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芜湖联盛置业发展有限公司与胡苗若房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）镜民一初字第02999号原告：芜湖联盛置业发展有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：吴建超，总经理。委托代理人：刘斌，安徽国伦律师事务所律师。委托代理人：骆臣飞，安徽国伦律师事务所律师。被告：胡苗若，女，日出生。原告芜湖联盛置业发展有限公司（以下简称联盛置业公司）诉被告胡苗若房屋买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理，依法由审判员何俊适用简易程序独任审判，于日公开开庭进行了审理。原告联盛置业公司的委托代理人刘斌，被告胡苗若均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联盛置业公司诉称：日，原告与被告签订《商品买卖合同》，合同约定：由被告向原告购买本市镜湖区联盛国际商业广场×区×室房屋，建筑面积13.13平方米，房屋售价款384409元。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告。在签订《商品买卖合同》同时，被告与芜湖联盛国际商业广场管理有限公司（以下简称联盛管理公司）签订《委托租赁经营管理协议》，按照该协议约定，被告将该房屋委托联盛管理公司出租，共计获得租金36612元。然而，被告针对原告逾期提交办理产权证所需材料这一对其切身利益没有实质影响（并不影响被告出租该房屋及收取租金）的行为，向人民法院起诉要求解除合同。经过人民法院审理，最终判决解除合同，被告返还房屋给原告，原告返还被告购房款，并按照中国人民银行一年到三年基准利率标准赔偿被告相应利息损失。现该判决早已履行完毕，但被告先前基于购买该房屋并出租获得的租金36612元却并未返还给原告。为维护原告合法权利，诉请判令被告立即返还原告房屋出租收益36612元。被告胡苗若辩称：原告起诉没有事实依据。在解除房屋买卖合同的判决生效之前，我是房屋的合法所有人，我有权支配我的房屋，包括房屋出租收益；我收到的租金只有31427.56元；原告起诉已超过两年诉讼时效，不受法律保护。经审理查明：日，原、被告签订商品房买卖合同一份（合同编号为：预字×××××××××）。双方约定被告以房屋预售价384409元的价格购买原告开发的本市镜湖区联盛国际商业广场×区×室房屋一套（商铺）。同日，被告与芜湖联盛国际商业广场管理有限公司签订一份委托租赁经营管理协议，双方约定：被告委托联盛管理公司租赁经营管理其购买的商铺，委托租赁经营管理期限为四年，自日起至日止，每年租金收益为18305元；因商铺租赁而产生的相应税费，由被告根据法律规定自行负担。房屋交付后，联盛管理公司依约租赁经营管理被告购买的商铺，截止到日，联盛管理公司分四次向被告支付商铺租金共计36612元（含税），被告实际收到租金为31427.56元。日，因原告未按照双方购房合同约定提供被告所购房屋办理房地产权证的全部材料，被告诉至法院要求解除合同、返还原告购房款384409元及赔偿购房款利息损失。此案经过芜湖市镜湖区人民法院审理，作出（2012）镜民一初字第02299号民事判决，法院判令：解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；原告一次性返还被告购房款384409元并赔偿相应利息损失（以384409元为基数，按照同期中国人民银行一年至三年期贷款基准利率为标准，自日起计算至实际返还购房款之日）。后原告不服提出上诉，芜湖市中级人民法院于日作出维持原判的终审判决。判决生效后，被告与联盛管理公司之间的委托关系终止。日，经法院强制执行，原告向被告返还购房款384409元及赔偿利息损失47058元。另查明：芜湖联盛国际商业广场管理有限公司每半年给付被告房屋租金9153元，其中扣除个人所得税183.06元、房产税1098.36元、印花税9.20元、水利基金5.49元，被告每半年实际收到的房屋租金为7856.89元。上述事实，有身份证、营业执照、保险单、商品房买卖合同、委托租赁经营管理协议、本院（2012）镜民一初字第02299号民事判决书、芜湖市中级人民法院（2013）芜中民一终字第00576号民事判决书、账户明细、票据、收条及原、被告陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：被告在与原告签订商品房买卖合同后，与联盛管理公司签订的委托租赁经营管理协议系当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告按照约定获取的房屋收益，属于合法收益，应予以保护。原、被告之间房屋买卖合同关系因法院判决解除，根据判决结果，原告已返还被告购房款并对被告的购房损失进行了赔偿（自日起按同期银行贷款利率计算）。因原告已从日对被告因解除合同的损失进行赔偿，若被告继续占有自日之后的房租收益，有失公允，依法应返还原告。关于被告享有的日之前的房租收益，以及被告出租房屋依法缴纳的税费，原告主张一并返还，于法无据，不予支持。被告辩称原告诉请超过诉讼时效的意见，因日芜湖市中级人民法院作出双方合同关系解除的终审判决，原告的诉请未超过法定的诉讼时效，故对该意见不予采纳。据此，被告应返还给原告从日至日止的租金为19642.22元（31427.56元÷24月×15月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决如下：被告胡苗若于本判决生效之日起十日内返还原告芜湖联盛置业发展有限公司房屋租金收益19642.22元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取358元，原告芜湖联盛置业发展有限公司承担166元，被告胡苗若承担192元（诉讼费原告已预交，被告胡苗若于本判决生效之日起十日内将诉讼费分别给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员　　何俊二〇一四年十二月十日书记员　　徐行附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产；
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原告华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司与被告芜湖联盛置业发展有限公司合作合同纠纷一案的民事判决书
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁商初字第28号原告华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司，住所地在南京市珠江路435号12层。法定代表人段红飈，该公司董事长。委托代理人周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。被告芜湖联盛置业发展有限公司，住所地在安徽省芜湖市北京东路199号海螺商务楼侧面南二楼。法定代表人吴建超。委托代理人何建生，安徽纬纶律师事务所律师。原告华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司（以下简称华海公司）诉被告芜湖联盛置业发展有限公司（以下简称联盛公司）合作合同纠纷一案，本院于日立案受理后依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原告华海公司的委托代理人周毅到庭参加诉讼。被告联盛公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告华海公司诉称：日，华海公司与联盛公司签订合作协议，约定由联盛公司有偿使用华海公司品牌并委托华海公司进行商场运营管理，联盛公司将其开发建设的芜湖市“联盛国际商业广场”地下一层商场加盟、使用华海公司“华海3C”品牌，品牌使用期为5年，使用费为每年100万元。根据合作协议约定，联盛公司应在合同签订后15个工作日内向华海公司支付200万元，商场开业后一个月内再向华海公司支付100万元。同时，华海公司派驻商场管理人员的薪资由联盛公司承担。任何一方违约均应向对方支付违约金100万元。合作协议签订后15个工作日内，联盛公司向华海公司支付了日至日的品牌使用费和经营管理费200万元。日，商场正式开业运营，实际出租率达到合同约定的要求。联盛公司本应于日前向华海公司支付使用费100万元，但其一直推脱。此外，2010年度华海公司派驻联盛公司的总经理薪资18万元已经支付完毕，但2011年1月至2011年12月期间华海公司所派驻总经理的薪资18万元，联盛公司并未支付。华海公司多次致函联盛公司要求其及时支付使用费100万元及派驻人员薪资18万元，联盛公司一直拒不支付。现要求判令：一、联盛公司支付品牌使用费和经营管理费100万元及派驻人员薪资18万元；二、联盛公司支付违约金100万元；三、诉讼费用由联盛公司承担。原告华海公司为支持其诉请，提供证据如下：1、双方于2009年签订的合作协议及补充协议各1份，拟证明双方对合作的内容、方式及违约责任进行了约定。2、开业企划书、报纸上刊登的广告、华海公司数码城的宣传广告、华海公司开业人员分工安排，拟证明华海公司履行了合作协议约定的义务，芜湖数码城正式开业。3、华海数码城和租户的签约流程、华海租金和缴纳情况总报表、华海公司租金缴纳情况报表3张、联系函件、出租情况说明1份，拟证明截至日，出租率达到98.7%。4、日告知函、日催告函、日律师函，拟证明华海公司多次要求联盛公司履行付款义务。5、签呈1份及工作联系函3份，拟证明华海公司派驻的总经理崔贤东要求芜湖联盛广场撤除带有“华海中江”字样的广告牌、灯箱、吊旗等标识。6、日芜湖联盛国际商业广场管理有限公司致负一层数码城商户的工作联系函1份及日工作联系函1份，拟证明联盛公司对数码城的格局进行了改变，华海公司所派驻的总经理的办公地点及宿舍均被撤掉，双方已无法继续合作。7、调查笔录1份，拟证明“中江电脑城”入住芜湖华海3C广场的租赁事宜系由联盛国际商业广场管理有限公司经理黄骥与华海公司经理戴天池共同经办的。被告联盛公司未出庭应诉但发表答辩意见称：1、数码城开业时出租率未达到合作协议约定的80%，首年租金和管理费没有达到500万元，故华海公司违约在先；2、根据合作协议第六条的约定，华海公司应向联盛公司派驻总经理一名和中层管理人员两到三名，但华海公司自始至终没有派驻过中层管理人员；此外，联盛公司向华海公司所支付18万元的总经理戴天池的薪资的期间应为日至日，联盛公司未支付后续总经理薪资的原因系华海公司没有达到合作协议约定的经营管理目标，华海公司派驻的总经理负责招商的前期洽谈，最终签约须联盛公司同意；3、根据合作协议约定，原告华海公司对外招商使用的品牌为“华海3C”，但实际上华海公司使用的是华海中江字样；4、华海公司主张的违约金过高。被告联盛公司对原告华海公司所提供的上述证据的质证意见如下：1、对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为数码城开业时出租率达不到80%，因为表格中涉及中江电脑有1280平方的面积实际并未入住。2、证据4的内容均由原告华海公司单方陈述，故不予认可。3、证据5的真实性予以认可。4、证据6真实性无异议，2013年4月中江电脑撤走后带走了很多商铺，联盛公司不得不重新布局。5、对证据7真实性无异议。被告联盛公司提供证据如下：1、律师函与工作联系函各2份及照片打印件，拟证明华海公司违约的事实。2、房屋租赁合同、水电费报销单、发票，拟证明戴天池于2011年3月到岗。3、日中江电脑城向华海3C广场所发律师函1份及日芜湖联盛国际商业广场管理有限公司向华海公司所发函件1份，拟证明“华海中江”字样的宣传是得到戴天池同意的。原告华海公司对被告联盛公司所提供的证据的真实性无异议，但认为证据1中函件的内容系被告联盛公司单方陈述，故不予认可，此外，照片上出现华海中江字样的原因不在原告华海公司，系被告联盛公司同意使用中江字样的；证据2不能证明戴天池的实际到岗时间为2011年3月；证据3不能证明设置广告宣传标语的决定权在华海公司。针对双方当事人对对方所提供的证据中真实性不持异议的部分，本院依法予以认证。本院经审理查明，日，华海公司与联盛公司签订《合作协议》1份，其中第三条约定：经双方友好协商，联盛公司愿有偿加盟华海公司“华海3C”品牌并使用“芜湖华海3C品牌”并委托华海公司对联盛公司以上指定物业进行招商运营管理；第四条约定：一、协议正式签订后，即华海公司负责商场运营的前提下，华海公司授权联盛公司所开发的该物业使用“芜湖华海3C广场”名称；二、品牌使用期为5年，自芜湖联盛商业广场“芜湖华海3C广场”正式对外营业之日起算，期满后经双方同意可以续签；三、联盛公司加盟“华海3C”品牌的品牌使用费并委托华海公司招商经营管理费每年100万元人民币，5年共计500万元人民币：1、前三年费用支付方式：本合同签订后15个工作日内联盛公司支付200万元人民币给华海公司（其中100万元为生效定金，合同生效后，转为履约定金，在履行完毕两年后，此定金转为联盛公司支付给华海公司的品牌使用费），正式开业后的一个月内联盛公司再支付100万元人民币；2、加盟后两年的费用支付方式：每年提前一个月由联盛公司汇入100万元给华海公司等。第五条约定：联盛公司在使用华海公司品牌的同时委托华海公司进行该项目的日常经营管理，华海公司以资源优势和专业管理能力负责招商运营，并安排优秀管理团队常驻联盛公司商场，负责招商及日常经营管理工作。华海公司制定招商计划及策略并与联盛公司共同制定招商政策，实施招商工作；华海公司根据本项目的实际情况，制定运营方案及各项管理标准和制度，报联盛公司确认后实施，并与联盛公司共同研究确定租金标准和客户选择，完成招商签约等。委托经营基础目标为：1、对楼层商品及商场功能区进行定位和划分，使人流动线、品种分区及可视性和可到达性合理配置；2、商场开业时出租率必须达到80%以上，五年平均出租率不低于90%，首年经营管理收入指标（租金和广告资源费）不低于人民币500万元，在首年收入指标基础上，商场收入年平均递增幅度须达到5%或以上标准，为保证招商工作的顺利，开业后的头3个月不予考核，即开业3个月结束后的第一天作为第一财年的考核起始日；3、租金、广告资源费等全部费用的收缴均由联盛公司负责，华海公司配合；4、若该商场每年经营管理收入（租金和广告资源费）超出当年收入指标，则联盛公司另行向华海公司支付超出部分的10%作为奖励；若华海公司未能完成该商场当年经营管理收入指标，则华海公司应补足给联盛公司未达标部分的10%。第六条约定：联盛公司同意由华海公司派出商场总经理1名、中层管理人员2-3名（以上人员根据实际需要安排）。双方将根据议定的管理考核标准，共同考核任免。薪资标准为总经理18万元／人／年，中层管理人员人均8万元／人／年，以上人员的养老保险、个人所得税等相关税费由华海公司的管理人员自行缴纳。该费用自华海公司管理人员实际到岗时由联盛公司承担按月计发并打入华海公司指定账户由华海公司负责发放。第七条约定：华海公司派驻人员的生活场地、办公场地及办公设施由联盛公司提供。第十条约定：联盛公司不得在指定联盛国际商业广场以外使用华海公司品牌。联盛公司委托华海公司经营管理，但华海公司不承担商场的经营风险及任何债权，商场经营的盈亏由联盛公司负责。华海公司承诺在合同履约期内，华海公司不得在芜湖市区区域内开设“芜湖华海3C广场”品牌等与本协议雷同的项目。第十一条约定：若连续两年时间华海公司管理经营业绩未达到本协议约定的基础目标，联盛公司在根据协议第五条第三款第四项之约定对华海公司进行考核并根据考核结果支付品牌使用费的同时有权终止本协议，并要求华海公司退还已付品牌使用费的考核扣除部分。若因华海公司派出人员工作严重失误而导致联盛公司重大财产或名誉损失，联盛公司有权要求华海公司承担赔偿责任并提前终止本协议。第十三条约定：联盛公司付给华海公司的首付中的100万元作为本协议履行定金，如双方未能履行本合同约定的一切条款，违约方须赔偿100万元给守约方。第十四条约定：本协议经双方签订且联盛公司将首期品牌使用费打入华海公司账户之日起生效。日，双方签订《补充协议》1份，将《合作协议》第十三条变更为：联盛公司付给华海公司的首付中的100万元作为本协议履行定金，如双方未能履行本合同除第五条第一款第三项以外的其他约定，违约方须赔偿100万元给守约方。日，联盛公司租赁福达园5幢2单元501室房屋给戴天池使用，并由联盛公司负担水电燃气费。此外，联盛公司已支付戴天池一年的薪资18万元。日，华海公司向联盛公司发函，通报芜湖华海3C广场目前招商完成率达到83%，具备开业条件。日，芜湖华海3C广场开业，截至日，首年租金为元。联盛公司已将日至日的品牌使用费和经营管理费200万元支付给华海公司。开业后，华海3C广场对外宣传中曾出现过“芜湖华海中江电脑数码城”字样。日、4月28日、6月11日，华海公司向联盛公司分别发送函件3份，要求联盛公司支付100万元品牌使用费和经营管理费及2011年度派驻总经理薪资18万元。日，华海公司派驻总经理崔贤东向芜湖联盛广场及中江电脑城发函要求拆除“华海中江”字样的广告牌、灯箱、吊旗等标识。2012年4月-7月期间，中江电脑城委托律师向华海3C广场发函，提出戴天池承诺给中江电脑城设置店招和广告一事未落实，另外华海3C广场承诺给中江电脑城350平米公摊面积补偿一事亦未兑现等。芜湖联盛国际商业管理有限公司也向华海公司发函，指出华海公司在对外招牌和文件中使用“华海中江3C电脑数码城”字样，且经营管理存在严重疏忽等。日，芜湖联盛国际商业管理有限公司向联盛广场负一楼电脑数码城商户致函，载明因各商户经营状况不佳，欠费严重，决定重新规划电脑数码城的位置即将负一层的电脑城搬至三层淘宝区域，并于4月10日开展清场工作。日，华海公司向联盛公司发函，载明因联盛公司将华海公司派驻总经理张捷的住房收回，导致其无法履行管理职责，产生的后果由联盛公司承担。另查明，联盛公司与芜湖联盛国际商业管理有限公司系关联公司，芜湖联盛国际商业管理有限公司负责对联盛公司所开发项目的日常管理。日的关于华海商场内外增加及更换物料等事宜的签呈，先由华海公司总经理崔贤东批示，再由联盛公司领导李茸和戴倩批示。再查明，日，何建生律师受芜湖联盛国际商业管理有限公司委托与中江电脑城经理孙顺和就中江电脑城租赁事宜进行了谈话。孙顺和陈述，2011年7月，余洋把其介绍给联盛国际和华海公司的黄骥和戴天池，他们同意租赁地下负一层3500平米的场地给中江电脑城，2011年10月份正式签订了租赁合同，由于联盛广场公摊面积大，实际使用面积仅2000平方米，所以联盛答应补偿中江电脑城350平方米。但后来联盛不讲信用，把补偿的面积租赁给了他人，迫于无奈，中江电脑城只得租赁德盈公司的场地。但其并未见过德盈公司的人，与德盈公司的租赁事宜系由黄骥与戴天池办理的，他们说出了问题由他们负责。庭审中，考虑到芜湖联盛广场现状，双方均表示不再继续履行《合作协议》及《补充协议》。此外，联盛公司认为华海公司存在违约行为要求赔偿损失等诉请已在（2014）宁商初字第29号案中提出，本案中，联盛公司亦未提起反诉。以上事实，有合作协议及补充协议、联系函件、出租情况说明、华海公司租金缴纳情况报表、签呈1份及工作联系函、调查笔录、律师函与工作联系函、房屋租赁合同、水电费报销单、发票等证据在卷为凭。本院认为，《合作协议》及《补充协议》系华海公司与联盛公司之间真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。根据《合作协议》的约定，联盛公司应在芜湖华海3C广场正式开业后一个月内支付华海公司品牌使用费和经营管理费100万元，该费用所对应的期限为日至日，鉴于联盛公司已将日至日的品牌使用费和经营管理费200万元支付给了华海公司以及双方于2013年5月已实际停止合作的事实，加之诉讼中双方均同意不再继续履行《合作协议》，因此联盛公司不应再向华海公司支付品牌使用费和经营管理费，故对华海公司要求联盛公司给付100万元的诉讼请求，本院不予支持。关于华海公司要求联盛公司支付2011年度派驻总经理的薪资问题。华海公司认为其所派驻的总经理于2010年1月到岗，联盛公司已支付了2010年度的总经理薪资18万元，尚欠2011年度的总经理薪资未付。联盛公司认为华海公司派驻的总经理实际到岗时间为2011年3月。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实均有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鉴于华海公司未能举证证明其所派驻总经理的实际到岗时间，本院认定联盛公司确认的到岗时间即2011年3月为华海公司派驻总经理的实际到岗时间，考虑到月份双方已停止合作的事实，华海公司所派驻总经理的实际工作时间应为两年，故联盛公司应依约再行支付华海公司派驻总经理的薪资18万元。关于违约金的问题。从《合作协议》的具体内容来看，华海公司在双方合作中的主要义务是负责招商和日常运营管理并达到联盛公司指定的经营管理收入目标，主要权利是获取品牌使用费和经营管理费以及派驻人员的薪资。双方约定的委托经营基础目标中包括首年经营管理收入指标（租金和广告资源费）不低于人民币500万元，实际上华海3C广场首年经营管理收入指标并未达到《合作协议》约定的500万元，即华海公司自身亦存在违约情形，故对华海公司要求联盛公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告华海公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告芜湖联盛置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司18万元；二、驳回原告华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24240元，由华海公司负担20340元，由联盛公司负担3900元，应由联盛公司负担的部分已由华海公司垫付，联盛公司在给付上述款项时应加付此款。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：江苏省南京市农业银行山西路支行，帐号：03×××75）。审　判　长　　樊荣禧代理审判员　　季　嘉代理审判员　　孙　天二〇一四年八月五日书　记　员　　胡慧园附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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