东莞厂房变身“钱”途无限-东莞厂房信息网
东莞厂房变身“钱”途无限
东莞厂房变身“钱”途无限
　近日，不少走过体育大道及莞太路的市民都发现，原来在这里经营了近二十年的唯美陶瓷、玉兰电子两大厂房已经消失了，取而代之的是一块已经成为平地的住宅项目――富盈地产CBD地标建筑；而在即将到来的12月19日，位于东城南路39号的4万多平方米的东城美居中心即将开业，也许附近的居民还在疑惑，前几个月还是机器轰鸣的九栋厂房，如今怎么说变就变，成了繁华的家具城？　　与此同时，记者还了解到，今年东莞这种厂房变身的案例并不在少数：如莞太路汽车总站附近的协益电子厂，去年摇身一变，成了和生文具批发市场；而东城大道的景怡酒店、东城中路新装修的美新电器百货、南城莞太大道银城酒店前刚刚搬迁过来的南方科技培训院，以前也都曾经是一个或一片旧厂房。　　据规划局有关人士透露：随着东莞市新城市中心区的进一步定位、城区产业结构“退二进三”等政策出台，东莞还将有更多的城区厂房进一步转型变身。其中，当然有部分厂房可转为商业地产或住宅小区；但更多偏僻路段的厂房“变身”之路还有待专家及地产人士的进一步探索。　　现状　　工业用地亮“红灯”　城区用地身价升　　近两年是东莞市工业化、城市化的快速推进期，同时也是土地资源的快速消耗期。据市统计局相关数据显示：1990年东莞建设用地总规模为50万亩，到2003年已经增加到142万亩，平均每年增加7万亩；其中独立工矿用地从9万亩增加到70万亩，平均每年增加4.7万亩。而整个东莞预计可转为建设用地的后备资源总量不过40万亩，如果按每年7万亩的速度消耗，大约只能用6年。2003年东莞市工业用地总量为70万亩，占城市用地总规模的50％，而全国平均水平是25％，日本的平均水平为10％。　　日，东莞市委发布第64号文，规定从当天起，全市一律不得在未落实项目的情况下开工建设标准厂房；日，市政府又颁发新文件，提高城区引入外资建厂的门槛，“属于买地自建厂房的，投资总额不能低于200万美元”。房地产资深人士分析：这两个政策一出，基本上等于已经对东莞市城区工业用地亮起了“红灯”。　　而据一位规划局人士透露，市政府绝不是从今年才开始对新建厂房明文严格控制，从2001年开始，市政府对主城区(东城、南城、莞城)已经存在的厂房，在政策上进行了倾向性的调控：原则上污染严重的大厂房必须尽快搬离市区；城区厂房租赁合同到期的厂房，不能再出租作工厂用；鼓励城区零星厂房搬到工业相对集中的区域，也即城区规划实现“退二进三”。　　而随着东莞总体用地资源渐趋紧张，城区路网及生活配套的进一步完善，也促使城区各区政府一级单位，对于原有厂房土地的收租形式不再看好。以东城中路为例，以前用作厂房，可能每平方米的土地只能收7元左右的租金；而用作商业用途，每平方米能收租金40元至50元以上；而且做商业物业污染少、管理方便，对城区经济还能起到良性促进作用。　　原因　　前景看好潜力巨大　精明商家争相投资　　自从去年以来，一个个工业厂房成功转型，这其中厂房空出，商家愿意接手起到了相当关键的作用。那么，明明是一个老旧而破烂的厂房，为什么还能吸引大量的开发商、投资公司的目光呢？　　吸引这些精明的商家接手厂房的原因有三：一，看好城区发展规划的前景；二，城区土地资源，尤其是商业旺地资源进一步稀缺；三，对东莞的消费潜力有信心。　　每个发展商，心里都有一本账：这两年东莞市紧紧围绕“一网两区三张牌”的战略决策，高起点高强度投入路网、城市公用配套等基础设施建设，把城市建设作为推动全市经济建设和发展的引擎，使投资环境和投资引力大大增加，东莞市城市中心区的地位已经越来越突出。　　而与这一点正好相反的是，城区的土地使用政策一再收紧，城区土地资源越来越少。从2001年开始，东莞市国土资源局实行了年度经营性用地计划的双重调控，并建立了土地市场收购储备机制，明显地在土地供应量上拧紧了水龙头；2002年，东莞又暂停了一年新增经营性用地审批，这些措施使得全市房地产用地适当紧缩，形成良性发展态势，城区土地价值实现了最大化。而目前通过市土地交易中心挂牌出让的地块也明显越来越好、面积越来越大、起拍价越来越高；虽然这一现状吸引了更多实力雄厚的外来大开发商进入东莞房地产市场；但对于本地发展商而言，拿到商业中心旺地的门槛也是越来越高了。在这种情况下，一些精明的本土商家就把目光投向城市中心区的厂房，与此同时，改造厂房还能获得政策的支持，改造厂房成了两全其美的办法。　　而东城美居中心愿意接手厂房用地的主要因素则是对东莞市的消费力充满信心。其总经理林俊辉说：“我们这里并非处于传统的东莞建材市场商圈，但我们的最大优势在于周边分布着东莞新世纪豪园第一居、新世纪豪园、东城中心、东城山庄、新世界花园、金月湾花园等大型楼盘，这些高端楼盘隐含了大量我们的目标消费者。”　　商机　　租客一掷千万金　转型收益见效快　　而在去年至今不断发生的厂房转型案例中，我们发现，这种对旧厂房进行“短平快”改造的项目，已经吸引了一批东莞本土包租客从中淘金。　　所谓的包租客就是以极低的批发价租金“吃”进相当数量的商铺，经过适当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润。　　在东莞旧城工业厂房的改造项目中，我们发现这些占地从几千到几万的大小厂房，由于原有地段较好，厂房大体建筑完整，因此改造过程相当快，而且由于带有旧城改造、重新引进新的商务业态的性质，这批改造者拿到的租金都是相当低的，大都在每平方米15元左右，因此投资金额也不会很大；大租客只需在原有的厂房上进行适当装修，就可以马上进行招商；而经他们重新包装、定位后分租出去的铺位或写字楼，其租金大约为每平方米30元甚至更高。而这个过程快则三五个月，慢则大半年左右。与目前在城区通过招投标重新拿一块地，再规划、打桩、建房、招商相比，可谓投资少、见效快。　　不少目前在运作厂房转型的职业经理人都认为，这里面有很多确实是包租客的行为，这批人善于经营，了解市场，愿意花心思研究市场，而且有一定的投资能力，东莞这些正在转型的厂房正好给了他们一个舞台。这些租客往往用一千万元左右就能改造一万平方米左右的厂房，最重要的是，东莞的民间资本雄厚，有那么一批愿意购买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主，因此虽然风险很大，但只要经营得好，收益肯定会更高。　　个案　　厂房变商场租金翻几番　　日，是莞太路和生文具批发专业市场正式开业一年的日子，相信在如今光鲜的商铺外墙下，很少有人会想到，这里曾经是一个经营了近三十年的电子公司的厂房。　　据和生文具房地产投资公司董事总经理郑少烘介绍：在2003年和生接手这个项目之前，这里曾是协益电子厂的厂房，占地2万7千多平方米，但已经空置了差不多一年。不过由于地段比较优越，吸引了不少商家与莞城区政府接触，最后都由于业态不适合没有最终达成意向。　　和生于去年5月开始进行项目的整改，总体改造资金超过1500万元。主要是重建了外立面，对内部60　x　20米的厂房进行了合理隔断，重新装修，同时整改了内部交通、出入口、停车场，并在商业氛围的营造上下了大力气。　　据郑少烘介绍，从去年11月开业至今，招商情况进展顺利，下半年有望达到收支平衡。据记者了解，这块近3万平方米的地，原来做厂房每平方米的租价不过7元左右，和生房地产协议的租价是每平方米10元左右，而目前C馆上面的写字楼租价已经达到了每平方米18元。当然商铺的价值还会更高。可以说，从协益电子厂到和生文具批发市场的厂房转型算是一个成功的实例。　　东城涡岭工业区的美居中心，以前曾是9栋单体的厂房，产权全部属于涡岭村委，九个厂房中集中了数十家纸箱厂、电子厂、车床厂、印刷厂等小型企业。在东城区合理规划城区用地后，这九栋厂房里的企业都搬迁走了，经过招投标，由锦华房地产公司投中该地块。　　经改造后，商场把9栋厂房全部连接起来，加上原来中间空地面积，商场面积超过了4万平方米，首层面积超过15000平方米。对于东城美居中心来说，在城市规划已经成熟且高尚小区集中的东城，能改造出这么大的一个美居中心，他们还是很满意的。目前，这个商场的平均租金已经达到每平方米25元，当然也是远远高于他们拿下这块地的平均租金。
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