上海宝山春和路在哪里_百度知道
上海宝山春和路在哪里
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在宝山春路上。
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上诉人庄某某、李甲、第三人上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会房屋租赁合同纠纷一案
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书 &（2010）沪二中民二(民)终字第337号&　　上诉人(原审原告，反诉被告)庄某某。
　　委托代理人刘某某(系庄某某妻子)。
　　委托代理人张甲，上海市普陀区曹杨法律服务所法律工作者。
　　上诉人(原审被告，反诉原告)李甲。
　　原审第三人上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会。
　　负责人张乙，主任。
　　上诉人庄某某、李甲因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2009)宝民三(民)初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于日公开开庭进行了审理，上诉人庄某某及其委托代理人刘某某、张甲到庭参加诉讼，原审第三人上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会(以下简称束里桥村委会)经合法传唤，无正当理由未到庭。上诉人李甲因在羁押中，无法到庭参加诉讼，合议庭于日至其羁押处向其征询了上诉与答辩意见。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，日，庄某某(甲方)与李甲(乙方)签订《租赁合同》约定，甲方将宝山区罗店镇罗东路217弄某号内约390平方米场地出租给乙方，位置为厂房的西北角，北至河边，南至小仓库北角，东至厂房第二根柱子，西至围墙；租赁期限为五年，从日至日，租金从日起算，年租金为人民币(以下币种均为人民币)16,000元；甲方提供用电，甲方用白天，乙方用晚上，甲方确保乙方每天用电14小时，乙方企业基本用电为30KV，乙方自己单独安装分时表，按国家供电所分时表计算，另外每度电补贴给甲方5分，其他费用乙方一概不承担。甲乙双方自合同签订之后，先付后用，乙方支付房租16,000元，以后按每年房租支付一次，全年付清，以收据为准。乙方不得以任何理由拖欠房租，如违约甲方除收取滞纳金外，可终止合同。甲方提供场地，经双方协商，甲方同意乙方在厂区内修补搭建房屋(地坪、围墙、封顶)由乙方出资搭建修理，不得盖砖石结构的二层楼房，合同期满乙方可自行拆走，但不得影响甲方原有设施。甲乙双方任何一方违反本合同中的任何一条，由此造成的损失，将按情节轻重、损失大小，由违约方承担赔偿损失。同年12月29日，双方又签订租房协议，约定，乙方承租甲方厂部西南角宿舍一间，约13平方米，自日至日，租金每年2,200元，先付后用。乙方不得拖欠租金否则甲方有权终止合同。合同履行过程中，李甲共向庄某某支付租金18,200元。日，庄某某出具字条，表示应付李甲装表费用6,660元(电费尚未扣除)。庄某某的妻子刘某某于日向李甲发函，要求李甲支付水电费8,152.71元及房租。该函已实际送达李甲。目前系争厂房大门由李甲上锁，系争场地还在李甲的控制下。原审审理中，庄某某认可李甲支付的18,200元系日至日期间的租金，在之后的庭审中对此予以否认，但未能对否认的事实进一步举证。李甲为证明庄某某存在断水断电的行为，提供上海市公安局宝山分局罗店派出所民警于日出具的情况说明，主要内容为，日，李甲报案称双方因场地供电及电费问题发生纠纷，并互相切断对方用电用水。日，派出所接报后经了解，庄某某以李甲不付电费为由，单方面将李甲单位用电通过双方共同用电总闸切断，造成李甲无法正常用电，不能正常生产经营。庄某某对上述证明材料的真实性不予认可。本案审理过程中，罗店派出所向法院出具情况说明表示，2008年6月以来，庄某某与李甲因合同、经济纠纷多次报警，同年8月30日又因纠纷引发故意伤害案，李甲将庄某某殴打致轻伤，此案在法院审理阶段。李甲后至派出所调取接警记录，由于民警记忆失误，出具二份工作情况与事实稍有误差，故派出所将日至12月期间所有接警记录提供给法院，其中未有关于庄某某断水断电的事实查明。
　　原审另查明，日，束里桥村委会(甲方)与庄某某代表的上海东庄五金工贸有限公司(乙方)签订《厂房搬迁补充合同》约定，甲方将座落在月罗路罗东路口东侧出租与乙方使用厂房场地，现因甲方需要建造菜市场，经甲乙双方协议，拟定以下补充合同。甲方提供豆腐厂东边的场地，北至河边、南至马路、东至田埂、西至工程队围墙，计4,000平方米租给乙方当厂区经营业务，合同期十年，自日起至日止。日，上海东庄五金工贸有限公司出具决定书，主要内容为，上海东庄五金工贸有限公司将向罗店镇罗东路东侧东束生产队租用的140平方米厂房及场地交由庄某某代理经营管理。
　　日，庄某某诉至原审法院，请求法院判令：要求李甲停止侵占，从承租的场地中迁出并返还；按每月1,516元计算，支付自日起至判决生效之日止的租金及侵占场地的损失；支付2008年6月至11月期间拖欠的电费7,903.71元及水费249元，共计8,152.71元；根据评估价格赔偿厂棚损失；赔偿律师代理费3,000元、精神损失费2万元及医疗费364.82元。李甲则向法院提起反诉，请求法院判令：要求庄某某赔偿其在系争租赁场地上搭建的厂房费用92,858元；自日至同年10月30日止的停产损失52,200元；支付增容费6,660元；赔偿李甲在其他地方重新租用场地的厂房搭建费1万元；赔偿新场地与系争场地发生的租金差额，即(50,000－18,200元)×3＝95,400元。
　　原审审理中，经李甲申请，法院依法委托了上海公信中南工程造价咨询有限公司(以下简称中南公司)对系争场地上李甲搭建的添附物现值的工程造价进行审价，出具的审价报告结论为系争工程总造价费用为92,858元。李甲对该结论无异议。庄某某表示，审价单位涉嫌与李甲串通，该报告的制作过程不合法，审价人员混淆概念，未能实地勘查而草率地出具了数据，故对于结论不予认可。审价单位表示，在审价过程中，审价单位实地去现场查看，但庄某某予以阻挠，不予配合，且未就有关问题向审价单位提出书面意见。相关的数据均套用综合定额计算，审价程序是合法有效的。
　　原审法院认为，系争租赁合同的标的物为农村集体所有的土地，依法不得出租，故合同因违反了法律、行政法规强制性规定，应为无效。在系争场地上，庄某某将自行搭建的宿舍出租给李甲使用，而该搭建也未经过合法行政审批手续，也系无效合同。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应予以返还，且有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。故李甲应从系争场地上迁出，双方并据实结算承租期间发生的有关费用。关于租金部分，双方一致确认李甲已付清日至日期间的租金18,200元，庄某某此后予以推翻，但对此其未能进一步举证，故法院认定李甲已付清日止的租金。李甲主张于日从系争场地中迁出、双方的租赁合同关系于该日终止履行的抗辩，缺乏事实依据，法院不予采信。故系争租赁标的仍由李甲占用，李甲应根据合同约定的租金标准向庄某某付清使用费，即按每月1,516元计算，支付自日起至实际迁出日止的使用费。关于水电费部分，李甲同意支付水费249元，法院予以准许。李甲主张日后的电费不予支付的观点，缺乏事实和法律依据，法院不予认可。故庄某某主张截止于2008年11月止的电费的诉讼请求，合法有据，法院予以准许。关于庄某某就厂棚损失、律师代理费、精神损失费及医疗费的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，法院难以准许。李甲主张庄某某于2008年6月至8月期间多次断水断电，导致无法正常使用场地和房屋，无法实现租赁合同的目的，应就此承担举证责任。李甲提供了从罗店镇派出所调取的有关民警的情况说明，此后，罗店镇派出所对上述证明再次出具证明材料，从所有的接警记录中无证明庄某某断水断电行为的直接证据，故李甲的上述主张缺乏事实依据，故其要求赔偿停产损失及租金差额等反诉请求，法院不予准许。基于本案系无效合同，根据有关法律规定，李甲的搭建可作为其实际损失，应根据双方的过错责任分担。庄某某对审价结论不予认可，但未能就反驳意见提供相应充分的依据，故法院对其抗辩难以采信。该报告结论可作为法院处理李甲搭建损失的依据。鉴于庄某某作为出租方对导致合同无效应承担主要责任，故法院酌情由庄某某补偿李甲搭建费5万元。李甲反诉要求庄某某支付增容费6,660元、对此提供了庄某某的欠条，法院可予准许。据此，判决如下：一、庄某某与李甲就上海市宝山区罗店镇罗东路217弄某号所签订的租赁协议及租房合同无效；二、李甲于判决生效之日起十日内，从上述场地及房屋中迁出，并返还给庄某某；三、李甲于判决生效之日起十日内，按每月1,516元计算，支付庄某某自日起至实际返还房屋日止的使用费；四、李甲于判决生效之日起十日内，向庄某某支付自2008年6月至11月期间的电费7,903.71元及水费249元，共计8,152.71元；五、庄某某于判决生效之日起十日内，向李甲支付增容费6,660元；六、庄某某于判决生效之日起十日内，赔偿李甲搭建费损失5万元；七、庄某某的其余本诉请求，不予支持；八、李甲的其他反诉请求，不予支持。本诉案件受理费380元，由庄某某负担80元，李甲负担300元；反诉案件受理费减半收取2,635元，由庄某某负担1,000元，李甲负担1,635元；审价费2,000元，由庄某某负担1,200元，李甲负担800元。
　　原审法院判决后，庄某某、李甲均不服，向本院提起上诉。
　　上诉人庄某某上诉并答辩称，李甲未经同意擅自拆除庄某某原有搭建的彩钢棚，造成的损失应予赔偿。关于增容费，李甲承认如果旧电表少于新电表5%以上就承担一切费用，现旧电表少于新电表69%以上，原审仍然判决庄某某支付增容费，是错误的。李乙是李甲的合伙人，其也是对庄某某进行侵权的主体，应该承担连带责任。原审法院曾明确拒绝李甲的评估要求，但事后又未经与庄某某协商而擅自委托评估，是违反程序的行为。且评估过程错误百出，严重失实，混淆现值和残值区别，对评估报告不应予以认可。为此，请求二审法院撤销原审判决第五、第六项，予以改判，并赔偿导致庄某某病情加重的医药费364.82元，重新评估李甲搭建的添附物，同时一起评估庄某某的厂棚，判令李乙负连带责任。至于对方的上诉请求，庄某某并未对系争场地停水停电，一审判决对此已经认定。李甲搬离系争场地后将大门反锁，事前既未与庄某某协商，事后也未通知，且一审庭审中李甲也承认了场地仍在其控制之下，故系争场地李甲并未归还庄某某。因此，对李甲的上诉请求不予同意。
　　上诉人李甲上诉并答辩称：李甲在受到庄某某停水停电干扰后，已经被迫在日搬离系争场地，庄某某对此也是承认的，已经不存在迁出。搭建的厂房全部留给庄某某，其应该予以全额赔偿。停水停电是实际发生的，应当认定停产损失费。请求二审法院撤销原审第二、第三项判决，对第六项判决改判为由庄某某赔偿厂房搭建费92,858元，停产损失52,200元。至于对方的上诉请求，拆除原有搭建是得到庄某某同意的。增容费与电表费用无关，此是庄某某应付的，不能混为一谈。审价结论也是正确的。李乙只是李甲的员工，所有责任由李甲承担。因此对于庄某某的上诉请求不予同意。
　　原审第三人束里桥村委会未发表陈述意见。
　　本院经审理查明,原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
　　本院另查明，系争场地原有庄某某搭建的厂棚，李甲承租系争场地后拆除，所剩材料由庄某某自行处理。系争宿舍原由庄某某搭建的材质为煤气块。上述事实由双方陈述所证实。
　　审理中，庄某某质疑原审评估报告称，评估人员刘正才是上海沪港建设咨询有限公司的助理经济师，到日才聘入中南公司，在评估当时不具有代表该公司进行评估的资格；邮寄的意见征询单没有加盖中南公司公章而只有评估人员个人名义签字；测量地坪水泥厚度方法有误，且将庄某某原铺设的地坪也计算在内；测量彩钢板厚度仅使用一把卷尺，且认定彩钢板的型号有误；搭建中没有的木工、水池，却将其计入评估价格；墙体面积计算错误；使用了虚假的上海市工程造价信息；将系争场地内庄某某搭建的宿舍和门卫室也计算入内，是错误的。中南公司回复称，在现场测量时，庄某某一开始就声明拒绝在现场测量数据上签字，不配合测量，致使现场评估隐蔽工程和屋面钢结构工程无法进行，评估人只能套用定额，而在第二次现场测量时庄某某仍然拒绝配合；评估当日，李甲提出门卫室和宿舍都是由他施工，庄某某没有发表意见，后其虽然以电话通话方式主张门卫室和宿舍与李甲无关，但并未提供证据；地坪厚度、墙面面积为现场实测；水池系水沟在套用相关定额，木工为定额考虑的综合人工；征询意见初稿是初步测算结果，可能调整，在正式报告出具时才加盖公章；评估人员刘正才在2004年已取得中国注册造价工程师资格，有资格证书为证。
　　本院认为，关于评估报告的问题，根据资格证书的证明，刘正才系有资质的评估人员，其在评估当时的工作关系尚未转入中南公司，并不影响其评估资质。庄某某提出评估报告中存在测量错误和造价信息虚假，并未提供可信的证据予以证明，且在评估后也未及时提出书面意见，本院不予采信。对于评估报告中部分套用定额计算，由于庄某某在现场测量时不予配合，致使部分测量无法进行，故对此应当自行承担责任。对于门卫室、宿舍和地坪，因李甲在测量现场主张权利时，庄某某并未提出异议，评估部门将之纳入评估范围并无不当。现庄某某主张门卫室由其搭建，地坪有其铺设的部分，均未提供证据予以证明，本院不予采信。宿舍虽原为庄某某搭建，但庄某某陈述的宿舍材质与评估人员现场确认的材质并不一致，故可认定系李甲将宿舍翻修成了水泥房。综上，原审法院将中南公司的评估结论作为处理李甲搭建损失的依据，并无不当。至于庄某某原搭建宿舍的残留价值，因其已混同于现有搭建，无法区分，本院将予以酌定，在确定李甲的搭建补偿数额时予以综合考虑。
　　关于双方的上诉请求，李甲虽已不在系争场地经营，但将场地大门反锁，且在一审庭审中承认场地仍在其控制之下，故应认定李甲尚未归还系争场地及房屋。现系争租赁合同因违反法律强制性规定而无效，鉴于庄某某拒绝利用现有搭建，李甲应当将场地内的搭建及房屋上的添附拆除后迁离，向庄某某返还系争场地与房屋，并支付直至迁离之日止的使用费。李甲主张庄某某多次停水停电导致其停产，并未提供证据予以证明，本院不予采信，对其主张的停产损失不予支持。关于增容费，有庄某某所出具的欠条为证，其应当支付。庄某某抗辩称双方曾约定如旧电表存在问题则该费用由李甲负担，但并未提供书面约定，其在原审中提供的以聂兴江等三人名义出具的证明书，未得到李甲认可，且证人并未出庭作证，故本院不予采信。庄某某主张的医疗费，与租赁合同纠纷无关，本院不予支持。关于系争场地上原有的庄某某所搭建的厂棚，庄某某称其并未同意李甲拆除，但庄某某本身在相邻场地内经营，其对于李甲拆除原厂棚进行搭建的行为是必然知晓的，而并无证据表明其曾经提出异议，且原厂棚拆除后的材料是由庄某某自行处理的，故可推定庄某某对原厂棚的拆除是同意的。现租赁合同无效，对于该厂棚拆除的损失也应根据双方过错责任分担。因厂棚已拆除，无法进行评估，本院对其价值予以酌定，并在确定李甲搭建的补偿额中一并考虑。对于李甲的搭建补偿问题，以评估报告结论为基础，综合考虑双方对于合同无效的责任，以及搭建的折旧、庄某某原搭建的宿舍和厂棚价值等因素，原审法院酌情认定由庄某某补偿李甲5万元，并无不当。据此，原审法院判决于法不悖，裁量合理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费4,445元，由上诉人庄某某负担1,430元，由上诉人李甲负担3,015元。
　　本判决为终审判决。&审　判　长　　汪　毅代理审判员　　刘建颖代理审判员　　高行玮二○一○年四月十四日书　记　员　　范庆韵&&&　　附：相关的法律条文
　　《中华人民共和国民事诉讼法》
　　第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
　　(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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九圩港到上海市宝山区春和路186号怎么走
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