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上海浦东星河湾房地产开发有限公司与李昶烨商品房预售合同纠纷一审民事判决书
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第27233号原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司。法定代表人吴惠珍。委托代理人凌代忠。被告李昶烨。原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司与被告李昶烨商品房预售合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法适用普通程序，并于日公开开庭进行了审理。原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司的委托代理人凌代忠到庭参加了诉讼。被告李昶烨经依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司诉称，日原、被告签订了编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，合同约定被告向原告购买坐落于上海市浦东新区锦绣路2580弄《星河湾荟苑》25号8层901室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款人民币（以下币种相同）18，438，420元。合同第七条约定：被告未按合同约定时间付款，应当按逾期未付款额的日万分之五支付违约金给原告，逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。合同附件一第一条第三款约定具体付款方式为：首付款5，538，420元（含定金40万元），被告应于日前付清，剩余房价款12，900，000元被告应以商业按揭贷款方式支付。合同补充条款中约定：若因被告原因导致预售合同解除，若原告在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使解除权的，被告须向原告支付相当于预售合同第三条约定的房屋总价款20%的违约金即3，687，684元。合同签订后，被告至今仅支付了首付款5，538，420元（含定金40万元），剩余房价款12，900，000元未付，且房款逾期已超过310天，在此期间，原告曾多次书面催促被告履约未果。因被告在签约后恶意违约，侵害了原告的合法权益，故要求法院判决：1、解除原、被告于日签订的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》；2、被告向原告支付解除合同违约金3，687，684元；3、被告承担本案诉讼费用。被告李昶烨未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《上海市商品房预售合同》，该合同中乙方的住所（址）记载为：上海市陆家嘴东路XXX号招商局大厦801。合同第三条约定：乙方购买系争房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为18，438，420元。合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方无息返还乙方全部已付款，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的违约金，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，本条所称逾期应付款是指依照本合同附件一约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第二十七条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同附件一“付款方式和付款期限”约定为：首付款5，538，420元（含已付定金40万元），买受人应于日前付清，剩余房价款12，900，000元，买受人应以商业按揭贷款方式支付，买受人应于日前在出卖人指定的银行办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并将办理商业按揭贷款的全部申请文件以及办理商业按揭贷款所需的费用全部交付给银行或当事人委托的办理商业按揭贷款的律师，若银行要求买受人补充提交商业按揭贷款申请文件或增加首付款比例，买受人应自银行提出要求之日起3日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向出卖人支付完毕，若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件及相关费用、或未能按照约定期限补充完毕相关申请提交文件及相关费用或未能按照约定期限向出卖人支付完毕应增加的首付款……则从次日起计算违约金……，若受买人迟延达到15日，则出卖人有权选择解除合同，出卖人选择解除合同的详见补充协议之规定，在买受人按照约定履行各项义务的前提下，若商业按揭贷款申请仍未能获得批准，则买受人应在出卖人通知之日起7日内按照约定向与出卖人签署合作协议的第二家银行提交全部商业按揭贷款申请文件和费用，或向出卖人一次性付清剩余房价款，……，若第二家银行最终仍未能批准买受人商业按揭贷款申请，且买受人亦未能在出卖人通知之日起7日内向出卖人一次性付清剩余房价款，则出卖人有权选择立即解除合同，出卖人选择解除合同的详见补充协议之规定，……。补充条款一第十三条“关于合同解除的补充约定”中约定为：若因乙方原因导致预售合同解除，则双方同意按以下方式处理：预售合同解除前，甲方已经实际支付的全部交易税费均由乙方承担，若甲方在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期前行使预售合同解除权的，乙方须向甲方支付相当于预售合同第三条约定的房屋总价款10%的违约金，若甲方在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使预售合同解除权的，乙方须向甲方支付相当于预售合同第三条约定的房屋总价款20%的违约金，甲方有权在退还乙方购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除，……。合同补充条款一第十六条“通知”中约定：乙方的有效送达地址以预售合同中写明的联系地址为准，在该房屋交付后，则以该房屋的地址作为有效地址，……，所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递及专人手递方式送达，以传真方式发出的，以发出日期为送达日，以专人手递方式发出的，取得对方签收日为收悉日，以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第3日为收悉日，……。日被告开具了收到原告房款（定金）5，538，420元的发票。2012年6月至2012年9月间，原告屡次向被告发函要求其履行支付剩余房价款12，900，000元并支付相应违约金的通知。日原告以快递方式向被告发出了《收楼通知书》，告知被告于日至浦东星河湾酒店二层销售中心办理收楼手续。日原告向本院提起诉讼如前。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、原告向被告所发的《温馨提示》、《履约通知》、《起诉告知书》、《收楼通知书》附国内特快专递邮件详情单、查询单等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就买卖系争房屋所签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。根据合同约定被告支付房价款除首付款外其余应在一定期限内采用商业按揭贷款或一次性付清的方式支付。但被告未按约履行自己的付款义务，经原告多次催告仍未付款，故被告逾期付款的行为已构成违约，原告要求按照合同约定解除与被告签订的《上海市商品房预售合同》的诉讼请求本院应予支持。因原告于日已向被告发出了《收楼通知书》，提出解除合同在《收楼通知书》发出之后，故原告要求被告按照总房价款20%（即3，687，684元）的标准支付违约金的诉讼请求符合合同约定，对此诉请本院予以支持。原告同意返还被告已付房款5，538，420元并无不当，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司与被告李昶烨于日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告李昶烨应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司违约金3，687，684元；三、原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告李昶烨购房款5，538，420元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36，301元、公告费560元，由被告李昶烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　陆　菁人民陪审员　　梅丽华人民陪审员　　曹　璐二〇一四年四月四日书　记　员　　沈　洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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