2018年上海楼市供应有回暖趋势，泹成交持续保持稳定并表现出较为明显的特征：市区与郊区项目的成交状况分化严重，且因限价、一二手房“倒挂”出现了“豪宅年”嘚现象

业内人士普遍认为，2019年上海楼市将保持稳定的态势，而价格格局或许会出现一定的调整

供应量翻倍，成交未同比增长

2018年最后┅个月上海新房市场出现一波供应热潮。亿翰智库于今年1月1日发布的报告透露2018年12月，上海市场上共计36个项目开盘静安府、万科天空の城、龙湖天璞二期等年内热门楼盘也均有加推，共同带来近万套房源入市整个12月，上海楼市整体新增供应面积79.8万平方米环比上月增加30.23%；新房成交面积为56.28万平方米，环比增加28.79%

不止是12月，整个2018年上海楼市的新房供应量都颇为充足上海克而瑞研究中心发布的《2018年度上海樓盘销售排行》显示，2018年项目的推盘量整体上了一个台阶：商品住宅全年供应达822.82万方，相较2017年增加了116%

不过，中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸直言：“2018年供应量相比上年翻倍但成交未同比增长，导致整体库存量增加”上述亿翰智库报告也指出，2018全年房地產市场稳定运行销售规模较上年略有上升，但房企推盘去化效果一般例如，尽管12月有近万套房源入市但整体去化率仅为52.3%。

“2018年上海新房市场经历着难得一遇的寒冬，在调控从紧的基调下金三、银四接连落空；7、8月份虽在供应复苏下成交量回升，但仍未达到过去的囸常流量；‘金九银十’不如预期第四季度供应量再度回落，成交震荡走低截止到12月25日，上海新建商品住宅成交面积635.2万平方米累计哃比仅增加0.9%。”上海中原地产首席分析师卢文曦总结道

整体来看，2018年上海市场的成交表现上下半年分化明显：上半年，部分市中心新盤推出时曾受到热捧但下半年的市场热度有所降低。

如亿翰智库所言“内中环红盘炙手可热，外郊环楼盘滞销”也是上海楼市过去一姩的明显特征：郊区新盘成交持续在低位徘徊大部分认筹比例在20%-30%之间，部分新盘甚至不足10%例如，位于奉贤区的帝华园项目在去年9月开盤时摇号组数54组，供应套数792套摇号组数仅占供应套数约6%。

2018年还是上海市场的“豪宅丰收年”克而瑞指出，2018年楼盘销售排行榜中高端項目市场热度明显提升TOP10中高端项目占得8席。卢文曦分析认为基于限价因素，不少中心区项目入市价格远低于市场预期：“因此今年荿了豪宅（9万元/平方米以上）丰收年，成交82万平方米累计同比增加53.3%。”

“在调控政策影响下购房者观望情绪浓重是影响今年楼市的重偠因素。”上海同策研究院总监张宏伟向《华夏时报》记者表示部分市区新盘热销原因在于高性价比，对于那些供应量集中产品竞争噭烈，价格没有明显优势的项目购房者的观望情绪则更浓厚。而在银行贷款较为严格的背景下部分房企面临融资难题，加速销售、回籠资金已成为今年重要任务也正因为如此，不少房企在项目营销上采取了不少措施例如2018年10月份，位于宝山区的雍和府项目给出了“卖房送宝马”的优惠

值得注意的是，相比新房市场上海二手房交易市场的降温趋势更为显著。上海中原地产提供的数据显示上海二手房市场已经低空运行1年多。尤其是2018年下半年上海楼市新盘供应加速加上价格优势分流二手买家，议价空间从5%扩大到7%以上二手房价格指數震荡下行，创本轮调控以来新低

2019年仍将“稳”字当头

而今，上海楼市已进入2019年对于新一年的市场走势，多位业内人士的观点较为一致

“楼市将进一步以稳定为主，有市场和政策的双重作用但是我觉得市场的作用将会发挥更大，上海郊区的房价将会出现一定的调整整体的楼市将会是大稳小波动的这么一个状态。”中国指数研究院院长陈晟向记者表示

58安居客房产研究院首席分析师张波也向记者指絀，2019年上海的房地产政策大幅松动的可能性极小但对于首套房的信贷相关支持将可能增强，限价政策也有可能出现小幅放松卢文曦亦表示，2019年“稳地价、稳房价、稳预期”是目标调控方向不会出现变动，适度从紧是主基调

对于2019年的市场走势，一些业内人士表现出了樂观的看法

卢文曦预测，今年市场成交量高于去年的可能性更高“经过市场两年多调整，市场理性回归只有性价比高的项目才会受箌市场认同。毕竟上海需求量逐年扩容刚需、改善消费力还有挖掘空间，过分看淡市场也不太理性”

“2019年上半年可能是最近十年最差嘚一个上半年，无论是对房地产业还是对中国经济而言压力都是非常大的”易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，在这样的市场环境中自己更看好的是最近几年成交相对平稳、整体市场容量较大的城市，“典型代表为上海因严苛的调控政策，成交在近两年来一直保持低位但市场需求依旧充沛”。

贝壳研究院上海分院院长陈泽帅更是认为“上海楼市将会在2019年二季度开始回暖”。其解释说这一方面昰“需求将随限购到期逐步释放”。此前因为2016年3月25日上海房地产新政被拦住的第一批非上海户籍客群将于2019年3月后满足购房条件考虑到购房周期，部分需求将提前得到释放而在价格方面，陈泽帅预计2019年的上海房价还有一定下降空间，尤其是中环以外到外环外的房价有朢回退到2016年水准；内环内的房价还会有一个合理的上涨空间。但卢文曦认为上海市场不具备房价快速上涨的条件：“今年（2018年）供应增加不少，但还有很多2016年拿的高价地要入市预计2019年新房供应还有望进一步增加，市场竞争激烈的背景下更不具备大幅反弹的可能”

张波亦认为，上海楼市的价量将继续延续2018年的稳定态势一手房价量稳定，热点区域的一手房关注度还将维持较高热度二手房在上半年还将歭续有价无市局面，成交量萎缩但二手房的房价下行压力已经偏弱。

亿翰智库报告预计2019年，在项目销售方面由于内中环的供应量愈發短缺，一有项目推出必定会受到置业人群的关注与追捧；而外郊环的项目除非在价格上有一定优势，否则仍将面临开盘去化不理想的狀况

我是从（去年）9月22日正式开始准備跨年演讲从那一天开始，我身边有一些朋友就在等着看我的笑话他们说，看把你能的还跨年演讲，看你今年怎么讲感谢各位的信任，你们还来听我讲

2018年，发生了多少大事啊一些大公司干着干着突然遇到了危机，多少被公认有前途的行业干着干着突然就遇到叻拐点。

2018年过来之后我多多少少感觉到，所有那些曾经看起来坚固牢靠的东西后面现在都需要打一个问号：这个世界还会好吗？

前年嘚跨年演讲我们还在说有五只黑天鹅。今年何止五只黑天鹅当黑天鹅一只又一只地从天上飞过的时候，也就不算什么意外了正如一呴俏皮话说的，现在黑天鹅都快成家禽了

以前，变化可能只是生活的一部分；现在变化可能成了生活本身。

今天我们不操心行业和公司层面的事就想想咱们自己。

跨年演讲进行到第四年我们越来越想清楚了跨年演讲是为谁服务的：为做事的人服务。

做事的人和不做倳的人有啥区别？ 做事的人无所谓悲观还是乐观我们只关心如何把事做好。不做事的人经常讨论一些抽象的问题：情感和理智哪个重偠理想和现实怎么能平衡？远方和苟且怎么选择着眼未来和回到初心哪个更重要？

你就说这些问题难不难？烧脑不烧脑想不想死？

举一个例子我们公司的脱不花，创业四年的同时结了婚，还生了两个孩子所以，经常有人问她：作为一个女性创业者怎么平衡倳业和家庭？这个问题的潜台词就是：你一个女性创业者要创业、顾家、养娃根本搞不定。

但是对于做事的人来说，对于脱不花来说这个问题从来不会抽象地摆在她面前。摆在她面前的问题永远是：下午五点孩子发烧，是接着开公司例会还是赶紧回家？那肯定是趕紧回家啊晚上八点正在家里吃饭，是陪家人吃完晚饭还是回公司处理一个急事？对于创业者来说这还用选吗肯定回公司啊。如果她觉得最近陪孩子时间少了那就专门抽出一天来陪孩子呗。

你看真实的世界里，并不存在抽象的两难选择每时每刻，我们做事的人媔对的就是一张时间表就是这张时间表上具体的时间安排而已。

做事的人和搞评论的人完全在两个世界。有些事情在做事的人面前唍全不难。

过去几十年我们这一代人的行动策略是什么？随大流啊宁可被说成是猪，也一定要挤在风口即使看到千军万马，也一定偠走上那座独木桥

感谢2018年，让我们有机会反思：我们还能抓住某个大趋势、随大流然后从此躺着分享里面的红利吗？2018年我们知道“躺赢”的时代再也不在了。

整整100天前我们发布了今年跨年演讲的主题：小趋势。什么是小趋势呢

第一，它小所以很难察觉。

第二咜不发生在我熟悉的领域里，它是通过一系列的连锁反应才滚动到我面前

举个例子，这两年餐饮业突然出现很多明星公司能拿到大资夲的投资，餐馆也开始上市了你有没有想过，为什么餐饮业原来没有资本投资、上不了市投资人李丰告诉我了一个我从来没想过的因素。

餐饮公司能上市是因为可以通过开分店、做外卖迅速扩大规模，增强盈利能力为啥能扩大规模呢？因为资本愿意加入这局游戏了；那为什么资本突然间愿意上牌桌了呢因为餐饮业现在账目清楚、摆脱现金交易了。那为什么账目能清楚了呢因为移动支付。

还有洇为移动支付，餐饮业开始清晰地知道我这家餐馆，什么样的人喜欢在什么时间点吃什么样的菜我应该在一周的什么时间，备什么样嘚货即使是一家不想上市的小餐厅，也可以借用数据来持续自我优化

从后往前看一切顺理成章，但是如果回到这些事情发生的现场峩们真的能预测接下来会发生什么事么？如果你觉得现在这局游戏不是你的游戏，没关系别打盹，上一个窗口虽然关闭了没准属于伱的窗口，正在打开

想借小趋势的人，没有一劳永逸的想法他只是随时在做准备，把自己感知能力磨得锐利无比随时等待、捕捉那個小趋势的信号的传来。

凡我赶不上的我就做好准备，到未来等它

前面我们讲了，小趋势不能跟不能追，靠感知那怎么办？只能紦问题的方向指向我们自己

我经常扪心自问：我能看到事实吗？

我的朋友梁宁给我讲了一个故事2018年，她去大学校园做了一个调查结果，她调查的每一个人都说“我相貌中等偏上” 听完梁宁的这个发现，我心里默默地想原来有这么多人，跟我一样觉得自己相貌中等偏上。

这个事件折射了什么折射了我们经常对真相一无所知。

所以我经常提醒我们公司的同事：你们千万别把自己当主流，要对自巳的趣味保持一种警醒和谦卑不要动不动就以己度人。

还原能力才是做事的人逼近事实真相、把握小趋势最稀缺的能力。

在准备跨年演讲的过程中很多人跟我说：罗胖，我知道你是个乐观主义者今年那么多人悲观，你能不能借跨年演讲给大家鼓鼓劲，打打气说點乐观的话？

你能看到第一次世界大战、1929年全球经济大萧条、第二次世界大战还有石油危机、2000年互联网泡沫、2008年金融危机……你看，当┅些大事发生的时候经济的发展会受影响，短期的波动会有但是一个鹞子翻身就接着往上走。你何尝见过倒栽葱式的陡然下滑

我们看中国的基本面是什么？不是那些冷冰冰的数字它是好多全世界最勤奋、最想通过努力改变命运的一群人组成的。有了这个对真相的把握你担心个啥？

巴菲特还有一个提醒：没有一个人可以靠做空自己的祖国成功他为什么这么说？这不是在讲什么爱国主义而是说每┅个人的成功，都是在分享一个共同体的红利尤其是对于我们中国人来说，我们的祖先埋骨于此我们的血脉扎根于此，我们青春在此也将终老于此，除了盼着它好、相信它好我们还有什么更好的办法吗？

最聪明的做法就是做一个理性乐观派。只有这个选择既符合峩们的理性也符合我们的情感，还符合我们的利益

我是个创业者，乐观是我们这批人的性格底色不乐观，这年头没法做事评论家們分析环境，有的人说悲观有的人说乐观，这些分析哪个我都听，哪个我也不全信我唯一关心的是，我手头的事上具体的难处

2018年昰很难，但是我们做事的人都知道： 2018年难哪一年不难？

你去问一个创业者哪一个决策不是如履薄冰？

你去问一个程序员哪一个产品嘚需求是好实现的？

你来问问我哪一年的跨年演讲是好准备的？

这和今年这个年头是什么情况有关系么一个做事的人，总要以某种方式确认自己在这个世界的存在

听到“非共识”这个词，挺陌生今年是梁宁把这个词带到了我面前。这是她对什么是创新的一个解释

泹是你不要以为非共识就是跟这个世界抬杠，抬杠谁不会见什么骂什么，看什么都不顺眼什么都想否定。那不叫“非共识”那叫“反共识”。那怎么会是创新呢

我们这一代人提起创新总觉得特别高大上，但是实际情况真的是这样么从事后看，成功者的路上那是┅个正确连着一个正确，一个胜利接着一个胜利但这是事后看。如果从过程中看你就会发现，在他的路上那是一个非共识连着一个非共识，甚至在别人看来是一个错误接着一个错误。在他自己看来是一个压力连着一个压力。

就在我自己这短短几年的创业历史上其实就感受过好几个这样的时刻。几年之后我知道了两件事：

第一，一个创新的想法在它冒头的那一刻，连亲爹亲妈都觉得它是个怪粅；

第二如果它后来不被社会接受，它就真的是个怪物

这两个逻辑结合起来理解，才是梁宁说的“非共识”非共识从来不反对什么，它只是把被忽略的东西呈现出来而已

现在上海和深圳出现了一种“一人食餐厅”。你去那里吃饭进门点餐用手机，出门结账用手机你坐在一个三面封闭的小格子里，上菜的时候有人打开活动隔板，迅速把菜推到你面前你连服务员都看不见。

2018年天猫“双十一”显礻迷你微波炉销量增长980%，迷你洗衣机销量增长630%一人吃的火锅销量增长210% ……这背后都是同一类非共识：一个人也想好好生活。

所以很哆人看到创新者都会问：你干的是什么事，你疯了吗创新者心里其实在说：你瞎了吗？

这个世界在很多场景下完全呈现为一个“人推動人”的世界。我称它为“信用飞轮”

举个例子：顺丰速运，很多人都用过2018年它做了一件事，花了1个亿为员工定制耐克工作服很多囚感慨“顺丰对员工真好啊”，你可能还会联想起另外一件事：两年前一位顺丰小哥挨打，顺丰老板王卫为他出头

有人会说这是顺丰企业文化建设搞得好，也有人说这是顺丰的公关形象搞得好还有人说这是王卫这个老板仗义。但事实上不这么简单。

一家快递公司的核心是什么我们都有过收发快递的经验，当一个快递小哥站在我们面前让我们看到的那个瞬间，我们就能判断他靠谱不靠谱

如果我昰顺丰的老板王卫，我最好的方法就是：我只要用行动真的让我的同事，让快递小哥觉得在这个公司工作有尊严、有体面和有安全这飛轮就已经推动起来了。什么时候推动就是当他们站到用户面前的时候，他们会让用户也感受到尊严、体面和安全感

拿得到来说，我們今天有2600万用户但是我不敢恬着脸说，我拥有2600万用户其中很大一部分，一年都未必用一次这个App我只看一个数据：就拿今年来说，有240萬人把得到App里的内容转发给了他的朋友这240万人，就是用他们的信用推动了我们的信用。这就是我刚才讲的信用飞轮人推人。

所以峩没有流量焦虑，只有能力焦虑

我们从第一天开始，就是这么算账的这么算账可能会让市场、让同行瞧不起，因为数字太小但是我們只有这么算账，才能让我们始终处于信用飞轮当中

现在医学界几乎有一个共识，听着有点匪夷所思：我们这一代人大概率上，人人嘟有机会活过100岁这不是我的结论，具体的论证我就不多举了有一本书《百岁人生》讨论的就是这个问题。

活得长这是一个好消息。泹是它会变成了我们这代人的大问题：我们的职业会发生什么变化我们怎么为这么长的寿命做好准备？

今年有一个收费站的员工出了洺。因为收费站裁员了她非常悲愤地说：“我都36了。除了收费啥也不会。到这个岁数学东西都学不了，也学不会了我这下半辈子鈳怎么办呢？”请注意她觉得自己啥也学不会了，36岁

而一位100岁的老奶奶说：“我特别后悔60岁的时候没有开始练小提琴，如果当时练了嘚话我现在已经是一个有40年经验的小提琴手了。”

你看多么刺目的对比：一个36岁的人说自己来不及了，一个100岁的人后悔自己没有早点兒开始另一项人生任务

这不是有出息没出息的区别，这是两种寿命坐标系下对境遇的不同感慨。

我这不是在跟你讲励志故事这在未來将是人生常态。60岁上个大学；70岁，出来创业；80岁新学一门手艺，都不再稀奇这是我们这一代人一定会经历的过程。不然等到100岁再後悔吗?

在那么长的时光里我们做选择的标准，也许就不是眼下的利弊了而是要叠加进一个时间的因素。当你做一个决定的时候得分嘚清什么能穿越时间，什么会被时间过滤

所有能穿越时间的东西，就该坚守；所有会被时间过滤的该翻篇就翻篇。

我们每个人其实都囿得选只要我们是一个长期主义者，我们就有机会反败为胜世界是丰盛的资源，还是恶意的陷阱取决于你是否坚持长期主义。

2019年还昰来了天高地广，世界又是一个新的样子不管2018年我们过得怎样，我们都有机会重来也必须重来。

有些东西过去的生活经验告诉我們，它们很重要我们在它们那里也能获得安全感，但是我们很少反思我们为了获得这个安全感付出的代价是什么？

2018年后半年很多人會说：变化来了怎么办？整场下来你明白了吧。一个做事的人怎么会怕变化呢？我是巴不得变化到来的如果这个世界没变化，还有什么机会轮得着我吗

这次的跨年演讲我们问，2018怎么看

那么，2019怎么办呢

就像作家阿尔贝·加缪说的：“对未来最大的慷慨，是把一切獻给现在”