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贡献者：Jamiefris
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&安徽省宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告
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&2006-, All rights reserved.报告说明我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依 据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致 我们的依据发生变化： ? 新的规划变动； ? 新的政策法规； ? 对当地房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。 敬请注意： 本项目研究工作是在月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息
和资料都是基于这个时间阶段的。 本项目工作只限于提供针对性的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、 法规和政策议题。 本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应 被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要 因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会 影响该报告的结果，我们在此提请使用方注意。 报告用于为项目开业前的筹备工作提供方向性意见，包括确定项目的定位，指导 功能布局、招商组织和开业的各个要素。在实际操作中，我们将以开业作为第一 目标，根据建筑设计、市场环境的变化等对策划内容作出相应地调整。 该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。1目录第一章 项目概况与研究方法 一、项目概况 1、区位 2、地块形状 3、主要经济技术指标 二、研究方法 1、研究内容 2、研究方法 3、研究依据 第二章 社会经济发展状况对项目的影响 一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位 2、城市交通与规划 3、空间布局 4、发展方向与功能布局 5、土地利用和人口规模二、宏观经济发展状况 1、研究范围 2、城市GDP 3、人均GDP 4、各区县常住人口 5、各区县GDP 6、各区县人均GDP 7、三次产业结构 8、人均可支配收入 9、人均消费性支出 10、人均消费性支出构成 11、恩格尔系数 12、CPI变化趋势 三、房地产市场发展状况 1、固定资产投资变化趋势 2、房地产开发投资变化趋势 四、小结2目第三章录零售市场关键要素分析 第五章 项目定位 一、定位原则 二、总体定位 三、分项定位 1、辐射范围 2、形象风格 3、目标消费者 4、目标商户 第六章、总体规划 一、项目规划修改建议 二、总体功能布局 三、项目功能布局图 1、负一层平面图 2、首层平面图 3、二层平面图 4、三层平面图 5、四层平面图 6、五层平面图 四、品类比例统计一、零售商业发展状况 1、城市社会消费品零售总额 2、各区县社会消费品总额 3、城市总体商业布局与规划 4、老城区商业格局 5、大型商业网点 6、主要商业步行街 7、周边竞争性商业项目 8、市区竞争性商业项目 二、投资者行为分析 1、访谈要点 2、访谈记录 3、访谈结论 三、商家访谈 1、访问要点 2、访问记录 3、访问结论 四、小结 第四章 项目理解 一、优势 二、劣势及应对3第七章：租赁财务分析 一． 租金标准设定 二． 经营模式 三． 租赁年限 四． 租金递增率 五． 装修免租期 六． 开业日与租金起计日 七． 交铺日 八． 意向保证金、履约保证金和租金缴纳方式 九． 实用率 一○．物业管理费 一一．租赁面积统计表 一二．首年月租金均价 一三．首五年租金、物业管理费收入 第八章 销售财务分析 一.销售区域设定依据 二.销售区域 三.销售面积 四.返租方式 五.售价设定和售价表 六.销售收入 七.销售财务评估第九章 招商组织和策略 一、招商组织 二、招商策略 第十章 租售关系与销售组织 一.租售关系 二.销售组织 第十一章 营销推广建议 一、总体思路 二、整体形象推广 三、各阶段的招商及销售推广 四、开业推广 第十二章 装潢建议 一、外部装潢 二、内部装潢 三、广告系统 四、指示系统4第一章 项目概况与研究方法5第一章 项目概况与研究方法一、项目概况1、区位：项目位于安徽省宿州市城 市中心区，北至汴河中 路，西临二中路、中心广 场，东靠金贸商城、大泽 路，南至宿州市第二中学。 地处宿州市城市商业中心 区，依托城市主干路与临 近中心广场的位置优势， 项目交通网络可顺利通达 全市。项目所在地本报告以该项目地块的规 划开发为研究策划对象。6第一章 项目概况与研究方法一、项目概况2、地块形状地块形状为类长方形， 沿汴河中路宽94.2米， 沿二中路长149.8米；汴 河中路为双向六车道、 城市主干道，二中路为 双向二车道、城市次干 道，宿州城市中心广场 与本项目隔二中路相望。7第一章 项目概况与研究方法一、项目概况3、主要经济技术指标：宿州家乐福世纪广场经济技术指标 总占地面积 总建筑面积 计容积率建筑面积 容积率 商业面积 住宅+公寓面积 限高 商业部分层数 停车位 15015平方米 138976平方木 118618平方米 7.9 平方米 100米 共6层，地下1层，地上5层 563项目的经济技术指标 是项目规划开发的前 提条件。8第一章 项目概况与研究方法二、研究方法1、研究内容：本报告通过对项目所在市 场的宏观环境及项目自身 特点的分析，提炼出项目 总体定位及分类定位，从 而对项目地块进行科学的 规划，并制订出相应的业 态组合和策略。研究内容确定了项目策划 的主体。9第一章 项目概况与研究方法二、研究方法2、研究方法：本报告通过分析项目所 在及周边区域的宏观经 济、人口状况、商业物 业市场的供应与需求、 周边区域发展状况等因 素对项目发展的影响， 结合项目自身条件，以 客观的市场数据为基 础，进行全面的分析研 究，并提出项目总体定 位方案。 科学的研究方法是项目 策划成功的关键。 研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数 据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有 科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、 多角度的分析。 研究方法二：取证法 通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些 公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出 切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。 研究方法三：集中主要课题的研究方法 为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过 科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入 本报告内。10第一章 项目概况与研究方法二、研究方法3、研究依据：本报告针对研究的范围， 广泛搜集有关商业地产数 据，使研究的关键部分具 有科学论据支撑。?政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等； ?商户访谈； ?专业的房地产刊物、互联网； ?实地考察；客观的研究依据是项目策 划成功的基础。?委托方提供的资料； ?世品国际数据库相关资料。11第二章 社会经济发展状况对项目的影响12第二章 社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位：宿州市位于安徽省最北部，南距 蚌埠86公里，北距徐州75公里， 西北距淮北市40公里。 宿州市位于我国两大经济带（京 沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交 汇处，同时又是淮海经济区和徐 州都市圈的重要组成部分，处于 安徽城镇化重点建设地带（沿淮 城市群）上。这种承东启西、南 引北连的区位，使得宿州市在皖 北地区经济发展中位置突出。 宿州市十一五规划提出建设为皖 东北商贸中心城市，淮海经济区 和京沪铁路沿线重要的加工业基 地和商贸物流中心之一。13第二章 社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划 2、城市交通与规划：宿州市位于苏鲁豫皖4省交 界处。境内有京沪、陇海 两大铁路干线，连霍、合 徐两条高速公路，四条国 道纵横穿越。京沪高速铁 路、泗永高速公路已经开 工建设，宿淮铁路、明徐 高速公路即将建设，交通 规划提出积极推进砀永高 速的前期准备工作，加快 高速公路宿州、灵璧、泗 县、砀山连接线建设，至 “十一五”末，全市形成 “二纵二横”高速公路网。14第二章 社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划 3、空间布局：《宿州城市总体规划调整方案 》将城区划分为三 大主要功能区，城市总体规划 为“一城三区三轴”的空间布 局。 三区： 老城区、汴河新城区和符离镇 区。形成“南部老城区 －中 部新城区－北部符离镇区”的 空间结构形态，城市呈南北相 向团聚发展。同时，由老城区 和汴河新城区共同构筑成宿州 市城市主城区。 三轴： 汇源大道、拂晓大道和汴河路 构筑的三条城市发展轴线。 （右图：宿州城市总体规划调 整方案（））项目所在区域15第二章 社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划4、城市发展方向与功能布局： 规划方案确定主城区重点向北、 西北方向发展，适当向东发展， 控制向南发展；符离镇区重点向 南、西南方向发展，控制向北、 东北发展。 促进人口从老城区疏 散，建设向新城区集中，工业向 开发区集中。 老城区： 以现状建成区为主，以商贸金融、 文化教育和工业、交通及居住等 功能为主。 汴河新城区： 沿城市南北主轴线发展形成汴河 新城区。以行政办公、文化休闲、 商贸服务和科技信息、居住等功 能为主。 符离镇区： 以商贸、文教和工业、交通及居 住等为主的区级综合性功能区 （右图：宿州城市建设规划）符离镇区新城区老城区开发区16第二章 社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划5、土地利用和人口规模：人口规模 ： 近期(2010年) 60万人 远期(2020年) 73万人 远景(2050年左右) 控制在90万人以内 用地规模： 近期控制在65平方公里，远期控制在 70～75平方公里(近期城市实际居住人 口按60万人，用地按65平方公里，远 期人口按73万人，用地按73平方公里 进行平衡)。 （右图：宿州城市总体规划发展轴线与景观示意图）17第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况1.研究范围城市 考虑到项目的规模和地 位，我们将社会经济发 展状况的研究范围界定 在宿州市内，并选取宿 州市周边城市做比较分 析，下表对将作为分析 对象的四个城市作简单 介绍：徐州
259.2 12675 蚌埠
412.1 11645 宿州 .9 74682007年常住 2007年末 2007年末人 土地面积 （平方公里） 人口（万人） GDP（亿元） 均GDP（元）18第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况2、城市GDP：年GDP变化趋势图（单位：亿元）与国内二线城市徐州相比， 宿州的经济发展水平与之尚 有较大的差距。但是相对于 同属三线城市的安徽省内城 市淮北和蚌埠而言，宿州一 直保持着宏观经济的高速稳 定发展，增速最快且总量最 大。2007年末宿州国民生产 总值（GDP）已达424.9亿 元。00 0 600 400 200 0 宿州 蚌埠 淮北 徐州2002年 196.12 190.19 117.88 794.882003年 219.19 208.14 132.4 905.66 宿州2004年 279.12 263.66 169.1 1095.8 蚌埠2005年 312.98 311.33 209 1212.15 淮北2006年 359 359.01 224.7 1428.91 徐州2007年 424.9 412.1 259.2 1679.56数据来源：《中国城市统计公报》（年）GDP（国内生产总值）是反映一国（或地区）整体经济活动状况的重要指标。 一个地区的GDP大幅增长，显示出该地区经济发展蓬勃，国民收入增加，消 费能力也随之增强。19第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况3、城市人均GDP：-2007人均GDP（亿元）变化趋势图由于宿州人口总数分别 是蚌埠和淮北人口总数 的2倍和3倍，因此尽管 其经济总量较这两座城 市大，但人均GDP却不 及蚌埠和淮北。徐州的 总体GDP和人均GDP均 位于四座城市之首。
0 宿州 蚌埠 淮北 徐州 2002年 60 年 37 9990 宿州 2004年 83 12005 蚌埠 2005年 245 13697 淮北 2006年
徐州 2007年
数据来源：《中国城市统计公报》（年）20第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况4、宿州市各区县常住人口：2007年宿州各区县常住人口分布图
000 000 0 徘 砀山县 128 萧县 736 灵璧县 79 泗县 2007年末，徘苋 口和非农业人口均居于 各区县之首，在全宿州 市约617万的总量中所 占比例较大各区县的具 体分布状况如右图所示。1784907 总人口 非农业人口 400405总人口非农业人口数据来源：《宿州市2008年城市年鉴》21第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况5、各区县GDP：180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 GDP（亿元） 徘 158.63 砀山县 50.15 萧县 74.94 灵璧县 62.47 泗县 56.91 50.15 74.94 62.47 56.91 158.63 2007年宿州各区县GDP2007年末，徘 GDP总量居各区县 之首，占整个宿州 市GDP的比例达 39.35%。GDP（亿元）数据来源：《宿州市2008年城市年鉴》22第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况2007年宿州各区县人均GDP6、各区县人均GDP： 00 00
人均GDP（元）89342007年末，徘司 GDP远远高于宿州市平均 人均GDP的水平，居各区 县之首，达8934元人民 币。43 5302徘 8934砀山县 5249萧县 5543 人均GDP（元）灵璧县 5302泗县 6444数据来源：《宿州市2008年城市年鉴》23第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况7、三次产业结构： 38.1 39.7 42.4 38.6 44.4 45.6 0% 2001 第三产业 第二产业 第一产业 34 20.4 45.6 20%
20.3 44.4 40% .4 38.6 第一产业
22.4 42.4 第二产业 三大产业结构图 30 25.8 24.2 22.4 23.4 20.3 20.4 60%
24.2 39.7 第三产业 37.4 36.1 36.1 35.2 38 35.3 34 80%
30 32.6 100%近几年，宿州市三次产业 发展稳步推进，但二、三 产业比重明显偏低,产业结 构层次较低，一定程度上 制约了经济的快速发展。 到2007年底，三次产业比 例为32.6：30：37.4，产 业结构有待进一步调整优 化。04 01数据来源：《中国城市统计公报》（2001年-2007年）一个地区三次产业的结构比例，是反映该地区经济发展程度的重要指标， 而其中第三产业的比重大小，更是衡量该地区产业结构高度化和现代化的 一个重要标志。24第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况8、人均可支配收入：一般来说，人均可支配收 入与生活水平成正比，即 人均可支配收入越高，生 活水平则越高。 近几年，宿州市城镇人均 可支配收入呈现快速稳定 的发展趋势。2007年末， 城镇人均可支配收入首次 突破万元大关，达到10562 元，与蚌埠、淮北相比差 距较小，但与徐州相比有 较大的差距。这说明宿州 市居民的生活水平仍有较 大的提升空间。
00 2000 0 宿州 蚌埠 淮北 徐州 20 04 90 10 185 175
562 07年城镇居民人均可支配收入（单位：元）数据来源：《中国城市统计公报》（年）人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与 税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后 的余额，是消费开支的最重要的决定性因素。因而，常被用来衡量居民生 活水平的变化情况。25第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况9、人均消费性支出：2007年，全国城镇居民 人均消费性支出为9997 元。 68 63.7 30 45 21 32 41 7113年城镇居民消费性支出（单位：元）从右图中我们可以看 出，近几年，宿州市城 镇居民消费性支出水平 稳步提高，发展趋势良 好，但与蚌埠、淮北、 徐州相比仍有一定得差 距。这说明宿州市居民 的消费能力有待提高。 宿州 蚌埠 淮北 徐州 6829 14 56 90 数据来源：《中国城市统计公报》（年）人均消费性支出是反映居民生活水平和消费能力的一个重要指标。26第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况10、人均消费性支出构成：从右图中我们可以看出，在 宿州市2007年城市居民人均 消费性支出构成的9大项 中，食品、衣着、文教娱乐、 交通通信、居住等占据了主 要部分，而家庭设备、医疗 保健、金融中介服务等则约 占支出总额的26%，这说明 生活必需品依然是居民日常 生活消费的重要部分。7.30% 8% 8.90% 9.30% 10.40% 6.10% 6.90% 12.30% 31.20% 食品 衣着 文教娱乐 交通通信 居住 家庭设备 医疗保健 金融中介服务 其它 2007年城镇居民消费性支出构成数据来源：《宿州市2008年城市年鉴》27第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况11、恩格尔系数：一般情况下，恩格尔系 数随居民家庭收入和生 活水平的提高而下降。 根据联合国粮农组织提 出的标准，恩格尔系数 在59%以上为贫困，5059%为温饱，40-50%为小 康，30-40%为富裕，低 于30%为最富裕。 右图显示，2007年宿州 即将由小康步入富裕城 市阶段；蚌埠、淮北刚 刚步入富裕阶段；徐州 已经由小康跨入富裕城 市阶段。45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 宿州 蚌埠 淮北 2007年恩格尔系数 44.90% 39.80% 39.50% 34.90%徐州数据来源：《中国城市统计公报》（2007年）恩格尔系数是食品支出总额占个人消费支出总额的比例，国际上通用的衡 量居民生活水平高低的一项重要指标，反映了居民消费结构与消费需求。 恩格尔系数越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支 出越多，通过消费结构调整能用于其他消费的支出也就越多。28第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况12、CPI变化趋势：120 宿州市消费者物价指数右图显示出宿州市CPI 水平波动较小，整体 物价水平保持基本稳 定。这表明货币的购 买力变动对居民的消 费能力和生活水平造 成影响较小。100 80 60 40 20 0102.4100.9106.5104.3100.6101.1105.21 03 06 2007数据来源：《宿州城市年鉴》（年）CPI（消费者物价指数）是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来 的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。CPI表明消费者 的购买能力，也反映经济的景气状况。29第二章 社会经济发展状况对项目的影响三、房地产市场发展状况1、固定资产投资变化趋势：固定资产投资是建造和购置固 定资产的经济活动，即固定资 产再生产活动。固定资产再生 产过程包括固定资产更新（局 部和全部更新）、改建、扩建、 新建等活动。 右图反映了近几年宿州市固定 资产投资呈现快速稳步增长趋 势。000 000 0 07 年固定资产投资（单位：万元）固定资产投资 4550059122数据来源：《宿州城市年鉴》（年）30第二章 社会经济发展状况对项目的影响三、房地产市场发展状况2、房地产开发投资情况：2007年各区县房地产开发投资情况（单位：万元）一个地区的经济增长速度与其固 定资产投资额呈现正相关关系， 而房地产开发投资是固定资产投 产的一个重要组成部分，因此， 房地产市场的发展状况对该地区 社会经济发展状况起到风向标的 作用。 2007年宿州市房地产开发投资总 额214808万元，占固定资产投资 比例为17%，占GDP比例为5.1%。 右图为2007年宿州市各区县房地 产开发投资情况。其中徘 地产开发投资额最高，达35604 万元，所占比重约为41%。
5000 0 万元 徘 35604 砀山县 14860 萧县 7900 灵璧县 6637 泗县
6637房地产市场预警预报指标体系比较项 房地产 投资/GDP 异常 &5% 基本正常 5%~10% 正常运行 10%~15% 基本正常 15%~20% 异常 &20% 2007年 5.1.%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1~0.1531第二章 社会经济发展状况对项目的影响四、小结? ? 城市规划 ? 政府部门重视商业规划和交通网络建设，使交通设施逐步完善，为项目前 景注入更多信心，给本项目带来积极影响。 城市定位为皖东北商贸中心城市给项目发展带来机遇。 城市规划对老城区定位为商业中心区有利于本项目的发展。? 宏观经济 ? ?产业结构进一步优化，第三产业特别是商贸服务业仍有较大的上升空间。 人民生活水平稳步提高，城市地位不断提升，发展后劲足。 目前人均收入尽管偏低，但增长较快，居民消费力呈快速增长势头。? 房地产市场 ?房地产开发受到金融危机影响不明显，住宅与商业均市场均进入高速发展 期，有较大的发展机会。 房地产市场整体上呈现出平稳发展的特征，供需均呈现放量增长的态势， 多数居民对未来市场持乐观态度。32第三章 零售市场关键要素分析33第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况1、城市社会消费品零售总额：社会消费品零售总额指各种经济 类型的批发零售贸易业、餐饮业、 制造业和其他行业对城乡居民和 社会集团的消费品(不包括住房) 零售额和农民对非农业居民零售 额的总和。该指标反映通过各种 商品流通渠道向居民和社会集团 供应生活消费品来满足他们生活 需要的情况，是研究人民生活、 社会消费品购买力等问题的重要 指标。 从右图可以看出，近几年，相对 于徐州、蚌埠而言，宿州的社会 消费品零售总额从总量上看相对 较低，但增长速度比较快，如果 继续保持这种增长速度，宿州市 场具有很大发展潜力。徐州 淮北 蚌埠 宿州 2001年-2007年消费品零售总额（单位：万元）2007年 2006年 2005年 2004年 2003年 2002年 0% 2002年 600 231 20% 2003年 000 102 40% 2004年 000 984 60% 2005年 000 924 80% 100% 2006年 000 036 2007年 000 8097数据来源：《中国城市统计公报》（年）34第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况2、各区县社会消费品总额：2007年宿州各区县社会消费品零售总额（单位：万元）资料显示，2007年宿州市 内各区县的社会消费品零 售总额总共为1148097万 元，其中，拧⑾粝亓 区县处于领先地位，砀山、 灵璧、泗县则相对落后。000 000 000 50000 0312251242175140993437徘砀山县萧县灵璧县泗县数据来源：《宿州城市统计年鉴》（2008）35第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况3、城市总体商业布局与规划市级商业中心1个，以汴河中 路、胜利路、淮海中路交叉的 “工”字状为中心的辐射区。是 目前城市商业中心区，也是最 成熟的商业区。 市级商业副中心1个，位于汴 河北新城区，为2020年远期规 划。目前还没有形成。 区域商业中心6个，分别为西 北新区，西南区、西区、经济 开发区、道东区、符离集区。项目所在区域36第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况4、市区商业格局：宿州市区目前的商业布局为 以汴河中路、淮海路、胜利 路形成的“工”字型商业辐射 区，商业近期规划主要以人 民路、淮海路、胜利路、汴 河路形成“井”字状的商业分 布，商业网点集中为一个中 心，两个副中心和其他区域 中心。项目所在地至华夏商 场路段将作为未来的商业中 心区。项目所在区域37第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况5、大型商业网点：华润苏果西厦城隍庙国贸华夏 武夷苏果社区店本案 金茂38第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况5、大型商业网点宿州国贸商厦 宿州目前定位最高档，最 具领导地位的百货公司。概况： ? 地理位置：淮海中路商业黄金地段 ? 规模：3000平方米 ? 楼层：-1―3层 ? 经营方式：服装主题式百货公司，采取销售额 扣点分成方式收取费用。 ? 扣点率：20% ? 结算周期：30天39第三章 零售市场关键要素分析宿州国贸商厦―― 经营布局-1F：波司登羽绒服专卖场1F：精品服饰、男女鞋2F：精品男女服装服饰3F：运动、休闲广场40第三章 零售市场关键要素分析宿州国贸商厦―― 品牌结构 -1F：波司登 1F：MI，星期六，百丽，哥弟，米茜尔， 波司登TATA， JUNBO 2F：高尔普，虎都，利郎，劲霸，波司登，九牧王，路易斯兰，杰凡 尼，与狼共舞， Louis long， Jevoni， Goldpool， jack.jones Fair whale 3F：简露饰品，晶娜，般奴儿，李宁 ，林.冉格，埃斯特，名典屋，走 过，碧可，高佳曼妮，艾格，妞娜公主，伊莲。帆登，R@D， nike，etam，41第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况5、大型商业网点华夏商场 位于目前宿州商业中 心，包括华夏超市、华夏 商场、华夏精品商场、华 夏酒店一体的综合型商业 项目，华夏超市、华夏商 场均为大卖场，华夏精品 商场划分为商铺，管理方 式较为规范。 概况： ? 地理位置：汴河中路与淮海南路交叉口东北角 ? 规模： 20000平方米 ? 楼层：1-3层 ? 经营方式：综合性百货公司，采取销售额扣点分成方 式收取场地费用。 ? 扣点率：20%，管理及推广费：3.5% ? 结算周期：30天42第三章 零售市场关键要素分析华夏精品商场―― 经营布局1F：品牌服饰，皮具，鞋类2F：男士正装，男士休闲装，少淑服装3F：运动休闲广场43第三章 零售市场关键要素分析华夏精品商场―― 品牌结构 1F：雅鹿，九牧王，贵人鸟，奥康皮具，强人3515，与狼共舞，骆驼，金 利来，意尔康，绳谷，森达，名郎，红蜻蜓，芭比，康奈，都彭，美 克，皮尔?卡丹， HANG TEN， DEER WAY ，S?DEER，2F：欧维苔妮，雪伦，谜底，艾思德妮（ ASDN），高氏杰，名郎，诗 梦，才子，皮尔?卡丹，达芙妮，迪莱莉，OMNIALUO ，U?NIVE， MENGMEI，YALIDA， LEONARDO，GOLDLION，SAINT ANGLO，FISHING COLLECTION，3F：以纯，庆瑞西服，美特斯?邦威，贵人鸟，恩东体育，李宁，乔丹，X 特步， SEMIR，KAPPA，PUMA，44第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况5、大型商业网点 项目华润苏果 苏果社区店占地面积 （平方米）建筑面积 （平方米）建筑结构地上2层，单 体密闭 地上3层，单 体密闭商业模式超市 超市经营品类生鲜及其他生 活用品 生鲜及其他生 活用品备注目前人流一般 目前市区主要生活类超 市，人流较大，一楼为 数码通讯城 一楼为数码通讯城，二、 三楼定位为服装城，招 商较为困难，目前没有 开业 目前人流一般，部分商 铺正在招商 人流较旺，但布局和管 理混乱 目前仅有沿街街铺开 业，内铺经营困难，大 部分空置。西夏百货35008000地上3层，单 体密闭百货公司数码，服装等武夷商城2600040000开放式结构， 地上3层 开放式结构， 地上2-3层 开放式结构， 地上2-3层步行街区数码、电子、 鞋类、服装等 服装、餐饮、 美容美发等 服装服饰等金茂商城1400020000步行街区城隍庙商城1700025000步行街区45第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况6、主要商业街 淮海南路 （汴和中路至环城北路段）目前宿州市区人流最旺、租 金水平最高的商业步行街， 沿华夏商场至华润苏果，租 金水平从南向北递减，华夏 商场附近为宿州目前租金水 平最高的商铺。 概况： ? 地理位置：中心城区淮海路汴和中路至环城北路段 ? 商业街长度：400米左右，沿街一层商铺 ? 经营品类：服装、皮具、鞋类、运动休闲等 ? 租金水平：150-430元/平方米，从南向北递减，华夏商场附近最高 ? 支付方式：无押金，年租金一次性支付 ? 租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增46第三章 零售市场关键要素分析地段 淮海南路 （汴和中路至环城北路 段） 业态组成及分布中央广场起（淮海南 路西侧）经营品牌黄金身段 飞驼皮鞋 啄木鸟皮具 韩国金姬美 大师傅饼店 上海服饰经营类别服饰 皮具 皮具 服饰 饮食 服饰 服饰 化妆品 服饰 服饰 服饰 服饰 军品 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰备注南 往 北纺织商场 亨通 聚便宜 迪克牛仔 稻草人 艾伦斯 兄弟连 雅各?卡洛 柔情女人 十二月坊 米尚 爱衣饰20O，顶手费2万， 租期3年，5万/年47第三章 零售市场关键要素分析淮海南路 （汴和中路至环城北路 段） 业态组成及分布地段中央广场起（淮海南 路西侧）经营品牌雪龙人经营类别服饰备注15O，租期1年半， 租金4.5万/年Kappa 新华书店 化妆店 Nick运动化妆品 运动 运动 理发 服饰 运动 运动 皮具 运动 首饰 修甲 首饰 首饰南 往 北adidas 台北沙罗 Jack?Jons X特步 Kappa 科亿安 Fhzuno 金银加工 伊彩缘 福大福金店 龙凤金店48第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌X特步 稻草人 香港娅格 埃索皮艺 玛莎露经营类别运动 服饰 服饰 皮具 服饰 童装 童装 服饰 摄影 服饰 服饰 花店 皮具 花店备注淮海南路 （汴和中路至环城北 路段） 业态组成及分布中央广场起（淮海 南路西侧）南 往 北巴拉巴拉 小叮当 步步高 真善美 真维斯 女人坊 红玫瑰 伊丽达斯 花店49第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌 花店 经营类别 花店 备注淮海南路 （汴和中路至环城北 路段） 业态组成及分布中央广场起（淮海南 路西侧）佐惠多 伍八 老字号金店服饰 服饰 首饰 饮食 首饰 服饰 服饰 服饰南 往 北丁大毛冰糖葫芦 戴梦得珠宝 金利来 LEONARDO 衣 自行车店 阿咪果飚歌城 名品通讯城 徽商银行 莹衣坊 丽品烟酒 酷宝贝娱乐 手机专卖服饰 烟酒 童装50第三章 零售市场关键要素分析淮海南路 （汴和中路至环城北 路段） 业态组成及分布地段中央广场起（淮海南 路西侧）经营品牌花语轩鲜花店 金利来 刘老二烧鸡 纺织商场 复印店经营类别花店 服饰 饮食 服饰备注南 往 北交通药房 绿茵阁花店 七匹狼 意尔康 斯丹雅STAYA 达芙妮 蜘蛛王 经典鞋业 365°C 康奈药房 花店 服饰 皮具 服饰 服饰 皮具 皮具 运动 皮具51第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌 红蜻蜓 汇特 木林森 adidas 衣流 李宁 经营类别 皮具 皮具 皮具 运动 服饰 运动 运动 运动 皮具 服饰 服饰 皮具 服饰 服饰 皮具 服饰 服饰 饰品 皮具 备注淮海南路 （汴和中路至环城北 路段） 业态组成及分布华夏商场起（淮海 南路东侧）南 往 北森马Semir 美特斯?邦威 奥佛 以纯 雅戈尔 日泰 男人之家 青春快车 意尔康 古今 bein 石头记 杰豪52第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌 红蜻蜓 三洋 Peace bird 森达 秋艳 玫瑰秀 经营类别 皮具 服饰 服饰 服饰 服饰 服装 饰品 皮具 服饰 服饰 皮具 皮具 皮具 服饰 运动 运动 运动 服饰 服饰 备注淮海南路 （汴和中路至环城北 路段） 业态组成及分布华夏商场起（淮海 南路东侧）南 往 北翠玉坊 多尔康 太平鸟 太子龙 奥康 意尔康 红蜻蜓 衣之纯 Adidas Pearlbay Semir 时尚新诚 红妮内衣53第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌 富贵鸟 蜘蛛王 南阳布庄 经营类别 服饰 皮具 服饰 首饰 手机 手机 首饰 大型连锁超市 备注淮海南路 （汴和中路至环城北 路段） 业态组成及分布华夏商场起（淮海 南路东侧）南 往 北上海老庙银楼 三星 宿州通讯城 老宿州银楼 华润苏果54第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况6、主要商业街 汴和中路 （淮海南路交界―宿怀路段） 项目北部临近路段，城市CBD 所在路段，宿州未来的商业中心 区域。概况：? ? ? ? ? ?地理位置：中心城区汴河中淮海路至宿怀路段 商业街长度：300米左右，沿街一层商铺 经营品类：服装、皮具、鞋类等 租金：120-280元/平方米，租金水平从西向东递减，华 夏商场附近最高 支付方式：无押金，年租金一次性支付 租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增55第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌 华夏超市 经营类别 超市、百货、酒店 三为一体 服饰 服饰 皮具 皮具 皮具 运动 服饰 首饰 服饰 饮食 服饰 服饰 服饰 首饰 备注汴和中路 （淮海南路交界―宿怀路段） 业态组成与品牌结构华夏商场与汴河中 路交界（汴河中路 北侧）贵人鸟 龙达飞 日泰 双星 圣云 安踏体育西 往 东柒牌男装 金伯利钻石 红豆西服 喜果儿 晓萍 黎诗奇 金盾 黄金加工 晨光士多 同庆大药房药房 拆迁中的工地东昌路宿州国际广场项 目56第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌 经营类别 备注汴和中路 （淮海南路交界―宿怀路段） 业态组成与品牌结构华夏商场与汴河中 路交界（汴河中路 北侧） 报喜鸟 梦特娇 鄂尔多斯 胖夫人 大发 服饰 服饰 服饰 服饰 灯具 服饰 化妆品 服饰 服饰 服饰 服饰 计划搬迁改为商业 用地 服饰 服饰 服饰 运动 灯具西 往 东新1系内衣 顺发 猫人 东方刺绣 曼妮芳内衣 相思鸟 宿州市党校 秋水伊 轩冉 俏太太 安踏体育 吉豪照明57第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌 恒源祥 经营类别 服饰 备注汴和中路 （淮海南路交界―宿怀路段） 业态组成与品牌结构华夏商场与汴河中 路交界（汴河中路 北侧）花花公子 中国建设银行 多味楼火锅城 达衣岩 达芙妮 希美家纺服饰饮食 服饰 服饰 家居 干洗店 服饰 娱乐 童装 眼镜 眼镜 2008年11月开工， 在建项目 饮食 服饰 面积70O，顶手费 5.5万，租期4年 半，租金20万/年 七层，投资453万， 建筑面积5187O西 往 东培蒙 本色 天首洗脚城 宝贝衣厨 颐和 同仁 鸿昊数码科技综合 楼项目工地 重庆秦妈火锅 Agosdantum58第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌 金伯利钻石 经营类别 首饰 备注汴和中路 （淮海南路交界―宿怀路段） 业态组成与品牌结构华夏商场与汴河中 路交界（汴河中路 北侧）骆驼 上花轿 超人厨房电器 天城冲印 华融寄卖行皮具 摄影 家居 摄影 中介 皮具 眼镜西 往 东田宇 澳玛 精工修表 华艺照明 博士照明 青苹果窗饰 步步高电子词典 快乐老家卡拉ok 金太阳 硬石网吧 华夏大药房 南方箱包灯具 灯具 家居 数码电子 娱乐 灯具 网吧 药房 皮具59第三章 零售市场关键要素分析地段 经营品牌 天津小笼包 经营类别 饮食 备注汴和中路 （淮海南路交界―宿怀路段） 业态组成与品牌结构华夏商场与汴河中 路交界（汴河中路 北侧）雷土照明 豪达摩配灯具 摩配 医疗器械 灯具 手机 摩配西 往 东联辉助听器 耐普照明 二手手机店 东菱摩配 府上阁宾馆 宿怀路亿龙国际与汴河中 路交界（汴河中路 南侧）红蚂蚁服饰阿依莲 金利来服饰 服饰 服饰 服饰 皮具 服饰西 往 东梅梅 艾莱依 美国骆驼 哥弟60第三章 零售市场关键要素分析宿州商业现状小结： 1、国贸是宿州目前档次定位最为高档的商场，但进驻的品牌数较少， 只有39个。 2、华夏商场、淮海路、汴河中路经营品牌基本在同一档次，且经营品 牌有比较大比例重复，在同一条商业街上一个品牌会重复开店。 3、从以上现有商业网点的列表可以看出目前已进入宿州的品牌多为国 内二线品牌，而且资源不足，丰富度不够。61第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况7、市区潜在竞争性商业项目 宿州市城区范围较小， 大型商业项目基本定位 为区域型，其辐射商圈 涵盖整个城区，规划、 开发进度较近的项目会 对本项目招商和销售带 来威胁。宿州商厦环宇商业项目宿蒙三角地 中央大厦项目所在区域62第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况7、市区潜在竞争性商业项目项目占地面积总建筑面 积 ――商业建筑 面积 ――商业部分 结构 ――商业业态开发进度主力店备注环宇地产 商业项目33300前期规划 阶段人民路与 银河一路 交汇处 ―― 银河一 路，两淮 城市花园 对面 汴河路与 人民路交 汇处 人民路与 浍水西路 交汇处宿州商厦80003300033000地上5 层，单体 密闭 单体密闭百货公司主体结构 已封顶宿蒙三角 地项目约1700014000080000大型购物 中心拆迁已经 完成，计 划4月底 动工 正在打桩华夏超市 +精品百 货中央大厦500011万约6000酒店配套 商业63第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况8、周边潜在竞争性商业项目 项目周边在建或在规划 的大型商业项目较多， 部分项目开发进度接 近，对项目销售和招商 带来严重威胁。 充分了解竞争对手的经 济技术指标，掌握其开 发进度，可以避免恶性 竞争，赢得差异化优势。尚街中央广场国际广场原党校项目时代广场中心花园 本项目 64第三章 零售市场关键要素分析8、周边潜在竞争性商业项目项目 宿州国 际广场 开发进 度接近 的竞争 对手 占地面 积 13100 总建筑 面积 ―― 商业建 筑面积 ―― 商业部 分结构 地上4-5 层，单 体密闭 分散式 布局 业态 开发进 度 正在 拆迁 主力店 备注 未报规――――尚街5250018000080000大型超 市+专业 店+街铺 +美食街 街铺+ 大买场 街铺部分已 经建成大润发、 苏宁大润发已签订正 式入驻协议时代 广场 中央 广场 开发进 度较晚 的竞争 对手144606378217056地上3层, 单体密 闭 地上4层 ,单体密 闭地面平 整，已 报建, 地面平 整，已 报规――土建工程未动工121005603521936――项目临淮海路的 临时商铺还有2年 半租约，说明此 项目的开发进度 较晚 未报规 未报规原党校 项目 中心花 园项目21250―――――――― 住宅配 套的商 业街拆迁没 有开始 拆迁没 有开始――16655――――――――65第三章 零售市场关键要素分析二、投资者行为分析1、投资者访谈要点 意向投资的位置、面积、朝向 心理预期的售价、投资回报年限和点数、租金水平 吸引投资者关注项目的要素 对项目的意见和建议 投资者对宿州商铺投资的看法 投资者对项目周边商业网点的看法 对本项目的期望和要求专业访谈之 投资者访问要点? ? ? ? ? ? ?66第三章 零售市场关键要素分析二、投资者行为分析2、投资者访谈记录 姓名：夏先生 电话： ? ? ? 投资意向：商铺3~5层 对项目的兴趣来自：地段 要点记录：认同项目的未来发展趋势，有一定的投资意愿，但是对 目前项目的了解不多，要看价格和结构才能决定购买的面积，可以 接受返租。 投资意向：面向中心广场的沿街商铺 对项目的兴趣来自：地段、家乐福、配套设施和立体停车场 要点记录：认为可接受的投资回报为10~15年，对家乐福的经营前 景看好；提到华夏商场停车难的问题，同时他还关注项目对面的宿 州国际广场，认为宿州国际广场的临街商铺数量比项目多。姓名：张先生 电话：? ? ?姓名：王女士 电话：? ? ?投资意向：一层临街商铺，40~50平方米/间，预期售价3万/O 对项目的兴趣来自：地段 要点记录：投资的意向主要集中在门面房上，对项目的了解不多， 看好项目地段的未来发展，多次提到开盘时一定要通知她，看价格 决定购买的面积67第三章 零售市场关键要素分析2、投资者访谈记录 ? 姓名：王先生 电话： ? ? 投资意向：一层临街商铺5间，70~80平方米/间，预期售价2.5~3.5 万/O 对项目的兴趣来自：地段 要点记录：认为可接受的投资回报为10~12年，是比较早就关注项 目的投资者。姓名：卢先生 电话：3298606? ? ?投资意向：一层临街商铺 对项目的兴趣来自：地段 要点记录：认可项目的地段优势，但心里对项目的经营模式不清 晰，认为项目的价格应该参考目前的市场价格，不会超出市场价格 太多，预期的售价比大润发高一点可以接受，提到亿龙国际临街商 铺300万/间，租金是40万/年。姓名：王先生 电话：? ? ?投资意向：一层面向北，两电梯后的商铺，40~50平方米/间，租金 10万/年 对项目的兴趣来自：家乐福 要点记录：投资者可能接触过项目图纸，比较明确地提到意向投资 的位置，看好家乐福进驻后所带来的人流，认为可接受的投资回报 要和市场接近，10~15年68第三章 零售市场关键要素分析2、投资者访谈记录 姓名：李先生 电话： ? ? ? 投资意向：一层临街商铺，30平方米/间，预期售价3~4万/平 对项目的兴趣来自：地段 要点记录：认为可接受的投资回报为10~14年，预期售价参考附近 的商业项目，对于超过4万/O的售价需要考虑，关注一层的功能规 划，是否是经营珠宝首饰类。姓名：陈女士 电话：? ? ?投资意向：一层临街商铺，预算80~100万 对项目的兴趣来自：地段 要点记录：看好地段和原有的商业氛围，谈到宿州目前投资街铺的 风险比较小，投资二层的成功例子太少了，所以对于二层或以上的 商铺投资缺乏信心，“如果一层自营不行还可以出租，而二层自营不 行的话就没有人租了”。表示如果价格合适、招商和经营做的好才会 考虑投资二层。 投资意向：一层临街商铺，30平方米/间 对项目的兴趣来自：家乐福 要点记录：觉得家乐福是个号召力比较强的品牌，宿州人现在都认 品牌，冲品牌来消费。对售价不是很清楚，关注项目的铺型面积大 小，认为宿州人的消费水平就那么多，30~40平方米一间的铺比较 合适，谈及投资二、三层的时候，会考虑但是投资要看价格，四层 以上暂时不考虑。姓名：朱先生 电话：? ? ?69第三章 零售市场关键要素分析2、投资者访谈记录姓名：王先生 电话：? ? ?投资意向：一层临街商铺，40平方米/间 对项目的兴趣来自：地段 要点记录：属于首次投资，看好项目所处地段的前身商之都带来的 营商氛围，感觉项目的定位、品牌要比金茂商城做的好，环境也比 金茂要好，对金茂偏高的售价和目前的经营不满，觉得金茂目前的 营运状况会有点影响项目的投资者信心，认为宿州投资还是门面铺 为主姓名：王先生 电话：? ? ?投资意向：一层临街商铺 对项目的兴趣来自：家乐福、地段 要点记录：通过墙体广告看到的本项目，接受的投资回报是10~15 年，预期的售价还没有很明确的概念。对于返租表示可以接受，时 间越长越好。让我们开盘时再通知他。认为家乐福会吸引人流，希 望项目引入更多正规的商户，如南京街百货。70第三章 零售市场关键要素分析二、投资者行为分析 3、访谈结论投资者一致意见： 投资偏好：对街铺的接受程度高，对内铺的投资谨慎，特别是对负一层、二层或以上 的投资更为谨慎。 投资额度：对街铺可接受的投资额度为100-200万，对内铺可接受的投资额为50-80万。 投资回报期：可接受10-15年（年回报率6.7%-10%）的投资回报期，普遍认为12年 （年回报率8.3%）较合理。 商铺面积：意向投资面积在30~40平方米为主。 对商业业态的认识程度：普遍对以独立商铺为主的购物中心缺乏认知，对购买商铺的 返租回报方式缺乏了解。 对项目商圈看法：认为商圈发展迅速，看好项目区域中长期发展。 对项目区位的评价：传统商业地带，区位优势明显。 附近商业项目较多、将形成较 具规模的商圈，项目进驻的家乐福超市也将带来相当的人流。 投资者的心理预期：售价以当前市场价格为参照，偏高一些可以接受。 对专用车位配备要求：停车场停车方便，车位越多越便利越好。 投资者关注的重点问题： 家乐福的进驻问题：普遍认为家乐福的进驻与否对投资者的行为有重大影响。 关注项目的亮点：项目周边的商业项目较多，投资者普遍关注项目的亮点以及与周边 项目的差异性。71第三章 零售市场关键要素分析三、商家分析1、访问要点 ? ? 现有商铺的租赁方式：分成或固定租金 店面位置、租金水平、租赁年限、定金收取方式、管理费、百货扣 点比例、结算周期 对负一层、二、三层商铺的进驻意向 目前是否有店在宿州当地经营？经营类别、位置、面积、租金。对 项目场地的具体要求（包括位置、面积、租金、楼层、档次）专业访谈之 商家访问要点? ??对本项目的期望和要求72第三章 零售市场关键要素分析三、商家分析2、访问记录：? 李宁服饰 宿州经营商 安女士 ? ? 在淮海路、金茂商城开有店铺，目前经营情况较好。 宿州目前的消费力已经进入快速成长阶段，购物比较注重品牌。 自己经营的李宁品牌店铺有两类，鞋类的店铺一般在40平方米以 下，鞋、服装和运动用品的综合店面积比较大，80平方米比较合 适，认同项目所在区位，将会积极考虑进入项目经营。? 梦特娇 宿州经营商 夏女士 ? ?在汴河中路开有店铺，经营梦特娇男士正装、休闲装、皮具，目前经营 状况一般。 要求店面面积50平方米左右，进场意向强烈。如商场内部男装品牌集 中，可以考虑三楼或以上楼层。 重点关注沿汴河中路街铺，价格合适准备购买。与狼共舞 宿州经销商 杜女士? ? ?认为宿州当地的消费力正在快速增长阶段，购物比较注重品牌。 目前在淮海路、国贸商场、华夏商场均开有店铺，经营状况较好。 店面面积40-80平方米，进场意向强烈，首选首层靠近入口的内铺，如 同类品牌集中在一个区域，可以考虑二层或以上楼层。73兰芝化妆品 店主：翟女士? ? ?经营意向：8~15平方米，首选在家乐福入口的位置， 认同项目所在地段，认为人流较旺，家乐福能带来人流，看好项目 开发前景。 认为一层和二层的租金比率在4：1比较合适，希望项目能在第一年 给予商户优惠政策；提到合肥的家乐福一开始经营也不理想，开业 两年后才有所好转。关注项目和家乐福的签约，从尚街听到对方销 售员散布的不利言论。 在淮海路、汴河中和华夏商场有店铺，目前在金茂经营的门店100平方 米租金约23万/年，经营状况较好。 租赁意向：临街街铺，60~100平方米 认为项目地段较好，规模较大，看好商业发展前景。 要点记录：认为运动品专卖店需要100平方米的经营场地较为合适，预 期租金为25~28万/年，如果超过28万年租金的话就不会考虑了。? 意尔康、安踏体育 宿州经销商 张先生 ? ? ?? 点点关爱童装 店主：王女士 ? ?目前在项目附近金茂和汴河中路由店铺，经营的租金为4.3万/年，面 积约50平方米 项目地段较好，商业气氛成熟，人流比较旺盛。 经营意向：一到二层都可以，店铺50平方米，经营童装，可以接受 在二层经营，但是对上三楼经营没有信心。74格力电器 宿州经销商：杨先生? ? ?经营意向：格力空调 认同项目所在地段，认为家乐福能带来一定得人流，对经营有利。 要点记录：在华夏、苏果、亿龙都有店铺在经营，目前在亿龙二层 的租金是2元/平/天，经营状况一般，关注项目的街铺和住宅预售时 间。特色餐饮店 店主：赵女士? ? ?经营意向：临街30~40平方米，餐饮 认为项目地段较好，人流比较旺，对经营有利。 要点记录：打算经营特色餐饮店，预期租金为元/月， 如果价格合适的话，有意向购买20~30平方米的商铺自营或者出租。男人帮服饰店 店主：钟女士? ? ? ?在金茂商城有店铺，面积40平方米，租金22.2万/年，目前经营状 况一般 经营意向：30~40平方米 认为项目地段较好，人流和商业比较集中，对经营有利。 要点记录：看好项目的发展前景，对整体经营的关注度不高。75第三章 零售市场关键要素分析玫瑰女装服饰 店主：武先生? ? ? ?目前在华夏商场设有专柜，销售额扣点的合作方式，扣点率20% 经营意向：50~60平方米，首选首层商场内铺。 认同项目地段优势，认为家乐福对自身经营有利。 要点记录：关注项目的租赁方式和条件，询问项目开业首年有否 扣点优惠。金利来 宿州经销商：沈女士横店影视城 拓展部经理：杨先生? ? ?经营意向：电影院。 看好项目所在区位， ，认为以徘娜丝谑压恢С旁合叩木 营。 要点记录：认为院线有需要在当地布点，需要的面积大约 平方米，做6~7个厅（含贵宾大厅1个，4~5个中厅）， 座位数750~800个。但因当地没有基础，缺少看电影的消费引导， 估计开业的前期经营会较差。76第三章 零售市场关键要素分析意向经营者：梅先生? ? ?经营意向：临街街铺，50~60平方米 认同项目地段的商业价值，认为人流旺盛。 要点记录：预期租金为20万/年，有意向购买40~50平方米的商铺， 认为投资回报期在10年左右比较合理。意向经营者：王女士? ? ?经营意向：面向汴河中路的门面，30~50平方米 认同项目地段优势，认为家乐福的品牌号召力较大。 要点记录：投资和经营都可以，对二层商铺投资信心不足。认为项 目所在地段近段时间的营商环境正在好转，临街铺面目前经营情况 较好。意向经营者：陈女士? ? ?目前在宿州没有店铺，意向进场经营。 认为项目地段好，人流比较旺盛，认同家乐福的号召力 要点记录：对经营的类别还没有确定下来，意向租赁面积为30~40 平米，租金预算是一层1万/月，二层5000元/月。77第三章 零售市场关键要素分析三、商家分析 3、访问结论商家普遍意见： 租金：经营商家可接受租金范围一般在60-200元/ 平方米/月。 意向租赁面积：30-50平方米为主。 对项目的关注点：普遍认同项目所在地段的商业价值，看好家乐福的品牌效应。 意向租赁位置：在未有规划的情况下，关注街铺和项目一层的商铺，对负一、二~五 层经营的认知度不高，缺乏信心。 对商业业态的认识：对整体经营的购物中心缺乏认知，很少过问统一经营、物 业管理费等问题。78第三章 零售市场关键要素分析四、小结? ? 零售市场 ? 目前商业仍以传统的百货、超市、专业市场为主，空白点在以独立商铺为主 的综合性购物中心。 宿州近年的商贸零售业高速发展，显示仍有较大的上升空间。 周边在建或规划的商业项目较多，项目销售与招商面临激烈竞争。? 投资者行为 ?对街铺的接受程度高，对内铺的投资谨慎，普遍对购物中心的商业业态缺乏 认识。 可接受10-15年（年回报率6.7%-10%）的投资回报，普遍认为12年（年回报 率8.3%）较好。意向投资面积在30~40平方米为主。 普遍对返租回报方式缺乏了解，尚街的销售经验证明，经引导后投资者可以 接受返祖方式。 经营商家大多以固定租金的街铺为主，可接受的租金范围60-200元/平方米/月。 意向租赁面积30-50平方米为主。 对购物中心的经营运作认知不足。?? 经营者分析 ? ?79第四章 项目理解80第四章 项目理解一、优势项目地处城市商业中心区与CBD核心地带，区位优势明显。项目位于汴河中路与二中路交叉路口，西临城市中心广场， 地处城市商业中心区。汴河路是主要商业街，在城市商业网 点规划中，汴河路规划为商业网点集中区，项目周边在建或 规划的大型商业项目较多，容易形成商业聚集效应。在2-3 年后的项目开发近期，宿州市商业布局基本会形成以淮海路、 汴河路、东昌路、环城南路为界的“#”字型商业集中区。 在城市规划方案中，由项目至华夏商厦为宿州市中央商务区 （CBD),而依托城市中心广场的吸纳效应，项目正处于商业 集中区与城市CBD的人流集中地带，具有不可替代的独特区 位优势。81第四章 项目理解一、优势规模最大，有较大的市场号召力。宿州现有商业项目规模以中、小型为主，目前有影响力 的国贸、华夏、武夷商城、金茂商城等规模基本在 平方米之间，本项目规划商业体量5.5万平 方米，为宿州市目前规模最大的商业项目，短期内其他 竞争对手难以超越， 有较大的市场号召力，82第四章 项目理解一、优势具有一定的商业历史沉淀，氛围浓厚。项目所在为原商之都商场旧址，该商场原为 宿州首屈一指的商业项目，有较强的商业底 蕴；目前周边的商业项目较多，商业气氛较 为成熟。这为项目带来很好积聚效应，可以 吸引消费者，也增强商家入驻经营的信心， 易为投资者看好。83第四章 项目理解一、优势项目有条件定位为美式购物中心，在业 态上超越现有商业网点。 宿州现有商业业态以步行街、超市、百 货公司以及专业市场为主，属于传统商 业业态，以独立商铺为主的美式购物中 心目前还没有出现。本项目在规模上有 足够体量集购物、餐饮、休闲娱乐于一 体，打造“一站式消费”的美式购物中 心，有机会在业态上超越现有商业网 点，引领地区商业业态升级。84第四章 项目理解一、优势意向进驻主力店品牌号召力巨大。家乐福超市已签订意向进驻协议， 首次进入宿州，家乐福以及肯德基 在当地拥有巨大的品牌号召力，进 驻本项目可以增强投资性客户和意 向进驻商户对本项目持续经营的信 心，对项目销售和招商较为有利。85第四章 项目理解二、劣势及应对周边在建、规划商业项目较多，部分项目开发进度接近，项目销售与 招商面临激烈竞争。 项目周边在建、规划商业项目较多，有中央广场、中心花园商业街、 国际广场、尚街、原党校项目、时代广场等，商业体量均在1-5万平方 米；由华夏集团开发的宿蒙路三角地项目商业面积达8万平方米，规划 为大型超市+精品百货+商铺。与项目开发进度接近的商业项目有国际 广场、尚街、时代广场、宿蒙路三角地，预计项目销售与招商将面临 激烈竞争。 应对措施： 针对竞争对手，实行差异化竞争策略。一方面强化项目整体的品牌形象和定位，另一方 面需有效把控开发节奏，商铺的销售与招商的推进尽可能要和竞争对手抢先机。86第四章 项目理解二、劣势及应对进入当地的品牌资源不足，丰富度不够，给本项目招商带来一 定的难度。 现有淮海路与汴河路街铺、华夏等商业网点的经营品牌有很多 相同，国贸品牌档次定位稍高而商家较少。项目如定位为综合 型购物中心，需要有200-300个独立商铺作为支撑，现有品牌资 源明显不足，给项目招商带来难度。应对措施： 除择优选择当地品牌外，需有组织有步骤地进行异地招商，引进连锁和部分有影响力的 品牌，引入新颖的经营方式。87第四章 项目理解二、劣势及应对主力店还没有签订正式协议，其不确定性对项目整体开发进程带 来风险。 尚街与项目直线距离约300米，已正式签约引进大润发超市，而本 项目与家乐福还没有签订正式合同，主力店入驻的不确定性会对 项目开发推进带来变数，是项目招商和销售的潜在问题。应对措施：大润发超市目前进驻尚街的障碍是大剧院的拆迁问题，据商务局有关部门的消息，估计拆 迁需要到2009年底完成，故本项目需尽快落实与主力店的正式签约。88第五章 项目定位89第五部分 项目定位一、定位原则?商业项目的定位主要依 据三个原则：市场环境、 消费者需求以及项目本身 特点。分析项目的市 场环境背景能 找到商圈的特 点和空白点市场环境?根据项目本身特 点，因地制宜形 成差异化经营?全面了解商圈消 费对项目目标客 户的确定和招商 工作具有关键作 用49第五章 项目定位二、定位分析? 市场环境：项目地处城市商业中心区地段，位于成熟商圈，目前宿州商业以百货 公司、步行街、专业市场、超市等商业模式为主,以独立商铺为主的综合性购物 中心还没有形成。现有商业网点缺乏完善的功能组合，但生活化、时尚化购物需 求巨大，各种娱乐餐饮配套设施很受欢迎。商业空白点在于未有购物、饮食、娱 乐功能齐全的时尚休闲购物中心。?消费者特征：消费层级分级明显，成熟精品消费与生活化消费两极的群体较大。 消费能力较强的群体周末前往徐州、合肥较多，本地时尚、年轻消费者的购买能 力逐渐增强，有较高品牌认知度，对新兴商业模式接受能力较强，追求时尚、潮 流的购物体验，乐于享受休闲化生活方式。?项目自身特点：项目占据区位、规模等各方面优势，有条件成为有重要影响力的 区域商业中心。项目拥有全球一流超市品牌家乐福作为主力店，号召力和吸引力 巨大，但主力店对上下商业人流形成一定阻隔，在定位上需要综合考虑以上因 素。。91第五章 项目定位二、总体定位区域型：项目地处城市商业中心区，位于成熟商圈，体量较大，核心辐射 区域为宿州市城区――徘浠幢笔胁糠智蚣傲殍迪亍定位为： 区域型、综合性、 时尚化的美式购 物中心，成为宿 州商业新地标。综合性：集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性、一站式消费的体验式购物 环境。时尚化：延续家乐福的生活化定位，并在品牌结构上进行提升，以中档品 牌为基础，以中档齐全为号召力，偏向中高档，突出时尚现代感，兼顾生 活需求。 美式购物中心：采取单体密闭式结构，以简洁动线和中空组织人流交通， 利用自然采光、景观设置打造休闲化购物氛围。同时以紧凑的独立式商铺 为主要形式，提升商业价值。92第五章 项目定位三、分项定位1、辐射范围：项目的辐射分为三个范围， 分别是： 核心商圈：项目最接近的区 域，占有项目顾客总数的55 ％~70％，步行需要20分钟 以内，辐射半径1~3公里； 次级商圈：位于临近核心商 圈的区域，占有项目顾客总 数的15％~25％，行车15分 钟到35分钟，辐射半径3~15 公里； 边缘商圈：位于次级商圈之 外，最外围的区域，占有项 目顾客总数的5％左右，行 车30分钟以上，辐射半径15 公里以外。核心 商圈次级 商圈边缘 商圈93第五章 项目定位三、分项定位2、形象风格：? 项目形象定位突出“现代”、 “生活”、“休闲”、整体形 象强化对家庭购物者有 亲和力、休闲的功能， 增强对家庭式消费者、 年轻消费者及时尚消费 者的吸引力。内部风格 突出明亮、通透的现代 感?区别现有一般百货公司 形象，以体验性和休闲 购物乐趣吸引消费者。94第五章 项目定位三、分项定位3、目标消费者：目标消费群特征：家庭消费者： 宿州市矿业、电力、 公务员职业背景为主，及其他工薪 阶层的家庭消费者，消费层次以中 档为主，关注购物环境和餐饮及休 闲配套，消费心理较为理性。 时尚消费阶层：企业中高层管理人员、 小资一族、社会新中产阶级及中高收入 人群。具有较强的经济能力及支配权， 消费心理成熟理性，以中高档为主，注 重消费环境和服务。? ?服务于核心商圈内全客层。 矿业、电力、公务员职业 背景为主的家庭消费者是 项目的核心目标消费群。 以中高收入人群、年轻时 尚一族为项目的目标消费 群。?年轻潮流一族：属于冲动性消费心理， 追求新事物、潮流；喜欢相互攀比，带 有一定的盲目性消费，虽然自身收入不 高，但家庭消费力却很强，主要喜欢消 费品有：大众化休闲服饰、体育用品、 数码产品、娱乐、化妆品等快速消费品 为主。95第五章 项目定位三、分项定位4、目标商户：? 大型综合性超市：家乐福 全球零售业知名品牌，经营中高档日用品、食品等。主要满足商圈 内消费者需求，它对项目的作用在于增加人流和知名度。 ? 皮具主力店：1间 经营皮具、鞋类、箱包等知名品牌，在一个楼层打造宿州规模最大、 品牌可选择度最多的皮鞋皮具主力店。主要满足商圈内时尚消费者 的需求，提升项目层次。 ? 数码专业店:1-2间 专营中档或中高档的数码产品和通讯产品，满足商圈内消费者，特 别是年轻消费者的购物需求，它们对项目的作用在于增加人流和调 动人群的走向，使之惠及周边的商业。 ? 运动特卖场：1间 主营中高档运动休闲品牌，主要满足商圈内白领人士及年轻消费者的 需求，它对项目的作用在于增加项目吸引力。 ? 品牌专卖店:约300间购物 作为城市中心型购物 中心，购物功能为项 目主要功能，在经营 面积中占大部分面积。 大型综合性超市、皮 具城、数码专业店、 运动特卖场、品牌专 卖店是体现购物功能 的主要业态。96第五章 项目定位三、分项定位4、目标商户：? 大中型品牌中餐酒楼：2-3家 大型国内知名饮食机构，经营中高档中式餐饮，满足商圈成熟消费者或 者家庭用餐需求，作用在于增加顾客在项目内的逗留时间，调动项目内 人群的走向。 ? 国际连锁西式快餐：1家 大型或中型国际知名连锁饮食机构，经营非中式餐饮，满足商圈内年轻 消费者的用餐需求，作用在于增加顾客在项目内的逗留时间，调动项目 内人群走向。 ? 特色餐饮：1-2家 大型或中型国际知名连锁饮食机构，经营非中式餐饮，满足商圈内年 轻消费者的用餐需求，作用在于增加项目人流。 ? 主题餐厅：4-5家 大型或中型国际或国内知名饮食机构，经营中档或中高档非中式餐饮， 满足商圈内白领人士中年轻消费者的用餐需求，它的作用在于增加顾客 在项目内的逗留时间，调动项目内人群走向。餐饮 作为城市中心型购物中 心，餐饮功能是项目的 辅助功能，以大型中高 档中餐酒楼为龙头，加 以多元化的特色饮食餐 厅是体现餐饮功能的主 要业态。97第五章 项目定位三、分项定位4、目标商户：? 电影院:1间 中型的国内知名中高档院线经营，满足商圈内普通市民的娱乐需求， 它对项目的作用在于增加顾客逗留时间，调动项目内人群的走向。娱乐作为城市中心型购物中 心，娱乐休闲功能是项 目的辅助功能，在经营 面积中占比例偏小，电 影院、KTV和电子游艺 中心是安徽地区主流的 大众娱乐设施，是体现 娱乐休闲功能的主要业 态。?电子游艺专区:1间 中型的国内知名娱乐机构，经营中档的电子游艺设施，满足商圈内部 普通市民，尤其是年轻消费者的娱乐需求，它对项目的作用在于增加 顾客逗留时间，调动项目内人群的走向。98第六章 项目总体规划99第六章 项目规划负一层平面：一、项目规划设计修改建议1、目前负一层层高3.9米，吊顶后净高 只有2.6米左右，不符合大型商业项目购 物功能对层高的要求，建议增加负一层 层高至4.9米，吊顶后净高3.6米，满足 功能规划的要求。 2、目前负一层的商业面积较小，在容 积率容许的前提下，建议地下室相对楼 体外扩，扩大负一层商业部分面积，增 加商铺量，提高财务收益。 3、现设计方案负一层的人流仅有中庭 电梯可以带动，由汴河中路、二中路进 入负一层的人流不通畅，商业价值较低。 建议在汴河中路、二中路各设置到负一 层的单向扶手梯和步行梯。 4、建议设置家乐福由一楼至负一层车 场的扶手梯，并与负一层商场相连通。外扩区100第六章 项目规划一层平面：一、项目规划设计修改建议5、首层人流由汴河路主入口和二中路次入口进商场后，较 难引导进入商场下半区，建议 在家乐福首层外租区另外开通 通道，引导人流进入。6、从合理间隔商铺和组织人流动线考虑，建议中庭向东平 移。在首层的中庭和电梯位设 置上引导人流形成内广场，带 旺下半区商铺，提高商业价值。 7、目前的人流动线对三楼以 上楼层带动力不足，为提升三 楼及以上楼层的商业价值，建 议设置由一层直通三层的外挂 手扶梯。101第六章 项目规划二层平面：一、项目规划设计修改建议8、建议二层家乐福收 银线外开通进入商场的 通道，引导家乐福人流 进入商场。102第六章 项目规划四层平面：一、项目规划设计修改建议9、为满足四、五楼餐饮 及娱乐的夜间交通需要， 建议将垂直交通的中庭观 光电梯移动至与金茂商城 相邻的通道上，并在四、 五楼设置转换中庭。103第六章 项目规划二、项目功能布局与人流动线图外部动线对项目的影响人流动线 车流动线 市立 医院 中心广场第二中学104第六章 项目规划二、项目功能布局与人流动线图105第六章 项目规划二、项目功能布局与人流动线图3525106第六章 项目规划二、项目功能布局与人流动线图107第六章 项目规划二、项目功能布局与人流动线图童装、儿童用品、床品 运动休闲广场108第六章 项目规划二、项目功能布局与人流动线图5326时尚潮流小铺109第六章 项目规划二、项目功能布局与人流动线图6184110第六章 项目规划三、品类比例统计品类皮具、鞋、箱包 化妆品 珠宝 钟表 服饰 1F 2F 餐饮 -1F 1F 2F 3F 4F 5F商业建筑面积 494 2
883 3922套内面积 319 6 682 240 110 570 2532比例15.8% 1.7% 1.3% 1.4% 14.6%20.6%111第六章 项目规划三、品类比例统计品类 童装、儿童用品、床品 运动广场 潮流小铺 数码通讯 电玩 KTV 网吧 电影院 美容SPA 总计 商业建筑面积 83 39 744 531 套内面积 840 973 0 0
比例 3.7% 4.2% 5.6% 4% 4.5% 6.6% 2.1% 9.2% 4.7% 100%112
2009年宿州家乐福世纪广场项目总体策划报告―汇集和整理大量word文档,专业文献,应用文书,考试资料,教学教材,办公文档,教程攻略,文档搜索下载下载,拥有海量中文文档库,关注高价值的实用信息,我们一直在努力,争取提供更多下载资源。