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FATO 和 BATA 品牌终端分布及价位分析 动品牌终端分布现状及分析 3. 运动品牌终端分布现状及分析 五.总结………………………………………………………… 第 36 页 总结………………………………………………………… 1.百丽的优势和面临的威胁 1.百丽的优势和面临的威胁 百丽的优势 2.新的增长点 2.新的增长点1一.深圳市场社会经济发展及零售业现状 1.国民经济综合情况 1.国民经济综合情况深圳位于中国最南端,与香港接壤 平方千米.是我国最早设立的经济特区之一 其中， 是我国最早设立的经济特区之一, 深圳位于中国最南端 与香港接壤, 总面积 2050 平方千米 是我国最早设立的经济特区之一 其中，特区 与香港接壤 个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区； 个区，即宝安区、龙岗区。 内 4 个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区；特区外 2 个区，即宝安区、龙岗区。6 个区共辖 55 个街道 办事处,600 个社区. 万左右,另据最新调查资料 深圳目前实际人口数 资料, 办事处,600 多个社区.其中户籍人口近 200 万,常住人口 900 万左右,另据最新调查资料,深圳目前实际人口数 其人口密度排名中国各大城市前列 各大城市前列. 量已超过 1200 万.其人口密度排名中国各大城市前列. 多来来,其经济飞速增长 创造了闻名天下的 深圳速度 其经济飞速增长,创造了闻名天下 深圳速度”, 特区成立 20 多来来 其经济飞速增长 创造了闻名天下的”深圳速度 从 20 年前的小渔村发展成初具雏形 的现代化国际性城市,中国举足轻重的制造业和高科技产业基地和金融、物流中心城市，也是中国最年轻、 中国举足轻重的制造业和高科技产业基地 的现代化国际性城市 中国举足轻重的制造业和高科技产业基地和金融、物流中心城市，也是中国最年轻、最 具生机和活力的新兴移民都市。 均居国内大中城市前列.其居民收入多年来更是一直 具生机和活力的新兴移民都市。其经济总量与人均 GDP 均居国内大中城市前列 其居民收入多年来更是一直 蝉联中国第一.深圳良好的城市发展及增长状况、丰富的具有挑战性的工作和就业机会 便利的通讯与交通设 蝉联中国第一 深圳良好的城市发展及增长状况、丰富的具有挑战性的工作和就业机会,便利的通讯与交通设 深圳良好的城市发展及增长状况 工作和就业机会 高质量的文化娱乐与卫生教育基础设施,为深圳商业 繁荣发展提供了良好的土壤。 商业的 良好的土壤 经过近二十年的发展， 经过近二十年的发展， 施、 高质量的文化娱乐与卫生教育基础设施 为深圳商业的繁荣发展提供了良好的土壤。 网点众多的格局， 无论是服务质量还是内容都已领先广东和全国其它城市。 深圳零售业已经形成了业态齐全、 圳零售业已经形成了业态齐全、 网点众多的格局， 无论是服务质量还是内容都已领先广东和全国其它城市。 还是内容都已领先广东 其它城市2.深圳零售业发展现状 深圳零售业发展现状 深圳2006 年，深圳社会消费品零售总额达到 1671.29 亿元，比 05 年增长 16.2％，深圳是外资超市最 深圳社会消费品零售总额 社会消费品零售总额达 亿元， ％，深圳是外资超市最 ％， 青睐的城市之一。 世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场，首先落户深圳，近年来沃尔玛 沃尔玛更是将 青睐的城市之一。1996 年，世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场，首先落户深圳，近年来沃尔玛更是将 亚洲采购总部也搬 也搬迁 其亚洲采购总部也搬迁过来.1997 年欧洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。随后陆续有更多的国际零售企 1997 年欧洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。 在与国际商业巨头 企业， 业入住深圳,在与国际商业巨头同台竞技中，深圳也迅速成长出一大批优秀的本土零售企业，并且伴随着其不 入住深圳 在与国际商业巨 同台竞技中，深圳也迅速成长出一大批优秀的本土零售企业 并且伴随着其不 断的发展壮大， 迅速走上了异地扩张和品牌管理输出之路 走上了异地扩张和品牌管理输出之路。 连锁化经营程度之 断的发展壮大，也迅速走上了异地扩张和品牌管理输出之路。其连锁化经营程度之高已经成为深圳商业的显 著特点。据深圳市零售行业协会公布资料，截止目前包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、 著特点。据深圳市零售行业协会公布资料，截止目前包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、 市零售行业协会公布资料 包括华润万家 海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商， 海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商，已经在全国各地开店逾 900 家。华润万家 2006 年实现销售额 140.67 亿 17.03%； 亿元， 17%； 2005 元，与前年同比增长 17.03%；新一佳实现销售额 138.55 亿元，与前年同比增长 17%；人人乐 2005 年就开设 家分店， 34.39%，增速十分惊人。 20 家分店，全国业绩增长 34.39%，增速十分惊人。 在国家商务部公布的 2006 年上半年全国连锁经营企业 强中，华润万家、新一佳、 家企业榜上有名， 12、17、 与超市业态不同的 30 强中，华润万家、新一佳、人人乐 3 家企业榜上有名，分别处于第 12、17、25 位。 但与超市业态不同的 深圳百货业多年来却一直极少有外资进入，这给深圳百货业留下了很大的生存发展空 生存发展空间 茂业、太阳、 是，深圳百货业多年来却一直极少有外资进入，这给深圳百货业留下了很大的生存发展空间。茂业、太阳、 天虹、岁宝、海雅等抓住有利的发展机遇，一跃成为深圳的主流百货。 目前深圳零售行业的发展 深圳零售行业的发展呈现出以下 天虹、岁宝、海雅等抓住有利的发展机遇，一跃成为深圳的主流百货。 目前深圳零售行业的发展呈现出以下 等抓住有利的发展机遇 几个显著特点: 几个显著特点 （1）积极扩张，扩大版图 ）积极扩张， 百货业的扩张一直是近几年深圳零售业值得关注的现象 深圳零售业值得关注的现象。 稳固原有市场的同时，深圳百货业开始 开始积极 百货业的扩张一直是近几年深圳零售业值得关注的现象。在稳固原有市场的同时，深圳百货业开始积极 向外地扩张，在深圳周边乃至全国范围内谋求自己的新的“势力范围” 年这种趋势更为明显： 向外地扩张，在深圳周边乃至全国范围内谋求自己的新的“势力范围”。2006 年这种趋势更为明显：茂业 扩张 的新的 亿元建设无锡茂业城，建成后将成为当地规模最大的综合性商业建筑群； 成为当地规模最大的综合性商业建筑群 在无锡投资 20 亿元建设无锡茂业城，建成后将成为当地规模最大的综合性商业建筑群；天虹在长三角地区 的第一家店也在嘉兴亮相，此外，福州天虹百货、厦门大西洋天虹百货也在年底相继开业；一直偏安于南山、 的第一家店也在嘉兴亮相，此外，福州天虹百货、厦门大西洋天虹百货也在年底相继开业；一直偏安于南山、 宝安的海雅百货也在惠州开出了自己的第一间异地门 也在惠州开出了自己的第一间异地门店 宝安的海雅百货也在惠州开出了自己的第一间异地门店。 （2）购物中心等新型业态不断出现 ） 商业业态不断丰富和提升,除百货商场 超市等比较常见业态外,购物中心这种汇聚购物 餐饮、娱乐、 除百货商场,超市等比较常见业态外 购物中心这种汇聚购物、 商业业态不断丰富和提升 除百货商场 超市等比较常见业态外 购物中心这种汇聚购物、餐饮、娱乐、休 闲等多种要素的现代零售业态正迅速走进深圳人的生活，给深圳人带来更多的购物体验。 闲等多种要素的现代零售业态正迅速走进深圳人的生活，给深圳人带来更多的购物体验。购物中心的不断出 迅速走进深圳人的生活 现并不意味着其将取代另外一种业态，而是与传统百货、大卖场、 现并不意味着其将取代另外一种业态，而是与传统百货、大卖场、综合市场等共同构成更为丰富的深圳零售 市场。 年到现在，怡景中心城、 等数家购物中心不断涌现 此外， 不断涌现。 市场。从 2006 年到现在，怡景中心城、COCOPARK 等数家购物中心不断涌现。此外，位于南山区的海 岸城也将于年内开业 开业。 岸城也将于年内开业。 （3）购物区域日趋集中，商圈逐渐越来越成熟 ） 物区域日趋集中，商圈逐渐越来越成熟 随着零售企业集聚效应的发挥，深圳人购物现在越来越习惯集中在几个区域，深圳的几大商圈正日益成 零售企业集聚效应的发挥 随着零售企业集聚效应的发挥，深圳人购物现在越来越习惯集中在几个区域，深圳的几大商圈正日益成2熟，比如以东门步行街为中心的罗湖东门商圈；以人口密度、地理优势形成的人民南商圈；以专业市场、主 比如以东门步行街为中心的罗湖东门商圈；以人口密度、地理优势形成的人民南商圈；以专业市场、 以东门步行街为中心的罗湖东门商圈 题商城为主体，全国业态最全的华强北商圈；以购物、旅游、休闲为特色的华侨城商圈。此外， 题商城为主体，全国业态最全的华强北商圈；以购物、旅游、休闲为特色的华侨城商圈。此外，伴随着深圳 CBD 建设的推进，中心区商圈的发展也显示出蓬勃的发展势头。而随着整个城市的外扩，南山和宝安、龙 建设的推进，中心区商圈的发展也显示出蓬勃的发展势头。而随着整个城市的外扩，南山和宝安、 的发展也显示出蓬勃的发展势头 岗甚至布龙商圈也正在崛起，成为新的商圈。 甚至布龙商圈也正在崛起，成为新的商圈。 也正在崛起在深圳零售业取得巨大发展的同时,其存在的问题点也不容忽视: 在深圳零售业取得巨大发展的同时 其存在的问题点也不容忽视 其存在的问题点也不容忽视第一..改革开放以来深圳已经发展成了中国大陆最富裕和消费能力最高的地区， 数 第一 改革开放以来深圳已经发展成了中国大陆最富裕和消费能力最高的地区， 深圳已经发展成了中国大陆最富裕和消费能力最高的地区 深圳零售业态之发达， 深圳零售业态之发达， 量之多在国内同类城市应属前列，但最近几年全国大商场排名，深圳却没有一个进入前 量之多在国内同类城市应属前列，但最近几年全国大商场排名，深圳却没有一个进入前 10 名，这与深圳的 近几年全国大商场排名 整体经济地位极不相称。与上海零售业的发展相比，深圳的差距明显。其主要原因在于城市商业发展的整体 整体经济地位极不相称。与上海零售业的发展相比，深圳的差距明显。其主要原因在于城市商业发展的整体 水平滞后于城市的发展。深圳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成， 水平滞后于城市的发展。深圳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成，其商业业态和布局都处于一 滞后于城市的发展 种无序的状态，商业的无序竞争导致单个门店的消费质量下降 造成消费资源的分散 造成消费资源的分散. 种无序的状态，商业的无序竞争导致单个门店的消费质量下降,造成消费资源的分散第二.整体档次仍然偏低 特别是面向中高档收入阶层的消费场所。 第二 整体档次仍然偏低，特别是面向中高档收入阶层的消费场所。与深圳的城市发展地位和区域性国际 整体档次仍然偏 面向中高档收入阶层的消费场所 城市的目标之间存在较大的错位。 这其中多数 多数位 城市的目标之间存在较大的错位。主要表现在目前深圳商业网点按数量计算近 90％是小门店，这其中多数位 ％是小门店， 于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差，在各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏， 于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差，在各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏，很多网点都设 在商住综合楼宇内；此外，代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心仍然数量较少。 仍然数量较少 在商住综合楼宇内；此外，代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心仍然数量较少。 第三.市场竞争和诚信的经营环境的形成还需要一段时间的努力。深圳目前大量存在各种假冒伪劣商品， 第三 市场竞争和诚信的经营环境的形成还需要一段时间的努力。深圳目前大量存在各种假冒伪劣商品， 市场竞争和诚信的经营环境的形成还需要一段时间的努力 目前大量存在各种假冒伪劣商品 欺诈顾客的行为也时有发生， 企业与企业之间的诚信合作虽为多数零售企业迫切希望， 短期内却难以达到 却难以达到， 欺诈顾客的行为也时有发生， 企业与企业之间的诚信合作虽为多数零售企业迫切希望， 短期内却难以达到， 但 甚至个别业态的盲目发展，造成了恶性竞争、整体效益的下降等。在大百货业态上体现较为明显，由于超市 甚至个别业态的盲目发展，造成了恶性竞争、整体效益的下降等。在大百货业态上体现较为明显，由于超市 百货业态上体现较为明显 业态的兴起，目前单一百货业态门店倒闭的较多。特别是在关外,这种现象尤其严重 这些问题的存在对深圳 单一百货业态门店倒闭的较多 这种现象尤其严重.这些问题的 业态的兴起，目前单一百货业态门店倒闭的较多。特别是在关外 这种现象尤其严重 这些问题的存在对深圳 发展零售业的影响不容忽视。 发展零售业的影响不容忽视。第四.深圳零售业的发展面临地价上升、人工成本上升的挑战。目前零售业还是一个依赖营业场地、 第四 深圳零售业的发展面临地价上升、人工成本上升的挑战。目前零售业还是一个依赖营业场地、劳动 深圳零售业的发展面临地价上升 密集型的行业，成本、价格是最敏感的问题，地价上升、人工成本上升对零售业的影响很大。目前深圳关内 密集型的行业，成本、价格是最敏感的问题，地价上升、人工成本上升对零售业的影响很大。目前深圳关内 房价的快速上升已经大大拉高了企业的商务成本,因此很多企业开始向深圳周边地区的转移，与此同时,很多 房价的快速上升已经大大拉高了企业的商务成本 因此很多企业开始向深圳周边地区的转移，与此同时 很多 上升已经大大拉高了企业的商务成本 因此很多企业开始向深圳周边地区的转移 人也将置业的目光投向了关外,这一切都导致深圳零售业战略重心的转移 从长远来看,零售业也将出现购买力 这一切都导致深圳零售业战略重心的转移,从长远来看 人也将置业的目光投向了关外 这一切都导致深圳零售业战略重心的转移 从长远来看 零售业也将出现购买力 外流的情况. 外流的情况3二.深圳市主要商圈及鞋类零售终端分析 深圳市主要商圈及鞋类零售终端分析 1.深圳商圈现状及分类 1.深圳商圈现状及分类 深圳商圈现状影响商圈分布的因素，主要有片区人口数量、居民购买能力和交通条件三个方面。 影响商圈分布的因素，主要有片区人口数量、居民购买能力和交通条件三个方面。人口数量对商业的影 分布的因素 响十分显著。一般地说，人口越多，商业便越繁荣。尤其是大型商圈的形成，必须具有足够的人口数量作为 响十分显著。一般地说，人口越多，商业便越繁荣。尤其是大型商圈的形成，必须具有足够的人口数量作为 支撑,才能支撑其良性运转 但另一方面，支撑商圈的形成和发展，仅有人口数量是不够的， 才能支撑其良性运转。 支撑 才能支撑其良性运转。但另一方面，支撑商圈的形成和发展，仅有人口数量是不够的，它还要求片区人 口具有一定的购买能力。例如深圳，关外人口多于关内， 口具有一定的购买能力。例如深圳，关外人口多于关内，但关外以前并没有形成全市性的大型商圈。其原因 人口多于关内 以前并没有形成全市性的大型商圈。 主要在于关外人口多为收入较低、流动性大的工厂普通工人有关。而作为一个成熟商圈， 主要在于关外人口多为收入较低、流动性大的工厂普通工人有关。而作为一个成熟商圈，除上述三方面因素 关外人口多为收入较低 工厂普通工人有关 还需要有优越的购物环境 有自己的特色经营和有良好的规划等 有优越的购物环境； 外,还需要有优越的购物环境；有自己的特色经营和有良好的规划等。根据深圳近年来关内关外商业发展情 况可将目前深圳商圈划分为以下几类: 况可将目前深圳商圈划分为以下几类 商圈划分为以下几类 A 类商圈 东门商圈,华强北商圈 东门商圈 华强北商圈, 华强北商圈 人民南商圈, 福田中心 人民南商圈 区商圈,南山商圈 商圈 南山商圈 商圈名称 B 类商圈 华侨城商圈,宝安商圈 龙 华侨城商圈 宝安商圈,龙 宝安商圈 岗商圈,龙华商圈 布吉商 岗商圈 龙华商圈,布吉商 龙华商圈 圈及关内其它商圈 C 类商圈 福永商圈,沙井商圈 福永商圈 沙井商圈, 沙井商圈 松岗商圈,公明商圈 松岗商圈 公明商圈, 公明商圈 石岩商圈,观澜商圈 石岩商圈 观澜商圈, 观澜商圈 平湖商圈,横岗商圈 平湖商圈 横岗商圈, 横岗商圈 坪地商圈,坑梓商圈 坪地商圈 坑梓商圈, 坑梓商圈 坪山商圈 主要为关外经济较发 关内最早形成的几个商 包 括 关 内 发 展 较 晚 的 部 主要为关外 经济较发 片区,宝安和龙岗两地 圈 , 这里众多 大型零售 分 片区 宝安和龙岗两地 达 , 人 口 较 多 的 街 道 终端聚集,客流量巨大 客流量巨大, 其辖区 规划较好 终端聚集 客流量巨大 另 加 关 外 目 前 发 展 较 快 办 ,其辖区 规划较好, 的龙华,布吉两地 布吉两地,其共同 常住人口及流动人口较 的龙华 布吉两地 其共同 已 形 成 一 定 城 市 规 商圈特征 主要为关外规模较 主要为关外规模较 小,经济相对不是 很发达的街道办, 这些地方工厂较少 这些地方工厂较少 D 类商圈 光明商圈,葵涌商 圈 ,大鹏商圈 南澳 大鹏商圈,南澳 大鹏商圈 商圈消费层次较高,业态 点是商业氛围较浓,大型 多 ,消费层次较高 业态 点是商业氛围较浓 大型 模 , 商 业 聚 集 区 开 始 或 以 高 科 技 , 旅 游 消费层次较高 较多元化 , 有复合度较 零售终端聚集,当地已形 出 现 , 中 高 档 零 售 企 等 为 主 业 , 城 镇 建 零售终端聚集 当地已形 成相当的人口规模 高的大型购物中心等业 成相当的人口规模 业进住,片区有众多 设较落后,商业规 模没有形成, 态出现 新 楼 盘 出 现 , 形 成 固 模没有形成 定中等消费群体深圳目前商圈大都存在以下问题： 专业商业设施比较缺乏.二是转型过多， 二是转型过多， 整体素质较低， 深圳目前商圈大都存在以下问题： 商圈大都存在以下问题 一是小店过多， 一是小店过多， 专业商业设施比较缺乏 二是转型过多 整体素质较低， 比如华强北是由工业转为商业，东门是由老居民区转为商业。三是重商轻文，深圳的商业区极少表现出商业 比如华强北是由工业转为商业，东门是由老居民区转为商业。三是重商轻文，深圳的商业区极少表现出商业 与文化结合的特点， 消费行为显得过于单薄， 商业氛围太浓,缺乏上海 广州 哈尔滨等外市所拥有的逛街文化。 缺乏上海 广州,哈尔滨等外市所拥有的逛街文化 与文化结合的特点， 消费行为显得过于单薄， 商业氛围太浓 缺乏上海,广州 哈尔滨等外市所拥有的逛街文化。 四是规划缺失，深圳的商圈绝大多数都是自发形成的 由于缺少先天规划,大部分商圈都依托 规划缺失 都是自发形成的,由于缺少先天规划 大部分商圈都依托交通要道的主干 四是规划缺失，深圳的商圈绝大多数都是自发形成的 由于缺少先天规划 大部分商圈都依托交通要道的主干 东门商圈空间地块狭小， 道形成，一些休闲娱乐设施严重缺乏,这对消费是不利的。比如东门商圈空间地块狭小，道路拥挤，绿化休闲 形成，一些休闲娱乐设施严重缺乏 这对消费是不利的。比如东门商圈空间地块狭小 道路拥挤， 休闲娱乐设施严重缺乏 这对消费是不利的 设施缺乏，华强北商圈交通阻塞商业业态不全等等 等等。 设施缺乏，华强北商圈交通阻塞商业业态不全等等。2.深圳主要零售企业分析和分类 深圳主要零售企业分析和分类: 深圳主要零售企业分析和分类根据零售企业的经营方式、 规模和经营业种及其布局， （如民润和华润超市） 、 根据零售企业的经营方式、 零售企业的经营方式 经营规模和经营业种及其布局， 经营规模和经营业种及其布局 零售商业可以分为超市 如民润和华润超市） 大型综合超市（ 万佳百货和吉之岛）、百货商店 如天虹商场）、便利店（ 吉之岛）、百货商店（ ）、便利店 ）、专卖店 大型综合超市（如万佳百货和吉之岛）、百货商店（如天虹商场）、便利店（如 7－ELEVEN）、专卖店（如 － ）、专卖店（ 安踏专卖店）、大型购物中心（又称 摩尔 摩尔”， 万象城）和仓储式商店（ 麦德龙） 大类。 安踏专卖店）、大型购物中心（又称“摩尔 ，如万象城）和仓储式商店（如麦德龙）等几大类。深圳商圈的 专卖店）、大型购物中心 形成,其实质就是不同业态的零售终端发展的结果 以何种经营业态为主，主要取决于其经济发展水平和消 其实质就是不同业态的零售终端发展的结果,其 形成 其实质就是不同业态的零售终端发展的结果 其以何种经营业态为主，主要取决于其经济发展水平和消 费者的购买力.根据上述分类及目前深圳商业发展现状,可将深圳本地的零售企业分为以下几个梯队: 费者的购买力 根据上述分类及目前深圳商业发展现状,可将深圳本地的零售企业分为以下几个梯队: 根据上述分类及目前深圳商业发展现状 为以下几个梯队 第一梯队 在全国或深圳居于绝对领导地位,资金实力雄厚,管理成熟规范, 第一梯队:在全国或深圳居于绝对领导地位,资金实力雄厚,管理成熟规范,在深圳有一家或多家 A 类门店 或大型购物中心.卖场硬件设施先进,购物氛围良好,占据商圈最佳位置,品牌结构合理. 或大型购物中心.卖场硬件设施先进,购物氛围良好,占据商圈最佳位置,品牌结构合理.主要经营方向为中高 档百货。 档百货。4第二梯队 深圳本地一些大型零售连锁企业,经过多年的发展,在资金实力,门店规模, 第二梯队:深圳本地一些大型零售连锁企业,经过多年的发展,在资金实力,门店规模,运营管理等方面积 累了丰富经验,另外也包括一些国际性超市 国际性超市如 家乐福,沃尔玛,吉之岛等,这些企业具有超强的规模和竞争力, 超强的规模和竞争力 累了丰富经验,另外也包括一些国际性超市如,家乐福,沃尔玛,吉之岛等,这些企业具有超强的规模和竞争力, 但其业态主要侧重于超市方面,不是以百货为主,但有的门店也有商店街(如家乐福等) 但其业态主要侧重于超市方面,不是以百货为主,但有的门店也有商店街(如家乐福等). 于超市方面 也有商店街 第三梯队 本地或东莞,惠州等外地的连锁零售企业,这些企业起步稍晚,目前门店主要集中在关外, 第三梯队:本地或东莞,惠州等外地的连锁零售企业,这些企业起步稍晚,目前门店主要集中在关外,但这 东莞 的连锁零售企业 些企业正处于高速发展当中, 拥有一些优质门店,但总体上来讲,其企业规模或资金实力, 些企业正处于高速发展当中,也拥有一些优质门店,但总体上来讲,其企业规模或资金实力,及零售管理经验 都与第一,二梯队有一定差距, 都与第一,二梯队有一定差距, 第四梯队 主要门店分布在关外或关内一些城中村:主要表现为单店模式 品牌结构以低档为主, 门店分布在关外或关内一些城中村 单店模式, 第四梯队:主要门店分布在关外或关内一些城中村:主要表现为单店模式,品牌结构以低档为主,产品陈 卖场氛围强,硬件设施落后,管理手段落后,客流也差.经营方资金实力差. 列,卖场氛围强,硬件设施落后,管理手段落后,客流也差.经营方资金实力差. 企业名称 主要情况介绍 是由中国航空技术进出口深圳公司与香港五龙贸易公司合资经营的大型综合性商业企 是深圳中航企业集团的主要成员之一 航企业集团的主要成员之一。 目前在深圳共有 业，是深圳中航企业集团的主要成员之一。公司成立于 1984 年,目前在深圳共有 17 家 目前在 门店,并且开始向南昌、汕头、厦门等外地城市拓展,主打中高档百货路线 门店 并且开始向南昌、汕头、厦门等外地城市拓展 主打中高档百货路线 其资金实力雄 并且开始向南昌 外地城市拓展 主打中高档百货路线,其 管理经验丰富,在 大部分门店运营良好 有极强的竞争力.目前正在筹备上市 厚,管理经验丰富 在深圳的大部分门店运营良好.有极强的竞争力 目前正在筹备上市 管理经验丰富 深圳的大部分门店运营良 有极强的竞争力 目前正在筹备上市. 茂业百货是深圳的老牌百货公司， 年开业以来， 茂业百货是深圳的老牌百货公司，从 1997 年开业以来，茂业百货一直处于强势发展的 茂业百货 第 一 梯 队 太阳广场 步伐中， 个分店， 分别占据深圳两大核心商圈东门和华强北最佳地带. 东门和华强北最佳地带 步伐中，目前在深圳拥有 4 个分店，分别占据深圳两大核心商圈东门和华强北最佳地带 近年来开始在外地扩张 陆续在珠海 重庆,无锡等地开设分店。 开始在外地扩张,陆续在珠海,重庆 无锡等地开设分店 近年来开始在外地扩张 陆续在珠海 重庆 无锡等地开设分店。其在深圳的影响力非常巨 大，在市民心目中的地位暂时无可动摇。 在市民心目中的地位暂时无可动 地位暂时无可 太阳广场是由深圳利联实业发展有限公司投资建成的深圳市大型综合商场。 太阳广场是由深圳利联实业发展有限公司投资建成的深圳市大型综合商场。地处东门步 投资建成的深圳市大型综合商场 行街核心地带,经营状况较好 经营状况较好. 行街核心地带 经营状况较好 是一家全国范围发展的大型零售连锁企业， 是一家全国范围发展的大型零售连锁企业， 隶属香港老牌中资企业华润集团,有雄厚的背 隶属香港老牌中资企业华润集团 有雄厚的背 景及实力.近两年收购了苏果和家世界超市,已跃升至中国连锁企业第一名 其在深圳主要 近两年收购了苏果和家世界超市 已跃升至中国连锁企业第一名,其在 景及实力 近两年收购了苏果和家世界超市 已跃升至中国连锁企业第一名 其在深圳主要 华润万家 有三种业态,其一是万佳百货 主营百货和超市 大多位于成熟社区,以中档为主打路线 有三种业态 其一是万佳百货,主营百货和超市 大多位于成熟社区 以中档为主打路线 第 其一是万佳百货 主营百货和超市,大多位于成熟社区 以中档为主打路线,第 二是华润万家超市,主营快消品 以便利店为主,另在关内有一大型购物中心万象城 二是华润万家超市 主营快消品,以便利店为主 另在关内有一大型购物中心万象城 主营快消品 以便利店为主 海雅百货 属于深圳海雅集团,2003 年在宝安开设了首家分店，目前在深圳拥有二家 A 类门店 在 年在宝安开设了首家分店 开设了首家分店， 类门店. 属于深圳海雅集团 宝安,南山当地具有较大影响力 南山当地具有较大影响力. 宝安 南山当地具有较大影响力 日本永旺株式会社下属的零售业态,日本成立最早目前也是最大零售集团之一 目前在深 日本永旺株式会社下属的零售业态 日本成立最早目前也是最大零售集团之一,目前在深 日本成立最早目前也是最大零售集团之一 圳在三家店,龙岗购物公园店 龙岗购物公园店,COCOPARK 购物公园店 中信广场吉之岛店 有雄厚资金 购物公园店,中信广场吉之岛店 中信广场吉之岛店,有雄厚资金 圳在三家店 龙岗购物公园店 实力及先进的管理经验. 实力及先进的管理经验 沃尔玛 家乐福 全球零售企业老大,但在中国发展滞后于家乐福等对手 其业态主是超市业态为主 全球零售企业老大 但在中国发展滞后于家乐福等对手,其业态主是超市业态为主 但在中国发展滞后于家乐福等对手 全球零售企业第二名,目前在深圳共有 家店,宝安 业态主要以超市为主, 全球零售企业第二名 目前在深圳共有 7 家店 宝安 2 家,关内 5 家,业态主要以超市为主 关内 业态主要以超市为主 但一般门店都有商店街,以一些中档 以一些中档品牌专卖店为主 但一般门店都有商店街 以一些中档品牌专卖店为主 深圳本地国营零售企业,目前共有 家店面,除龙岗一家店外 主要分布在关内,大多数门店 除龙岗一家店外,主要分布在关内 深圳本地国营零售企业 目前共有 7 家店面 除龙岗一家店外 主要分布在关内 大多数门店 质量一般,但在深圳本地还是具有相当的知名度和影响力 但在深圳本地还是具有相当的知名度和影响力. 质量一般 但在深圳本地还是具有相当的知名度和影响力 深圳本地连锁零售企业,目前在深圳共 家门店(包括崇尚百货 包括崇尚百货),关内 大部分集中在 深圳本地连锁零售企业 目前在深圳共 16 家门店 包括崇尚百货 关内 11 家,大部分集中在 大部 南山一带,且业态以超市为主 但近年来也有百货店出现 南山一带 且业态以超市为主,但近年来也有百货店出现 且业态以超市为主 但近年来也有百货店出现. 深圳本地零售连锁龙头企业,目前其门店已遍及全国 但本地很多门店质量不高 很多门店质量不高.而且主要 深圳本地零售连锁龙头企业 目前其门店已遍及全国,但本地很多门店质量不高 而且主要 目前其门店已遍及全国 以超市为主. 以超市为主 深圳本地零售连锁企业,主营 和大型综合百货,,由于前几年疯狂扩张 深圳本地零售连锁企业 主营 SHOPPINGMALL 和大型综合百货 由于前几年疯狂扩张 导致资金链断裂,目前在国内大部分项目已倒闭或暂停运营 在深圳华侨城还有一家门店. 目前在国内大部分项目已倒闭或暂停运营,在深圳华侨城还有一家门店 导致资金链断裂 目前在国内大部分项目已倒闭或暂停运营 在深圳华侨城还有一家门店 深圳第一家门店龙华店即将开业,在全国门店较多 台资润泰集团 深圳第一家门店龙华店即将开业 在全国门店较多,台资润泰集团 全球 5 百强企业 具有较 在全国门店较多 台资润泰集团,全球 百强企业,具有较 强实力,KA 运作非常专业 强实力 香港李嘉诚集团零售,但深圳目前网点较少且质量也一般 以超市为主 以超市为主. 香港李嘉诚集团零售 但深圳目前网点较少且质量也一般.以超市为主 目前网点较少且质量5天虹商场 天虹商场吉之岛岁宝百货 第 二 梯 队 人人乐超 市 新一佳超 市 铜锣湾百 货 大福源 百佳购物广场 佳华百货 第 三 梯 队 国惠康百 货 龙洲百货 南城百货 永安南城 百货 金鹏百货 百洲鞋城 大新百货 第 四 梯 队 华洲百货 民乐福 深圳本地连锁零售企业,其管理方面较早通过 认证,运作方面比较精细 运作方面比较精细,目前已在香港 深圳本地连锁零售企业 其管理方面较早通过 ISO 认证 运作方面比较精细 目前已在香港 主板上市 主要在关外发展.有不少优质门店 上市,主要在关外发展 有不少优质门店,第三梯队领头企业 主板上市 主要在关外发展 有不少优质门店 第三梯队领头企业 深圳本地连锁零售企业 门店主要分布于关外,拥有几家优质门店.其消费对象主要为关外 深圳本地连锁零售企业,门店主要分布于关外 拥有几家优质门店 其消费对象主要为关外 零售企业 门店主要分布 工厂群体.主要定位为中档偏低 工厂群体 主要定位为中档偏低 在关外有几家门店,质量较好 在关外有几家门店 质量较好 深圳本地连锁零售企业,目前在深圳共有四家门店 全部在关外 其中石岩,福永门店较好 深圳本地连锁零售企业 目前在深圳共有四家门店,全部在关外 其中石岩 福永门店较好 目前在深圳共有四家门店 全部在关外,其中石岩 福永门店 深圳本地连锁零售企业,目前在深圳共有四家门店 全部在关外 有几家优质门店,另外在 深圳本地连锁零售企业 目前在深圳共有四家门店,全部在关外 有几家优质门店 另外在 目前在深圳共有四家门店 全部在关外,有几家优质门店 江西赣州等地也有分店. 江西赣州等地也有分店 布吉老牌企业,有金鹏宾馆等实业 但零售业务不是主打 现有一家店布吉 布吉老牌企业 有金鹏宾馆等实业,但零售业务不是主打 现有一家店布吉店较好 有金鹏宾馆等实业 但零售业务不是主打,现有一家店布吉店较好 本地鞋业连锁超市 但以中低档为主 本地鞋业连锁超市,但以中低档为主 鞋业连锁超市 东莞零售连锁企业,在深圳目前拥有几家门店 都在关外 但质量较差,以超市为主 东莞零售连锁企业 在深圳目前拥有几家门店,都在关外 但质量较差 以超市为主 百货档 在深圳目前拥有几家门店 都在关外,但质量较差 以超市为主,百货档 次较低,以关外低消费群体为主 次较低 以关外低消费群体为主 共四家店,东莞二家 龙岗二家 以超市为主,百货档次较低 百货档次较低, 共四家店 东莞二家,龙岗二家 以超市为主 百货档次较低 以关外低消费群体为主 东莞二家 龙岗二家. 超市为主,门店全在关外 超市为主 门店全在关外, 以关外低消费群体为主 门店全在关外 大都是单店经营,中低档次 企业资金实力 管理能力,卖场品牌结构 硬件设施,购物氛围方 大都是单店经营 中低档次,企业资金实力 管理能力 卖场品牌结构 硬件设施 购物氛围方 中低档次 企业资金实力,管理能力 卖场品牌结构,硬件设施 面都较差其它3.关内商圈及零售终端分析: 3.关内商圈及零售终端分析: 关内商圈及零售终端分析 东门商圈:主要是围绕东门步行街为中心发展起来 集城市观光、旅游购物和 办公为一 东门步行街为中心发展起来的 为一体的 （1） ）东门商圈 主要是围绕东门步行街为中心发展起来的集城市观光、旅游购物和居住办公为一体的商业旺区,它 条步行街， 多家大型商场和数百家商铺聚集形成 目前深圳规模最大 商铺最集中、 形成.是 深圳规模最大、 商业旺区 它由 15 条步行街，20 多家大型商场和数百家商铺聚集形成 是目前深圳规模最大、商铺最集中、商 品经营种类最齐全的商圈之一 每天汇集大量来自香港、内地的游客.其业态主要有服装零售和批发 圈之一.每天汇集大量来自香港 主要有服装零售和批 品经营种类最齐全的商圈之一 每天汇集大量来自香港、内地的游客 其业态主要有服装零售和批发、电器零 售、百货零售、工艺品批发、美容美发用品批发等。其服装零售类商铺遍布整个东门商圈，是圈内最主要的 百货零售、工艺品批发、美容美发用品批发等。 服装零售类商铺遍布整个东门商圈， 业态。 从服装的品牌来看， 多只是班尼路、 邦威等一些国内二线品牌，缺乏高档的国际品牌, 一些国内二线品牌 业态。但从服装的品牌来看，大多只是班尼路、美特斯 ?邦威等一些国内二线品牌，缺乏高档的国际品牌, 另外东门商圈中还有新白马服装批发市场、宝华白马时装批发城等多个大型服装批发市场项目。 另外东门商圈中还有新白马服装批发市场、宝华白马时装批发城等多个大型服装批发市场项目。从经营范围 商圈中 上看，从男女高档品牌服装到内衣鞋袜均有相当的规模 是深圳乃至整个珠三角地区最大的服装集散中心。 衣鞋袜均有相当的规模， 上看，从男女高档品牌服装到内衣鞋袜均有相当的规模，是深圳乃至整个珠三角地区最大的服装集散中心。 除了服装批发之外，商圈内还有其他类型的批发市场。比如惠丽美容美发用品商场、金白利工艺品市场， 除了服装批发之外，商圈内还有其他类型的批发市场。比如惠丽美容美发用品商场、金白利工艺品市场，窗 帘布艺批发市场、布料批发市场等项目，另外东门的动漫、游戏等文化产业也初具规模:如西华宫这里每天 帘布艺批发市场、布料批发市场等项目，另外东门的动漫、游戏等文化产业也初具规模:如西华宫这里每天 东门的动漫 也初具规模 有大量的动漫游戏爱好者聚集.此外这里满街的小装饰品店也吸引了大量新新人类. 动漫游戏爱好者聚集 了大量新新人类 有大量的动漫游戏爱好者聚集.此外这里满街的小装饰品店也吸引了大量新新人类.东门商圈存在的问题和发展趋势: 里的大型商业项目中普遍缺少绿化以及休闲设施. 东门商圈存在的问题和发展趋势:一.这里的大型商业项目中普遍缺少绿化以及休闲设施.在东门老街中段虽然有一些休闲座椅以及饮水装置，但在缺少绿化的情况下，则更多成为一个摆设。配套设施的不足 中段虽然有一些休闲座椅以及饮水装置，但在缺少绿化的情况下， 更多成为一个摆设。 虽然有一些休闲座椅以及饮水装置 一个摆设 直接导致消费者购买质量的下降. 商 态重复严重，这里大多数百货在经营模式,品牌结构等方面都高度 直接导致消费者购买质量的下降.二.商业业态重复严重，这里大多数百货在经营模式 品牌结构等方面都高度 同质化,缺乏自身特色 个体店铺方面由于经营者缺乏专业经营知识等种种原因，很多店面已 同质化 缺乏自身特色,个体店铺方面由于经营者缺乏专业经营知识等种种原因，很多店面已充斥假冒廉价产 缺乏自身特色 个体店铺方面由于经营者缺乏专业经营知识等种种原因 导致东门成为深圳廉价低档的代名词.目前 区随处可见一些商业楼宇 档口空置或寻租.可见其 品.导致东门成为深圳廉价低档的代名词 目前的东门区随处可见一些商业楼宇 档口空置或寻租 可见其零售 导致东门成为深圳廉价低档的代名词 目前的东门区随处可见一些商业楼宇,档口空置或寻租 可见其零售 业经营风险最高. 从上述问题可以分析东门商圈未来要想进一步发展 需要从软硬件上两手抓。 东门商圈未来要想进一步发展， 业经营风险最高 从上述问题可以分析东门商圈未来要想进一步发展，需要从软硬件上两手抓。在软件上通 过发展文化产业，充分挖掘老街的历史文化底蕴,提升片区的文化底蕴和持久的竞争力 在硬件上则需要 和持久的竞争力； 上则需要做 过发展文化产业，充分挖掘老街的历史文化底蕴,提升片区的文化底蕴和持久的竞争力；在硬件上则需要做 好商圈的交通与配套设施的规划。东门商圈主要鞋类零售终端及相关情况见下表: 好商圈的交通与配套设施的规划。东门商圈主要鞋类零售终端及相关情况见下表: 商圈主要鞋类零售终端及相关情况见下表终端 名称 1 茂业 百货 东门单层面积及 楼层分布 鞋区负一楼,运 鞋区负一楼 运 动在七楼业态客流量 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 ) ) )6百货 定位鞋类 品牌 百丽,思加图 天美 百丽 思加图,天美 思加图 意,TATA,BATA, 金利来,暇步士 老 金利来 暇步士,老 暇步士备注百货中高档位于东门入口处， 位于东门入口处，客 流量巨大， 流量巨大，而且是深 圳老字号百货， 圳老字号百货，在消店其它: 其它人头达芙妮,接吻 人头达芙妮 接吻 星期六,美丽 猫,星期六 美丽 星期六 宝,真美诗 妙丽等 真美诗,妙丽等 真美诗 ) ) ) 中高档费者心目中有很高知 名度，所以销售较好， 名度，所以销售较好， 商品品类较齐全 位于步行街中间， 位于步行街中间，客 流量非常大， 流量非常大，鞋类零 售额在东门商圈排第 一.百货 2 太阳 百货 共 6 层,鞋区一 鞋区一 楼很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它百丽,思加图 天美 百丽 思加图,天美 思加图 意,TATA,BATA, 星期六,奥卡索 哈 星期六 奥卡索,哈 奥卡索 富贵鸟,密丝罗 森,富贵鸟 密丝罗 富贵鸟 妮等 百丽,思加图 天美 百丽 思加图,天美 思加图 星期六, 意,TATA,星期六 星期六 哈森,KISSCAT, 哈森 达芙妮等到天虹 商场 3 东门 店鞋区一楼,运动 鞋区一楼 运动 五楼很好( ) 很好 一般( 百 货 + 一般 * ) 超市 较差( ) 较差 其它: 其它 很好 ( * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 鞋 业 超 一般 较差( 市 较差 其它: 其它 ) ) )中高档与步行街相邻， 与步行街相邻 ， 但客 流量明显下降专卖店 4 白马 运动 单层高档阿迪,NIKE 阿迪位于老街中间， 位于老 街中间，今年 街中间 二月份开业。 二月份开业 。 店员反 映空调效果不好， 映空调效果不好 ， 太 热顾客无法试衣， 热顾客无法试衣 ， 另 外货源问题紧张。 外货源问题紧张。) ) ) ) ) ) 中低档5东门 鞋城三层,一楼为个 三层 一楼为个 体店铺,二三楼 体店铺 二三楼 为卖场. 为卖场老人头,红蜻蜓 乔 老人头 红蜻蜓,乔 红蜻蜓 德尔惠,喜德龙 丹,德尔惠 喜德龙 德尔惠专业鞋类商城， 专业鞋类商城 ， 以中 低档为主， 低档为主 ， 客流量尚 可。二楼以皮鞋为主， 二楼以皮鞋为主， 三楼运动休闲为主。 三楼运动休闲为主。茂业 和平 6 店五层,鞋区一楼 五层 鞋区一楼百货很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它百丽,思加图 百丽 思加图大门出口处地铁正在 建设当中， 建设当中，因此交通 不便，客流较少， 不便，客流较少，东起上步路， 一带的商业区域 （2）华强北商圈 主要指东起上步路，西到华富路，南至深南中路，北抵红荔路一带的商业区域,上 ）华强北商圈:主要指东起上步路 西到华富路，南至深南中路，北抵红荔路一带的商业区域, 年代华强北属于上步工业区 在后期电子消费 华强北属于上步工业区， 电子消费的 动下，吸引了众多百货类及家电商家的进驻 了众多百货类及家电商家的进驻， 世纪 80 年代华强北属于上步工业区，在后期电子消费的带动下，吸引了众多百货类及家电商家的进驻，促 向综合性商圈发展。并且一跃成为深圳市规模最大、业态最丰富、功能最齐全的商业 目前其 的商业区 使其向综合性商圈发展。并且一跃成为深圳市规模最大、业态最丰富、功能最齐全的商业区.目前其商品销 售总额已跃升成为全国第一。 万人次.华强北商圈业态主要包括电子 电器、通讯、 华强北商圈业态主要包括电子、 售总额已跃升成为全国第一。日人流量可达 50 万人次 华强北商圈业态主要包括电子、电器、通讯、钟表配 成为全国第一 服装、百货、珠宝等 另外区内银行证券 保险、房地产、酒楼宾馆等行业也相当发达，有众多大型或 银行证券、 行业也相当发达 套、服装、百货、珠宝等,另外区内银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等行业也相当发达，有众多大型或 特大型专业市场分布其中。特别是电子专业市场已成为亚洲最大的电子市场. 特大型专业市场分布其中。特别是电子专业市场已成为亚洲最大的电子市场. 分布其中 电子专业市场华强北商圈问题点分析及发展趋势:第一交通拥堵 购物环境差 由于片区相对狭小, 拥堵， 华强北商圈问题点分析及发展趋势:第一交通拥堵，购物环境差.由于片区相对狭小,每天超过 50 万 问题点分析及发展趋势的客流使这里显得异常拥挤.在带来巨大商机的同时, 让该区域显得异常嘈杂和拥挤 嘈杂和拥挤. 的客流使这里显得异常拥挤.在带来巨大商机的同时, 也让该区域显得异常嘈杂和拥挤.可能是停车位不足 的原因,每逢上下班及双休，华强北的交通拥堵现象尤为严重。 是假冒伪劣产品多。 的原因,每逢上下班及双休，华强北的交通拥堵现象尤为严重。二是假冒伪劣产品多。其中电子产品尤其突 出。比如远望数码商城曾因销售“黑手机”等不良经营行为被多家媒体连续曝光和点名批评。三和东门一样 比如远望数码商城曾因销售“黑手机”等不良经营行为被多家媒体连续曝光和点名批评。三和东门一样 远望数码商城曾因销售 这里的业态也是高度重复 特别是电子行业,据了解华强北销售额大部分来自电子产品,占其 70%左右. 顺电、 业态也是高度重复。 特别是电子行业,据了解华强北销售额大部分来自电子产品, 电子行业 70%左右 顺电、 左右. 这里的业态也是高度重复。 国美、和苏宁都盘据在这里.竞争尤为激烈. 而服装方面又以女性居多，女人世界,紫荆城、曼哈、 国美、和苏宁都盘据在这里.竞争尤为激烈. 而服装方面又以女性居多，女人世界,紫荆城、曼哈、群星购物 都盘据在这里 广场及茂业百货又均以专营女性用品居多 重复的业态容易让 产生疲倦 及茂业百货又均以专营女性用品居多. 疲倦。 缺少真正高档的商场 真正高档的商场. 广场及茂业百货又均以专营女性用品居多.其重复的业态容易让人产生疲倦。四,缺少真正高档的商场.目前 商圈内真正称得上高档次的商场惟有茂业百货，但与万象城、金光华广场，甚至蛇口的花园城,怡景中心城， 商圈内真正称得上高档次的商场惟有茂业百货，但与万象城、金光华广场，甚至蛇口的花园城,怡景中心城， 真正称得上高档次的商场惟有茂业百货 又无法相比 华强北商圈以外高档次商场的存在，必将冲击本商圈的高档次客流 相比。 次客流， COCO PARK 等又无法相比。华强北商圈以外高档次商场的存在，必将冲击本商圈的高档次客流，若不尽早开 发高档次商场，或许华强北商圈的档次就只能停留现状。 目前华强北发展方向一是适当增加高档次休闲场 华强北发展方向一是 发高档次商场，或许华强北商圈的档次就只能停留现状。 目前华强北发展方向一是适当增加高档次休闲场 商场 现状 虽然这里客流量巨大, 流动速度快，往往是匆匆而来匆匆而去 要想人流逗留更久， 匆匆而去。 所。虽然这里客流量巨大,但流动速度快，往往是匆匆而来匆匆而去。要想人流逗留更久，有必要增加一些7休闲的餐饮娱乐设施。目前这类设施的条件参差不齐，而且档次普遍偏低。所以在增加这类休闲设施的现时， 休闲的餐饮娱乐设施。目前这类设施的条件参差不齐，而且档次普遍偏低。 所以在增加这类休闲设施的现时， 还要适当提高其档次。下表是华强北商圈主要鞋类零售终端和相关情况: 华强北商圈主要鞋类零售终端和相关情况 还要适当提高其档次。下表是华强北商圈主要鞋类零售终端和相关情况:终端 名称单层面积及 楼层分布业态客流量 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 ) ) )整体 定位鞋类 品牌 百丽,天美 百丽 天美 意,TATA,思 思 加图,BATA 加图 其它见详细 调查表 百丽,天美 意 ,TATA, 思 加 图 , 其它 见 详表. 详表备注 华强北核心百货店 客流量极 华强北核心百货店,客流量极 鞋区品牌相当多,并且一 大,鞋区品牌相当多 并且一 鞋区品牌相当多 楼沿街多为一些深圳没有的 国外品牌. 国外品牌1华强 北茂 业百货 9 层,鞋区一楼 鞋区一楼, 鞋区一楼 运动七楼中高 档深 圳 2 天 虹6 层,鞋区 5 楼, 鞋区 运动 6 楼百货+ 超市很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好) ) ) )中 高 档最早天虹商场之一,屹立深 最早天虹商场之一 屹立深 南路已有 23 年,硬件设施老 硬件设施老 拥挤不堪,将于今年底停 化 ,拥挤不堪 将于今年底停 拥挤不堪 业 多米,客流 与老天虹相隔 100 多米 客流 一般,硬件设施及购物环境非 一般 硬件设施及购物环境非 常好.受老天虹影响 受老天虹影响,目前客 常好 受老天虹影响 目前客 流量一般. 流量一般百丽, 百丽 天美 中高 档 意,TATA,思 思 加图,BATA 加图 等,其它见详 其它见详 细调查表3深南 天虹 新店四层,二楼超市 四层 二楼超市, 二楼超市 鞋区一楼,运动 鞋区一楼 运动 4楼百 货 + 超市一般( 一般 * ) 较差( ) 较差 其它: 其它 ) ) )4曼哈 购物 广场百货 四层,鞋区一楼 四层 鞋区一楼很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它百 丽 , 天 美 品牌结构与茂业,天虹等雷 中 高 意 ,TATA, 思 同,但地理位置不是很好 但地理位置不是很好 档 加 图 ,NIKE, 其它见详细 调查表一楼 5 群星 购物 广场 万 佳 6 华 强 北 三 层 ,1-2 楼 超 楼百货,单 市,3 楼百货 单 层 8 千左右百货很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它) ) ) ) )中 高 档百丽,天美意 百丽 天美意, 天美意 思加图二楼是苏宁电器, 二楼是苏宁电器 三楼是百 佳购物广场, 佳购物广场 位于华强北商 圈边缘百货+ 超市很好( 很好 一般( 一般豪行,袋鼠 摩 豪行 袋鼠,摩 袋鼠 丝雷,鲍西娅 丝雷 鲍西娅 中档和万商友谊百货在一幢建 万商主营服装,对面是紫 筑 ,万商主营服装 对面是紫 万商主营服装 荆城振兴店较差( ) 较差 其它:超市 好,百货一 般 很好( 体 育 用 很好 品 连 锁 一般( * 一般 较差( 专卖店 较差 其它: 其它 ) ) )好 家 7 庭二层， 单层 1 千 二层， 平左右中 高 档 阿迪旁边道路改造， 旁边道路改造 ， 邻近深南天 虹和赛格电子市场， 虹和赛格电子市场 ， 但目前 赛格还没有正式开业深 南 8 茂 业 中 信 城 市5 层,鞋区一楼 鞋区一楼, 鞋区一楼 运动五楼百货很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它) ) )中 高 档百丽,天美 意 ,TATA, 其 它见详细调 查表邻近购书中心和中信城市广 邻近购书中心和中信城市广 购书 硬件设施有点 老化,但客 场 ,硬件设施 有点 老化 但客 硬件设施 有点老化 流量不错, 流量不错 单层面积不是很 大 里面有西武百货和吉之岛购 物广场, 物广场 负一楼和中信地铁 商城相联,客流量较好 商城相联 客流量较好9地下二层,上面 地下二层 上面 4 层 ,吉之岛位 吉之岛位 于负一楼. 于负一楼很好( 购 物 中 很好 * 一般( 一般 心 较差( 较差 其它: 其它) ) )吉 之 岛 中 档,西 武 主8吉之岛有:宝 吉之岛有 宝 曼妮,康莉 康莉,东 曼妮 康莉 东 京名鞋梦特 娇,NIKE,AD,广 场营 奢 侈品美津浓位于罗湖区的西部，主要包括人民南路、南湖路、春风路、嘉宾路等街道网络 是 位于罗湖区的西部，主要包括人民南路、南湖路、春风路、嘉宾路等街道网络.是深 包括人民南路 圳开发最早、程度最高的商业片区。辖区内有全国最繁忙的文锦渡口岸与罗湖口岸 由于与香港相邻, 文锦渡口岸与罗湖口岸， 与香港相邻 圳开发最早、程度最高的商业片区。辖区内有全国最繁忙的文锦渡口岸与罗湖口岸，由于与香港相邻,不少 外资公司都入住在人民南片区，特别是物流、金融、地产等行业,片区内还有大量的高档写字楼如天安国际 外资公司都入住在人民南片区，特别是物流、金融、地产等行业,片区内还有大量的高档写字楼如天安国际 入住在人民南片区 行业 的高档写字楼如 大厦、国贸大厦、嘉里中心等 另外高档酒店 高档酒店, OK、夜总会等休闲场所也非常多 零售方面层次较高, 也非常多， 大厦、国贸大厦、嘉里中心等,另外高档酒店,卡拉 OK、夜总会等休闲场所也非常多，零售方面层次较高,这 里有华润万象城、金光华商业城等特大型购物中心 又有罗湖商业城、西武百货、友谊城等一批大型老牌商业 有华润万象城、 光华商业城等特大型购物中心,又有罗湖商业城、西武百货、友谊城等一批大型老牌商业 等特大型购物中心 又有罗湖商业城 名店，此外沃尔玛 华润万佳、新一佳等一批大型连锁超市也在纷纷入住这里 沃尔玛、 也在纷纷入住这里。 环境具有国际一流水平， 名店，此外沃尔玛、华润万佳、新一佳等一批大型连锁超市也在纷纷入住这里。其环境具有国际一流水平， 能代表深圳城市形象，成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。不过近年来因种种原因，其商业环境硬件 能代表深圳城市形象，成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。不过近年来因种种原因，其商业环境硬件 近年来因种种原因 方面已显得有些落伍,无法适应 形势发展的需要。目前，人民南正在进行一系列大的市政工程改造， 无法适应新 一系列大的市政工程改造 方面已显得有些落伍 无法适应新形势发展的需要。目前，人民南正在进行一系列大的市政工程改造，将努力 建设成为深圳的核心商务区。人民南商圈的问题首先是缺乏核心竞争力和核心百货. 建设成为深圳的核心商务区。人民南商圈的问题首先是缺乏核心竞争力和核心百货.人民南位于口岸与东门 核心商务区 问题首先是缺乏核心竞争力和核心百货 商圈之间，从地理位置上来讲得天独厚 然而客户群却比较尴尬，这主要是由于人民南的高档定位造成的。 置上来讲得天独厚。 商圈之间，从地理位置上来讲得天独厚。然而客户群却比较尴尬，这主要是由于人民南的高档定位造成的。 随着往返香港日趋方便，越来越多的大陆人不再在深圳买奢侈品，而是直接去香港采购， 随着往返香港日趋方便，越来越多的大陆人不再在深圳买奢侈品，而是直接去香港采购，这让人民南曲高和 人气的减少促使品牌旗舰店缩水，作为商场管理者只好降低招商标准 致使商场定位错乱 降低招商标准， 错乱， 寡。人气的减少促使品牌旗舰店缩水，作为商场管理者只好降低招商标准，致使商场定位错乱，进而迫使中 高档商家撤场，长此以往片区失去特色，更无法吸引人流。第二人民南虽然紧邻口岸，但试图主要凭借香 高档商家撤场，长此以往片区失去特色，更无法吸引人流。第二人民南虽然紧邻口岸，但试图主要凭借香港 撤场 人民南虽然紧邻口岸 客盘活市场的想法未免有些简单 因为作为来自“购物天堂”的港客或其它国家过境客人， 简单。 它国家过境客人 游客盘活市场的想法未免有些简单。因为作为来自“购物天堂”的港客或其它国家过境客人，在缺乏价格或 质素优势的情况下，恐怕将难以选择在人民南购买高档商品或奢侈品。 是该片区物业老化。缺乏良好 质素优势的情况下，恐怕将难以选择在人民南购买高档商品或奢侈品。 其三是该片区物业老化。缺乏良好 的购物环境和绿地等公众活动场所 以国贸大厦为代表的商务楼已 场所. 陈旧， 的购物环境和绿地等公众活动场所.以国贸大厦为代表的商务楼已显得陈旧，一定程度上损害了高级商务区 的形象。需要对其进行更新。最后是交通问题，目前地铁和道路还在持续改造, 片区人流量有一定影响。 的形象。需要对其进行更新。最后是交通问题，目前地铁和道路还在持续改造,对片区人流量有一定影响。 其进行更新 交通问题 地铁和道路还在持续改造 有一定影响 现在人民南铺面空置率较高 相信其租金也会随之减少,如果不采取措施长此以往将会逐渐走向衰落 铺面空置率较高、 逐渐走向衰落, 现在人民南铺面空置率较高、相信其租金也会随之减少,如果不采取措施长此以往将会逐渐走向衰落,最终受 损的将会是哪里的众多商家.下表是目前该商圈主要鞋类零售终端和相关情况: 损的将会是哪里的众多商家.下表是目前该商圈主要鞋类零售终端和相关情况:(3)人民南商圈 人民南商圈: 人民南商圈终端 名称单层面积及 楼层分布业态客流量 ) 很好 ( 一般( 一般 * ) 较差( ) 较差 其它: 其它 ) ) ) ) ) ) ) ) )整体 定位鞋类 品牌 思加图,D&S,宝舒 宝舒 思加图 法国鳄鱼,4 曼,法国鳄鱼 楼 法国鳄鱼备注1金光 华广 场百货 6 层,地下二 地下二 层人民南路商圈最高档次百货 商场. 硬件设施一流, 商场 硬件设施一流 , 以香港旅客为主打目标消费群. 旅客为主打目标消费群.高档有美津 浓,NK,AD,PUMA 及 KAPPA2友谊 城百 货四层,鞋区三 四层 鞋区三 楼 4 层，1-2 楼百货很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 *中高 档百丽,思加图 其它 百丽 思加图,其它 思加图 见详细调查表位于金光华后身,地理位置 位于金光华后身 地理位置 较偏. 较偏卡帝乐鳄鱼， 富贵 鞋区在三楼 购物环境及客 鞋区在三楼,购物环境及客 卡帝乐鳄鱼， 鸟，老人头，花花 流较好 老人头， 公子，安踏， 公子，安踏，李宁3万佳 春风超市， 超市，3-4 楼 百货， 百货， 单层 5 千左右一般( 百 货 + 一般 较差( 超市 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 购 物 一般中档中高 档百 丽 , 思 加旁边有一好又多量贩店， 旁边有一好又多量贩店，对 多量贩店 面是地王大厦和地铁口， 面是地王大厦和地铁口，位4华润 万象 城中心 四层,百货一 四层 百货一 楼较差( 较差 其它: 其它置极佳。 图 ,NIKE, 其 它 见 置极佳。硬件设施及购物环 境一流,处于市中心，业态较 表 境一流 处于市中心，业态较 丰富， 丰富，有很多国际一线品牌 独立专卖店， 独立专卖店，但一楼百货品 牌一般， 知名女鞋品牌较少。 牌一般， 知名女鞋品牌较少。9其范围主要包括华侨城几大主题公园,欢乐谷,锦锈中华,中国民俗文化村, 要包括华侨城几大主题公园 (4)华侨城商圈:其范围主要包括华侨城几大主题公园,欢乐谷,锦锈中华,中国民俗文化村,世界之 窗等再加上高科技园和西丽镇相邻部分区域,这一商圈背靠优越的高尚社区和旅游、休闲四大景区 其 窗等再加上高科技园和西丽镇相邻部分区域,这一商圈背靠优越的高尚社区和旅游、休闲四大景区,其主题定 再加上高科技园和西丽镇相邻部分区域 与其他商圈明显不同，华侨城商圈以旅游和休闲为特色，更多体现休闲购物、娱乐消费，把购物与度假、 位与其他商圈明显不同，华侨城商圈以旅游和休闲为特色，更多体现休闲购物、娱乐消费，把购物与度假、 购物与旅游娱乐结合在一起。 万的客流量为该商圈提供了巨大的消费潜力。 其商业发展现状 购物与旅游娱乐结合在一起。其每年 3000 万的客流量为该商圈提供了巨大的消费潜力。但其商业发展现状 与上述几个商圈相比,还相差不少 主要体现在缺少核心终端的支撑,片区现有零售终端参差不齐 还相差不少,主要体现在缺少核心终端的支撑 片区现有零售终端参差不齐,且缺少高层 与上述几个商圈相比 还相差不少 主要体现在缺少核心终端的支撑 片区现有零售终端参差不齐 且缺少高层 次的购物中心.其规模普遍较小或位置处于核心区之外 目前在建的益田假日广场 有望填补这一空白.该商圈 次的购物中心 其规模普遍较小或位置处于核心区之外,目前在建的益田假日广场 有望填补这一空白 该商圈 其规模普遍较小或位置处于核心区之外 目前在建的益田假日广场,有望填补这一空白 将来的发展方向有望成为深圳最有特色的商圈之一.区内主要零售终端及相关情况 下表: 区内主要零售终端及相关情况见 将来的发展方向有望成为深圳最有特色的商圈之一 区内主要零售终端及相关情况见下表终端 名称 铜锣 湾广 场单层面积及 楼层分布业态客流量 很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它 ) ) ) ) ) )整体 定位鞋类 品牌 百丽,天美 百丽 天美 意,其它见 其它见备注百货 二层,鞋区一楼 二层 鞋区一楼位于欢乐谷旅游区里面,与沃 位于欢乐谷旅游区里面 与沃 尔玛及顺电同在一个建筑里 面,1中档详细调查 表 红蜻蜓,达 红蜻蜓 达 芙妮,摩丝 芙妮 摩丝 雷,李宁, 安踏,匹 克 ,莱斯佩 莱斯佩 斯 ,皮匠世 皮匠世 家等百货+超 百货 超 市 2 湾畔 百货 三层,一楼超 三层 一楼超 楼百货, 市,2-3 楼百货 鞋区二楼,运动 鞋区二楼 运动 三楼很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它中档位于在建地铁白石洲站,旁边 位于在建地铁白石洲站 旁边 是沙河街,专卖店很多 专卖店很多,商业氛 是沙河街 专卖店很多 商业氛 围较浓,人流量较大 一楼有肯 围较浓 人流量较大,一楼有肯 人流量较大 德基华润 万家 3 西丽 店 国惠 康百 货 4三层,1-2 楼超 三层 三楼百货,单 市,三楼百货 单 三楼百货 层 5 千平左右百货+超 百货 超 市很好( 很好 一般( 一般) ) 中档老人头,花 老人头 花 花公子,红 花公子 红 蜻蜓,鳄鱼 蜻蜓 鳄鱼 恤运动一楼有肯德基,对面大型楼盘 一楼有肯德基 对面大型楼盘 对面 下面有一条商业街,中等档次 中等档次, 下面有一条商业街 中等档次 有一 361 专卖店较差( ) 较差 其它:超市挺 其它 超市挺 好,百货一般 百货一般 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 ) ) )二层,一楼超市 二层 一楼超市, 一楼超市 二楼百货,单层 二楼百货 单层 1-2 千平百 货 + 超市中 低 档杂牌位于深南路边的大冲村,对面 位于深南路边的大冲村 对面 创维,甲骨文 及附近有 TCL,创维 甲骨文 创维 甲骨文, 飞亚达,中兴 长城 曙光.腾讯 飞亚达 中兴,长城 曙光 腾讯 中兴 长城,曙光 等大企业总部,商场边有一安 等大企业总部 商场边有一安 踏专卖店,主要消费群以大冲 踏专卖店 主要消费群以大冲 村村民为主嘉华 百货 52 层,单层 1-2 千, 单层 二楼鞋服百 货 + 超市很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它) ) )低档低档杂牌位于国惠康旁边,以大冲村居 位于国惠康旁边 以大冲村居 民为主消费群,无开发价值 无开发价值. 民为主消费群 无开发价值(5).福田中心区商圈 又称 CBD 商圈，主要指滨河大道、莲花路、彩田路、新洲路四条城市主干道 福田中心区商圈: CBD 商圈，主要指滨河大道 莲花路、彩田路、 指滨河大道、 福田中心区商圈所围合的区域.它是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心区 目前也成为深圳市政府重点规划布局的市 目前也成为深圳市政府重点规划布局的 所围合的区域.它是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心区,目前也成为深圳市政府重点规划布局的市 深圳未来的行政 商贸中心， 在深圳未来商业版图上将占有重要地位。 由于这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员 这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员、 级商贸中心， 在深圳未来商业版图上将占有重要地位。 由于这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员、 游客和高消费的市民。因此其起点和建设标准远远高于深圳其他商业区域。目前中心区已有以中心百货和家 游客和高消费的市民。因此其起点和建设标准远远高于深圳其他商业区域。目前中心区已有以中心百货和家 建设标准远远高于深圳其他商业区域 中心区已有 万平方米的怡景中心城， 天虹购物广场， 星河购物公园等陆续开业 其档次之高,业态之全 陆续开业,其档次之高 业态之全, 乐福为主力店的 10 万平方米的怡景中心城， 天虹购物广场， 星河购物公园等陆续开业 其档次之高 业态之全 购物环境之好都是深圳其它商圈所难以望其项备的, 一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形 来的商圈开始初具雏形.另外片区 购物环境之好都是深圳其它商圈所难以望其项备的 一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形 另外片区 会展中心,大中华国际交易广 酒店、 还有大片的森林式公园，再加上市民中心,会展中心 大中华国际交易广场、喜来登酒店、第三空间 金中环及 有大片的森林式公园，再加上市民中心 会展中心 大中华国际交易广场 喜来登酒店 第三空间,金中环及 森林式公园 深圳最大的书城等高端商务及公众建筑 使得其 最集中、业态最丰富、趣味性最强、 深圳最大的书城等高端商务及公众建筑,使得其成为深圳 MALL 最集中、业态最丰富、趣味性最强、国际氛围 等高端商务及公众建筑 使得其成为深圳 最浓、档次最高、影响力最大的市级商圈。 商圈的成熟将重新树立深圳在中国商业 形象.目前商圈内主 将重新树立深圳在中国商业的 最浓、档次最高、影响力最大的市级商圈。CBD 商圈的成熟将重新树立深圳在中国商业的形象.目前商圈内主 要鞋类零售终端及相关情况见下表: 要鞋类零售终端及相关情况见下表: 及相关情况见下表10终端 名称单层面积及 楼层分布业态客流量 很好( ) 很好 一般( 一般 * ) 较差( ) 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 ) ) )整体 定位鞋类 品牌 百丽,思加 百丽 思加 图,BATA,天美 天美 意,TATA,其它 其它 见详细调查表. 见详细调查表 三楼专卖店有 NK ， AD ， PUMA备注有主力百货店,有酒吧 有主力百货店 有酒吧 一条街,还有家乐福华 一条街 还有家乐福华 南旗舰店， 南旗舰店，金逸国际影 但目前客流量较差, 城,但目前客流量较差 但目前客流量较差 一楼有吉之岛超市， 一楼有吉之岛超市，硬 件设施一流， 件设施一流，对面是天1怡景中 心城四层,地下二层 四层 地下二层购物中 心中 高 档 中 高 档星 河 COCO PARK 2 购 物 公园四层，单层 2 万左右购物中 心， 虹购物广场 KAPPA，李宁， ，李宁，FILA 和锐步， 和锐步， 吉之岛有东京 名鞋等品牌。 名鞋等品牌。 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 百货+ 超市 千左右。 单层 4 千左右。 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 ) ) ) ) ) ) 中档天 虹 3 购 物 广场二层百货高档百丽,天美意 思 百丽 天美意,思 天美意 加图, 加图 其它见详 细调查表是天虹形象店,对面是 是天虹形象店 对面是 COCOPARK 购 物 公 邻近有会展中心,市 园 ,邻近有会展中心 市 邻近有会展中心 民中心及中心城等摩丝雷，达芙 皮尔卡丹， 妮，皮尔卡丹， 富贵鸟，小美， 富贵鸟，小美， 硬件及购物环境较好 花花公子， 花花公子，鳄鱼 恤，李宁4万佳彩 田店3 层， 鞋区 3 楼，) ) ) 中档 达 芙 妮 , 密 丝 罗 背 靠岗 厦村 , 客流 量 非 富贵鸟,红蜻 妮 ,富贵鸟 红蜻 常好 富贵鸟 蜓5新一佳 彩福店四层,2-3 楼超 四层 市,1 楼和四楼 百货,鞋区一楼 百货 鞋区一楼百 货 + 超市(6)南山商圈 南山商业的发展历程相比罗湖、福田比较年轻，尚未形成如华强北、东门这样的拥有 南山商圈:南山商业的发展历程相比罗湖、福田比较年轻 尚未形成如华强北、 比较年轻， 南山商圈核心产业的商圈, 商业分布并没有严格的形成固定的商圈， 是零散分布在南山区的各地。 而 核心产业的商圈,其商业分布并没有严格的形成固定的商圈， 是零散分布在南山区的各地。 分布在南山区的各地 可以分成南头、 可以分成南头、 南山中心文化区以及蛇口这三个片区。南头片区的商业主要集中在南新路、 南山中心文化区以及蛇口这三个片区。南头片区的商业主要集中在南新路、常新路附近以及深南大道与南 山大道路口附近，以南头商业城、南城购物广场、南贸综合市场、家乐福这几个大型商场以及附近的街 以及附近的街道 山大道路口附近，以南头商业城、南城购物广场、南贸综合市场、家乐福这几个大型商场以及附近的街道 组成。 南山中心文化区则是以学府路东段与海雅百货周边的南山书城、 组成。 南山中心文化区则是以学府路东段与海雅百货周边的南山书城、南山赛格等大型商业项目以及后海 大道旁的保利文化广场等几个零散的商业项目构成。而蛇口片区主要是以东滨路蛇口沃尔玛 大道旁的保利文化广场等几个零散的商业项目构成。而蛇口片区主要是以东滨路蛇口沃尔玛、招商花园城 构成 中心为辐射点的商业片区 由于目前 点的商业片区。 目前地铁 号线及西部通道的开通等一系列利好因素 南山商圈 开通等一系列利好因素， 中心为辐射点的商业片区。由于目前地铁 2 号线及西部通道的开通等一系列利好因素，南山商圈在深圳商 业圈的地位正大幅提升。 业圈的地位正大幅提升。 正大幅提升 目前辖区内除招商花园城购物中心等项目外 还有正在兴建的海岸城等大型购物中 目前辖区内除招商花园城购物中心等项目外,还有正在兴建的海岸城等大型购物中 除招商花园城购物中心等项目外 还有正在兴建的海岸城等大型 再加上海雅,崇尚等主力店 整个南山商业文化中心将形成以购物中心为核心的次市级商业中心。 崇尚等主力店,整个南山商业文化中心将形成以购物中心为核心的次市级商业中心 心，再加上海雅 崇尚等主力店 整个南山商业文化中心将形成以购物中心为核心的次市级商业中心。南山 商圈主要特点在于拥有较好的教育文化设施以及良好的绿化与景观资源， 商圈主要特点在于拥有较好的教育文化设施以及良好的绿化与景观资源，如深圳唯一的大学深圳大学就位 拥有较好的教育文化设施以及良好的绿化与景观资源 于其境内, 因此南山拥有相当浓厚的学术文化色彩和居住氛围 南山拥有相当浓厚的学术文化色彩和居住氛围。 成为众多深圳市民购房的首选从而 从而带动 于其境内, 因此南山拥有相当浓厚的学术文化色彩和居住氛围。并成为众多深圳市民购房的首选从而带动 了社区商业的发展。其主要鞋类零售终端及相关情况见下表 了社区商业的发展。其主要鞋类零售终端及相关情况见下表:终端 名称 1 海雅 百货单层面积及 楼层分布 8 层单层业态客流量 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 ) ) )百货 定位鞋类 品牌 百丽等 见详细 百丽等,见详细 终端调查表备注百货 5 千左右中高 档11海雅百货地处深圳南山商业文 化中心区， 化中心区，位于南油大道与滨 海大道交汇处，是由深圳海雅 海大道交汇处，其它: 其它 ) ) ) ) ) ) 高档集团投资兴建的多功能购物中 集团投资兴建的多功能购物中 心.目前正在进行调整 目前正在进行调整 中高 档 百丽等,见详细 百丽等 见详细 终端调查表 属于人人乐集团下面的高档百 货店2崇尚 百货三层,三楼是 三层 三楼是 超市百货 + 超 市很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它购物 中心 花园 3 城购 物中 心 四层,全百货 四层 全百货, 全百货 单层 1 万左右紫荆城一楼真 美诗,妙丽 妙丽,美 美诗 妙丽 美 丽宝,GEOX, 丽宝 莱尔斯丹,阿迪 莱尔斯丹 阿迪 达 斯,FIORUCC; 二楼店中 店:D&G,PAD OVA,密丝罗 密丝罗 妮,SKAP,NIK E一楼有一永恩国际阿迪专卖 一楼有一永恩国际阿迪专卖 永恩国际 三楼有龙浩大店,一千平左 店,三楼有龙浩大店 一千平左 三楼有龙浩大店 右有阿 迪,NIKE,KAPPA,PUMA,李宁 李宁 品牌,与沃尔玛 与沃尔玛,百安居通过空 品牌 与沃尔玛 百安居通过空 中过道联成一体,还有影院 一 中过道联成一体 还有影院,一 还有影院 至三楼有紫荆城百货,女鞋在 至三楼有紫荆城百货 女鞋在 女鞋 一楼品牌较多 品牌较多,,购物环境及硬 一楼品牌较多 购物环境及硬 件目前在南山属最好 目前在南山属最好. 在南山属最好4人 人 乐 南 油店 人人 乐学二层,单层 5 千左右超市 + 百 货 超市很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它) ) ) 中档百丽,花花公 子,鳄鱼恤,匹 克 ,PUMA, 安 踏等负一超市,一楼鞋服 目前我 负一超市 一楼鞋服,目前我司 一楼鞋服 目前我司 柜台正在装修,四周楼盘不是 柜台正在装修 四周楼盘不是 很多,位置有点偏 很多 位置有点偏. 位置有点偏三层,,4 千左 三层 右每层很好( 很好 * ) 一般( ) 一般 较差( 较差 其它: 其它 )中低 档安踏,特丰鸟 安踏 特丰鸟新楼盘底层,购物环境较好 以 新楼盘底层 购物环境较好.以 购物环境较好 超市为主, 楼有部分专柜,其 超市为主 3 楼有部分专柜 其 余全超市5府店 一层,单层 一层 单层 3 千左右,全经 千左右 全经 营鞋百洲 鞋城 6鞋业 超市很好( 很好 * ) 一般( ) 一般 较差( 较差 其它: 其它 )中低 档红蜻蜓,蜘蛛 王对面国美,与沃尔玛社区店为 对面国美 与沃尔玛社区店为 一休建筑,门口有达芙妮和安 一休建筑 门口有达芙妮和安 踏专卖店新一 佳超 7 8 市二层,单层 二层 单层 4 千左右超市很好( 很好 * ) 一般( ) 一般 较差( 较差 其它: 其它 )中低 档奥康超市为主,二楼有几个鞋专柜 超市为主 二楼有几个鞋专柜, 二楼有几个鞋专柜 底层有麦当劳 底层有麦当劳好瑞 佳百 货2 层 ,单层 2 单层 千左右百货 + 超 市很好( ) 很好 一般( 一般 * ) 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 ) ) ) ) ) ) )低档低档杂牌2 楼有一半百货 有一些杂牌低 楼有一半百货,有一些杂牌低 档鞋.位于 蛇口 档鞋 位于蛇口 永乐新村一旧 位于 蛇口永乐新村一旧 工业厂房改选成的建筑里,以 工业厂房改选成的建筑里 以 附近社区消费群为主. 附近社区消费群为主 个专柜,商场旁边有一个 共 19 个专柜 商场旁边有一个 爱家超级市场,里面有国美电 爱家超级市场 里面有国美电 器,一楼分别是肯德基和必胜 一楼分别是肯德基和必胜 客,跟人人乐距离 200 米左右 跟人人乐距离 周边无同类超市,1-2 楼客流 周边无同类超市 量较大,但消费层次不高 但消费层次不高.门店 量较大 但消费层次不高 门店 对面有一家安踏,特步专卖店 对面有一家安踏 特步专卖店 和几家杂牌鞋店.我司柜台位 和几家杂牌鞋店 我司柜台位 于入口拐角必经之地. 于入口拐角必经之地9西丽 天虹6层中高 档百丽,天美 百丽 天美 意,TATA,其它 其它 见详表10西丽 人人 乐四层,1-2 超 四层 市,3-4 楼百货百货 + 超 市中档百丽等 百丽等 ,其它见详表 其它见详表12家乐 福下 11 梅林 店 美康 百货 12二层超市 为主很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它) ) ) ) ) )中档达芙妮, 达芙妮 奥康一层商店街里面有一达芙妮, 一层商店街里面有一达芙妮 和奥康专卖店.对面有一乔丹 和奥康专卖店 对面有一乔丹 和安踏专卖 另外有很多其它 和安踏专卖,另外有很多其它 专卖 品牌专卖店,商业氛围较好 品牌专卖店 商业氛围较好. 商业氛围较好二层,一楼超 二层 一楼超 市,二楼百货 二楼百货百货 + 超 市很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它低档杂牌丽山路边,平山村入口 后面 丽山路边 平山村入口,后面 平山村入口 前面很多工厂,有 是 平山 村 ,前面很多工厂 有 前面很多工厂 包括大族激光这样的大型企 包括大族激光 这样的大型企 业东江 百货 13二层,二楼超 二层 二楼超 市 , 单 层 1.5 千平 百货) ) )低档杂牌位于西丽天虹旁边,一楼是 ITAT 会员店(7)关内其它商圈:这里所指商圈主要指关内除上述 5 大商圈之外的其它片区,其特点是门店虽然 这里所指商圈主要指关内除上述 大商圈之外的其它片区,其特点是门店虽然数量较多,但比较分散. 没有形成具有一定规模的商业聚集带,大部分门店都是处于十定路口交汇处, 数量较多,但比较分散.还没有形成具有一定规模的商业聚集带,大部分门店都是处于十定路口交汇处,辐射 成具有一定规模的商业聚集带 交汇处 半径较小,影响力有限,其中有一定商业氛围的街道有福民路 翠竹南路等地带,此外还包括盐田区, 福民路, 半径较小,影响力有限,其中有一定商业氛围的街道有福民路,翠竹南路等地带,此外还包括盐田区,由于距 离中心城区较远,盐田区人口数量长期以来比较少,不过由于市政建设及环境较好的原因,片区人口持续增 离中心城区较远,盐田区人口数量长期以来比较少,不过由于市政建设及环境较好的原因,片区人口持续增 近年来也陆续有大型零售店进驻.这些地方除有大型零售终端外,也汇集了如国美,苏宁,屈臣氏,麦当劳, 长,近年来也陆续有大型零售店进驻.这些地方除有大型零售终端外,也汇集了如国美,苏宁,屈臣氏,麦当劳, 肯德基等业态的连锁终端,在小范围内形成小规模的商圈.另外这些店大部分都依托于周边的大型社区, 肯德基等业态的连锁终端,在小范围内形成小规模的商圈.另外这些店大部分都依托于周边的大型社区,外 业态的连锁终端 形成小规模的商圈 大部分都依托于周边的大型社区 来客流较少.但由于客源比较稳定且质量高 因此很多门店经营状况较好 质量高, 来客流较少.但由于客源比较稳定且质量高,因此很多门店经营状况较好. 其主要鞋类零售终端及相关情况 见下表: 见下表终端 名称单层面积及 楼层分布业态客流量 很好( ) 很好 一般( 一般 * ) 较差( ) 较差 其它: 其它整体 定位鞋类 品牌 百丽,天美 百丽 天美 意,TATA,其 其备注岁宝 百货 1 聚福 店二层,一楼超市 二层 一楼超市 和化妆品,鞋区 和化妆品 鞋区 二楼百货+超 百货 超 市类似社区店性质， 类似社区店性质，与主干 道没有相邻 相邻， 道没有相邻，附近都是一 些城中村． 些城中村．一楼是化妆品 和超市， 和超市，商场旁边有一家 惠尔康皮鞋和一家杂牌 专卖店中档它见详表梅林 新世 2 界百 货 四层百货很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好) ) ) 中档百丽,天美意 百丽 天美意, 天美意 其它见详表旁边有苏宁电器,周边社 旁边有苏宁电器 周边社 区较多,客流量较大 客流量较大,跟梅 区较多 客流量较大 跟梅 林天虹较近. 林天虹较近) ) ) ) ) ) )133梅林 天虹 店 佳华6 层,鞋区一楼 鞋区一楼百货+超 百货 超 市中高 档百丽,天美 百丽 天美 意,TATA,其 其 它见详表由原来加盟店改造而来, 由原来加盟店改造而来 楼层非常矮,正对面是茺 楼层非常矮 正对面是茺 位置有点偏. 地,位置有点偏 位置有点偏四层,1-2 楼超 四层 楼百货, 市,3-4 楼百货 百丽位于一楼 超市入口处. 超市入口处 一楼 百货+超 百货 超 百货+ 超市中档4商场 盐田 店百丽,天美意 百丽 天美意, 天美意 其它见表. 其它见表盐田区中心唯一大型百 货零售店.但商场大门外 货零售店 但商场大门外 有蜘蛛王，红蜻蜓， 有蜘蛛王，红蜻蜓，和步 步高三家皮鞋专卖店5人人老人头,花花位于东海花园等几个大乐金 港店 一层,单层 一层 单层 6 千 左右市一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )百丽公子,哈驰 安 型楼盘内,新开店 新开店,硬件较 公子 哈驰,安 型楼盘内 新开店 硬件较 哈驰 好 踏新一 佳盐 6 田店超市为 主中档无与佳华商场同一条街,相 与佳华商场同一条街 相 米左右.底层有肯 距 200 米左右 底层有肯 德基. 德基奕升 大百 7 货二层,单层 4 千 单层 左右百 货 + 超市很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它低档低档杂牌位于北山路口,无开发价 位于北山路口 无开发价 值.中港 8 城购 物广 场 9 华城 百货四层,百佳超市 四层 百佳超市 在三楼,鞋区一 在三楼 鞋区一 楼,单层 3 千左 单层 右 超市+百货， 超市 百货，一 百货 楼超市， 楼超市，2 楼百 货 百 货 + 超市 百货+超 百货 超 市很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它东京名鞋,摩 东京名鞋 摩 丝雷,卡帝乐 卡帝乐. 丝雷 卡帝乐 中 档 偏低 鳄鱼,361 及一 鳄鱼 些杂牌位于益田村,一楼有肯德 位于益田村 一楼有肯德 对面福强路,福强小学 基,对面福强路 福强小学 对面福强路 福强小学, 附近商业网点较少.主要 附近商业网点较少 主要 是居民区很好( 很好 一般( 一般) ) 低档低档杂牌无开发价值. 无开发价值较差( 较差 * ) 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 ) ) ) 中档 达芙妮， 达芙妮，摩丝 红蜻蜓， 雷，红蜻蜓， 皮尔卡丹， 一楼有麦当劳， 皮尔卡丹，老 一楼有麦当劳，对面是肯 人头， 人头，花花公 德基，硬件及购物环境较 德基， 豪行， 子，豪行，哈 好 双星， 驰/双星， ， 双星 361， 鳄鱼恤 很好( 很好 一般 ( * 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它 超市 很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) 达芙妮, 奥 康 中档 中档 老人头， 旁边有一个新一佳超市， 老人头，康 旁边有一个新一佳超市， 安嘉英， 商场设施有一些老化 购 奈，安嘉英， 商场设施有一些老化,购 阿迪达斯， 物环境不佳. 阿迪达斯，李 物环境不佳 宁 摩斯雷, 摩斯雷 富贵 匹克,李宁 鸟,匹克 李宁 匹克 对面是岗田心村和笋岗 人流量非常大,附近有 村 ,人流量非常大 附近有 人流量非常大 人材大市场及众多家具 城 中档 无 福满家毗邻.但没有鞋 与 福满家毗邻 但没有鞋 类专柜. 类专柜10 四层， 四层，负 1 至 1 楼超市， 楼超市，2-3 层 百货， 百货，鞋区二 运动三楼， 楼，运动三楼， 单层 5 千左右 百货+超 百货 超 市万佳 翠竹 店11岁宝 百货 红宝 店6 层，单层 3 千 超市+百 超市 百 左右， 鞋区 5 楼， 左右， 货 1-2 楼超市 三 层 ,1-2 楼 百 货 , 三 层 超 市 ., 单层 3 千平左 右 三层,一楼个体 三层 一楼个体 店铺,二三楼超 店铺 二三楼超 市 百 货 + 超市12福满 家百 货笋 岗店 新一13佳笋 岗店14家乐 福下 梅林 店二层超市为 主中档一层商店街里面有一达 芙妮,和奥康专卖店 和奥康专卖店.对面 芙妮 和奥康专卖店 对面 有一乔丹和安踏专卖,另 有一乔丹和安踏专卖 另 外有很多其它品牌专卖 商业氛围较好. 店,商业氛围较好 商业氛围较好15人 人 乐 金) )14三层 百货百丽,天美 百丽 天美 意,TATA, 其一楼有麦当劳,右边是国 一楼有麦当劳 右边是国 左边还有一人人乐购 美,左边还有一人人乐购 左边还有一人人田 南 路店较差( 较差 其它: 其它)中档它见详细调 查表物广场,主营超市 两幢并 物广场 主营超市,两幢并 主营超市 列在一起,前面形成一个 列在一起 前面形成一个 休闲广场,购物环境较好 休闲广场 购物环境较好, 购物环境较好 斜对面是时代广场购物 中心,个体店铺 较冷清 中心 个体店铺,较冷清 个体店铺三层,1-2 楼超 三层 16 永安 南城 花园 千左右 17 家乐 福新 洲店 岁宝 18 红岭 店 三层,一楼有商 三层 一楼有商 店街,经营一些 店街 经营一些 日用百货 9 层,鞋区 6 楼运 鞋区 动8楼 超市位于一楼 百 货 + 超市 超市 楼百货,鞋 市,3 楼百货 鞋 区 3 楼,单层 3 单层 百货+超 百货 超 市很好( ) 很好 一般( 一般 * ) 较差( ) 较差 其它: 其它 很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它 很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )红蜻蜓,名典 红蜻蜓 名典 中档 偏低一楼有麦当劳,附近有乐 一楼有麦当劳 附近有乐 附近有 安居及众多建材商店中档达芙妮新开店,硬件设 新开店 硬件设 施及购物 环境较好,达芙妮位于一 环境较好 达芙妮位于一 楼商店街入口处中 高 档百丽,天美意 百丽 天美意, 天美意 其它见详细 调查表 百 丽 ,天 美 意 ,TATA, 思 加图,其它见 详表 达芙妮,小美 达芙妮 小美, 小美 花花公子, 花花公子 老 人头,摩丝雷 人头 摩丝雷, 摩丝雷 富贵鸟,匹 克 ,361, 鳄 鱼 恤对面有一家安迪斯儿童 购物广场19天虹 福民 店 万佳 益田 店百货+超 百货 超 市 四层,超市 四层 超市 2 楼很好( 很好 一般( 一般 * 较差( 较差 其它: 其它中 高 档旁边是福田区委,6 旁边是福田区委 月份新 装修开业,底层有麦当劳 装修开业 底层有麦当劳 目前正在改造装修,估计 目前正在改造装修 估计 9 月份新开业 斜对面是 月份新开业,斜对面是 福民天虹,相距 福民天虹 相距 200 米左 右,20三 层 ,2-3 楼 超 一楼鞋服,单 市 ,一楼鞋服 单 一楼鞋服 层 5 千左右百 货 + 超市很好( 很好 * 一般( 一般 较差( 较差 其它: 其它中档21岁宝 花好 圆店2 层,百货在一 百货在一 楼,超市 1-2 层 超市百货+超 百货 超 市 百 货 + 超市很好( ) 很好 一般( 一般 * ) 较差( ) 较差 其它: 其它 很好( ) 很好 一般( 一般 * ) 较差( ) 较差 其它: 其它百丽,达芙妮 百丽 达芙妮, 达芙妮 富贵鸟,安嘉 富贵鸟 安嘉 中档 英 百丽,天美 意 ,TATA, 其 它见详表位于福田区下沙村,底层 位于福田区下沙村 底层 有肯德基,旁边是万科大 有肯德基 旁边是万科大 型楼盘.背靠下沙村 型楼盘 背靠下沙村. 背靠下沙村 社区百货店,共 社区百货店 共 12 家鞋专 柜 ,店员反映今年销售较 店员反映今年销售较 往年差很多,主要商场方 往年差很多 主要商场方 面很少做促销,另外鞋类 面很少做促销 另外鞋类 专柜下月将搬迁至二楼. 专柜下月将搬迁至二楼22岁宝 百货 景田 店四层,一楼超市 四层 一楼超市中档4.关外宝龙商圈及零售终端分布 4.关外宝龙商圈及零售终端分布 宝龙商圈主要指宝安和龙岗商圈,这两个区处于特区关口之外, 宝龙商圈主要指宝安和龙岗商圈,这两个区处于特区关口之外,由于长期以来 宝安和龙岗商圈 形成的二线关的特殊体制,导致这两个区的发展道路与关内截然不同, 形成的二线关的特殊体制,导致这两个区的发展道路与关内截然不同,从而导致了 今天商业现状的巨大差异.深圳目前的一千多万人口中,超过 70%分布于这两个区, 今天商业现状的巨大差异.深圳目前的一千多万人口中, 0%分布于这两