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长春在哪投资商铺准赔钱 钱再多也不能任性
来源：搜房网 &&发布时间：
商铺对于你来说意味着什么？是能让你“一铺富三代”，还是你家里的“印钞机”……但是现今，对于一部分人来说，商铺却成了自己的“心头患”，租金一降再降还是租不出去、价格都降到了成本以下，还是卖不出去，每月的房贷，每年的物业费、供暖费压得业主根本喘不过气！对于商铺投资者来说，最怕自己投资的商铺选错了位置，那么长春到底哪些位置不适合商铺投资呢？八一水库不得不承认，八一水库的这几年很火，楼盘一个挨着一个，商铺自然也是不断涌现，面积小、价格低、数量多是这个区域商铺较大的特点，部分投资者觉得区域商业配套欠缺，社区商铺一定能有市场，因此纷纷到此投资。可是，商业发展向来靠购买力来支撑，由于区域教育、交通、医疗、商业配套都存在短板，区域居民入住率一直提升不上来，因此购买力严重不足，造成大部分商铺空置。长影世纪城以南长影世纪城以南，是长春高端住宅云集的地方，一套房子上百万，甚至数百万，不是普通购房者能接受的，因此一个项目一年只卖几十套房甚至几套房。地广人稀已经成为这个区域的常态，不能说这里区域没有商业需求，但是需求非常有限。同时，高端地产的商铺价格一定会跟住宅价格水涨船高，因此投入那么大，买一套高端商铺，较后很难出租，每年高昂的物业费也是一笔不小的支出。北三环沿线“地铁一响，黄金万两”由于地铁一号线途径北三环，也让北三环沿线的商铺顺利成章地成为投资者心中的潜力股。不过，北三环路窄、大车多、环境差，即使价格低，面积小，投资门槛低，但是在这里投资了商铺，很难对外出租。试想你自己会不会愿意到一个环境差的地方消费。所以想投资地铁铺的你，还是换一个地方吧。西客站附近车站，客流多，这一点谁也不用质疑，但是一项调查显示，只有距离车站500米以内的地方才会吸引车站的客流去消费。同时，车站的客流也是驻足时间最短的消费者，因此很多商业项目不适合在车站进行。现今，西客站附近在售的商铺，距离西客站的入站口至少要1000米，试想如果你去车站坐车，是不是会到那么远的地方去消费。北站长春火车站南口封闭，北口开放之后，北站的商业发展前景被无限放大了，但是对于普通客群来说，北站正对面的基本可以满足基本的消费需求，因此，大部分消费者不会舍近求远再去其他的地方去消费。需要特别提醒的是，北站附近停车超级困难，而且交警又超级多，冒着违章的风险去消费，这个代价有点太大了。生态大街沿线净月区生态大街沿线近几年发展的可谓是如火如荼，高端写字楼林立，道路两旁的底商自然也进入了许多投资人士的视野。不过，生态大街属于净月区的新兴区域，写字楼虽然虽然数量很多，但是进驻的公司却比较少。或许区域会在三五年之后发展起来，但是未来的事情谁能预料。想投资获利的你，较好还是别冒这个风险了。
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了解真相后，你还敢在南通买商铺吗？
来源：吉屋综合整理 &&发布时间：
今天，我想和大家聊聊商铺这个产品。每当提及商铺，争议都非常大。有人觉得现在实体经济不景气，买商铺很容易砸手上；也有人坚持一铺养三代，有套铺子在手，靠收租来作为工资性收入的补充，挺好。那么，在住宅被限，手有闲钱的情况下，商铺究竟能不能买？能买的话，到底应该买哪家？购买商铺的利弊分析首先，商铺投资有缺点，如果你能接受，那么你就继续往下看，如果接受不了，你就此打住，大可不去阅读这篇文章。商铺的缺陷在于，其总价一般都比较高，而且首付5成，对投资者的资金要求也相对较高。此外，商场如战场，古语云，知己知彼，百战不殆，买商铺和买住宅不一样，需要一定的专业眼光。因而在选择商铺时要清楚自己的弱项和劣势。也就是说，对各个项目的弱项与劣势的掌握，有利于权衡和取舍哪个项目更适合自己投资，有利于趋利避害。接下来，我想说说商铺这个产品的优势。商铺投资不像住宅投资：再好的住宅，一旦被建造出来，它的缺陷就同时被发现，但改不了了，只有去建更好的。其结果是：更好的住宅出来时，原来的住宅贬值了。而商铺就不同了。一旦市场成为旺市，那它就越老越值钱，就能达成“一铺旺三代”的理想境界。此外，不限购不限贷，有稳定的租金回报，都是商铺的优势。如果你赞同我上面讲的话，在真正买铺过程中，以下几个问题你必须思考：1、我买商铺是用来干嘛？纯投资还是自己开店？2、这个商铺未来的消费人群在哪里？3、这个商铺今后的租金回报怎么样？4、这个商铺周边的交通如何？5、这个商铺的招商运营能力如何？6、这个商铺未来的利润大吗？问完以上几个问题，我给大家总结一下，以下几种商铺买的话还要三思：周边没有强大住宅资源的商铺不要买周边人口基数不大的商铺不要买交通不方便的商铺不要买利润一般的商铺不要买没有好的招商运营公司管理的商铺不要买为了给大家更多实质性建议，今天，我去崇川区一家商铺楼盘看房，把关于商铺的一些尖锐问题抛给了楼盘销售经理，下面，就把我了解到的信息分享给大家。看点 01买的商铺，以后能赚钱吗？答：买商铺，能不能赚钱，核心还看周边消费力。一、是看周边人口基数是否够大，保证未来人流量。据我们前期调查，保守估计，以邦豪时尚广场为中心，周边3公里范围内的常住人口多达30万，足以保证商业体开业之后的人流量。对商业体来说，人流量就是生命力的体现。二、是看周边住宅多不多，能不能形成集聚效应。现在越来越多，邦豪时尚广场周边的老小区和新楼盘非常多，住宅多达58个。比如、、百花中苑、、等等。看点 02邦豪时尚广场周边的交通如何？答：邦豪时尚广场周边交通非常便利。邦豪时尚广场位于濠西路与濠北路路口，属于市中心环濠河商圈的核心地段。邦豪时尚广场到南大街仅一公里只有5分钟的路程。而且经过邦豪时尚广场的公交现有十几条（公交线路有36、51、53、69、88、605、609），交通非常便捷，可随时通向全市各个区域。看点 03你们是用什么方式来销售商铺，均价多少？答：我们的总建面约10万方。以先招商运营再出售的方式来销售商铺，就是为了给广大购铺群众提供看得见摸得着的利润，目前在售：负一楼，三楼和四楼，位于环濠河商圈我们的商铺只有20000元/平方米起，总价20万起就可以入驻。崇川区元/平米大型社区大型商超低首付优惠买房就送55寸小米液晶电视机！
未知户型(3)&&
濠西路、濠北路口
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按Ctrl+Enter发送产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮_商业地产_联商论坛
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主题：产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮
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房地产开发商分割销售 产权式商铺暗含商业风险商业地产的正确定义应该是注重长线效益，以及中长期回报。营销、管理、招商需要成体系的经营和服务。如果依然有商业地产的经营者不能摆脱经营住宅的窠臼，那只能更加加重商业地产项目的风险性　阅读最新国内?国际财经、金融（银行、保险、证券）焦点和专家分析请查阅中国金融网《行长经理内参》
18:35偷逃外汇高达7.8亿美金 南方证券高管今日受审　　18:31证监会官员们辛苦了 可试点方案仍然有待纠偏　　18:24宋楚瑜抵达台北更加坚定一个中国的立场　　18:20巴曙松：监管机构转移权力 金融业遭遇定价困扰　　18:17陪聊公司招聘女大学生 要求女生漂亮性感放得开　　18:14温州出现虚拟造币厂 90名员工日夜赶工魔兽世界　　18:13广东四大银行表示暂不会对小额账户收费降息　　17:29太原市整改“昼夜银行”　　17:18央行：０５年４月份货币信贷平稳增长　　16:28绑匪按住人质头部欲枪杀 警方抓获3人(组图)　　
　查阅最全面的金融（银行、保险、证券、外汇、农信社、城商行、外资银行）信息和最有价值的金融资源请登陆中国金融资源总库　　“五一”黄金周前夕，上海核心商务区一座甲级写字楼的底层商铺再次闭门谢客。这是1年之内的第三次歇业。诸多的关键要素交织在一起，使得商城的命运颇为引人关注。　　丁先生是去年唯一一位没有和商铺经营方同时也是该大厦开发商的某知名地产集团，签订回报承诺书的业主。他认为该集团没有达到当初允诺的租金回报率。　　早在去年上半年，该集团将底层商铺分割出售时，便与投资者签订了5年回报承诺书，承诺该产权式商铺第一年的租金回报率为8%，后4年10%。但到日正式开业时，开发商要求5年回报调整为1年，以后每年再根据市场租赁价格确定回报率。　　因此不少业主和丁先生有着同样顾虑，他们为了让开发商兑现承诺，不愿签订新的回报承诺书。如果这200多名业主的意见不能统一，那么隶属于这家地产集团旗下的商城就无法开业。　　“开发商开发商铺，然后分割出售，最终造成隐患。在上海商业地产正火爆发展的时候，这不过是浮出水面的一个个案罢了。”对于该商城的三起三落，上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆评价说。　　“资金回报率”引发博弈　　开发商、投资客、租户的利益从来没有如此紧密的捆绑在一起。三方利益的纠葛让这个商城从一开始就陷入了利益的博弈怪圈之中。　　该大厦投资于1996年，主楼地上49层，地下2层，高度177米。其中1-3层被开发商改成一个商场，商铺总面积达12000平方米，每个商铺约30平方米。这些商铺一开始的定义以卖高档珠宝、时尚品牌服饰、特殊业种和服务性业种为主。　　“去年，该地产集团为了尽快回笼开发资金，提出了‘大铺分小铺’出售的方案。政府出于盘活资产考虑同意了开发商的方案。但同时，为了打造核心商务区的整体品牌形象，政府提出拆开出售后，该商城还是要打包整体经营。这个商城总计300多个铺位(根据房产证数量)，业主约有200多位。”一位政府机关知情人士对本报记者表示。　　如果开发商没有盲目承诺高额回报率，可能不会引发事后的诸多纠纷。“由于当时开发商也希望能够将商铺分割快速出手，高额的租金回报率也算得上是一种促销手段。这个商铺最先由一个温州人包销，然后被200多名小业主购买。”一位房产资深分析师告诉记者。当时开发商给购买商铺的200多名小业主承诺了5年回报率：第一年8%，往后4年每年以10%计算。　　但是开发商很快试图更改当初的承诺。从“5年协议”缩水为“1年协议”。这种利益的缩水让小业主开始拒签商铺的委托经营协议，拿不到这200多份协议，意味着开发商不能将商城出租，形成统一经营的商业氛围。这样的模式使开发商很快陷入政府和小业主之间的夹缝之中。　　“关键还是要业主配合。”丁先生告诉记者，“业主早签委托协议，开发商就能着手洽谈招商事宜，这对双方都有好处，而只有追求双赢，商铺才有出路。”丁先生表示今年他已经和开发商签订了新的委托书，授权开发商去谈招商事宜。在新的委托书中，给业主的租金回报率调整到了6%。他告诉《第一财经日报》记者，开发商把新的租金回报率定在6%，是为了和银行利率保持同等水平，这样至少可以保证业主们不会赔钱。　　“从目前上海的商铺经营状况来说，6%是商铺可以赚取的最高的利润。即使是东方商厦，也不过就是5%到6%的净利润，这里还不算前期投资。”朱连庆说。　　“将租金回报率降到6%，对开发商而言是赔本生意。”一知情人士表示。　　从丁先生的角度而言，商铺的经营需要一段时间的培养期，而业主不能只关心自己的利益，唯有追求双赢商铺的招商经营才能成功，如果业主拒绝签署委托协议，开发商就无法进行招商，而僵持的结果必然是两败俱伤。　　但要200多名业主统一意见并不是一件容易的事情。丁先生告诉本报记者：有些业主在商铺买了好几个门面，又没有现金实力还贷，所以急切地希望提高租金回报率。而即便在这样的情况下，将商铺出手转卖出去的业主还是很少。因为商铺的黄金地理位置可以带来很大的升值空间。　　就在业主对开发商调整回报年限深感不满的同时，租户也因为商铺经营的惨淡而蒙受了损失。　　日，该商城第一次开业。当时做扣率经营，即租户每售出一件商品，即从利率中返还一定比例的租金。运作不成功，开发商亏得厉害，所以两三个月后关门，重新招商。10月1日商城第二次开业，与租户签订了7个月的租赁协议，日到日，收取一定量的租金。后来开业半个月左右，因为生意不好，有些租户情绪有些激动。　　于是，业主、租户的利益和商城的经营现状之间形成了难以调和的矛盾。一些业主一纸诉状把商城告上了法庭。然而丁先生表示那些业主的官司并非胜券在握。因为合同之前的承诺中有一条条款显示倘若开发商招商不成，那么关于租金回报率的承诺即失效，商城的商铺也将交还给业主自己经营。　　产权式商铺受质疑　　“香港的高登商场是目前唯一一个商铺分割销售的成功案例。”仲量联行商务部总监陈立民对本报记者介绍说。“但是这家商场是一个电脑商城，凭借对电脑市场的较早涉入从而获取了江湖地位。但是现在依然有很多商业地产的项目仅仅期望通过商铺分割销售，然后独立经营来获取成功，一般都很难如愿。”　　上文所述这家商城首先就没有一个十分明确的商业定位。分析师认为：按照该商城所属地理位置，在商务区中已经稍微偏离商业区中心地段，本身并不具备吸引客流的位置优势。该产权式商铺的失败之处在于，开发商将产权式商铺进行返租之后，并没有选择一个资深的商业经营公司，而是自己进行招商。事实是，开发商对商城的布局、安排和产品定位都不甚了解。　　“产权式商铺本身要成功也十分困难。”沪上一家咨询代理机构的相关负责人对本报记者明确表示，他们从来不接这种“回租”再经营的项目。　　“如果此时该商铺不能找寻到一个合适的经营者，类似于太平洋、百盛这样的百货经营公司来对商铺进行包装经营，那么该商铺很难起死回生。”陈立民分析说。　　“目前开发商经营自有物业比较成功的有恒隆广场和梅龙镇广场。但是这些开发商都有自己的客户资源，而且物业自己持有，可以拥有操作空间。但是像上述商城那种情况，在统一经营上本身就存在困难。”陈立民分析说。　　“其实开发商一直都做到了统一经营。但是现在的问题是要尽快招商。他们可能想转换思路，不一定完全做过去的业态，也许会引入新的，比如餐饮。”知情人士指出。　　事实上，该开发商也在紧急寻求一个合作单位。但是被产权式商铺所困扰，开发商找寻合作者的行动也在受到束缚。还有业主和租户的利益需要去协调，而且开发商也不愿牺牲自己的利益来换得商铺的继续经营。　　“卢湾区一个大厦的商铺经营也曾计划步这个商铺的后尘，进行分开销售，整体经营，但是因为该商铺后来的失败教训，使得卢湾区的那个大厦还是由政府回购进行统一进行。这就使得该商铺可能会成为绝版。”丁先生表示。冒险者的游戏　　“房产经营商，总是按照住宅销售的办法，同样分割销售处理商业地产的经营问题。这本身就是一个误区。”朱连庆分析说。　　分割、出售、返租，经营。在这个链条中，朱连庆认为返租环节最容易出现问题。“开发商承诺的回报往往做不到。开口就是8%、9%的回报率，这根本就不是商业经营的正常利润值。”　　同时，朱连庆对本报记者透露说：在这种分割产权的商业地产经营模式中，所签订的合同中本身就可以让开发商规避很多风险。例如需要签订两份合同：销售合同和返租合同。而返租合同往往是和隶属于开发商的经营公司签署。经营公司的责任本来就是有限的，如果承诺几年的返租利润，但是最终无法达到，开发商要摆脱责任，也比较容易。　　“所以，在整个链条中，从开发商到小业主(也称投资者)，再到租户(也称经营方)。当小业主所获取的返租利润达不到银行的贷款利息时，就要出现不稳定因素；随后，租户的利益无法得到确保，又成为第二个不稳定因素。”　　“所以，即使抛却了合同中的障眼法和一些可能存在的合同漏洞，开发商的急迫收回资金的心态和投资者的盲目跟进，造成了商业地产的隐患。如果再加上其中的恶意炒作，更加增加了风险性。”朱连庆说。　　“他们当初招商和管理根本就是两批人。一拨人招商完了就走了，现在又换了一批。”一位租户对本报记者表示。　　“商业地产的正确定义应该是注重长线效益，以及中长期回报。营销、管理、招商需要成体系的经营和服务。如果依然有商业地产的经营者不能摆脱经营住宅的窠臼，那只能更加加重商业地产项目的风险性。”　　“上述的商铺项目仅仅是一个个案，如果不将这种经营方式扭正，还会有更多的争端显现出来。”朱连庆表示。- 该帖于
23:27:00 被修改过
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18:05&&|&&
RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 1、看什么市场。如果说要做成大型购物中心、百货，产权当然很重要，不能出售。但如果是专业市场或批发市场，不要说产权式，即使是全部出售，不返租，只要供需条件满足，产权的归属一般是不会影响到后期经营。2、其实，现在很多商业地产项目不成功，都归结于产权式、返租，鄙人认为有失偏颇。如今很多商业地产项目在拿地之前有进行过可行性分析吗？对周边市场环境的不了解，盲目开发商业（当然其中的原因可能不只是开发商造成的，政府有时也难辞其咎）。金源MALL尽管是整租，一样不景气。这和产权没关系，是前期的可行性问题。3、对于目前国内的开发商，大部分没有这样的资金实力做长线投资，压制这样的开发模式，试问谁来开发？在下认为，当务之急是提高开发商以及相关运做环节的专业水平，转变政府的思维、工作方式，理顺商业开发的程序，从开始就严格审批。把问题在温床上就解决掉。
积分:15292& 联商币:1967
13:59&&|&&
RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 楼上的第二条分析的很对,分散经营是内因,但必须服从市场环境这个外因.可我们经常看到的是,有人能够内外因通吃,包打天下,有这样敬业的神庇护,分散产权式商业地产应也无忧啊.
--------------------------------------------------- 不为五斗米折腰。
没错，这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。
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14:36&&|&&
RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 成功是几乎不可能的。
积分:72404& 联商币:15340
21:33&&|&&
RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 1)虽然统一产权购物广场也并不代表一定能成功,但产权式购物广场成功可能性就非常非常小了(几乎可以忽略不计)2)而且统一产权购物广场失败了也不至引发社会问题,但产权式购物广场失败了就会引发严重的社会问题(国内商铺投资人中很多是非常盲目的，也不考虑资金链和风险)3)统一产权购物广场失败了还有机会重整山河；但产权式购物广场失败了就至少空关2-3年,惨的就此退出江湖成为烂尾楼。4)对于购物广场而言,统一产权不是万能的,但不统一产权却是万万不能的.gxymall 最后修改于：18 May :12
--------------------------------------------------- ALAN
积分:443& 联商币:0
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 商业地产――是用来做商业的地产。购物广场、购物中心、shopping mall等只是其中一部分，可能是受关注最多的一部分。这恰恰反映了一个很重要的问题――一提商业地产，大家就认为是购物中心。楼主这样认为，那么对商业地产几乎一窍不通的（住宅）房地产开发商更是一相情愿的想把自己的项目做成中、高档。这种心理和政府对形象工程的趋之若骛如出一辙。其实，住宅也是一样，一个普遍的现象就是：中、高档住宅往往占了城市住宅供应的较大部分，有的甚至接近50%！这应该说是一个不合理的市场供应结构。最终造成较大的空置率，特别是大面积户型。我前面说过，售后返租首先得看项目是要做成什么市场，购物中心对产权的、要求当然很高，无可厚非。但如果是其他市场――步行街、批发市场、社区零散商业等等。就完全没有必要！全国那么多步行街、批发市场、社区商业不活得好好的嘛。谁去对它们进行统一经营了？另外，退几百万步讲，即使是销售，还存在“销售多少，销售哪些部分，销售价格，回报点多少，租金的制定”等诸多技术性问题。特别是销售价格，因为处于利润的考虑，这最容易出现失误。万达就是突出的例子。何止“产权分割”四字那么简单？
积分:13009& 联商币:2799
13:04&&|&&
RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 格林赞同楼上的观点！有时间要好好研究一下。
--------------------------------------------------- 求租&娱乐项目=电影院+电玩城+迷你型KTV+儿童乐园+碰碰车+真(旱)冰场/馆和桌球吧、欢乐嘉年华等项目=&平商业物业的一体化投资、运营。咨询电话 老鱼(QQ )。
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 所谓分割式产权商铺在上海就是针对购物中心或者商城分割销售而带来的"专有名词"(上海记者们创造出来的新名称,出典于上海市政府反对分割式产权商铺/实际上指商城), 因为社区零散商业\底商等小商铺根本不需要用用分割来表达,因为后者本来就是分割的,所以在这里并没有看不起底商等分散产权的小商铺的意思.所以这里产权式商铺并不泛指也不代表其他各类商业地产,也不是鼓吹大规模发展购物中心另外比较购物中心是分割还是统一产权好,应该假定其他所有条件(如商圈\资金\人才等等)都相同的情况下比较,不然也无从比较gxymall 最后修改于：19 May :44
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积分:72404& 联商币:15340
23:17&&|&&
RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 请看下文中的产权式商铺也都是指分割商场而不是底商等传统类型商铺商铺返租，难卖又难租？浙江多位投资者陷入困境
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“返租5年”、“年投资回报率10%”……“售后返租”是很多商铺，特别是商场等整体出售的大商铺普遍采用的销售方式。但由于业主众多、经营困难等原因，这些返租商铺对不少业主来说，已成为了一张画在纸上的馅饼。近日，记者接到了不少购买了“返租商铺”的投资者的投诉，其中部分购买者已陷入卖又卖不掉，租又租不掉的困境。年回报8%成一纸空文由于拿返租回报越来越困难，衢州人张女士近日把商铺挂到了中介公司。2003年，张女士在杭州市区某商业街买下一个商铺，总价70万元，6年返租，年回报率8%（税后6.4%），合同约定每年分2次支付。2003年12月，张女士如期拿到了第一笔回报。但出乎意料的是，这条事先被广泛看好的商业街，开业不久就陷入了生意冷清的境地。之后，本该在2004年6月底之前拿到的第二笔回报，却被拖延了3个月左右。2004年12月，是该商业街的经营公司支付第三笔回报的时候，但却迟迟没有消息。今年4月，经营公司要求张女士签一份“补充协议”，协议的大致内容是，在合同原定日期内应支付的回报，再分成2次支付。第一次支付25%，期限延长至原定日期4个月之后；第二次支付75%，期限延长至原定日期7个月之后。张女士拒签这份协议，直到现在也没有拿到第三笔回报。“当初若不是看中它高额回报的广告，我也不会买的。”张女士说。为了买这个商铺，她贷款30万元，每月要负担三四千元的月供。万般无奈之下，张女士将商铺挂到了二手房中介。“只要能保本，我就卖。”她无奈地说。乐清人王先生也有类似的遭遇。2003年，王先生在看到“保证回报10年，年均8%”的广告后，花30万元购得南京夫子庙大世界的一个商铺，并签订了“委托经营”协议。2003年11月，夫子庙大世界开业，2004年4月起王先生开始拿8%的回报。去年11月，由于长期经营不善，夫子庙大世界商贸有限公司单方面宣布将此比例调至5%。王先生与另外300多位业主多次与该公司交涉，但都没有结果。由于很多业主都在银行贷款，而5%的回报率已经比银行同期的房贷利率低了近一个百分点，收来的钱不够还给银行，业主们深陷“旺铺返租”的困局。返租期满后，商铺怎么办2001年，萧山人周先生在本地购买了一个商铺，该商铺是从一个大商场中分割出售的，返租期是3年，年回报率为7%。商场交付一年多来，从未开业，开发商还算负责，一直支付着合同约定的回报。再过一年，和开发商约定的3年时间就要到了。周先生等业主和开发商协商该商场今后的出路，开发商提出了由开发商回购或业主委托开发商招商等方案，但由于回报率都不能达到返租时的水平，众业主意见难以统一。“现在我还能从开发商那里拿到回报，但再过1年多，返租期就要到了。如果我们和开发商还不能达成统一，我的投资真的要打水漂了。”想到返租期满之后的日子，周先生恨不得赶紧把商铺出手。如果说返租期内业主的收益还有稳定的回报，但返租期满之后，商铺该如何继续经营？特别是作为整体出租的大商铺，返租期满后，依附在整个商场中的各小商铺难以单独经营。而要继续整体出租，在租金等方面，众多小业主的意见又难以统一。这时，业主的利益才真正受到了威胁。承诺的回报率来自高售价事实上，据业内人士透露，售后返租往往有可能是开发商玩的一种噱头。8％甚至更高的售后返还率，开发商往往已经通过提高商铺售价，将今后要付给投资者的利息预先提出来。例如本来一处只值10万元的商铺，开发商将其售价提高到18万元。假设承诺10年包租，年收益8％，10年返租期满后业主应该得到的返还租金是14.4万元。而业主实际的收益并不是这14.4万元，而是要减去当初多支付的8万元，即14.4-8=6.4万元。况且，银行利率、有关房产的各种税率等处于不断调整的状态，而商铺合同约定的回报率却是固定的，这必定会影响到业主的实际收益。“返租期内，年回报率能否兑现，很大程度上依赖商铺的经营状况。”杭州一家房产公司的负责人表示，商业是否旺得起来，取决于地段、环境、配套、人口密度乃至居民的消费习惯等多种因素，一旦整个大商铺经营不善，或委托经营单位内部出现财务问题，很有可能导致商场亏损，原先允诺的高额回报率便难以保证。经营权和所有权分离还有可能导致的后果是，被委托经营的单位，在经过开发商的同意后，极有可能对商场原先的设置进行改造，那么你买的商铺极有可能变更为过道或者仓库等其他用途，这对日后转让显然是不利的。消费者怎么保护自己那么，消费者到底应该怎么来保护自己的利益呢？专家提出，在和开发商签订合同时，在规定返还率的同时，还要明确违约责任。合同中应该明确约定，开发企业不能履行返租义务时每日的迟延违约责任；超过一定期限的，投资者有权解除合同权利；第三方对开发企业行为的担保责任；违约责任的赔偿范围（如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费）等。其次购房者应当明确签约主体。最好直接与开发企业，而不是与经营商签订承租协议，这样使得售与租在两个主体间产生，避免开发商推卸责任，加大经营商的运营风险。对返租期满后的商铺，浙江腾飞金鹰律师事务所律师陈月棋认为，无论从法律保障，还是从实际收益来考虑，“委托经营”是商铺返租期满后，比较好的出路之一。他提出了两种可行的方法：一是委托信托公司经营。全体业主将手中的商铺进行整体资产信托，由信托公司联系出租等经营事宜，信托公司收取一定的报酬后，其余收益在业主中进行分配。二是房产“证券化”。所有商铺“入股”，所有权转化为股权，成立一个股份公司。小业主对公司拥有股权，而不再对商铺拥有所有权。这样，业主还可免缴房产交易所产生的各种税费。售后返租，非成熟模式开元房产一位负责人表示，从商业角度来看，“售后返租”是一种并不成熟的商铺销售模式。售后返租，虽然能迅速吸引人气，在短期内帮助开发商收回资金，但一旦出现经营状况欠佳等问题，不仅业主的利益难以保证，开发商也会背负沉重的负担。因此，商业地产必须寻求别的出路。一些已经返租出售的物业，正由开发商回购，进行统一经营。“只租不售”的运作方式也开始在一些商业地产中运用：商铺只是出租，而不出售产权（特别是分割出售产权），由于开发商拥有全部产权，避免了众多小业主意见分歧等问题，招商、经营等都能取得高效和统一。另外，将商铺产权出售给投资基金，也是一些开发商认同的方式。另据记者了解，由于纠纷众多，目前，上海、深圳等城市已出台了相关政策，对分割出售作出限制；而重庆、合肥等地的产权式商铺已有多个被查处，同时不少银行也对虚拟产权式商铺不再提供按揭。
--------------------------------------------------- ALAN
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 另外现在很多新兴的所谓步行街、分割产权的室内商场式批发市场失败的可能也非常大
--------------------------------------------------- ALAN
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 大段大段的文字不能说明任何问题，用google搜“售后返租”可以搜到接近20万的相关信息，只看标题就知道几乎都是关于“售后返租”的负面消息。没有人对中国房地产市场的系统性问题进行分析，媒体的报道都是表面现象，在“售后返租”成为众矢之的的情况下，太多的报道都是跟风、转载。有谁对一个商业项目真正进行过深入的可行性分析。一篇文章什么都没有，就只有投资人的怨言，并且都归罪于“售后返租”――太不客观了，也太过卤莽了！暂且不管新项目的情况，看看已经存在的项目，就有非常非常多的商业项目是在产权分散的情况下经营，这就足以说明“售后返租”――商铺的销售――产权的分离本身是没有问题的。稍微用一点逻辑的思维即可想通。一个项目是否成功难道仅仅涉及到销售的问题？？？另外，政府的一切行为都是正确的吗？对于任何一个带有一点争议性的问题，谁都有可能出错！因此不能成为论据！
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 首先不要把专指购物中心的分割型销售型商业地产项目发散到所有分散产权的商业地产项目.那么为何有如此之多“售后返租”的负面消息呢？那么你认为不客观的深入分析结论是什么呢？当然项目不成功可归因于很多因素，至于项目的可行性分析（城市经济、商圈位置、交通、竞争、资金实力、规划、建筑、市场、商业管理、团队等等等）是无论分割还是不分割型项目都应该预先做的功课，但这里并不是讨论项目成功共需要多少或那些步骤因素，更不是说商业地产项目只要不是分割销售就能成功，但分割型销售的购物中心项目无论最终是如何失败的，由于有那么多小业主，所以其最后的归结点无可避免的还是汇集在分割销售上。何况这些报道有很多就是希望广大普通小投资人认识到所有不同类型的商业地产项目都是有风险的，并认识到分割型销售型购物中心项目的巨大风险，提醒他们一般情况下还是购买传统的普通商铺更安全。而不是讨论商业地产项目成功需要如何如何的专业书籍.那么这些在产权分散的情况下经营的项目（这里仅指购物中心项目）有多少是经营成功的呢？5%还是10%？这就足以说明“售后返租”――商铺的销售――产权的分离本身是没有问题？？存在就是合理，真理永远掌握在极少数人手中？政府规定很多是错误的? 这就是什么逻辑吗？ 如果你是小投资人，请问你自己会买这种项目吗？？（购物中心临街的商铺、超低价内部销售这些例外情况不在列）
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 我的发言并没有否认购物中心对产权的要求吧。"1、看什么市场。如果说要做成大型购物中心、百货，产权当然很重要，不能出售。"――这是我发言的第一句。 其实在这里发言并不是想说个人的观点多么鲜明，但事实上，有些问题确实是需要仔细考虑。而且我想说明的是中国房地产市场的其他因素远比“售后返租”的危险大。我们有过比较粗略的调查，很多城市的购物中心/或者说是综合性商业项目占城市总商业供应量的60%左右！这说明在最初的动机――开发定位和规模上就有问题。因为购物中心/综合性商业项目需要较好的商业氛围，一般在城市的商业中心或区域中心，因此，量不可能太大。特别是在中国社区发展还没有形成规模的情况下，社区购物中心的生存空间还较小，我们接触的一些项目，周边还是一片荒芜，就有人要把它盖成中高档社区购物中心。这种超前意识是危险的。这比售后返租更值得关心！
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 产权式商铺分割后要成功经营，也不是不可能，各位大虾不能失去失望，其实成功的也有，当然是少数了。有没有厦门的朋友，有的话就知道厦门还是有几个成功例子的
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 那请楼上的朋友把厦门成功的案例告诉我们大家，让我们这些做商业地产的也对这产权式商铺有点信心。
--------------------------------------------------- 一个今天胜过两个明天!
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 王建林自己说的，南京和青岛的万达成功了。
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 王建林自己说的，南京和青岛的万达成功了。 他敢不敢让这两个城市的万达小铺主来说说这个题目?
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没错，这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 呵呵，不用对王建林这么恶狠狠的吧。请问各位：售后返租造成的具体问题是什么？
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RE:要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 很多事情都不是绝对的！　　我在深圳操作过一个商场，它就是产权式商铺，发展商把商场全卖了！　　一个１６０００平方米的商场被分割成一个个很小的面积，从２０平方米至５０平方米不等，发展商与小业主签订了十年返租合同，年回报８％，已成功动作几年了！　　若是一个项目天时＼地利＼人和都占了，项目没有不成功的！
--------------------------------------------------- 前面就是我的理想!
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RE:产权式商铺要成功几乎不可能-必须镇压分割潮 补充一下：　　发展商资金雄厚＼项目位置佳＼商业定位准＼招商效果理想＼商业经营　　哪种方式介入都行！　　欢迎各位同行大虾拍砖！我的ＱＱ：４４８２８９７５４ＭＳＮ：E-mail:
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