&&& 总计138条城中村的改造并无时间表，政府表示不强制推行改造，目前已经有15条村改造方案获批，六七条村进入拆迁阶段。
&& 【财新网】（实习记者 包燕芳）广州“三旧”改造办建设管理处处长刘杰在接受财新记者采访时表示，广州城中村改造并没有时间表，政府将充分尊重村民的意见，如果村民对城中村改造未能达成一致意见时，政府也不会强制推行改造。
&&& 此前的8月12日，广州市“三旧”改造工作办公室在网上公布了《进一步规范城中村改造有关程序》（穗旧改办[2011]51号，下称《程序》）和《广州“城中村”改造成本核算指引（试行）》（穗旧改办[2011]53号，下称《指引》）等两份文件，为广州138条城中村改造确定了改造程序和补偿标准。
&&& 广州目前有220多条村落，其中有138条村被列为“城中村”。这138条城中村经济相对比较发达，土地价值较高，人口也很集中。刘杰说，当年广州市划定城中村范围并不是为了改造，而是为了划定社会管理的模式，列入城中村名录的138条村落将按照城中村改制后的社区管理模式来管理，其余村落则按照普通自然村落来管理。
&&& 根据2009年公布的《关于推进“三旧”改造工作的意见》（穗政[2009]56号），广州市制定了城中村改造的目标任务：“力争在10年时间基本完成全市在册的138条‘城中村’的整治改造任务，其中52条全面改造的‘城中村’力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。”
&&& 针对这一点，刘杰作出回应称，这个目标只是政府的工作方向和愿景，并未纳入强制性、硬性工作计划，这138条城中村是否需要改造以及采取何种方式改造，全部都由村民民主商议决定，政府充分尊重村民的决策和意愿，若他们不同意改造，政府决不强制推动改造。
&&& 刘杰为记者详细解读了《程序》一文，他认为，《程序》的最大意义在于确定了城中村改造中重大事项村民自主决策模式：城中村改造的意愿和改造方式都要达到三分之二村集体组织组织代表同意后才可进行改造，改造方案则需要村集体经济组织80%以上成员同意后方可通过，以“三旧”改造办为代表的政府部门在改造中主要行使“指导、服务、监督”的职能，为城中村改造顺利推进提供保障。
&&& “目前，广州市所实行的这种村民自主决策实施城中村改造的模式优点很多，不但可以避免传统的政府征地拆迁模式下，政府计划与村民意愿之间的不协调，而且村民自主决策下的改造补偿方案事先能取得绝大多数村民的支持，实施起来也会更加顺利。”刘杰说。
&&& 与《程序》同日公布的《指引》则规定了城中村改造的具体复建补偿标准。《指引》规定，有证建筑面积按“拆一补一“复建安置。无证建筑则需要综合考虑，《指引》明文规定，日之前已建的历史建筑，若符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。
&&& 刘杰对此解释说，根据2009年发布的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号）》，用地行为发生在日之后日之前的，可按当时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后，按土地现状完善用地报批手续。日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的意见。所以，日之前建设完成的，尚未取得合法产权的建筑，可以划入历史建筑范围，但这之后的无合法权属证明的建筑，将不能获赔。“《指引》将有效遏制城中村改造过程中出现的违建、抢建现象”。
&&& 针对目前众人关心的城中村改造容积率过高的问题，刘杰澄清道，“三旧改造坚持规划先行，城中村改造必须符合政府批准的城市总体整体规划和专项规划的要求，按规划要求开发建设，不得擅自改变规划方案批复的指标，所以无须担心城中村容积率超标的问题。
&&& 在记者问到得关于小产权房的问题上，刘杰认为，《指引》已经涵盖了所有城中村改造范围内现状房屋类型，“改造方案审查时，我们并不鉴定是否属于小产权房，只是按照《指引》把有证的房屋分为村民的房屋和居民的房屋两种，村民的房屋是集体土地上的房屋，有集体房屋宅基证。居民的房屋就是指土地被国家征用后建了商品房，有国有房地产证。凡是有证的房屋，安置补偿全部按照《指引》上的复建补偿标准执行。”
&&& 刘杰说，广州目前已经有15条城中村的改造方案获批，其中进入拆迁阶段的城中村有六七条，其余获批但未动工的城中村，尚在组织村民商讨具体的改造补偿事宜。广州市“三旧“改造办，正在按照市的工作部署，全力统筹，有序推进城中村改造工作。通过实行城中村改造，改善村民生活环境，加强社区基础建设，发展壮大村集体经济，同时，盘活低效利用的存量建设用地，促进节约集约用地。
&&& 广州的城中村在走全面整改路线的同时，也要保留一个城中村，并在村中建设一个农民工博物馆。今年6月，广东省委书记汪洋在意大利考察时表示，城中村是城市化、工业化快速发展的产物，在改造城中村时，不要全部推倒重建，广州可选择保留一个具有代表性的城中村，留下城市快速发展印记。
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广州2020年前改造138条城中村 52条村将整体拆除
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列入改造计划的杨箕村一期已基本拆平。 记者 吴峻松 摄
　　改造并非全部都拆。具备条件的旧村，在不大拆大建的基础上，融入资金进行全村的整治，增加旧村的绿化和配套设施。―――丁强
　　记者 秦鸿雁 实习生毛姗姗
　　138条城中村的全部改造，市三旧办昨开出了明确的时间表。市“三旧”改造办常务副主任丁强昨向省人大代表汇报时表示：2020年前，广州将基本完成138条“城中村”改造任务。其中52条需整体拆除，86条进行综合整治。
　　目前“城中村”改造取得突破。丁强介绍：自2009年对全市的“城中村”改造作出全面部署后，138条列入改造的城中村中，有15条村完成了改造方案审批。其中猎德村复建安置房已完工；林和、琶洲村已清拆完毕；杨箕、小新塘村一期已基本拆平。文冲、冼村已着手清拆；三元里等村已开始签订拆迁安置补偿协议；黄埔古村、裕安围村已进行保护性改造。
　　中轴线地区“旧改”将提速
　　按照省里的规定，广州计划在今明两年完成完善历史用地手续的有关工作。故今年三旧改造的重点除了对项目的勘测定界做好做准，还要把项目的改造方案做出来。
　　提到下一步的工作设想时，丁强介绍，“对城市当中影响城市景观的旧村、旧厂，特别是那些既影响城市景观，又成为藏污纳垢场所的地方，又称城市的毒瘤的地方，要下决心搞好”。中轴线、白鹅潭等地区的三旧改造也将提速。
　　改造审批权部分拟下放到区
　　改造并非全部都拆。丁强说，具备条件的旧村，在不大拆大建的基础上，融入资金进行全村的整治，增加旧村的绿化和配套设施。“三旧”改造还将采取各类典型试点的建设方式。在众多项目中选取一些条件优、效果好的项目加快推进，使广州“三旧”改造年年有新的亮点。
　　此外，为了提高效率，三旧办还考虑“简政放权”。即凡是符合控规和旧厂改造专项规划的方案，市里将其审批权限下放到区里去；试点项目就直接提到领导小组审议，由过去的三轮审批变为两轮，提速以加快实施。
　　改造还需多方配套政策给力
　　虽然目前“三旧”改造工作取得了初步成效，丁强认为也存在不少问题亟待解决。
　　按照省政府78号文等文件的有关要求，设计完善历史用地手续须于2012年之前完成，时间紧迫。丁强坦言根据广州市最新的标图建库成果，广州需完善历史用地手续用地288&.47平方公里，任务艰巨。他建议省尽快完善历史用地手续的细则，建立简洁高效的完善历史用地审批工作程序。他透露，目前广州已提交一单完善历史用地手续请省里审批，这也是全省实施“三旧”改造后上报的第一单，不久可能就会批下来。
　　此外，丁强认为由于“三旧”改造涉及面广，光解决土地政策方面的问题是不够的，在具体实施时还需要从规划、资金、税费等方面出台相应的政策给予配套支持。
　　■两大焦点
　　三旧改造之旧谁来界定？
　　丁强解释：不是一个时间的概念，不是指新旧，而是一个范围
　　“三旧改造，这个旧是由谁来界定？有无标准的认定流程？”省人大代表、广东电网公司总经济师辛瀑在听取汇报后提出了一个疑问。
　　“三旧”改造办常务副主任丁强解释：我理解你的问题是在改造旧的过程中，哪些是需要或值得保护好的。实际上，目前提到的旧不是一个时间的概念，不是指新旧，而是一个范围。比如城中村，比如一些红砖房，都是上世纪八九十年代建的，跟广州两千多年历史的东西比，不算旧，但它们纳入“三旧”的范围。
　　界定需要改造的项目是由多个方面的因素来衡量。改造保护必须严格。我们不仅有红线，这是一点也不能动的，还要画紫线，即风貌协调区，只能做减法，要恢复原样。凡是进入历史名录的都得保护，比如家祠、庙、祠堂、古树名木等等。即便是没有进入历史名册的，在进行改造前，还要对他们进行评估，做保护专章。现在“三旧”任何一个改造方案必须要有保护专章，保护范围里面要全部摸查。
　　三旧改造规划哪里可查？
　　职能部门可通过标图建库查询，未来将向公众开放
　　省人大代表、广百公司副总经理谭燕红昨天在视察现场关心的问题则是：“三旧”改造是否有一个整体规划？哪里可以查到？
　　丁强现场回应：有。去年做了标图建库，全市有8000多个点，约494平方公里，每个区“三旧”部门都有一个标图建库，全部可以查到。不过，目前，只有职能部门可以查到。向公众开放也没有问题，只是因为图库很大，三旧办因为成立刚一年，自己的网站还没建立起来，且政务公开这一块还有事权对接等问题，加之有些方案在审批还在补充和核定，目前还没有全部通过审批，等这些工作完成之后，未来会向公众开放。
　　至于“三旧”改造的规划将会服从于整个城市规划。这是一个大的方向。现在能查到的是城市规划里面覆盖的，或者稳定的，我们都是照抄，只不过有些是空白的，或许是需要调整的，都将规划于一体。未来真正在改成什么样是要服从大的层面规划的，我们希望的结果是改造后达到三赢。
　　■相关新闻
　　38个旧厂改造项目已批复
　　旧厂房专项改造方案已提交规委会讨论
　　列入“三旧”之一的旧厂房改造也在有序推进。丁强称，全市批复旧厂房改造项目38个，涉及用地面积191.34公顷。其中公益征收4宗、面积13.92公顷；自行改造13宗、面积47.74公顷；公开出让10宗、面积84.74公顷；现行交底11宗、面积44.96公顷。
　　2008年开始，广州市分三批实施中心城区产业“退二进三”计划，其中第一批116家企业，已有105家完成停业、关闭或搬迁工作。对退出的旧厂房及历史遗留下来的旧厂房，根据国有和村集体用地的不同性质进行了分类处置，明确了改造政策要求。
　　“提升旧厂工商业改造的规模和档次也是未来的三旧办的重点工作之一。”丁强透露，目前，旧厂房的专项改造方案已于日正式提交规委会，待规委会讨论。旧厂改造专项规划通过以后，将加快推进旧厂改造工作，特别是重点推进商业改造的旧厂项目。这些项目按照实际情况，可以不拆就直接改商业，部分项目根据企业自主意向，也可以实行拆除了再改造。
】【】【】广州城中村形态
&&&&随着城市高速发展，现在番禺区、花都区、白云区北部，甚至南沙区，正在有更多的村庄从城边村加入到广州城中村的家庭中来，城中村数量有很大增长。所有这些由于城市发展而形成的城中村有两种形态，一种城中村在城市建成区中心位置，周边被城市全包围，完全没有或基本没有农用耕地和农业收入，农业人口占总人口的比例低，如杨箕、林和等，另―种在城市建成区外围，被城市半包围，与城市用地相互交错包容，还有一定比例的农用土地和人口，正在被各种城市建设项目征用土地，如西塑、棠下等。这类城中村数量相对较多。
2006年底，广州市委、市政府提出”中调”发展战略，明确加快城中村改造为”中调”三大任务之一，按照关于加快城乡―体化的战略部署，制定了推进城中村改制改造的工作方向和原则，而2009年大力开展的“三日”改造工作，将全市的城中村改造工作真正推向了一个全新的实践高度。市三日办已经完成21条村改造审批，已经改造完成的I条，改造中的9条，正在改造启动的11条，其余的正在改造方案编制过程中。
2009年，省市关于三日改造的纲领性文件颁布，广东省人民政府颁布《关于推进“三旧“改造促进节约集约用地的若干意见》(78号文)，广州市人民政府颁布《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（56号文）；2010年2月24日，广州市“三1日“改造工作办公室正式挂牌成立，各区、县级市也相继成立了”三日”改造工作机构：广州市“三1日“改造工作办公室在新闻发布上表示，广州计划在2015年前，基本完成52条”城中村”的全面改造，提出亚运会前完成琶洲村、猎德村、冼村、林和村、杨箕村、小新塘村、棠下村、萧岗村、三元里村等9个城中村改造清拆的工作目标，并力争在2020年前，基本完成全市在册的138条城中村整治改造。
我市“三旧”改造政策的主要政策劬新点如下：
一、激励原土地权属人参与改造，土地公开出让收益可适当返还。广州市为调动原土地权属人参与改造的积极性，实施分时段差异化的鼓励政策，鼓励尽快将土地交由政府储备实行公开出让，实行公开出让后，可按公开出让成交价将一定比例的土地出让收入返还原土地权属人，用于支持企业重新购买土地、机器设备进行扩大生产经营，促进产业结构升级转型。
二、允许原土地权属人自主改造，补交土地市场差价后协办议出让。对可单独开发、无需纳入政府统―储备开发整理的旧厂房改造项目（商品住宅除外），广州市允许原土地权属人通过协议出让取得土地使用权，按照城市规划、“三1日“改造规划和计划来自主实施，改作商业办公用途的按照新旧基准地价的差价补交土地出让金，改作敦科文卫等非经营性用途和创意产业的，按综合办公用途基准地价的30%计收土地出让金。
三、统筹历史用地补办手续工作，与兑现经济发展用地}旨标挂钩。广州市用好用足省的完善历史用地手续政策“红包”，允许历史用地补力确权手续，实行类别化、时限化、差异化的处理办法，创造性地推进实施区政府统筹完善集体建设用地手续工作，并把完善集体建设用地手续工作与解决历史上征地的村经济发展用地指标问题挂钩，即妥善解决了违法用地、违法建设、村经济发展用地}旨标欠账等历史遗留问题，又为存量低效用地的节约集约利用提供了战略土地储备资源。
四、鼓励集体建设用地转为国有，合理简化农转用报批工作程序为加快城乡统筹发展，在省的”三日”改造政策原则下，广州市对“城中村”改造集体土地转国有建设用地的审批手续进行简化，村集体根据自愿原则，可申请将符合相关条件的集体土地登记为国有，不再要求办理集体土地征转报批手续，对农转用办理手续进行简化、&&“松绑”，在2007年6月30日土地执法百日行动前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划和城乡规划的，在落实违法用地处罚并完善历史用地手续后，直接按现状确定为建设用地，不再要求办理农转用报批手续。
五、尊重群众的参与权和知情权，实行民主公开透明的操作程序。广州市在推进“三1日”改造改作过程中，在政策制订、制度设计、实际操作中注重保障和尊重群众的参与权和知情权，实施“阳光动迁”、两轮征询、重大事项票决、公示公告等制度，实施统一的补偿标准，全过程向群众和社会公开，重大事项绝对眭多数同意才能启动实施。特别是2009年我市确定的旧城改造“阳光动迁”和两轮征询制度，与2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》确立的相关制度是一致的。
广州城中村改造出新规
三年前制定的“三旧“改造文件明确，城中村全面改造专项规划拆迁补偿安置方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，需要经村集体经济组织90%以上成员同意才能上报。广州市这次进一步强调充分保障村民的知情权和参与权。《补充意见》明确指出，“城中村“改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策应当充分尊重村民的意见，经村集体经济组织90%以上成员同意方可生效。也就是说提高了启动城中村改造的门槛，有利于达成改造共识。
（一）领导重视，组织有力。
广州市委、市政府高度重视“三旧“改造节约集约用地工作，科学谋划，提高土地管理的规范化水平，坚定不移地走新型城市化发展道路，实现可持续发展。广州市委、市政府把“三旧”改造工作作为民生工程写入市委《工作要点》和市政府《工作报告》，成立由市政府主要领导挂帅的“三旧”改造工作领导小组，相应成立市政府直属正局级的广州市“三旧”改造工作办公室，负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务。
（二）政府主导，市场运作
广州市科学统筹改造规划和计划，完善改造政策措施，政府主导编制改造方案，实施成片连片改造，有效控制改造成本，保障村集体、村民、居民的合法权益，并使城市更新与土地管理、城市规划管理、城市建设管理加紧密衔接。广州市在市的权限范围内出台财政扶持激励政策，充分调动相关权利人的积极性，创造条件吸引社会各方广泛参与”三旧”改造项目，实现原土地权属人利益、公共利益和投资主体利益的多方共赢。广州市坚持按市场规律办事，将“三日”改造项目纳入全市统一的土地交易市场、工程拆卸市场、建设工程市场、招投标市场进行规范化管理。
（三）规划引领，成片改造
广州市实施问题导向的规划编制调整制度，注重增加规划的科学性和可实施性，创造性地实施“1+3+N”的规划编制体系，在《广州市“三1日“改造规划》基础上，重点推划日城镇、旧厂房、旧村庄等三个分项规划，进而开展具体改造项目的规划方案编制研究，确保
取得良好的改造效果。
（四）统筹篇备，有序更新
广州市在用好、用足”三日”改造特殊政策同时，注重将“三旧”改造与土地储备规划和土地出让计划相结合，加强土地储备力度，强化土地资源的市场化配置，优先保障土地储备规划和计划的实施，保持全市土地市场的供需平衡，通过“三旧“改造促进土地储备和土地出让计划实施，通过政府统筹土地储备，有效保证了将来一段时期的土地节约集约利用。
（五）尊重历史，事实求是
广州市用好用足省的“三旧”改造完善历史用地手续政策，对用地行为发生在2007年6月30日之前的历史用地补办确权手续，按照直接确权、完善集体建设用地手续、完善征收手续等模式进行分类处理，重点推进政府统筹完善集体建设用地手续项目，着力清理历史用地上复杂的产权关系，解决长期以来困扰我市土地利用的历史遗留问题。
（六）全程监管，资金挟持
广州市对“三旧“改造项目实施全过程精细化的监管，出台了项目监管和资金监控政策，通过村集体、街道、区政府等多渠道实施监控，确保改造资金落实到位，确保拆迁安置补偿落实到位，确保安置房按期建设并回迁，确保改造项目不会烂尾，不会留下后遗症。
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