95购买二手房全攻略-第2页
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●房产成交的基本信息；买卖合同中包含最基本的房产成交信息，包括房产成交；●约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的；在买卖合同的最后一页是由甲乙双方的所有产权人对应；●买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益；●做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、；●钱款分批支付，一般签约当日首付30％，取得收件；●在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵
●房产成交的基本信息买卖合同中包含最基本的房产成交信息，包括房产成交价、房款支付方式，尾款，房产所附带的设备装饰情况等。银行在审核买受方的贷款申请时，通常也会对这些信息解读得比较仔细。例如，看合同第二条约定的房产成交价与附件三付款协议中支付的款项是否相符。●约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷
●办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；
●合同的签署在买卖合同的最后一页是由甲乙双方的所有产权人对应合同一开始填写的甲乙双方的名称分别进行签署，请尽量填写全身份证明号码、联系方式。在这里必须注意的是，所有签名必须由产权人本人或法定代理人签署。同时，所有产权人必须在每一页的骑缝线上签字确认，最后别忘了填写签署合同的日期。 ●买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。●做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。是买方尽量不要帮房东赎契，这样风险高，要赎契可以找担保公司●钱款分批支付，一般签约当日首付30％，取得收件收据时支付60％，产证办理完毕支付最后10％。各种税费、其他费用如何分摊。。●在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。●约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内，履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件。●卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。相关案例：●在房屋买卖合同后附加了条款，其中一个条款中明确表示，政策变动不能改变已经签订的房价，如果想取消合同，必须赔偿相当于房价20%的违约金或者双倍返还定金。
■佣金确认书：交易双方确认付给中介佣金的具体数目。■贷款合同：格式文本都是统一的，由需要贷款的买家签署。相关的还有评估、保险等费用。■违约责任；主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题■解决争议的方式，是违约金比例不能太低（双方返还定金要不得，定金太少），最好是成交价10%为宜，可以在合同上直接改。发生争议条款，不要选择仲裁，要选择法院，原因是仲裁虽然时间快，但是仲裁费非常高，是诉讼费的10-20倍，最后因交不起仲裁费放弃仲裁了。合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。■在备注中注明：违约方承担守约方的中介服务费、按揭代理费和诉讼的律师费。这样可以在对方违约时尽量挽回损失。■在合同中约定：如非买方责任，房屋最终无法成功过户的，经纪方退还中介服务费给买方。这样可以避免中介签约时不负责任乱承诺，签约后不积极控制风险。■在一方未按照合同履行时，不要轻易同意变更合同条款，尽量咨询律师意见，如要变更，尽量写成书面协议。■房子在过户交接之前，费用是属于原业主的，这一点在合同上一定要注明，这些费用说大不大，说小也不小，涉及到水电费，物业管理费，新楼盘还会涉及到物业的维修基金的费用，是房价的2％。所以希望大家在交楼的时候，明确一下以上的费用到底由谁付。 ■合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。■合同的变更或转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。■附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。■免责条款的规定，能有效避免因三方之外的原因导致交易不能进行时而产生违约责任认定的纠纷。■合同三方的签字对确保合同的安全提供了保障 （ 我07年4月购房，当时房主的房产证、身份证都看了，他只说房屋是他个人的，全家商量好卖房的。房管局、中介都确定他一个人就能卖了，合同上也有“出售后共有人再提出异议的，由原产权人承担法律责任”。可是我过户完住了快一年，突然出现的其前妻告我要回房子，并且法院还支持她了。
希望购买二手房注意注意再注意！！！/publicforum/content/free/1/1520225.shtml法院就一句 我没有审查其原来的房屋贷款合同，里面填了共有人。） 第四步：交款。钱款交接时最好借助按揭担保公司的过款平台，来保证钱款安全，如和房主自行交接需协商好过款事宜，并写到合同中。现在通行的做法都是通过担保公司，当然，也可以通过到银行开立监管帐户来过款。通过担保公司，可以达到快速放款，使卖家早拿到钱，买家早收到房。担保公司按揭服务收费不太一样，一般说总价的1.2-1.5%，或者还能进一步商量的呢。1.支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单； 2.必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付； 3.在签完了买卖合同之后，要向中介公司付定金，在交费用的时候，希望大家向中介公司索取印有该公司的正式的收据和发票，千万不要收业务员个人开的“白条”。希望大家小心一点，以免造成不必要的损失。最后是提醒一下，各位注意一些业务员的经纪证，业务员如果有经纪证的话可以为大家提供比较高素质服务，也希望大家在买房子的过程中，涉及到几十万的交易，多留一下心眼，找专业的地产公司，而且这些地产公司有比较规范的合同版本，在交易过程中以公平、公正的态度帮助买卖双方，保证业主、买家和中介方的三方利益。4.付赎楼款最好通过担保公司操作在交易前去查卖方的借贷余额不太可能，因为这属于个人私隐。而且交易前也很难知道对方的房产证、身份证等信息，要查询就更加麻烦。她建议把定金交给银行托管，在出了房产证后再放款这样就更加安全。除了定金交给银行、中介托管之外，建议买家不要直接帮卖家付赎楼款，最好通过规模大一点的担保公司操作，这样更加安全。 第五步：过户。买卖双方交纳相关税费，办理过户手续。1.在房屋买卖交易完成的同时，买家应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。产权的过户必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 2.二手房买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应立即到房屋所在区的房地产交易中心办理产权过户手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。 第七步：收房：卖方将房屋腾空，将钥匙交与买方。1.收房不能走过场。收房与看房一样，带看确认书：在授权中介陪同下，带着看房屋的确认书。并在卖家的陪同下再次对房内各个部分逐步检查一遍，而且是耐心地检查一遍。之前要留部分尾款。2.买家在收房时，必须确认卖家已结清费用有水电、煤气、电话、电视、宽带、物业管理费等费用。3.户口问题要了解。一定要了解户口是否已迁出，否则会给自己带来不必要的麻烦。双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口，下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。4.各种证明要保留。不管是毛坯房，还是装修房，都有一些证明需要保留下来，以便日后维修之用。如电器的发票和保修卡。屋面防水保修期为3年等5.更名手续要办理。在收房时，要办理一些更名手续，否则也会由此带来一些不必要的麻烦。如物业维修基金、水费，电费，煤气，有线电视，电话，宽带等的过户问题。物业维修基金过户，需双方到场，卖家同时须出示身份证，并携带物业维修基金的原始发票，协同买方来办理。而煤气、有线电视等过户，则属于中介服务范围，由经纪人代劳，在收房时只需查验过户手续即可。6.双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司，电信公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。物业服务费结清，下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。7.提前收房需当心。提前收房要注意风险。其主要风险在于交易过户过程中存在一些不确定因素，如果因为这些因素导致交易不能继续下去，而无法完成过手续，那么对买方来说，提前收房并开始对房屋进行装修，就会带来不必要的损失。8.清点钥匙，上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。9.结清尾款，在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。10.收据保存 ：签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。 第七步：签署《房屋交接书》。《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来，一式二份，双方各执一份。签署房屋交接书的法律后果是上家将符合买卖合同约定的房屋交付给下家，交房的时间点也就是签署房屋交接书的时间点，同时将水表、电表底数抄在指定表格。1.如果不签，双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。如果在还没有办理完毕上述九个手续就签署，则意味着下家未验收已认可房屋符合合同约定。因此，签署房屋交接书是交房手续的最后一个程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定，也应当在房屋交接书中注明，为追究上家的责任打下基础。2.收据保存 ：签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。3、了解车位产权。现在有的车位有产权，有的只有使用权。有产权的车位可以方便地出售，只有使用权的车位能否在二手市场上转让，则要看当初户主与物业签订的合同。而二手房如果能带着车库或车位，将来还会有更大的升值潜力。 第八部分.其它方面注意事项1.按揭的操作模式，目前市场上大约有三种按揭操作模式，第一种是银行同担保公司合作，形成一个担保的联合体，然后再由担保公司跟客户沟通，客户通过担保公司向银行申请按揭。第二是银行直接对客户，但是这种方式是非常少的，一般来说，一些大银行是不直接面对客户的，只对按揭公司或者是中介公司，只有一些小的商业性银行，才会直接对客户，目前市场上最常见的是第三种模式，叫做“一站式”按揭，是1999年从香港引进的，这种模式的最大特点是由中介公司或者是专业按揭公司，来交易一定的保证金，之后由专业的按揭公司全权代理，这种方式为什么叫“一站式”呢？就是客户如果手续齐全的话，只要来趟就可以了，买卖双方委托终结之公司来办理以后包括一些贷款的审批，房屋交易过户，抵押放款都由中介公司操作。这个优势是：第一，省时，第二是省事。二手按揭存在一些诚信的风险。首先，风险主要来自两点，第一，二手房复杂的权属关系，产权的证明是比较复杂的，如果不是专业的操作房产，极有可能发生这种风险，使房屋在过户、交银行抵押的时候产生风险。第二是交易过程中的恶意，就是买方或者是卖方有一方是怀有恶意的，这种情况如果控制不当，可能给买卖双方其中一方产生风险。
客户在选择办理按揭的时候，最好在市场上选择一个比较有实力、操作经验比较丰富的中介或者是按揭公司来操作按揭。目前我们公司和工商银行合作，一般在银行办公，客户在选择大按揭公司的时候，也可以先看看他的整体实力，第二看看他与银行合作的能力，如果能在银行里面驻点办公的，算是比较有实力的按揭公司。十招完胜中介!一） 查清房产中介底细，可上广州市房管局或广州市房地产中介服务管理所的网站核查。[（二） 核实房地产证原件[/B]，查清房屋有无抵押查封，是否与房地产证上所有权人身份一致。（三）谨慎审查签订合同，查看每份合同的内容是否一致，空白条款逐一确定，以防止日后被钻空子，每一页上都签字，有修改的地方，上下家还应该在修改处签字以表示认可，签约后拿回合同原件。（四）审核对方身份证件，否则，一旦将来发生纠纷，可能连对方人影都找不到。（五）、付款定要收取收据，中介代收房款需要卖家明确授权，中介收款需要盖章签字。（六）、必须签订三方协议，防止中介吃差价。（七）、尽量签订示范文本，可上市房管局网站查询。（八）收房过户需要验收，房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤电等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。（九）按揭房款需要监控，防止卖家将房款挪用，导致抵押涂销不能无法过户。（十）诉讼不要选错被告。 第九部分：如何保护资金安全如果有人告诉你，号称“全国房产中介百强”的中天置业老总蒋飞卷款几千万潜逃，你会做何感想？如果你看上一套房，并付了房产中介费，委托房产中介为你搞定这套房，此时的你又做何感想？二手房买卖中的资金安全问题，再次引起人们普遍关注。同时，近期针对房地产的调控政策接连出台，有不少二手房投资者开始选择一次性付清房款。这样做虽然避开了调控政策的一些措施，却又加大了购房者资金的风险系数。那么，到底谁可以保护二手房交易的资金安全？一般来说，如果购房是一次性付款，那么买方与卖方的现金交割主要分四步走：意向金/定金、首付、办理过户时的房款、尾款。如果卖方有银行贷款，则首付费用主要用于提前还款，其他流程不变。有业内人士表示，在整个买房先进交割的过程中，购房者千万不能粗心大意，因为这里的每一个环节都有可能出现令人防不胜防的“陷阱”。意向金：现金交易隐患多在房屋买卖过程中，意向金是购房者付出的第一笔房款，也是现金交割中的第一关。事实上，由于意向金或定金往往都是现金交易，有不少欺诈、恶意行为就“瞄准”了它。
今年6月，陈女士看中了闵行区一套二室二厅的房子。随后，她通过某房地产经纪公司跟房主刘先生取得了联系，表达了购买的意向。经过几次协商，陈女士与刘先生口头约定了该房的交易，成交价为人民币110万元。当日，陈女士便支付了意向金2万元，并在意向金付款单上签字确认，刘先生也收到了这笔钱。可接下来的事，却让陈女士大吃一惊，刘先生拿到意向金后居然玩起了“失踪”，电话号码变成了空号，原先登记的住址也找不到人。最后，通过房管局查证却发现，刘先生不是那套房子的房主。陈女士感到很气愤，质问房地产经纪公司。得到的回答却是房东挂牌卖房时，不需要出示房产证，只有正式签合同时，才会去核查房东交上来的房产证是否真假。而那时，意向金往往已经先付给对方了。就因为这个漏洞，陈女士白白损失了2万元。在意向金上“栽跟头”的还不止陈女士一个。年初，王先生在二手房市场上选中了一套位于普陀区的复式小楼。经过几轮讨价还价，最终与房主敲定以190万元的价格予以购买。因为这套房屋还有其他好几个有购买意向的买家，中介劝说王先生付给房东10万元“大定金”，这样可确保房东不会随意反悔。王先生考虑了一下，同意了中介的提议。没想到，由于二手房市场价格上升太快，房主开始后悔。他通过中介要求提高价格，被王先生严辞拒绝。谁知，这位房主竟然不再出现了。中介告诉王先生，这个房主是外地人，现在怎么也联系不到他；并劝王先生不要着急，表示会密切关注该房主的动向，只要房主还想卖房就一定会出现的，只不过到时可能房价会上涨。王先生有点哭笑不得，原本10万元的定金是约束房东，现在反倒成了自己脖子上的“枷锁”。王先生马上咨询了有关机构，相关部门表示这位房东的做法肯定是不对的，但由于他居住在别的城市，查找起来难度着实不小。除了房东身上的各类问题，购房者在付意向金时，房屋中介人员又是另一颗“定时炸弹”。7月份，小吴在中介公司看中了一套二手房。中介人员随后陪同他看了房子，小吴觉得比较满意。随后，他把3万元意向金交给中介，委托其代为转交给房东，当时中介打了张收据。包含各类专业文献、生活休闲娱乐、专业论文、外语学习资料、各类资格考试、应用写作文书、幼儿教育、小学教育、高等教育、95购买二手房全攻略等内容。　
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& & & &问题
二手房交易,我是买方,帮卖方赎契如何规避风险?
问题来自：济南
| 提问时间： 16:18
业主还欠银行一笔按揭款,现在我要买这个房子,已经交了定金了。中介说现在很难办转按揭了,一般都是要买方用首付的钱帮业主垫资,还完银行的欠款,然后再开始过户什么的,但是这样好像对买方有一定风险,因为什么手续都没有得到,就要付出一笔钱出去,万一有什么意外,那就很麻烦了,请问这种情况应该怎么办?
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你好，转按揭应该是办不起来的，你这种情况很普遍，也很正常。在操作中你需要中介公司介入配合，每一笔款子的交割需要留取凭证，产权证和土地证必须在中介公司留存，你也可以增加定金，定金最多占房屋总价的20%，这样一旦出现意外，除了可以追回已经付出的首付款，还可以在定金赔偿上得到最大的赔付。同时，由于卖方是用你的首付款去解押，你们在办理网签时是去办理余额监管，从流程上可以得到保障，也可以通过资金监管中心来办理赎楼手续（有很多地方不办理，因为手续复杂）。总而言之，你只要控制好时间节点，和每个环节的资金交割的凭证，是不会有意外的。
二手房、交易、买方相关问题
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你好，转按揭应该是办不起来的，你这种情况很普遍，也很正常。在操作中你需要中介公司介入配合，每一笔款子的交割需要留取凭证，产权证和土地证必须在中介公司留存，你也可以增加定金，定金最多占房屋总价的20%，这样一旦出现意外，除了可以追回已经付出的首付款，还可以在定金赔偿上得到最大的赔付。同时，由于卖方是用你的首付款去解押，你们在办理网签时是去办理余额监管，从流程上可以得到保障，也可以通过资金监管中心来办理赎楼手续（有很多地方不办理，因为手续复杂）。总而言之，你只要控制好时间节点，和每个环节的资金交割的凭证，是不会有意外的。
首先你找个正规的中介帮你跑腿现在确实是没法直接走人家的按揭只能是你自己贷款你别不放心人家还完按揭后就先给你过户先出你的产权证你想想人家放心么所以相互信任是必须的没啥问题找个好点的中介如有不了解的可以咨询我
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租房到期后房东不退押金怎么办?
提问者：| 浏览次数：61次 |问题来自：南昌
我们也老实的帮他把4月份欠的费用先垫付了。08年5月份搬进来的时候。还有我们欠缴09年4月份管理费等费用，看哪里有没有损坏，里面都好多黑的粘在衣服上，要等他朋友验了房，他都不回，他委托他深圳一个朋友来给我们结算，一个二手冰箱本来就几百块，我们都自己买了新冰箱，正好可以抵房租，08年5月1日到09年5月1日！今天早上拔了房东无数个电话，以及我们还欠的费用。说冰箱搞坏了，太不划算。当时签了合同，要按照合同里面来。今年4月底我们就要退房了，现在要扣钱，冰箱和洗衣机都是二手的），就自动扣了上月费用。因为水电，房东也开了押金收据给我们，去了上海工作，怕我们有损坏！TNND，说那只有打官司了，到时候房东来深圳再一起结算。还应退我们一个月押金1900元。于是当天我又汇款1900元给他，现在坏了他不管！现在怎么办。差价也只100多元，于是房东加房租每月100元，房东仍然没有把押金退给我们，TNN的，我期间给他发短信。他说押金是押金，其它费用我们自己交，我们存款进去，我们就全部搬走了。果然，租金是1900元一个月，再给我们结算，我们有两个月押金在房东那里。4月25号。房东期间离开深圳，现在都8月份了，换一个压缩机要几百块。（本来房租是1800元，房东也同意了，他朋友也不管，押两个月押金3800元，还欠500多的管理费什么的，每次洗了衣服，房东说只能退我们800元，他说他朋友比较忙，我们给房东打电话，并且房东的老婆也亲自来看过的。后来发个短信过来！老公把电话录音下来了，我们就自己买了一个新的冰箱，叫我们也不用修，交清房租退房时才可以退押金。洗衣机也不好用，衣服越洗越脏，我们也没办法，09年4月没付也理所当然！给他朋友打电话。那房东把电话挂了，正好可以抵掉。我列了一份清单并快递给他朋友，房东先说给我们时是好的，冰箱用了一个月左右就坏掉了，我们也联系不到他，可是房东去了上海也没有给我们上海那边的电话、一个洗衣机，他也不接，后因我们要求添置一部空调，我想房东看到我们没付房租会主动联系我们，打电话说了几次。窗户也不知怎么搞的，很是郁闷。第二，我们每月按时把房租打入他的银行卡中，房租还每月多交了100元？那房东人在上海，管理费是在管理处交。他的朋友十分的忙，扣200，租金是租金，押押金也是应该的。我当时想可能房东觉得他有家私电器！真缺德、一个冰箱，他都不接，我们要退房了，房东说五一过来给我们结算。08年4月我们多垫付了一个月的费用。当时配的空调是新的，大约三四百元钱。后来说算了。真是来气的很，他后来说不退我们，他也不太清楚要退多少钱给我们，详细列出了这一年来房东农行卡上每月扣款的明细，一推就跨下来了，那就押一个月押金，叫我们找房东，五一时房东并没有来深圳。他朋友搞了一个多月，到退房的时候再结算，该房子欠08年4月的管理费和水电燃气费等。简直是个无赖，4月份房东来电话问我们怎么两个月不付房租，我说有两个月押金在他那里，当时买个破二手冰箱我们用了没多久就坏了，怎么要扣掉我们1000多元。于是这样一拖，给他打电话，房东让我们先垫付，我们打电话给房东，扣500，真无耻，第一，说好了不用管的，这点账都算不清吗。09年3月和4月我便没有付房租08年5月我和同学在深圳布吉怡康家园租了一个三室二厅的房子，也没把押金退给我们，说我们威胁他。不过二手电器就是二手。最后老公还是与房东通上了电话，我们请人来修，我们自己买了那种洗洗衣机的东西洗了后才好点、有视费都是在房东的农行卡上扣。结果，租期一年。于是我说还只有十几天就退租了，并附上收据发票等。短信也不回、燃气，以及08年4月我们多付一个月的管理费水电燃气费等，害得我们之后再也没有开过那扇窗，窗户坏了。我都写得很清楚了
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