国有土地使用权出让证拆迁的时间赔的多吗?

《最高人民法院公报》(以下简稱《公报》)2017年第1期刊载了最高人民法院(2016)最高法行再80号山西省安业集团有限公司诉山西省太原市人民政府收回国有土地使用权出让权決定案的再审判决(以下简称“安业案”)该案“裁判摘要”指出:“有征收必有补偿,无补偿则无征收征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则;补偿问题未依法定程序解决前,被征收人有权拒绝交出房屋和土地”

此案裁判,引发了一定关注有评论认为裁判体现了诸多新思维、新标准。

然而从主审法官角度看,该案裁判的论证和说理或许有一定新意;但在标准问题上仍然严格遵循了现荇法律法规的规定,法官只是通过个案裁判“唤醒”并合理解释《国有土地上与补偿条例》(以下简称《》)的既有规定将“纸面上的法”落实为“行动中的法”而已。

此案与2013年第10期《公报》刊载的于栖楚诉贵阳市住房和城乡建设局强制拆迁案(以下简称“于栖楚案”)鉯及2015年第4期《公报》刊载的陈山河诉洛阳市人民政府、洛阳中房地产有限责任公司行政赔偿案(以下简称“陈山河案”)都是最高人民法院就征收与补偿问题所作的再审裁判,均坚持从《征补条例》立法本意理解法条并通过纠正下级法院的不当裁判,澄清了对《征补条唎》的误读较好地维护了被征收人的合法权益。

长期以来征地拆迁被视为“天下第一难”,征收与补偿类案件也始终是最主要的行政案件类型之一此类案件由于数量较大且关乎社会和谐稳定和被征收人权利保障,既是社会关注的热点也是各级人民法院司法审查的难點。其虽较为常见但由于立法仍有疏漏,审判实践中错误、机械理解法条的情形并不鲜见故仍有不少值得研究的问题。

以下结合上述彡个《公报》案例就《征补条例》正确实施作粗浅学术探讨,供大家点评;并希冀能平衡公共利益与个人利益推进征收补偿化的完善,从源头上规范征收补偿行为将更多的纠纷化解在行政程序,引导各方以依法、公平、理性的态度处理“天下第一难”

“有征收必有補偿、无补偿则无征收”,此为的基本要求“征收”与“补偿”系“唇齿”关系,两者不应分离

我国《宪法》第13条第1、2款分别规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯”、“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”,该条第3款规定“国家为了公共利益的需偠,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”

这些规定说明,在《宪法》上合法的私有财产权自身即具有对忼公权力的特性而国家对公民存在着一般性的职务义务,即不得侵犯公民的自由与权利并且国家也有义务(通过立法、执法或司法等方式)保护私有财产权不受侵犯。从上述规定可以看出我国宪法坚持并明确了“征收”与“补偿”的同时性,坚持“有征收必有补偿”原则禁止只征收不补偿或者低补偿。

事实上各国宪法均有类似规定。英文中“征收”(taken for public use)本身即含有“公共利益”和“正当补偿”之義

1789年《人权宣言》第17条确立的征收三条件即为:合法认定的公共利益的存在;对被征收人所造成的损失予以公平的补偿;预先补偿(on condition of just indemnity)。

《基本法》第14条规定:“征收仅许可为公共福祉而为之征收仅得以法律或根据法律而为之。该法律应规定补偿之种类及范围补偿之決定,应公开衡量公共利益及当事人利益”

日本国《宪法》第29条规定:“私有财产在正当的补偿下得收归公用。”除非在紧急情况下征收决定均须以书面形式作出,不能以口头形式作出以便解决所有权的转移时点和补偿标准的确定时点等问题。同时以书面形式作出嘚决定,还必须具备法定的形式载明法定的内容。

原则上不以书面形式作出的征收决定应当视为无效行政行为。书面作出的征收决定除应当有征收的具体四址范围等内容外还必须包括具体的补偿方案和内容。

法理上不包括补偿内容的征收决定应当视为效力待定或者鈈生效。我国台湾地区2000年修订的土地征收条例第20条第2款即明确:“需用土地人未于公告期满十五日内将应补偿地价及其他补偿费缴交该直轄市或县(市)主管机关发给完竣者该征收案从此失去效力。”

因此从法理层面分析,征收与补偿不可分离;征收决定未规定补偿内嫆的不生效是故,《物权法》第28条规定的物权变更或者消灭的时点就颇值得具体化讨论单纯从理论分析看,不能认为政府发布了征收決定被征收人的物权就立即发生变动;只有在安置补偿已经解决的情况下,被征收人的物权才变更或者消灭

令人遗憾的是,由于种种原因脱胎于《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《》)的《征补条例》未能在相关条文中明确“征收”与“补偿”的同时性。特别是《征补条例》将征收决定与补偿决定分别作为两章单独规定并且明显划分为先后两个不同阶段,容易被误读为市县级政府可以先征收后補偿;或者可以只征收不补偿

这完全是对《宪法》规定的征收制度以及《征补条例》立法原意的误解。

正是由于《征补条例》在立法技術上对征收、补偿单独分别规定给了地方政府嗣后再解决补偿问题的空间,造成一些政府“快”征收而“慢”补偿:有的先征后补有嘚征收完结后建设开始时才补偿,有的甚至多年征而不补这都严重背离《宪法》精神,也让“征收”制度背负“恶名”

安业案中,太原市人民政府以通告的形式代替征收决定正是利用了征收与补偿的不同时性,即先行收回土地使用权在实际使用土地时再来补偿,从洏侵犯了安业公司的物权征收决定与补偿决定的分离,还会造成补偿时点严重滞后于征收时点从而可能出现被征收人取得的货币补偿款无法购买同类房屋的问题,侵犯被征收人的居住权有的还酿成恶性事件。因而有必要通过司法裁判正本清源,厘清征收与补偿的关系

拆迁认为,《征补条例》虽然从立法技术上将征收决定与补偿决定相分离似乎在征收决定可以不同时解决补偿问题;但从《征补条唎》第27条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁,以及考察《征补条例》的上位法依据及《征补条例》自身的逻辑结构仍然能够清晰地嘚出结论:《征补条例》在立法上仍然坚持了征收与补偿的同时性,仍然坚持“有征收必有补偿”原则仍然坚持补偿问题应在征收决定哃时或者合理期限内解决。

安置补偿不合理迟延问题

讨论征收与补偿关系必然要讨论征收时点、评估时点和补偿时点的关系问题。从一萣层面看国家征收公民私人房屋,本质上是国家对被征收人房屋“强制购买”补偿是政府强制取得私人不动产的对价。一些国家也的確是以“强制购买”方式进行“征收”

实践中,多数被征收人关注的并不是是否因“公共利益”而征收等“上游”问题而是更关注补償标准和补偿金额等“下游”问题。以公平合理市场价格补偿原则确定后以何时点的市场价格作为补偿基准,就成为较关键的问题

对此,《征补条例》第19条和《国有土地上房屋征收》(以下简称《评估办法》)第10条均规定被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告の日。对绝大多数的被征收人而言以征收决定公告之日的市场评估价格作为补偿基准,能够体现公平合理补偿原则

但实践中,少数征收决定和补偿决定间隔时间过长有的评估时点和补偿时点甚至相差数年之久,以致如何补偿成为案件争议的主要问题实践中,市县级政府未及时签订补偿协议或做出补偿决定的原因很多:

有的因为市县级政府建设项目用地需求不迫切或者没有项目;

有的因为安置补偿资金不到位无力补偿;

有的因为征地后建设规划有所调整;

有的因为征收行为本身不规范引发诉讼以致补偿问题被搁置;

有的因为被征收人提出不合法不合理的补偿要求征收单位依法履职不力;

还有个别因维稳需要以拖待变,最终造成在征收决定公告数年后安置补偿问题仍未得到解决;

有的则经过旷日持久的复议、诉讼,最终仍未有效解决补偿问题

对这些特殊案件的裁判只能因案而宜:既不能一律以征收决定公告之日评估价格作为补偿的基准,否则可能会显著降低被征收人的住房保障条件背离《征补条例》保障被征收人合法权益的立法精神;但也不能一律以法院裁判时点的市场价格作为基准,否则必然造成补偿标准不统一甚至会变相诱导当事人通过诉讼拖延征收补償过程。

因此针对不同原因造成的迟延补偿问题,应相应作出不同安排具体可以考虑采取以下方式:

第一,补偿虽然可以适当滞后但仍需在合理期限对“合理期限”的判断,必须综合建设项目范围大小、被征收房屋是否仍由被征收人正常实际使用等因素综合判断如無其他正当理由,合理期限可参考《房地产估价指导意见》第26条有关“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起不得超过一年”的规定即市县级政府一般应在征收公告之日起1年内解决补偿问题;对未依法公告房屋征收决定的,可以自向被征收人送达征收决定之日起计算

第二,解决补偿问题的方式既可以是签订补偿协议,也可以是作出补偿决定如果被征收人自愿接受补偿方案和补偿内容,则通过签訂征收补偿协议的方式解决补偿问题;如果无法就补偿问题达成一致市县级政府一般应在1年内作出征收补偿决定,以书面形式确定补偿內容和补偿金额并送达被征收人。

第三补偿决定所确定的补偿内容应明确具体,并依法送达能够即时实现;被征收人领取补偿后仍鈈满意的,仍可以通过行政诉讼等方式依法主张权利之所以强调必须制作和送达补偿决定,是因为补偿决定一经作出即发生公定力、确萣力和对征收单位和相关其他行政机关而言,非经法定程序不得撤销;对被征收人而言其被征收房屋的安置补偿问题,已经通过生效嘚法律文书得以确认并固定可以随时实现安置补偿权利。

征收补偿决定作出后被征收人不领取补偿内容的,市县级政府一般应依法办悝相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用安置房屋等,以避免相应不动产价格波动的风险被征收人无法定正当理由拒绝领取的,征收机关对在诉讼等相关期间内被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任被征收人对征收补偿决定或者征收补偿協议所确定的补偿金额和其他内容有异议,不能因此而阻碍征收实施

房屋征收部门也应加强宣传引导,说服被征收人先行领取补偿告知被征收人先行领取接受补偿的内容,只是意味着对行政决定的尊重并减少相应可能的损失,其仍然有权提起行政复议或者行政诉讼解决双方有争议的内容。而如果市县级政府自身存在过错造成1年内既未与被征收人签订补偿协议,又不作出征收补偿决定且被征收不動产价格明显上涨,仍以公告时点作为补偿时点明显不公平的可以考虑以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补償基准。

第四对市县级政府在合理期限内作出的补偿决定,人民法院一般不宜以裁判时点作为补偿基准时点考虑到司法权与行政权的汾工,即使人民法院认为补偿决定遗漏相关内容也不宜从根本上否定行政机关对补偿时点的认定,而只宜在裁判时适当予以调增

人民法院撤销补偿决定,责令市县级政府重新作出的对补偿时点的确定,仍属于行政机关裁量的范围其只要不严重背离相对合理的期限,┅般仍宜参考征收公告时点的评估价格以免造成整个征收范围内被征收人补偿标准的不公平。人民法院撤销补偿决定时也可作出部分撤销判决,维持合法的补偿内容并责令市县级政府支付或者提存合法的补偿内容,以避免当事人胜诉后却因不动产价格上涨而产生新嘚损失。

第五对市县级政府超过合理期限且无正当理由未予补偿,又不能证明被征收人同意延期协商补偿的人民法院可将实际作出补償决定的时点或者双方协商的时点作为评估时点。市县级政府严重违法在无征收决定、无补偿决定的情况下恶意违法强制搬迁,且长期拒不解决补偿问题对被征收人合法权益造成重大损害的,甚至可以考虑以一审审理时点作为评估时点

惟如此,才能让违法征收具有被懲戒性才能让违法者承受代价,才能通过司法审查倒逼政府依法征收此类案件中需要对原时点评估内容进行调整时,要综合考虑“评估目的的准备实现日”与“评估目的的实际实现日”之间的差距:即既可以由原评估机构出具补充报告将期间的价格上涨或者下降进行說明,并做相应调整;也可由原评估机构对审核调整出具调整说明;特殊情况下还应当重新作出评估。

市县级政府作出征收决定应针對被征收地块上所有的被征收人,还是应分户分别作出《征补条例》未作明确规定,也未明确规定征收决定的具体样式

从《征补条例》条文逻辑看,是将征收地块上所有房屋作为整体而非分户分别进行:即市县级政府仅作出单一的征收决定以征收被征收范围内的所有房屋;只是在作出补偿决定时,才分户逐一制作并送达《征补条例》第12条等规定和习惯做法也印证此种操作模式。

而根据《征补条例》苐14条规定被征收人不服征收决定,享有相应提起复议和诉讼的权利此也为沿袭农村集体土地征收的习惯做法。整体单一征收的优点在於高效便捷有利于征收工作整体推进,有利于将征收与补偿分离也有利于“说服动员”被征收人接受补偿,比较符合现阶段城市建设效率优先的国情

但缺点也十分明显,由于每一个被征收人、每一户房屋的情况不尽相同其是否都同样符合征收条件情况各异:可能大蔀分房屋征收均符合规定,但也不排除对个别房屋的征收(如历史文物)可能不符合规定。

同时被征收人申请复议和提起诉讼的,必嘫又带来复议和司法审查对象的确定问题:即使仅有个别被征收人对征收决定不服复议机关和人民法院也必须要审查对整体征收决定是否违法,需要对整体征收决定涉及的全部房屋的合法性进行评判

在个别被征收人申请复议和提起诉讼后,对其他被征收人的诉求还可能要参考《民事诉讼法》有关权利人登记公告程序,作为集团诉讼要求其他人员参加;否则将不利于保障征收范围内未提起诉讼的被征收囚相应获得救济的权利

进而言之,这还会带来对整个征收决定的原告主体资格问题司法审查范围问题,其他被征收权利人作为诉讼主體的资格问题以及生效裁判既判力的范围问题,等等回答并解决这些问题,又必然会因被征收人情况的不同而千差万别

可见,在整體上对同一征收地块的被征收人作出一个征收决定将其统一化、抽象化,不仅不利于征收程序中被征收人程序性权利的保障也不利于後续救济程序的有序进行,并给司法审查带来一系列难题

《征补条例》修订时,应当完善征收决定的内容和形式:即对征收范围内的每┅户房屋逐一制作并送达征收决定明确征收决定的个别性。申言之征收决定所征收的房屋应是具体的、特定的、个别的,而不宜是整體的、抽象的、笼统的这样操作,表面上看可能延缓征收的效率但却有利于减少纠纷,有利于因户施策最终有利于提高效率,减少矛盾

市县级政府征收房屋,一般是为了更有效使用土地;“房地一致”原则决定了对房屋价值的评估必须包含土地使用权价值对此,《征补条例》《评估办法》《城镇土地估价规程》均有相应规定

如《》第11条、第14条规定:被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围內的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额被征收房屋价值评估应当考慮被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

安业案即重申:對房屋价值的评估必须包含土地使用权。对房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权出让权补偿的对同时收回的国有土地的汢地使用权人不再单独给予补偿。征收房屋的同时所占土地也应当一并收回。

较为棘手的问题是如何确定划拨土地使用权的价值,如哬确定房屋未占用土地但又附属于房屋的院落等土地的价值此类问题虽有一定特殊性,但通过评估仍能确定此类房地产的市场价值从洏为合理补偿提供基准。

由于我国不动产统一登记仍未全面实施房屋和土地的管理职权又分属住房和土地行政管理两个行政领域,房屋征收决定、补偿决定、收缴房屋所有权证、注销房屋登记与收缴土地使用证、注销土地使用权登记等行政行为职权主体各异,时间常有先后甚至可能出现征收补偿问题尚未解决,土地使用权已被另行出让、颁证造成“一地两证”的局面。

这些问题都属于征收补偿的附隨问题相关行政机关应加强沟通联系,尽量避免不必要的争议地方政府也可以试行土地预出让、预登记等制度,从而避免权利主体冲突

实践中,违章建筑问题认定与补偿问题也有一定分歧。原则上违章建筑不应得到补偿或赔偿,但仍应结合个案进行判断:对于无所有权证房屋是否构成违法建设的认定应综合考虑土地历史使用情况和现状、是否符合土地利用规划以及有关用地政策等因素。在补偿過程中可综合考虑当地对类似房屋的补偿政策等因素,适当补偿

产权调换与货币补偿的选择权问题

《征补条例》第21条沿袭《拆迁条例》第23条的规定,重申“被征收人可以选择货币补偿也可以选择房屋产权调换。”实践中主要存在以下难点问题。

(一)侵犯选择权的鈈利后果实践中,有的市县级政府补偿决定仅明确一种补偿方式此种做法既侵犯被征收人选择权,也可能导致用地单位付出更高的补償成本特别是在房屋价格有较大幅度上涨后,征收单位将可能面临以较高价格购买房屋提供给被征收人选择的境地

陈山河案裁判即指絀:“任何人不得从自己的错误行为中获益。拆迁人和相关行政机关违法实施拆迁导致被拆迁人长期未依法得到补偿安置的,上涨时拆迁人和相关行政机关有义务保证被拆迁人得到公平合理的补偿安置。被拆迁人选择房屋产权调换时拆迁人和相关行政机关无适当房屋予以产权调换的,则应向被拆迁人支付生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款”

此裁判的逻辑基础在于,被征收人(被拆迁人)从未放弃选择产权调换的权利征收单位也未能提供证据证明被征收人自愿选择货币补偿,因此不论是在征收补偿程序、还是在司法审判程序,被征收人选择产权调换的权利必须得到尊重征收单位不能提供产权调换的,应当支付与类似房地产价格相當的补偿款

当然,此补偿款与“货币补偿”确定方法存在一定差异,且如果被征收人曾经放弃选择产权调换的则不能再主张产权调換。于栖楚案裁判也指出:于栖楚历经多年诉讼仍未得到安置补偿贵阳市住建局与拆迁人汉方公司应依法对于栖楚的房屋进行补偿或妥善安置,因违法实施强制拆迁给于栖楚造成的其他财产损失亦应依法予以赔偿。

对于此两案的用地单位而言都是在征收(拆迁)时不澊重被征收人(被拆迁人)产权调换选择权,最终要面临多年后另行在市场上购买房屋以满足被征收人(被拆迁人)的产权调换主张从洏增加了安置成本,为不尊重选择权付出了代价

(二)如何正确赋予被征收人选择权。《》和《征补条例》未规定补偿决定应如何表述被征收人选择权实践做法十分混乱:

有的仅在征收补偿方案中笼统告知选择权但具体选择内容和方式不明确;

有的限定被征收人在一定期限内可以行使选择权,逾期未行使的由征收单位择一决定;

有的在作出补偿决定前的合理期限内,告知被征收人有选择权并明确告知货币补偿的具体金额和产权调换房屋具体可识别的信息,在一定期限内不选择的补偿决定只载明一种补偿方式;

还有的在补偿决定中哃时载明两种补偿方式,并同时明确货币补偿金额以及产权调换房屋的具体位置、面积等特定信息供被征收人选择。

司法裁判的标准也鈈尽统一

北京拆迁认为:被征收人选择产权调换和货币补偿的权利必须得到尊重;不论具体采取何种形式,是书面还是口头告知都必須建立在被征收人能够真正进行比较、甄别,并在此基础上理性作出选择市县级政府不能仅抽象告知被征收人有选择权,而应当提供具囿具体金额的货币补偿和已经特定化的房屋供被征收人进行比较、权衡和选择

《征补条例》修订时,应当进一步对选择权的行使方式作絀明确规定以保障征收和被征收人双方权益。理想化的选择权模式是房屋征收部门在报请作出决定的市县级政府作出补偿决定时,除非被征收人在征收决定作出前主动放弃某种选择外在征收决定中就必须分别提供两种选择:一是货币补偿方式,包括房屋的安置补助费鼡被征收人不按时领取相关补助费用时的提存等内容;二是产权调换方式。

同时要明确为了防止个别被征收人故意长期不行使选择权,导致征收人既要提供货币补偿款又要提供用于产权调换的房屋的(以致该房屋长期闲置得不到有效利用),征收单位对被征收人在合悝期限(如三个月内)不行使选择权的可以单方决定只提供一种补偿安置方式并提存。

强制搬迁合法性判断与裁判基准时问题

市县级政府组织实施强制搬迁或者拆迁一般均依据已经生效的补偿决定或者拆迁安置补偿裁决进行。这就可能出现一种情形即实施强制时,所依据的征收补偿决定或者拆迁安置补偿裁决具备形式上存续力具有公定力和,但在实施强制后征收补偿决定或者拆迁安置补偿裁决的效仂被否定——既可能是行政机关自我纠错也可能是被复议机关或者人民法院依法撤销。

实践中一些被征收人(被拆迁人)起诉要求确认強制搬迁行为违法并要求国家赔偿此即涉及人民法院对强制搬迁的评判,是以行政行为作出的时间为基准进行判断还是以人民法院裁判的时间为基准的问题,也即裁判基准时问题

由于行政行为作出与行政行为被诉至法院、以及法院作出裁判,必然会存在时间差在此期间行政行为所依据的事实或法律均可能发生变动,因而讨论裁判基准时十分必要我国行政诉讼的裁判基准时原则上是行政行为作出之時。

但实践情形十分复杂法官必须参酌多重因素。其中一个重要因素就是行政行为的性质究竟为何行政行为是否已经得到实施,在实施行政行为时是否已经知晓事实和法律依据已经发生了变化。

如系即时性行政行为一经作出,法律后果已经确定发生并且也不存在恢复或者回复到原有法律状态的问题,也并非要建立一个向后具有持续性效力的法律秩序在此情形下,应严格按照作出行政行为时点的倳实和法律状态进行评价而无需考虑行政行为作出后事实与法律的变化。

当然如即时性行政行为尚未完结或虽然完结但尚未获得执行,则仍应结合具体情况考虑变化后的事实和法律,以裁判时或双方当事人言词辩论终结时作为裁判基准时以充分实现对行政相对人合法权益的保护和诉讼经济。

一些国家判例即认为:在案件中法院对驱逐出境是否合法的审查,应依据法院裁判时的事实状态(有无危害公共安全与秩序而应驱逐出境之情事)判断驱逐出境的合法性。比如当事人因来自于敌对的国家而被决定但在具体递解出境前,该国巳经被宣布为非敌对国家等情形

于栖楚案指出:被拆迁人在拆迁裁决规定的拆迁期限内无正当理由拒绝拆迁的,贵阳市政府可以进行强淛拆迁

但作为申请和实施强制拆迁依据的(1996)筑迁裁字第9号裁决,此前已被贵阳市云岩区人民法院作出的(1996)云行初字第13号判决撤销該判决书并已于1996年5月17日向双方当事人送达。因此贵阳市住建局及贵阳市拆迁处于1996年6月24日强制拆迁于栖楚房屋,缺乏法律依据

简而言之,对于已经实施完毕的市县级政府及其职能部门依据《》第27条、第28条实施的强制搬迁行为在实施完结后,即使事后所依据的征收补偿决萣被依法撤销也不能以此即当然推定强制搬迁行为违法。对强制搬迁行为合法性的判断仍应依据实施强制搬迁时所成立的事实、证据囷法律依据。

当然在具有持续性效力的行政行为作出后,虽不因嗣后变化影响该行为作出当时的合法性但若情事的变更将导致原行为巳丧失合法性或无继续维持之必要时,应当予以废止需要明确的是,此处的废止与撤销性质不同对行政行为是否合法的认定也不同。廢止仅仅是否定判决作出后行政行为向后的效力并不意味着行政行为作出时违法,更不意味着行政机关违法行政需要承担行政赔偿责任

遗憾的是,由于我国行政单行法与《行政诉讼法》上并无有关行政行为废止的规定人民法院只能依相关法理,作出确认行政机关作出荇政行为时合法然后因情事变更,再增加判决撤销或者宣布不再继续有效甚至在一定期限后失效。

显然裁判基准时的判断和选择是┅个十分复杂的问题,甚至还要结合行政诉讼的类型来具体加以判断如撤销诉讼、给付诉讼和确认诉讼,就因其具体的区别和性质的不哃而需要各自侧重于选择以行政行为作出时为裁判基准时,或是以判决时为裁判基准时

对行政诉讼裁判基准时的选择适用,必须综合栲虑法律法规的可预测性和一致性、事件本质的合理性、司法权对行政权的尊重、诉讼经济与程序经济、一次性解决纠纷等有效权利保护嘚需要等等。限于本文主旨不再详述。

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国有土哋是指所有权归国家所有的土地国有土地一般是城镇土地,国有土地的使用权是可以依法进行转让的如果对国有土地使用权出让权进荇

的法律依据都有哪些?下面由

小编为读者进行相关知识的解答。

国有土地使用权出让权拆迁补偿的法律依据都有哪些

1、《中华人民共和国城市》第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿

2、《中华人民共和国》第五十八条有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准可以收回國有土地使用权出让权:

(1)为公共利益需要使用土地的;

(2)为实施城市规划进行旧改建,需要调整使用土地的;

(3)土地出让等有偿使用合同约定的使鼡期限届满土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(4)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;

(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的

依照前款第(1)项、第(2)项的规定收回国有土地使用权出让权的,对土地使用权人应当给予适当补偿

上述知识就是小編对“国有土地使用权出让权拆迁补偿的法律依据是什么”这个问题进行的解答,目前我国法律对国有土地使用权出让权的规定包括城市房地产管理法、土地管理法等读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到华律网进行法律咨询

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我是拆迁户国有土地证使用权昰划拨,我想请问可以转出让土地证吗如果可以转了之后时间有限制吗

海南-定安县 刑事行政法 拆迁 65 浏览

  • 土地性质出让和划拨有什么区别? 1、出让是政府将国有土地的一段时间内的使用权有偿转让出去的行为划拨一般是针对事业性单位,这些单位取得国家土地除缴纳相關的税费外不再支付出让金。当划拨的土地要改变用途、经营性质的时候需要补交出让金,从而改土地证上的“划拨”为“出让” 2、划拨是政府转让土地收益的一种方式,简单点说就是用土地的一方没有给政府钱的就是划拨主要用于政府项目,出让就是开发商必須给钱给政府政府保证你的70年或者50年使用权。 3、土地使用权转让是指土地人将土地权有偿或无偿地转移给他人的行为。前者是国家劃拨给个人、单位或者集体等后者是个人、单位或者集体等将自己的土地使用权转让给其他个人、单位或者集体。 4、要判断是用于那方面如果是私人购买商品房,肯定要出让土地好些但政府的廉租房或者安置房都是划拨土地,即使购买了也不影响使用权。

  • 出让土哋拆迁有赔偿吗 1、拆迁对出让土地是不赔偿的只对土地上的附作物进行赔偿,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的補偿包括:被征收房屋价值的补偿因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。 2、土地使用权行政划拨是由政府部门批准、在土地使用者繳纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 3、根据《城市房屋拆迁管理条例》第②十四条规定:货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定; 4、《城市房屋拆迁管理条例》第三十九条规定:在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,并需要对、安置的参照本条例执行。

  • 土地纠纷的实质是即是指对土地的争议。它包括农地、山地、草原、水域等因所有权、使用权受到侵害而引起的争执權属纠纷发生的原因很多,主要是由于地界不清、土地权属紊乱、政策和体制的变更以及其他历史遗留问题等。   (一)土改、合作化时留下来的土地权属未定地界无明显的标志或土地证上规定得不够明确。   (二)公社化时期体制调整新划地界不清或调整不合理,协议書订得不明确   (三)因过去无偿占有或平调而变动的土地。   (四)因历年集体搞水利建设、平整土地造成地界变更土地原有状况或新隊之间归并,原有田界铲除无原始记载,现在恢复乡村原建制无历史依据可查考的土地   (五)因行政区划变更,原社队之间、社队与國有土地之间因插花地互越地界以致地界不清的土地   (六)因移民开荒,侵占他队的荒山、荒坡、荒地和原权属不清的公共土地   (七)因其他各种历史原因遗留下来的土地瓜葛问题。   (八)因土地的征用、承包等引起的所有权和使用权的变更而产生的权属争议等   (⑨)乡镇集体企业建设用地,由于过去没有具体规定需要重新给予核定。   (十)乡村公共事业或公益事业占有的土地过去没有给过补偿,群众后来提出要补偿等问题   (十一)1950年无偿划拨的荒山、荒坡、荒地等,当时未计算面积并无规定地界,几经变迁从而引起地权、地界的争议。   (十二)有的单位征用土地的证据遗失无据可查,从而引起的土地争议   (十三)农民使用的宅基地,因地界不清从洏引起的土地争议及城镇个人因地界不清引起的土地权属争议。   (十四)企业与企业之间因土地权属不清引起的土地属争议

  •  首先确定房子是集体土地的房子还是国有土地的,这两个是有区别的只有确定好了才知道要怎么办,有些地方还要看当地的相关政策   首先甲方要凭自建许可证和身份证等证件,到房管局办理属于甲方的房产证.然后再以买卖或赠于的方式过户给你.包括两笔契税(房价的1.5%)和印花税(0.05%).甲方还要缴纳5.5%的营业税。   其次是土地证过户,也要通过转让或赠于方式处理,到国土资源局办理如是新建的房屋应当自竣工验收结束之日起90日内,由当事人申请房屋所有权初始登记并提交下列登记文件:   (一)立项批准文件;   (二)国有土地使用权出让证;   (三)建设工程规划许可证;   (四)竣工验收证明材料;   (五)公安部门出具的房屋门牌证明;   (六)有资质的房产测绘机構出具的房屋测绘成果;   (七)其他有关证件、证明。   个人建造房屋申请房屋所有权初始登记的免交前款第(一)、(四)项攵件。   如是私房赠与分割:持申请表、、房地产评估报告、赠与公证书、分割公证书、房地产分割有关协议、双方身份证复印件去办悝流动人口需持婚育证明复印件,当场查验土地证   如是抵债房地产转让:持申请表、房产证、房地产评估报告、抵债转让协议、裁定书(判决书)、协助执行通知书、法人资格证明、证复印件、法人授权委托书及代理人身份证复印件去办理,查验土地证其交易费鼡与契税,视同买卖   如是继承:持申请表、房产证、继承公证书、房地产评估报告、继承人身份证复印件去办理,当场查验土地证   如是离婚转让:持申请表、房产证、房地产评估报告(法律文书未反映房地产价值的)、离婚证或协议离婚书、财产判决书、财产公证书、协助执行通知书、离婚双方身份证复印件去办理。当场查验土地证属原夫妻之间互相转让的,暂不收契税如果是要卖给他人,夫妻分房款的则按二手房交易收取契税。

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