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深圳为何能实现逆袭?中国一线大城市排名生变详解
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阅读，只需一秒。精彩，尽在掌握！圈阅事关内地城市的各种排行榜中,深圳超越广州已成趋势,“北上深广”的城市格局或将成为中国内地一线城市的新常态.作者:韩...
圈阅事关内地城市的各种排行榜中，深圳超越广州已成趋势，“北上深广”的城市格局或将成为中国内地一线城市的新常态。作者：韩雨亭
来源：经济观察报在内地传统的四大一线城市排名中，“北上广深”的城市格局已悄然发生变化。根据广东社科院近日发布的《2014年广东省现代化进程》测评结果，广州不但在总分上输给了深圳，还在五大单项指标上，错失了“省内第一”。而在前段时间，世界知名房地产咨询机构——仲量联行发布2015城市动力指数(CMI)报告中，中国7城上榜，北京排名第三，深圳第四，略胜上海，让人好奇的是，多年位列深圳之前的广州却榜上无名。事关内地城市的各种排行榜中，深圳超越广州已成趋势，“北上深广”的城市格局或将成为中国内地一线城市的新常态。而按照目前的趋势，深圳不排除再进一步的可能，未来取而代之的或将是“北深上广”。竞争力不断上升仲量联行每年都会发布城市CMI报告，通常会将目光聚焦那些全球变化最快的城市。CMI报告的样本覆盖了全球120座城市，通过对所在城市短期社会经济发展动力变量包括人口、航空客运量、企业总部设址率等指标；以及一些长期变量，如学院和基础教育设施的配备、创新能力以及科技公司和风投公司的数量，来衡量一个城市的发展动力。通过历届的指数和报告分析，CMI报告倾向于技术雄厚的城市，深圳入选，很大程度来自它的科技实力。一份研究机构的报告未必能完全说明问题，但却间接说明了一个事实——深圳的城市竞争力在不断上升。创新成为深圳经济增长内在动力，它已连续三年位居《福布斯》中国大陆创新城市排行榜首位。在科研机构和高等院校较少的深圳，申请科研专利竟能达到全国第一。根据统计显示，2014年上半年，深圳PCT国际专利申请量3725件，占全国44.6%。新兴产业引擎作用凸显，“深圳质量”发挥效应。深圳制造业质量竞争力指数连续九年稳步增长，2010年度、2011年制造业质量竞争力指数分别为90.19、90.25，位居中国大中城市第二位。根据最新统计，2014年深圳港累计完成集装箱吞吐量2403万标准箱，同比增长3.26%，连续两年位居全球第三。生态环境也是城市竞争力的重要参考标准。这一点，深圳均优于北京、上海和广州。根据环保部2014年对74个城市空气质量调查显示，深圳空气质量排在第四位，是四个一线城市中唯一上榜城市。与此相对应，北京在去年已经数次成为空气质量最差城市，进入“黑榜”，且持续恶化；上海居中，一年之中也多次雾霾；广州在珠三角地区经常“垫底”。2014年10月，中国社科院发布《城市竞争力报告2014》蓝皮书，深圳在中国294个城市综合经济竞争力当中脱颖而出，位列第二，香港第一，广州位列第五。直追上海？深圳为何有可能成为第二，数据最能说明问题。日，深圳市统计局公布了第一季度经济数据，GDP为3494.42亿元，比去年同期增长7.8%，去年前三月，深圳GDP为2953.25亿元，这意味着继续保持着稳中上升的态势。在过去30多年，深圳用一种惊人的“深圳速度”狂奔，GDP年均增长一直保持在25%，让其在工业化、城市化和现代化方面成绩喜人。2014年，深圳人均GDP为14.95万元。按平均汇率折算为24336美元，相当于2013年韩国水平，位居中国内地副省级以上城市首位。南山是深圳的高新技术产业强区，它被外界誉为中国硅谷的有力竞争者，此前北京中关村一直保持着这个称号。深圳南山区希望打造“科技金融一条街”，放大其创新基因，吸引更多海外留学人员和优秀人才到南山创业。深圳南山区正在朝着“中国硅谷”奋斗。初步核算，2014年实现本地生产总值3464.09亿元，增长9%。南山区人均GDP去年达到30 .87万元，比上年增加2.11万元，增长8.5%，已经是深圳市平均水平的2.1倍。如果按照人均GDP水准，南山区已经超过香港，接近新加坡。作为一线城市，金融业的发展状况是重要衡量指标。从四大一线城市的金融业增加值排名来看，北京3311亿元，上海3268亿元，深圳是2238亿元，广州仅为1300亿元。但如果深圳前海成为国际化金融中心，直追上海也指日可待。相比其它城市，深圳的后劲十足，它是中国最具可持续发展的城市。根据目前情况，深圳第三产业比重已经超过了第二产业，两大产业比例发生结构性改变，证明深圳产业转型与升级效果初显。“第三产业在经济结构中的比重增加，甚至超越第二产业，这说明了一座城市的成熟度。”中国（深圳）综合开发研究院副院长郭万达告诉记者。北京、上海、深圳和广州这四座城市，在中国的城市竞争中关系微妙。除了北京是中国政治、经济和文化中心，短时间难以挑战外。其他三个城市都存在相当程度的竞争关系。超越广州之后，上海已成为深圳最大的参照系和竞争对手。两座城市在很多领域都存在着竞争关系，都希望在金融中心的打造上有所成就；发展路径也十分接近，都在特定时期在中央特殊政策的支持下进行了突围。九十年代末期以后，深圳一度“失宠”，中央在资源分配时给了上海更多资源。作为深圳的意见领袖，金心异在一篇文章中写道：“在上海的华贵面前，深圳被扫为村姑。”虽然凭借“深圳速度”在30年间超越同省兄弟广州，但深圳要想追上甚至超越上海依然难度不小。毕竟两座城市的根基不一样，深圳三十年前只是一个小渔村，而上海在上个世纪20、30年代就已经是东方国际化现代都市。从目前的发展速度看，深圳拥有赶超的实力。从目前情况和趋势分析，与广州相比，深圳的优势明显。由于在高新技术产业、金融业和现代物流业三大支柱产业上基础扎实，深圳在经济上的实力雄厚。况且未来深圳在区域经济发展中将会发挥更为重要的作用。这也是为何在《2014年广东省现代化进程》测评中，广州总分和单项指标都输给深圳的原因。在北上广深四大一线城市中，深圳是最年轻的城市，也是最有吸引力、最包容的城市。这一点从小学生招生人数和在校生人数就可以看出，在四个一线城市中，深圳是四座一线城市当中人口增长最为迅猛的。数年后，深圳在校下学生人数可望突破100万人。有媒体用“深圳旺丁，北京旺财，上海广州围观”来形容现在的局面，也有人认为，这恰好证明了深圳未来的潜力。深圳下一步深圳的价值越来越明显，在经济下滑、环境恶化的语境下，唯有深圳在中国各大城市中保持着投资率最低、环境最好、负债率最低、创业环境最好以及发展模式最具有可持续性。判断地方市场经济是否发达有几大要素，第一有市场配置资源；其次政府是否干预市场过多。“中国再也找不出另一座城市比深圳更接近市场经济，深圳这一点自信还是有的。它真正能以市场配置资源为主导，受政府干预市场相对比较少。”深圳政协委员金心异对记者说。在过去的三十年中，深圳历届主政者只有一个工作重点——“谋改革”和“促发展”，提高城市的竞争力与话语权。“深圳犹如一支股票，刚刚抬头，唯有深圳猛窜才能影响区域经济和全国格局。目前中国经济比深圳强的还有，比深圳技术好的也有，上海、北京、天津，各有特色。深圳地处的位置也很独特，北可以影响全国，南可以影响香港，东可以影响台湾。今天1.6万亿并不代表什么，如果深圳深化改革，进一步激发市场活力，未来完全可能翻5至10倍，那才是深圳对中国的贡献。”深圳人大代表杨勤对经济观察报记者说。这一切来自他个人的判断，但这些判断基于一个前提——“唯有深圳让政治和经济改革同步走，才能起到杠杆和撬动作用。”根据他的分析，目前深圳可发展的物理空间已经受限，它将意味着深圳未来有可能“死水一滩”，没有土地，让深圳产业聚集到常人无法想象的地步，目前，深圳车公庙已经是全世界人口密度最大的地方，仅1平方公里的地方却集中近20万人，流动人口达到了30万，将近8000多家企业聚集在那里。杨勤曾经提出过一份几乎是狂想的大胆建议——如果想让深圳在物理空间上有进一步扩张，如果国家政策允许，可以让深圳和珠海合并成一个大行政特区。他认为，深圳和珠海两个经济特区拥有极强的的互补性，从人口的角度，深圳多，珠海少，从地理的角度，珠海大，深圳小，珠海的海域更是深圳的三倍。两者的合并意味着深圳在土地上将会获得100年乃至200年的发展空间，深圳不仅能发展高新技术，还能发展海洋经济，而且海洋经济的速度定会超过全国其他地区，因为深圳拥有良好的金融和物流业作为支持。他认为，唯有这样，未来深圳的GDP才有可能增长5—10倍。在杨勤看来，现在深圳政府的改革大多只是羞羞答答的“微改革”，充其量只是一些修修补补的工作，而不是像上个世纪80年代那般豪气冲天的“破局之策”。如果国家想要顺利实现深港一体化，不能只是在经济上动小手术，而是要在政治和经济上同步改革才能发生根本变化。无论是政治体制、司法、经济包括金融建立一套完整的体系，这个体系要优于香港，才能让深港进一步合作。中国一线二线三线城市名单一线城市：北京 上海 广州 深圳准一线 ：天津二线城市：二线强： 1南京 2武汉 3沈阳 4西安 5成都 6重庆 7杭州8青岛 9大连 10宁波二线中： 11济南 12哈尔滨 13长春14厦门15郑州 16长沙 17福州18乌鲁木齐 19昆明20兰州21苏州 22无锡二线弱： 23南昌 24贵阳 25南宁 26合肥 27太原 28石家庄 29呼和浩特 30佛山31东莞32唐山 33烟台34泉州35包头三线城市：三线强： 1温州2珠海3大庆 4西宁 5海口 6徐州7淄博8潍坊9洛阳 10南通 11常州12绍兴13台州14鞍山 15中山 16汕头 17吉林 18柳州三线中 ：19拉萨 20保定 21邯郸 22银川23秦皇 24沧州 25鄂尔 26东营 27威海 28济宁 29临沂 30德州 31滨州 32泰安33湖州 34嘉兴 35金华 36泰州 37镇江 38盐城 39扬州 40桂林 41惠州 42湛江 43江门 44茂名 45株洲 46岳阳 47衡阳 48宝鸡 49宜昌 50襄樊 51开封 52许昌 53平顶山 54赣州 55九江 56芜湖 57绵阳 58齐齐哈尔 59牡丹江 60抚顺三线弱 ：61本溪 62丹东 63辽阳 64锦州 65营口 66承德 67廊坊 68邢台 69大同 70榆林 71延安 72天水 73克拉玛 74喀什 75石河子 76南阳 77濮阳 78安阳 79焦作 80新乡 81日照82聊城 83枣庄 84蚌埠 85淮南 86马鞍山 87连云港 88淮安 89丽水 90衢州 91荆州 92安庆 93景德镇 94新余 95湘潭 96常德 97郴州 98漳州 99清远 100揭阳 101梅州 102肇庆 103玉林 104北海105德阳 106宜宾 107遵义 108大理四线城市：剩余的所有城市关于我们“信托圈”微信公众号（ID：xintuoquaner）是中国资产管理行业第一民间智库——智信资产管理研究院旗下的互动交流平台，微博、微信合计拥有50万粉丝。勾搭圈儿本人，请加微信ixintuoquaner，添加时请注明“姓名+单位职务”，否则不予通过。邮箱: ; 电话: 010-1-智信资产管理研究院
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作者|谢逸枫，亚太城市房地产研究院院长，来源|新浪博客@谢逸枫，特此感谢！
2015年深圳房价大暴涨的原因与真相究竟是什么？
为什么北京、上海没有如深圳这样火箭式大暴涨？
深圳房价上涨原因
1、香港人炒房价
数据显示，截至2015年12月，香港人来深圳置业同比增长6倍，而且有一部分买房都是投资行为，12月份深圳的投资型置业占比已达40%。
2、股市带动房价
深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万(2014年深圳常住人口1077万人)，截止2015年12末，深圳是此轮牛市全国新开户最多的城市(开户超过100万，占广东省同期新开户的80%)，深圳城市中股民占比至少在60%以上。
股市财富效应导致城市短期购买力显著变化才是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007年的深圳领涨全国。
3、政策推动房价
330与930新政，释放大量的改善与投资需求，导致房价上涨。
4、城市特殊推涨房价
深圳特殊的地理和特区身份优势，让它在应对有关楼市各类传闻消息的过程中占据更明显的优势。如直辖市传闻、中国硅谷、创新城市、移民城市、区域金融城市、科技城市、创投之都、财富之都、等。
再比如各种概念因素影响，如自贸区、前海概念、华为科技城、福田后花园、中心北移等。
5、供求关系影响房价
2014年12月-2015年12月，深圳新房供应环比下降超过20%，北京和上海分别下降了15%和18%。深圳新房月度供需比（批售面积/销售面积）从“3·30”新政前的1.78 下降到了0.50，出现严重的供不应求，而北京、上海分别从1.70和1.30下降到了1.20和1.10，同样存在供不应求。
6、土地供应紧张
深圳超过2000万人口的国际大都市，深圳辖区面积非常小，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。不到30年的时间，深圳近1990平方公里的空间已到了50%的开发强度，在国际上是最高的，再下去就触及生态红线了。
根据官方数据，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。因此，深圳不像北上广一样，存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县，可以通过发散式的城市规划，让外围成为住房市场的主力，也能够有效平滑房价。
未来5年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。
根据《深圳市土地利用总体规划()》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。而在这所剩无几的新增建设用地中，住宅用地能分到的只是极少部分，即便加上存量用地，仍然很少。
住宅用地缩减是深圳房价长期看涨的源头。过去8年，深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，不仅推高了地价，关键是制造了供求紧张的预期，共同推高房价上涨。
2014年，深圳市土地出让实际收入742.02亿元，完成计划的139%。但是，招拍挂出让收入比例仍然偏低，仅占总收入的近四成。
年，深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，出让面积13.2万平方米，较2012年居住用地11宗和49万平方米，出让面积缩减超过70%。
数据显示，2009年-2014年，深圳城市更新项目投资额呈现逐年走高的趋势。其中2009年投资额仅为67.23亿元，2011年突破百亿达141.96亿元；2012年-2014年，投资额分别达到250.69亿元、365.7亿元、400亿元。
7、其他特殊因素
即城市更新、佳兆业事件、小产权房、人口年轻化、落户宽松化、大众创业资金集、人才。深圳的土地紧张逐年上升，城市更新在2009年就已经开始了。到2015年，深圳进入销售阶段的102个新房中，55个为更新项目，占比58%。
由于城市更新手续周期长、市场不确定性大、投资开发成本高，房价不断上涨导致城市更新成本越来越大、周期越来越长。
一方面是城市更新减少了价格低廉的普通住房与保障房的供应，影响到供求。
另一方面是变相推高市场房屋的租赁价格上涨，上深圳租金连续32个月上涨，倒逼房价上涨。
三是2015年的佳兆业事件，大量的房子被封，又影响到市场供应，城市更新房子供应受阻。
四是深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地，待售库存最紧张时仅够8个月销售，远低于北上广12个月左右的消化周期，当前及未来供求紧张的预期，驱动恐慌性购房和房价飙升。
深圳新房供应无法满足市场，唯有依赖存量住房市场。目前北上广存量住房的主体来源于“房改房”，这是1998年房改时，政府机关、国有企事业、单位集资建设的福利房，经过廉价赎买后转变成的商品房。但是深圳的房改房体量很小，人口巨大无法满足。
深圳常住非户籍人口在1989年就开始超过户籍人口，由于土地产权在私人与小企业及集体组织手上，造就了深圳存量房的主体是占据存量住房51%的“小产权房”。因此，商品房市场体量却太小，仅占存量住房20%。
按常住人口计算，深圳商品住宅户均仅为0.4套，远低于全国户均1.1套的水平。房改房、小产权房无法发挥缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”作用。
70%以上外来人口都需要房子时，住房需求也将大规模释放，商品住房体量太小而无法承载，这便是深圳正在发生的事情。城市更新、佳兆业事件、小产权房是住房供应与住房制度问题。
人口年轻化是深圳购房主力一大特征
深圳适龄购房人群（25-44岁）占比达到50.8%，远远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。关键是人口如此年轻、支付能力又高、现代服务业占主导且充满活力，商品住房供应又少，房价不涨才怪。
户籍宽松化是深圳购房主力的另一大特征
尽管深圳仍然执行限购政策，但事实上在深圳落户要比北京、上海落户难度小很多。在深圳，一般本科毕业生就可以通过单位申请落户，也就可以购买两套房子。而且，在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限都是比较短的，而广州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。
创业创新化是深圳购房主力第三大特征
大众创业、万众创新政策激励下的资金推动。立城于外贸和“代工制造”的外向型模式，让深圳成为国内市场化程度最高的城市。多层次资本市场（创业板、中小板、私募和创投等）和草根金融在深圳发展非常迅速，加速推进了市场推广、技术研发和产业升级。
2008年以后，借助积淀的产业基础和互联网迅速发展的契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体（每10个人中就有一个老板）。
在大众创业、万众创新的激励下，加上多层次资本市场的支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都（集中了2/3的私募）和中国的“硅谷”。2014年，深圳市新增中小企业19.6万家，上市备案企业达940家，中小板和创业板上市企业总量连续8年位居国内大中城市首位，并迅速出现了一批富裕群体，他们是深圳近期购房的主力。
互联网发展和大众创业，具有创造和延长产业链、增加附加价值、扩大就业的“星火燎原”效应，让深圳居民收入水平迅速增长。
目前，深圳创造了多个“第一”，人均GDP、人均可支配收入、人均存款等均在国内排第一，GDP增速在一线城市中排名第一，这是推动旺盛需求实现的主要原因。
人才买不起房是深圳购房主力四大特征
按目前房价计算，一套89平方米的房子要花费289万，首付三成要87万。即便是一个月薪1万的“深漂”，扣除吃饭、交通和房租等必要开支约2500元之外，以剩余7500/月的收入，需要花9.6年才能给得起首付。2014年深圳人社局发布的工资平均数仅4360元/月。这样看，深圳房价已经把“刚需”远远甩出几条街外了。
深圳房价暴涨的真相
基于过去对深圳房价理论与研究习惯性思维判断，房价形势、走势主要是根据：供求关系、土地供应、库存去化周期、政策松绑、货币宽松、预期改善、人口增长、宏观经济、财税关系、资金的角度去分析，却无法获得最合理最直接的答案。
一方面是其实这些因素在北上广都存在，甚至到二线城市都有。另一方面是这些因素在2009年-2014年的任何一年都可以这样分析。
现在要讲的是为何单独深圳房价涨成这样，缘何偏偏深圳房价涨得如此之凶猛？因此，短期住房供求、库存、政策、货币、经济等角度可以佐证一部分涨价，却无法说明不了“暴涨”谜团，要全面解开要另辟蹊径，植入其根源上去挖掘，去伪存真的解剖。
根据南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”，包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中“住房价格风险指数”排名中，深圳、北京和上海位居前三，实际上，深圳市是全国房价抗跌风险最强、最高的城市。绝对不是所谓的中央货币放水了、年轻人进入婚配期、经济转型成功、升入直辖市等因素。
日，深圳市市长许勤在第17届中国国际高新技术成果交易会新闻发布会上谈及房价。许勤认为高房价是深圳需要研究的一个大问题，必须正确面对、积极解决。要深入实施人才安居工程等，对房价产生平衡作用。
根据国家统计局的数据，深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，此后其房价涨幅一直领涨全国。中国指数研究院最新数据显示，10月份深圳新建住宅价格同比（比上年同期）上涨32.66%，远超过上海、北京10%左右的增速。而在今年上半年的高峰时期，深圳楼盘更是多次出现“日光盘”等现象。
许勤提到，深圳的房价上涨不太平衡，不同的区域、不同的地段、不同的楼盘，存量的和增量的，上涨情况不一样，但总体处于上涨趋势，有的楼盘涨幅还比较大。这确实是深圳需要研究的一个大问题，也是深圳“十三五”要积极探索解决的问题。
官方数据显示，深圳新房价格在2015年上涨接近40%，部分区域的房价甚至翻了一倍，而北上广三个一线城市房价平均涨幅还未到10%。截止到11月，深圳房价已连续12个月领涨全国。
深圳房价暴涨究竟真相是什么？
1、房贷杠杆最大化
深圳楼市是政策市、货币市、资金市，更加是高杠杆市，说明是杠杆牛市。2015年是高杠杆+高杠杆，杠杆最大化。
深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在全国仅次于上海。而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。
在新政之后，深圳楼市开始闻风而动，深圳人行在年度报告中总结道：“从趋势看，住房贷款是930新政的最大受惠者，930新政出台后，该项贷款连续增长三个月，投 放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元，环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。”
2015年的330新政，让深圳楼市乘胜追击，到新政出来，2015年深圳住房贷款超过6000亿已无悬念。
2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。算上房地产开发贷与地产贷款的话，深圳银行业投向房地产领域的贷款超过9000亿元，超过人民币贷款总额的1/3。
在房地产杠杆率上，深圳过自2009年以来一直保持着全国最高的比例。
2、资金杠杆最大杠杆化
自2009年，房地产项目资本金由35%下降到25%以来到日下降到20%。这样房企以20%资金滚动开发模式，通过土地抵押与银行信贷及商品房预售款、材料供应商与建筑商垫资的方式，节约大量的资本与融资成本。
日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。
本次通知规定，各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%；保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。
本次调整自发布之日起正式施行。日国务院下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，为了进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。
3、结构性加结构性
第一是高价楼盘。
11月份，深圳房价之所以一下子跳涨到4万多，三个楼盘的拉动功不可没，即龙华的玖龙喜、蛇口招商海上世界双玺、南山的华润城。这三个大体量楼盘的均价在5-9万元，市场反映也比较认可。
这三个楼盘代表了深圳未来房价上涨或将呈现三种模式。
一是地王推动下的房价上涨（玖龙玺）。在深圳，未来或许不存在增加土地出让可以降低房价的可能，“逢推地、必地王”或许才是常态。地王不仅推动周边新房价格，而且通过预期效应，带动二手住房价格上涨。
二是反映创新城市风险溢价的房价上涨（招商双玺）。
三是旧改带动的高房价（华润城）。
第二是高价区域。
11月，深圳房价跳涨，前海和蛇口区域新房价格暴涨是动力之一。 深圳设想到2020年，前海、蛇口每平方公里的GDP将超过100亿元，单位产值是上海自贸区的5倍以上。前海蛇口将成为亚洲单位产值仅次于香港中环，新加坡和东京银座的区域。
如果看看包括恒大、碧桂园、中海等消息灵通的各大开发商纷纷进驻深圳，并在深圳囤积的旧改项目来看，就知道未来深圳房价会如何走向了。
4、政策、供求、股市资金叠加
第一是政策叠加。
货币宽松、购房成本（利率、税费）降至历史最低，加上居民大类资产配置面临严重的资产配置荒，这是将深圳楼市量价向上托的几股力量。近年来，储蓄型、增值型万能险、资管计划、银行理财、私募基金等资本中介，已成为居民投资新通道。
深圳的资本市场体系在国内最完善，比如集中了全国2/3的私募，上市中小企业和创业企业也最多，诞生了一大批高净值人群。
第二是供求叠加。
由于深圳楼市体量较小（每年新房销售规模仅为北上广平均值的1/3-1/2），高净值人群购房明显抬升房价，并改变了市场预期。
此外“3.30”新政刺激改善需求，加上首套房增值的积淀，“换房需求”空前高涨。2014年6月（国务院43号文）份之前，居民投资集中在刚性兑付、近乎高利贷的“非标”资产。
第三是股市资金。
2014年7月-2015年6月，上证指数从2000点上涨到5200点，短短一年之内狂涨了160%，推手就是杠杆资金，即居民把钱借给别人炒股，本质上是大类资产配置迁移。
2015年6月份“股灾”爆发，股市经历剧烈的指数下滑和“去杠杆”，资金大规模出逃。6月以后，债券市场和房地产市场明显回升，一线城市地价房价暴涨，并蔓延至南京、杭州等重点二线城市。
同时，向广大居民发行高收益万能险的险资，开始大规模在二级市场举牌地产上市公司；银行间债券市场、私募股权、险资等融资渠道向地产完全打开，开发商疯抢一线城市土地。 2015年12月，坪山诞生区域地王、宝安刷新全市楼面均价，除了开发商对于深圳楼市未来看好，更折射了“资产配置荒下”资金确实没有更好的选择。
所谓的投资渠道小，人民币贬值与美元走强的情况下，房地产投资自然成为资金最集中的市场。
2015年，中国入世红利已释放完，贸易保护主义升温。产能过剩，投资不振，出口乏力，劳动年龄人口减少。货币宽松之下，最终去了楼市，是因为“资产荒”无处可去，房地产自然成为最大的受利。
信贷的扩张不止制造了大量需要化解的库存，更有大量需要化解的债务。企业负债率已是全球最高，居民杠杆率虽然不高，但CPI屡提不振，手里剩那点钱要消化房子库存，就增加消费品库存。
深圳GDP位列全国第四，紧跟广州。2015年以银行资金量给城市排名，深圳位列第三。但居民储蓄存款和社会消费品零售总额只排到第五。高杠杆楼市，带来的是消费乏力，经济实质上已通缩。
二次房改，如何影响“新市民”？来源|中国经营网，特此感谢！
经过超过半年的前期筹备与研究讨论之后，被市场称为“二次房改”的“进一步深化住房制度改革”工作，终于提速。
经过超过半年的前期筹备与研究讨论之后，被市场称为“二次房改”的“进一步深化住房制度改革”工作，终于提速。在中央经济工作会议、中央城市工作会议于2015年末相继召开之后，“二次房改”的目标、路径等，均已基本确定。
城市“新市民”将成为“二次房改”有关政策精神和方案草拟、制定的核心政策诉求。最高决策层希望借此推动新型城镇化发展模式，并依此建立起稳定、良性和健康运转的房地产市场，继而在国民经济全局中发挥良性和正向的作用。
如是思路之下，“二次房改”有望在“建立租购并举的房地产市场”“满足城市新市民住房需求的制度改革”等方面，较现有体制和格局形成“创新”和“突破”。而原有的城镇住房保障体系，也面临一定的调整与完善。
“二次房改是外界的称呼，住房和城乡建设系统内部的标准说法是，‘进一步深化住房制度改革’。”日，一位地方住房和城乡建设系统内部人士告诉《中国经营报》记者，进一步深化住房体制改革的目标、路径等，都已确定。
2015年6月，国家发改委确定了一系列国民经济和社会民生领域的改革重点，并形成了有关工作安排。按照“进一步深化经济体制改革”工作的总体安排，有关部门应在2015年提出“进一步深化住房体制改革实施方案”。
1998年，国务院下发23号文件，要求从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。改革开放以来的第一次房改自此拉开序幕，商品住房开始进入住房消费市场，并在此后20多年间，形成了房地产对国民经济举足轻重的位置与格局。
记者了解到，国家发改委议定的提出“进一步深化住房体制改革实施方案”，主要由住房和城乡建设部（下称“住建部”）牵头，会同国家发改委体改司等有关部门负责，其中部分内容也涉及到财政部、人民银行总行等相关部门。 实际上，从2015年开始，住建部即对“进一步深化住房制度改革及其实施方案”进行了讨论和研究，并结合中央城市工作会议筹备、中央财经领导小组工作会议进行了积极准备。
“中央经济工作会议和中央城市工作会议实际上是相继召开的，经过这两次会议，深化住房制度改革的大方向被确定下来，主要是围绕满足城市新市民的住房需求，建立符合这一需求和趋势的住房制度。”前述地方住房和城乡建设厅人士称，对于这一内容，住建部已经向地方政府进行了通报。
在“进一步深化住房制度改革”的前期研究和讨论工作启动后，住建部住房制度改革与发展司、房地产市场监管司、住房保障司、公积金监管司、政策研究中心等均抽调了相关业务人员参与了该项工作，并在较多领域形成一致和共识，在住建部向最高决策层汇报中，即部分包含了这些共识。
记者了解到，中央层面已经确定，在落实新型城镇化发展模式的背景下，逐步放开省会以下中小城镇的落户限制，在区域中心城市的功能、就业吸附能力提升后，更多周边地区的农村居民、小城镇居民进入区域中心城市落户，继而产生住房需求。
“住房需求有两个方面，购房是一方面，租赁是另一方面，并不是只有购房需求才是需求，所以，购租并举这个思路，自始至终被贯穿于进一步深化住房制度改革的前期筹备和探讨中，而这个思路，也得到了中央最高决策层的首肯，所以，建立租购并举的住房制度，已经被确定下来。”前述参与研究探讨的专家告诉记者。
日、29日两天，全国住房和城乡建设系统工作会议在北京召开。与会人士向本报记者表示，在该次会议上，住建部党组书记、部长陈政高向地方政府表示，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。
据了解，为了完善和发展住房租赁市场，政府有关部门已经在考虑，通过国有资本和市场相结合的方式，建立专业租赁经营机构；同时，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市也按照住建部的要求，着手开展房地产信托投资基金试点工作。这些都将为市场化、规模化运营住房租赁市场，提供出口和保障。
在进一步深化住房体制改革中的前期研究和探讨中，保障性住房的品类也多次被涉及，参与讨论的人士多认为，应对现有住房保障体系的品类做出完善和调整。不过，由于进一步深化住房制度改革实施方案仍未最终定案，这部分内容是否最终出现在方案当中，尚不能最终确定。
目前，中国的保障性住房品类相对较为繁杂。在产权型保障房中，有经济适用住房、限价房等；在租赁型商品房中，又有廉租房和公租房等，目前，廉租房与公租房已经并轨运行。北京等地还有自住型商品房等带有政策性住房的品类。
“从目前的情况看，经济适用住房逐步退出的可能性比较大。”前述地方住房和城乡建设系统的内部人士向本报记者表示，地方住建系统在研究廉租房、公租房两房并轨的同时，也曾重点对三房并轨进行研究，所谓三房，即是廉租房、公租房和经济适用住房。
2015年年底，北京市正式确定，不再新建、配建经济适用住房。保障的品类缩减为公租房、自住型商品房和棚改安置房。在此之前，全国已经有不少地区确定不再兴建经济适用住房。
除经济适用住房外，公租房也面临一定的调整。目前，住建部已经开始考虑实行公租房货币化的政策思路，即通过市场筹集房源，政府给予租金补贴的方式对公共租赁住房进行运营。
除此之外，按照住建部2016年的工作安排，将继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，2016年新安排600万套棚户区改造任务。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。
2016年买房，你必须知道这十件事！转自|中国经济网(ID:ourcecn)；综合自中国房地产报 （作者:李文姹) 、融3602016年悄然而至，房地产行业虽然还充满诸多变数，但有些趋势已经露出端倪。网上各种预测此起彼伏，下面咱就说说2016年房地产必然发生的大事。
一、三四线城市房价继续降
2015年中央经济工作会议提出，鼓励开发商降房价。鼓励不是强制，“鼓励”很可能意味着政策上对开发商的“让利”，以促降房价。2016年房地产行业营改增落地，致房企成本下降，从而有利于降房价。而最可能降的是高库存和弱需求的三四线城市，预计2016年三四线城市房地产销量将下降10％，销售均价将下跌5％。
二、一线城市房价涨15%
2014年和2015年一线城市的高价地将在2016年进入市场。与此同时，一线城市库存去化周期已经下降50%，加之房贷政策宽松，积分落户政策推动，需求正继续累积，一线城市成为资本避险最后安全地，房价也将延续2015年的涨势。
三、房价必涨9个城市
2016年，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。2015年底这9个城市库存去化周期下降到了10个月以下，处于低位。可售房源有限，必将造成供不应求局面。上述城市房价上涨已是大概率事件。
四、首付比例降至20%
2016年去库存政策最可能出台的是房贷首付比例降至20%。2008年~2010年间中国曾有过这一首付比例。
五、地王单价破10万不是梦
2015年岁末深圳8万元/平方米地王横空出世，对2016年地王高度的想象空间被打开。新常态下，城市间马太效应越来越明显，资源愈来愈向一线城市聚集。同时，在宽松货币政策下，房企融资成本越来越低，更有胆量涉足一线城市土地。
六、改善型产品主导市场
一二线城市的刚性需求逐渐消耗殆尽，改善型需求开始“称王”。随着二孩政策效果发酵，加上人们收入水平提高，户型产品升级的需求也在提升。三四线城市也由于本地居民住房拥有率高，未来能快速去化的终将是改善型产品。
七、并购大战上演
2015年的房企并购大战还未结束，2016年房企并购脚步不会停下。一些中小房企将陆续宣布“去地产化”，转型与转行并存。一线房企在2016年外溢的投资将陆续投向二线城市，二线城市有限的需求将被一线房企的优质产品满足，一些本地房企将被挤出市场。
八、北京积分落户
2015年年底，北京市积分落户管理办法已经开始征求意见。到2016年北京市将正式推出积分落户管理办法，漂在北京多年的北漂们将有通道获得北京市户籍身份，北京市也终于在积分落户上补齐一课，与上海、广州比肩。因此激活的“北漂”安居乐业需求，对房地产市场无疑是一剂兴奋剂。
九、房地产互联网热退潮
肇始于2014年万科的房地产全行业“互联网+”浪潮将在2016年显著退潮。经过2年的追风，房地产企业发现互联网并没有颠覆房地产，也没有根本改变房地产的任何一个环节，互联网+营销、互联网+社区、互联网+定制、互联网+众筹并没有看上去的那么美。到2016年，务实的房地产企业的互联网热将会显著退潮，回归产品打造和服务。当然，互联网与房地产行业的融合并没有结束，互联网思维对行业的改变依然会在潜移默化中不断深入。
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