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【头条】《香河县物业管理办法》出台,业主维权有了“秘密武器”!
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第一条 为规范我县物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合我县实际，制定本办法。第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 县房屋行政主管部门负责全县物业管理活动的监督管理工作。供水、供电、供气、供热、环境卫生等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。第四条 镇人民政府、街道办事处、园区管委会负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷，做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。物业服务企业应积极配合镇人民政府、街道办事处、园区管委会开展工作。第二章 前期物业管理第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示，物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。第六条 建设单位承担前期物业服务责任，销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件，前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当与价格主管部门备案一致。第七条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。县房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。第八条 建设单位应当与物业服务企业进行物业共用部分查验交接，并移交下列资料：(一)物业管理区域划分资料；(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(六)业主名册；(七)物业管理必需的供水、供电、供气、供热、环卫设施等其他资料。全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行查验。第三章 物业服务用房管理第九条 物业服务用房包括物业服务办公用房、物业服务清洁用房、物业服务储藏用房、物业服务设备用房和业主委员会办公用房等。第十条 物业服务用房的所有权依法属于业主，用于物业服务活动，由物业服务企业负责维护、使用和管理，任何组织、单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改变用途。第十一条 开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积，在新建住宅物业服务区域内按以下标准和要求配置物业服务用房，建设费用计入建筑成本：（一）总建筑面积在10万平方米以下的项目，按3‰比例配置，但建筑面积最小不得低于50平方米，间数不少于2个自然间；（二）总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目，除10万平方米按3‰比例配置外，超过部分按2‰的比例配置；（三）总建筑面积在20万平方米以上的项目，除按上款的标准配置外，超过20万平方米部分按1‰比例配置；（四）本办法实施前已在分期建设的住宅物业，上期未配置或配置的物业服务用房达不到本办法要求的，在下期建设中除按规定标准配置外，还要对上期开发建设的物业服务用房进行适当的补充配置；（五）业主委员会产生后，物业服务企业应在物业服务办公用房中调剂至少20平方米用于业主委员会办公用房。第十二条 建设单位在配置物业服务用房时，应遵循以下原则和要求：（一）物业服务用房应与新建物业同步规划、同步设计、同步施工、同步交付；（二）物业服务用房应设置在物业服务区域内的中心位置或主出入口附近；（三）物业服务用房配置应以方便业主和物业管理活动为原则，办公用房必须具备自然通风采光条件，设置在无电梯楼宇时，其所在楼层不得高于三层；（四）物业服务用房应当集中安排一处，一般不超过两处；（五）下列用房不得用于物业服务用房：1、设施设备用房；2、人防工程；3、门卫、技术层、设备层、净空高度低于2.4米的架空层、夹层、公共卫生间、车库等用房；4、不具备采光通风条件的地下室；5、不具有产权登记最小单元属性的用房；6、其他不适宜物业管理的用房。（六）开发建设单位按标准和要求配置的物业服务用房，在交付使用时最低应达到如下装饰装修标准：1、房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；2、物业服务用房应当具备独立使用条件，具备水、电、暖、卫等正常使用功能，符合消防、环保、卫生等方面的要求，供水、供电、供热、供气等应当单独计费；3、物业服务用房内预留通讯、有线电视、宽带等设施端口。第十三条 建设单位在办理《商品房预售许可证》前，到物业管理部门办理前期物业管理备案手续时，必须提交标注物业服务用房具体位置、面积的规划审批图纸和物业服务用房的建筑面积预测绘报告书。第十四条 房产测绘机构在进行项目建筑面积预、实测绘时，应当将物业服务用房单独列项，并在测绘成果报告书中注明其位置（幢、单元、层次等）和面积，物业服务用房面积不得计入公摊的公用建筑面积。第十五条 开发建设单位申请商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交经物业管理部门对物业服务用房核验确认的有关手续。第十六条 开发建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主的物业服务用房一并申请登记，由房屋交易中心在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。第十七条 物业服务用房经验收合格后，在物业管理部门的监督指导下，开发建设单位应与前期物业服务企业进行交接验收。第十八条 分期建设的住宅项目在首期交付使用的物业服务用房面积，应当不低于全部项目应交面积的50%。物业管理区域内房屋交付使用过半的，物业服务用房应全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的，开发建设单位应当无偿提供符合本办法要求和标准的临时物业服务用房。第十九条 建设单位在办理物业服务用房移交手续后，不再承担其维修、管理费用，但属于保修期内的维修和另有约定的除外。第四章 业主、业主大会与业主委员会第二十条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；(二)选举或者更换业主委员会委员；(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；(五)筹集、管理和使用专项维修基金；(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；(七)申请分立或者合并物业管理区域；(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十一条 业主可以以幢、单元为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。第二十二条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动，一个物业管理区域成立一个业主大会。未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。第二十三条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。第二十四条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：(一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；(二)业主大会决议；(三)管理规约、业主大会议事规则；(四)业主委员会委员名单。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。第二十五条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：(一)任职期限届满的；(二)不再具备业主身份的；(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；(六)业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。第五章 物业服务第二十六条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质，县房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。第二十七条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报县房屋行政主管部门备案。第二十八条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。第二十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施，委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。第三十条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。第三十一条 物业服务合同期限届满前，决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。第三十二条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务，物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。第三十三条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。第三十四条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：(一)移交物业共用部分；(二)移交本办法第八条规定的相关资料；(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；(四)结清预收、代收的有关费用；(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。其他相关部门应当做好对应领域的业务指导工作，并加强部门之间的横向交流。第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。第三十六条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。物业服务评估监理机构应当按照规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。第三十七条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。第六章 物业的使用与维护第三十八条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议；物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示；物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督；业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻。第三十九条 建设单位出售物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。建设单位出售、出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出售、出租给本物业管理区域业主，在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过一年。车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。第四十一条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：(一)屋面防水损坏造成渗漏的；(二)电梯故障危及人身安全的；(三)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；(五)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。使用专项维修资金的具体办法由县房屋行政主管部门制定。第四十二条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。第四十三条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任，保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。第四十四条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。第四十五条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。第七章 法律责任第四十六条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对有关建设单位或物业服务企业予以通报，并处一万元以上十万元以下的罚款。第四十七条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由县房屋行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款，物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第四十八条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的由县房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。第四十九条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由县房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第五十条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由县房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，擅自移动共用设施设备的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。第五十一条 县价格主管部门会同房屋行政主管部门，要加强对物业服务企业的服务内容、标准（等级）和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。第五十二条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。第五十三条 违反本办法的规定，县房屋行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第八章 附则第五十四条 本办法由香河县住房保障和房产管理局负责解释。第五十五条 本办法自发布之日起施行，原《香河县物业管理暂行办法》（香政通〔2013〕26号）同时废止。提醒丨现在文章可以评论了哦，欢迎评论反馈!
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(), All rights reserved 京ICP备号-12如何成功做好微信公众号？
核心提示：如何成功做好微信公众号？越来越多的人开始做微信推广，但是微信推广光找到一个强大的微信粉丝群还是不够的，粉丝群的精准是一个非常重要的因素，今天这篇文章就跟您说说怎么样才能成功吸引微信群，找到适合自己的微信群。下面就跟香河网的小编一起来了解一下吧！如何成功做好微信公众号？越来越多的人开始做微信推广，但是微信推广光找到一个强大的微信粉丝群还是不够的，粉丝群的精准是一个非常重要的因素，今天这篇文章就跟您说说怎么样才能成功吸引微信群，找到适合自己的微信群。下面就跟的小编一起来了解一下吧！
一、定位。
1、 在注册账号之前，我们对自己的微信要有一个明确的定位。我们的、针对的人群、内容的选择等。
2、 做好了定位之后，起一个好点的名字。便于记忆、可以吸引关注、并且最好能让人知道你这个微信是做什么的。比如我的微信名字叫：网络推广运营，当初刚做微信的时候对这些了解也不多，但是一定是便于记忆的，并且第一眼就能知道这是一个什么行业的微信。这样就排除掉了很多不精准的粉丝。
3、 最后我们还需要有一个醒目一点的头像，一个好的头像和名字是给粉丝的第一印象。我们需要做到的是让他们在茫茫人海当中第一眼就能看到我们，并且留下一个好的印象。
二、推广。
账号注册完成之后，接下来就是让更多的人知道我们的账号来关注我们。之前写过一篇文章，名字叫做《七种实用地方微信推广方法，三个月7000粉丝的秘诀》里边也有几种效果比较明显的推广方法，也是在a5发布的，大家可以翻出来看看。这里我来介绍几种通用的推广方式。
1、 微信导航。
微信导航可以给我们带来一定的流量，由于行业的不同，带来的流量也是不一样的。现在微信导航有很多，避免广告嫌疑大家可以自行百度。多找一些网站注册，提交一下，一般审核都比较快，时间长一点的三天也能审核通过了。如果想在导航获得更多的流量，可以买一下他们的推荐位，但是据我测试，效果目前看来不是特别的好，也许是由于行业问题，也许是位置问题，总之关于广告位的问题大家慎重考虑。
2、 贴吧。
贴吧的推广之前也写过，找到你的粉丝聚集量比较高的贴吧，发一些会火的帖子。如果不知道哪个帖子会火，可以找到别的贴吧回复高的帖子来复制。然后把你账号的头像、签名档换上你的二维码。二维码图片可以适当修改一下，在边缘加上点文字。这样就可以告诉粉丝，你的二维码是做什么用的，如果有兴趣，我想他会关注的。
3、 分类信息。
以58、赶集来说，这两个网站有很大的流量，我们可以好好利用起来，这里每个城市或者是每个栏目都可以充分利用，总有适合你行业的栏目。可以注册账号发一些适当的广告，或者看看周围朋友有谁要发信息的，顺便在内容里边带上自己的广告。会有一个比较不错的效果。
4、 周围资源。
这个说来是不太推荐的方法，也并不是适用于所有的行业。就是利用你身边的朋友帮你做宣传，为什么说不太推荐呢?当你的朋友每天要你帮他转发你不感兴趣的朋友圈的时候，你一定会有想法。尤其是他不懂你所在的行业，这种方法就几乎没用了。所以说不太推荐这种推广方式，所以这个方法根据大家的行业不同，自己斟酌。等哪天突然发现自己没朋友了，可别怪我没有提醒你哦~~
三、内容。
一直都存在&内容为王&的说法，这种说法对于微信运营也非常适用。一个好的公众号，一定承载着许多好的内容。
好的内容并不是指原创，而是用户真正感兴趣的内容。但是最好不要直接复制别人的内容，可以自己做一些修改，比如加一些自己的观点，然后认真配图，做好排版。
对于内容来说，以下四点一定要做好：
1、 标题。
一个好的标题真的可以决定一篇文章的生死，如果大家对于你的标题不感兴趣，即使你的内容再精彩，可能也不会有太多的人看。当然也不是说要做标题党，精彩的标题配合精彩的内容才是用户最想要看到的。
2、 封面图。
如果说一篇文章能不能被人点开，标题决定了50%，那么封面图就决定了25%。一个好的标题配合好的封面图，就像一个美女有一个好听的名字一样。名字就是标题，而美女的脸就是这张封面图，一定要赏心悦目。
3、 摘要。
有了一个好听的名字和一个漂亮的脸蛋之后，还需要什么?答案是别人别人在介绍他的时候，对他的评价。文章的摘要就是这个评价，一句简单的话，来概括这篇文章，吸引起读者的兴趣，接下来读者才会打开你的文章来看。
4、 内容。
有了之前这些，如果你的内容不够精彩，给用户带来的只能是极大的落差。所以精彩的内容才是重中之重，做到表里如一，才能够很好的留住粉丝。粉丝是铁面无私的，只有他们觉得精彩的内容，他才会主动帮你转发。所以一个成功的公众号，一定承载着许多精彩的内容。
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