万达2020年彻底转型:商业地产比重将降至50%
[提要]&“2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。”4月22日，王健林在接受媒体采访时说。
&2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。&4月22日，王健林在接受媒体采访时说。 然而，截至2011年底，大连万达集团股份有限公司（以下简称&万达&）已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个万达广场，其中已开业49个。 同时，万达董事长王健林在公司内部会议上高调宣称，要在2015年超越美国西蒙公司，成为全球不动产公司的老大，要在10年内成为真正的跨国公司。 稳坐商业地产头把交椅、野心勃勃的万达，缘何要降低商业地产比重？它又走过了怎样的扩张之路？ 探索订单地产操作体系 1988年，年仅34岁、时任大连市西岗区人民政府办公室主任的王健林，转任负债几百万、濒临破产的大连市西岗区住宅开发公司（以下简称&西岗开发&）总经理。 4年后的1992年，西岗开发启动股份制改造，成立大连万达股份有限公司（万达前身）。随后凭借成功运作万达足球，王健林和他所执掌的万达一夜成名，而真正使万达成为众多城市争相拉拢的招商对象，则缘于2000年大力进军商业地产。 &2000年，万达在长春与沃尔玛合作的商业地产项目的成功，坚定了万达在全国范围内做大型购物中心的决心。2001年下半年，万达就把商业地产这块业务分离出来，专门成立了一个大连万达集团商业开发管理有限公司。&王健林在接受媒体采访时说。 2001年底，万达开始在长春试水它的第一个商业地产项目&长春购物中心，但是仅与沃尔玛的租金谈判就进行了6个多月。而且该项目仅仅是个单店，万达集团随后建设的综合购物中心一般都有6－8个主力店，这让王健林意识到效率的低下和时间的漫长。 经过摸索和商讨，万达与合作伙伴达成共识，形成了以&联合协议、共同参与、平均租金、先租后建&为主要内容的&订单地产&操作体系。截至2004年，万达已经和全球15家跨国企业（其中有8家是世界500强）签订了联合发展协议，协议中约定了包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等。在开工之前，万达要与合作伙伴先签署协议，然后再投入建设，这样便可以降低建成之后的承租风险。 两年多后，万达已经在中国同时发展15个购物中心。2003年底建成的沈阳万达广场，共有500间精品商铺，竣工前就已被350多个业户用6万元/平方米的天价买下。2004年，武汉江汉路万达广场也顺利开业。【延伸阅读】&第三代万达广场遍地开花 然而从2004年开始，万达却陷入了纠纷的漩涡，虽然提出了&订单地产&等商业地产的金科玉律，同时推出了万达第一代和第二代购物中心，但是其项目却问题频出。 2004年春节前，沈阳万达广场开门营业，由于人流过少，两个月后便开始停业。此后近3年的时间里，广场几次更换职业经理人，更换经营模式、经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿。 商铺购买者因此认为，万达广场的整个商业氛围，与万达销售广告中的宣传内容不符，涉嫌合同欺诈。2004年下半年，超过50名的沈阳万达广场业主以&销售欺诈&为由起诉万达,并进而向法院提出撤销购房合同的要求。 &万达2004年憋得够呛，差点没挺过去。&王健林在接受媒体采访时坦言。年，万达进入了调整期，万达的一些尝试既没有获得市场认可，也没有引来资本的关注。到了2006年，万达在反复权衡后，与沈阳市政府最终作出了&收回商铺，拆除重建&的决定。随后通过谈判回购商铺，并取得了近八成业户的同意。 &过了2006年，忽然感觉什么都顺了，像爬过一个陡坡，面前是一片平坦的高原。&王健林在接受媒体采访时说。这一年，万达将运营总部搬迁至北京，基于城市综合体概念的第三代万达广场在宁波鄞州也一炮打响，万达基于低地价、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，设计出了高度集权的快速复制模式。随后在上海新兴地段推出的五角场万达广场，也获得了巨大成功，开业几年后，五角场商场就成为了&与徐家汇南北齐名&的著名商圈。 &万达的商业模式是快买、快干、快竣工。&王健林1月20日在万达集团的2011年会上称。从最初拿地、正式动工，项目品牌宣传，到项目建设完工、万达只需要18个月的时间，部分项目甚至只需要一年的时间，&万达速度&也成为业内的一个奇迹。 王健林曾透露，在万达，有国内唯一的商业规划设计院，承接一个项目前，拿地成本、规划设计费用、建设费用、招商租金全部都要事先做好预算，&我们有精准的模型，误差能控制在1万元以内&。 万达已经形成自己特有的商业模式，被称为&商业地产的全产业链模式&。所谓全产业链，即万达自己选定目标地块、竞标并设计开发，然后通过出售配套的写字楼及物业获得绝大部分销售收入，而在其自主运营的万达商业广场，万达会借助自己多年发展积累下来的零售、美食、休闲、文化、娱乐、度假、高端酒店等所有消费行业资源优势，或出租、或自营。其中，自营主要集中在电影院线和高端酒店管理。 &万达广场基本上是开一个火一个，2005年以来租金、物业管理费的年收缴率都在99%以上。&王健林在2009年中国商业地产行业年会上自豪地说，这让万达拥有了对政府推广的资本，万达90%的商业广场项目都来自各个地方政府的邀请。 因此万达的拿地价格极低，以宁波鄞州万达广场为例，万达拿下的21万平方米的农田地块，其地价近乎为零。后来因为万达商城的成功，鄞州新城的整体地价迅速升温。而上海五角场万达商业广场开业之前，五角场当地的楼面地价不到4000元／平方米，万达广场开业后，楼面地价涨到了1.6万元／平方米。 在2008年的楼市低潮期，万达逆势抄底，先后在成都、上海、唐山等地连续出手。仅仅2008年第四季度，万达就投入了50多亿元用于增加项目储备。而2009年，扩张的步伐更快，在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市都投入巨资。2009年底，万达已经在全国50余座城市缔造了27座城市中心，包括8家五星级酒店，持有物业面积超过1000万平方米。 截至2011年底，万达已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个万达广场，其中已开业49个，同时还在运营26家五星级或超五星级酒店。今年还计划新开业17个万达广场和大连万达中心，新运营8家五星级或超五星级酒店。 王健林在1月20日的2011年公司年会上宣布，2011年，万达集团总资产1950亿元，同比增长40%；收入1051亿元，同比增长43%。 &2012年，万达商业地产公司新增持有物业面积达380万平方米，到今年年底，万达累计持有物业面积约1300万平方米，位列全球不动产行业第四，2013年将持有物业面积近1700万平方米，成为全球不动产行业第二。&王健林在年会上高调宣布，&按目前速度发展下去，万达的不动产规模将在2015年超过排名第一的美国西蒙公司，成为全球不动产行业的老大。& 【延伸阅读】&开辟文化旅游新战场 在商业地产领域所向披靡的万达，也开始在新的领域发力，在万达集团现有的产业架构中，共分为商业地产、旅游地产、文化地产、百货业和酒店业五大体系。 自2008年至今，由万达牵头，联合中国泛海、联想控股、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等大型企业的&投资联盟&，已经多次进军旅游地产领域，斥资将近1700亿元。 这个&投资联盟&迄今公开的项目包括：2009年8月签约的200亿元的长白山国际旅游度假区；2010年6月签约计划在琅岐、武夷山投资开发的大型综合旅游地产项目；2010年9月初签下的总投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目；以及2010年9月签下的150亿元总投资额的&西双版纳国际旅游度假区项目&。此外，万达在武汉的城市综合体项目中也包含了旅游地产的部分&武汉东湖中央文化旅游区，总投资约500亿元。 其中，万达首个旅游地产项目&长白山国际旅游度假区，其住宅项目长白山明珠，已于2010年9月开始对外预售，2011年年底其一期已对外正式运营。而总投资500亿元的大连金石国际旅游度假区，于2011年上半年开工，将于2013年建成开业。西双版纳国际旅游度假区占地6平方公里，150亿元的总投资额让其成为西南地区投资额最大的旅游地产，于2010年底开工，2013年主要文化旅游项目建成开业。而同样投资500亿元的武汉东湖中央文化旅游区计划于2012年基本建成开业。 &从第一代产品到第二代订单地产，甚至第三代城市综合体，这些商业模式是我们创造的，但是也是别人可以模仿的。&王健林表示，这逼得我们必须不断地去创新，从3年前万达逐渐向文化和旅游方面转型，两年以后也许大家看到的又是一个完全不同的万达，&一个建立在商业地产上以文化产业和旅游产业为重点的全产业链模式。& 近几年的大手笔投入，让万达逐渐在商业地产之外开辟了一片新战场，并通过在2010年的集中大规模投资，使旅游地产正式成为万达集团一个&拿得出手&的产业。 4月22日，在武汉参加中国绿公司年会的王健林在接受媒体采访时指出，万达集团将加大在文化和旅游领域的投资，储存未来十年的竞争优势，并在2020年彻底实现转型。 &2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。&他说。【延伸阅读】&》》》推荐阅读：楼市寒冬加速房企分化 商业地产能否成&越冬棉衣&（新华网）随着中央继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房，楼市正逐步回归理性。面对房地产行业&暴利时代&的终结，房产企业开始分化，小型企业逐步退出，大型品牌企业则着眼于商业等复合型地产。房企从住宅项目转向商业地产能否顺利&越冬&？楼市&暴利时代&终结 在日前于青岛举行的2012城市观点论坛22日上，中国房地产业协会代表、房地产行业专家和房地产企业代表等分析认为，房价不断上涨的楼市&高烧期&已经过去，房地产行业正在走向常态化。 中国房地产业协会副会长朱中一在论坛上说：&国家对房地产市场调控政策坚定不动摇，调控方向明确，那就是要抑制投机和投资性需求，另外，大量保障性住房能促使楼市向健康方向发展。在当前情况下，房地产行业的&暴利时代&已经结束。& 中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，中国房地产市场正在走向常态化。超低利率和宽松货币政策下，房地产企业享受较轻债务和财务成本压力的时代已经终结。&2011年至2015年，正常、温和的通胀率就在每年3%至5%，而欧债危机等国际经济环境的复杂化将使通胀压力更大，预期的通胀压力会使现在的货币政策更紧而不是更松。&他说。 陈淮表示，房地产市场依靠恐慌性、过度占有资源的需求，即&为卖而买&的时代结束了；房地产行业无风险投资、无风险运营和拿地就赚钱的时代结束了；房价不断上涨的时代结束了。 根据国家统计局公布的数据，今年1月，全国70个大中城市房价环比全线停涨。2月份，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。 楼市&寒冬&加速房企分化 从事房地产投资理财服务的高和投资董事长苏鑫说，除房地产调控政策导致行业规则的改变外，保障性住房使房地产市场进入了双轨制。&以前我们熟悉的房地产市场没有了，房地产将进入震荡加剧时代。&他说。 逐步回归理性的中国楼市让开发商感受到了&寒意&，房地产企业开始分化。&品牌企业开始走复合地产之路，因为原有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。走复合地产之路，例如建设商业、旅游或养老地产等是发展趋势。&苏鑫说。 与会专家介绍，中型企业则开始走专业化道路，专注于提升自身产品品质，例如质量和物业服务水平等，以提高行业竞争力；占房地产市场绝大多数的小型企业，尤其是2008年以后才进入的、没有积累的企业就将退出，转作专业投资人。业内人士预计，未来10年，全国开发商数量预计将会减少一半左右。 今年初，一些涉足房地产较晚的企业纷纷转向矿业等领域投资。此外，一些非房地产主业的公司也在纷纷退出房地产行业。据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬，非房地产主业公司房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。 此外，房地产行业掀起了并购浪潮，一些中小企业都被吞没。来自中原集团研究中心的数据显示，2011年1月至12月上旬，房地产为主业企业的产权交易达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。 【延伸阅读】&商业地产能否成&越冬棉衣&？ 陈淮表示，现在中国城市化率为51.27%，中国城市化还将有近20年的时间，中国房地产也还有20年的辉煌期。&20年的辉煌期不等于房价还将涨20年，回归常态也不等于房价将直线下降。根据地域、时期和产品结构不同有涨有跌才是常态。&他说。 众多开发商齐聚商业地产，有人甚至将调控政策时期的商业地产喻为&黄金时代&。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。全球最大酒店业集团之一的洲际集团计划在5年内，将其设立于中国的酒店由170家增加至300家。这些项目的合作方包括了本土知名房地产发展商保利、万达和世茂。 业内人士分析认为，商业地产不像住宅项目那样拿到地、盖好房子就赚钱，回笼资金慢，风险大，而且要懂得后续经营，住宅开发商应该谨慎进入。金科地产集团股份有限公司副总裁李占洪坦言：&不然会死得更快。& 从事商用房地产综合服务的易城中国副总裁尹宝军说，商业地产项目至少要培育3年至5年，风险压力很大。例如，2008年金融危机，许多城市商业综合体项目都停工了，随后写字楼的租金达到最低点，但现在市场上的租金又翻了三倍，开发商进入之前要掌握一定的资源。 海上嘉年华（青岛）职业有限公司执行总裁黄冠青认为，商业地产是满足一定区域内的消费需求，但它所能覆盖的区域有一定的范围。最好能结合区域特点，良性优化组合住宅和商业地产项目。业内专家认为在二、三线城市的远郊区建设住宅和商业综合体项目有利于促使房价下跌。【延伸阅读】》》》推荐阅读：保利2千亿难挡增速放缓 未来3成投资转商业地产（理财周报）截至2011年年末，保利资产规模达到1953亿，基本上实现了&3-5年&再造计划资产目标。近日，随着保利、中海等央企以价换量的号角越吹越响，网络上出现了地产央企&限时清存货&的传言。2012年伊始，&保价派&保利地产(600048,股吧)已抢先在全国40多个城市降价出货。年激进跑马圈地带来的存货压力不言而喻。保利高层曾坦承，&2012年销售目标还是争取要有所增长，但是难度挺大。&事实上，2011年调控最严峻时期保利已遭遇了挑战。尽管销售额站上了历史新高，但江湖座次已由第2退至第4。2010年保利喊出了&3-5年再造一个保利&的口号，扩张举动异常生猛，一度被视为最有可能超越万科的地产商。然而，2011年万众瞩目的保利增速急降，败给了恒大和绿地。保利究竟怎么了？重资产模式困境2006年刚上市还只有165亿的资产规模，仅相当于1/3个万科，1.3个招商地产(000024,股吧)和1.5个金地。5年来，保利激进扩张的态势有目共睹。截至2011年年末，保利的资产规模已达到了1953亿，基本上实现了&3-5年&再造计划中的2000亿资产目标。目前保利的资产，已相当于2/3个万科（2962亿）和2.5个招商地产（797亿）。这个5年12倍的扩张野心，可以理解为从一个千亿到另一个千亿的叠加。早在2007年，规模不足400亿的保利已提出了&2000年资产破千亿&的目标。2009年年末，保利的总资产已近900亿，按2006年以来81%的复合增长率计算，千亿目标指日可待。2010年1月，有&铁娘子&之称的宋广菊取代前董事长李海彬掌舵保利，并在内部提出了&3-5年再造一个保利&的计划，即确保未来三年的年增长目标不低于30%，争取三年后实现各项指标再度翻倍，总资产超过2000亿。在&重资产&模式的导向下，保利表现出了更加凌厉的激进攻势。在央企火爆圈地的2009年，保利投入巨资410亿拿到1338万平方米地。2007年前保利购地款还不足200多亿。2010年，保利攻城略地的力度达到历史之最，全年新增土地权益面积高达1441万平，斥资近500亿。与迅猛拿地快速开发对应的是保利爆发式的业绩增长。年，保利销售额已从142亿跃升至732亿。当然，极速扩张中保利亦受困于高负债、资金紧张等因素。&保利在年冲得尤其快，当时拿地很猛，而且底价都不低，我们也担心它的资金链条会断裂。&北京某券商研究所人士分析。2010年，似乎是保利极限奔跑后扩张登顶的一年。【延伸阅读】&2011年不可持续性隐现2011年正值宏观调控最严峻之时，保利迅猛扩张的态势似乎略有放缓。3月28日-3日29日，理财周报记者多次联系保利地产，公司表示，&将于4月上旬发年报，现在静默期，不方便说。&2011年，保利多项指标增长率在大幅下降，仅仅徘徊在&3-5年&再造计划中30%的增速左右。首先，1953亿的资产规模同比增速仅有28%，而年，保利总资产增长率分别达到了106%、148%、31%、67%、70%。销售方面，2011年保利实现732亿销售业绩，增速仅11%。而赶超保利的恒大、绿地仍表现出高速发展态势，业绩增速分别为59%（804亿）、19%（776亿）。从盈利角度看，保利历年净利润增速均超过50%。然而2011年，狂飙突进式的辉煌已不再，净利润增速只有32%。前述券商人士说，&保利之前在资金链问题上受过教训，现在会比较谨慎，运营策略有所转变，业绩放缓在情理之中。&不光是增速放缓，保利同时减少了拿地的动作。2011年保利新增近920万平土地面积，同比下降32%，购地款为240亿。竞争对手恒大则不然，2011年新增项目4084万平，增长42.5%。&通常来讲，购地款占销售金额的一半比较合理。&深圳某地产顾问说。2011年，保利土地投资金额仅占当年732亿销售金额的33%，而在年，这一比例分别高达95%、76%。前述券商人士指出，&虽说保利是国企，但拿地、资金的优势没以前明显。95%的土地要按招拍挂的程序，有优势也是间接的，而且融资成本其实也不算低。&【延伸阅读】&艰难转身 商业地产将占3成2011年暴风骤雨式的宏观调控频频来袭，住宅市场疲软。和多数以传统住宅为主业的地产商一样，保利也经历着前所未有的转型，即加紧布局商业地产等领域。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。保利掘金商业地产的意图可见一斑。近日，保利在北京启动商业地产发展战略，表示&3-5年内将达到住宅与商业地产投资7：3的新投资结构&、&新10年里商业地产将提升到与住宅地产同等高度&。事实上，早在2009年，保利地产就开始试水商业地产。年报显示，2009年，广州保利世贸中心一期博览馆、二期品牌展览馆分别实现经营收入2亿和1亿元。3亿元的商业地产营收对保利2009年的整体业绩贡献比例仍较小，约为1%。2010年，保利加大商业地产经营力度，实现经营收入5亿元，在357亿的整体营收中的占比仍只有1%。&限购、限贷下多数住宅型地产商也向商业地产做转移。后者需要的资金量大，回收期长。保利本身已接近负债上限，要特别注意资金安全。&前述券商人士说。如果按照保利的&十二五规划&，未来商业地产一年的营业收入计划将达到20-25亿。即便是转型，保利也还有很长的路要走。【延伸阅读】&
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