也不多，所以它的比例没有变化，这样算下来，所谓的刚需，我们定义的三类刚需，总和起来在城镇家庭的 比例从28.2%，就是2011年8月的28.2%迅速下降到22.2%，这是我们的需求。
&&但是有需求到底是哪些家庭，是高收入家庭还是低收入家庭呢？我们看到低收入家庭未被满足的需求非常地旺盛，相对来上从2011年8月到2013 年8月有三分之二，在低收入阶层，就是最低收入的25%的中国城镇家庭，他超过将近三分之一，从35.7到32.3的这些家庭有刚需需求，最高收入比例要 低一些。
&&另外，在住房市场当中一个比较困难的定义，到底什么样的家庭有改善性需求，这个显然是一个非常困难的，也没有一个标准的定义。我们今天的研究给 了一个非常清晰的定义什么叫改善性家庭？就是潜在地改善性家庭需求，改善性就是说，如果你在目前你所住的房屋，你住了超过20年，这个房子很旧了，我们认 为你有潜在的改善性质需求。第二类现在你居住的房屋家庭人均面积低于全省居住面积的中位数，就是你的房子比较小，而且居住时间超过5年，不是刚搬进去房子 比较小，我认为你有改善型需求。你房子居住的面积比较小，低于当省的中位数，然后人均居住面积，同时居住超过5年，这样有一个房产税的问题，购买房屋税的 问题，这样我们认为你有改善型需求。如果是老年人，你已经年龄比较大了，我们觉得改善型需求不那么旺盛，我们就把60岁以上的老年人排除在外，有这两类排 除在外的。这样算来，中国的家庭全国在目前为止，有13%的城镇家庭情况满足我们所有的这些条件，我们认为13.1%的家庭有潜在的改善型住房需求，这是 所有包括刚需和改善型需求在目前房地产行业没有一个公认的定义，所以我们把它讲出来。
&&这些潜在的住房需求，差不多是有22.2%或者是24.6%，按.6%的家庭有我们定义的刚需三类，无房、人房分离、啃老加 起来。改善型需求，潜在的改善型需求，城镇家庭13.1%，这两个数家加起来并不小，所以在房地产行业很多人会认为中国的改善型需求很旺盛，我们的数据显 示确实不小，会认为各种人房分离、啃老的情况很多，我们数据也显示确实有相当的比例家庭是这样的。把这两类合起来去算，有这样家庭需求的家庭到底能不能、 有没有这个能力买房，这个也是很困难的一个研究，我们把它仔仔细细的分了，从三个不同的方面来计算可实现的潜在的住房需求。分三大类、分三种不同的计算方 式，这个主要是给大家一个数据，包括对房地产行业。老百姓的话，这些数据放在这大家可以看、可以用、可以思考。
&&第一个24.6%的潜在的刚性需求当中，如果你用家庭的金融资产是否达到当地新房的30%的首付款，像这种我们认为，就是把你家庭所有的金融资 产加起来能不能达到30%的首付款，这是第一种情况。第二种情况就是换房的，有的刚需因为人房分离，换房的情况，换房的家庭你已有的住房资产，现有的住 房，包括改善型住房，你把房子卖掉，卖掉以后能不能支付当年的均价，本省房地产均价，用这两类条件合起来来看你是不是潜在改善型需求、潜在的刚需是不是能 被满足。那么，你会看到这24.6%的刚性住房需求中3.1%能够满足，就是3.1%的家庭能够达到我们说的这两个条件，就是说能够满足潜在可实现的刚需 不高，3.1除以24，百分之十几。第二，改善型住房需求当中，潜在的13.1%改善型住房需求当中，根据这种方式来计算，只有3.9%能够可实现。换一 个说法，虽然有这些需求，但是因为家庭的资产和家庭的状况，实际上能够实现的不多。
&&第二种算法，因为各种算法，要按照房价、收入比，如果我们知道你家庭收入，然后知道你潜在的改善型需求，或潜在的刚需，我们算一下，如果你的收 入足够高，你就可以买，房价收入比按照几个，比如说按照3倍的话房价是在那放着，当地的房价我们知道，如果你3倍的收入只有2.9%或者1.0%，如果是 按照6倍，3倍是国外的标准，6倍可能是咱们国家一种大概常用的标准，6倍的话，当地的房价如果低于你的收入的6倍你就可以买，如果高于你的收入的6倍我 们就认为不可实现，这样你会看到它的比例从2.9%涨到7.1%，在24.6%刚需当中或者改善型需求从1.0%涨到了3.0%。我们还算了一个8倍已经 很高了，8倍的情况需求涨到了9.5%，就是能够满足的，可实现的需求涨到了9.5，可实现的改善型需求涨到了5.2%，大家可以根据自己的情况有一个判 断，我们自己在选择的时候选择的是第二类，我们认为第二类是比较合适的一种标准。
&&第三种，根据你能不能还房贷，有的朋友说我亲戚朋友一凑把首付凑起来，然后我下面看能不能还房贷，这是第三种标准。放贷我把家庭收入，在银行做 的时候他根据你的个人收入，我们按家庭收入，如果你的房贷低于你的家庭的30%，我们给了一个数据，如果房贷低于家庭收入的40%和50%，我们给了三个 数据，显然如果把整个家庭的收入50%拿出来还房贷，那你可实现的刚需和可实现的改善型都从24.6%，潜在需求的24.6%，12.4%可以实现，这个 逐渐会理解，我们在分析当中给了若干种可能的情况，我们自己选择的是中间，就是40%。根据这个计算，你会看到无论怎么计算，在最有可能的可实现的住房需 求当中，最高不及潜在需求的39%，它有不同的算法、有不同的说法，最高不会超过39%，最低应该不会超过18%。所以这里面有个小结，关于住房需求的情 况，第一，刚性住房需求当中未满足部分显著降低，过去几年你会看到首次购房的家庭，自有住房拥有率迅速上升。第二，低收入家庭未被满足的刚性住房需求旺 盛，正是因为这种情况，实际上可实现的需求比例不高，根据不同的测算方法可实现的住房需求仅为总需求的18%或者到39%，这是我们整个计算的一个情况。
&&第三个，我想谈一下空置率，这个是今天比较核心的一个数据。我想在做之前稍微讲一下空置率的定义，空置率实际上是有一个定义的，不是说没有，我 们现在定义的空置率是这样定义的。就是说在城镇地区无人居住的家庭自有住房，无人居住的家庭自有住房的话，在调查的时点我们问了每一个家庭有多少套房子， 每套房子的情况我们问了，问这套房子是不是租出去了，他拥有这个住房，然后问那个房子是不是住出去，这个定义与国际上，与美国空置率的定义是一样的，当然 空置房的定义会更加的复杂，如果调查的数据越来越详尽的话可以更加复杂，我们现在只是在问的时点，并不是说你空置了半年、空置了一年，那个数据我们没有， 但是我们的定义，包括国际上的比较是一致的，所以这是我们空置房的定义，在我们的调查当中把这个数据能够算的出来。
&&空置率分成两类，房子空置有两个原因，第一，是多套房他又没有租出去，那么它是空置的。第二，他只有一套房子，比如说他的房子在四川，人在北京 工作，那套房子没有租出去，也是空置。所以有一套房空置和多套房空置，分成这两类。你会看到我们一套房空置率在2011年是4.8%，2013年是 15.8%，加起来是20.6%。到2013年8月份，一套房空置的比例从4.8%涨到5.1%，很多人口的流动，农民工，主要是人口流动在增加。第二， 从多套房空置的比例从15.8%涨到了17.3%，所以空置率算下来到2013年8月份中国的家庭住房空置率是22.4%，我们有空置率整个定义和目前中 国空置情况。
&&我们首先做一个国际比较，这个国际比较我底下有，你们在PPT上会看到整个数据来源，空置的情况，包括时间，你会看到美国的空置率在2011年 只有2.1%，美国的空置率和我们的空置率计算在定义上是完全一样的，其他国家的空置率包括了代售房，我们的空置率不包括已经建好没有卖出去的房子，所以 我们和美国的空置率的定义是一样的，比其他国家空置率定义略微严格一点，如果加上代售房中国的空置率大概还会涨，城镇地区的空置率还会涨涨1.5个百分 点。香港是4.7%，欧盟主要国家平均空置率是9.5%，日本2008年的空置率13.1%，台湾空置率也比较高17.6%，可能中国人购房的意愿从传统 文化上来说是一致的。
&&空置率到底东中西部，按照分布你会看到，三个地方东中西部的空置率基本上是一样的，都在22%左右，从22.2%、22.5%、22.8%，略 有差别，东部一套房的空置比例要低一些，可能很多到东部，比如说北京，很多人到北京来打工，北京到外地去的，东部到中西部的比例要稍微低一点，人口流动的 情况导致东部的一套房4.5%，，中部和西部，尤其是西部要高一些到5.9%。那么，多套房的空置率，东部的多套房空置率是17.7%，中部是17%，西 部是16.9%，总量加起来几个地方，东中西部略有差别，差别不大。
&&一、二、三线城市空置率有差别，但是都在20%以上，并不是说一线城市空置率就很低，这种说法是不对的。一线城市你会看到，我们的一线城市就是 北、上、广、深圳。三线城市实际上包括了除一线、二线以外的所有三四线城市的综合，就是我们在做工作中把整个城市做了分类，你会看到一线城市空置率是 21.2%，二线城市是21.8%，三线城市是23.2%，从这个情况来看，一线城市它的首套房控制还是这种情况，只有3.0%，因为多套房控制到大 18.2%，二线、三线首套房的空置率明显要高一些，这里与我们的人口流动、结构有关系，也与房价有很大的关系，这是一、二、三线城市空置率情况。
&&刚才在数据介绍当中，我们有全国29个省市的城市，29个省市都有代表性，除29个省市之外我们在武汉、成都有代表性，所以我们这边给出了6大 城市的空置率，6大城市空置率上海最低，18.5%，但是也不低，确实要低一些，但是也蛮高。北京19.5%，北京和上海因为首套房而空置，就是在北京、 上海有房子，但是到外地生活和居住的比例很低，所以首套房空置只有2.9%或者2.3%，在6个城市当中重庆的空置率最高25.6%，成都空置率 24.7%，重庆和成都，尤其是成都因为首套房空置率很高，可能成都比较适合居住，在成都买了房子，在外地居住的情况比较多，这个是我们6大城市的空置 率。
&&有这么一个空置的情况，到底空置的住房什么样的特征，这是我们做的一个比较详尽的分析。第一，你会看到空置房当中商品房的空置率最高，就在所有 商品房当中有26.3%的房子是空置的，这底下给了一个存量占比，就是说在中国整个住房当中，商品房占47.3%，经济适用房4.1%，拆迁换房 10.1%，房改房14.5%，单位集资房4.5%，还有其他，其他包括自建房、继承或赠予等等这种情况，这是中国的住房目前的存量根据它的来源一个存 量。你会看到商品房26.3%，经适房空置率也很高23.3%，恩单位集资房、其他房空置率稍微低一点，这是根据住房的来源。
&&然后我们商品房这几个空置的情况做的稍微细一点，你会看到，商品房当中一线城市的商品房，大家买房子空置率确实低一些，大家会说北京、上海可能 空置房，因为很多房子租出去，可能没有像其他二三线城市那么高，这个情况也确实显示，就是说一线城市的商品房空置率是18.4%，因为多套房的控制比例是 14.2%，因为首套房的控制比例14.2%，二、三线城市空置情况明显高，商品房达到27.6%，两个是一样的，但结构略有不同，这是我们讲的商品房的 空置率。
&&下面看经适房的空置，经适房它有一个错配现象，并不是说经适房完全给了低收入家庭，你会看到收入最高的阶层他有3.2%，在我们数据里面发现收 入最高的25%的家庭有3.2%拥有经适房，最低的2.4%。空置的情况，不同收入阶层经适房的空置情况，在收入最高的25%当中拥有经适房的家庭 27.5%是空置的，50%-75%，(30 音)是空置的。&&&
&&按产权，中国的住房非常复杂，刚才有不同种类，商品房、拆迁换房、单位房、集资房等等，我们按产权来看，小产权的空置现象比较严重一些，小产权 房是23.9%，底下有一个存量占比，中国目前在我们数据当中，在城镇地区整个小产权的存量是6.5%，6.5%的住房是小产权房，剩下农村土地集体土地 使用权是4.7%，完全产权的是81%，部分产权是6.4%，这是我们按住房产权分析的空置率。
&&小产权房，在6.5%的小产权房当中到底什么样的家庭拥有？被多套房家庭拥有的比例，有很多小产权房被多套房家庭拥有了，就是33.8%小产权 房不是给了只有一套房的家庭，而是给了多套房的家庭，这是我们产权的情况。小产权房的出租，完全产权的房子出租的比例是6.7%，小产权房的出租比例只有 3.5%它的出租比例更低，说明购买小产权房的家庭有不少，一个可能他收入高，他可能不需要出租，另外也是投资行为。
&&那么，房子面积，我们在调查当中有住房的面积，所以我们知道空置住房的面积情况，是大房子空置，90平米到120平米的房子当中有，首先你会看 到底下是存量占比，中国的住房按照面积来说存量占比，小于60%的房子有20%，60到90的比例最高，是31.1%。90到120的是 23.4%，120到150是11.9%，那么带11.9%的这些房子里面有2.6%是空置的，如果你把住房面积分成120平米到150平米这些房子当 中，它空置率比例是最高的，就是大房子空置，当然再高的房子稍微低一点，大于150%平米空置的情况又再低一点，所以成一个倒&U&型。
&&空置的住房我们叫信贷可得，信贷可得是实际获得贷款的家庭与有所有正规信贷需求家庭之间的比例，它的信贷可得性要高一些，贷款的额度空置住房比 非空置住房贷款额度要大一些。再看一下，这是我们根据计算得出来的，就是说目前在所有的银行、房贷的余额当中4.2万亿是在空置住房当中，我觉得是它影响 金融市场的有效性。我们是这样看，空置住房当中银行贷款是23.8%，民间借款的比例比较高，自有资金的比例是72.4%，在自住住房当中银行贷款在整个 资金链中，整个现在资金当中，花钱当中16.6%是银行贷款，77.5%是自有资金。根据这个推算，我们算了一下，就是目前在中国总的住房贷款余额当中有 4.2万亿是闲置在空置房当中。
&&刚才讲的银行贷款的余额，第二个，就是空置住房在住房资产当中，空置住房在家庭资产当中的一个比重，这里面有两个数，首先看有空置住房的这些家 庭，他在空置住房资产在他住房资产的比重是将近一半，是48.3%，如果家庭有空置住房，我们看你空置住房的资产是多少，看家庭总得住房资产是多少，我们 一算比例是48.3%，将近一半。第二个是有空置住房家庭的房子，从价值而言是空置的，另外一半是没有空置。如果空置住房的加资产，在家庭总资产的比重是 34%，就是你家庭总资产当中有空置住房的家庭当中总资产34是在空置住房上面。
&&第二，我们看整个中国，因为空置住房的资产从个人来说可能是理性行为，他为了投资，为了给子女结婚等等，他也许是个理性行为，从社会来说这个资 产、资源没有得到有效的利用，因为它空在那了，所以我们算了一下空置住房的资产在整个城镇家庭总资产的一个比重，这个比重占整个城镇地区家庭住房总资产的 比重、住房资产的比重是19.8%，换一个说法五分之一的中国城镇家庭的整个住房总资产全国加起来五分之一是空置的。如果把城镇家庭所有资产加起来，包括 金融资产、汽车、土地、工商业全部加起来，空置资产占整个家庭总资产的比重是11.8%，将近12%，中国家庭总资产中将近12个百分点是闲置的，这是我 们没有产生任何效益，没有出租也没有住，是闲置的，这是我们从空置房的情况做的一个分析。
&&下面我们看一下空置住房的原因，为什么家庭要购买房子把它空起来，首先是收入，能够买得起空置住房的家庭确实收入要高一些，所以收入最高的 10%有空置住房的比例将近40%，多套房不完全一致，多套房有可能房子租出去，收入最高10%是40%。最低有18.2%，这可能是因为拆迁或者什么原 因得到的房子。
&&第二，投资风险偏好，这个什么道理呢？如果财经类的媒体朋友会知道，这里面会问你，到底你是不是能够承担风险，如果承担风险能力最强的那批人、 那批家庭，他的空置的情况最严重。你会看到，在回答问题的时候愿意承担，如果投资回报，高风险高回报的家庭，投资风险承担能力比较强的那些家庭，它有 34.7%的家庭有空置房，这个实际上说明了至少是一个间接的证据，就是空置房可能有相当一部分是投资。
&&第三，经营工商业，如果家庭有工商业，你空置住房的比例越高，多套房的拥有率也高，多套房拥有率是29.9%，空置家庭比例35.1%，这个差 距来自于人房分离。这个是我们大家说的婚房，我们在数据里能够看到，知道家庭结构，知道家庭里有没有适龄的未婚男性，就是给未来的丈母娘买房子空着的，买 了房子等着他结婚，这是非常明显的婚房。你会看到，有适龄未婚男性的家庭中28%有空置房，没有适龄男性家庭23.9%有空置房，所以这个是大家说的中国 的丈母娘一定买了房子才会让你结婚，这是我们非常明显的一个证据。
&&这里面还有一个房价租金比，我们计算了当地每平方米房价是多少，当地每平方米的月租金是多少，房价租金比越高，说明了月租金和它的房价比例越 高，说明什么呢？说明这个地方租房越便宜，房子价格很高，相对来说价格很高，租房不值得，这种情况下家庭更容易，我有一个一千万的房子，你给我每年租金不 高、回报不高的话租金不重要，这个实际上说明空置房的投资情况。房价租金比每上升10个百分点，空置率上升0.6个百分点。
&&下面我做一个总结，就是把刚才讲的这些因素做个总结，刚才这个图没有控制其他因素，其他因素有可能在变化，纯粹的比较这两类家庭，现在假设其他 因素都不变。我举个例子，比如家庭收入每提高一倍，空置的比例增长0.6个百分点，这个是一个比较好的方式来判别空置，什么类型家庭空置情况，这个数据可 以用来计算比如说各个城市、各个情况的变化，空置率会怎么变化，比如收入增加了，你空置率会增加了，教育程度增加了空置率会增加，这个是假设，教育程度增 加一点，每提高一年空置率增加0.6个百分点，是假设收入不变的情况下，相对于我们两个同样的收入，一个人的教育成为高一点，一个人的低一点，空置率会增 加0.6个百分点。家庭有适龄结婚男性增加2.2个百分点，其他因素都一样，家庭的收入、其他的完全一样的情况下，如果家庭有适龄未婚男性，另外一个家没 有那你增加2.2个百分点，如果家庭经营工商业明显增压空置率到11.2个百分点。投资风险偏好强增加5.3个百分点。房价租金比每提高1倍增加6.1个 百分点，首套房收益率每提高1倍，就是说有的家庭以前买的房子赚钱，我们认为你投资的倾向会强一些，所以我们计算了一下，你首套房的投资收益率增加了一 辈，你空置的情况要增加0.2个百分点。城镇化率每增加，农民工如果进城它会不会减少城市的空置，增加住房需求，现象确实在这，城镇化率每增加10个百分 点，空置率能降低2.6个百分点。有这个作用，但是这个作用意义不大、有限，10个百分点是什么概念？我们目前从53%涨到60%，这才7个百分点，如果 53%涨到63%空置率仅仅降低2.6个百分点，所以城镇化对空置率确实有一个负面的影响，但是它的意义在数据当中看出来意义没有那么明显，就是它量不 大。我这里面实际上提供了我们目前讨论的各种住房需求空置当中，它实际上都反映在这里面。但是大家讨论争论过程当中你有你的对住房的理解，我有我的住房市 场理解，但是我们两个可能说不到一起，因为你认为你的因素很重要，我认为我的因素很重要，这个数据表明到底谁的因素很重要，所以我们的数据应该能为房地产 讨论的各方提供一个数据支撑。这里面有住房刚需、各种各样的住房需求的情况，有城镇化等等，也有一些关于投资需求的各种分析。
&&我下面简单讲一下空置住房的风险，空置住房跟未空置的住房如何分析它的风险？相对而言，我们这样分析，第一，我们做了一个所谓的压力测试，压力 测试首先是对家庭空置住房持有者，我们假设目前这个状况，第一个是现状，现状在目前中国家庭当中买了房子以后，看起来有4.0%的家庭很小、很小的比例， 它实际上是亏着的，就是它的购买价格高于它的现价，5.4%的空置住房是亏着的，它的购买价格高于它的现价，这是我们现状。我们做分析说，我们假设房价全 面跌5%，房价跌5%的话自有住房，没有空置的房子有6.6%要亏本，购买价格要高于跌了5%后的价格。而17.1%空置住房要亏本，因为空置住房通常买 的稍微靠后一点，没有空置的房子买的靠前一点，它的价格要便宜一些。如果你往前走，如果房价下跌到50%，很糟糕的状况，有50%的空置住房是亏本的，只 有24.2%未空置的住房是亏本，这是对住户的一个压力测试，所以从这个角度来说，空置住房的压力，就是风险对住户来说要高于非空置住房，这是一个压力测 试。
&&第二，是对银行，银行的话资不抵债，这个债包括民间和银行的债，它有压力，但是压力不大，这个比例明显低了，首先现状，几乎没有家庭目前是资不 抵债的，因为我们有相当的首付，大概只有0.13%或者0.26%资不抵债，这个比例非常低，基本上没有。但是，你随着房价的下跌，资不抵债的比例确实会 增加，资不抵债是什么概念？就是我把所有的，目前现在他的借款和房价做一个比较，资不抵债就是它的房价低于他的借款总额，如果房价下跌20%，比如说整个 资不抵债的比例都在1%以内，没问题，因为他的首付很高，这是非常明显的，对银行压力不大。如果房价下跌50%，那么很高的房价下跌的话，空置率住房只有 6%资不抵债，而自有住房只有1.27%，所有中国住房市场明显因为房价持续升高，另外因为非常高的首付，所以中国的住房市场对银行其实没有太大风险，所 以银行没有太大事。
&&这是我们的一个结论，就是说我们的自有住房空置率非常高，远高于其他国家，有各种因素，这个因素包括我们平时常说的一些需求，空置住房的需求确 实会增加空置率，也包括投资的一些因素也在增加空置率，这两方面因素都在。它财产的风险，对个人财产风险还是比较大的，空置住房因为房价和他的收入、和它 的价格还是有一些，尤其是空置住房的个人风险、财政风险比较大，但是对银行没事，关系不大。这是我们对空置住房和非空置住房风险压力的评价。
&&它的问题，当然有几个问题，有个非常重要的问题就是造成严重的，我觉得社会资源的浪费，经济适用房空置的比例很高，这个我觉得是一个值得关注 的，一个非常重要的问题，经济适用房空置率达到23.3%，没有发挥起保障作用。第二，有4.2万亿的银行贷款沉淀与空置住房，它降低了金融市场的一个效 果。第三，空置住房对社会而言是资源浪费，它占城镇地区家庭总资产的11.8%，非常大的一个数。
&&下面我把所谓的趋势和一些调控思路讲一下，这里面有观点，观点有几张PPT，不多，开始在前面这段时间我给了大量的数据和数据的一些解读，下面给几个观点。
&&第一个，我们先计算一下，前面还是数据，包括存量房、供需缺口，我们有一系列的计算。刚才给大家说的时候，我们可实现的刚需，可实现的刚需是 2300万套，刚需的量当中可实现的刚需是2300万套，改善型需求当中可实现的改善型需求是950万套，总计是3250万套，我们认为中国目前存量需求 可实现的刚需加上可实现的改善型需求。供给，空置房的供给将近5000万套，4898万套，空置率和算下来中国城镇地区空置房有将近5000万套是空置 的，待售商品房是350万套，加起来，所以加起来的话你会看到，可实现住房需求完全能被现在的存量的空置房和待售商品房满足，还有多，所以我们住房的市场 是过剩的，从存量上而言是过剩的。新增的，存量之后还有新增的，每年新增的住房，新增的计算要稍微复杂一点，分成三个，第一个，新增需求算一下城镇化的新 增需求，因为有大量的农民，农村户籍的会到城里工作，我们算一下城镇化新增需求。第二个，算一下新增人年人口，不断的有新增成年人口。第三个，算一下拆迁 和征地，目前我们数据当中有拆迁和征地的数据，所以能把这部分每年的数据算出来。
&&讲一下城镇化，城镇化在我们的数据里面，以前也有讨论，但是数据里面非常清晰的表示，年轻人该进城的、能进城的基本上已经进城了，所以16岁到 30岁没有上学的年轻人有58.7%已经进城在城里居住和生活了，已经变成我们城镇化的人口，所以将来的城镇化可能要走这些稍微中老年人，按中老年人的话 显然要困难一些，城镇化的速度要慢一些。第二比较学历高的，大专以上的农村户籍75%已经进城了，随着学历的降低，城镇化的进程的比例在降低。换一个说 法，简单的说目前中国的状况是这样，在农村里面中老年人居多、低学历的居多，年轻人和学历稍微高一点的人大部分已经进城了，所以中国城镇化进程和过去相比 要减缓的，而不是加速，这是我们一个基本结算。我们做了分析以后这是我们分析结果，乐观的估计未来5年年均城镇化率不会超过0.84%，过去5年是 1.53%，全部人口当中每年有1.53%的人进城而长期居住在城市，我们叫城镇化，农村户籍，我们认为这个比例会降低，这是我们首先一个分析。我们把这 个数据算一下，所以新增农民工家庭，按照城镇化率计算，新增农民工家庭每年是336万。第二个，我们按照新增成年人，按照每个人需要0.5套住房计算，每 年新增成年人住房需求317万，因为要结婚，两个人一套房子。第三个，根据拆迁，我们过去5年在中国家庭拆迁总数是110万，按照年10%的增长速度年均 拆迁家庭是242万，这是我们对整个中国年增需求的一个估算，我把我们的道理讲出来，不同的研究人员对估算略有不同，这个大家把如何做的做出来就好了。
&&产能，我们根据过去5年，这里面有很多做房地产的媒体朋友，我们根据过去5年商品住宅新开工面积均值算出来大概是1300万套，因为在过程中老 年化的情况，老年人住房供给，老年人如果去世以后房子会多出来，我们根据我们的数据结合人口普查，我们年供给大概484万套，实际上中国老龄化，从另外一 方在讲供给。第三个，保障房供给，年均保障房的供给按照计划，规划720万套。这是一个比较，新增住房需求年均将近1000万套，把这几类全部算下来，新 增成年人、拆迁家庭、新增农民工家庭，大概是1000万套，995万套，这个数也不小。商品房的产能是1300万套，老年家庭的供给是484万套，保障性 住房720万套，加起来2500万套，按照现在的房地产40%的产能就能满足，现有年住房供给是年新增住房需求的2.5倍。这些计算可能会有不同意见，但 是我们把我们的计算过程详尽的表示出来，作为学术研究可以讨论。所以，基本的住房市场首先存量过剩的，第二个产能是过剩的。
&&趋势，趋势是很难估计的，我给一个表，我们对这个表做一个解读，给个图，这个图是什么呢？我们数据还会往前溯，从2000年开始，蓝线是当时在 当年购房家庭当中首次购房的比例，红线是当年购房家庭当中已经有一套房家庭的比例，绿线是当年购房家庭当中已经有两套或者多套房的比例。你会看到，最早 2000年的时候购房的家庭当中90%都是首次购房，早期大家都没有多房子。这个比例逐渐下降，下降到2013年8月，当年购房家庭当中47.7%是首次 购房。红线你会看到10%，2000年的时候大概10%的家庭在购房的时候有了一套房，这个比例逐渐增高，到2013年8月份的时候43.1%的家庭在购 房的时候已经有了一套房。多套房这个比例以前很少，几乎忽略不计，但是到2013年8月的时候在购房家庭中9.2%已经有多套房了，已经有两套或者更多的 房子了，在2013年购房家庭中。这个现象有个非常大的改变，首先中国住房市场开始是由刚需驱动，慢慢投资在驱动，到2014年的时候，从2013年8月 到2014年将近一年的时间这个状况有非常大的改变，首次购房的比例从47%降到19.7%，能够该满足的刚需已经满足了，剩下的这些人有刚需也不一定买 得起了。第二个，有一套房的家庭从43.1%涨到了55.4%，而多套房，购房的时候已经有两套房的家庭或者多套房的家庭比例迅速上升到24.9%，中国 住房市场，我们的理解从这个数据里面理解已经迅速的从刚需驱动转向投资驱动，而且能够够的刚需47%一下降到19%，剩下的刚需可能是买不起的了，这是我 们对数据的一个解读，我们认为中国住房市场一个预期的驱动，整个靠预期在驱动。第二个，如果说拐点，我们认为这个拐点已经来了，这个比例已经明显的在改 变。
&&所以我们整个的结论，我们认为现在已经基本上达到，在城市住房当中已经达到了&居者有其屋&，因为我们的住房拥有率很高了，89%，而且上升 了，多套房比例上升非常快，已经上升到21%，目前我们这几年趋势非常明显。第三个，存量住房过剩，空置房比例达到22.4%。目前在市场上的存量住房和 我们可实现的需求，包括刚需，也包括改善型需求，存量住房已经远远多余刚需，可实现的刚需、可实S现的改善型需求。行业也是产能过剩，目前按照新增的需 求，房地产已经远超新增的住房需求。最后一点，我们认为房产市场价格主要是由多套房的投资在驱动，这是我们的一个结论。
&&调控思路简单说一下，还是要讲一下希望观点，观点其实也不新，我估计也有很多其他的学者跟我的观点类似。
&&首先我们知道住房大量的存量没有利用起来，所以我们的核心第一点要盘活忖量，减少浪费，我们大量房子是空着的，没有产生效益，包括4.2万亿的 房贷沉淀，在空置房里，包括11.8的整个资产是浪费在空置房里面。要盘活存量的话，我们认为首先把租房市场规范起来，我们现在的租房如果你去汇报有的地 方是有税费的，应该免除租房税费，规范租房市场，因为租方和住方都有意见，所以要保护出租双方的利益。第二，我们甚为对多套房要征收房产税，这是个长期 的，短期首先要免除租房税费，规范租房市场。长期可以通过对多套房征收房产税，增加多套房持有成本。
&&第二个，目前房地产市场为什么一团浑沌，各方观点交错、争论不休，而且非常激烈，老百姓也不知道该听谁的，原因是什么呢？原因就是信息披露不 够，大家讨论没有一个信息基础、没有一个数据基础，今天我们所有的目的就是希望在住房市场上注入一点信息、注入一点数据，大家讨论的时候有一些基础可言， 否则的话谁也说服不了谁，学者们、专家们争论不休，老百姓更是看不清楚。所以我认为信息收集和信息披露是中国住房调控当中非常重要的一环，我们政府在做的 不够，我们这个机构肯定只能提供我们能够提供的数据，比如说你在北京西城区要买房子，西城区的空置率多少我提供不出来，你要在这片小区买房子，这片小区的 空置情况是什么，我们不可能提供，只有靠政府，政府应该把这个信息非常及时的收集，及时的公开，为房地产市场提供一个，大家能够形成一个理性的预期，我要 在这片地方买房子、我要在西城区买房子、东城区买房子，我首先查一下东城区、西城区这个住房的供给情况如何，这个其实应该能做得到。所以我认为收集并及时 发布空置率等关键指标能够帮助投资者了解住房市场运行状况，这才是正确的引导预期，如果这个房子，比如说北京二环、三环以后完全没有空置率，可能房价还会 涨，这也是一个信息，对大家有帮助。
&&第三个，我们认为目前的保障房有大量的空置，我们觉得通过建房来实现低收入阶层保障他们的住房，现在这个住房政策应该是值得讨论的，所以我们的 建议，要把住房保障由建改租，已经房子多了，没有必要再建，大量的空置房要利用起来，如何做呢？其实可以提供租房补贴，这个是很多国家，不光是发达国家， 很多国家广泛实施的一个政策，对低收入阶层，你核实他低收入以后发一些租房券，只能用在租房市场上，我们在以前的研究当中有一个计算。
&&我今天就讲到这么多，非常感谢各位的参加，谢谢！
[次页标题=中国家庭金融调查房地产发布会主题 导航短标题=中国家庭金融调查房地产发布会主题]
&&尹志超：感谢甘犁教授发布的非常全面、翔实的数据，我们希望这些数据希望大家未来谈论房地产市场的起点。
&&下面有请中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞教授做主题发言。
&&倪鹏飞：我想首先还是向以甘犁教授为课题组组长所发布的成果表示衷心的祝贺，应该说甘犁教授这几年来作为中国千人计划学者的一 员，对中国经济学的发展、对中国经济研究的发展做出了卓越的贡献，尤其是他关于家庭金融调查的一些研究，弥补了国内有关这方面的空白，对中央、国家和地方 的政府决策部门、企业、甚至社会公众了解信息，进行决策起到重要的参考作用，同时我相信也在国际上产生了重大的影响。
&&对于房地产，他连续几年来发布的报告也是引起了业内广泛的反响。今天这个报告我认为非常重要，关于中国房地产市场住房发展的许多讨论、许多争论 重要的原因是对房地产市场、对住房的情况不了解，所依据的数据有差异而引起的。直到现在国家有关部门对房地产和住房的有关的数据还是非常的有限的，不仅是 结构上的数据，反映在结构上的数据，而且在总量上的数据也是非常有限，甚至有一些数据即使有大家也觉得不可信。因此，能够发掘出或者是能够提供教委真实、 科学的数据是我们房地产发展、住房发展相关主题进行决策一个重要依据，也是形成社会公众正确预期的一个重要依据。甘犁教授这个团队应该对于这个工作做了大 量的细致入微的工作，我认为他们的研究方法是科学的，刚才他前面介绍了很多的研究方法，是规范的，也是严谨的、细致的，最重要的是他通过这些调查数据进行 了多方面的结构性的分析。其实这些数据我认为还没分析完，还可以展开进行各个层面的分析，这个分析应该说依据这个数据，对于我们研究、对于决策意义非常重 大。
&&第三个，我认为通过这个调查获取的数据，以及通过数据分析所得出的这些结论非常值得重视，其中有些结论也许验证了一些学者们或者有关部门的观 点，但是很多结论与人们的想象是有差异的，因此这更应该引起有关部门的重视，事实上我们国家有关部门也在关注这个事情，上周有关部门跟我联系，希望我对未 来供给、需求总量做一个研究和判断，正好有这个会，我说我来学习、学习。其中我特别观众的有这么几点：
&&第一个，关于住房供给的情况，存量和增量的数据。这个调查的数据和观点和我们的观点有相似之处，但是我们的观点还有一些差别，我们的观点是缺口 不大，潜在的供给过剩，结构是严重的失衡。刚才甘犁教授已经展示了他们通过调研得出的结论，这个结论无论是从存量来看供给，还是从增量上来看供给都是严重 的过剩的，我们的这个判断依据是什么呢？国家统计局和国家建设部他们依据第六次人口普查发布的人均住房面积，以及我们建设小康所要达到的、预期达到的这样 一个面积，以及它的增长率，从这个角度来判断，说它的缺口不大，但是潜在的供给过剩。在潜在的、增量的供给过剩这个方面，我认为我们的观点和甘犁的观点是 基本一致的。潜在的供给过剩，增量来看，城镇住房一年提高一平米这样一个比例的话，每年也不过是增加8亿平米，考虑到有些房子要拆，再加4亿，也就是在 12亿这样一个范围。但现在我们的住房竣工面积，、2013年都是接近20亿平米，所以远远超过了这样一个水平，所以长期来看存在潜在 的过剩。结构失衡是一个很大的问题，也是各方都比较认同的，但是甘犁教授给大家提供了结构过剩有说服力的这样一个数据，他从多个角度，其中我特别重视的， 他从拥有住房的套数来看他说有城镇21%都拥有两套以上，这个比例应该说是也有专家这样预计过，但是这个应该说是比较高的一个比例。10%的没有住房、无 房，这个也是一个比较低的一个比例，所以从结构上来看，有相似之处，但是这个比我们想象的或者比我们判断的更严重一些，所以应该说是非常值得关注。
&&第二个，需求。我特别重视需求这个问题，需求这个问题甘犁教授这个研究说有21%是刚性需求，13%是改善型需求，加在一起有35%的家庭还是 有需求的。这个比例中，我感觉到一个问题，和我们的判断有相近之处，但是我感觉有两个不一样的方面，我们考虑到改善型需求不仅是刚才甘犁讲的那几个方面， 还有一个就是他的住房面积没有达到安全小康的标准来确定他的潜在的需求或者他的改善型需求，而不按照这个省的中位数来确定他的需求。再一个，人房分离那个 需求我感觉可能是有一点不一样，这个比例我估计有点低，有点低的依据是什么依据呢？我认为2.6亿到城市里面就业的农民工，他是2.6亿的常住人口，这些 常住人口应该说他基本上在农村里面都有房子，他是属于人房分离的，他也是需要在城市里面解决住房的。这个比例相当于城市人口6.6亿的三分之一，相当于全 部人口的五分之一。但是我注意到甘犁教授那个数据统计，人房分离的比例才是三点多，这个是不一致的，我考虑不一致，并且我认为我们高估一些还是有一定的理 由的。
&&第三点，空置率。我认为总量如果是考虑城乡总量，首先我有一个观点，我没来之前看到网上有报道，说空置率达到21%了，看来对这个数据特别关 注，我有一个观点是什么呢？在城市化加速期，尤其在我们大国的状态下，空置率高应该是一个在较长时间内是一个长期的现象，当然它的空置率高应该控制在一个 什么样的水平，我们要进一步的研究，但总的来说空置率可能会很高，空置率是高的。因为农村的人在目前的情况下不可能把他的房子拆了到城市里面再买房或者怎 么样，他在城市里面，尤其是转移人口，他在农村有房子的同时还需要在城市里面有房子，所以我们前一段时间在做整个住房设计的时候提出这样一个观念，还是要 允许一部分人有两套住房，因为这是处在城市化转换过程中，这是关于空置率第一点，我的意思是空置率高是一个城市化加速期、大国城市化加速期一个正常的现 象，但是究竟高到什么程度合理需要进一步研究。第二个，关于空置率的总量，我认为空置率说是21%，我算了一下，城乡加在一块是8.8万套，总共不过4亿 个家庭，8.8万套。我们过去大家都知道2.6亿人口是农村有5千万套住房是空置的，我的意思是说8.8万套这个总量我是认可的，但农村空置的更高，农村 有5千万，城市里面是3千多万。但现在咱们这里城市里面是5千多万，农村里面是3千多万，这个我认为可以再进一步的研究。当然我也是相信甘犁教授这个研究 的结果是通过科学的方法抽样调查出来的。
&&第四点，他给我们一个重要的启示，值得我们做研究或者值得我关注的。这几年来，包括我们这个团队，实际上是我们这个团队最早提出来的，中国房地 产市场是出现分化的，一、二线城市还存在短缺，二、三线城市已经出现大量过剩了，有这样的判断。但是甘犁教授现在的观点，通过前面他的演讲以及他的数据提 供的，一线、二线、三线、四线这些城市过剩的比例并没有太大的区别，都是在20上下，也就是说不存在着两极分化的问题，这个实际上是值得我们进一步深思 的。过去我发现了这个两极分化，但是我有一个问题解释不了，什么呢？过去我们都认为是大城市或者一线城市的房地产泡沫最多，三、四线城市泡沫不大，但是我 们发现一、二线城市还有缺口，三、四线城市过剩，也就是说泡沫不大的还过剩破灭了，要破，而泡沫大的还没有，不太好解释。他这个研究还是有利于支持我们这 个泡沫的观点，我的意思是泡沫的观点和市场分化的观点不一致，不好解释。不存在分化的问题，房地产市场分化的问题这样一个判断和结论反而有利于支持我们关 于房地产泡沫的这个观点。
&&总的来说，我觉得我们的研究和甘犁教授的研究，我们团队的研究和甘犁教授的研究判断总体上是接近的，只是程度上的差别而已。当然我说了，甘犁教 授这个是基于很细致、全面、科学的数据支撑的，我想我们在今后的研究中可能也要进一步的调整或者进一步深化我们双方不一致的地方。
&&最后一点，政策建议，我想甘犁教授讲的那几个政策建议都非常重要，尤其是关于保障房政策思路调整的问题，非常关键。我在他这个基础上再提两点： 第一点，租房市场要活跃，同时二手房市场也要活跃起来，增加房地产税，降低交易税，使得那些手中有房的人能够把它的房子导出来，使得没有房的或者房子面积 小的能够换大，有这样的一个机制，住房市场不是有一个过滤机制吗？在中国这个过滤机制还没有实现，怎么实现这个过滤机制呢？最重要的就是要搞活、放活二手 房市场，所以我们在搞好完善租房市场的同时也要完善好二手房市场。第二个观点，我认为要城乡统筹考虑住房问题，也就是说城乡的住房市场要统一，这里面很重 要的一条就是要农村的住房也要市场化、也要商品化。农村住房现在是一个更大的一个问题、更大的浪费、更大的空置，为什么空置？因为没法转让，不是商品，因 为它不收税，土地不收税、建房也不收税，所以它就没有约束。我们要把这两者统筹起来考虑，实现农村住房的商品化的话，既有利于节约资源，又有利于转移人 口，有足够的资金到城市里面购房、到城市里面置业。
&&再次向甘犁教授表示祝贺，谢谢！
&&尹志超：感谢倪教授的精彩发言，等一会儿我们还可以就倪教授和甘老师发布的信息进一步进行探讨，发布会第一阶段到此为止。
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