明年房价继续涨? 开发商如何应对行业变化
来源：第一财经网站
　　“我们预计2016年开发商的合约销售额会有一个5%左右的增长，主要的内驱动力是因为房价还会上涨。目前很多开发商都把重心转移到一二线城市，这些城市因为竞争激烈土地价格已经上升，势必房价还会有所上涨。”在11月23日标准普尔中国房地产市场展望在线研讨会上，标准普
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尔大中华区企业评级副董事李俊文分析称。　　中国房地产市场的回暖从数据也可以看出，日前国家统计局发布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》中显示，与9月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10个。与2014年10月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，上涨的城市有16个。10月份，同比2014年价格变动中，最高涨幅为40.5%，最低为下降6.5%。　　这个数据可以看出中国房价还在继续上涨，在接受《第一财经日报》记者采访的多位业内人士预计，2016年房地产行业政策面还将宽松，但是市场要保持2015年的行情很难，行业调整还在继续。　　2015年11月，决策层提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。要增强城市宜居性，引导调控城市规模，优化城市空间布局，加强市政基础设施建设”。这个信号被业内认为是对楼市的一个积极引导，随后国务院法制办就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(下称《条例》)公开征求社会意见，上述新公积金管理条例放宽了公积金提取条件，规定住房装修、物业费缴纳也可以提取公积金，同时公积金还将可以用来购买国债等金融产品。　　李俊文发现，目前房价回暖的城市越来越多，而考虑到近期决策层的动作，预计2016年政策还是会继续支持房地产市场。“中国的利率还有降息的空间，此外央行还可以进一步减少房贷首付比例来降低购房门槛。”李俊文预测。　　地产大佬任志强在易居沃顿中国房地产投资论坛上表示，目前大量的三四线城市库存问题还需要政府出台一些政策才能有效解决，预计2016年我们的房地产投资不会上升，但是可以明显感觉到财政政策和货币政策都在朝着利好房地产市场的方向调整。　　李俊文表示：“预计未来几个季度内中国政府将继续出台房地产行业支持政策来刺激增长并遏制房地产投资下降的势头，这应对该行业提供额外增长动力。由于一二线城市人口迁入势头更强以及经济前景更好，从而带动需求增长，因此它们仍将是房地产业增长的主要动力。”　　虽然政策面放宽得到了业内的一直认可，而一线二线城市的房价坚挺也非常值得期待，但是依然会发现行业调整在所难免。　　旭辉集团董事长林中发现，目前龙头房企已经开始全方位转型，兼具深度和广度，并寻求新的利润增长点，而二梯队房企也开始在业务链条上寻求纵深，积极打通产业链。同时，中小房企则开始深耕原有的领域，希望有一定的差异化来吸引购房者，而微小房企大部分已经开始转身脱离这个行业。　　正是因为这个变化，2015年房地产行业的并购逐渐增加。中国指数研究院日前发布的一份统计发现，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与2014年同期相比，数量和金额均明显增多。以绿地集团为例，其在近日通过股权收购的方式，获得上海浦东滨海旅游地产项目，并规划打造沪上近郊度假村。绿地集团相关负责人表示，此次收购反映了绿地强化上海资源的获取形式，意味着未来不一定非要去公开市场拼地王。“未来不一定要去公开市场上拼地王，拼地价，也不一定非要去拼住宅用地，像上海本身就存在很多机会。”上述负责人提到。　　像绿地这样的企业通过收购获取项目开始越来越多，《第一财经日报》记者注意到，融创、、朗诗等企业都已经开始采取这类手段获取项目和土地，面对激烈的竞争，开发商已经不完全通过公开市场获取土地而从事传统的开发业务。多位业内高层均认为，在并购中需求机会和发展将是房企发展的一种新方式，寻找位置不错的资产，通过运营能力进行包装产生溢价，这一个方向基本得到业内认可。
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&& &&& 2015年，你的买房计划实现了么？201…
2015年即将过去，回头看看，今年年初想要买房的人，你买到房了吗？2015年，中国一线城市房价涨声一片，明年房价，还会涨么？明年房价还会涨吗1看看2015的上海“今年已经涨了30%了！”数据显示：2015年11月，上海市商品房成交均价为30056元/平方米，比去年同期上涨22.84%。商品住宅成交均价为34730元/平方米，比去年同期上涨25.42%。最直观的是这张一手房房价地图↓↓↓另一方面，上海租房价格，仅今年上半年就已上涨了25%！明年房价还会涨吗2看看2015年的深圳前天，深圳龙华新区一楼盘开盘，折后最高单价达8.2万元/平方米，300余套房源，于傍晚全部售罄！更让人惊叹的是——据了解，该项目前后两次开盘，间隔不到两个月，同样的户型就涨了30万+！！！深圳网友纷纷抱怨：这是要被逼去东莞买房的节奏啊！明年房价还会涨吗3看看2015年的苏州苏州量价飙升，成交量创10年来新高，库存量仅够卖3个月，房价突破12000，年度涨幅踏进全国TOP3。明年房价还会涨吗4再来看看目前的政策降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策史上最牛的救援队在2015都齐了。在8年来最强政策的刺激下，全国房价涨声一片据说，明年还是在降息降准的通道里……明年房价还会涨吗5然后看看“面粉”的价格经常听到“面粉贵过面包”的说法，在房地产市场里，那意思就是土地拍卖的价格都比同地区房价贵了，更别说造房的成本了。2015房价变化之“祸首”——地价赶超房价频被刷新 逢拍必涨是最大“刽子手”今年苏州楼市一共历经6次土拍，但没有哪一年的土拍能像今年这样，地价轻松赶超房价；也没有哪一年的土拍能像今年这样疯狂的带动周边房价变化。几乎每一次土拍所及之地，房价几乎全部遭受“重震”，“全员普涨”与“一下子就涨几千一平”成为标配。上海最新数据是：金辉28.15亿元竞得闵行新城纯宅地 楼板价43790元新华联14.65亿竞得青浦赵巷镇纯宅地 楼板价21588元闵行4万万/平！青浦2万/平！这还是楼板价！昆山11月挂牌的8幅土地，最高起始价8000元/㎡，或成“新地王”明年房价还会涨吗6最后看看九方城吧繁华中心，炙手可热九方城60万方的住宅在购物中心开业一个月后，接近清盘！截止到今日126㎡三房住宅已售罄！143㎡三房住宅已售罄！180㎡四房住宅已售罄！70㎡（精装+毛坯）两房公寓已售罄！日起九方城在售的剩余住宅房源的年终优惠折扣也将收回！明年房价是否还将大幅上涨我们不得而知！但年终此时，定时购买九方城的最佳时机！以上部分资料数据来源于“上海新闻”和“苏州搜房”
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房价还会涨吗？房子还能买吗？拐点已经来了吗？
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房价还会涨吗？房子还能买吗？拐点已经来了吗？
一、房价还会涨吗？房子还能买吗？
最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
1. 什么决定房价？
在预测“房价还会涨吗”之前，首先要弄明白“什么决定房价”。
1.1 商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。
商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
1.2 商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。
但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率
美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
2. 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
2.1 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如、2015。
因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
2.2 &年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发
不断降息提高了居民支付能力。自新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。
3. 房价还会涨吗？房子还能买吗？
根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
3.1 基本面仍有空间
如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
3.2 关键在货币松紧
如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。
自229降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
近期M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。
平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
二、房地产市场的拐点已经到来
房地产周期的几个特征事实
2009年后我国房地产周期与经济周期基本同步。简单的数据分析显示，金融危机之后我国房地产投资和GDP增长的周期重合度显著提高，2009年以后房地产投资占GDP的比重也从以往的5%以下快速上升到6%以上。2008年以前房地产投资增速和GDP增速并无明显的同步关系，而2008年至今两者的相关系数高达到0.76。2016年一季度房地产投资回升更是成为GDP增长的主要动力。
近年来的经济政策主要通过推动房地产市场增长来驱动GDP增长。从2006年至今，伴随着经济政策的变化我国房地产市场经历了三轮完整的周期，目前正处于第四轮周期的上涨阶段。
第一轮上升周期起始于2007年初，在2007年末达到高峰，销售面积和新开工面积 同比增长超过20%，房价 同比增长超过10%。2008年全球金融危机商品房销售面积同比下跌接近20%，2009年初房价也陷入负增长，新开工面积同比增速随后也陷入谷底。
第二轮房地产周期是2009年政府推出大规模刺激政策后开始的。随着信贷政策的放松，2010年商业性房地产贷款余额的同比增长超过30%，商品房销售面积、房价和新开工面积的涨幅都超过了第一轮周期，在2010年达到顶峰。随着通胀的上升和房地产政策的收紧，2010年初房地产市场达到拐点，随后进入了下行周期。
第三轮房地产上涨是在2012年政府以“稳增长”为政策导向后，信贷政策放松， 2013年新增住房贷款同比增长超过200%，房地产市场进入了一轮上涨。但此次房地产投资和新开工面积仅温和回升，并未实现大规模反弹。2014年房价掉头进入负增长，新开工面积则持续两年处于负增长。
第四轮房地产上涨是在2015年系列房地产刺激政策之后开始。届时房地产市场已经持续下滑了两年，库存的问题也越加凸显。政府放松限购限贷政策，住房贷款基准利率也从接近7%迅速下调到低于5%。很快一线城市的房地产市场量价齐升，二线城市也随之回暖,2015年中全国销售面积同比由负转正，房价增速也从谷底回升。2016年初，销售增长进一步加强，新开工面积同比增速也终于结束了两年的负增长，回升到5%。
从这几轮市场波动来看，我国房地产市场有几个明显的周期性规律：
第一， 每轮周期大约持续2-3年，其中从谷底到峰值的上涨期持续均不超过15个月；
第二， 近年来房地产上行周期一轮弱于一轮，总体趋势向下；
第三， 销售面积拐点领先房价拐点变化3-6个月；
第四， 房价拐点与新开工面积基本同步或领先1-2个月。销售面积是房价和房地产投资的现行指标。
与前三轮周期不同，2015年启动的销售和房价上涨并没有很快带来新开工面积的上涨。直到2015年底，新开工面积同比仍为负增长，房地产开发投资完成额也处于历史低位。
这一方面是由于全国整体市场的商品房库存仍然在累积，企业对房地产业的前景判断有分歧，另一方面是由于开发商本身的投资能力不足。
2015年底房地产行业平均的资产负债率为70%，远高于其它行业。杠杆率过高使得开发商在市场下滑时的经营状况更为艰难。房地产行业平均净资产收益率从2010年的8%下滑到2015年的5%，已获利息倍数也从4倍下滑到2.5倍。即便是2015年销售回暖后，销售回款也在很大程度上用于偿还债务而非进一步投资。
直到2015年底，上市房地产企业的流动比率和速动比率才有所回升，显示短期的债务负担有所减轻。2016年一季度房地产开发资金同比增长15%，结束了连续两年一位数的增长，房地产投资迅速反弹，表现为4月新开工面积累计同比增长21.4%，房地产开发投资完成额累计同比增长7.2%。
房地产周期的本质是信贷周期
收入（预期）是中长期影响购房需求的关键因素，但短期内的支付能力在很大程度上受货币政策（如降息）的影响。虽然家庭居民收入的增长随着GDP增长的放缓而有所放缓，但贷款基准利率的下调也相应减轻了按揭贷款的负担。理论上房屋价值应等于未来房租收入的净现值，作为折现率的贷款利率下行意味着预期房价上涨，有利于提振购房需求。住房贷款利率与新增个人购房贷款额呈明显的负相关（图5），显示居民住房贷款需求对利率的变化非常敏感。
除了利率引导的需求端因素，央行和商业银行的信贷供给也是影响新增购房贷款变化的直接原因。这不仅包括央行对贷款总量的控制和商业银行对发放按揭贷款的偏好程度，针对购房者的限贷政策也是调节购房贷款的重要因素。
如前文所述，近10年来我国的经济周期与房地产周期在很大程度上是重合的，因此无论面向整个经济体的货币政策变动还是针对房地产市场的信贷政策变动，利率/信贷周期基本与新增购房贷款的增长呈反向变动，住房贷款利率的拐点出现后几个月内，购房贷款增长也会达到拐点。由于新增购房贷款与房地产销售状况密切相关，住房贷款利率通过信贷增长传导至销售端，信贷周期与商品房销售面积增速也呈现明显的负相关（如图6所示）。
销售增长的变化会进一步传导至商品房价格和新开工面积的变化，带动一轮房地产周期的波动。
由于房地产投资在GDP增长中起着重要作用，同时房地产价格和租金也会传到至企业的成本端从而影响整体物价，因此房地产周期与利率信贷周期之间形成了相互反馈的作用（图7所示）。当货币政策放松时，购房需求得到提振，新增贷款和销售面积上涨，几个月内房价和房地产投资上涨，直接带动GDP并传导至整体物价。
根据经验，CPI拐点形成后的6个月内货币政策开始转向，升息（或降息）周期持续数月至一年（图8）。当CPI上行一段时间后，货币政策收紧，信贷增量收缩，房地产销售量和价格下跌，房地产投资下滑，对经济增长造成压力，物价增速放缓（甚至通缩），然后引发另一轮货币政策宽松。总体来说，2006年以来的四轮房地产周期的背后是信贷周期。
出口拉动的经济增长模式结束后，房地产投资在我国GDP增长中的作用愈发凸显。2008年以来的几轮房地产周期的背后都是信贷政策驱动，包括总量的货币政策和针对房地产的宏观审慎政策。虽然短期内还看不到CPI上行和货币政策转向的迹象，但利率的下行空间也已经有限。考虑到部分城市房价暴涨和居民购房贷款的激增，针对房地产市场的宏观审慎政策已经明显转向。
从中期来看，对经济下行和未来收入增长放缓的预期也不支持居民部门继续大幅加杠杆，这意味着购房贷款增长的需求很可能已经见顶。
无论从政策层面还是需求层面来看，房地产市场的拐点已经到来，促进近两个季度经济稳定的因素即将消失。房地产投资增速放缓甚至负增长将对四季度和明年的经济带来下行压力。
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