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办营业执照需要交租房税？ 政策有但监管难
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原标题：租赁税到底该由谁“买单”？近日，市民杨先生在申请营业执照时遇到难题，计划利用小区房屋开公司的他被要求缴纳“房屋租赁税”。据了解，合肥市从2009年开始对个人出租房屋实行综合征收率，并在2013年出台办法规定租赁房屋需备案。然而，记者调查发现，多数中介和房东在出租房屋时回避登记纳税。这样一来，税费缴纳被无形转移到承租方。对此，安徽省社科院研究员王开玉建议：完善公共信用体系来约束出租方，使其主动备案纳税。市民吐槽： 办营业执照需要交租房税？杨先生是名生意人，他的父亲多年前在琥珀山庄小区内购买了一套二手房。今年年初，杨先生打算将这套房屋置办成公司办事点。“一来房屋空置没人住，二来租写字楼成本太高，这才想起用小区房屋办公。”杨先生告诉记者，为了扩大生意范围，他特意到工商部门申请新营业执照。“证件齐全，买卖交易才做得安心顺利。”按照营业执照的申请程序，杨先生必须先到小区所在街道办理房屋租赁登记备案手续。4月13日，杨先生到街道办理相关手续。可让他没想到的是，街道工作人员要求他先缴纳房屋租赁登记税。“经过计算，我一年要交360元。”缴纳这笔钱，让杨先生难以理解，“明明是自己家的房屋，为什么要交钱？”同样被租房税“卡”住的，还有大学毕业一年的租房族小周，他以700元每月从二房东手中租下一间主卧。为了提取公积金，来自安庆的小周必须到派出所办理居住证。兜兜转转好不容易办理了相关手续，小周在所租住房屋的街道也遇见了交税问题。“二房东不可能出这笔钱，房东我都没有见过。可我租一间房屋，为什么要支付整套房屋的税费呢？”思前想后，急于提取公积金的小周还是掏钱办理相关证明，默默吃了闷亏。出租方： 谁要办证谁出钱交税2013年，合肥租房市场推出新政，房屋租赁合同登记备案工作流程图正式出炉。根据规定，租赁双方签署租房协议之后，出租方携带相关资料到房屋所在街道登记备案。备案之余，还需缴纳一定的税费。税费到底该由谁来缴纳？房东和中介是否会主动向租客提及这笔税费？记者以“租房”为由，咨询了市内多家中介公司和一些个体房东，百分之八十的出租方在招租时都刻意回避该笔税费。“签房租合同需要去街道备案么？房租和手续费里面有没有包含备案所需税费？”面对记者的质疑，全椒路一家房产经纪公司的业务员显得有些淡然：“一般情况下，交易双方没人会主动提出要去交备案的。买卖房屋时，有很多税种都是强制的，大家都非常清楚要缴纳哪些税。但租赁房屋就不同，很多时候不需要‘惊动’房管部门，大家怕麻烦也不会主动去办理租房备案，其涉税部分也自然形同虚设。”据该名业务员介绍，鲜有房客要求备案，“备案没啥意义，又不是政策强制行为，房东肯定不会出这笔钱的。”“街道不会上门查户口，问起来，你就说是我亲戚就行了。”当记者向一名私人房东表达了忧虑之后，该房东反过来向记者支招应对。“这套两室一厅的房子，我从五年前就开始对外出租了，从没登记备案。”据该房东透露，火站附近鲜有传销人员租房，“只要租客是正经工作，没啥关系的，街道也不会主动干涉。”当记者执意表示要求备案时，该房东语气一转：“你要是有需要就自己交钱办证，这钱我肯定不会出。”部门回应： 政策有但监管难日，《合肥市房屋租赁管理办法》正式颁布实施。办法明确规定“房屋租赁合同订立后十五日内，出租人应当到房屋所在地乡（镇）人民政府、街道办事处办理房屋租赁登记备案手续。出租人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案手续。房屋租赁经纪机构提供房屋租赁居间服务的，应当书面告知出租人按照本办法规定办理房屋租赁登记备案手续。”但是管理办法出台至今，不备案、不纳税的个案可以说是多如牛毛。对于这个问题，记者咨询了合肥市地方税务局。该局工作人员表示：2009年，合肥市开始对个人出租房屋实行综合征收率。“出租房屋是一种经营性行为，属于税法规定的应税行为范畴，一直都要缴税。个人出租房屋主要涉及营业税、房产税、个人所得税等税种。”不过，工作人员提及：由于个人出租房源较为分散、隐蔽，加上租赁交易不涉及产权交易，目前对于个人出租房屋征税操作起来难度较大。“如果交易双方都没有备案的意思，那部门很难监管。”街道无奈： 有求才能收到税在开具《房屋租赁合同登记备案证明》的过程中，由于街道掌握着小区租住情况的一手信息，因而被税务部门赋予了代收税的职能。但作为一个没有执法权的代理部门，街道也只能借着“有事求上门来收税”。采访中，琥珀街道的工作人员就坦言，即使知道哪些房屋是出租的，也无法联系房东催其缴税。“就是去找他们，他们也不会交的。我们又不是执法部门，也不能强迫他们交税。只有等业主需要来找我们的时候，再收取相关税费。另一种情况就是，租客要办居住证，也会先帮房东垫付。”专家呼吁： 完善公共信用体系约束出租方从《合肥市房屋租赁管理办法》中不难发现，申请备案和缴纳税费是出租方的责任。然而现实生活中，这些问题被“转移”给了承租方。“推行房屋备案，有利于规范城市房屋租赁市场，建立有序的市场顺序。”对于如何化解矛盾，安徽省社科院研究员王开玉认为：完善公共信用体系来约束出租方。“推行房屋租赁备案制度的初衷，是为了稳定市内房屋租赁市场。对政府部门来说，通过完善居住证系统的信息登记、查询、变更、统计、数据分析和动态监测等功能，可以及时有效地开展流动人口管理。”王开玉建议：相关部门应该出台一定的措施约束房东，或者降低办理居住证的门槛。“对于不登记的当事人可以予以适当处罚，从而提高房屋租赁登记备案率，实现管理手段的信息化和全面化，维护社会治安的稳定和防止偷漏税的发生。”
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张志金与贾国臣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第2592号原告张志金，男，日出生。委托代理人张水彬，新郑市“148”法律服务所法律工作者。被告贾国臣，男，日出生。原告张志金诉被告贾国臣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志金的委托代理人张水彬、被告贾国臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志金诉称，2012年12月初，原告欲在新郑开设“刘一锅”火锅店，经协商租用被告位于新郑市和庄镇烟厂大街西段南侧的三层毛坯房屋，租期为五年，被告让给原告月余的装修期，原告遂请人装修，共支出装修费318233元。日，为办理饭店的营业手续，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，并到新郑市房地产租赁办公室备案，日，原、被告又签订一份《房屋租赁合同》，上述合同对双方的权利义务进行了约定，原告为履行合同义务先后向被告支付租金、押金共计32000元。后来原告在办理营业执照过程中，被工商部门的工作人员告知，被告的房屋系违章建筑，根据市政府的文件不能办理营业执照，原告承租的房屋被供电部门断电，致使原告开设饭店的合同目的不能实现。原告多次要求被告协调一直未能改变现状，经被告同意原告于四月初搬出承租的房屋，但被告至今拒绝返还原告支付的租金、押金。故原告起诉，请求判令被告返还押金10000元、租金22000元。被告贾国臣辩称，1、关于租金，房屋一直是原告在使用，根据原、被告之间签订的租赁协议，租金应是每年一次性交清35000元，但原告至今仍未交清，所以贾国臣不会向原告退还房租。2、关于押金，原告在使用时装修给被告的房子造成有损失，应该扣除这部分因装修造成的损失，因为租赁协议上写的押金退还50%，所以被告最多只能退还50%的押金。经审理查明，日，张志金（乙方）与贾国臣（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定贾国臣将其所有的位于新郑市烟厂大街的房屋出租给张志金经营使用，张志金租赁该房屋的一楼、二楼、负一楼，合同对于营业证执照等证件的领取、经营收益、装修施工、租金、租期、押金、双方的权利义务等十一项内容进行详细约定。庭审中，贾国臣认可，其出租的该房屋在建造时并未取得建设工程规划许可证，也未经建设主管部门批准进行建设。在本案一审法庭辩论终结前，其仍未取得建设工程规划许可证。日，贾国臣收到张志金交付的房屋押金10000元。贾国臣分三次收到张志金交付的房屋租金共计22000元，分别为日收到2000元、日收到10000元、日收到10000元。贾国臣对于收到以上房屋押金和房屋租金的数额均无异议，但贾国臣认为，对于房屋押金是原告在使用后，房屋完好无缺的情况下才退回全部押金，如果房屋有损害，合同写明要扣除50%的押金。对于房屋租金，合同上写的是一次性交付35000元，结果原告至今也没有交齐。原告提交日颁发的房屋租赁登记备案证明一份和房屋租赁合同一份，拟证明被告交付给原告的租赁房屋改造前的房产手续。被告无异议。原告提交个体工商户名称预先核准通知书一份，拟证明在原告取得房管局备案证明后，申请工商部门对原告的个体工商户字号予以核准，工商部门于日下发预先核准通知书。被告无异议。原告提交）交办通知复印件一份，拟证明新郑市和行政职能部门联合下发的违法建筑不予租赁的执法通知，其中“新烟办刘一刀火锅”（即原告预先核准的字号、原告租赁的名称地点的租赁物）系违法建筑，各行政职能部门不予办理各种证照，停水停电，如果有学生的话，一律不让学生上学，造成原告证照办理不齐，无法经营使用。被告对该证据真实性无异议，但认为从交办通知通报的汇总表可以看出，被告还有一处房产“万家花鱼坊”，这个店现在正在营业，也办有营业执照，所以原告不能办理营业执照与被告无关，被告不会承担责任。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋租赁合同》，《房屋租赁登记备案证明》、《个体工商户名称预先核准通知书》、收条等相关证据证明。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案庭审中，贾国臣认可，其出租的该房屋自2011年建造起至今未取得建设工程规划许可证，也未经建设行政主管部门批准而建设。所以本院认为，原告张志金与被告贾国臣签订的《房屋租赁合同》，违反法律的强行性规定，系无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合本案的案情，原告称其搬离租赁房屋的时间是日（即交办通知下发之日），但贾国臣称原告搬离房屋的时间为日。因原告未提交除交办通知外能够证实其搬离房屋确切时间的其他证据，所以本院认为，原告搬离房屋的时间应以贾国臣陈述的为准（即为日）。参照房屋租赁合同的约定，房屋租金为35000元／年，所以原告交纳的房屋占有使用费应为自合同签订之日起至日，即为11666元。庭审中，贾国臣认可原告已交纳房屋租金22000元，所以贾国臣应当退还的房屋占有使用费为10334元。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于原告要求贾国臣退还房屋押金，因房屋租赁合同无效，所以贾国臣应当将收到的房屋押金10000元退还给原告张志金。相应地，对于贾国臣辩称，原告在承租房屋后为经营需要对房屋进行了装修，装修对房屋造成一定程度的损坏，押金不予退还。本院认为，贾国臣并未提交相关证据证实其房屋受损坏的程度及价值，故贾国臣的该项辩称意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告贾国臣于本判决生效后十日内返还原告张志金房屋占有使用费10334元。二、被告贾国臣于本判决生效后十日内返还原告张志金房屋押金10000元。三、驳回原告张志金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。案件受理费600元，由原告张志金负担92元，由被告贾国臣负担508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审　判　长　　潘龙峰审　判　员　　徐亚磊人民陪审员　　王法文二〇一四年一月八日代理书记员　　刘　丽
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某商户租赁我公司房屋,已经注册且正在营业,但和我公司办理了退房手续。新租户是否可以再注册营业执照?
提问者：| 浏览次数：155次 |问题来自：石家庄
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回答 共4条
13:34|来自：石家庄
不知你是在问地址还是什么具体问题，不知如何回答！
07:50|来自：石家庄
每个地方都是不一样的你还是咨询一下当地的政策吧
12:46|来自：石家庄
可以的在买二手房的时候在过户的时候在产权证上写入产权人的名字就好
16:36|来自：石家庄
风险还是有的,你可以协议进行公证将风险降到最低
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