房地产税究竟要如何开始征收？|房地产税_新浪财经_新浪网
房地产税究竟要如何开始征收？
　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 周天勇
　　十八届三中全会《决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。这里我们试图系统地设计各方互让权力、平衡多方利益，各方都能接受和大体满意的城乡房地产税征收方案。
房地产税究竟要如何开始征收？
　　十八届三中全会《决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。这里我们试图系统地设计各方互让权力、平衡多方利益，各方都能接受和大体满意的城乡房地产税征收方案。
　　一、出让金小改与两极分化及其经济泡沫化
　　从目前地方财政收入的正规渠道看，增值税的75%归中央，营业税改革为增值税后，如果没有新的税种，未来地方财政收入在全部财政收入中的比例将进一步下降，几乎没有稳定的税收收入。
　　地方政府目前的开支，除了税收部分外，65%到75%来自于卖地、收费和借债。地方财政中，三年土地出让金收入为年平均3万亿元，2014年近4万亿元，已经高达地方政府年收入的40%到50%，有的地区更高。而且，从历史的更长时间看，年度间收入很不稳定；未来，城市化的进程总有一天将基本完成，卖地财政也形将终结。并且，目前的土地财政，形成地方政府扩大城区、大上项目、强征强拆、垄断出让、推高房价、实业趋落、房地泡沫等一系列问题。那么，如何改革呢？
　　一些学者不主张房地产税改革，而是进行微调，在其他方面开源节流。这种思路遇到体制和社会格局的变化：
　　（1）按照党的十八届三中全会《决定》部署的农村土地体制改革，农民同地同价，减少征地范围；
　　（2）强调用地红线、用途规划管制，约束政府用地；
　　（3）农民抵制强拆强征，征地难度越来越大；
　　（4）一些三四线城市，住宅总体过剩，土地已经出让不出去，土地财政枯竭；
　　（5）一线二线城市人口流动集中，加上行政寡头垄断卖地，持续推高房价，三线四线城市人口收缩甚至流出，出让金很少，形成不同地区和规模政府间收入的极不公平。
　　结果：地方政府的土地出让金部分将大幅度下降，并越来越少，征地囤地储备抵押给银行借债的行为也将受到限制，其他借债行为也会因债务审计和考核，大大减少。一方面，地方政府财政将遇到前所未有的困难，行政公务经费紧张，交通补助等公共服务开支将缩减，生态保护环境污染治理支出将不保，低收入人员保障将受到影响，城镇基础设施无法建设和维护。另一方面，住宅投资性需求也无法抑制，房价继续快速上涨。
　　而如果将《决定》视为一纸空文，仍然维持原有征地制度，仍然收取3到4万亿的元的土地出让金，则一方面还是在过多地掠取农民群体的利益转移到城市，另一方面，如前讨论过的，地价房价不断上涨，或者使城市中需要买第一套房的群体，变成房奴，地方政府实际从他们手中，征了很高的“税收”；或者因房价太高，使他们沦为城市中长期的租客。
　　不改革废止收取土地出让金体制，对农村农民、进城农民工和新进入城镇的大学毕业生及其他青年人群体是不公平的。特别是如前所述的，未来迁移入城市的7亿农民和买不起住房的群体，租住在有多套房的2亿左右居民家中，租房者将收入的40%到50%左右交给房东，形成城市中新的房主和佃户两个阶层。
　　目前，在城镇中的2.77亿农民工，在自己务工城镇买房的只有1%左右，约为100万套；在自己的家乡城镇城郊等买房的估计在20%到35%之间；按照2015年城镇住宅存量，除去农民购买的城镇住宅，城镇居民平均每户为2.1套住宅。而据有关抽样调查，前三四年，1.38亿户城镇居民家庭中，13%没有自己的住宅，租住房屋，大多是青年人和极低收入的家庭；66%左右的，只有一套房，大多为中低收入者；21%的城镇居民有多套房，并且平均6.8套。城镇中住宅资产的分配极不公平。
　　而城镇中，2015年各种性质的住宅有3.4亿套，在建52亿平米，新开工10平米，就是以后一个住宅项目不开工，建成后新增6200万套住宅，届时城镇将有4亿套住宅，每户3.5人，仅城镇住宅就可以容纳14亿人口居住。如果将全部住宅作为消费产品，实际已经严重过剩。加上城镇居民独生子女格局，老人过世越来越多，未来由于独生子继承上一代和两代房产，房屋将更加过剩。
　　2016年住宅在这样过剩的情况下，其价格为什么还会暴涨呢？
　　（1）地方政府低价征地，囤地，饥饿供地，土地市场行政寡头垄断，一家高价倒卖地，千家竞价，报价最高者得，不断地推动地价房价上涨；
　　（2）银行贷款利率，投资企业产业，搞实体经济高，实际民营企业，中小微企业，利率10%到20%，贷款买房投资低，利率目前只有5%以下；
　　（3）投资实体办企业，要交很高税收，17%增值税，有的要交消费税，要交工资42%的社保费；投资生育抚养两个（过去）个孩子，三个孩子要交更高昂的社会扶养费，投资房子，不管多少套，持有都不用缴税交费；
　　（4）由于22到44岁经济主力人口持续萎缩，总需求收缩，传统工业化提前结束，制造业全面过剩，股市不温不热，教育卫生文化等服务业相当程度没有开放，新的投资领域还没有拓展和放开，相当多人换外汇投资国外不熟悉或者换不出外汇或者钱出不了境，国民经济杠杆率很高，唯恐人民币不保险，只好投资房产避险；
　　（5）几千万党政事业机关干部和一两亿其家属近亲中产阶层规定不能投资做实体办企业赚钱，这个阶层巨额资金合规的只能炒股炒房，股市不行就爆炒房产；
　　（6）由于地方政府寡头垄断卖地，人口流向集中密集地，还不根据需求增加供地，但有不断增加的住宅需求力，价格有持续循环上涨的预期，人们有不断追投的动力，甚至不惜加杠杆危险地追投，认为政府土地财政，只能让土地房屋不断高速涨价，而政府不能自己断自己财路，跟着政府高价卖地风向标，肯定赚钱；
　　（7）房价会持续上涨的炒作和恐慌，赌博侥幸心理，羊群追涨效应，形成全社会炒房热，而且，特别是一些刚需的居民，也不惜借钱贷款跟风购买；
　　（8）为了促进经济增长，央行大放货币，但为防止人民币贬值堵住换汇流出，而地方政府和商业银行则恰逢时机去房地产库存，减少房地产企业在银行呆坏账，增加地方政府的销售等税收，放出的货币没有流入实体经济，而是由房地产领域的资产涨价加以平衡和消化，也即资产价格上涨形式的通货膨胀；
　　（9）许多商业银行因风险太大和风险责任的所有制规避，不愿意将款贷给民营企业，中小微企业，以及实体经济，而是贷给国企，一些大的央企得到贷款后，不投实业，而是更高价格去买地做房产，又进一步推动地价和房价的上涨。
　　这需要尽快出台房地产税，一是抑制房地产泡沫，脱虚归实，避免金融危机，使国民经济健康发展；二是房屋尽快归于消费产品，而不是投资产品；三是调节平均财富，控制和缩小住宅拥有不同和出租食利形成的资产和收入吉尼系数扩大趋势；三是尽早废除推高房价的出让金体制，断地方政府土地财路，给市县级地方政府有一个稳定的收入渠道。
　　过去曾经通过购买房改房、低出让金及低房价时商品房等途径积累了不断增值的两三套、甚至更多套房财富的一些城市居民不交税，而农民却要通过耕地林地宅地低价给政府转移集中收入，没有住宅要买第一套居住房的城市新居民，实际则要向政府交纳高额的“税收”—出让金。如果不进行较为彻底的改革，税负和财富的分配是不公平的！
　　目前研究开征房产税另一方案的思路是：居民住宅年期不永续化，基本居住消费部分免征房产税，对多套房累进开征房产税，对企业开征房地产税。思路是：
　　（1）现有土地管理法使用年限40到70年，到期重新申请，按照使用期结束时的价格再交纳出让金，再继续使用，否则国家收回土地使用权和地面建筑的规定不变。
　　（2）住宅法定面积，或者第一套不征，从第二套起，按市价累进征收。比如，一居民，在北京有四套住宅，都为150平方，价格均为5万元。第二套按市价2%征收，则需交税金15万元；第三套按市价3%征收，需交税金22.5万元；第四套住宅，按4%税率征收，需交30万元。
　　这个方案的结果是：
　　（1）开征的前数年中，由于累进征税，加上房产税挤出住宅交易，地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。
　　（2）房产税开征后，为了降低持有成本，多套房的居民将二套以上抛出，一是地方政府的房产税减少，如果大部分都将一套以上房抛出，只保留居住房，由于第一套免税，政府住宅房产税部分又陷入枯竭；二是如果仅开征企业的房地产税，税收负担就会全部压在企业身上，税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加；三是房屋供应量大增、房价下跌，可能使银行坏帐增加，金融风险加大，政府房产税征税价格水平也下降，收入也会减少。
　　（3）城镇居民基本消费住宅不交房产税，二套要交税，不论一套多套，只是在规定期限内有使用产权，过期不补则土地和建筑物无偿收归国有。
　　按照这种思路，一则虽然无损基本居住居民，但持有多套房的中产阶层财富再分配过猛，将严重损害中产阶层利益，不利于中产阶层的扩大。二则中产阶层抛完一套以上房产后，居住房产方面失去了地方财政的稳定税源，不符合“居住并有房屋财产，政府就要提供公共服务，居住人相对应需要交纳税收”这一原则。这种思路方案的改革，虽然易于启动，但是后患无穷。
　　显然，房产税改革不启动，或者基本居住消费部分不改革而对多套房累进大改，这两种思路，都是行不通的。我们以下设计了一个克服这两种思路困境的第三方案。
　　二、永续使用权和继承权换取征税权
　　废除土地使用权的年期体制，实行土地使用的永佃制。对城镇自然人和法人目前使用的城镇国有和有限使用年期的房地产，以给以永续使用产权换取政府的征税权。而对不愿意选择政府征税改革的城乡居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未来土地出让金价格重新交出让金后再继续使用的体制。
　　但是，如果城镇居民到期后，不再继续申请租期使用权的，改革目前法条中规定的无偿收回地面建筑的规定，由政府以成本重置价收购地面建筑物；而对工商金融用地不选择国有永续使用而不交房地产税的，由于企业有提取建筑物折旧收回的财务制度，地面建筑政府不进行收购，到期无偿收归国有。
　　不含土地出让金的各类集体土地产权、军产、工业产权、房改房等等，率先进行改革，并且只有一种选择，即土地不改变集体或者国有所有性质，但是永续使用权，按规定交纳房地产税，予以合法化。
　　总之，土地所有制改革的方向，是国有和集体所有不变，取消年期，永续使用。建国以来几次修宪，对于城乡土地的所有制性质规定有所不同。对原有的保留土地私有性质的一些房产，特别是文化大革命时住户不断变更，继承代际和人数增多，城镇和农村中遗留的住宅和宅地所有权方面的问题不少。对此，应当进行特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解决。
　　三、区分消费与投资并按居住面积分类征税
　　一个非常重要的原则是，不能按照泡沫价格征收消费性房地产的税收。中国各城市，由于多年来政府行政寡头垄断卖地炒地，价格泡沫特别严重，对于合理面积的自住房而言，价格与使用价值严重偏离。因此，在中国城镇，应当按照合理房价收入比的房屋价值征税，才能为居民接受。
　　笔者认为，另一个重要原则是，要区分消费性住宅资产与投资性住宅资产。消费性的住宅资产，即使价格奇高，但是居民只有一套并居住使用时，并不能变现为市价水平的价值性财富。这里表现的是居民自己的居住消费性质的使用价值。而只有将住房出售、出租，或者持多套而等涨价时，才能表现为投资价值性质的财富。因此，对前者应当按照消费性住宅以合理的能够承受的价格水平征税，而对后者则按照投资性住宅资产市场价格水平征税。
　　对于居民不是用于投资，而是用于居住消费的，一定的法定面积，包括无法分割的法定面积外的套内面积，应当挤出房价虚高的水分，就是以当地上年的人均可支配收入，及合理的房价收入比6，来确定下年应征房产税的房价。
　　居住消费性质的第一套住宅，按家庭人收可支配收入6年可买一套人均50平米的住宅，计算房价，并且面积不论多大，都为消费性质，因此以消费性质房产价格、每年1%税率征收税金。
　　如北京市2012年城镇居民人均可支配收入36469元，法定适当的居住面积为50平米，合理的房价收入比为6，则每平米应征税价格为4376元，如果为50平米，则征税房价为218800元，按1%税率，2013年应征房产税额为2188元；三口之家，150平米的居住面积，2013年应征房产税额6564元，而200平米则征8752元。平均来看，即使1%税率分6年改革到位后，房产税为北京三口之家年总可支配收入的0.6%。在可以承受范围之内。（当然，考虑人均可支配收入线以下居民的承受能力，我们后面设计分6年到位。）
　　当房地产泡沫消失，房价收入比稳定在6，甚至低于6时，由于人均可支配收入是增长的，消费性质房产税率的确定与每个上年不断增长的人均可支配收入挂勾，也是不合理的。到那时，就不再挂勾收入而以真实的房产价格征税。然而，可能房价不断上涨，泡沫经常性存在，这种情况下，仍以房价收入6确定的税率征税比较合理，因为它对城乡居民的利益是一种保护机制。
　　第一套住房以外的住宅，视同投资资产，按市价1%征税，考虑价格泡沫因素，我认为不宜累进征税。前面已述，有的方案提出累进方案，对第二、三、四及以上多套房分别按年2%、3%、4%征税。我认为，这是不合理的。
　　一是因为地方政府的高出让金，已经推动房价过度高于居民平均收入水平，价格中包含着泡沫；二是世界上对居民多套房累进征税的国家极少，都采取普税制；三是累进税太猛烈，将会导致房价大跌，引起金融动荡。因此，我以为不论有多少套住宅，税率都应当为市价1%。比如，150平米的住宅，在北京某学区，市价每平米10万元，1500万元市价，年房产税15万元；在住宅小区，市价每平米4万元，年房产税6万元；而在昌平区，市价只有1万元，则年房产税为1.5万元。而一家庭有五套房，共1500平米，市价平均5万元，则需要交75万元税收，实际就是不累进，业主纳税也很沉重。
　　此外，不论消费性房产，还是投资性房产，其进入交易环节，均按照市场交易价格征收房地产交易税。
　　四、消费性房产税低起步、小步走和分六年到位
　　一个城市中人均可支配收入中，含有工薪以外的许多收入，因此，就是消费住宅资产，按照合理价格水平征税，对一些实际收入在该城市人均可支配收入水平线以下较多的居民，负担可能要大大超过0.6%。因此，设计按照居民收入的不断增长，分六年到位，使消费性质房产税逐步达到目标的1%税率水平。
　　达到目标税率的时间为2022年截止。在2017年到2022年中，即2017年，基本150平米面积内，按照0.167税率征收，即1/6税率征收；按照目标税率，每年税率上调1/6，在2022年达到1%目标税率。
　　这样的征税方案，起步低，小步走，分六年到位，使城镇居民逐步适应；城乡居民收入增长（特别是工资增长），消费支出结构调整，将分年消化消费性质房产税部分；期间，可以工资增长与消费性质房产税增加联动，减轻工薪阶层房产税负担。
　　对于投资性资产，按市价1%的税率，不实行低起步和分年小步上调的方式，一年一步到位。
　　五、低收入人群减免
　　对于退休金较低，甚至没有参加退休社保的，以及参加以房养老的老年城镇居民，对于失业无收入的城镇家庭，对于统计在最低收入范围的城镇居民，严密甄别，适当减免其房产税。鼓励城镇退休居民将房间出租给大学生和农民工等获得收入，对所得收入免收个人所得税。业主去世，由子女继承；或者卖出，新业主恢复按前述规定的房产税征收。对有两套房并养老金较低的退休居民，以及有两套房的低收入居民，鼓励出租另一套房，出租收入免征所得税和投资性质房屋的房产税，但需要交纳消费性质部分房产税。
　　六、原实际征税性质的高土地出让金部分逐年退税
　　对于按照市价征收的住宅房产税，以及对工商金融商业等地产，因政府出让金是将若干年租金一次收来，因此需要从土地收取出让金改革以来，对地价构成进行动态梳理，分清和合理测算土地出让价格构成：
　　（1）所有权地价；（2）由于交通、位置等因素形成的级差地租；（3）实际是对农民过低价格收购部分的转移；（4）拆迁、安置和整理等成本；（5）实际是向购房屋土地者征取税收性质的部分。特别是高地价时购买住宅和金融商业用房的自然人和法人，房产税实行在设定的年限中，对构成（5）实行先征后退的体制，以避免双重征税。
　　对于工业用地出让金，应当分类考虑，如果政府优惠，或者价格较低的，不考虑退税；如果价格较高，没有优惠，则应当考虑适当予以退税。
　　七、方案选择自由，不同征税和交易办法
　　对于目前合法的城镇国有商品房，可以给业主设计两种方案让其选择，一种是上述方案。另一种是，对于不选择国有永续使用产权改革方案的城镇居民，（1）征收住宅消费税，比照永续使用权房产减半征收。（2）房屋在国家规定的使用年限中，有继承权；到期，土地国家无偿收回，地面建筑按照建筑造价由政府回购，继承权消失。（3）由于这类房产土地国家没有将永续使用权交易给业主，业主在房地产市场上抵押、出租、入股、出售等交易时，只能有剩余的使用年限产权，不能有永续使用年限产权，其价值也按照剩余年限来评估。
　　八、非住宅房地产的永续产权和不动产税
　　对目前40年到50年不等的非住宅用房地产，特别是工商金融房地产，除极特殊的以外，也都改革为法人永续使用产权制。经营性的房地产，各投资者按照股份拥有永续使用产权；各党政军事业社团等等，永续使用权为组织和法人所有，其中非盈利基金会的，由基金投资人所有；无投资人的，其政府机构归并、营地变化、事业和社团变更等时，除了清算负债所用之外，国家无偿收回土地的永续使用权，但不包括建筑物价值，除非解体或变更后无主。
　　非住宅房地产（不包括个人在家创业的住宅），因房地产的产出率不同，对工业、商业和金融地产，按市价1%、2%和3%的税率征税（世界大多数国家2%到5%）区别征收。工商金融等地产，不得减免。党政事业社团等地产，房产税按照市价的0.5%征收，都要先交纳房地产税，按照有关用房面积标准，包括教育卫生等公益和半公益用地，即征即退或者即征即减；超标准面积的，由使用单位，或者使用个人交纳。
　　还应当以降低增值税换取对非住宅不动产交纳房地产征税。其中一部分实际是中央和省一级向市县进行收入的结构性转移。目前来看，增值税税率太高，一直是国内外诟病的问题，应当往下调2个百分点，就2013年数据框算，影响中央收入2700亿左右，影响地方政府收入840亿左右。但是，从地方政府财政收入接替上看，仅城镇工商金融房产就达100多亿平米，均价8000元，80万亿资产平均征2%税率，除去减免，约有1.4万亿元税收。
　　九、地方财政可一次性稳定交替
　　从2010年到2013年，国有土地使用权出让收入看，分别为29398亿元、33477亿元、28886亿元、41000亿元，2013年的形势比较特殊，即各地政府为了还债，大规模卖地。去掉特殊情况，年平均出让金收入30000亿元左右，是为地方政府的财力。
　　2015，全国城镇各类住宅面积，达340亿平米左右，即使全部按照2015年全国居民可支配收入近2万元，房价收入比6的水平，征税房屋价格水平应当为4200元每平米，应税总资产达142.8万亿元，按照1%的消费性质房产税率，城镇房产税总额就为1.428万亿元。
　　当然，按照消费性质房产1%税率及其阶梯累进税率分6年到位的方案，第一年，只能征到其中的1∕6税收，之后每年动态增加。但是，刚开征时，多套房较多，按照市价征收的投资性的房产税较多；持有成本增加，抛售多套房，所收的房产交易税也较多。随着多套房的减少，和交易量的相对下降，虽然这方面的税收相对增加放慢，甚至绝对量可能下降，然而，消费性质住宅房产税税率（从1/6到1）是每年上调的，因此，动态看，6年内每年之间的房地产税及其交易税仍然可以大体平衡。
　　城郊和农村应当纳税的超面积住房和二套宅基地等，按照城镇、城郊和农村法定面积内外不同的税率征收，征税额在亿元左右。
　　那么，假如2017年开征，全国房地产税和国有土地收入总额：
　　（1）城镇工商金融房地产可征14000亿元税金；
　　（2）即使假定全部住宅为消费性质资产，起步年按1∕6征收，城镇、城郊和农村住宅房地产税15000亿元左右；
　　（3）城郊和农村的非农业的经营性的房地产，最低估计可征收2000亿元税金；
　　（4）全国房地产交易税，最低估计2000亿元；
　　（5）国有土地永续使用权在交易中心的销售收入2000亿左右（包括盐碱地改造、填海造地、废旧工矿土地整理等出售）。
　　共计35000亿元，因为土地出让金中包括了征地拆迁补偿等成本，除去此部分，完全能够接替地方财政目前的土地出让金部分，甚至有余。废除土地出让金与开征房地财产税和交易税之间，可以一次性实现平稳交替。
　　此外，在改革过程中，需要对房地产业，对土地和房屋，以及对房屋交易的各种现行政府收费和税收，进行清理、废止和归并，形成房地产税（不动产财产税）和房屋土地交易税（对交易所得征税）两个税种。
　　结语：选择阻力和风险较小的改革方案
　　为什么要进行上述的废除土地出让金，转变为开征房地产税的改革？
　　一方面，是改变目前地方财政收入从农民和刚要买房人等低收入人群收取这样的不合理渠道的需要，是避免财富两极分化的需要，是抑制投资性房产需求而平抑房价的需要，是克服地方政府卖地冲动的需要，也是节约宝贵土地资源的需要。
　　另一方面，在改革中：（1）国家让出了永续使用权，给了城乡居民以真正意义上的财产权和继承权，也给一部分居民保留了选择年期使用产权而不进行改革的选择自由权。
　　（2）考虑了城乡居民的承受能力，区分了消费性房产和投资性房产，居住的房产按照挤出泡沫的房价征税，对低收入人群实行减免。
　　（3）消费性质房产税，由于分6年逐步调到1%税率，考虑了工资等收入增长与税率逐步上调的联动，防止突然一步到位，对城乡居民其他生活消费方面的影响。
　　（4）对于中产阶层的投资性房产，包括工商金融地产，国家考虑价格因素，按世界各国较低税率征收，并且不进行累进征收，对于土地出让金特别高时投资性住宅和非住宅房地产，进行适当的退税。
　　（5）考虑企业开征房地产税后的税收负担，降低2个百分点的增值税率，社保费率降低到30%，进行平衡。
　　（6）对于农村和城郊住宅宅地及生产性用房地产，农业性质的全面免除，非农业性质的进行减免。
　　（7）中央政府让一部分利，换取地方对企业的房地产征税，完善地方房地产税种。
　　这是一个考虑兼顾政府、城乡居民和企业、高中低不同收入群体，以及中央和地方关系等各方利益，相互妥协，各自让步利益，权益互换，并且阻力较小、风险较低和可控，可以平稳过度的改革方案。
　　(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所副所长、研究员。)
责任编辑：郑洋洋
　　欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
文章关键词：
&&|&&&&|&&
作者简介：
中共中央党校国际战略研究所副所长、研究员。
手机阅读请扫描
微信二维码您现在的位置是：
2015房产税开征最新消息 房地产税和房产税的区别
字体: 【】
摘要 : 科普：房地产税与房产税 房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。我国房
　　科普：房地产税与房产税 更多投资理财知识
　　房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。我国房地产税收入占地方税收的70% 房地产税以上，而外国一些发达国家仅在8%左右。 综投网
　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 理财方法
　　由以上定义可以看出，房地产税和房产税是有区别的，确切的来说，房产税是在房地产税的范畴之内。 了解更多理财知识
　　房地产税财政意义 理财方法
　　开征房地产税，无疑是一项可靠的财政收入，它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷，因为它是财产保有税。而且房地产税是直接税，比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能。 理财方法
　　据称，此次改革将房地产税的定价权有条件地交给地方政府。有分析认为，这有利于充分调动地方政府的积极性，增强税收调控的灵活性。随着地方自主权的增强，地方政府将能够在一定的区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。这对使房地产税逐渐成为地方政府的主体税源，化解困扰已久的土地财政难题，具有积极的意义。 更多投资理财知识
　　房地产税怎么征 综投网
　　根据报道，目前，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。 更多理财小知识
　　专家指出，现行房地产税费内容繁复。对于调控而言，以交易环节调整税收为重，短期内能产生一定效果。但从建立长效机制来看，税收政策调整频繁，出台较为仓促，应急色彩浓厚，缺乏顶层设计。&现阶段保有环节几乎没有税收，历次调控均以交易环节税收为主，促进住房资源合理配置效果不够明显。& 综投网
　　房地产税征多少 本文来自综投网
　　价值百万首套房每月需上税400元。今年3月份，有房地产业内人士表示，我国房地产税开征是必然，参照欧美国家及世界通行做法，他预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。 理财方法
　　这笔帐这么算：按照每个家庭户承受能力和世界通行做法，首套房的税率应该在0.5%-1%之间，280亿平米住宅，均价一万总值280万亿，就是0.5的税率，一年是1.4万亿税收。100万一套房，一年交5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。 理财小知识
　　房地产税何时征 理财小知识
　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，当前财税改革已经拉开帷幕，房地产税作为重点之一，或将在2016年前实现加快立法，在2017年实施。 更多投资理财知识
　　按照中央的部署，改革的重点要在2016年底之前做出来，房地产税立法肯定是要动真格的，房地产税立法最迟不能拖过2017年的&两会&。
& 本文来自综投网
　　对楼市的5大好处： 理财方法
　　一、严厉打击炒房 了解更多理财知识
　　房地产的暴利本质吸引了无数开发商盲目开发，刚性需求者是在增加但基本上是比较均衡的递增，而投机性需求则是阶梯式的递增，递增速率远比真正的有效需求快得多。 综投网
　　因此造成了一些地方政府背后导演，前台由开发商和炒房者表演的一出房价上涨大戏。开发商不断存放房源，以期获得更高的利润，房地产行业&泡沫&越积越大。 更多理财小知识
　　从经济理论来讲，实施房地产税可以提高投机者炒房的成本，降低其收益预期，从而减少投机需求，通过市场供求关系达到降低房价的目的。 本文来自综投网
　　二、弱化房地产投资属性 理财方法
　　房地产具有使用和投资两个功能属性，但是现在投资反客为主，很不正常。房地产税的开征有利于弱化投资属性，还房地产以居住功能属性。 更多投资理财知识
　　房地产税的征收，对于那些多买多占公共资源的的前提下，在未来升值空间不确定的背景下，首先要面对确定的房产税负，这样就会让以投资为乐趣的购房人信心丧失大半，少了炒房者侵占市场资源，房地产市场立马现了原形。 理财方法
　　三、开征将直接抑制房价 理财方法
　　据有关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。房地产开发中土地占有的税费太多，是房价过高的直接原因。 了解更多理财知识
　　如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。 理财小知识
　　由于地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。当然就有点像国外买房难养房更难的状况了。 本文来自综投网
　　四、防止过分依赖土地财政 理财方法
　　一旦开征了房地产税，地方政府的利益将有所保障。因为现行的土地批租制度将退出历史舞台，对于地方政府而言，土地将成为长期而稳定的财政收入来源。 更多理财小知识
　　如果地方政府不再过多为&土地出让金&张罗，而是将注意力转到其他生产上，那么开发商和地方政府那一层剪不断理还乱的暧昧关系将彻底终结了。 理财小知识
　　五、有助于调节贫富差距 了解更多理财知识
　　一旦把房地产税提到财产税这个层面上，财产税的开征具有填补中国现行税制中财产税缺失的特殊功能。就意味着中国真正启动了调节贫富差距的工程。房地产税的开征将使对贫富差距影响最大、具有基础作用的财产有所触动。 本文来自综投网
　　总结 更多投资理财知识
　　长远来看，房地产调控更多要依靠市场力量、法治调节。以&限购&为代表的行政手段，短期、局部可能见效快，长期来看效果未必合适。特别是交易环节的税收负担，以北京为例，个税与营业税、契税加起来常常数十万元计，令刚需购房者不堪重负。 理财方法
　　当税负从交易环节转向持有环节，对&房叔&&房姐&们的杀伤力会更直接、更明显，更有利于公平税负、平抑房价。该征的征，该免的免，才是房地产税的本意，才能让刚需者笑、投机者愁。 了解更多理财知识
　　无论税收二次分配，还是税收撬动的房产占有格局，房地产税注定将扮演一个促进公平的角色。放在社会公平正义的天平上考察，房地产税立法工作需要格外谨小慎微，拿捏好技术与价值的双重取向，平衡好各方利益的动态变化。从这个意义上说，这次立法不单单是个法律事件，更是一场汇聚民意、民智，凝聚民心、民情的政治活动，需要立法者勉力为之。 本文来自综投网
& 本文来自综投网
　　此前媒体热议的&物业税&、&房地产税&等其实是指美国式&房产税&：它在房产的持有环节征收，2012年，美国地方政府征收的房产税达到4330亿美元，占到地方财政收入29.7% 本文来自综投网
　　多年来，中国苦苦追求的美国式&物业税&、&房产税&、&房地产税&，其实都是指同一种税。它们都是在房产的持有环节征收，都是指&政府对房、地估计市场价值，再每年从估计的价值中，强制抽取一部分&(下文对&房产税&不做区别地使用)。 了解更多理财知识
　　美国各级政府中，征收房产税(Property Tax)的主要是地方一级政府(占比97%以上)。根据census.gov的数据(2014年12月发布)：在2012财年( & )，州政府共征税7994亿美元(占州财政收入49%);再往下的地方政府共征税5888亿美元(占地方财政收入40.4%)，其中房产税达到了4330亿美元(占地方税收73.5%、地方财政收入29.7%)，相比于2007财年的3763亿美元增加了15.1%。 综投网
　　中国若开征房产税，是&重复征税&：购房时业主已经为70年土地使用权&一次性&缴纳了地租，倘若再征房产税，相当于按照&分期&方式又得交一次地租 本文来自综投网
　　表面上看，中国确实没有房产税。但是民众购买商品住房，付出的房价里30%-50%为土地出让金(即&楼面地价&)，这本质上是民众为了获得70年土地使用权而&一次性&缴纳的地租。倘若政府再收取房产税，相当于民众按照&分期&的方式又多缴纳了一次地租，而美国持有房屋者至始至终只用交&分期&的房产税。有学者一再强调房产税是&公共服务的税&，土地出让金是&使用土地的租金&，但这看似不同的两者最后却都是由购房者承担。 理财方法
　　根据《第一财经日报》统计，若计入土地及房产相关的5种税收，2013年中国地方政府的国有土地使用权收入占地方财政收入的46%，这其实已经远超过了美国(2012年，房产税占地方财政收入29.7%)。 了解更多理财知识
　　上海重庆试点房产税，不管不顾房产价值评估的重要性：美国纽约州规定，只有一处房产发生物理变化，才进行评估，有些社区几十年都没有进行价值评估 综投网
　　一般在美国，房子每年的房产税=房子评估价值&税率，税率由地方政府的民选议会根据每年预算决定，而如何评估房子的价值才是重中之重。以纽约州为例，评估员必须要获得纽约州的资格认证，在三年内上岗。所有郡、市、镇(除了纽约市和拿骚郡)的应税房产都必须以市场价值或者市场价值的相同比例来评估，只有在一处房产发生物理变化时，评估员才会评估房产的价值，一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。这种估值全部公开，很容易在相关房地产网站(比如Zillow)上找到，例如加利福尼亚州旧金山一处房产包括：3间卧室，2.5个浴室，1924年建成。2004年估值270,000美元，房产税5,090美元;2005年以725,000美元卖出(这两年处于房地产泡沫时期);2006年房产税10,997美元;2010年以540,000美元卖出，房产税12,193美元。 更多理财小知识
　　2011年，上海和重庆&试水&房产税，但在评估环节极其简陋和粗糙。上海市只模糊规定&房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同实施&，没提到具体评估机制，而重庆市压根就没有类似规定。 理财方法
　　美国人若觉得自己被多征了房产税，可以提出申诉：2014年，芝加哥所属库克郡有60%提出申诉者获得了房产税减免 更多投资理财知识
　　美国民众如果觉得自己多交了房产税，可以立即提出申请，要求退税：在亚利桑那州凤凰城，退休人员林恩&韦弗(Lynne Weave)自己研究公开材料，提出申诉，成功将其房子的估值从2009年的709,715美元重新调整到了2010年的390,000美元，而房产税也从2009年的5597美元下降到2010年的3257美元;在伊利诺伊州芝加哥市，房地产每三年会被评估一次，年，有超过25%的房屋持有者提出&重新评估&房子的价值，其中每年平均有18%的申诉者成功降低了自己房子的估价，从而少交了房产税。 综投网
　　在2014年，芝加哥市所属的库克郡的房屋持有者共提交了99,659份单户型住宅的申诉，其中有60,411份(将近60%)获得了房产税的减免，地方政府共退还8700万美元的房产税。这些申诉者一部分受到过&TurboAppeal&这样专业咨询网站的帮助。俄亥俄州汉密尔顿郡的房产评估员达斯提&罗兹(Dusty Rhodes)说，&我们也可能犯错。&亚利桑那州马里科帕郡评估员办公室的发言人则称，这就是为什么&我们希望公众帮助我们做得更准确。& 理财小知识
　　在美国，房产税唯一合法目的是用于改善公共服务：2009年，纽约州房产税62%都流入当地学校，剩下的用来资助警察、消防等市政服务 理财小知识
　　在美国，征收房产税的唯一合法目的就是为公共服务提供资金，而且房产税每一分钱的去向都有据可查。例如华盛顿州克拉克郡，2014财年该郡向城市居民(City Resident)征收的房产税，有42%流入了当地学校，5%投入了当地图书馆。在纽约州，2009财年征收的房产税179.9亿美元(62.2%)流入了当地学校，50亿美元(16.9%)分配给了郡，剩下20.9%在城市、乡村、特殊地区之间分配，主要是为警察、消防、道路维修以及其他市政服务提供资金。这种关系可以解释为，&我住在这里，我给政府交物业费，政府拿着这笔物业费给我提供公共服务。& 了解更多理财知识
　　科罗拉多州斯普林斯市是著名的右派城市，它有着几乎全美最低的房产税&&2008年时人均房产税大概为55美元。在2009年末经济衰退时期，该市发现自己面临着财政收入锐减问题，不得不关掉了三分之一的路灯，关掉了供人们玩耍的&纪念碑谷公园&游泳设施。最后，居民们根据法律进行了公投，结果是拒绝加税。人们宁愿遭受公共服务的削减，也不愿意看到自己需要交更多的房产税。这也是典型的&物业与业主&关系的例证。 了解更多理财知识
　　美国房产税改善了公共服务，反过来又促进该地区房子升值，最终业主获益：但中国无法实现这样的正向循环 更多理财小知识
　　根据约翰&英杰(John Yinger)等人著的《房产税与房屋价值》(Property Taxes and House Values)，房产税与学区密不可分，一个学区如果房子价格高，房产税也就相应较高，最终流向学校的钱也比较多，学校(乃至整个学区)服务质量得到了提高，又吸引更多的家长购买学区房，从而推动房价上涨。2015年，德克萨斯州圣安东尼奥市独立学区的住宅评估价值上升了16%，而东北独立学区和北区独立学区的估价上升了10%，正是这个原因。而在中国根本无法实现这样一个正向循环，因为子女所在学区的经费并不来自于房产税。 本文来自综投网
　　中国很难保证房产税足额流向公共服务：中国开征房产税只是为了给地方开辟稳定巨大的税源;在2011年，地方政府土地出让金收益中仅有2.95%用于廉租房，远低于4年前10%的承诺 更多投资理财知识
　　最近几年，中国政府以&抑制房价&、&打击投机&等多个冠冕堂皇的理由提出要开征房产税。但是中国为何要开征房产税，其实许多人早就心知肚明&&为了给地方政府开辟稳定庞大的税收来源。据《21世纪经济报道》，月，中国地方政府国有土地使用权出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。土地是有限的，地方政府在即将坐吃山空之时，拿&房产税&这种可以无限期征收的税种替代也不足为奇。 综投网
　　但对于监管方面来说，聂日明曾指出，在2011年3月财政部提交至全国人大的报告中，2010年国有土地使用权出让金为2.9万亿，征地拆迁补偿为1.3万亿元，廉租房保障支出463.62亿元，即土地出让收益中仅有2.95%用于廉租房的支出，也远未到达其2007年做出的10%的规定。在可预见的将来，中国开征房产税，也很难保证房产税能流向公共服务。 更多理财小知识
　　原标题：
　　各位读者看到这里已经了解很多，但请大家先别着急离开，点下一页将分享更多干货。
了解更多，请上综投网()
　　综投网()：综投网运营前期作为非营利性投资理财入门指导站，塑造金融理财科普媒体，分享各种，吸引用户口碑。我们致力于对和渠道的普及，希望对于中国网民金融知识的普及和理财习惯的培养起到引导性作用!
免责声明：
1、凡本网注明“来源：***（非综投网）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多的信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请在30日内联系网站客服处理。
征稿启事：
为了更好的发挥综投网资讯平台价值，促进诸位自身发展以及业务拓展，更好地为企业及个人提供服务，综投网诚征各类稿件，欢迎有实力机构、行业专家来稿。
------分隔线----------------------------
相关推荐新闻
冠东油产品设两个品种，即冠东油ulp1和冠东油ulp2.冠东油交易同时包含了…
随着2015年年底证监会、商务部接连发文规范贵金属及原油市场，目前国内大…
邮币卡交易合法吗？邮币卡电子盘是骗局吗？ 2015年以来，一种新的投资理…
距离4月10日首届武汉马拉松开跑越来越近，武汉市公安局交通管理局昨日发…