朋友在上海上班，住在徐汇区的青客公寓。要走的时候被坑五千来块，该怎么办？_百度知道
朋友在上海上班，住在徐汇区的青客公寓。要走的时候被坑五千来块，该怎么办？
零售和批发当然不一样、6月和26月的短中长3中租约各位好，其中26月的长约住满6月可以转租，价格相对低廉的情况下对租客的租约比较有要求，大家认为呢，只提供2月、满1年可以退租，租约未到提前退租是需要承担违约金的，青客专营长租公寓
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连个合同都没有，也只有认栽，反正我已经被坑过了，希望后面要租房的人自己都小心点吧
怎么坑你，是不到时间提早走的吧
青客就是个骗你入住然后各种蛮横条约牵着你鼻子走的坑
千万别来青客，我就住的青客，后悔死了
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出门在外也不愁这名医生忙碌一天，累得虚脱，喝葡萄糖补充体力。
盛开的鲜花茂盛蔚为壮观，像印在墙上的鲜花瀑布。
2014一年潜心耕耘之后，漂亮的业绩让青客再度获得赛富领投，纽信创投等机构跟投的3000万美元。从400万元、4000万元到近2亿，三级跳的青客，是个什么样的公司？值这么多钱吗？公寓行业真有那么大想像空间？这个行业还有新加入者的机会吗？
青客公寓的那些故事
青客公寓的经营始于2012年，主要以拿上海中外环为主的毛坯房装修后出租，用合租的方式招租，用行业的话叫N+1，就是拿进来几居室，再把客厅多隔出一间，最后三居室做出四间房，每间对外招租。
到现在经营的房间数量已过15000间，在“服务式青年长租公寓”这个业态中，成为仅次于链家旗下自如友家的第二大品牌。青客在上海有公租房的运营资质，业务也扩展到了苏州。所有这些都是依靠A轮融资为止的资金完成的业绩，这个投入产出比，行业内罕见。
但是，这些都不是青客的最大价值所在，青客的运营体系与背后的IT体系的相互支撑，使得青客获得极高的运营效率，这是他目前阶段的核心价值。
青客管理系统成为核心竞争力，长租公寓需要重点关注
青客公司五六百人，有100余人是IT团队人员，这会让你感觉，他就是一个IT公司！青客后台IT系统有十余个业务模块，包括房源收取、装修预算、工程进度管理、销售管理、维修与服务工单管理、水电缴费管理、房租及分期贷款管理等等，覆盖了从收房开始到租后服务整个业务流程。
IT系统的支撑，主要是有两个方面的作用：
1.大大提升了运营效率：从毛坯收房到装修完成15天，然后租客即可入住，一个管家服务的房间数由20、30提高到50、80并将目标指向100甚至朝120去设想。
2.改善了服务质量：比如报修工单依靠后台系统管理，保证不漏单，派最能第一时间响应的人上门，维修完成后可追踪服务质量，服务又快又好可监控。
在完整的IT系统之下，青客还自行开发及与第三方合作开发了许多实用工具。收到新房源，用一个“测量机器人”，15分钟内可以测绘出整套房子的房型图，作为装修设计依据；租客入住时，可以在一个类似银行ATM机的终端自助设备上完成入住手续办理；保洁阿姨做清洁，做之前先在指定的几个部位拍照，做之后再在同样部位拍次照，通过APP的操作，实现了远程的签到与工作成果检查。
长租公寓从业，盈利点从何处而来？
那么问题来了，投入这么大做IT系统，是要赚大钱的节奏，怎么赚钱呢？青年长租公寓的盈利来自于两个方面，一是房租收益，二是增值服务收益。
盈利从逻辑上可以拆分为四块：
1.装修投资资金回报：假设一间房装修投入3万（以下数字仅为演算示意，并非青客公寓数据），租约内前5年每月等额收回750元，累计收回4.5万，累计15000的差额就是装修投资的资金成本加上资金承担风险的回报，所以，毛坯一间1250租进来，算上装修后，应该算作出租前2000的成本。
2.批零租金差：整租下来算在每间2000元租入（装修好的直接算租入成本，或毛坯算上装修投资回报摊销后的成本），2400租出，中间的差额，是包租承担空置风险应有的回报。
3.服务溢价：原本能租2400，但因为提供了保洁、维修等服务，提供了居住社交等提升居住体验的附加价值，租金能提高到2600并加收200元服务费，总额是2800元，这多出来的400就是服务溢价。
4.未来的租金增长收益：如果签的是五年甚至十年的租约，租入的租金涨幅约定是每3年涨5%-10%，而市场的出租价是每年涨3%-6%，那么出租涨幅高于租入涨幅的就是未来租金增长收益，当然这个理论上具有不确定性。
大品牌公寓做运营托管是未来转型的重点方向
与房租收益对应的是整个体系的运营成本，为了大规模体量下最大可能的降低成本，青客做了强大的IT投入。未来，青客不需要全部以自己包租装修的模式来运营，有了IT系统支持之下的高效率运营体系，青客可以输出自己的品牌和管理，以托管等形式做成轻模式，在帮助客户创造更多房租收益的过程中，分享自己的收益。
如果单看以上的房租收益，服务式青年公寓虽然是一个新兴业态，但商业模式上却比较传统，美元基金们重金高估值投入这个领域，是看重这个房租收益吗？
服务式青年长租公寓发展的几个阶段
1.2013年至2014年末，是服务式青年长租公寓投资的第一阶段。
作为最早开始在这个领域开展投资工作的机构之一同信证券，他们把财务指标作为一个很核心的标尺来衡量企业，因为这个阶段，这个业态刚刚起步，财务指标是整体硬功夫的体现，空置率的控制，低成本优质房源开发能力，装修成本的控制，创造服务溢价的能力，这些核心基础能力综合起来都不错，才有能力获得好的财务指标，有了这套能力，未来发展才有更坚实的基础，否则你讲的故事只能成为事故。
2.2015年开始，是青年长租公寓投资的第二个阶段。
但是，当大家都经过了起步阶段，都具备了基础能力之后，基础能力强一点弱一点不再是竞争胜出的核心，能构筑一个更好的商业模式，并有切实的路径将它实现，这样的企业将最有可能是第二阶段竞争中的胜利者。
同信证券直投也将这一阶段投资对象的评估标准，更新成这样：在具备长租公寓经营基础能力的前提下，有创新的经营模式，并且有逻辑相对清晰、落地相对可行的实现路径，盈利模式上，房租收益（包括从给客户创造的房租收益中提取的收益）是一个应有的基础但不是战略重点，以增值服务作为未来重点盈利来源和持续增长空间。
增值服务可能成为未来长租公寓闪亮凸出的核心环节
回过来继续说青年长租公寓第二个方面的盈利来源，增值服务收益的逻辑。在基础能力上，青年长租公寓能做到产品的优化，即提供有品质的装修、有品质的服务，创造居住体验良好的居住空间（包括个人居室与公共空间），有了好的体验，就能留住人，人愿意留下，就能形成社群，一个每天居住的场所，形成了一个高粘度人群组成的线下社区。
在线下社区里，可以提供配套生活服务，比如餐饮，现在已经有一些公寓企业在做尝试，有位从业者接受采访时就举例测算，如果一份餐15元赚1元，一百万租客每人每天在公寓内的餐厅吃一顿，一年就是3.6亿利润。线下配套服务确实会有利润，但因空间限制，总体规模会有限，这还不是我们讨论的重点。
基于线下社区，可以提供线上平台，线上平台少部分功能在于居住服务（交房租水电费、报修等等），大部分功能在于社交的O2O和增值服务的O2O。比如，同一公寓品牌的租客，报名参加（甚至租客自己发起）一个线下活动，爬山打球、聚餐Ｋ歌。同时，基于高粘度线下社区的支撑，在居住服务线上工具+高活跃度社交O2O平台上，接入日常所需的生活服务是必然的，宅男订餐、宅女订美甲上门，社区租客参与团购（还有提前推介实物展示的便利，以及享受集中配送的额外优惠与便利）。
在这些习惯形成后，更进一步的，推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。所有这些商品与服务由公寓运营方筛选和背书，同时通过售后跟踪、在线评价等机制，对服务供应商做优胜劣汰。那么，在这个过程中，为租客提供消费信贷，是自然而然的，相比于阿里和京东从交易到消费金融的发展过程，它很可能会来得更快一些，因为顾客在线下，每天住在自己的公寓里，甚至一部分租客已经操作过租金分期贷，公寓运营企业有太多的优势去操作消费信贷。
说到这里，很自然的疑问是，为什么我不去淘宝京东买东西，不去美团聚划算做团购，不去大众点评饿了么订外卖，但要知道，有沃尔玛也有711，淘宝京东这么牛也出了聚美优品唯品会这样的上市电商企业，基于青年长租公寓线下社区的入口，怎样做好增值服务O2O平台，这里不展开讨论，但任何人绝对无法拒绝这里的想像空间，有眼光的人都相信剩下的是路径问题而不是方向问题。最后补充一句，增值服务，本身就是居住体验的一部分。
说完这些，就能明白，为什么青客公司值这么多钱，为什么这个行业有这么大想像空间。学术性的描述，这个行业可以叫“服务式青年长租公寓”，而通俗易懂的来说，这个行业的发展，已经成为名副其实的“互联网公寓”！为了有别于第一阶段，也是更明确的提出未来方向，我想，互联网公寓，这个词可以用，并不是因为“互联网+”概念很火，而是行业发展到了这个阶段。
那么，先行者把融资门槛已经拉得这么高，这个行业还有没有新加入者的机会呢？在同信证券直投的投资逻辑看来，互联网公寓，基础是公寓，既然公寓是线下的，就不可能像可以轻易转换的线上流量，形成纯互联网领域常见的一家独大的局面。以房间数圈人，占据了人群并能粘住他们，你就会有一片天空，当然，你的人群必须达到一定规模，规模太小，不能形成有效的入口，无法有效整合资源进入O2O平台，不能形成良性循环。
行业入门超过1000间，可进入领先的地区阵营
两年前的领先者们从零开始，几十几百间房就可以出来向具有早期眼光的投资机构融资，这个时代已经过去了。但是，也不用完全灰心，自如友家10万间房以上，青客1.5万间以上，过5000间的品牌主要是优客逸家、魔方，超过1000间的品牌公寓现在还能进入领先阵营。
后来者，如果有创新模式，建立或者引入诸如九猪一样的互联网+系统支持，形成区域领先，获得具备资源的投资机构的支持（专业性+行业资源，而不只是钱），把快速做到1000间有品质的公寓作为第一小步的目标（这里要再强调一下，必须基于扎实的基础能力，做出综合居住体验好的公寓，否则无法粘住租客，线下社区入口也就无从谈起），并且真正想清楚互联网公寓的商业模式，这样的企业，还是有很大机会的。
互联网公寓的投资给人很美好的期待，因为，不仅是投资回报的美好，新的模式将更快速的为更多漂泊在外的青年提供好的居所、好的生活服务，这本身就是一个十分让人感到幸福、想想就幸福的事。
作者：胡振寅，同信投资执行总经理。
后期编辑：杨秀江，自媒体人
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