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华南地产论语：南沙晋级国家新区 楼市的“舍”与“得”
　　编者按：南沙晋级！9月6日，国务院正式批复《广州南沙新区发展》。此举意味着南沙发展上升到国家战略层面，正式跻身国家级新区。据悉，南沙新区获批规划与提交国务院版本出入不大。按照此前广州报送的规划，南沙未来将建设成“国际商业服务中心、国际科技创新基地、国际教育创新示范区、临港产业基地、珠三角重要的金融服务区、珠三角国际航运枢纽以及旅游休闲宜居区”。
　　此外，广东省委常委、广州市委书记万庆良主持召开市委常委会议强调，要严格按照国务院的批复精神，抓紧抓好《广州南沙新区发展规划》的实施工作。要以科学发展观为统领，以深化与港澳全面合作为主线，以生态、宜居、可持续为导向，以改革、创新、合作为动力，大力推进粤港澳全面合作示范区建设，努力把南沙新区建设成为粤港澳优质生活圈、新型城市化典范、以生产性服务业为主导的现代产业基地，具有世界先进水平的综合性服务枢纽和社会管理服务创新试验区。
　　与中国其他国家级新区不同的是，南沙建设将主打“港澳”牌，以深化与港澳全面合作为主线。同时，突出生态宜居、可持续发展元素，这一切都给南沙发展带来契机。然而，面对“国家级新区”这块金字招牌，南沙楼市如何经得诱惑，“舍弃”贸然涨价、粗陋滥造的做法，改变以往片面追求竭泽而渔的眼前利益。从而，真正对南沙未来发展树立起强大信心，创建宜居社区，打造精品住宅，将南沙建设成粤港澳优质生活圈，最终“获得”各界的普遍认可，以强烈的社会责任感，为南沙美好的明天贡献力量！
　　时间：9月18日(星期二)14:30-16:30时
　　论坛地点：新浪乐居
　　主持人：
　　何达志：新浪乐居广州主编
　　与会嘉宾名单(排名不分先后)：
　　王合群：新浪乐居华南大区副总经理、广州总经理
　　胡刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询委员会委员
　　张仁瀚：广州市政府智库成员、广州市企业发展战略高端顾问
　　贡立华：广东省省情调查中心城镇运营研究所所长
　　万庆涛：大洋网首席评论员
　　谈锦钊：中国城市经济学会大城市专业委员会委员、广州社科院高级研究员
　　韩世同：广州市房地产协会专家委员会专家、寒桐投资顾问有限公司总经理
　　钟炬：中华国学应用管理研究院院长、华南城市研究院地产文化研究所所长
　　朱秋利：广州市房屋开发建设有限公司古建筑事业部经理
　　黄镇梁：广东省建筑研究院深圳分院顾问总设计师
　　王瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长、研究员
　　梁文缨：瑞士X6建筑设计研究院、六维合力(香港)可持续建筑设计研究院、六维合力城市与商业发展研究中心执行董事
　　吴新坚：全国工商联房地产商会理事、华南城市研究院研究员
　　胡广东：克而瑞广州片区高级研究经理
　　杨春：克而瑞广州片区经理
　　黄永深：南沙城总经理
　　李继东：广晟地产广晟南沙项目副总经理
　　张志斌：广晟地产广晟南沙项目营销部部长
　　徐威：北方万坤置业南沙境界项目副总经理
　　吴继军：广东珠江投资股份有限公司南沙珠江湾项目副总经理
　　潘玲玲：敏捷地产品牌事务副总监
　　李敬：广东创鸿集团有限公司南沙一品营销总监
　　石磊：时代地产时代南湾项目经理
　　黄丽君：控股有限公司碧桂园天玺湾主任
　　刘栽祥：广州丰力房地产开发有限公司印月翠谷项目经理
　　刘政：广州丰力房地产开发有限公司印月翠谷策划
华南地产论语第91期：南沙晋级国家新区 楼市的“舍”与“得”
—————(以下为直播内容，嘉宾或主持人观点不代表本网立场)—————
何达志(主持人)：新浪乐居广州主编
　　主持人：各位专家，各位朋友，非常感谢大家能够抽空参加华南地产论语专家论坛，本次的题目是南沙晋级国家新区，楼市的“舍”与“得”，这是最近除了钓鱼岛之外最热的一个，现在座谈会的地方是广州市的中心，我们现在要谈的话题是广州市未来的中心。
　　9月6日国务院正式批复了广州南沙规划，这个是政府送给南沙的大礼包，南沙经过了几轮的变迁，这次升级为国家中心，在政策上修成正果。其实从前年开始广州一直说要把南沙打造成第二个广州，包括要把省政府建在南沙，包括在南沙建一个机场，楼市也上涨了，但是后来又因为国家的宏观调控楼价又回落了。这次给了这么大的一个礼包，我们看看南沙是否可以更快速的发展。
　　我们先邀请地产界智库的专家先发言，然后请克而瑞来给大家分享一下南沙的，最后再请的朋友说说看法。
　　首先有请王总致辞。
王合群：新浪乐居华南大区副总经理、广州总经理
　　王合群：首先感谢大家，新浪乐居发展很快，得益于很多地产界的朋友和专家经常组织行业的活动和论坛，作为一个专业网络媒体，在一定程度上把握行业的话语权是比较难得的。
　　在座的都是媒体专家，早期平面媒体扮演的角色比较明显，新浪借助于微博和整体影响力，及时发展行业的热点，这个对于房地产的健康成长都是有利的。
　　同时我们在业内经过几年在华南的打造，不断的和发展商建立良好的基础，这次南沙的活动所有的专家都很清楚，新浪在里面起的作用是比较及时的，我们是最早把这个信息发出来，通过不断的宣传。尤其是最近两周我们明显感觉到华南的关注度。我们希望今后做更多这样的活动，新浪也希望成为一个牵线人。
　　在座的各位都参与过南沙的规划，对于南沙的定位，我的印象是倾向于珠江新城，珠江新城发展二十多年基本成型，南沙也陆陆续续引起了市场的关注，现在成为了市场的热点，加上国家的批复，我相信未来南沙的前景会更好。我们希望发展商是很理性的，就是怎么样借助市场很好的势头赢得市场的认同、争求客户、项目卖得很好，但是同时也要很冷静，毕竟南沙的发展刚刚起步。
　　今天我在网上看了一下，很多人把它类比为珠江新城，至于它今后的走势如何，各位专家比我更有发言权。再次感谢大家参加这个论坛，在平等的平台上希望大家畅所欲言。
　　主持人：我们的论坛正式开始，首先邀请中国城市经济学会大城市专业委员会委员、广州社科院高级研究员谈锦钊先生发言。
谈锦钊：中国城市经济学会大城市专业委员会委员、广州社科院高级研究员
　　谈锦钊：今天很高兴跟房地产一线的指挥官、一线的将军们一起来。南沙成为国家的新区，是深圳成为特区32年以来，国家又一个新的战略部署。六个国家级新区，可以说是我国对外开放、对内改革大的动作，所以我觉得南沙能够争取到国家的政策，是一个历史的机遇。
　　第二，南沙成为国家建设中心城市改革开放的领头羊、实验地，实际上也是延续了当年特区的政策，“特殊政策、灵活措施”的改革开放的思路，在改革开放具体的措施、政策怎么落地，还有待以后进一步探索，所以这个发展的前景和潜力是不可估量的。从全市来看是广州建设成为国家级中心城市的领头羊。广东有三架马车南沙、前海、横琴都是属于国家级的新区，广州这个建设出去，实际上要把改革开放进一步推向国际化，不仅是港澳台合作在这个舞台上更深入的开展，而且是面向国际大的舞台，所以我们可以预见到将来南沙可以取得很多、或者更高级的改革开放政策的优惠，这一点是我们都很期待的。
　　第三，南沙的房地产如何发展，我们要好好深思，总结经验，也参照国际上先进的地方和国家，房地产发展与当地的产业发展如何结合，我们要吸取他们的经验和教训。东亚国家房地产泡沫十多二十年以来一直存在很严峻的影响，包括日本的房地产泡沫，也包括中国的房地产泡沫，一直到今天还是在梳理当中。所以在东亚国家和地区，包括台湾的房地产发展都有类似的经历，这些都值得我们研究，吸取它们的经验和教训。
　　回顾南沙房地产，也是从一片上升，但是它的发展是起伏不定，产生比较大的波动。在形势不是太好的时候，往往它的价格卖不出去，恐怕3-4千元/平方米的价格还是有的。2009年我做房地产报告的时候，有人告诉我在南沙买别墅3000元/平方米就可以买到了，他还担心3000元/平方米买贵了，以后会往下跌，其实不贵，这个证明南沙的房地产由一个低谷上升，特别是亚运会前后上了一个高潮。前年有很好的利好消息，一下子冲上去了，去年又下去了，这个也说明他不定。
　　现在又有利好消息，成为了国家级中心新区，那么房地产要如何发展，这个要稳步的提升，让大家看到比较好的预期，去那里买房居住甚至长期投资，这个都是值得我们探讨的。
　　第四，南沙房地产要做好优质地产项目推介。这个前提就是要做好产品、做好服务。这两、三年每年都去三、四次南沙，去南沙湾、时代南湾，去了很多楼盘。南沙现在已经发展了很多的房地产巨头，在这里发展有一个竞争。所以我觉得优质地产项目如何提高自己的产品，把这一块好地弄好，不要搞一些低劣的产品。
　　另外要配合好政府发展南沙的目标去设计建造产品，南沙不是农业、工业为主，以前就是把重化工业、甚至想把炼油厂放在那里，结果证明这个是错误的，把它搬走了。我参加十一五广州市的经济社会发展规划，当时也有一个想法想把钢筋厂搬过去，后来跑到开发区了。南沙要建成国际商业服务、科技创新、国际教育、临港产业、金融服务区、国际航运、枢纽及旅游休闲宜居，它的定位比较高，不是搞重化工业。可以把它作为我们和粤港实验的合作区，房地产不要做一些低劣的产品，一搞就是高端的，当然是中高端的层次，个别要比较高端的，这一点是十分重要的。当然高端往往价格比较高，如何适应高端人群的需要开发商就要做好，而不是拿了地、盖了房子就卖掉，应该是稳扎稳打，让你的地块和楼盘不断升值的目标。2009年大概也就是4000元/平方米，但是现在都是元/平方米，7-8千元/平方米的房子对比市中心是一半，对比天河是三分之一，对比珠江新城是珠江新城，这个价格还是有竞争的。南沙公共配套不足、人气不足严重制约了它的发展，当然这个跟产业还没有完全上来有关，实际上地区今后发展的定位和目标不断的丰富，才可以让土地和产品不断的升值。我们的产品都要按比较高的定位造，别人的产品好卖，就不一定产品很好。那天南湾开盘，很多人去，保安都要维持，因为他们的产品很好，选点很好。当然珠江湾的整个生态环境也很好，这就说明开发商是很有头脑，很注意建设宜居社区。我前年在海港的项目落成的时候也在会场讲了话，当时会场也有标语牌，我当时说，南沙一定会成为国家级的生态宜居社区，国家级生态城市已经有了基础，国家批下来了，国家级是跑不掉了。要如何把这个市场打造好，你要有所考究。
　　将来这个地方国际商业、科技创新、休闲宜居等等中高端技术教学人才，如何适应他们的需要，我们的产品打造和服务都应该遵从良性的打造。另外我也建议适当的放开南沙的限购。去年房管局的领导说，我们能否做一下南沙的议题，但是时机不成熟。既然是新区绝大多数都不是新户口，如果用户口来限制买房，不能限制，所以限制的政策在南沙就要适当的放宽。在信贷方面也要放宽，因为年轻人和中级知识分子钱也不是很多，他们要在南沙立脚要卖房，贷款要有支持。所以这个跟产业政策和人才挂钩才可以推动南沙的发展。如果还是跟老城区一样限购、限贷限卖，南沙发展很难。所以我觉得国家要给特殊政策、灵活措施，没有户口，人家是引进人才，首先要给人家买房的方便。
　　所以我觉得政府方面还是要鼓励和推动南沙真正建设为国家级的新区，我觉得这些方面大家要共同努力，把南沙的房地产城市的现代化往高的一层推进，谢谢大家。
　　何达志：谈老师的创意很好，希望大家一起努力。因为今天嘉宾比较多，大家的发言时间都控制在5分钟之内。接下来有请暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员胡刚老师谈谈。
胡刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员
　　胡刚：南沙以前几个争议的地方明确了，以前说南沙发展工业、重化工业，现在是发展生产型服务业，这个是第一点。
　　第二，把粤港澳优质生活圈放在第一，这个省建设厅三年前已经做了，但是没有推出来。这一点也值得关注。
　　第三，世界级城市中心总部服务区，主要就是海陆空的交通，传播有了、高铁有了。
　　第四，社会管理。社会管理包括港澳人士到南沙定居。原来最早是工业区发展出来的，现在比较明确的就是城区和居住区，这个应该是比较清晰的。
　　对于广州的新型城市化来说，从今年2月份开始到今天市委开的宣传会，这差不多半年的时间，市里面开了很多的会议，做了很多的调研。最后出台了1+N的文件，这个是广州城市的转型。2005年开始广州经济发展的目标是汽车工业，到了是发展服务业。
　　住建部就是说中心城市、中心城区，两个新城区，一个是新南沙，一个是三个副中心，所以从空间定位上比较清晰，现在国家新区也提出来，在这个地位里面又是比较侧重于做一个城区，作为一个居住区，特别是社会给的。通过这几年的争议，在最近半年的，国内外很多专家都过来参观，现在城市发展的思路比较明显，南沙的定位也比较清晰。这个很关键，如果这个区发展工业，如果发展的是高端服务业具备很大的优势，而且有优质生活圈，就是南沙不要发展有污染的，环境会有问题。这些对南沙居住产业的发展是非常有利的。
　　何达志：接下来由广州市政府智库成员、广州市企业发展战略高端顾问张仁瀚先生分享一下。
张仁瀚：广州市政府智库成员、广州市企业发展战略高端顾问
　　张仁瀚：今天新浪做得很好，有很多的专家学者还有很多实操的当地房产企业参加，一个地方的发展一定是需要当地的需求拉动才可以发展起来。那么南沙的发展，刚才谈教授讲得很好，其实国家的战略已经有十几二十几年前期的准备，现在这个规划出来了。这个是一个国家级的战略规划，也就是意味着发展周期重点是中长周期，它的发展过程国家是配套的，但是它的发展节奏和过去短平快的一些经济周期热度的发展，它很可能会产生不同的特点。
　　在我看来，南沙今后毫无疑问会有大发展。但是从规划来看，它的发展跟过去有几个方面的明显区别：
　　一，它将来不会大量的发展劳动密集型产业，刚才胡教授也讲了。
　　二，现在的趋向和最近这几年发展的产业，一定是倾向于高端的物流、高端的商务、高端的技术创新基地，还有临海、临港的港湾产业，这些拉动当地地产、房产和消费需求的产业特点就在这里产生出来。
　　三，做房产、地产的都知道，广州的都市战略在房产地产的规划发展和过去也有区别，比如说过去房产和地产发展是独立的，95年以后这几年有一个新的特点，就是房产和商业地产融合趋势加快。像今天的高德置地，其实就是商业地产和房产的融合，这个和过去的形态就不同。今后在南沙的房地产发展，做地产房产现场操作的人就会知道，当这种趋势出来以后，从规划建设到销售，我们的考量会有所改变，这个是否是南沙今后在地产方面产生房产和商业地产的融合，应该是可以考量的。我本人在研究和现场实操都有涉及，现在做商业地产多一点，我明显的感觉到这个项目后面发展商业地产和房产的融合也值得考量。
　　我认为，南沙的规划出来之后，早期是概念热，当地的大佬讲起来是概念热，但是后面才是真正的需求，那个时候才是需求热。所以从拿地、规划、出货、价格、怎么让价格保值增值，这些都要把握节奏，不但要宜居，还要沉淀有价值、有文化、增值的、临海悠闲的产业，这个是做房地产好的结果。
　　房地产会产生一些差异化，像南沙这么好的地方，我认为后面房产的规划也要产生差异化，比如说可以临海的高端楼盘和商业地产，也可能是商业悠闲的。今后发展的产业主要不是劳动密集型，意味着消费的人群集中在中高端的中层，临海港湾产业的高管和管理人员，这些才是消费主流的群体，我的见解就到这里，后面多听听大家的意见，谢谢。
　　主持人：贡立华老师以前提出南沙要脱离广州才会一片开朗，万庆涛老师也曾经建议省政府迁往南沙，请两位老师谈谈。
贡立华：广东省省情调查中心城镇运营研究所所长
　　贡立华：南沙的定位尘埃落定，在此之前我们也考虑很多南沙的定位和发展战略问题，国家既然把南沙定位为国家级的新区，这个定位很高，而且会享受很多省一级的政策待遇。
　　既然它定位了，我们就看一下未来的预估是什么样的，刚才几位老师也提到要做一些高端服务业，整个产业结构会发生变化，产业结构发生巨大的变化就意味着这里的人口结构发生巨大的变化。做地产的都知道，人口结构发生变化了，我们的目标消费群体同样发生变化，既要研究这些人的消费能力，更要研究将来这些人的生活方式和生活理念。其实这个国家定位出来以后，我感觉对地产来讲是一个非常大的机会，在产品设计上也是一个分水岭。
　　什么叫做分水岭？很多项目我都看过，从品质来讲都很不错，品质做得非常的精彩。我们这个地方将来很多人群是定居在这里生活和生产，意味着这批人将来在这里要找一个永久的根据地。目前大部分的消费者都是从市区过去的，带有很多投资性和临时性的特点，未来要研究这批人的生活理念和生活方式对我们来讲就非常的重要。一旦定位按照国家的模型走，意味着这批人的生活方式跟我们的社区会发生非常大的变化。我们现在在这方面做了很多房地产项目，未来要做很多生活方式的研究，研究这批人在这里面怎么生活。这批人可能来自于祖国各地，不仅仅来自于广州，因为这里面将来会产生非常好的创业基地和创业空间，很多人会在这里面找到新的发展机会，这批人的复杂性比现在在城区的更要复杂，这个地方对发展商来讲也是一个挑战。如果在这里面找出一些新的生活理念和生活方式的理解，创造一种新的开发模式和房地产的运作模式，很多公司会把这个地方做一个起始点。
　　在市区做现在没有了，但是在南沙这个空间是存在的，我的理解就是，有没有开发商要把这个地方做成一个起点，做成一个旗舰店向全国展示，现在已经定位成粤港澳生活圈，这里能否真正成为一个亮点，对于开发商也是非常大的一个机会。
　　主持人：谢谢贡所长，接下来有请大洋网首席评论员万庆涛先生。
万庆涛：大洋网首席评论员
　　万庆涛：很高兴今天过来参加论坛。刚才提到省政府迁往南沙，我现在还坚持这一点，南沙是省级决策的级别，这种级别广州市恐怕难以承受，因为其他的新区都像上海、天津，人家本来就是省级的，所以它就是由一个副市长来兼任的话那就是副省级，这个是没有问题的。广州市本来就是副省级，弄一个市长去不行，弄一个市长更不行，所以由一个省里面的副领导来兼任新区的领导会比较顺，行政区划上还是在广州，我自己有预感弄不好最后真的会…
　　但是从房地产的角度来看，前面有几个同志讲到高端，我觉得高端并不是一定要建别墅或者是找一些奇特的建筑，高端应该是从绿色、节能、环保、生态、网络信息化的建筑。像广州阳光的利用，我对这些方面了解不太多，但是我总觉得很多楼盘没有从绿色节能环保、生态或者是信息化的角度去设计，在座各位地产界的同仁能否在这个方面进行升级，不要像传统一样，建一个奇特的东西，我觉得那样恐怕不太适合。因为能源问题将来是一个大问题，如果这个建筑能够绿色环保节能，自己可以给自己提供一定的能源，节能减排，住起来最起码能减少一些开支，现在的人都追求这个。昨天看电视看到一个特别利用阳光的项目，非常的好，那个是北方的建筑，太阳一出来就照到它，在冬天可以提高几度的温度，其实广州冬天也是很冷的，怎么样解决这个问题，这个是从建筑里面来解决资源的问题。
　　从另外一个角度来说，文化产业也是南沙发展的重点。大的方面来讲，文化强国、文化强省、文化强市，纵观广州的文化产业，说老实话也有一些，但是不那么集中。天河的电脑城成片，在南沙能否建成片区的文化产业区，这也是商业地产，跟地产还是有关系的，在未来发展的时候能否把文化产业作为一个重要的方面来发展。南沙是粤港澳优质生活圈，优质生活圈高什么？优质在哪里？如果文化各方面的东西没有的话，不是说光吃好了，天天吃鲍鱼、鱼翅就算是优质生活圈了。不只是吃，人们在生活无忧的情况下，吃饱穿暖的时候就要考虑精神的追求，精神的追求就是文化的东西，所以商业地产方面要认真的打造文化产业，文化也是一个很重要的方面。
　　我就讲这么多，谢谢。
　　主持人：其实南沙也是有一些文化底蕴的，接下来有请广州市房屋开发建设有限公司古建筑事业部经理朱秋利谈谈。
朱秋利：广州市房屋开发建设有限公司古建筑事业部经理
　　朱秋利：其实南沙有天后宫，南沙的定位要突出新，千万不要再转型升级，另外结构要合理，千万不要再调整，因为现在的转型升级和调整都是因为过去我们做这件事情的时候考虑不周、定位不准。
　　我今天讲两点，第一个就是南沙新区的规划对楼市的影响。应该是正面大于负面，“舍”与“得”，有得有失。广州最大的特点就是海港物流、生态资源，这个是广州缺少的。我年参加了南沙开发区的建设，我一共参加了4个项目，第一个项目是黄阁镇的本田发动机厂，第二个项目是码头综合配房，是给石油化工的用房。第三个职工住房，这个是历史欠帐问题。第四个是龙穴岛的。
　　当时我的感觉在南沙搞汽车、石油、化工、钢铁真的是太浪费了，很不合适。广州市最好的生态资源是在南沙，但是全世界的商人，特别是搞污染的企业最喜欢到最好资源的地方去，也最容易引进它们，我们把这么好的资源搞石油化工，当时在码头的时候树了很多石油罐，我说这些地方怎么能搞这些东西呢？我们是外行，我不懂工业的东西，我都觉得不能把污染的地方搞到南沙。霍英东先生几十年都没有搞石油和污染，都是酒店、游艇等等。当时我就觉得很不合适，当然后来石油化工迁出来了，这个就是失。
　　广州市的规划也有问题，首先是现代产业基地，有汽车、船舶装备制造、东方电器、钢管基地，甚至还有化工企业。南沙将成为广州市的主要产业基地，我们可以理解广州市发展产业或者是发展工业也好，最吸引人的地方、最吸引投资的地方就是南沙，但是那是最好的资源，适不适合做产业中心，有一些可能适合，比如说航运、物流可以，但是钢铁、化工、石油行不行？这个对商业、房地产业有一定的负面影响，这些再环保也会有污染，这些东西放在那个地方就会对楼市产生一些负面的影响，这些是失的方面。当然污染到什么程度是未知数。
　　另外广州市还准备发展高端商贸服务产业，这个就有利于楼市，比如说国际教育的培训合作基地，高端的医疗基地，港澳数据网络新兴产业，这些对商业、宜居都比较有利的，这个是第一个问题。
　　第二个问题就是新区发展的时间，南沙新区发展的时间决定了质量，政府用三年打基础，五年初局规模，十年基本建成。南沙从1993年开始成立开发区是经过国务院批准的，到现在19年了，这19年搞的项目有成功的、有失败的。已经搞了19年，为什么发展这么慢呢？这与我们的定位有很多的关系，有一些大型的甚至上几十亿为什么迁出去呢？这个与政府在思考南沙向历史负责方面有关系，政府考虑这个问题一定要向历史负责，不能说以后再产业升级、调整结构，我们不能老犯这个错误，所以这个方面要好好的思考一下。
　　珠江新城用了二十年现在还没有用好，所以用十年能行吗？我觉得南沙要用三十年以上，这样才可以把南沙真正建成，如果用十年肯定建不好，当然这个观点不一定对，但是我觉得越快越麻烦，因为我们十多年已经有很多的教训了。
　　主持人：刚才朱秋利老师也说南沙环境最好，是一块风水宝地，接下来有请中国国学应用管理研究院院长钟炬老师讲讲。
钟炬：中华国学应用管理研究院院长、华南城市研究院地产文化研究所所长
　　钟炬：我从国学的观念谈谈对南沙新区的看法。
　　第一，南沙新区规划获得国务院的批复是一个好事，但是要提醒开发商朋友们不要头脑发热，为什么这么说呢？因为这个规划有很重要的一点就是依赖粤港合作，澳门的经济体比较小，主要是香港。以前很多地方要靠香港带动，但是今天香港却不是一个发动机，它是要靠内地来带动的一个地方了。而且香港政府的管制能力也在逐步下降，为什么？因为内地给了那么好的政策，比如说自由行，这等于是送礼给他们，他都觉得受不了，还要限制，而且觉得内地的游客还和香港民众发生争执，这个是为什么？就是你得到的利益不知道如何分配，被少数人赚了，很多人没有得到利益，所以反对。从这一点来看出，香港现在的政府的管制水平并不高。
　　在这个水平下，南沙新区的发展规划说要依靠香港，我认为靠不住，所以它不可能很快速的发展，我非常的同意朱总的发言，不会太快地发展。所以请地产商朋友们不要头脑发热以为会快速发展，就像大跃进一样，不会这样的。
　　毕竟南沙新区还是批复了，批复之后我很同意贡老师讲的，它的居住结构会发生变化，从地产界来说，居住结构发生变化，我们的生活方式也会发生变化。最后怎么变？还是犹抱琵琶半遮面，新区规划虽然是千呼万唤始出来，但是以后还是会调整的，具体的我认为是犹抱琵琶半遮面。但是有一点肯定是改了，就是原来居住人以渡假型为主会逐步的变成常住型，这一点变化会对开发商的要求提高，南沙现在大部分楼盘都不错，不会比广州市老城区的楼盘开发水平低。但是也有一些楼盘的目标客户群的定位、跟设计风格、附近的地理地形地貌不一致、不协调，南沙现在有。也有一些楼盘所用的风格不是中国人普遍承认的一种文化，比如说东南亚风格的东西，作为渡假我认为是可以的，但是常住的话，东南亚的风格不是中国人认同的。中国人认同什么风格呢？改革开放前二十年中国是认同西方的风格，到现在是认同中国文化的风格，所以有这种转变。
　　至于南沙的居住群体的生活方式会怎么变化？我提议华南研究院抽时间研究这方面的课题，这个值得研究。南沙要发展，我还是呼吁要特事特办，限购令不一定要废除，但是要变通。因为南沙要发展首先要聚人气，没有人气一切都是空谈，限购令不变一定聚不了人气，所以我也借此平台呼吁政府对南沙特事特办。
　　主持人：接下来有请华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长、研究员王瀚老师谈谈。
王瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长、研究员
　　王瀚：昨天我们也去了一个地方，这个地方是计划时代建的一个小社会，也是那个时代的新城。再到就是大盘时代，就是由市场自发推动形成，现在我们的居住产业是分离的，居住是一个地方，产业是另外一个地方。到了南沙又是一个建新城的时代，我认为广州现在是提新型城市化，我相信至少在原则方面产业和居住是能够结合的，政府和市场的力量也能够相结合的新城。
　　胡教授刚才谈到省住建厅所制定的珠三角宜居规划，其实它也是包含在当年的珠三角改革发展纲要里面。当年汪洋书记主持了一个座谈会上，我当时也谈到了可持续发展的原则。可持续发展对珠三角里面其他已经发展起来的城市或者地区，用这个原则操作起来会有一些困难，但是在南沙可持续发展的原则是有可能实现的，因为毕竟是新，没有过多的东西在那边。如果从南沙的具体情况来看，特别是南沙的地势环境是冲击形成的，南沙每年有台风季节，从这些元素来看，如果发展工业和制造业会有一个比较不利的因素，至少相对于北方的兄弟城市天津来说，它的维持成本是很高的。
　　但是要打造优质生活圈，自然和文化的元素都可以成为我们以后利用的、多元化的、有利的因素。
　　对南沙未来有什么大的看法？我觉得很难，因为信息很多，规划也反复。我个人有一个小小的想法，最近广州在做国际马拉松比赛，在老城区搞完马拉松比赛之后，能否考虑把马拉松和自行车等等相对比较都市型的运动放在南沙做，也是新型城市化的。因为老城区比较适合做龙舟比赛，因为有文化和自然的基础，在老城区可以推龙舟赛。但是南沙是新区，能否搞马拉松和自行车，就是从概念上面来说比较健康，也容易被国际人士接受，就是通过这样的方式来引入，不一定是很传统的思维，就是要搞大的产业。因为大产业进去会引发很多的博弈和争论，而且做大产业恐怕很难一下子就能够落实。现在南沙已经形成了规模，其实已经有了一定的基础，在这个基础上面我们在它的营销方式等等创新一下，看能否搞搞新的，我觉得这可能是一条新的路子。
　　刚才万老师也说到未来的建筑能否是环保、低碳的形式，我也是搞环境的，我知道这些元素引入之后成本肯定会高，能否做得成？方向是很好的，但是我相信如果能够做成，也需要在座各位开发商朋友共同努力，才可以做到。
　　主持人：谢谢王瀚老师，王瀚所说的建筑设计和环保，这次论坛也请到了建筑方面的专家，一个是梁文缨老师一个是黄镇梁老师。
　　梁文缨：瑞士X6建筑设计研究院、六维合力(香港)可持续建筑设计研究院、六维合力城市与商业发展研究中心执行董事
　　梁文缨：我很高兴政府提出南沙新区做生态宜居和可持续发展，可持续包括三个方面的因素，不但是建筑、还要综合社会环境、居住环境，这三点达到协调才可以达到可持续。所以我比较关心南沙新区的开发能否达到这样的目标，这个要求各个方面要综合的发展，如果说产业结构方面政府有一个明确的定位，那么朝着这个方向发展将是一个得天独厚的前提。
　　但是发展的速度决定了可持续性的前提，可持续性要有一个长远的打算，不是说十年二十年就可以实现。它至少要考虑到未来的五十年到一百年，这个考虑要综合的考虑，比如说里面商业配套的设施，交通的设施还有生态环境的规划，还有里面居住楼盘的开发等等这些综合性共同地作为一个长远的目标来规划。就像珠江新城当时就没有进行这么综合性的考虑。
　　当然从更高层面来说这个是政府的思考，我们回归到地产项目的题目上面。因为开发商朋友的开发理念很重要，如果说做到可持续这一点，或者再细一点就是做到绿色低碳的社区，是否会很贵，这个是很多人关心的。实际上从专业的角度来说，并不是要花很多的钱才可以做到，我们有很多的技术手段。国际上有很多的方法，美国人的高技术手段，投入很多钱来实现这个目标。但是欧洲会结合自然环境有利的天然因素，使用低技术的手段进行规划，这个是我们的目标。南沙有得天独厚的自然环境，有良好的水资源、风资源、也有好的气侯等等，这个就是关系到设计手段的问题。其实设计手段就是这些楼盘在开发的时候我们的定位是什么？我们要研究居住者的生活方式，这个是我们每天做居住的时候要考虑的问题，什么人消费这些东西是最重要的。是旅游渡假者还是常住者，这个是开发商朋友要思考的。开发这个楼盘是什么样的定位，当我们想明白这个问题的时候，就是真正的赋予这个楼盘的内涵。
　　实际上要做到低碳，国际上有很多标准，你是做到零碳还是低碳，标准不一样，投入也不一样。实现低碳的手段可以节能、节水、废物回收、雨水回收、绿化等的处理手段，综合性的计算确实不需要很多资金或者是额外增加很多费用。从我的专业角度来说，在中国或者很多城市里面，包括天津新区、苏州等等，都是打着低碳、绿色环保的概念做一个社区，但是真正做到的，按照国际标准来做的，还真数不出几个地方。所以我倒是很希望，如果南沙有一个发展商，他们真的是花心思，真正的做到这样方向的楼盘，我觉得确实是一个很好的卖点，对于楼盘价值来说，对于南沙来说也是个新的定位。一些高级的楼盘是可以带动一个区域的发展，所以我希望开发商能够在南沙推动这样一个项目的发展，谢谢。
　　主持人：谢谢，接下来有请黄镇梁建筑师谈谈。
黄镇梁：广东省建筑设计研究院深圳分院顾问总设计师
　　黄镇梁：我今天主要是来学习，听听大家的高见。要可持续就要保证这片田地后人还可以修，使用者的口碑很重要，从可持续来讲，金杯和口碑都是过眼云烟，你做的东西让子孙后代不伤心才是最重要的。
　　巴黎现在的下水道建了100多年，它现在变成了旅游景点，我的同学发了一些拍摄的照片，那里面很风光。他们为什么可以埋头闷声的搞建设，一搞都搞几十年上百年，就不是短期行为。所以考虑到可持续我有两点想想：第一个确实要利用地形环境，它正好在广州的东南向，夏季的季风都是东南来的，广州城市发展的特点是摊大饼，摊大饼是什么问题呢？越到中心污染越严重，污染严重的关键是风环境，风速在1米以下或者是30公分或者是50公分一秒的情况下，污染最大的，风速7米以上基本上不考虑污染。广州的风环境前年360多天，有很多天是无风环境，污染很大，广州的净化完全要靠万亩果园的新鲜空气供应广州，如果在这个方向再建高楼大厦，那广州市区的环境就没有得救了。广州没有西北风，广州最多的是北风，冬天可以净化广州的环境往南边，夏天最重要的就是南沙，所以在这个地方绝对不要搞高层，绝对不要搞大规模建设。因为把环境破坏了，第二个把子孙后代的地占了。
　　那么这里可以做什么呢？不一定是对着港澳的问题，虽然批复是说港澳，我觉得最重要是对世界的出海口。那么出海口起什么作用？就是搞物流的，这是最重要的结点。那么这里能搞什么物流呢？现在最重要的是靠海外供应石油，从海上运过来，运过来的油储在哪里？就是存在附近的离岛地下，存在离岛地下不会污染环境。我们现在跟日本闹矛盾，日本有一个计划就是2050年要再造一个日本，怎么造？扩张侵略显然不行，所以要占别人的钓鱼岛，填海也不行，它的内海已经填了很多，二战时候从山西输送过去的煤还在那里，所以日本现在还在用二战时候的煤，我们没有拿回来，他们要把地下100米开发出来再造一个日本。地下规模搞得最大的现在是日本人，我们义愤填膺。地下做那么深，我们有美国的穿甲弹打过去吗？核武器能毁了它吗？不要太幼稚了，所以我们好好搞建设，不要老八路了。上个世纪80年代我们国家的代表团去日本考察参加一个工地，结果他们说这个工地是未来两年以后才开工的，看地有什么看的，结果去了大吃一惊，两年以后要建的房子地下盖一圈不同颜色的管道，人家两年以前就把地下建好了，然后再建地上。
　　所以南沙的开发，希望专家和开发商朋友要跟政府呼吁要立法，建筑有法，文物有法，房地产有法，历史保护也有法，就是基建城市没有立法，国外是明确立法的，先地下后地上，地下没有建完不能建地上。我们都是先地上的，三年一小建，五年一大建，过去保证房子的质量一天起一米，起两米强度就不够。我们一定要立法，肯定先地下后地上，而不是一开始建地面上的东西，要见效果，这个效果就为子孙后代留了伤悲。
　　第二个问题就是一定要想法开发地下，不要把地上占了。把设计、仓库、物流都做到地下，把管线走廊都做到地下，把里面留给子孙后代，我就说到这里，请各位指教。
　　主持人：今天我们还请来了跟房地产关系比较密切的韩世同老师和吴新坚老师，请两位谈谈。
韩世同：广州市房地产协会专家委员会专家、寒桐投资顾问有限公司总经理
　　韩世同：我对南沙新区期待比较久，南沙开发了二十年，没有什么成绩，而且变来变去是已经遗憾的事情，我比较赞同霍英东的想法，但是现在他的想法要完全实现不具备条件，因为我们已经摆了很多大的设施和项目在这里。
　　批发的规划想象得挺好，但是看看图，这个地方是丰田厂等等，这个规划图跟我们的一些想法和理念的东西不是太对接。去年8月份的时候国家的部门帮助做了一个规划，现在到底怎么搞也不是特别的清晰。我曾经比较过，我也在今年三月份写过中央应该批准广州南沙新区的五大理由，如果广东不批的话，整个珠三角都呈现于落后的态势，就是相对于长三角和环渤海区，需要一个提升广东发展活力的发展引擎。
　　现在这个东西来了，来了之后要怎么弄？是再搞二十年吗？大家现在蛮期待，怎么办呢？刚刚大家谈了，有担忧的、也有建议的，我觉得的确是这样子的。原来浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区基本上是以产业化为主，当然它们是比较倾向于高科技的产业。我们的区域跟他们相比是比较小的。浦东新区和两江都是1200平方米，天津的滨海新区最大是2700多平方米，我们是2800多一些，一直想再造一个小香港的模式，但是这里面已经进入了一些产业，这些产业也不是随便就能够撤离的。我们昨天跟黄埔党校一起去船厂考察，按道理应该搬，怎么搬呢？是非常麻烦的事情，给钱就地改造吗？不可能南沙刚刚建的厂就要改造或者是拆迁，只能在现在的基础上发展，所以今天讲的“舍”与“得”也是一个比较好的设想。
　　我们可以比较一下海南，海南一下子把地价抬高是否起到阻隔的作用，真正的投资旅游的项目反而进不来了，现在进去的都是房地产，房地产开发一大堆，结果旅游项目没有。现在这个地方应该有什么元素，应该发展什么项目，如果项目都不确定，我们怎么研究这里进来什么人呢？不清楚进来什么人，现在怎么研究生活形态，我觉得这里面应该装具体的项目，可以安装哪些，可以画得更清楚一点，而不是花几个图，几个颜色而已。就画几个大图，我觉得水平太低级了，我觉得规划要更具体一点，甚至具体到哪一个地块。国家说40年完成，我觉得可以。但是摆什么东西，不要说了也没有用，要切合实际，现在就是画几个大块，这几个大块里面装什么。原来番禺的会议我也参加过一次，就是新城发展健康产业，我说健康产业是什么？我不知道健康产业是什么？现在讲动漫产业，动漫产业是什么？我也不知道，到底是印书的、还是画画的，还是搞电脑的。我觉得我们现在到了一个需要更细致描述这个蓝图的时候，然后才能指导我们建设一个对广州和珠三角非常好的区域，谢谢。
　　主持人：请吴经理谈谈。
吴新坚：全国工商联房地产商会理事、华南城市研究院研究员
　　吴新坚：我说一下比较微观的东西。其实南沙的自然环境还要升级，新区出来之后，地产商和政府考虑的第一个要素就是提高地价，提高土地出让地价，让土地的单位价值产生更高的价值。如果按照后期推地，地价高会产生一个什么样的市场预期？我个人认为会产生一个高端市场，因为地价高了以后就不能要求发展商像以前一样，2-3千元/平方米搞一个地皮，5-6千元/平方米卖出去，相对于花都从化还有竞争力，如果南沙的地价提高到4-5千元/平方米，这就意味着你要有1万元/平方米的产品，你的价值才可以体现。这就意味着开发商要“舍”什么，你要更加有创新，更加好的研究产品。你“得”的是什么？就是政策面的支持，这个就是单纯的红头文件到概念上的销售是得到的。
　　第二，既然是新区，地价高以后要做高端产品。对于开发商也好，设计也好，你要做低密度的建筑，销售面积就减少，那你怎么提高产品价值，这里面要有一个设计方面的考虑。我认为高端产品，低碳环保都是很空的，我们有两个指标，第一个是用电量；第二个是网络；这两个指标如果没有的话，就不符合未来的产品，因为未来很可能在家里办公。
　　为什么说有风险？风险主要是体现在开发商的开发能力，因为地价高以后，政府推售土地的时候要求开发商有更大的实力，假如你的产品要卖到1万元/平方米以后，就会跟花都、新塘这些市场有冲突。为什么要考虑南沙，新塘、花都、番禺的房价都是同一个水平，那南沙1万元/平方米的房子怎么卖得出去。
　　第二个风险新区对于小型的开发商是一个考验，产品做低端化没有市场，做高端化就要求开发商前期的设计能力、包装实力、品牌实力等等，所以南沙有了政策之后是有“得”有“失”的。
　　主持人：谢谢，房地产在南沙是蓬勃发展，我刚刚截了一张图，从这一张图上可以看到南沙的项目是非常多了。接下来有请几个项目的负责人跟我们分享他们项目的情况和未来的推货以及未来重要的结点。
　　首先有请南沙城项目总经理黄永深先生分享一下。
黄永深：南沙城项目总经理
　　黄永深：首先感谢新浪给我们一个机会让开发商在这里谈谈我们在南沙的发展。我们公司进入南沙也就是两年多时间，我们公司进入南沙的时间点是很幸运的，因为过去十多年来南沙的发展也好、定位也好，至少有6-7次的摇摆不定的定位。到现在为止南沙新区已经定下来了，现在是所有的东西落地和落实的时候，是要真正大干的时候，所以我觉得我们这个时间点是很幸运的。刚才我们也谈了一个比喻，现在南沙新区的比较就像一辆车，准备启动。
　　万庆良书记说了四点，南沙定位已经清楚，方向也有了，重点工作也有了，政策也在落实。这四个点是一辆车，现在我们已经有地方去了，有目标了，方向就是我们的道路，已经铺好这个道路了，重点工作要启动了，要准备开了。
　　大家在等待的是什么呢？政策的到来，开发商也好、南沙政府也好，参与南沙建设的人也好，现在等待的就是南沙政策的到来，就是政策要给这部车加满油，把油加满了，这部车就可以跑出来了。
　　开发商要做具体的项目，南沙城项目就是一个商业配套项目，我在这里只能说是一个商业配套项目，因为我们的南沙城跟天河城这些项目没有办法比较，我们的项目很小，但是在南沙来说是一个大项目，目前是一个城市综合体，是5万平方米的商业中心，有写字楼、公寓和一部分的住宅配套。
　　南沙目前对商业的需求很重要，现在在南沙的开发商很多，基本上在广州市比较知名的开发商都已经进入了南沙，南沙的十多个楼盘也在开发。但是空置率很高，包括在南沙工作的公务员或者是企业里面工作的人都没有在南沙居住，其中很基本的一条就是没有商业配套，大家购物、消费没有地方去。所以南沙商业项目的前景是有的，而且是刚性需求。
　　我们项目位于进港大道和海逸大道的交汇处，进港大道第一个红绿灯，相当于南沙的一个门面和桥头堡，我们项目周边还有很多商业配套，有已经建完了，还有准备在建的，南沙城这个项目将会跟周边的项目一起打造南沙的商业中心。就像现在天河的天河路一样，因为进港大道会形成南沙的商业中心。
　　我们这么好的地点，这么好的时机，我们准备怎么打造这个项目呢？我们首先想到的一点就是这个商业要培养、要培育，做商业也有一定的培育期，但是要培育期要怎么去做？不能简单的把它卖掉，这个肯定是做不起来的。所以这个5万平方米的商业中心准备统一招商、统一经营，先不卖，也有可能会有一些街铺会销售，但是主体的商铺不会销售，是统一经营。这一段时间已经和大型的超市、电影院、麦当劳、肯德基这些机构密切的谈，而且是跟比较知名的商业团体形成合作伙伴关系，来共同打造商业中心。
　　我们要为他们做更好的硬件条件，我们南沙城也会跟周边已经建好的商业形成良性的竞争，错位经营，共同来打造南沙商圈。有幸在南沙出来的时候，也是我们开盘的时候，我觉得很高兴，也很幸运碰到这么好的时机，我们也会尽我们的能力去做好我们的事情，谢谢大家。
　　主持人：谢谢黄总，也预祝南沙城成为一个地标性的商业中心。
　　接下来有请广晟的李继东跟我们分享一下，上个星期六广晟项目开盘了，请李总分享一下。
李继东：广晟地产广晟南沙项目副总经理
　　李继东：我们在西栋为了配合整个南沙的规划，我们在推货之前加装了系统，上个星期和新浪一起合作，搞了8层多，我们是第一个在新政下面推盘的楼盘，获得了比较理想的成绩。
　　今天的主题是南沙晋级国家新区，楼市的“舍”与“得”，我们的“舍”与“得”，我个人从两个层面，一个是企业的舍得，一个是政府的舍得，舍得就是首期的，不可能所有都做成两房，肯定要把利润放在三房，不可能全部是两房。政府的舍得，南沙把市政配套、和很多的道路建好，南沙有4条路，一个是进港的高速，番禺大道、坐地铁，坐公共汽车从南沙到市桥，然后再从市桥到广州，坐地铁也就是6块钱，怎么解决人口的通车问题。听说还有船到莲花山，但是没有到南沙的，水运也可以作为一个考虑的部分，有那么好的水运系统在里面。
　　南沙在广州市有三个地产方块可以做对比，第一个就是金沙洲，一下子塞那么多人进去，现在大家都不想进去了。第二个就是华南板块；第三个就是珠江新城。政府在珠江新城里面，是这么多新区里面是把所有的配套都处理了，路网配套都已经完全投入进去，再慢慢的出让地块，我建议在座的专家在给政府一些建议的时候，尽量能听取开发商的一些最切实的意见，让政府在决策多一些建议，让开发商开开心心的做项目。
　　今天我代表广晟，也是国企，南沙城也有国企背景，我们也是代表了大部分开发商的利益和意见。
　　最后就是南沙的交通和南沙市政的配套一定要加强，一个是硬件的配套，一个是软件的配套，买房子有网签的流程，在房管局有20多个线可以签合同，南沙只有两根线，我们经常跟别的开发商打架，因为整个规模还是维持在1995年的规模，因为没有指标满足后勤服务。现在除了和雅居乐在弄，基本上所有的开发商都进去了。
　　专家也提出南沙人口和限购，我非常的赞成不限购。荒芜人烟的地方，去年不接近40万，而且在南沙工作的很多都是外来人员，对他们要有限购政策的话，刚需部分和投资客源方面也有非常大的压力。
　　黄永深：有户口的才有10多万。
　　李继东：这个是人口政策，我们之前跟政府的领导沟通的时候，也是提出这些建议，广州区域大学生毕业的时候，应该允许他购买南沙的房子，这个就是差异化购房的政策。既然作为港澳的桥头堡和定位，港澳居民到南沙买房子应该也可以有一个购房的条件，我觉得有一些政策是可以考虑进去的。
　　主持人：接下来有请万坤置业南沙境界的项目副总经理徐威讲讲。
徐威：北方万坤置业南沙境界项目副总经理
　　徐威：这一次南沙新区政策真的落地了，这对大家来讲也是好事，据我了解下周南沙区政府会在北京进行一个政策的推介会以及招商工作。从目前来说新规落地了，但是具体的政策还没有落，也会在不久的将来逐步的宣布和实施，从这次的力度来讲应该还是非常大的，而且是全方位的，是比较具体的。
　　我们认为南沙的未来还是无可限量，之前行内人一直讲，八十年代看深圳，九十年代看浦东，二十一世纪是否看南沙我是抱有信心的，我觉得它的前景是非常美好的，这个是政策方面的。
　　刚才大家讲到限购、限贷包括省政府的搬迁，作为在南沙耕耘这么多年的地产者来讲，我们都是非常支持的，而且我们也希望能够有差异化的东西能够带动南沙经济，包括房地产的发展，这个是大家共同的期盼。
　　对于南沙的项目来说，我们是属于比较少数几个比较早介入南沙的地产公司，而且我们是国企，我们的集团叫北方万坤，是属于国家的大型企业之一。北方万坤在2006年已经进入到南沙，前期定位也是非常高端的，二、三期基本上是以纯别墅小区以及三期的高端洋房为主，那么在当年来讲，只有少数几个地产商在南沙耕耘，跟现在来比不可同日而语，现在有十几家在市场上都非常有分量的公司，也包括央企和深圳都已经进来了，南沙现在是非常热的，我们现在是最后一期，就要乘风。
　　现在大家都讲宜居，我的理解宜居是人与环境共存。拿我们小区的一位领导的话说，早上可以听到鸟叫，晚上可以听到蛙鸣，这个项目有很多的特点，比如说是广州到南沙最近的项目，我们叫入南沙第一盘，我们离两个地铁站都是一公里，从区域位置和交通来说都不错。它有什么优点：第一我们是座落在纯别墅小区旁边的高端的洋房项目，就是你可以花洋房的价格享受别墅的品质以及里面所有的园林景观。而且我们背靠森林公园，我们也花了几千万把私家山打造成一个私家公园，是可以令到所有的业主有一个健身休闲的场所，整个小区的环境非常不错，我相信这也符合南沙未来的发展趋势。
　　大家也有谈到南沙是否会马上提价，上周六样板房开放，认筹非常的理想，预计10月初会开盘，对于负责任、有追求、受尊重的央企的角色来讲，我们不会过分追求一城一地的得失，我们更愿意保持适当的开发节奏，小步快跑，争取在南沙多拿地，以快速开发的操作来跟南沙新区分享成长型的企业，而不是在于这个项目要通过捂盘来获取更大的利润，那我想整个节奏不会有太大的变化。当然对于价格而言我们也会紧盯市场，我们也会有市场的安排。上周五我们也做了一些小幅度提价的安排，这也是适合市场的要求，目前中小户型还不错，在将来真正在南沙居住的人会越来越多，中大户型的市场需求也可以看得到。
　　主持人：接下来有请南沙珠江湾的项目负责人吴继军先生讲讲。
吴继军：广东珠江投资股份有限公司南沙珠江湾项目副总经理
　　吴继军：珠江湾这个项目是在海边，而且唯一一个南向靠海的，所以我们的项目是南北朝向看海的资源，海岸线有4.5公里长，这个是第一个。第二个它不是一个单纯的住宅，一个小盘，它是一个超级大盘，建筑面积有150万平方米，后期有酒店、写字楼等等。这个项目是2010年进行开盘，推货非常的热销，前期一期基本上已经做完，二期在国庆期间也有一些新推少量的货量。项目有很多的配套，包括住宅东面的南山饮食城。南山饮食城在今年年底已经招商完成，年底已经开业。这个地方对于南山来讲一个比较大的吸引力就是看海，就是客户来买我们的盘，对于其他人来讲就是看我们的盘，所以我们的推广就是到南海看临海最近的房子，对客户非常有打动力。客户来南沙基本上是这样安排的，上午看看天后宫，下午就是到我们售楼部看看，因为我们的售楼部是有东南亚风情的，但是这种风情是受很多人喜欢的，因为实际上南沙目前来讲还不是第一居所，很多人都是来南沙买房子就是因为有海，在广州没有海，在交通便利的情况下，这个是它的差异化，所以就是过来看海。
　　对于南沙新区规划以后，开发商有几点机遇：第一，政府把南沙作为粤港澳的桥头堡、优质生活圈。这个目标就是说每一个开发商可以把眼光跳出来，包括珠三角的东部包括深圳、东莞、中山这些地方，你的产品做的好，你的产品高端有稀缺性就可以把客户吸引过来。目前南沙购房的基本上就是番禺广州，珠三角相对比较少，但是这个东西是一个趋势，就是对企业、对政府有更高的要求，你要吸引别人，你就要研究别人，他为什么来这里工作、生活、消费，这个对地产来讲是一个机遇也是一个挑战。你工作的话就有很多机遇，比如说南沙可以建什么样的写字楼和商务区，南沙的商业氛围更浓，但是作为珠三角的核心，规划有特色、品牌有特色、业态有特色肯定能吸引泛珠三角的人消费、观光、旅游，包括所讲的科技园区，这也不是仅仅做低碳的范畴，科技园区、创意园区等等这些东西也给开发商广阔的基地。
　　所以我觉得南沙不管是从以后的客户群、战略规划、产品定位都会给开发商带来无比广阔的机会。
　　主持人：好的，谢谢。接下来有请石磊谈谈项目。
石磊：时代地产时代南湾项目经理
　　石磊：听到各位专家的一些意见之后，我也讲讲。
　　从新政下来之后，1990年开始南沙成为整个国家重点打造区域，就已经快事把这个话题摆在桌面上，但是具体又是怎么样呢？一直到现在才会有新的东西，才会让大家对它有新的信心。我们看到了长达二十多年的时间段，我们对它有无比大的希望，但是它实际落地的同时，带给商人、广东人、广州人的东西有多少？这个并没有我们想象的多。
　　去年有一个论坛说，金沙洲这个板块是一个很明显的超级，我们把政策提前消费，结果让很多人率先住进去，但是配套和相关东西却没有实实在在落实到位，对南沙要思考这个新政过来，能够给大家带来哪些实实在在的东西，这些是值得思考的。
　　刚才几位专家领导也都提到了，南沙下定决心要重点政策扶持、重点支撑的地方是否有差异化的政策，我非常的同意刚才一些专家的想法。比如说关于限购、限贷和企业搬迁等等，因为没有实实在在的东西下来，继续喊一些口号和正层的东西，具体的方式去到哪里，南沙有一些小尴尬。今天我们看这里也说到南沙未来要建成国际科技创新区域等等一系列的名头，似乎很壮观，似乎很美好，但是是否是因为想打造美好的东西，其结果跟多年以后我们又要在新的论坛上讨论新的东西南沙是否能继续走下去，我们希望实实在在的东西，比如说路修得再好一些，人才引进再好一些，比如说企业再好一些，甚至于对限购、限贷人口有一些创意性的松绑。
　　对于时代南湾有时候我们卖得很好，但是真正从发展商而言，个客户沟通而言，说一句让大家骂的话，我们觉得真实的价值没有体现出来，我们真的觉得如果南沙有政策的支撑，我们可以卖得更贵。因为对于南沙而言，对于买时代南湾的人而言，就是旅游发现了一个好项目，进来之后被产品所吸引，所以才买。很多的时候客户告诉我们南沙是一个好地方，其实我们自己何尝不知道。南沙是一个好项目，是一个有山、有湖、有海的天然的东西，我们开发的时候也是战战兢兢，生怕做错了，破坏了这个好地方。很多客户过来的时候我们不敢说将来这里如何，我们不敢承诺一些东西，因为这里除了山和海真的不知道有什么东西，因为有一个背靠山，有8万净湖，150平做到5房而且带的产品中只卖1万元/平方米。所以站在发展商的角度来讲，我们也热切的希望政策能够下到实处，比如说究竟是宜居还是宜商，给我们一个定的概念的东西。
　　很多时候发展商要抓住典型的客群才到找到产品，而对于时代南湾而言还有无奈，我们知道自己产品的价值和性价比，但是我们却不能够更有底气的将它释放给更多的人，很多人知道南沙是一个好地方，时代南湾是一个好产品，但是它不能真正的意识到我们项目的价值。
　　我们三期项目提出了4.6公里的海岸线，时代南湾坐拥4.6公里的海岸线。在这个4.6公里海岸线的地方我们拥有南沙的天后宫、码头、森林公园等等一系列，包括各位兄弟所打造的标杆的地标性的项目，这都是绝无仅有的资源，在这种情况下，我相信南沙的产品绝对不会比海南三亚逊色。
　　现在政府终于有一些动作的时候，我们希望各位同行、各位专家进行倡议，让政策实实在在的下地，让这些利好消息让消费者、南沙人、广东人、广州人乃至中国、乃至面向世界，我希望它的价值最核心的地方能够实实在在的下地，让更多的人感受到它。我特别同意刚才几位专家的想法，步子不需要迈得很大，只需要一步一步的把一些真真正正的实实在在的政策，切切实实落地，能够一步一步走下去，既然南沙已经走了20年，我们是否接下来知道我们怎么做，很多人说南沙要走新的步伐。南沙跟横琴、前海不一样，因为南沙只是一张白纸，但是现在南海还是一张白纸吗？现在我们不是一张白纸，我们走一步是否更加谨慎，中央下达了批复的时候，让我们思考更缜密一些，让政策更实在一下，这样南沙才能够获得南沙本来拥有的地位，谢谢大家。
　　主持人：接下来潘玲玲介绍一下项目。
潘玲玲：敏捷地产品牌事务副总监
　　潘玲玲：我们是民营企业，我们在南沙的项目比较小，所以我就不多说，大家听得也比较累，我首先代表南沙的盘给大家说出一个邀请，现在很多珠三角的人到南沙的十九涌玩，那里挺好，那里有生态湿地，还有一些海产品，特别的便宜也可以吃，所以希望大家有空可以去吹吹风，吃一些特产。
　　另外我也说一些困惑，我们在这里做了一个项目，也不大，去年12月开盘，到现在卖了6个月了，按照我们公司在其他地方做的这个盘来说，今年上半年在广州卖的销售套数和面积都是居第二名，基本上半年就能卖700-800套，哪怕是增城的销售速度这种盘也是很快的，但是在南沙确实是因为人气不足，但是也不是没有太大的困难，就是正常的走货。
　　很多人非常的关心南沙的政策，比如说要建机场，他们直接问机场要建在哪里？南沙都是海，要建在海上吗？我们都回答不出来。据说省政府要迁到南沙的时候，很多人问哪一年迁，迁到哪里？我们的销售人员也回答不上来。买我们这个盘最多的就是天河的人和番禺的人，尤其是天河客对政策的敏感度非常强。我们也听同行传一些消息，南沙成为新区之后可以政策入户，也可以直通港澳，对这些政策还是比较关注的，所以这次国家新区获批，但是也没有很多的细则落地，所以我们也是观望的态度，我们作为发展商也希望政策尽快的出台。
　　南沙现在限购也好，限贷也好，大家也可以投资这个盘，因为我们是商业性的公寓，不限购、也不限贷，40多万就可以买一套，上周六之后成交很好，欢迎大家去我们盘看看，谢谢。
　　主持人：谢谢，接下来印月翠谷项目经理说说。
刘栽祥：广州丰力房地产开发有限公司印月翠谷项目经理
　　刘栽祥：我们是很小的别墅盘，2万多平方米，总共是70多栋，还没有正式开盘，但是看的人挺多，我们主要是卖完之后再开发一个森林公园里面的项目。
　　主持人：最后有请克而瑞广州片区高级研究经理胡广东，给我们简单介绍一下南沙目前的情况。
胡广东：克而瑞广州片区高级研究经理
　　胡广东：关于南沙市场我就简单的说说。
　　大家比较关心的就是客户，很多在座的同行，特别是项目的同行感收到客户量多了很多，包括我们对南沙的监控来讲，之前从今年4月份开始，到那边工作，然后获得的比例明显的上升。因为早些年大家印象中南沙更多是作为各渡假型的社区，包括越秀的项目，或者其他几个开发比较早的项目。
　　另外一个就是关于市场容量方面，从我们监测的数据来看，其实南沙的成交这里面有一个图，这个图的数据跟我们有偏差，但是趋势基本上是一致的。就是我们把南沙2010年之后和2010年之前切开，2012年之前发展是起步期，虽然发展比较早，但是早期是市场容量很少，没有多大的影响力。而真正市场进入快速发展是2010年之后，如果说价格方面，今年1-8月份南沙的楼价同2009年相比是上涨了7成左右，同期广州不超过3成。包括番禺、花都、南沙、萝岗这4个我们习惯称之为外围市区楼价上涨的不超过5成，南沙的上涨的幅度远远超过其他区，这个是市场对区域价值认可的一种体现。
　　另外2010年之前，南沙每年的成交量没有超过40万平方米，而在2011年是70多万平方米，今年1-8月份超过50多万平方米，今年继续超过70万平方米是没有悬念的，如果按照现有的形势包括国家规划和一些项目跟进的情况来看，两年之内南沙的成交量达到百万平方米的级别是没有问题的。
　　但是南沙的市场是否可以持续上升？回归到我们今天的主题，就是南沙晋级国家新区的点，有这样政策的支撑，南沙积极向上是毋庸置疑的，但是中间风险有多大，风险有多大。我们不管说项目的同行也好，做产权或者是政策的研究也好都有见解。从我个人的角度来看，大家比较共识的就是南沙发展比较大的短板就是配套，当然其中还包括交通，配套对于买房的人是一个很重要的问题。南沙规划的提升必然带动政府在配套上的投入，但是投入的速度有多少这个就要看政府的决策，不是我们企业所能解决的问题，这个需要在座的各位专家在给政府提供建议的时候，在这方面希望尽快的落实相关配套，包括学校、医院、交通方面的。
　　另外影响南沙接下来市场容量和市场空间很重要的，就是南沙的经济产业。不管是前几年也好，现在也好，影响南沙最大的一个问题就是能够吸引谁过来，而且愿意留下来。而这一块就要有一个足够强大的经济产业的导入，这个方面政府要解决问题。
　　虽然南沙被提升为国家级新区的定位，让它走在了前海和横琴的前面，因为早期广东省十二五规划草案里面，横琴和前海也提到过珠三角三个特区级别的加快发展，现在南沙政策层面走在了其他区域的前面，这个是一个很好的契机。政府、业类专注这个契机把配套的问题、产业的问题解决之后，南沙的市场会明显的提速。
　　前几个国家级新区，浦东、天津滨海新区在国家级新区落地之后，5年之内经济发展速度比比之前明显提升6-10个百分点，南沙的经济发展速度我们不担心，担心的就是政府如何解决配套和产业的问题，这个也是制约接下来南沙发展速度的一个重要因素，谢谢。
　　主持人：谢谢胡经理，听了那么多专家和开发商朋友的介绍之后获益两多，南沙新区确实给大家留下了很大的空间，大家也提了很多很好的建议，比如说适当的调整限购和限贷的政策，新浪乐居会利用自己的微博、门户网站和百度和通过渠道把这些新闻放大，来扩大影响力，最后感谢大家抽出时间参加我们的会议。
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