佳木斯市2015年棚户区改造安置房集体土地房屋拆迁补偿安置细则

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-04-12 19:40 标签： 门头沟棚户区安置房
答网友拆迁补助三问以及新乡市房屋拆迁补助标准_新浪房产_新浪网
答网友拆迁补助三问以及新乡市房屋拆迁补助标准
提要：(新浪乐居新乡站)经常听到有人在问房屋拆迁后怎么赔偿？都有哪些标准？赔偿到底是怎么计算的等一系列有关拆迁补助的问题，随着城镇化速度的加快以及棚户区的改造推进，有关拆迁安置的问题也不断冒出头来。
新浪乐居新乡站讯(编辑 李佳)经常听到有人在问房屋拆迁后怎么赔偿？都有哪些标准？赔偿到底是怎么计算的等一系列有关拆迁补助的问题，随着城镇化速度的加快以及棚户区的改造推进，有关拆迁安置的问题也不断冒出头来。拿新乡市来说，比如针对前段时间的马小营拆迁，就有不少民众咨询详细的拆迁补助问题。现新浪乐居的小编集中整理了下网友关注最高的三个问题，并为大家附上新乡市房屋拆迁补偿补助标准条文细则。
拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
一问.房屋拆迁补偿方式有哪些？
答：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》拆迁补偿方式有三种：
1.货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
2.产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：
异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。
3.结合型补偿
顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
二问.集体土地上房屋拆迁与国有土地房屋拆迁有什么区别
答：两类房屋拆迁补偿计算公式不一样。
国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：合法房屋建筑面积×房地产市场评估单价（区位综合平均价格＋房屋重置价格）。
农村集体所有土地房屋拆迁补偿款计算公式：合法宅基地面积×区位价格 ＋ 合法房屋建筑面积×房屋重置价格。
国有土地上房屋拆迁房地产市场评估单价，由有资格的估价机构按照房地产市场价格评估产生。
农村集体所有土地上土地的区位价格是由当地政府规定的，各地区均不相同。
三问.拆迁补助是怎么计算的？
答：这个是所有拆迁户都很关心的一个问题。根据我国相关规定，一般来说，拆建单位要向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金包括：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。　
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。
附《新乡市城市房屋拆迁补偿补助标准》：
根据《新乡市城市房屋拆迁管理办法》，结合我市实际，制定本标准。
本标准适用于本市规划区内国有土地范围内的房屋拆迁补偿工作。对合法的房屋和其它建（构）筑物给予补偿，对违章、违法建筑物和构筑物一律不予补偿。
根据市场实际情况，本标准将适时进行调整。
一、城市房屋拆迁估价补偿标准
市政府根据本市房地产市场交易价格，每年公布一次规划区内不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的货币补偿基准价。对被拆迁人房屋实行货币补偿的，补偿金额由取得国家或省房地产评估资质的机构以市政府上一年度公布的房屋货币补偿基准价为基本依据，依照城市房屋拆迁估价的有关规定，根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、使用年限等因素合理确定；对被拆迁人房屋实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人按照被拆迁房屋的补偿金额，同等面积部分按照政府安置用房指导价结清产权调换的差价，超面积部分按商品房价结算。
二、拆迁补助费标准
按被拆迁房屋合法建筑面积5元／平方米补助。货币补偿或一次安置到位的补助一次，周转过渡的补助两次。
三、临时安置补助费标准
按被拆迁房屋的合法建筑面积3元／平方米·月补助。一次性货币补偿的及被拆迁人或房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。自行周转过渡的过渡期一般不超过21个月，因拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自逾期之月起双倍支付临时安置补助费。
四、拆迁非住宅房屋停业停产补偿标准
补偿标准：营业门面房一类地区20元／平方米·月，二类地区15元／平方米·月，三类地区10元／平方米·月，四类地区6元／平方米·月，(地区类别划分按市经营性土地类别标准执行)；办公房和生产用房不分地区类别按被拆迁房屋合法建筑面积3元／平方米·月支付。
补偿期限：实行产权调换的，从被拆迁人搬家完毕交付起至返迁房交付使用时止；实行货币补偿的，按一个月计算。
五、城市房屋拆迁附属物补偿标准
在城市规划区内的其他合法建（构）筑物、地下室、阁楼、树木等附属物，根据建（构）筑物的质量、体量情况及树木的胸径等评估确定其补偿金额。有线电视、电话等移机费按市行业制定的标准执行。(编辑 李佳)
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　　第九条 集中安置新建楼房的，原房屋建筑面积部分不收任何差价。附属物不予补偿，否则应缴纳安置房屋与原房屋商品价差。
　　集中安置新建庭院式平房或给予货币补偿的，附属物按新建成本结合成新给予补偿。
　　第十条 对超过搬迁期限，拒不搬迁的，由拆迁主管部门裁决。被拆迁所有人在裁决书规定的期限内仍不搬迁的，由市人民政府责成市有关行政执法部门。
　　第十一条 集体土地房屋拆迁中属农民身份的，享受棚户区政策，安置的房屋在产权交易时限上可依法适当放宽，取得有效的产权证书后即可上市交易。
　　第十二条 本办法自发布之日起施行。
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