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地点：苏州2.5产业园骆翎意：尊敬的各位嘉宾，女士们先生们大家好。由苏州建屋2.5产业园与德国FTA建筑设计有限公司联合组办的产业进化的论坛马上开始。我是FTA的骆翎意，很高兴能主持今天的会议，首先我先介绍我们今天的嘉宾，他们是建屋2.5产业园发展公司总经理助理朱伟楠先生，建屋2.5产业园总经理童明先生。德国FTA合伙人施道红纤丝，德国FTA合伙人设计总监托马斯。福利智先生。德国FTA建筑有限公司合伙人丁洋先生。易居研究中心总经理周建成先生，克而瑞集团区域总经理徐和锋先生。量奥地产集团蔡强俊先生，IBM苏州公司总经理陈德芳先生。IBM苏州公司运营部赵雪娇小姐。
本次论坛也很荣幸的得到了全国多家知名媒体的鼎力支持，他们分别是21世纪经济报道，第一财经日报、东方早报、房地产时报、青年报，东地产，上海商报，第一财经房地产金融，理财周刊，第一财经乐居房产、上海热线、苏州日报，建筑中国，新浪网、新民晚报、新民晨报。今天感谢各位在百忙当中抽出时间参加我们的论坛。让我们再次以热烈的掌声对各位领导、专家和媒体的到来表示衷心的感谢。
现在有请主办方的代表致辞，有请FTA的合伙人托马斯。福利智先生致词，大家欢迎。
托马斯。福利智：各位下午好。在此我很荣幸欢迎大家今天下午能够来到这里参加由建屋2.5产业园和德国FTA共同组办的产业进化的论坛。FTA是一个中德合资的国际设计公司，它集合了来自中国和德国的设计理念和设计文化这一体系的设计经验。当我们接触和落实一个项目的时候，我们把自己看作更是一个科学严谨的建筑师、规划设计师而不是一个艺术家。当我们在和我们的客户共同工作和开发项目的时候，我们更多的是想把自己看成一个顾问的角色，为他们提供服务，和他们共同探讨项目的一个概念和设计。对我们来说一个好的客户是一个思想开放、有条理的客户，同时也是相信我们的客户，建屋集团就是这样一个好的客户。然后上一周我们FTA设计的建屋2.5产业园获得了2012年可持续城市综合体大会颁发的"金宗奖"，在此FTA希望和建屋集团共同分享这个奖项。我们相信一个好的项目它有这个实力能够获得奖项，这个功劳共同归功于建筑公司和他的客户，因为开发商和设计构思是一个合作的团队。我们经常会说，没有好的客户就没有好的项目，现在我想邀请建屋2.5产业园的代表上台来，然后我们想共同分享这个我们获得的项目的奖项。
谢谢大家，希望大家能够好好的享受接下来的一些讨论。
骆翎意：感谢托马斯。福利智先生。下面进入论坛的主题演讲环节，首先有请建屋产业园开发有限公司的朱伟楠先生，他为我们介绍建屋2.5产业园，有请朱总。
朱伟楠：尊敬的各位领导各位来宾，媒体朋友们下午好，非常高兴大家来到建屋2.5产业园，希望建屋2.5产业园能够给大家带来一个非常美好的印象，也希望大家能够渡过一个充满着美好回忆的下午。
首先请允许我向大家对建屋2.5产业园做一个简单的介绍。我们看两张PPT，首先大家都疑惑什么叫建屋2.5产业园，或者说为什么叫2.5产业园，在这里我向大家做一个简单的解释，2.5产业园其实就是介于二产和三产之间的新的产业形态，他主要是以我们的生产型服务业为主，目前我们2.5产业园主要是聚焦四大产业平台，分别是我们的企业咨询、我们的研发中心、数据处理中心以及我们的财务共享中心。
2.5产业园的发展是以我们的母公司建屋集团密切相连，是分不开的。建屋集团从1994年至今已经18岁了，是一家大型国有企业，在整个成长过程当中，我们建屋集团形成了六大产业，形成了住宅、物业管理、商业、酒店、康体产业和厂房。我们的建屋2.5产业园也是属于目前的工业部分。建屋集团的成长过程中，我们已经获得了无数个荣誉，目前建屋集团是苏州市房地产综合实力排名第一个房地产公司，也是江苏省排名第二个房地产开发公司。在2010年开始，我们建屋集团开始打造2.5产业园，产业园目前是位于园区湖东的路口，距离我们的湖东地区是距离10分钟的车城，距离我们的地铁站8公里，交通环境非常的便利。
在小的交通环境上面，我们的轻轨一号线，包括我们正在建造的中环线就在我们产业园西面400米的中环线也将在2014年竣工，这样大大缩短我们产业园和市区各个地方的时间距离。目前我们产业园是属于园区东面的一个窗口，我想未来的话会成为我们苏州市的一个中心的窗口。这是苏州园区，这是我们的产业园，这是我们的苏州市区，也就是我们未来的中环线以及我们正在开建和已经开通的地铁会将我们产业园输送到园区以外的各个区域甚至是各个城市。
在FTA的精心规划设计下面，我们的产业园目前已经完成了一期。二期的话预计在2012年的12月份实现我们的竣工，三期目前也在规划设计当中，这是我们的一个蓝图，左边的话大家可以看到是我们的一二期，右边是我们正在规划的三期。整体的一期的建筑面积达到了8万2000平方米，二期达到了9万9千平方米，三期建筑面积是26.5万平方米，整个产业园加起来建筑规模达到50万平方米。这是我们目前一二期已建或是正在建的规划图，可以看到我们是以学院派建筑为主的产业园。我们是聚焦四大产业形态，中间涉及到研发、数据处理、财富共享等等服务，我们通过学院派建筑的一个设计，希望我们入驻的企业能够在我们这样的一个充满学校风格的产业园里面迸发出更多的智慧和更多的灵感，可以为大家带来更多的发展前进的动力和发展的平台。
建屋2.5产业园建成至今，除了我们提供普通的办公服务之外，还有非常丰富的配套服务，我们现在所在的场所就是我们的会议中心，在这里我们整个会议厅可以容纳500人，可以进行我们的企业峰会，包括我们年底的总结大会以及宴会。在我们这栋楼的楼上，除了有普通的会议室之外，还有一些网真系统，可以跟全球的地区进行会议，也希望IBM公司能用到我们这样一个系统。这是我们实体的一个照片，它处理我们大型宴会厅之外还有报告厅，视频会议厅还有我们的宴会厅。在这栋楼大家进来的时候会路过我们的展示中线，展示中心主要作为我们的配套存在，除了我们二楼的一站式服务中心之外，在下沉式广场还有我们的员工餐厅，希望我们的服务可以为企业的入之、食宿提供更好更全面的服务。这是我们展示中心的实景图，如果大家感兴趣的话我们可以会到现场参观一下。
我们除了聚焦这四大平台之外，我们在未来的三期，结合我们整个园区的转型升级和未来发展，将继续引入我们的智能化的建筑以及我们的文化教育领域，这些新的平台会逐渐融入到我们三期的整体开发和招商运营中去。为什么会聚焦这四大平台呢，这主要是基于我们，随着我们园区整体的开发，我们入住园区企业的制造业逐渐他们会剥离出新的产业，比如研发、销售中心、采购中心，甚至是人员的培训中心等等。所以我们产业园的发展是和我们园区的发展是共同进步、共同发展的。
在我们产业园当中，除了我们非常好的建筑环境和办公环境之外，我们的优势还在于能够吸引我们一个强有力的政府支持，包括我们广泛的一个产业基础，这是和园区未来的发展息息相关的，以及我们优质的人力资源优势，以及我们的服务平台，我们专业的增值服务和我们的一个集体方案。
最后我想用一句话结束我今天的一个简单的介绍，就是我们提出的口号是100家企业的世界影响力，我们希望能够吸引100家来自于国际、国内的优秀企业入之我们的产业园，希望这100家企业我们的产业园当中获得更加远的发展，同时希望我们的产业园能够与这100家企业共同实现未来的梦想，再次谢谢大家，谢谢FTA给我们这么好的一个平台，谢谢。
骆翎意：感谢朱总的发言，第二位发言人是FTA德国有限公司中国区合伙人施道红先生，他的题目是从8小时到24小时一站式综合体，掌声欢迎。
施道红：我觉得今天会议安排非常好，但是有一个细节我不是特别满意，为什么，比如在我前面就是高大英俊我们的朱总然后让我汇报我觉得对比太强烈了，希望以后安排的时候大家注意一点。
其实今天很开心，建屋对我们而言是一个非常神奇的企业，第一它有国资背景，第二它有新加坡企业外企精准事业。还有就是不可想象，这个项目是我们和他们的沈总，包括陈总监一起讨论的时候，我们不是讨论方案，而是讨论我们的成本控制，和我们的项目如何平衡它的资本运作，这是我们觉得有国资企业背景下少有的这种精神，这是我们觉得非常神奇的地方。
还有一点神奇的地方就是说，其实包括在场的会议，大家会觉得到场的人数或是说一个安排的目的是什么，其实建屋希望通过这次活动搭建一个平台，大家还看到，我们三期还有那么大的一个空间，所以今天也是请各位智者一起参与后面的建设，提供你们的智慧一起来探讨这样的一个项目。其实很简单，刚才看了建屋的一个影响力，我们在开始这次会议的规模我们以为是300号人，然后把这个想法跟建屋探讨以后，被他删减删减再删减，所以今天在座的嘉宾你们是已经被筛选过三四次以后的名单，这也是建屋做事的低调的地方，这也是另我们感觉非常神奇的地区，希望以后再这个平台上我们有一些合适的项目大家出谋划策。所以我们把掌声还是给到通过三四次筛选的你们。
其实我们上个礼拜刚刚参加过一个大会，像托马斯。福利智先生说的可持续性、城市综合体大会。城市的今天，至少我们这代人非常幸运的是发现有这么多事不可持续。所以前几天一个论坛的题目就是可持续的综合体，而我们说的一站式综合体，背后也是关注城市和项目的一个可持续运营。这个8小时主要是早先的时候从法国德方斯一个城市新区建设以后不可持续，然后一些城市发展商，包括我们一些学者怎么研究，得出来一个新的一种城市开发的理念。我想今天分享的主要有三句话，就是一个主题，就是我们的一站式产业综合体。两轮驱动，主要产业升级和我们生活的一个变迁，还有一个就是三行合一，就是我们怎么打造这样一个一站式的综合体。
我想之前花点时间沟通一下，就是今天的背景，这是芝加哥拍的夜景，效果还是蛮漂亮震撼的。大家想想如果没有产业这个城市归怎么样，很显然，没有产业的城市是没有未来的，还有我们对实体经济的重视，可能三四年以后就有300万人就业，这是纽约公园，第八大道中间有一个很诱人的中央公园。这是一个城市产业的搬迁，还有一点，就是包括我们在座的，大家现在物资已经满足了，我们还需要一些精神的追求，这是FTA设计的另外一个项目，我们通过这张图片的传递，其实每一个建筑都在诠释一种生活方式，包括我们这个项目的设计和我们在场的体验完全不一样。我们在场也是一种非常好的体验，这里面就是另外一种体验。我们生活的本质是什么，除了有功能的需求我们还有一些改动，今天我们大家都拿苹果手机，它不仅仅是打电话还有其他的需求。这可是我们今天人活着一个更高的精神追求。
所以我们看，所有的产业园区今天世界这么重视，主要是一个产业的发展史也是我们的一个人类的发展史，从粗放到集约的提升，过去如果说生存是我们的基本需求的话，生活就是我们今天的生活需求。肯定不是说我们明天活着就可以了，而是更好的生活，这是我们生活体，我们产业园区集聚，有一个很好的社区。其实今天大家进来就发现，这里属于工业厂区的范畴，其实大家可以看到，这里没有工厂的影子，未来这种生产办公化也是未来发展的一个趋势。
这是我们看到的一个很重要的一张图片，也是我们如何诠释8小时到24小时，我们传统的一个园区可能我们更多的思考8小时的一些基本的需求，办公、可能至少有一点上洗手间，开开会什么的，但是今天我们在办公园区，我们的产业园区里面不仅仅满足这样的需求，甚至这里有一些健身，我们的食堂。今天后面来的朋友对不起你们没有体验到我们的食堂虽然里面不是很豪华在建屋里面，但是他的厨师是我们五星级酒店厨师过来的。一个好的园区不是让参观者去留念或是称赞，而是让在里面生活和办公的人感知和认可。所以这一点我们也看出建屋在这一块我们这个园区里面运营这一块的一个关注品质。所以这是我们的一个FTA的设计的园区模型，把传统的8小时功能延伸到我们的24小时。
所以左边我们也看出一个，我们的一个产业发展从早先的一个居住室，原来是一种混合模式，再就是工业园区的模式，像我们新加坡工业园区，也像IMD这种很牛的企业都搬迁过来，最后这种产业协同，产业集聚。但是今天我们发现，今天产业集聚也不够了，它有了一种新的理念，就是产城一体化，一会我们跟徐总在论坛的时候我们也可以继续探讨。
刚才是我的背景，记下来才是我要表达的一些内容。我们在寻遍选求值得学习的国家发展的当中发现，我们中国遇到的问题其实是发达国家经历过的，我们通过我们企业的优势，我们自然会选择德国作为我们的发展经验。这些图片，这些密密麻麻图片之后正是遵循一个共同的东西，这时候我们想，我们称之为借鉴德国发展经验，关注本质和品质。就是大家如果对德国有一些了解之后，其实德国很多建设在我的眼里我总结为本质和品质，就是关注一件事情背后的理性。我们的第一台电脑其实是哪个国家发明的，其实不是美国，是德国。当然美国人在运营这一块是非常厉害的。第二个就是品质，所以你会今天看，中国一谈到我们的制造业都非常害羞，但是看看宝马、保持、保时捷是不是制造业，中国制造业的困惑是我们只知道制造而不知道其他的追求，这是我们的灾难。所以我觉得品质可以追求品味，品味是我这个时代，或是接下来30年一个真正的追求。好的设计是一体化的设计，什么意思呢，所以包括我们在这个园区住的过程和之前，都是从前面的定位一体化思考。
在这里面有个很好玩的一个经济模式的对比，一个就是莱茵模式，是德国的模式，它代表北欧一些国家，这些国家跟美、英、爱尔兰这样的国家区别是什么，莱茵模式关注实体经济，英美关注服务经济。莱茵经济模式下，在德国或是其他的国家，甚至日本，你会发现他们对企业里面人的这种生活方式也是十分关注的，显而易见我们今天的模式就是遵循了莱茵模式，否则不会在这里面那五星级酒店的厨师来我们食堂里面做。所以以德国经济代表的莱茵模式的园区就是重视实体经济，长期的事业，以及关注一种可持续性。所以美国金融危机你看今天也能看出来一些，它背后的一些坚持，一些坚守的东西。第三个就是关注各方利益的共赢，这在点其实德国和日本的园区是做的不错的。第四点就是关注品质，如果大家全世界看一下就发现，美国是全球最顶级的国家，但是你看它的园区里面更多的是涂料，他们不会用多一分的钱去做建筑，我这个是指园区。但是德国和日本的话还是不一样。第五个就是财政和银行项目支撑。这个大家都知道。总的来说莱茵模式的关注关注企业融资和其他的融合，但是美国呢，北美模式更多关注的是它的经济利益，不管你的企业是不是可持续的。
所以我想这也是一个很重要的原则，包括你像莱茵模式特别尊重人，我们从这张有趣的柱状图可以看春来，比如德国一个产业工人也好，或是从事产业的人，能养6.8个人，美国是4.3，日韩是3.8，中国可能只有1.1.第二个就是说，在制造业占GDG的比追，德国是21%，美国是11.7%地当然这个是金融危机之前的数据。现在美国的比重可能会增加，还有一个就是从09到10年金融危机复苏的速度，这是德国的一个复苏的速度，可以看出来，出口也好，失业率和国内的生产总之快速的提升，因为它有实体经济做支撑，对国家的这种发展经济模式的发展还是非常有利的。德国有一点也值得我们学习，就是在于一个国家的每个区域里面，比如法兰克福，就是金融资本，一些金融业，慕尼黑等等就是新的产业的集聚，不莱梅就是一些汽车产业，还有鲁尔工业区，汉诺威是会展。这也是一个国家发展的一个良性的表现，一个区域里面主体性的竞争，之间有良性互相的一个主题竞争，同时也互相支持。
所以再我们做这些众多园区里面，我们总结出五点在这些产业园区里面非常重要，第一个是基于产业提升的策略。第二点就是各方的共赢模式，朱总肯定有更深的体验，你作为产业园区运营者，各个环节的投资和各种小业主进来以后，各利益如何平衡这是非常重要的。有一点问题的话可能这个园区就失败了。第三个就是产城联动的功能构建，建屋2.5产业园我们周围的配套设施还不是全，我们如何打造它的活力。第四个就是需求导向的产品策略，建屋集团角度来讲更是刻骨铭心，房子租不出去是最大的灾难，所以如何招商先行。第五点就是可持续的一个发展方式。所以我们提出一个产业综合体的概念，这个产业综合体第一次提出是我们6月份在武汉的论坛上提出来的，就是如何把新的商业纯消费的综合体把它注入一些产业，新当然我们谈到综合体可能是一个高楼大厦，我们其实关注的是它内在的理念，或是这个背后的一种循环。这里有一个大的背景，就是我们觉得也是很欣喜的是，联合国工业发展组织中促进办也提出以打造"有效整合国际资源"为核心的全球第四代产业园，这个跟我们FTA的理念不谋而合。它是什么意思，我们第三代产业园区称之为一个人体，建屋是不是基于第三第四代。比如我们说这个产业园跟外界的关系是什么，比如它可以把IBM这样的顶级品牌招进来，这说明他们的视野是全球化的。第四代产业园区就是和城市之间的循环，甚至更大的，它和世界之间的循环。像我们前面说的，有效整合国际资源，这是第四代产业园区最重要的特点，它是一个开放性的。所以我觉得也很奇怪，我看了一下，包括剑桥也好，牛津也好，去过十多所大学，包括斯坦福、看了以后一个非常有趣的事情，这些大学有很多在深山老林，但是为什么培养出重要的人才呢，很重要的就是他们有效整合国际资源和信息的能力。包括在我们公司内部我们也发现，同样的环境，但是你会发现两年以后，有的设计师变得非常的强大，设计非常强，但是有的几乎没有变化，所以我们认为，有效整合国际资源是一种能力，所以我觉得这一点是非常重要的。
包括全球第四代产业园区土地开发模式也不一样，他们是有效的利用土地。包括我们最近在青岛中标了一个项目，它打造一个智能化的设计，包括生产的零转换，还有我们停车的时候就不用拉车卡，它就是地上的扫描，这就是未来科技引领生活。包括我们的产业定位、社会管理等等，这些都在产业园会有一些的的突破。我们提出一个科技创新综合体，主要是以产业科技为主题，里面怎么研发服务、配套和办公，以及和我们怎么整合全球的资源，这是非常重要的，它具备同样的一个普通城市综合体的一些概念，那么更重要的是它带着一些产业，给城市带来一些新的活力。这是我们和产业城市综合体的一些区别，用一句话说，有它的优点，有普通城市综合体的优点，但是又有给城市做长期可续发展的优势。所以它的驱动一方面是产业的驱动，同时也会有这种商业的，我们称之为双驱动。它的产业综合体的特征是把产业链里面一些高附加值的一些产业集中到一起。
下面我们再分享几个案例，也可以说明我们部分的想法。第一个我们想，可能就是建屋因为刚才朱总也说的非常好，这个项目我们反而说的比较少，就是在这个项目里面，其实我们印象比较深刻的是打造三品，我们称之为品质、品牌、品味。与品牌是想有建屋这个平台，去打造一个高层次这样的园区。品质其实大家能看到，我觉得不管它的建筑风格，还是什么，其实从里面它们希望传递一种品质。品味，其实我们进了园区和在一些细节上面设计还是蛮到位的，比起我们五星级食堂的一个午餐，我觉得也是非常有品位的。在这个项目里面，我们当时的想法就是，知道是一个学院风，希望在这里面不仅仅可以办公，还可以生活，可以去思考。这是我们里面的一些场景，所以这些我想把这个项目简单的说一下。我们当初这两幢也说到我们的学院风，左边是剑桥的，右边是牛津的我们希望我们创造的一种气质，或是办公人员在这里可以感受到这种医学院的浓厚气质。尤其像我们IBM类似这样的企业，我们觉得，像这样的企业与其说他们天天工作，不如说特点在天天思考、研发，思考我们的未来。所以这样的企业就需要我们在这里不仅仅是提供刚才说的十几万方，未来50万方的面积，我们提供的是一种新的生活方式。
这里面有一个小的插曲，左边是剑桥的三翼学院这边还有砸牛顿的那个苹果的树，这是嫁接过来的。剑桥大学有的也很烂的，牛顿这个当然是很强的。所以这里面的四大中心朱总也说了我就不说了。我们觉得这是产城联动的模型，这里有核心的一些服务产业，还有配套的产业，它是一个萎缩城市的概念。
第二个案例，这里我们选的案例也是苏州的，离我们这边不愿的苏州纳米的一个孵化基地产业园。这也在苏州新加坡工业园区，这是它的鸟瞰，环境也是非常好的。这个项目里面，就是我们在功能设置上因为这快地我们预判，它未来肯定是城市的核心，城市从西往东发展以后肯定是城市的综合区，所以它综合体的配套从酒店、办公到它的一些会所全部集中在这里面。地下两层地下室可以作为地下商业。所以这个项目里面，我们认为，一个叫百年建筑千年城市，我们设计的时候就要思考城市的未来，所以我们配套上前期只有10%左右的到远期可以变成适应性的改造，可以变成35%，这也是我们FTA的一个很重要的理念，我们思考城市，然后去设计我们今天的建筑。所以因为很多像我们今天面临着改造的事情可能也会作为今天城市化更新非常快的这样一种步伐，设计上怎么样应对这样的变化，我想设计也是必须要思考的，而且这个思考要给甲方带来一种新的适应性。
在这些项目里面我们认为就是三型合一的创新非常重要，这个我们总结FTA强调的三点，就是体验型、人文型和循环型。体验型是什么，我们有一个哲学叫形式追随体验。形式追随功能已经落后了，不管谁设计这个项目，最终都是提供十万方或是几万方的面积，功能少不了，但是像一个音乐一样，一首曲子也是这样几个音符组合的一样，但是音符不同的组合给你不同的感受。所以体验是什么，体验就像在座的女同胞，你们找男朋友当初的时候回忆的时候不同的人，甚至有一个男同志长的不帅，但是感觉很好。这就是一种体验，上次综合体我开玩笑举个例子，什么叫品味，今天我们去欧洲的时候，你闭着眼闻到这个地方的味道就是一种品味。我们用眼睛思考我们的世界是我们的悲哀。所以我们FTA做设计的时候我们告诉甲方，不要用眼睛看我们的项目，这是低层次的我们用心，用我们的思想判断我们的设计。
第二点就是说，人文型，这句话我引用了在英国大英博物馆看到一句话，就是没有人文就没有精神，人文是一种精神。在我们内部，就是建屋很信任我们，把三期的项目也委托我们做了但是我们知道我们的意义。所以像3月份的时候我们也组织去伦敦和一些比较高的地方考察，我们思考三期跟一二期的时候有& 样的提升，能带来一些什么样的新的东西，如果三期和一二期一样，不管它以后运营怎么样，但是对我们来说是失败的。因为作为一个设计企业没有引入一些新的东西，因为时间变化了，原来我们是10年11年、12年，未来这个项目是12、13、14年，时间在它上面希望有一种体现和进化，所以人文我们觉得是非常重要的。
第三点就是循环型。我们的一个设计理念一直强调就是可持续设计是必需的，不是一种选择。我记得去年7月份的时候中日美包括康乃尔大学、东京大学等等一些政府开会的时候，有一个记者问托马斯。福利智说中国的可持续和德国可持续的差异的时候，托马斯。福利智的脸马上就变了。为什么呢，中国的话有的可持续可能未必是可持续，我们节电就是可持续吗，我们的建材保温板是可持续吗，很多我们的设备年限只有十年这个是可持续吗，而且大量的投资，甚至对环境的破坏。所以我们认为品质就是一个最大的可持续。所以中国的建筑今天我们周年往往只有30年，可能美国是50年左右，欧洲是70年到100年，设想一下，全球40%的垃圾，40%的能源，40%的我们一些基础材料都是用在土建建设上，我们能把30年提高到60年，那将是一次伟大的革命。所以我们FTA的设计哲学品质是我们巨大的核心。就像我们刚才说的，我们认为最重要的做任何设计最重要的是关注本质和品质。所以我们在做很多可持续设计里面，我们更多强调的是它的一种真正的可持续，而不是简单的到最后给我们设计一个可持续建筑，把节能或是可持续本身到底什么叫可持续我们都忘记了。这是我们认为很重要的，就是在我们人文型、体验型和循环型设计的哲学。
体验型我们从早上园区一开门在园区里面就是很好的体验，下班之后到了晚上，这里还有一个小超市可以买一些东西，或是吃一点来一杯饮料，在我们这里面都有很好的功能体验和这种生活上的体验。
第二个就是人文型，刚才我们还是以纳米园区的项目，虽然很现代时尚，但是空间是苏州的，我们希望打造一个属于区域里面让这里面工作的人有一种回归我们深层次文化的一种体验。所以我们包括在2.5这次汇报的新的项目里面，我们也提出来，传统的我以前做的项目，把建筑作为一个单元，项目变成重要的。我们有一个想法，在未来里面我们的产业园是不是变成一个真的城市，它有文化、历史、建筑、有我们的体验，所以右边是在伦敦的议会大厦边上，也是伦敦桥边上拍的照片，给我印象很深，它城市按照的雕塑，这个非常有文化，我们三期的想法在一二期里面也自觉不自觉的实现了这就非常好。包括一些历史的，包括对城市原来文脉的一种延续，这些都是我们认为是非常好的一些做法。
循环型，我们主要关注与它的一个资本的循环，以及交通的循环和能量的循环。资本循环我就不谈了，我们的开发商和低下我们的朋友更擅长。交通循环，我们今天来的，我们今天都饱受交通的痛苦，在开发这样的一个产业综合体的时候，这个很重要的。还有一个重要的就是能量循环。所以这是我们希望我们的园区从传统的工作状态变成一个24小时的一个活力的释放，在里面可以工作、生活，还可以休闲，每天我们在我们工作场所就可以恢复我们的一种状态，这是我们一种功能的一些组合，这是我们在纳米园区里面做的一个产品适应性和生长性的研究。这不是甲方让我们做的，但是我们考虑到以后业主来到这边问甲方说我们要300平方、400平方，如果我们不把这些问题考虑好，会觉得忽悠我们的业主，使我们的产品没有意义。城市在生长，你的进驻也要有这种生产性，所以我们做了大量的室外设计。
我们今天大家总觉得中国人喜欢在室内呆，然后欧洲人喜欢室外。其实包括我们IBM的几位朋友如果你现在去欧洲什么，或是你在欧洲、美国的一些同事或者你们去了那边也发现，我们也喜欢室外的。陆家嘴是我们见过的一个最差的室外的综合体，因为它室外非常的没有魅力。我们今天中国跟国外的差异更多的不是室内，而是对环境的打造，我们如何适应我们生活和放松的环境。所以你就发现德国人旅游和中国人旅游不一样，中国人旅游就是把照相变成旅游的目的，而其他国家就是旅游是一种放松，是一种修心。我们中国的旅游是养眼，而更高级的旅游是修心。所以我们未来的设计规划师也好，建筑师也好，我们更要考虑我们的室外空间，我们在园区里面就有这样的可能性，我们打造一个非常适合我们人们生活和工作的场所。所以你会发现去欧洲一些好的环境，你们也喜欢把几张椅子搬出来坐在外面，我想这是肯定的。 所以这是我们在建筑里面上怎么体现一种纳米的精髓，通过纳米的机理打造出来，因为纳米是一种结构方式，我们希望这样的结构也是非常有机理的，比较时尚也比较节能。
第三个项目是在我们国家的城市园区，这是政府背景，但是在这个项目里面我们会发现它不差钱，打造成本非常高。当然我们在这个项目，我们把节能项目搬出来，我们对它的风压和风向进行调研和计算，主要是一些可持续设计被动的设计，利用自然和建筑固有的自身的循环，我们觉得这是非常重要，而不是昂贵的一些设备。这是我们称之为绿色之窗，为什么这样说呢，因为这是建筑朝西面的，它西晒非常的厉害。但是这个立面是很主要的，我们现在要要求把它变成一个有魅力的主立面，而且汽车和人有一些对话，这里有一些遮阳装置，变成了一个生态设置的亮点。在里面的人也可以看到夕阳西下的感觉，还有看到我们道路上的景观和绿化地这是里面的场景，所以园区里面环境的打造和生活方式的打造是非常重要的，这是我们更多关注的地方。
第四个案例是我们昆山的金融街，我们想通过案例之间的浮动感觉它内在的东西，这是产业的升级和可持续。还有就是如何打造我们的生活方式，这是我们所有生活里面都坚持不变的两大原则。这是金融街的夜景也是我们竞标的方案。
我们今天非常关注城市外部环境的打造，这是未来让我们感受到有魅力的地方而不是室内。这是我们非常相信的。所以今天城市综合体有的地方我不是特别看好是因为，我们的城市综合体作为一个城市比较的孤独阶段，我们的环境是非常差的，所以我们喜欢室内活动，我们逛街买一双袜子也会在城市综合体，未来不是这样的，未来是均等化的商业。包括我们在座的我会问大家你们一个礼拜逛一次城市综合体吗，80%是没有的，但是我们每天去超市买便餐或是我们的礼物，或是怎么样。所以你去欧洲今天不管住什么酒店，基本上两三分钟就会找到一个很方便的附近可吃饭或是可以买一些生活用品的地方。
所以我们今天可能受利益的驱使，第一轮我们住宅赚钱，第二轮我们做综合体，但是没有人关注我们的生活的方式，我们商业综合体很多，但是你会发现，商业综合体过多的过剩，同时我们又发现，商业总是不够用，这就是我们的一个矛盾。这是我们的一个内景就是金融街的一个内景，在这里面有很多的功能，比如国有银行、股份制银行，证券公司、保险公司，所有的金融业打造在一起形成一个产业链，周边会有一些文化、餐饮、娱乐、酒店的配套，把它们变成一个产业的森林，然后边上又有非常好的水景和绿化公园，周边有很好的给套。
这是我们后来的中标的几个银行，现在都在实施，农业银行、工商银行、建设银行，六大银行吧。这里面最重要的，我们希望我们的中庭有一些绿色的设计，因为建筑高度发展以后，你会发现它丢失了很多原来我们中国人喜欢的自然，所以我们在我们设计高层里面希望找到一些自然，找回我们和人亲近对话的一些空间。这是包括刚才大家看到的几个银行非常的高效现代，周围有五星级酒店，这个酒店显得更加的优雅或是更加有灵气。这个概念我们当时来自于可能大家还不知道，昆山有一个昆石非常出名，所以我们就来自于这样的圆润的概念。我们希望打造一个高体验的一个服务配套的综合体。
这里面同时分享两张图是FTA认为比较重要的，在我们刚才一开始说的，FTA的一体化设计，就是我们认为，任何一个项目，它都是全生命周期去思考才可能把它各个包括运营、各个角落让它没有死角，一个项目如果有死角的话任何一个死角都可能成为建筑的灾难，所以这些我们都是一体化思考。有一些我们不擅长的，我们跟我们的战略合作伙伴一起合作。这应该是同济大学，因为现在同济大学的设计有2000号人，这是他们的科技园委托我们做一个科技园区，因为他们也觉得，如果这个设计园区让一般的建筑师做会做成一个设计的项目。产业园区的设计是一个冰山的模型，上面是很小的部分，但是产业运营和未来的才是真正重要的。所以同济大学原来设计院长把这样的项目给我们来做，我相信他是智慧的。
我说了这么多，下面也有很多的项目值得我们借鉴。我们对我们以后也充满期望，我们去看一下曾经的鲁尔，这是德国的工业园区，以前也是一个钢铁工业基地，环境非常差，这比中国的今天可能还要差，但是今天它变成了欧洲的文化之都，到处绿树阴，走到这里面随便一躺就可以休息了，它环境非常的怡人，它和你之间没有距离，到处都是绿化。这里还有萨尔工业区，是传统的钢铁之城，也是非常的破旧，而今天你会发现它环境非常的优美。所以苏州今天我们在苏州做这个论坛，我们相信不仅仅是苏州，中国未来，我们未来的工作环境、生活环境，我相信都会是这样一样的优美。为什么，否则我们不会罢休的，谢谢大家。
骆翎意：感谢实总富有激情的演讲，接下来有请上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成先生给我们带来中国产业地产发展前景和变革模式，大家欢迎。
周建成：尊敬的施总，尊敬的建屋集团的领导，今天非常高兴能够参加FTA和建屋集团组织的行业论坛。使我有这样的机会跟大家一起探讨中国产业发展前景。前面两位讲的非常专业，我受益匪浅。我今天讲的会更加虚空一点，这个虚空是四个意义理解的，第一个我只讲经济层面，我是经济层面讲产业地产，第二个是从企业家角度来解读产业地产，第三个是从国家方面解读产业地产，我可能在我比较短的时间当中汇报一下我们中国的情况。第四个就是从经济调度谈一下我们的产业地产。
虽然是这四个角度，时间关系我只讲三个观点。第一个观点就是产业地产是一个蓄势待发的产业，这一两年我们看的很清楚，以前人们谈产业地产的都很少，人们都忙着做住宅地产，哪怕做尝试也是商业地产的尝试，产业地产业人在做，但是凤毛麟角。而现在通过我们的研究，这个产业是一个蓄势待发的产业，对于这个产业很多人不了解，什么叫产业地产。关于产业地产中国和美国的定义可以说是很大的不同。我查阅过很多国外的文献，产业地产这个词是没有的，因为中国是受经济文化的影响，经济文化是一个大染缸文化，有关系没关系都放进去，使这个概念无比的包容。按照现在对于地产的理解，商业地产、养老地产等等都是地产，而我们讲的这一点在国外属于工业地产。在国内的话工业代表着落后或是污染，而产业的话认为是一个新生的概念。其实这种认识本身是有很大的偏差。但是就是说，因为这已经约定熟城，所以我们或是用常用的产业地产来解读工业地产。
工业地产是70年代末已经出现，到现在为止30多年。产业地产是200年提出来的，目前为止只有9年时间。关于产业地产的话，目前为止的话有诸多分类，这是一种分类，这种分类的话影响比较深远，它这种分类包括两个角度，第一个角度是按照产业，也就是说，我到底这个园区我放哪些产业进行分类，分为两类，一类是综合性产业园，各种产业我都可以进来。第二种是主题性的产业园，比如电子产业园，软件园、文化园等等在国内的话经过我调研，我发现，真正做主题性产业园的有，但是很多绝大多数都演变成综合性的产业园，就是在国内的话综合性的产业园是占绝对的主体。这与它的运营模式，与中国产业地产的创新有很大的关系。因为在国内的话，就说总部园绝大多数都是销售的，如果销售的话你再做其他的园就很难做出来的，第一次你这个卖给IT企业，他卖给什么企业跟你没有关系，所以如果做销售型的物业的话，主题性的产业园也会变成综合性的产业园。
第二种分类是按照我到底是提供哪些功能，或是说整个生产制造的哪些环节在我这个园区，它分为几类，一个是功能类的产业园，它什么功能都有，生产功能、展示功能、办公功能、营销功能都有，它在中国也是比较普遍的。比如工业园只完成创造，总部圆只是办公室办公，研发创意园只是研发或是物流园只管物流。这是它的分类。
我谈一下我对产业地产的理解，我对产业地产的理解，可能会比现在我们约定俗成的一些，大家比较公认的东西宽泛一些。我认为有三个层面，它代表产业地产的三种生意模式。我认为我这种理解的话应该是最宽泛的，第一种的话我认为产业地产是从产业经营的角度，我认为产业地产是一种经营形式，所以我把它作为产业经营的产业地产。做地产的话我们都知道，房地产的整个演进有一个过程，最初期的就是土地开发，比如刚才我们讲的陆家嘴做的不成功，是因为它有原因的，因为它仅仅处在土地开发这样一个落后的阶段，也就是把土地卖给各种央企，卖给国外的银行，你这样的话肯定没有主题规划，有主题规划的话，当时做陆家嘴心切，所以会迁就与比如平安买了要迁就平安，鲁能买了迁就鲁能，最后就是连公共绿地都没有了，这是第一个阶段土地开发阶段。 再下面是房产开发、房产经营，再后面就是产业经营，再最后就是城市运营。所以产业园区是房地产的一个高级阶段，土地开发向房产开发，然后卖掉，再往后面就是房产经营，商业地产，绝大多数是做房产经营。也就是我做好开发不卖掉但是租给别人，当你租不出去的话你要打造一个好的氛围要有产业经营。就是我不仅仅有壳但是还要有内容，这是在中国一个普遍的趋势，万达的话有自己的百货。像万科的话社区医疗，还有国际教育，像我们看到的恒达的话绝大多数的楼盘里面都放它的影院和五星级酒店、国际教育，它都会放。为什么它们这样做，因为没有办法，是一个行业发展逼到这边必须这样做，如果不这样做的话我们是做不下去的。为什么做不下去呢，我们从一个概念看，现在有一些概念是很有意思的，但是它本身是有被动的。比如我们去一个地区，然后说这是一个养老地产，那是一个教育地产，那是一个体育地产，这种概念本身是很滑稽的，为什么它是养老地产，因为它满足了人们的养老功能和养老设施。为什么那个叫教育地产，因为它有一个幼儿园是国际性的，这是很荒谬的，任何一个园区都会有老人，就必须有养老的社区，它必须承载着养老的需求，任何有儿童的社区必须照顾到他的教育那么它必然是一个教育社区或是教育地产。任何一个活着的人都要运动，这是健康的必须，所以你必须提供健康体育的设施，它必须是一个体育的& 地产。一个成功的社区必然是养老、教育、体育、创意的，从这个意义来讲，这些功能谁来做，最终还是地产商做一部分。所以从这个意义上来说的话，仅仅土地开发在十年以前就做不下去了，像陆家嘴集团，现在也不做土地开发了因为没有那么多地了。房产开发以后也会做不下去，因为仅仅做一个壳也是不行的，以后的话可能就是房产经营、产业经营这个阶段走。产业经营的话，你经营一个产业，已经从房产商过渡到经营的方面了，我们看到恒达跟一些演员、导演、音乐方面的人做一些文化方面的经营，这是必然的。所以如果从这个意义来说的话，产业地产是我们避不开的一条路，这是第一个层面理解的产业地产。
第二个从房产开发的模式来理解产业地产。产业地产不仅仅是开发经营，还是一种产业模式，为什么呢，这个例子在中国的很多城市都已经有了，都必须是这样的，这是在3月份，当时我也考虑产业地产的问题，在北京开会，龙湖地产说我们不仅仅在一二三线城市做，我们还会在五六线城市做。所谓五六线城市是什么，我一直讲，我五六线城市我去过很多，但是他们的开发往往一圈就是几千亩。我曾经去过一个地方，从我站在那边以我为中心，周围5公里的直径除了我没有一个灵长类的动物。这方面做一些地产的话根本没有人，做这样的大盘开发的话必须先做产业或是做物流中心，做一些工业园区，我逐步的引入人口，催熟这个地块，催熟这个地块以后我才能做住宅，这样的话才有需求之称。引入人气之后才可以做商业，使这个社区能够人们不仅有人来做，而且能够来这里生活。而我们知道，一二三线城市的土地越来越少像上海、北京、深圳、广州这样的城市发展商，要么他们去五六线城市，要么退出房地产行业。我们讲过，大部分的能开发的地方人口非常少，根本支撑不起来，所以我们总是讲人口导入人口导入，哪里有这么多的人口让你导入，难道仅仅靠一个住宅就导入吗，上海是可以的，因为上海土地非常的稀缺，上海轨道交通非常的发达，它的是可以的。但是三四线城市地广人稀，如果没有产业导入，仅仅只用房子是白日做梦。对于这样的开发的话，产业地产肯定先行，住宅和商业地产跟着，这是我从房产开发的模式理解产业地产。从开发模式上理解这个产业地产的话，我们以后绝大多数企业都是避不开的。
第三种才是我们大家都这么讲的，是作为一种重要业态的产业地产，也就是说，我们认为产业地产不是一种经营模式，也不是开发模式，它是一种重要的业态，它跟谁并列的呢，是跟住宅、商业地产、旅游地产并列的。这三种都不矛盾，而且是相辅相成的，这三种模式代表了三种生意模式或是盈利模式。这是我讲的我对产业地产的理解。
这两三年就是说进入产业地产的开发企业非常多，为什么，这不是哪个企业领导人拍脑门的一个决定，这个图大家都认识它，是我们经常用的一个图，通过这个图不同的企业设定不同企业的战略，有增长性战略，扭性占，防御性占和多种经营战略。其实很多都用的多种经营战略，这样的话内部优势肯定大于劣势，像绿城这样的企业肯定用的是防御性的或是扭转性的战略，但是对于这样的企业的话，挑战大于外部的机遇，所以走多种经营的战略是必然的。很多企业不承认对他们来说现在挑战大，你问万科王石挑战大还是机遇大，除非他是高烧41度，如果清醒的话他肯定觉得是挑战大于机遇。在中国前20强的房地产企业里面，有18个采取多元化的战略，这种多元化战略为什么05年之前没有做现在做了，是因为伴随着房地产行业的成熟，挑战大于机遇，这样的话必须进行多元化的战略。而产业经营必须是多元化的必然选择。因为多元化战略有两种，一个是相关多元，就是你做地产的上游和下游，做商业、金融、体育产业、文化产业、做园区，这样的话肯定多元化的一种，这种多元化的话肯定涉及产业。另外一种是无关多元化，无关多元化的话非常明显，他们只做两种，一个是能源，一个是矿业。为什么做这两种，因为这两种的利润率仅次于房地产，其他的话他们看不上。所以就是说，多元化经营这么大的规模，前20强里面90%都做多元化，多元化的话一定涉及到产业地产。这个就是企业为什么这么多的企业涉足产业地产或是工业地产。
通过这种外部有这样的需求，房地产企业有这样的动力，在这种共同努力下我们发现产业地产的话也是这几年发展的非常快。这种快的话我从三个方面概括，第一种是开发的专业度在提高。我一直在讲一个行业成不成熟，关键是它专业度高不高，一个行业专业度高不高关键在于这个行业里面有没有它的标杆企业，这是非常非常重要的。所以如果要说这个行业里面的标杆企业都没有，它很成熟了，这个是开玩笑的。我们看到产业地产的话一系列的公司已经出现，像联动地产、万达等等这些企业已经成长起来，所以我们拿两个巴掌数数的出这样的标杆企业，这说明它比以前专业化程度高很多，但是也不是很高。普罗斯说自己做的很好的，2003年他们成立，你说它做的能有多好，它全国29个城市都有，但是真正运营开发的在建的，整个的地产的规模加在一起还不足1500万方，这么小的量，所以的话我们可以看到，专业化程度跟过去相比是有所提高，但是你说很强这个谈不上。
第二个方面融资渠道的多元化，我们发现基金类的产业地产的投资，产业地产的私募基金运营而生，这种融资渠道越来越多，尤其是像复地和万通，他们在做产业地产的过程当中，他们金融创新非常多，这也是成熟的一个表现。
第三个方面就是产品升级换代，如果放在五年十年以前的话，我们说产业地产有什么产品很难讲，现在的话我们讲产业综合体，总部基地这样的产品都已出现，这也代表着一个行业的成熟。
这一部分再讲一下，就是形成了成功的模式，这个产业地产的话不仅仅是专业化程度融资方面和产品方面有提升，而且它开发模式也已经形成，而且有四种成型的模式，这四种成型模式不能算商业模式，我一会会讲一下，产业地产的商业模式，这里面主要是从开发主题来讲模式。开发主题现在的话我们根据开发主题可以分为四种，一种是政府主导的产业园，这在中国有30多年的历史，其实我们的产业园说到底也是政府主导的，你虽然是企业，你企业背后是国家，你跟国家指导是一模一样的。我想一个企业不会做这么豪华的工业园。政府主导的产业园过去是垄断地位，未来的话会让出一些空间给社会主题。为什么呢，政府一方面是公共服务，一方面是拉动经济，过去经济我们知道，地方政府主要的任务就是拉动经济，未来的话和谐社会建设的需要，必须是要有大量的资金投入到公共服务，我们知道养老基金整个缺口的话是十几万亿这样的空间，这么大的一个担子压下来，政府在拉动经济方面的资金和精力越来越少，所以第一种模式我们相信第一种模式在未来三五年五六年，甚至十年还会是主导模式，但是指导的战略比例会越来越小。
第二种模式是主题企业引导模式，其实这个在国内还是比较多的，像各种钢铁公司，富士康这样的一种大型企业，它会跟地方政府谈拿地然后来做，自己用一部分，给别人用一部分。
第三种是产业地产商的模式。
第四种是综合运营的模式，也就是各种模式也都会用到，我是一个产业地产商但是我跟政府合股，我也引入一些主力店来做，这是四种模式。
我们从这几张图里面可以看到，产业地产的分布非常多，这是我标出来的天津的产业地产的总部基地，从这里面可以看到，它已经密密麻麻的分布在天津的各个城区，这是上海的，上海就是说我分市中心和远郊地区，从这个图里面我们看到，产业园连着产业园，在这种主客观的条件下产业园的兴盛程度，非常的兴盛。这种我标出来的仅仅是总部基地，我没有标物流地产，我有一个计划，未来花一点时间比中国的主要城市的物流地产标出来，我相信它会更多，可以看出来这个地产非常的兴盛。这是我讲的第一个观点。
时间关系我会讲的快一点，第二观点我说产业地产是一个风云新途产业。产业地产非常的兴盛，但是它面临的困难非常多，而解决不了这些问题的话就是昙花一现。我是产业地产主要的就是有一个退出机制，如果退不出去我就不会进来。住宅的话已经很好的解决了退出机制，就是我开发，消费者购买我就退出了，拿着我的本和利退出我再做另外一个，这个非常的简单和清晰。大陆的商业地产其实现在也找到了退出机制，它1/3做住宅，1/3做商业，然后1/3做其他的我持有。2/3卖出去的话我还可以盈利，这我可以推出。但是产业地产如何退出，谁能讲出来怎么退出这很难的。一种产业无法退出的话是很难做的，除非你有大量的资金，你就不想退出。这个退出问题的话它主要表现在三个方面。
在讲这三个方面之前我讲一下这个产业地产面临的问题，它为什么面临这样问题，因为这张图可以表现的非常明显，跟住宅商业地产的话它是企业，它专业化程度比较高，所以它产业非常窄，投资非常大，风险非常大，产出时间长。你到马路上问一下买菜的说你你住宅怎么样，他们都会说房价很高，你找一个房地产专家谈一谈产业地产，讲两个小时都不带重复的。这就说明这个东西它的社会化程度非常低，专业化程度非常高，而客户又非常窄，这是一个很大的风险。具体来说我们发现，产业地产的话产品风险第一个就是理论意义和实践结合。理论意义的话产业地产对于拉动一个地方的城市形象经济非常重要，任何做一个产业地产人家都说你做的一个伟大的产业，伟大的事情。但是这些东西都是需要有长时间的积累，住宅的话它开发周期是三年，而产业地产是五到十年甚至更长的时间。这就是一个很大的矛盾，如何平衡它这是一个问题，这个问题如何解决。
第二个问题就是地产加企业这样的双重属性对战略的双重矛盾。如果你只重视地产不重视产业的话这个园区入住非常低，园区的特色也没有了，很难增加它的一个价值。但是你说反过来我重视产业忽视地产，你没等这个园区活下来你可能已经不在这个世上了，因为就是说这样的话就是说，你只重视产业不重视地产的话是很难实现的，这是一个很大的问题。
第三个问题就是高周转赚快钱跟低周转树品牌的矛盾，这个问题如何解决，或者我可以讲，我这几年的研究认为，这三个问题基本上无法解决，只能取舍无法解决，你的理论意义和实践结果说我机做的是伟大事业，又能很快的赚钱，这个是神都解决不了的。所以地产和产业和企业的战略目标这也是神都解决不了。第三个说我高周转赚快钱可不可以，我相信也没有人做。所以这一个取舍的问题，你到底得什么，事实上任何取舍都是商业模式的问题。
有四个商业模式解决这个问题，一个是你公司是一个多元化的公司，产业地产在你多元化的业务里面它的任务不是拉动你的销售收入和利润，那么用其他的业务支撑这个业务这是可行的。第二个的话是在一个业态之间找组合，第一种是业务之间找综合，第二是业态之间找平衡。我几千亩的项目有住宅、商业和产业地产，用商业的模式产生，就是各1/3来解决。这是第二种模式。第三种模式的话就是你用住宅的方式来解决，就是你大部分卖掉，这样的话你也不要树品牌，就是我做一单赚一单。还有第四种的话，就是我跟大型企业合作，做大开发或是跟它合作开发。因为现在大型开发里面大的社区开发里面有是产业地产，或是10%或是20%，万科恒达都是这样的，他们不可能就这10%、20%把产业地产拿出来，但是如果没有的话又拿不到地，所以他们合作开发。这四种模式的话都是可以通过取舍解决这三个问题的。
第三个问题我讲一下产业地产它是一个亟待变革图强的产品。我是从已个方面解读它。
第一个就是项目定位非常重要，项目定位已经把整个项目成本的75%都决定了，项目定位为什么重要，因为这跟我们的开发流程有关，国外这方面的话遇到的问题很少，国外开发流程是我首先做投资判断，做这种定位，做完定位进行招商，如果招商过程中商家不买账再做定位。然后我再去找投资方，也就是说去找一些钱，如果这些基金认为说你这个不行，你虽然有招商招成功了，但是定位他们认我不认然后再做定位再招商再拿钱，然后再拿地开发。所以他们的逻辑是非常一贯的，你这一步走不过去它会自我纠错。而国内没有纠错，现在国内就是先有钱然后拿地，再做定位，然后开发，这个过程中再招商，招商过程中一看完蛋了这个商家不买账，然后又退不回去。这个纠错功能没有的它招商更加重要，这是非常重要的。
到目前为止的话就是成熟的一些定位的话其实就是说你不可能每个项目都定位，你要进行全部扩展的话你可能会没有精力，所以一些大型企业的话他们出现一些条路，基本的就是产业综合体，这样的话在不同的地方复制，一般来说他们的逻辑具备产品的需求，这样的思路肯定是不会错的。商业综合体一般是在市中心，产业综合体在郊区，这样的思路是一体的。
第二个观点就是说，我们需要注意的就是开发模式方面，一定要专业运作，降低风险。这个是非常重要的，因为我们讲的产业地产专业化更加的提高，这个模式是我刚才讲的，住宅地产商要么走这边要么走这边，我相信肯定也人走。很多年前已经有人讲了，中国的开发模式要从香港模式向美国模式转，美国模式的话就是这两个东西是分开的，香港模式和美国模式最大的区别就是，美国模式就是跑1000米或者说它是接力赛的跑法，而中国不是的，中国是一个人从头到尾跑下来。所以所谓就是拿一个接力棒整个都跑完是一种香港的模式，美国模式是不同的人在跑，这种转换其实在国内的话已经很明显了。绿城过去30年都在做这样的模式，我给有土地有钱的人做开发，你拿到地我给你建，然后我收取佣金，这种模式用了三年多了，现在还没有成功。为什么不能成功呢，因为你在做，如果你做这个的话，你把它的主营业务取代了。如果产业地产这一部分做的话是可以成功的，因为1000亩地，其中只有100亩是产业用地，它必须接受这样的条件，因为否则的话地拿不到。你说100亩地又很难弄，如果说有一个企业说我帮你做，我是非常专业的他肯定是需要的。如果100亩地有10个项目的话就是1000亩地，不管怎么样万科都不会产业地产用心的发展，如果有的企业这方面做的很好的话，如果代借模式也是一个模式。万科是用基金的模式，这种模式也是值得大家借鉴的。但是不管用哪种模式的话，产业地产的成功都要给政府做很好的衔接，脱离了政府都很难成功。
第三个方面的话我认为园区规划打造形象，产品领先是非常重要的。也就是做什么产品是需要非常慎重的，做什么产品不是一个单一的问题，它与你的经营模式有关。前一段时间上海有一个开发商在嘉定拿了地，问我应该做什么产品，我肯定要问他你什么经营模式，他说想快速卖掉，你快速卖掉的话你就做一些快速卖掉的产品，如果做的很大就卖不掉。就是说这个的话其实是一个跟其他问题相关联的问题。
第四个方面就是我们注意的就是盈利模式，盈利模式是非常非常重要的来说要兼顾远近，租售并举。这个问题的话就是是一个退出机制，而有一些企业不想退出有一些企业不存在这样的问题，他就是国企，他根本不做销售，就是做资产的，你跟他谈退出他不退出，他根本不需要退出的。一些民营企业的话退出是他们最头痛的问题，所以的话就问你你是租多少，卖多少。而租多少卖多少的话又决定了第三个问题就是做什么产品。
第五个方面就是配套方面，就是着眼未来软硬兼施。就是你要做好一个园区一定要提供好的服务，包括管理培训、产业论坛、文化交流、金融创投等等很多很多。根据我全国的调研，我不相信这一点的，我不相信任何的企业，那怕你是联动，你是普罗斯。刚才我们建屋领导也说做这个，但是我觉得这个做不起来，而且这个是不必要的。如果我做管理战略咨询我直接找麦肯锡了，它在哪里我上网一查就过去了，我又何必把麦肯锡引到这边了。而且你也引不来它，我去做建筑的话我找FTA的话我直接开车就过去了，跟他聊去了，也就是说这些服务的话是逻辑的悖论，我要把它做好，哪怕你真的做好，它的价值跟你持有这个园区的价值相比，你持有远远大于做好这些东西，你持有就是一个最好的兜底者，你用的是出租的模式，一俊遮百丑。如果你出售你用这样的方式提升园区的品质这是不能让人信服的，所有的都跟你无关了。
综合前面三个问题我们谈一下整个产业地产的观感，对于产业地产的话，它是一个产业和地产的结合，但是它重在产业，它是开发和经营的并重，它重在经营。政府与企业合作落在多赢，而且它是持续更重要。谢谢大家
骆翎意：感谢周建成先生，接下来是奥量地产的总监蔡强俊先生，给我们做的演讲是商业地产塑造价值与核心价值。掌声有请。
蔡强俊：谢谢各位，前面各位专家讲的都比较非常专业，受益匪浅是毋庸置疑的。我是最后一个发言，我们可以开放一下，不谈一些比较专业的问题，我们可以畅想一下我们这个产业地我们可以发挥一下我们的想象力，或者可以说量奥带着你们去想象一下，究竟我们这个2.5产业有什么东西，或是应该是怎么样的一个表象？
我的一个主题叫筑巢引疯，它对商业理解是什么，也就是我们平时做地产，不管你做商业也好，产业也好，或者你做住宅也好，我们其实归根到底对它的理解就是我们筑了一个巢，这个巢是给谁的，有可能是企业、个人或是商家，我们做的事情是什么呢就是把他们引进来。如果我们开发地产的话，究竟核心价值在哪里，有可能商业地产到底有哪些价值，社会责任吗，有可能为整个城市服务，有的是为国家服务，但是为我们开发商服务的是哪些，我们就是塑造了一个产品，这些产品给我们带来利润。这才是它的核心价值。我们就是比较赤裸裸的了解这个价值，我们为什么开发地产，然后开发地产怎么取得这些价值？前面领导也说过我们怎么取得这些价值，更多的是销售，对我们来说更多的是销售，我们在全国各地碰到很多的开发商跟我们谈这个地产怎么做法，他的想法就是怎么在最断的时间把它卖掉，卖的更贵一点更快一点，有可能达到80%，有的人说我不卖，我的资金压力不大，我可以把它持有，通过其他的运营方式。其他的就是或是租赁、或是物业管理或是融资方式，其实最终它反馈的还是 什么东西，对企业来说我做这个房子，造这个产业，商业，我卖这个住宅，我其实是为了挣钱。
为了挣钱以后我们面临着很多的问题，我们怎么把它卖的贵，或者我怎么才能让我想卖给他的哪些人能够接受我们这个产品，我们的这些优点、或是给他们的生活方式怎么样让他们所接受和认可，我们究竟怎么做到这一点呢，无论我们做的是不是房地产都要给他们一个新的塑造。打个比方，我们在上海或是整个长三角地区我们都要吃小龙虾，最早的时候20块钱一份大家都吃的到，这几年通过对小龙虾的塑造慢慢变成一个文化，我们到了扬州就会看到很多这样的一些文化打造，有的是398元的小龙虾，它就是进行了重新的塑造，这个塑造有可能跟你的社会有关系，有可能跟你的文化有关系，有可能跟你的推广、宣传，跟你所谓的一系列对它重新附加值的行为有关系。包括像我们的住宅也是一样，或者我们的产业一样，我们究竟怎么样给它增加价值，有可能通过配套、生活、交通，其他的附加值，比如买二得三，买三送一，有别墅、花园、工作、生活或是还有其他的投资价值。它增加的是什么东西呢，是我们对这个性价比的价值的认识。
对于量奥对我们2.5产业认知的话，我们觉得不应该叫它产业，怎么样让所谓的2.5，被我们其他的受众和目标客户群承受呢，我们做什么样的塑造呢，有量奥来说它是一个全新的价值，我们把一些所谓的硬线条产业的形象把它扒开，往往在我们的普通老百姓和专业人士来讲，一提到产业个我们的感觉是什么呢，这个东西好像比较硬朗，好像跟工业、厂房，科研这些东西结合在一起，它离我们好远。周总也提到了，可能我们面临的阶层不一样，但是一个产品的认知，它对整个社会的影响力不能局限于一部分人，而是让所有人接受它，所以我们是不是把它这层外衣剥下来呢，而不是往坚硬的词上靠拢，而软化它的线条，贴近我们这些人的生活当中去。所以我们觉得，我们以前处理的项目当中有一些很好的反馈，我这里不做任何的描述和分析，大家可以看一下，这个2.5产业的话很多产业开始变身。
这里有一个原来的老厂房，而现在变成了集办公，现在主要还是办公、或是创意产业、或是其他的一些东西集合在一起，它里面有游艇俱乐部，有一些博物馆。我们在这里展现的东西有可能它不再是一个跟工厂工业结合紧密的东西了，它有可能我向时尚靠拢了，我有一些大公司的产物，我有一些更往年轻化，更未来化发展的东西，我们要体现的是什么东西呢，我们要表现的是什么东西呢，它可能不一样，更多的应该给你一种文化的感官。人们的生活当中有两部分，特别是对于我们现在这个年龄的人来说，有可能30、40岁这样子，我们的生活有可能是非常清晰的两部分，一个就是工作，另外一个就是生活，这两个东西为什么要硬分开呢，工作和生活可以串联起来。前面建屋的领导也说了，就是我们不能离生活太远，而不能区隔开，这里是生活区那里是工作区，这是如果这样就是一个倒退。我举个例子，国外很多地方有非常漂亮的小镇，小镇上也很多非常棒的商业，有咖啡馆、酒店、旅馆、但是它整个小镇就是依托一到两家企业发展气流的，它有可能叫建屋小镇，有可能叫张江小镇，但是我觉得，它不仅仅是一个单纯的产业而是一个生活，工作也是生活当中的一部分。工作其实也是一种生活方式，就像我们的主题一样的，我们的产品2.5带给我们未来的这些接受者，我们带给他们的是什么呢，是一种生活，体现的也是一种全新的生活方式，怎么体现应该有一些非常棒的结合在里面，包括它的表现形式，包括它的艺术形态，包括我们对它所做的一些配套，这些配套才是真正体现我们整个产业为人，为生活所考虑的一些契机，为人为生活打造的人文，文化或者是跟他们的生活方式有关系的一些东西。然而这些所谓的配套，又能够给我们这些产业里面的产业本身提供一个很好的展示平台，提供给他们一个很好的面向社会，面向购买者的这样一个机会，同时也可以给他们提供这种经营的渠道。或者一个物流，或者其他的，他不是就把它完全的完善和组合起来了嘛，这是一个非常棒的东西。
比如在十七棉做的，它本来是一个棉纺织厂，最后它可能也像北京的798艺术中心一样，但是它脱离产业了吗，没有，它跟秀场、服装、时尚，跟它里面的产业有一个紧密的结合，有一个非常棒的联系，同时又可以把它从历史而来的东西表现的淋漓尽致，这是纺织品的一些展示，我们想象一下，如果在这样的一个所谓的2.5，不说产业，2.5生活圈里面我们看到这样不同的非常另类的东西，给你一种又是一种不一样的生活气氛，不一样的生活感觉，大家会有什么想法？时尚的。
或者我们强调另外一种东西，就是说我们除了工作意外的话，我们这个生活圈，我们这个2.5更多的要把生活浓缩在里面，我们不能做以往失败的一些东西，包括近的我们说苏州工业园，最早的时候它是一个9点以后的鬼城，基本张没有人，马路上基本看不到人，它没有生活。最早的时候国家也没有这样的规划，工业区就是工业区你造什么住宅，有什么配套啊，你不需要啊，但是现在呢，全国都在改变思路了，全国都开始把工业区和我们的生活结合在一起，它为什么要招商引资，找这些业主找这些开发商、住宅、商业、40%、50%，就是把这些人找过来。包括我们上海的银联卡产业园是非常好的例子，它里面什么都没有开发但是带动了王港镇的住宅，周边的住宅、商业都带动起来了。如果你不做别人会做，你不做以后是不是发展所需要的，这样我们就没有办法知道了，我们的品质和诉求的方向就没有办法进行更好的完善了。所以我们何必不做呢，既然我们已经这样宣传这样包装了，如果我们没有足够的空间，那么我们就不要再去纠结于产业这么两个硬朗的字。 3代表纯粹的商业，纯粹的生活，纯粹的灯红酒绿，我们是2.5我们不是工业，也不是工作，我们可能就是一个非常棒的结合。可以想象一下，在我们工作的圈子里面，或者在我们核心的生活圈里面，除了工作以外有这样比较棒的东西存在这里面，而且它又跟交通可以紧密结合，我们全部的去摆脱那些跟产业有关系的陈旧味道，烟囱、废气、大卡车，怎么和其他的东西结合起来。我们还可以给生活一些亮点，这是一些国外的表现形式，我们也不多说，但是这是不一样的东西，我们应该怎么做，商业、街道、住宅，包括我们讲了，整个所谓的我们的地产里面，其实我们有时候把重心放错了。我们觉得地产这个产品，或者设计这个房子本身是我们塑造的重点，其实我们觉得我们的意会重点有一些偏驳，为什么，我记得我们中国一些文学里面都提到，什么才是最棒的风景线，是人，一个有人的地方才有价值，那么不管这个地方是在哪里，如果你没有人，如果没有这些人接受你所推崇的生活和工作，你的产品就是失败的。所以我不排斥从产品上去表达你的生活方式，但是你更多的要从人的角度，从我们未来的接受者，在这边生活和工作的人的角度去考虑他们究竟要什么，我们究竟给他们什么，我们怎么做到这一点。想象一下我们未来的生活空间，它是有人的，它是非常棒的，是现代和时尚的，包括这可能就是代表了我们要推崇的一种生活态度，我们可以自己想象一下，我们未来希望在哪种地方生活。
有很多外国人到了中国跟我们说一些话，说我热爱这个地方，因为我在这里生活了三十年，不会说我爱这个地方因为我在这边工作了三十年，为什么呢因为你走进人的记忆里面产品才会成功。怎么走进人的记忆里面，生活才是跟人记忆最深的东西，有可能我会回想我过去30年的生活，但是我不会去回想我过去30年的工作，因为这是一个比较沉重的话题，我们怎么把它变得轻松一点，这个就是我们需要思考，或是我们可以想象发挥一下的空间。我们可以想像我们今后怎么样表现法，我们需要一些什么东西，我们可以让这个地产不再是一个抽象或是符号的东西，现在更多在推广、塑造上，或者在其他的一些方面的话，地产给人家的概念是什么东西呢，一张单片，一段广告，一片工地或是绿化加别墅。什么是地产呢，没有这个概念，但是很多的东西还是做的比较棒的，比如某些别墅，它体现的就是一种生活，是一种氛围，一种生活方式，是能够让别人接受的，既然我们是2.5那么我们的工作和生活结合，我们8小时的时间都在这边渡过，那么我们应该有一个怎么样的环境怎么样的生活方式呢，就是我们前面提到的就是不要硬性的把工作和生活区别开，它有产业，配套、居住个生活。这样如果我们做一个有机结合，当然这里由于受限时间的问题，专业问题我不做详细的分析，但是我可以让大家想象一下，今后如果做产业的话，前面我们周教授也讲了关于我们2.5产业的展望，如果我们一拿1000亩或是更多的地怎么办，我们可以不做这个概念，我们更多的专家、更多专业的公司肯定有更多的好的方法。可以想象一下他们给我们的生活是怎么样的，张江有一个比较棒的东西有轨电车，还有刷卡的自行车，还有别墅、吃饭的地方，再加上地铁，很棒。或者我们看一下人民路的美食街，如果这些东西结合在一起的话，不再是一种单调或是某一种风格的建筑，而是把所有的一些元素跟生活有关的灭捏合在一起，错落的体现出来，既有历史又有城市的感觉，这就是一个很棒的有生命力的东西。就像我们看颜色一样一片红一片蓝只是一个区块色而已，如果不仅仅是蓝和红的话可能就是一幅画，有可能是人，有可能是田野，就有生命了。
我们做的是一些商业理念，我们比不上大的商业公司做的比较全面，我们只做商业，但是我们觉得，我们为商业考虑的更多的是站在人的角度去考虑一些问题，更多的站在我们市场的本身，我们未来的本身去考虑一些问题，这是我们所要表达的。谢谢大家。
骆翎意：谢谢蔡总，本次论坛的主题是产业进化和产业园区发展，产业园区不断的发展，今天的产业园区不仅仅是工作区，同时还兼容生活区和娱乐区新理念，面对当前的产业园现状以及未来所要面临的问题，我们将采取怎样的策略来应对呢，我们听听专家有何见解。下面进入到我们本次论坛的研讨环节，有请今天的研讨主持德国FTA建筑设计有限公司执行董事施道红先生。参加我们研讨的嘉宾有苏州工业园区建屋产业开发中心肖传宗，建屋发展集团设计总监陈宁雄，易居研究中心周建成，克而瑞集团区域总经理徐和锋，量奥地产集团研展总监蔡强俊，德国FTA建设有限公司副总经理丁洋。有请演讲嘉宾上台。
施道红：大家下午好，今天我们有这样的平台和机会更多的是交流的一个平台或是交流的机会，我想可能这样，刚才提到的产业链，我们这个基本上产业链就全了，从开发到使用，到设计、咨询、策划甚至专业研究的机构。所以我想主要这个团队以后有机会再去整这个事情我们相信会有很大的一个建树。首先我想在这个园区里面一个成功和园区尤其后面运营的效果，我们最有发言的肯定是我们的一个投资商或是他们在这期间所付出的辛苦的一个全程的控制，因为整合能力，我想可能是非常的巨大的。所以我首先问一下陈总，在这个项目里面如果让你跟我们分享经验，如果让你最痛或是伤心的是哪一些事情？让陈总跟我们分享一下。
陈宁雄：首先欢迎大家到我们产业园来，我算作为东道主，我是集团公司总部的，这个项目做下来确实有很多的痛苦和快乐的地方，痛苦在于我们是属于国资股企业，要做一些社会责任的工作。整个项目的开发，就是像大家讲到，我们一开始就没有一个很好的产业定位规划，因为这个项目政府要启动产业转型的载体，我们就必须要马上干，所以从拿地到开始设计，就是设计公司也体会到了这个压力，他们都是加班加点的，整个开发非常快，就做好了马上就施工了，整个到拿到落成只有一年多的时间是非常快的。这个中间难免就会有一些遗憾的东西，但是总体的效果还是不错的，这个要感谢FTA的整个设计团队，确实是为我们整个项目付出了很多的精力，因为这个我们领导的要求非常高，整个工业园区要求比较高，它有很多的产业园的专业开发公司，我们作为一个什么都做的房地产公司来说，要在整个包围当中杀出重围是需要一些努力的。
这个设计过程当中大家看到它很漂亮，也很豪华，其实这里面有很多的误解，这个项目我们有很多讨巧的经验跟大家分享。我们觉得有几个优势，其实第一个成本可能比很多的园区会很低而不是高。第二个作为产业园我们是持有方的，苏州整个土地开发非常的规范，不可能给你拿一些工业用地做别墅来销售的，这个完全做不出来，房管局根本做不出来，我们完全按照国家的政策，国家政策不允许的我们也不会做这个事情，所以我们必须持有。作为一个持有的产业，我们不能考虑几年以后就马上退出的机制，我们会永远持有下去。现在面临的招商的问题我们可能现在有一些免租金和政府的支持，过去以后怎么办呢，所以我们的产业定位是经典的，我们公司领导和管委会领导就决定下来用了一个学院派的定位。这还是很成功的，现在世界上最活跃的一些设计在哪里，在法国巴黎或是意大利。意大利是一个历史沉淀非常厚实的国度，大家追求艺术的人可能希望从经典上找到一些根本的灵感，因为所有的审美都是统一的，审美的源头是统一的，所以很多的东西没有最新的只有更新的。很多东西几年以后会有更新的东西出来，所以很多人就会喜新厌旧。我们做出来这个项目有很多人喜欢，我们高素质的人才都通过了大学的过程，有很多他们自己有自己的分辨，可能很清楚知道什么东西是他追求的，它需要回到象牙塔里面静下心来做更多的思考和更好的产品。
施道红：谢谢陈总非常精彩的分享，从分享的里面可以看到他的功利。其实陈总来之前我们还有一个细节跟您分享一下，一开始托马斯。福利智致词以后得了一个奖，这个奖是我们上周可持续性综合体大会上我们觉得没有更好的项目只有更好的甲方，这个作品得奖是因为他们甲方的努力和追求才让我们得了这个品质。就是我们像电影一样，一流的作品是一流导演决定的吗，不是的，是一流的观众，一流的作品是设计师定的吗，不是，其实是开发商。尤其这个里面我们有很大得发言权和开发主题，我想这个喜悦这个荣誉更多的是我们开发主体的成功，所以我想金天霸这个奖也带到这里来，希望把它放在园区里面，我们参与喜悦，但是它更适合放在这个园区里面，这样才是它真正的归属。
这里面我想再问一下，今天我们做这个平台，我想问一下我们的周总，周总也是我们一起探讨产业园区，其实周总有两个方案，一个是对产业地产的高度关注，第二点就是他的一个企业战略这一块深藏不露的企业战略。您前面谈的内容里面就可以看到他很多的思考是企业层级的而不仅仅是微观层面思考。我想问一个问题，也给我们建屋，因为它本身企业非常强，未来这个项目肯定不是它在这方面的最后的研究，肯定还有很多方面的探索和研究，你可以谈谈你的想法，产业地产和引领模式上你觉得有哪些跟我们支一些招的。
周建成：我跟大家交流一下，因为我是今天11点到的这个地方，我走了一下这个园区，这个园区我非常喜欢，刚才陈总讲的很好，这个观点我非常认同，因为就是说你经营模式决定了你的产品，因为我们这个建屋集团要长期持有，长期持有的话就要考虑到我们的建筑形态的风格不能过时，我们考虑的不是两三年，我们考虑的是十几年二十几年三十几年，这样的话这种学院派的建筑风格我相信1000年都不会过时，因为它是经典的，经典是经历了时间的磨砺和考验了。它是一个好的作品而不仅仅是产品，我有的时候在想，如果这个园区我有这样的园区，我想如果我有这样的园区的话，我可以拿这个园区，以这个园区为一个基点去很多的地方圈地，因为我有作品，这个作品不管它的盈利性怎么样，但是我有这样一个好的作品。我相信这个作品，我把负责任的人请来，他们看到这个作品都会震撼。
像刚才我们实总问我的商业模式，商业模式的话住宅的商业模式是可以复制的，是高复制率的，一般来说是这样的，商业地产的复制率就比较小了，国内复制国内的，香港复制香港的，美国复制美国的，因为它的情况都不一样，如果万达复制凯德就不行。产业地产更不能复制，它复制性更弱，但是并不能复制并不是说它没有商业模式。刚才的演讲过程中我讲了有四种商业模式，这四种商业模式的话都是能够很好的实现一种退出机制的。因为任何的商业模式不能退出，这个商业模式无法维持。你必须有要多种产业支撑，比如有能源产业、高速公路产业，比如还用物流产业，在这之外它做物流地产，这时候它做物流地产的目标不仅仅是销售收入、销售规模，利润规模，它的作用是跟物流产业产生一个很好的协同效应，也就是说，物流地产作用有两个方面，第一个方面的话就是我要跟我的物流产业有协同效应。第二就是我做资产的，而不是做利润和销售的。第三个的话就是地产可以生长的，我现在可能是在一个城市副中心，拿这块地做物流地产，随着一个城市的生长，这个可能成为城市的中心，它整个土地性质会改变，这就是我们持有的一个很好的财富。这是第一种商业模式，也就是说，物流地产，产业地产、商业地产跟其他的业务协同，其他的业务扶持它，它的作用更多的是产业协同效应和壮大资产，还有就是土地生值。这种模式我们国内的大企业做的都很成功。
第二个就是业态之间找平衡，也就是说大的一个片区开发里面，我用住宅，用销售型的商业地产来平衡我持有型的商业地产和产业地产，这种模式在国内大的产业地产开发里面很成功，模式也很多，这种模式也可以实现退出，而且退出的也很漂亮。
第三种的话我认为就是说是不可取的，我调研的比如说北京、天津、上海里面有很多，这种模式不可取，而且也无法维继，短期的话就是用住宅来做，做了很多的基地我80%、90%卖掉，只有一些是持续的。这个短期是可以维持的，但是为什么不能长期做呢，因为你能卖掉主要的原因它是因为你的区位还是好的，随着区位好的土地越来越少，总有一天你卖不掉，你需要持有，这一天到的话你就无法维继了。
第四种模式也是很好的模式，但是现在还没有人做，也就是代建、代开发或是合作的模式。国内有很多，比如三四线城市五六线城市，大盘开发里面没有产业用地的不多了，以后绝大多数都有，而且占的比都是10、20%，不会太多，太多的话不可能。这就相当于我做一顿饭，馒头的话你说给我蒸馒头我不会让你蒸的，因为这是我主营的业务，但是你可以给我做小菜。这样的话做的好处就是拿地的时候万科已经给你付钱了，因为它是上千亩拿地，土地程度非常低，据我跟这些企业接触的话，他说这个产业用地如果别人给我做的话我可以零价值给他。我们政府来讲政府效益也可以实现商业效益，他们为了这10%做一个很好的地产吗，不可能的，这样的话对我们一些知名的产业地产商就是一个很好的机会。
我们算一笔账你做代建代开发，你有一些5到7%的品牌费，如果你们合作的话利润还是非常大，在这个过程中，因为你是1000亩里面的100亩，跟政府的博弈完全可以用1000亩来谈判，这种模式的话迟早有很多的企业来做，所以我觉得产业地产的四种模式可以做的，第三种模式起码现在是不行的。
施道红：谢谢周总，周总刚才把他研发的第四种开发模式已经公布了，我知道在很多的场合他都吞吞吐吐没有说，今天我们这个地方过来大家也比较的开心。我觉得接下来就是徐总，来自于克而瑞的企业，我前面也听过你的报告，非常的精彩。我想问一下类似于我们园区的这种产城联动的模式，你有没有杀手锏，今天我们就谈核心的东西跟我们在座的一起分享一下。
徐和锋：杀手锏这个东西我们做项目咨询经常客户会问到，我们有没有这种一招致胜的法宝，我觉得产业地产应该是有产业基础的产业地产才可以。就是我们这个2.5产业园为什么快速迅速的成长出来快速的成功，很重要的一点，它因为在苏州工业园区里面，你说把它放在一个其他的地方能成吗，或许能成功，可能政府强力推动什么的，这个难度是非常非常之高的。所以我觉得，当然，我们讲我们做产业本身的定位我的建筑设计实际上是可以做一些加分的东西，但是它不是一个本质上的一个决定胜败的东西，我觉得根本还在于，因为2.5产业什么概念，生产性服务业，如果没有生产性的产业你服务谁呢，你没有服务的对象就没有办法存活。所以我觉得从产业角度来讲，像我们住宅地产，商业地产可以有一些似乎很创意，很亮丽的东西能够一招致胜的东西，这招东西大家都在寻求，我觉得根本还在于它坚实的产业后盾。
现在的产业，尤其是，我刚才讲的这些东西，我们建屋应该有比较深刻的理解，能做的这么好是因为我们有产业园区这样的坚实的后盾和基础在。实际上进入这个行业的企业有很多，不仅仅是建屋这样的国资的企业做产业地产，有很多跟产业不相关的企业也进入这样的企业。我们内部也做了一些研究，除了建屋这种根正苗红的企业，还有一些逼上梁山型，什么企业呢，原先做常规地产开发的，发现住宅被调控了，没有办法弄了，商业呢现在竞争又白热化，突然发现好像产业地产是一个蓝海，似乎好像遍地是黄金，我们就正好也有资金，我住宅或是其他的挣了一些钱就进入到这个产业地产当中来了。
第二种我们说投资圈地型，刚才周总也说了，有的人一圈就是几千亩上万亩，这些企业可能有一些产业的背景，但是实际上它更多的目的是通过产业地圈这么一块地，这也击中了政府的软肋，政府希望它有产业进来，有一系列的东西可以进来。但是真正这些企业拿了这些地之后是不是真的做产业，做了多少的产业，这个是不可预见的；刚才陈总也讲了，很多地方不像苏州工业园区一样这样控制严格的，他拿了地做其他的有很多的。
还有一种我们讲是前面讲了两种，一种叫做逼上梁山，一种叫投机圈地型，还有就是资产盘活型，就是废物利用型。现在有一些企业在城市里面有一些老的厂区，尤其是一些国有企业，它如果变性开发就要把这块地让出来，他当然不愿意把这块肥肉让出来，他就想了一个变动的办法，就是在这个土地上开发持有性的产业地产开发。这三类企业往往对产业地产理解不是很深刻，他们就希望能够找到所谓的杀手锏的一招致命的招数出来，如果缺乏产业基础的话这种招数很难找到。所以我想这个也是我刚才这种杀手锏的问题。
实际上产业融合也是有产业作为基础进行融合的，也就是说，还是归结到那个问题，我产业基础是产业地产成功得罪根本关键的一点。大概我就讲这些。谢谢。
施道红：谢谢，我还想问一个问题，在你们咨询的业务里面，这三类的开发模式你们接触最多的是哪一种？逼上梁山的还是投资圈地的？
徐和锋：我接触最多的就是圈地的比较多，往往他们对产业不理解，其次他们需要有一个漂亮的方案跟政府讲，落地的时候可能不是这种产业方案这种是最多的。往往是像建屋这种产业整合型的，因为它对产业了解深刻，有好的产业基础。这会比较好一些。有一些政府不想招牌挂，然后就进行产业的开发以后持有和经营，当然这对他们自己来讲，这个产业弱化以后，第二制造产业弱化以后有很多的人员需要分流，有这样的持有物业可以安置一些人员，这也是一举两得的方案，这种也确实比较多。
相对来说逼上梁山的也有，但是会相对比较小心谨慎，毕竟从地产过来，他对地产比较熟，但是对产业这一块不熟，他有相应的一个市场判断的机制，也不会冒然进入到产业地产当中去，这种情况相对就比较少一些。
施道红：今天的几场报告里面蔡总提到生活体验，你们的概念也好我觉得是非常认可的，一旦产业地产做好以后，感觉地产味太浓了就不好玩了，这些问题我们把它放在最后的陈总陈德芳压轴，我们先问蔡总，在你接触的项目里面，作为一个产业园区怎么跟商业结合，怎么人它活起来这里面有没有一些经验分享的心得？
蔡强俊：是这样的，就是说我们往往说商业，很多真以前谈到商业，就比如说他们说我现在要造一个商业，我们的地块在呢里，我们就去看了一下，我说哎呀，旁边好绿油油的一大片农田，你这个不是商业。所以有时候因为我一直做商业地产出身，我觉得这个东西我实在看太多了，商业其实是什么东西，它是一个生产资料，就是说它真正能够创造价值的这个东西才叫商业。不是说你指着一块地造了一个东西你说它性质是商业用地就是商业的，不是这样的，商业必须有它的创造价值的可能性。这个创造价值的可能性其实我们在前面的报告当中也提到过，就是说怎么才能认可它的创造价值的可能性，前面有一位老总说，我们如果是拍一部电影好不好看，是不是好的电影其实是观众说的。我们做商业也是一样的，比如我们2.5和生活结合在一起，我们基本的是什么东西，我们要知道这个地方有消费，为什么我们觉得，包括我对我们周总前面讲的这个东西我非常的认可为什么，2.5真的可以解决一个很大的问题，就是什么，我们人，人从哪里来。我们经常开发某个产业的话，除了我们前面徐总讲到市中心的二次废物利用的，它周围没有人，或者是周边小县城没有这么多人，我怎么把这些人抓过来，就用我们的产业。如果我们有这个产业的话人就有了。我们以前川沙做一个项目的时候，银联卡产业园区，里面都是机房，包括我们做苏州的一些产业的，也是这样的，你不要看他的消费层次，不要看他消费程度是多少钱，它两万个人总比你一千人的钱多。所以我们解决了基本的问题，有人就可以做生活了，但是这又是个相辅相成的东西，你有人来也不行，老总看中了说这个很好，税收很便宜我在这边做。总经理就不愿意了，我不去，玩的没有，吃的没有，住的不好，睡的不好，我不要，那么你给我什么配套，至少你有吸引我的地方。我们在苏州也做过一些，比如说高官过来退税，但是我们不能光指望这个政策。我们提到的筑巢引凤，我们要有巢，要给吃的、玩的、设置给你别墅。这样人就留下来了，留下来就有商业需求，这就是2.5产业，我不习惯叫它是产业，我叫2.5生活圈，有了配套有了人，这个圈就盘活了。这种情况下不管它是1000亩还是一万亩，我们从100亩开始，从小圈子变成中圈子，大圈子。这些人要结婚，要生孩子，然后就慢慢的一圈一圈。
美国就是这样的模式，这边留住人就有要求，就有商业产生。但是商业还是会替换的，这就是我们2.5做的一些特色的东西，你能够把这个IBM、或是国际一些大公司请进来，通过他们推动SPA或是其他的来做服务，这个品质跟其他的起点就又不一样了。这其实就是一种互动性的东西，通过我们一种塑造推动另外一种塑造，把另外一种塑造反过来实现我们的价值实现。这样的话我们对商业和生活的结合，其实是一种顺理成章、水到渠成的感觉，都缺一不可。单纯做某一样东西做不了，你开始做商业没有产业契机是不可能的，没有商业配套产业也没有办法来，因为他们没有办法生活。所以这个东西我觉得如果我们用这样的一个概念，推动一下的话你觉得它是一个循环的东西。
生活我觉得我还是回到这个生活当中，生活本来就是这样子，你不能光只有工作，或是光只有商业，它是要靠近一点，把它捏在一起就OK了。
施道红：非常好，蔡总很多的想法我觉得我非常有共鸣，你刚才说的生活这个词有的时候离我们很近，也的时候很远，我也喜欢有一个比喻，不一定恰当，就是我们经常设计建筑的一些建筑师出身的，做建筑喜欢做我们的思考是局部的，比如做一只手啊什么的，但是往往忽略了城市的研究或是系统的研究。与后面的到底是维纳斯还是奥巴马，这两个人如果不同的话做的手完全不一样，奥巴马的手放在维纳斯身上可能是一个灾难，但是同样也是，维纳斯的手很漂亮，但是放在奥巴马身上也看到灾难出现了。生活是一种一体化的思维，与其我们原来的分工、建筑、设计规划、策划，我觉得世界合久必分是人类的进步，我认为还是分久必合，这是一种整合。
蔡强俊：我在这边讲一个题外话，什么意思，生活就像强奸，确实是这么回事，大多数人的工作，很多时候的话并不是自己想要的东西，甚至于打一个比方，你原来是，我有一个朋友也是做房产的，但是他原来学的是园林，所以有时候你的生活你是大部分的无奈，然后你怎么去弱化这些无奈的东西，像我据个简单的例子，我