在高楼林立的纽约曼哈顿中城
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中国的投资对美国房地产仍然是沧海一粟
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北京联盟摘要：在高楼林立的纽约曼哈顿中城
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在高楼林立的纽约曼哈顿中城，鑫苑地产所在的52号大楼(Tower 52)算不上是最奢华的。这座A级写字楼隐藏在名不见经传的东52街中间，但不管是51街还是莱克星顿，从两个占据纽约要道的地铁口出来，分别走不了一百米就能到达52号大楼。北京联盟 /事实上，这家总部在郑州、以开发二三线城市住宅为主营业务的地产公司是第一家进军美国市场的中资地产企业。北京联盟 /早在2007年，美国地产大亨、亿万富翁山姆·泽尔(Sam Zell)将鑫苑地产带到纽约，成为在纽交所挂牌的第一家中国房地产开发商。而如今，鑫苑地产俨然已经是一家专业的美国企业。北京联盟 /2012年，鑫苑地产宣布独立买下布鲁克林区威廉斯堡街区一块方圆两英亩的废墟，将其改造成拥有216个单元的高档公寓楼，成为了当时纽约地产界最轰动的。2016年，已经成为地标的东河湾(Oosten)项目将在今年下半年完工，而鑫苑地产公司又在年初宣布买下曼哈顿中城炙手可热的地狱厨房(Hells Kitchen)圈地，开始了项目规划。北京联盟 /作为鑫苑置业的执行副总裁及其美国公司负责人，46岁的梁朝晖从2012年加入鑫苑地产后不仅操盘了鑫苑在东西海岸的所有项目，还见证了自2013年以来中国资本进入美国地产市场的一大波热潮。北京联盟 /2004年从沃顿商学院毕业，梁朝晖在多家美国地产公司积累了大量实操经验。中资投资美国地产的冲劲足，但难免遇到融资困难以及操作过程中包括管理成本、团队在内的各种风险。北京联盟 /“在美国和纽约的国际买家熔炉中，中国的投资仍然是沧海一粟，还有很多值得学习的地方。”梁朝晖指出。北京联盟 /中资对美地产投资大趋势北京联盟 /北京联盟 /《21世纪》：最近很多中资的开发商、金融机构都进入美国地产市场，纽约尤其出现了不少标志性的大项目，很多出价可能比几个月前上一个买家增加了几千万。你观察到的情况是怎么样的？北京联盟 /梁朝晖：我们观察到最近这几年中资对美国房地产表现出很大的兴趣，高潮可能是从2013年开始，年的增长更加明显，到今年一直还在增加，我们也认为这个趋势还会继续下去。北京联盟 /参与到这个市场中的不仅有大的金融机构、保险公司，也有国内的大小型开发商。北京联盟 /目前观察到一些中资机构出价会比较高，从商业角度看，有的价格已经达到了难以收回投资成本的地步。比如，在投资一些老旧酒店资产时，需要很多后期的投入才能把它升级成为一个符合现代需求的酒店或符合市场需求的其它类型物业，这种投入不仅与经济成本有关，更牵扯到当地政府规划、法律甚至劳工市场的特殊性，这样的投入是否能够达到经济效益还值得商榷。北京联盟 /此外，美国的房地产项目融资也与中国本土不太一样。金融危机后当地金融机构向开发商提供贷款越来越困难。一部分中国开发商与当地机构合作，以此拿到更多本地融资；另一部分中国开发商利用“内保外贷”等国内的融资方法，这种特点成为国内机构的优势，但同时也可能不是最有资本效率的方式。从金融学的角度来讲，股本资金成本是非常高的，从纽约一般开发项目的资本架构来看，1/3到4/10这样的范围为股本投资，剩下的应该是债务投资。债务投资就是在开发过程中，以开发土地作为抵押获得贷款，这样资本回报率比较高。北京联盟 /《21世纪》：你觉得这些中资开发商在美国面临的比较大的风险是什么？北京联盟 /梁朝晖：两个风险，一个是运营操作风险，大部分中国开发商没有自己的实操团队，对当地的市场没有把控，操纵起来对当地游戏的规则不太了解，包括许多管理人员并没有管理美国团队的经验。当地事实上有很多问题需要处理，比如如何管理承包单位，承包单位什么背景，等等，这都不是表面上去做一个尽调报告就能研究出来的东西，需要有在这边真正操盘过主流房地产项目的一个团队才能够把它做好。北京联盟 /另外就是融资的风险，就是刚才讲的，国内来的机构在美国的融资能力有限。北京联盟 /总体来说，中资到美国开发地产的趋势是好的，但是也应该认识到，跟美国的房地产投资相比，中国资本还是处于刚刚起步阶段。所以，不能够自恃太高，一定要按照当地的游戏规则进行，多学习。北京联盟 /鑫苑的独特定位北京联盟 /北京联盟 /《21世纪》：能不能具体谈谈在美国操盘要注意的情况。比如，最近纽约房地产市场上涨非常快，很多人都认为到了顶点，你怎么看现在的情况？北京联盟 /梁朝晖：经过金融危机以后，纽约房地产从2010年开始恢复到现在也有六年了。通常来讲，房地产六七年就是一个周期，因此现在需要谨慎，但并不是说整个纽约地产处于崩盘的边缘。其根本原因是，这一轮房市的恢复并非建立在非理性的杠杆之上。北京联盟 /在经历过2008年的打击后，美国的金融机构非常谨慎，政府监管也越来越严，因此在房地产个人按揭贷款过程中非常谨慎。作为个人投资者，即使在市场上就算你的信用、收入都非常好，申请房屋贷款都是很困难的，因此贷款的数额和放贷比远没有金融危机前那时候那么激进。对开发商的商业型地产贷款也是类似情况。北京联盟 /但我们也注意到，近期来看，纽约的高端住宅、奢侈类的地产开发已经到了比较高的一个范围。也就是说一平方英尺2500美元以上的住宅，我们认为还是有一定的风险。北京联盟 /美国最高端的奢侈住宅目前风险较高北京联盟 /北京联盟 /《21世纪》：在这种市场情况下，鑫苑的投资逻辑是怎样的？北京联盟 /梁朝晖：刚才也说到，我们的基本判断是，美国最高端的奢侈住宅目前风险已经比较高，因此我们的定位就是要在中高端里面做最精细、最好的，就是说不管是在市场好还是市场不好的情况下，不管有没有中国的客户来支持我们的情况下，我们都立于不败之地，这是我们投资的一个理念。我们对自己的定位是，我们是中国来投资的、本土化、专业化、集中于打造高端精品的国际地产公司。北京联盟 /那么，我们目前在曼哈顿这个核心市场的售价范围也就可以基本预计，在每平方英尺(十平方英尺约为一平方米)的预期定价大概在2000美元。这也是纽约一个双收入家庭比较可以承受的一个价格范围。北京联盟 /从具体的投资区域来讲，我们的定位是“Emerging”地区，也就是发展中的、代表经济发展潮流的地区。目前我们已经投资的两个项目，一个是地狱厨房(Hells Kitchen)，一个是威廉斯堡(Williamsburg)，都是在纽约很有前瞻性，很的地区。以威廉斯堡为例，20年前这个地方还是破旧的厂房、废弃的工业区，比较落后，后来艺术家先搬过来，将富裕的年轻人都带过来，目前仍然有增长潜力。我们的目标就是继续找到这样的项目。北京联盟 /基于上述两点，鑫苑美国的重点就是东西两岸、两个走廊。一个走廊叫东北走廊，从华盛顿沿海到波士顿，以纽约为放射中心。另外一个是洛杉矶到湾区、旧金山。北京联盟 /纽约拿地法则北京联盟 /北京联盟 /《21世纪》：在你看来这样的资源在纽约还有么？怎么才能找到？北京联盟 /梁朝晖：纽约房地产市场很成熟，做好项目的可能还有，但是确实需要去挖掘。一个可以确定的事实是，纽约没有空地了，有的是没有达到最高的价值利用的一些建筑，开发商可以进行改建或是拆掉重建，甚或地块整合和重组，毫无疑问，这增加了寻找和谈判的成本。北京联盟 /目前来看，有三种拿地的模式。第一种公开市场操作。卖家通过中介去做营销。但当这个财产已经被做成精美的册子被推广的时候，项目要不然是资源不够好谁也没看上，要不然是多方竞争价格上占不到优势，因此这种形式比较难以拿到真正好的资产。北京联盟 /第二种是通过我们自己的团队搜寻有可能出售的土地。从2012年创建团队以来，我们投资团队加入了很多业界有很多经验的老手，这对通过内部联系提前锁定资源很有益，这是我们目前运用最多的一种模式。北京联盟 /第三种事实上更加高级，叫做拿地组合。比如，一个想要开发的地区有几个不同的土地持有者，需要依次跟不同的资源沟通，最终做一个好的开发案例。比如你看上的这个地块审批的时候只能建四层，但是旁边的一家审批可以建十层，但只建了四层，那就要去沟通怎么把这个高空权(air right)拿过来。这是拿地的高级运作，尤其是纽约地区需要这种高级的操作，而真正能赚到钱，能够有这种比较高的回报的是这样的运作，但是需要的时间、精力和资源也都要大很多，我们也正在尝试。北京联盟 /《21世纪》：这样的投资理念目前效果如何？中国投资者是什么样的投资理念？北京联盟 /梁朝晖：我们的威廉斯堡项目整体分为两期，目前我们整个已经销售70%，第一期已经有入住，第二期很快结束。已经销售的部分三成买家来自中国，七成来自美国。北京联盟 /我们发现投资我们所定位的中高端地产的国内投资者有几个特点。首先，他们一般都有与美国相关的经历，一些人在美国工作或上学，一些人子女在这边上学，他们对美国甚至纽约都比较了解，也都是在选择比较后，在威廉斯堡这个国内可能不太熟悉的位置进行置业。我们的客户基本都是对美国文化有所了解，或者对美国主流文化比较接受的人群。北京联盟 /其次，现在市场有很多传闻，中国买家财大气粗，出手都是大豪宅，但我们的认知并非如此，中国买家非常精，很多都是冲着这个小户型，大的户型现在中国的买家还不是很多，反倒是很受美国当地主流买家青睐。北京联盟 /
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