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我想买一套没有房产证的房子能贷款么? 怎么贷款?
提问者：| 浏览次数：113次 |问题来自：重庆
房子是商业用地的。我现在有一套正在还贷款的房子，是我结婚前贷款买的，现在我结婚了 我媳妇也有公积金。如何操作？？？？
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09:59|来自：重庆
洋酒怎么鉴别哇，经常喝酒的朋友们，有精通的吗？
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北京老公婚前公积金贷款买过房已还清，但房子在婚前卖了。我们名下都没房没贷款，以我名义买房算首套吗？
提问者：| 浏览次数：6873次 |问题来自：北京
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这要看您和您爱人以前有没有使用过商业贷款买房，现行政策是商贷认房又认贷，也就是以您的家庭为单位，只要您和您的家庭以前使用过商业贷款买房，不管房子在哪，商业贷款有没有还清，再次使用商业贷款买房肯定都算是二套。如果没有使用过商业贷款买房，再买房算是首套，有利率下调10%的优惠；当然如果您是公积金买房，按您目前的情况看，肯定算是首套。
其他回答 共39条
19:20|来自：北京
21:58|来自：北京
这要看您和您爱人以前有没有使用过商业贷款买房，现行政策是商贷认房又认贷，也就是以您的家庭为单位，只要您和您的家庭以前使用过商业贷款买房，不管房子在哪，商业贷款有没有还清，再次使用商业贷款买房肯定都算是二套。如果没有使用过商业贷款买房，再买房算是首套，有利率下调10%的优惠；当然如果您是公积金买房，按您目前的情况看，肯定算是首套。
19:19|来自：北京
这要看您和您爱人以前有没有使用过商业贷款买房，现行政策是商贷认房又认贷，也就是以您的家庭为单位，只要您和您的家庭以前使用过商业贷款买房，不管房子在哪，商业贷款有没有还清，再次使用商业贷款买房肯定都算是二套。如果没有使用过商业贷款买房，再买房算是首套，有利率下调10%的优惠；当然如果您是公积金买房，按您目前的情况看，肯定算是首套。
14:53|来自：北京
公积金是认房不认贷的（就看现在名下是否有房产)，现在您们购房是以家庭单位来算了，不管是以您还是您老公的名义来买，都是按首套来算。如果是商业贷款，那就是认房又认贷（现在名下是否有房产，是否有过贷款记录），就得按二套算了。
14:06|来自：北京
现在只要您夫妻双方名下没有住宅，且没有用过商业贷款买过房子，这次您再购房，不论是以您的名义还是您丈夫的名义，商业贷款或者公积金贷款都是按照首套来计算。
14:22|来自：北京
如果是商贷，你们两人以任何一人的名义买房都算二套；如果是公积金，你们两人以任何一人的名义买房都是首套。
老公婚前买房全部用的公积金贷款，没有过商贷记录。我们现在如果商贷买房也算二套是吗？如果不分公积金贷不分商贷怎么算？
08:43|来自：北京
可以算首套啊，公积金认房不认贷，以家庭【家庭就是含未满18周岁的儿童】为单位名下名下没有房产就算首套。
19:28|来自：北京
如果是商贷，你们两人以任何一人的名义买房都算二套；如果是公积金，你们两人以任何一人的名义买房都是首套。
21:48|来自：北京
用公积金买的话还是算首套的，公积金认房不认贷，如果用商贷之前要是没有商业贷款记录的话也是算首套的
能否按首套购房申请公积金贷款，与我和老公是否支取过公积金有关系吗？因为老公之前公积金贷款买的房，所以一直都能支取公积金。
第1-10条,共39条 &
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广州房贷 信用贷款 接中介来电不耐烦遭报复 信息网上高挂手机被打爆
二手市场撑起广州楼市半边天，今次315专题，我们的关注点也主要落在二手市常据了解，二手买卖、租赁活跃，相关中介公司的投诉也在增加。市房地产中介协会发布201
二手市场撑起广州楼市半边天，今次315专题，我们的关注点也主要落在二手市常据了解，二手买卖、租赁活跃，相关中介公司的投诉也在增加。市房地产中介协会发布2013年度《中介协会行业纠纷与投诉处理工作分析报告》指出，去年中介协会共接到18 0宗投诉，较20 12年增加30 .4%。
　　投诉主要集中在两种情形：第一，因买卖双方其中一方不按合同履约引起纠纷而投诉中介公司的有29宗，其中多为条款订立不够细致，签约后出现问题时各持一词，不肯让步所致；第二，消费者要求中介公司退还诚意金、定金、减免或退还中介服务费等民事纠纷。
　　据悉，3月15日，市房地产中介协会将受邀出席广州市消费者委员会在英雄广场主办的&新消法、新权益、新责任&大型咨询活动，届时将在现场为市民进行广州市房地产中介业务的咨询和解答。
　　这是广州白云区的江先生自认最倒霉的一次。自3月9日下午5点开始到第二天中午，他的手机就没停过，&您好，我对您在赶集网发布的&中怡城市花园新装修正规一房一厅笋租3000中介别烦&很感兴趣，，想和您详细了解一下。你那里租出去没？&&您好，请问您中怡的房子还有么？明天下午是否方便看房？我是个人非中介。&全部都是这类的租房和信息。
　　&中怡在哪里我都不知道，竟然还给我整了套房子出来？&江先生郁闷得要命，关键当时还处于其工作的非常时期，不能上网不能关机。第二天下班后，江先生果然在赶集网上看到了这条莫须有的租房信息，业主的留的就是自己的手机号码。
　　遭遇连环&骚扰&&
　　怎么会这样呢？其实事情的起因很简单。
　　3月9日下午2点37分，熟睡中的江先生被手机吵醒，&请问您有房租吗？&，江先生愣了一下，有点不爽说了声&没有&然后挂了。刚躺下去第二个来了，眯着眼的江先生接了，&请问你要租房吗？&江先生瞄了一眼，同一个号码，同一个人，于是没好气地飚了句国骂把挂了继续睡。谁知躺下不到一分钟手机又响了，一看还是那个号码，江先生有点懵，怎么回事呢？随后，这个号码再加另外两个相似号码，又相继拨打了7次。
　　&因为工作特殊性，且随时有任务，因此手机不能关机也不能静音，加上这段时间一直在黑白颠倒地加班，好不容易可以休息几个小时，结果被这个骚扰得没完没了&。只是，随后几个小时，江先生很快明白自己之前认为的那个&严重&只能算&轻微&了。
　　&我真想把他给揪出来狠狠揍一顿，他都不知道这个行为给我带来多大的麻烦，影响正常工作不说，还担心这条虚假租房信息引起纪委关注，当然也不怕查，但毕竟影响名誉，就算清白也会惹来一身臊。&
　　随后按照江先生提供的三个号码回拨过去，对方表示为某某中介行。咨询了广州网络警察部门，值班网警表示，江先生可先与发布信息的网站，要求他们删除信息，然后可以到附近派出所报警，由民警帮他到网站调查。如果影响到正常的工作和生活并带来损失，江先生也可以到法院提起民事诉讼或刑事诉讼维护自己的权益。
　　侵权事件不在少数&
　　广东君之杰律师事务所专职律师周玉忠表示，被骚扰和侵权的消费者不在少数，江先生这类明显是被&打击报复&，还有一些消费者是莫名其妙的被骚扰。中介因为抢客户和完成公司业绩考核，有些会故意夸大房源信息，或者编造虚假房源信息，并将此当成吸引客户上门的诱饵。&这都算好的，还有一个消费者更惨。&周玉忠告诉，该消费者在欧洲度假时，手机突然狂来，平均二三分钟就有一个打入，因为在国外，号码都没显示，接通了对方又不说话，不接又不担心误事，结果仅费就损失了几千元。&据他回忆，好像出国前也是被一个中介骚扰过，他为此还咨询过我，是不是要报警之类的，但后来因为举证麻烦，且维权的时间成本很高最后也不了了之。&
　　律师提醒
　　消费者取证、维权操作难度大
　　周玉忠表示，首先中介是用骚扰方式推销产品，其次也产生了侵权行为，江先生可以去报警以维护自己权益。当然，因为违法、侵权成本很低，且目前无有效惩罚措施，所以维权相对困难。不过根据明日开始实施的新消费者权益保护法第29条规定，&经营者未经消费者同意或者请求，或者消费者明确表示拒绝的，不得向其发送商业性信息&。根据这条，江先生在第一个明确表示拒绝后，中介就不应该连续再打他或发信息。
　　第29条同时还规定：&经营者收集、使用消费者个人信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经消费者同意。经营者收集、使用消费者个人信息，应当公开其收集、使用规则，不得违反法律、法规的规定和双方的约定收集、使用信息。经营者及其工作人员对收集的消费者个人信息必须严格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。。&周玉忠表示，个人信息被随意泄露或买卖，消费者的正常生活受到严重干扰。谁都知道是商家&出卖&了消费者的个人信息，但却没人管也没地方去投诉。修改后的《消法》首次将个人信息保护作为消费者权益确认下来，是消费者权益保护领域的一项重大突破。虽然《消法》将消费者个人信息保护确认下来，但这一规定目前仅停留在文件上，具体操作性不强。如果个人信息被泄露，消费者如何取证、维权？相关经营者将获得怎样的处罚，还有待进一步规定。
　　其他案例&
　　签约时间差了6天买卖互指对方毁约各索赔数十万
　　市仲裁委员会已受理此案，裁定结果约4月份出具
　　去年10月22日，在深圳工作的林小姐通过裕丰地产签署《存量房买卖合同》出售天河一套房子。6天后，高小姐看中这套房并签了合同。事后林小姐家人不愿意出售，买卖双方各找理由向对方索赔。去年11月，市仲裁委员会受理此案。仲裁委人士近日表示，具体裁定结果大约4月份出具。
　　三方购房合同分两次签
受争议的房子位于天河区南国花园，面积108.5平方米。去年10月22日，裕丰地产和业主林小姐单方签署了《存量房买卖合同》，约定以325万元出售。
　　买家高小姐称，房子真正的所有人是林小姐的姑姑，将房产证名挂靠林小姐。去年10月24日，她在裕丰地产陪同下去看房，最终决定购买。在此之前，林小姐已写好样本合同，还签了两万元定金收据。
　　10月28日晚，高小姐在林小姐签署的《存量房买卖合同》签上自己名字，&签合同时中介还拍我们的相片发给她看&。合同约定以按揭形式购买，林小姐出资32万元、高小姐出资18万元共同完成赎契，双方在签合同后的5天内提供按揭手续所需资料；签合同时支付两万元定金；签订合同的3天内办理网签等。同时，他们还约定如果买方逾期未付款，每日按未付房款的0 .05%赔偿卖方；卖方不卖或买方不买致交易不成的违约金是房子成交价的10%。
　　&因为当晚签完合同已11点了，她的账号是汕头光大银行，我没这个银行卡当晚没法转，只能第二天到银行柜台转&。29日，高小姐将两万元定金转给林小姐，31日又转了18万元赎契款到她账上，同时还支付了6000元的按揭费给按揭公司。
　　裕丰地产梁律师表示，具体的合同生效时间是10月28日。不过，该时间未被林小姐认可。她在《仲裁反申请书》上表示，&根据双方10月22日签的合同，定金应在当天支付，但其在29日才收到。&10月31日，林小姐未按约定参与网签合同的签字。就在当天下午，林小姐的代理人程先生发短信给高小姐，认为其没按时支付定金属于违约，但愿意双倍返还定金。高小姐未予接受。
　　买家不认可赔偿卖家将房转让他人
　　11月2日，程先生发短信给高小姐，表示房子不卖给她了，由于林小姐家人反对卖房。他表示愿意双倍返还定金，还愿意给适当补偿。高小姐要求继续网签未果，提出按合同约定赔偿。11月7日，程先生发短信称赔偿不可能超过10万元。
　　裕丰地产证实，签合同后，林小姐拒绝配合提供办理按揭的资料，亦不签网签合同。在向她寄发《敦促履行通知书》后，一名自称业主代理人的程先生主动找到门店称要协商，&其称该房屋是夫妻共同财产，其配偶不同意故不能履行合同&，并在这期间偷走公司持有的白联买卖合同。约在11月8日，程先生致电公司要求撤销未完成签约的网签。
　　高小姐说，裕丰地产梁律师在11月8日告知她卖家强令撤销没完成签约的网签合同，并表示将将房子转卖他人。她前往天河区房管局查册发现林小姐确实和一周姓男子将房子进行新的网签，但未交税和过户。
　　就此，市国土房管局相关负责人表示，当事人可带齐书面材料和证据，到相关纪检部门进行检举、投诉。&如果调查后发现，确实存在违法违纪的情况，会依法处理&。
　　11月10日，中介告知二人解除了三方合同。
　　买家索赔反遭卖家索赔
　　11月11日，高小姐向越秀区法院申请查封林小姐房子的六分之一产权份额。一周后，她向广州市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决林小姐按合同约定的违约方式返还20 .6万元已付款；并支付解约违约金额32 .5万元等；同时裁决裕丰地产承担连带责任并提出相应的经济赔偿。
　　不过，林小姐亦于12月2日向仲裁员递交《仲裁反申请书》，向高小姐提出按每日总房款的0.5%标准，自10月22日起至高小姐支付延迟定金、首期款的违约金；及支付解约违约金32.5万元等。
　　高小姐称，她曾向法院申请查封涉事房产，未料天河房管局事后向法院发函称林小姐已于12月6日办理了该房的交税过户手续，认定房产已转移他人，要求解封。
　　高小姐称，新接手房产的周姓男子是林小姐姑父的哥哥。
　　就此致电林小姐求证，她在获悉身份后表示半小时后回复，但之后并未回电，后来连续两天多次拔打均被提示&已启用来电提醒功能&。而程先生在获悉身份后亦表示不再处理此事，就挂断。
　　律师提醒
　　买家若同意解约，可向卖方索赔
　　广东环宇京茂律师事务所主任何培华律师分析，该案中卖方买方都签了字，合同是有效的，应以最后的时间(10月28日)为生效时间。买方没在签合同的当天支付定金而在第二天才交，不构成重大违约不影响合同效力，卖方可提出按合同约定的&逾期未付款的，每日按未付房款的0.05%赔偿卖方&索赔。但卖方在买方履行合同后，没配合网签等接下来的交易流程，已构成违约。
　　何培华建议可两种方式解决：一，在确认第三人属于非善意获得(明知已卖给别人还要买)的情况下，买方可选择继续履行合同，这种情况下可要求法院确认第三人买卖无效，要求撤销房产证；二，如果买家不想继续履行合同，同意解除合同，那就可按合同约定向卖方提出索赔。如果实际损失(比如买家在买房过程中产生的各类费用，及房价上涨产生的差额等)大过违约金还可要求赔偿实际损失。比如在房价上涨的情况下，如果房价上涨的金额高过违约金，则可以选择以金额高的数字来索赔。
　　高价铺约定售后返租遭毁约小业主胜诉获赔租金近百万
　　律师提醒，买返租物业风险高，若要买，要求开发商作为租赁合同承租方保证人可增保障
　　无论是商铺还是公寓，都存在各种名目的售后返租，有些人因此获得了可靠的资金回报，有些则因为承租商的&走佬&，让高额的购入价成了冤枉钱，且难以维护自己的权益。购买了白云区某商铺的陆某(化名)，则是靠着维权拿回了自己的租金回报。
　　&天价&商铺约定售后返租五年
　　日，陆某购买了白云区机场路某楼盘的商铺。该商铺建筑面积为20 .74平方米，套内建筑面积为11.05平方米，房价总额近430万元。如果按照套内面积来计算，该商铺单价近40万元/平方米。
陆某表示，当初以如此高的价格买该铺，就是被售后返租的形式吸引的。当时，陆某与楼盘的物业管理公司签订租　　赁合同，约定将商铺租给对方，租赁期限为5年，第一年月租金为20163元，第二年为23524元，第三年月租金为26884元，第四年月租金为30245元，第五年月租金为33605元。
陆某在签订租赁合同前，因对物管公司实力不信任，要求开发商提供担保。承诺以其未出售的158间商铺用于该租赁合同的担保，在日前保证不销售，如果销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付全部剩余租金。
　　开发商反称售后返租合同无效&
　　起初两年的时间内，售后返租都在正常进行，不过到了2012年12月前后，陆某突然发现开发商把用来担保的158间商铺卖掉了，部分买家也遇到了返租租金的支付问题。由于觉得自己的租金得不到保障，陆某决定将开发商告上法庭，要求一次性支付剩余租金。
　　庭审中，陆某提出被告销售商铺后，应按照承诺支付剩余租金。而开发商则表示，根据《商品房销售管理办法》规定，禁止返租，因此租赁合同无效，根据《担保法》规定，主合同无效，担保合同无效，因此承诺函也无效。去年7月23日，白云区人民法院经审理后认为，租赁合同、承诺书并没违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。现原告陆某证明被告已经将用来担保的那批商铺销售，被告应一次性支付剩余租金，物管公司应就判决生效发生的租金与被告连带承担责任。最终，陆某一次性拿到了剩余的租金近93万元。
　　律师提醒
　　高租金或是陷阱
　　广州房产律师王美舟表示，买返租物业风险高，如今不少所谓返租就是开发商高价出售商铺，找开发商之外的毫无实力的皮包公司(如物业管理公司或商业管理公司)作为承租人，高价承租商铺，等开发商卖完商铺，承租人就不再支付租金。如买方起诉承租人，承租人也没有钱履行还款义务，而开发商却赚到盆满钵满。
　　他建议如购买返租物业，而该物业发展商又较有实力，买家应要求开发商作为租赁合同承租方的保证人，并盖章确认。否则所谓承租人就是卖方的白手套，对买方而言毫无保障。有的情况是，租金期限内承租人能支付租金，但是租赁合同期满后，就不再续租，结果租金一落千丈，因为之前的高租金是开发商设定的一个陷阱，以此吸引业主高价购买其商铺。
　　相关案例
　　关键词：涉嫌代办虚假购房资格
　　案例回放：2013年9月，在广州工作了一年的徐某想在广州购房，便委托A中介公司寻找合适的房源。经A中介公司介绍，看中黄埔区某物业，便与业主签订《房屋买卖合同》。签订合同前，徐某明确告知中介公司其在现行限购政策下，不具备购房资格。中介公司回复徐某表示可以协助其办理个人所得税完税证明，并保证能通过房产登记部门的审核。徐某认为该方法能够帮助自己顺利购房，于是向A中介公司支付了4500元用于代办个人所得税完税证明。
　　2013年11月，买卖双方及A中介公司共同到交易登记部门办理交易过户手续。交易登记部门审核经审核后告知徐某，其个人完税证明未能通过。
　　案例分析：若经查核，徐某所提交的个人完税证明是虚假的，则徐某及A中介公司将受到法律的惩戒；同时，A中介公司还违反了《广州市房地产中介服务管理条例》相关规定，轻则罚款两到三万元，重则停业整顿，对直接责任人员吊销执业资格证书。
　　关键词：解约想要回已交佣金
　　案例回放：2013年8月，梁某经某中介公司经纪人员张某介绍查看一套房屋后，对房屋十分满意，于是向卖家支付2万元房屋定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为其母亲。
　　事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是，梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回房屋定金2万元及中介服务费5000元，遭到拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，将中介公司和业主告上法庭。经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持。
　　案例分析：根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同守法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。
　　广州市房地产中介协会建议，如买卖双方要保障中介费用的合理支付，可与中介公司协商明确各项服务的收费标准，又或者采取分段收费的方式支付中介费用，并在签订合同时订立明确的条款。
　　关键词：&现状出售&条件未约定清楚
　　案例回放：张先生向陈姨买了一套二手房。看房时张先生对门厅处的装饰性间隔架很满意，但收楼时却看到间隔架被拆掉了，就问陈姨怎么回事，陈姨说这个间隔架又没卖给你，这是我花了几千元专门做的，凭什么给你。后来问中介公司的人才知道，陈姨对张先生压价有意见，故意这样做的，张先生郁闷不已，只怪订合同时自己没有要求写清楚。
　　案例分析：二手房买卖一般约定&按现状出售&，但订合同距交楼有一定时间，订合同时的现状是什么样的，没有相应的证据予以证实，发生争议后对订合同时与交楼时的房屋状况是否一致就难以作出判断。建议买卖双方、中介公司签署合同前共同对房屋状况进行勘察，在合同中清晰描述房屋状况或拍照作为合同附件，这样就能尽量避免类似的纠纷发生。
　　以上案件由广州房地产中介协会提供
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