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买房必读 必须写在购房合同里的八项规定
15:00:18&&&&&来源：商都网房产频道
买房是一件大事，故而对每一个家庭来说买房时都需要慎之又慎。在买房签合同时多留一个心眼是必须的，那么还有哪些是必须写在合同里面的呢？下面是一些购房人士的买房经验，对您买房置业也许会有帮助。
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买房是一件大事，故而对每一个家庭来说买房时都需要慎之又慎。在买房签合同时多留一个心眼是必须的，那么还有哪些是必须写在合同里面的呢？下面是一些购房人士的买房经验，对您买房置业也许会有帮助。
签合同时，一定要在备注里面添加上去的八项规定：
1、贷款万一没有到位，合同作废，返还订金。
这点非常重要，任何买房合约，都要坚决加上这条的。
这样做的好处，明里是为了防止自己没有贷到款而违反合同，暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇之地解除合约。
2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。
这样是保障自己的权益，比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊，没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口袋里面，自己的底气是要更足一点。
3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分之一
户口问题的重要性不言而喻，买这个房子不就是为了安家落户嘛。
4、按揭公司可由买方自由选择。
这点是血的教训啊，千万不能找中介介绍的按揭公司。有的购房者找中介介绍的按揭公司，给砍了一半的钱。要知道中介和按揭之间是对半分账的，而且中介介绍的按揭公司一般人比较黑，据行内人介绍，中介介绍的按揭公司，中介和按揭是五五分帐的，等于中介又骗了你几千元!如果自己单独去找
按揭公司办，无论贷款多少，1K多绝对搞掂!
5、首期可选银行托管，买家自由选择
这点是为了自己资金保障，如果在势头不对的时候，为自己的十多万，几十万找个安全的地方放着。
6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用
这点是稳妥起见，为自己做的保障。遇到耍赖的房东和中介，就能保障自己的权利了。
7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼
对于房子空着的房东，要加上这点。这样能够保证自己尽快搬进房子。后面的手续无论多长，都没关系了。特别是对于转按揭的卖家，反正银行要放款给他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。
8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费
要是遇上不好的中介，就只有靠这个条款保障自己的利益了。要不有些烂中介，你一签合同的时候就叫你交全款，收钱之后爱理不理，到时你哭都来不及。这个世界，你是骑虎难下，钱在谁的手里，谁就是大爷啊!!
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【责任编辑：蟋蟀】
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Copyright 2016 历程科技, All Rights Reserved豫ICP备号-4买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
做低房价是为了避税，是违法行为。根据《合同法》第五十二条的规定【“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”】做低房价的约定是无效的。但是，做低房价的约定无效并不会导致整个房屋买卖合同无效。鼓励交易是合同法的基本原则，虽然房价被做低，只要房屋买卖合同还可以履行，卖房人就应当继续履行合同。当然，买房人应当按照真实的房价补缴税款，卖房人也应当配合买房人办理诸如重新网签等手续。当然，如果做低房价导致了房屋买卖合同不能履行【如税务部门审税不通过，需要重新网签，而重新网签时买房人成了限购的对象等】，则该合同可解除。
附：翁某某等诉刘某等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：彭
华、翁某某、彭某某系本市闵行区兴梅路1199弄30号1704室房屋（以下简称1704室房屋）产权人。2012年11月15日，刘某作为乙方、彭某、
翁某某、彭某某（由彭某、翁某某作为法定代理人）作为甲方，上海中原物业顾问有限公司作为丙方（居间方），三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约
定，1704室房屋的转让价为人民币（以下币种相同）388万元；乙方为表示购买此房的诚意，向丙方支付意向金15万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签
名，则此款转为定金；乙方须在甲方签署本协议后两天内补足定金至20万元。此协议对于居间义务、居间报酬等内容作了约定。同日，甲、乙双方签订一份《房屋
买卖合同》，约定，乙方受让1704室房屋，此房地产的转让价为388万元；双方同意于本合同签署后16天内前往居间方签署示范文本《上海市房
地产买卖合同》；乙方应于签订示范文本合同当日，支付328万元，其中包含3万元尾款由居间方代为保管；乙方通过银行贷款方式支付第二期房款60万元；双 方应于2013年6月15日前办理产权过户手续，对房屋进行验看清点。在此合同的补充约定中，双方加注：首期房价款328万元中，其中部分首期房价款计 120万元（含已付的定金），乙方于2012年12月1日支付给甲方，部分首期房价款100万元，乙方于2013年2月15日前支付，剩余部分首期房价款 108万元，乙方最迟于2013年5月15日前支付；送固定装修、厨卫设备、挂壁空调4台、立式空调1台。签订此合同当日，刘某支付了20万元定金，彭 华、翁某某签收了此款。 2012年12月2日，刘某、方某（乙方），彭某、翁某某、彭某某（甲方）在上海中原物业顾问有限公司签订了《上海市房
地产买卖合同》（合同编号：1545454），合同约定，乙方以288万元的价格受让1704室房屋；双方同意于2013年6月30日前验收、交接房屋； 于2013年6月15日前双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同补充条款约定，甲方已经支付给房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修
基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等已包含在房地产转让款内，上述费用双方不再另行结
算；本次交易所产生的税、费全部由乙方承担。合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”载明：固定设备、固定装饰包含在本合同约定的房地产转让
价款内，乙方不需另行支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方应于签订本合同后且最迟于2013年2月15日前
支付甲方部分首期房价款120万元（包含已付定金），双方应于签订本合同后且最迟于2013年5月1日前至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手
续后七日内至房地产管理部门查询已购住房情况，乙方最迟于2013年4月15日前支付剩余首期房价款108万元。上述房价款中包括3万元尾款，由居间方暂 为保管。2、待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期价款后七日内，甲方应于抵押权人许可的最短时限内全额还清
其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交由居间方代为办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过 向贷款银行申请60万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后且最迟于2013年5月1日前向该贷款银行申
请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审
核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。4、乙方第二期房价款的支付方式为：等乙方之贷款申请
经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有），借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具的购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税
申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后三个工作日内，甲、乙双方至闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由居间方（上海中
原）收执收件收据。待闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款
银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。5、甲乙双方约定于2013年6月30日前，应对该房地
产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或居间方代为转付甲方房屋尾款3万元。合同附件五注明，房屋有抵押登记，在
过户前注销。合同对于违约责任亦作了约定。
同日，刘某、方某与彭某、翁某某、彭某某签订一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，内容为：双方确认《上海市房地产买卖合同》约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备、室内装饰及家具家电的价格；双方同意该房地产内的固定装修、厨卫设施及一台立式空调、四台挂壁式空调的转让价为100万元，刘某、方某于签订《上海市房
地产买卖合同》当日直接支付彭某、翁某某、彭某某。彭某、翁某某、彭某某收到该转让价后向刘某、方某出具书面收款凭证，放弃索取该转让价发票的权利；若刘
栋、方某未能支付上述转让价，则彭某、翁某某、彭某某有权解除本协议及房地产买卖合同，且刘某、方某应当承担买卖合同约定的违约责任。若彭某、翁某某、彭
楷文收到上述转让价后违反买卖合同的约定，则刘某、方某有权解除本协议及买卖合同，且彭某、翁某某、彭某某除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还
刘某、方某已经支付的转让价；若在交易过程中，上述转让费产生税费则由刘某、方某承担。签订此协议后，刘某通过银行转账方式将100万元转入翁某某的建设
银行账户。翁某某出具了收款收据，并确认此100万元为固定装修及家具、家电的补偿款。 2013 年1月27日，彭某电话联系刘某，彭某在电话中表达的主要内容是，双方签订的是阴阳合同，涉嫌逃税，逃税额超过一万元即为犯罪，希望刘某自行判断；这个阴
阳合同，不涉及违约的问题；解决这阴阳合同的问题，很容易消耗一年左右的时间，希望刘某考虑清楚；其不想终止合同，但想把阴阳合同的风险搞清楚，这是涉嫌
违法的事，不是逼刘某走到违法的地步，否则对双方家庭都是伤害，希望刘某思考一下。而刘某则表示合同已签订，要求继续履行合同。
2013年1月28日，刘某、方某委托上海市新
闵律师事务所李晓茂律师向彭某、翁某某、彭某某发出律师函，主要内容为，刘某、方某与彭某、翁某某、彭某某已签订了房屋买卖合同，但现彭某、翁某某、彭楷
文不愿继续履行合同，双方多次协商未果。按合同约定刘某、方某应于2月15日前支付房款100万元，现考虑到刘某、方某的付款风险，希望彭某、翁某某、彭
楷文接函后三天内回函，逾期视为认可刘某、方某的说法，刘某、方某将采取包括诉讼在内的一切方法维护权益。此函件同时发给了居间方的业务员乔晓东。
2013 年2月4日，刘某、方某再次委托李晓茂律师向彭某、翁某某、彭某某发出律师函，主要内容为，彭某、翁某某、彭某某委托的律师（周雪琴律
师，）电话告知李晓茂律师，彭某、翁某某、彭某某决定不履行房屋买卖合同，同意赔偿。但刘某、方某经考虑后，不接受此赔偿方案，并
要求：请彭某、翁某某、彭某某于2013年2月6日上午9时至11时至居间方上海中原物业顾问有限公司（春申路2758号）进行第三次房价款的交付，逾
期，由彭某、翁某某、彭某某承担全部责任；刘某、方某将随时提起诉讼，要求继续履行合同并追究彭某、翁某某、彭某某的违约责任。然经邮件查询，该邮件未妥
投。 同日，乔晓东亦向彭某、翁某某、彭某某发出邮政快件，通知彭某、翁某某、彭某某于2013年2月6日9时至11时至春申路2758号交接房款100万元。然该邮件未妥投，被退回。 嗣后，刘某、方某于2013年2月7日向法院递交诉状等诉讼材料。法院委托闵行区诉讼调解对接服务中心对此纠纷进行诉前调解。然因彭某、翁某某、彭某某未到调解中心，致调解未果。之后法院立案受理。
原 审另查，彭某购买1704室房屋时，向农业银行申请了抵押借款72万元，于2007年5月28日与农业银行签订《个人住房抵押借款合同》，借款期限为 2007年5月28日至2027年5月27日；彭某、农业银行、担保公司另签订《住房公积金个人购房担保借款合同》1份，彭某向农业银行申请公积金贷款 20万元，借款期限为2007年5月28日至2027年5月27日。翁某某、彭某某作为抵押物共有人在上述两份借款合同上签名。同日，农业银行、担保公司
作为抵押权人办理了1704室房屋的抵押登记手续。
截止2013年8月，彭某、翁某某、彭某某尚余抵押贷款余额565，004.93元，公积金贷款余额53，400.02元。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1018号】本案的争议焦点在于，1、涉案的房屋买卖合同是否有效；2、如合同有效，则何人违约导致合同迟延履行；3、合同能否继续履行。，针对争议焦点一，双方就1704室房屋买卖已达成合意，即彭某、翁某某、彭某某以388万元净到手价出售1704室房屋，交易中双方应缴的所有税费均由刘某、方某承担。《上海市房
地产买卖合同》中约定房价288万元，目的是为规避税费而做低了房价。规避税费的受益者是受让方即刘某、方某，彭某、翁某某、彭某某作为出售方明知做低房
价且自愿签署该买卖合同。虽然刘某、方某与彭某、翁某某、彭某某存在规避税费的意图，但在交易过程中，税务部门对交易的价格即纳税基数是否合理会进行审
核，如果明确低于市场价格，则会按市场价格进行审税。《附属设施、设备及室内装饰转让协议》是《上海市房
地产买卖合同》的附件，是合同之补充协议，双方以388万元的价格进行房产交易是双方真实意思表示，法院确认上述合同有效。鉴于388万元的交易价格中包
含了固定装修及部分家具家电，参照彭某、翁某某、彭某某对房屋装修所述的价格，法院酌情确定，388万元交易价格中包含378万元的房价款以及10万元的 固定装修及家电家具补偿款，即双方以378万元房价向税务部门申报纳税，相关全部税费由刘某、方某负担。 针
对争议焦点二，彭某、翁某某、彭某某提供的2013年1月27日彭某与刘某的电话录音资料显示，彭某虽未明确表态不再继续履行买卖合同，但其所表达的却是
希望不再履行此合同。基于此，刘某、方某为了交易的安全，在彭某、翁某某、彭某某表达了不继续履行合同的情况下，其不可能直接向彭某、翁某某、彭某某银行
账户汇款的方式支付第三笔房款，而委托律师向彭某、翁某某、彭某某发出律师函强调其希望继续履行合同的要求，此做法并无不妥。然刘某、方某委托律师于
2013年2月4日发给彭某、翁某某、彭某某的律师函未能妥投，居间方发给彭某、翁某某、彭某某的通知函也未能送达彭某、翁某某、彭某某，不能以此证明彭
华、翁某某、彭某某明确表示拒收第三笔房款。房屋买卖合同未能按期履行，双方做低房价是原因之一，双方对此均负有相应责任。 针
对争议焦点三，合同法的立法目的之一是促进交易，维护交易安全、稳定。在合同能继续履行的情况下，双方应当继续交易。目前1704室房屋的交易，不存在履
行障碍，双方可以按真实的房地产转让价格即388万元进行交易。现彭某、翁某某、彭某某不同意继续履行合同的意见，法院不予采纳。刘某、方某继续支付彭
华、翁某某、彭某某房屋转让款，并承担全部的交易税费，彭某、翁某某、彭某某则应涤除房产抵押登记后，协助刘某、方某办理过户手续，并将房屋及相关设施设
备交付给刘某、方某。如彭某、翁某某、彭某某未能及时涤除抵押登记，则刘某、方某可代为清偿银行之贷款余额本息，代偿的相应金额在应付房款中扣除。第三人
在结清了全部贷款余额本息后，应当及时注销抵押登记。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3239号 】本院认为，上诉人彭某、翁某某、彭某某与被上诉人刘某、方某签署的《上海市房
地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，虽然在该份合同中约定房价为288万元，但在同日另签署的一份附属设施设备及室内装饰转让协议中明确固定装修、
厨卫设施及一台立式空调、四台挂壁式空调转让价100万元，合计总价388万元，与双方在中介公司签署的居间协议约定该房屋的转让价388万元是一致的， 且被上诉人在审理中确认合同约定的成交价288万元目的是为了避税，388万元是双方真实的成交价，故该份买卖合同中就成交价约定条款无效，但该条款无效
并不影响到买卖合同的效力，因为上诉人出卖房屋、被上诉人购买房屋的意思表示是真实的，故原审法院认定双方签署的买卖合同有效，并对合同成交价重新认定并
无不当。虽然上诉人在合同签署后就合同成交价条款提出异议，但目前房产交易过程中有税务部门先审税程序，税务部门如果发现成交价约定过低的，对纳税基数以
重新核定价格审税，并不影响到税费的征收，也不以合同约定房价过低而不予办理；另外，双方在合同中约定了被上诉人承担全部税费，避税问题导致的后果也是被
上诉人承担的范畴，因此该份买卖合同在履行上不存在障碍，上诉人提出的重新协商理由不能成立。对于被上诉人一方来说，上诉人提出的重新协商，并不符合正常
的交易习惯，被上诉人理解为是上诉人表达毁约的意思表示，符合常人的思维判断。被上诉人通过聘请律师发函及与上诉人的律师进行协调，还通过中介公司要求上
诉人到中介公司当面签收后一期房款等，应属被上诉人在上述情况下的合理要求，上诉人没有按时到场，则被上诉人未付房款，可以认为被上诉人行使不安抗辩权，
故不构成逾期付款违约。上诉人认为被上诉人未按时付款构成违约，以此主张合同解除的上诉意见，本院不予采信。 基
于已查明之事实，考虑到1704室房屋成交价中还有固定装修、空调等设备价值，酌定装修价格为10万元，并在合同成交价388万元中予以扣除；审理中，被 上诉人同意以378万元缴税，并同意剩余房款全部以现金支付；农业银行与担保公司也同意在借款人付清贷款后涤除抵押等，故该份买卖合同继续履行已无法律上
的障碍。原审法院判决双方继续履行合同，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人彭某、翁某某、彭某某的上诉请求，本院难以支持。
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