403 Forbidden403ForbiddenError Times: Sun, 29 Jul :27 GMTIP: 121.235.206.185Node information：PSjsycdx5kg24:6URL: http://www.to8to.com:8080/ask/k4080394.htmlPlease contact our support: Check: Details403Forbidden出错时间: Sun, 29 Jul :27 GMT用户IP: 121.235.206.185节点信息：PSjsycdx5kg24:6URL: http://www.to8to.com:8080/ask/k4080394.html如需支持请联系我们: 查看报错详情: 详细信息http://www.to8to.com:8080/ask/k4080394.html当前位置:&&
2015年消防工程师及参考答案解读
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2015年消防工程师及参考答案解读
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3秒自动关闭窗口41条消防验收过程中存在的问题汇总，看你有没有犯！41条消防验收过程中存在的问题汇总，看你有没有犯！优路教育百家号消防验收分为隐蔽工程消防验收、粗装修消防验收、精装修消防验收三种验收形式。1、隐蔽工程消防验收对建筑物投入使用后。无法进行消防检查和验收的消防设施及耐火构件。在施工阶段进行的消防验收。例如钢结构防火喷涂、消防管线及连接等。2、粗装修消防验收对建筑物内消防系统及设施的功能性验收。主要针对消防系统及设施已安装、调试完毕。但尚未进行室内装修的建筑工程。适用于建筑物主体施工完成后。建筑物待租、待售前的消防系统验收。粗装修消防验收合格后建筑物尚不具备投入使用的条件必须进一步完成精装修消防审核验收后方可投入使用。3、精装修消防验收对建筑物全面竣工并准备投入使用前的消防验收。建筑消防验收主要检查以下部分是否符合规范要求：（1）建筑物总平面布置及建筑内部平面布置含消防控制室、消防水泵房等设置（2）建筑物防火、防烟分区划分（3）建筑室内装修材料（4）安全疏散和消防电梯（5）消防供水及室外消火栓系统（6）建筑室内消火栓系统（7）自动喷水灭火系统（8）火灾自动报警及联动系统含消防应急广播、消防电话通讯系统（9）防烟、排烟系统含空调、通风系统消防功能设置（10）气体灭火系统（11）消防电源及其配电含火灾应急照明和疏散指示标志系统（12）灭火器配置等。近几年来。北京市消防局在对其所管辖的高层建筑进行消防验收时。发现了很多实际问题。其中有的是建筑设计不当有的是延用旧的规范条款而不适应新的规范要求有的是业主擅自更改设计有的是施工安装错误还有的是工程施工进度过快等等。本文在对每个问题进行讨论时仅简单地引述相关规范要求及必要的说明未必完整全面仅供参考。对于明显属于系统设备调试的问题。例如排烟口与排烟风机不能联动排烟防火阀被手动关拉阀时。排烟风机不能停机末端放水试验时。唼淋泵不能联动启动在人为烧折断易熔合金后防火卷帘不能下落安全出口疏散指示灯不亮等问题。在此暂不作讨论。 1地下室电梯前室人防门代替防火门高层建筑均有地下室。有的层作人防工程设置人防门。为很厚的水泥门不易开启、关闭。在验收时发现将地下层的人防门代替防火门。地下层电梯前室的人防门代替防火门造成人防层没有前室。以前的人防门是可以被默认为代替防火门的现在的规范修改后就不允许了。这是建审、消防验收遇到的传统问题。人防规范要求人防门不能代替防火门。整改的措施是在人防门前加装一个防火门。2防火门及防火锁开启方向装反首层的防火门没有向室外方向开启其他层的防火门没有向首层方向开启。防火门应为向疏散方向开启的平开门并在关闭后应能从任何一侧手动开启。用于疏散的走道、楼梯间和前室的防火门应具有自行关闭的功能。双扇和多扇防火门应具有按顺序关闭的功能。常开的防火门。当发生火灾时应具有自行关闭和信号反馈的功能。 3防火门装有止门嚣有的使用插销有的使用磁铁式门吸用于疏散的走道、楼梯间和前室的防火门应具有自行关闭的功能。即。防火门常开防火门除外不允许有止门器。使用磁铁式门吸防火门就不能自行关闭使用插销。防火门就不能从任何一侧手动开启。4共用楼梯问的楼梯在首层没有与地下层使用防火门分开地下室或半地下室与地上层不应共用楼梯间。当必须共用楼梯间时应在首层与地下或半地下层的出入口处。设置耐火极限不低于2小时的隔墙和乙级的防火门隔开。并应有明显的标志。原来的条款使用“不宜”。在2001年版中改为“不应”作为强制性的条文必须执行。5防火卷帘旁边的平开防火门被取消或用锁锁住过去的防火卷帘一旦下落后。就不能用于疏散。增设平开防火门。保证了从两侧均可逃生、疏散。这是吸取新疆克拉玛依火灾教训所做出的一条规定。6水泵房防火门被加开一个百叶窗泵房为普通门水泵房防火门被加开一个百叶窗泵房为普通门、泵房有开向其它部位的普通窗。设在高层建筑内的自动灭火系统的设备室、通风、空调机房应采用耐火极限不低于2小时的隔墙15小时的楼板和甲级防火门与其它部位隔开。高层建筑内消防水泵房的门应为甲级防火门其耐火极限为12小时。泵房应采用甲级防火门泵房若有开向其它部位的窗。其窗应采用甲级防火窗。此类做法在建筑改造时出现较多原想改善水泵房的空气对流、通风但是显然违反了规范要求。 7写字楼、商业或餐饮部分超过60m的房间只有一个门写字楼、商业或餐饮部分超过60m的房间只有一个门地下室的部分房间超过50m只有一个门。位于两个安全出口之间的房间当面积不超过60m。时。可设置一个门门的净宽不应小于O9米位于走道尽端的房间。当面积不超过75m时可设置一个门门的净宽不应小于14米地下室房间面积不超过50m且经常停留人数不超过15人的房间可设一个门。因此。地上超过60rn2的房间、地下超过50m的房间都要设置两个门。 8防火卷帘没有安装易熔合金在吸取新疆克拉玛依发生的火灾教训后。北京市做了一个规定要求所有防火卷帘加装易熔合金。并且易熔合金应安装在吊顶外。这是防止控制失灵过火时。防火卷帘依靠自身重量仍能下落起到隔火的作用。9消防电梯与工作电梯合用一个机房没有分开设置消防电梯机房不独立消防电梯井、机房与相邻其它电梯井、机房之间应采用耐火极限不低于2小时的隔墙隔开。当在隔墙上开门时。应设甲级防火门。整改措施是砌隔墙隔开。并可用防火门隔开或者将两部电梯均作为消防电梯。10消防电梯内采用木质等可燃材料装修消防电梯轿厢的内装修应采用不燃烧材料。此种做法必须改正。11消防电梯井底没有排水设施消防电梯问前室门口宜设挡水设施。消防电梯的井底应设排水设施。排水井容量不应小于2立方米。排水泵的排水量不应小于lOIds。过去的建筑消防电梯井底有积水坑但未加排水现在建筑工程基本上都设置消防电梯井底排水设施。12消防电梯不能到达地下窒仅工作电梯可到达地下窒对于居住建筑往往地下一层作为自行车库另一层作为人防工程。由此消防电梯若不能到达地下室也可以对于公共建筑地下室有服务设施、服务性人员办公等由此消防电梯必须能到达地下室。此外消防电梯应能到达地上的所有层。在验收时才发现有的不是这样就很被动有些能改但是有的就改不了。 13电梯机房门、风机房门等开在楼梯间楼梯问除开设通向公共走道的疏散门外不应开设其它门、窗、洞口。这是不少建筑存在的问题。解决的办法是在机房的其它墙面上开设一个电梯机、风机房门不直接开在楼梯间内。14顶层消防电梯没有前室这是业主在进行建筑装修时擅自进行的结构变更必须改正。15消防电梯前室有台阶疏散出口的门内、门外14米范围内不应设踏步且门必须向外开并不应设置门槛。此问题是业主进行建筑装修时擅自进行的结构变更必须改正。16排烟风量小、正压送风风量小施工期间风道因倒垃圾造成风道堵塞或不通畅、风机的风量小等是造成排烟风量、正压送风风量小的原因。机械加压送风机应保证防烟楼梯间风压为40Pa-50Pa前室、合用前室、消防电梯间前室、封闭避难层间风压为25Pa-30Pa。设置机械排烟设施的部位其排烟风机的风量应保证担负一个防烟分区排烟时应按每平方米面积不小于60mVh计算单台风机最小排烟量不应小于7200m/h担负两个或两个以上防烟分区排烟时。应按最大防烟分区面积每平方米不小于120mVh计算。 171.2米宽度的风管下没有喷淋头保护当通风管道宽度大于1.2米时喷头应安装在其腹面以下部位。即风管宽度达到1.2米及以上的场所风管下应有喷淋头保护。18某大会议厅面积为375m无排烟设施某二层大宴会厅面积为1200m无窗且无排烟设施走道长40米无排烟设施地下一层自然排烟距离长一类高层建筑和高度超过32米的二类高层建筑的下列部位。应设置机械排烟设施（1）无直接自然通风且长度超过20米的内走道或虽有直接自然通风但长度超过60米的内走道（2）面积超过100m且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗的房间（3）不具备自然排烟条件或净空高度超过12m的中庭（4）除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外各房间总面积超过20，或一个房间面积超过50m且经常有人停留或可燃物较多的地下室等。上述场所无疑应当设置排烟设施。 19消防控制窒、消防水泵、防烟排烟风机等双路配电不能末蠼互投高层建筑的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机等的供电应在最末一级配电箱处设置自动切换装置。这是2001年版高规新修改的条款是重要的消防设备在火灾时发挥作用的技术保障。过去的建筑多数没有这样做。但在建筑装修改造时应尽可能实施尤其是重要的建筑例如北京西客站就进行了此项的整改。20风管穿防火墙风管穿防火墙。没有安装防火阀、车库穿防火墙的风管未加防火阀、地下正压送风管道穿墙未加防火阀、跨气体保护区的通风没有安装防火阀、穿配电宣排烟风管没有防火阀、穿防火分区通风蕾没有加防火阀等等。局部少装防火阀是建筑工程常见的问题。排烟管道必须采用不燃烧材料制作。安装在吊顶内的排烟管道。其隔热层应采用不燃烧材料制作并应与可燃物保持不小于150mm的距离。 下列情况之一的通风、空气调节系统的风管道应设防火阀（1）管道穿越防火分区处（2）穿越通风、空气调节机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处（3）垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上（4）穿越变形缝处的两侧。前三种情况可在一侧设置。后一种情况应在两侧设置。21防火阀未安装单独的吊架固定这是建筑工程中普遍存在的问题。在对高规安装防火阀条文解释中。防火阀的安装要求有单独支吊架等措施。以防止风管变形影响防火阀关闭同时防火阀能顺气流方向自行严密关闭。22风机房、水泵房、电梯前室和公共走道等处未设置应急照明配电室、消防控制室、消防水泵房、防烟排烟机房、自备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间应设置应急照明。并应保证正常照明的照度。楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层应设置应急照明。公共建筑内的疏散走道和居住建筑内走道长度超过20米的内走道应设置应急照明。23某层强电井横向没有封堵某楼强、弱电竖井竖向没有封堵某层强电井横向没有封堵某楼强、弱电竖井竖向没有封堵穿防火分区有孔洞水管井没有封墙等等。建筑高度不超过103米的高层建筑的电缆井、管道井应每隔2至3层在楼板处。用相当于楼板耐火极限的不燃烧体做防火分隔建筑高度超过100米的高层建筑应在每层楼板处。用相当于楼板耐火极限的不燃烧体做防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞。其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。实际封堵的基本做法是使用防火泥、防火枕对强、弱电井在每一层进行封堵。在建筑工程中一般水管均做封堵强电井封堵情况较好。问题多的是弱电井。这是验收中最常见的问题之一防火分区的孔洞特别多是一个不好解决的问题。有的工程为了应付消防验收。在验收前一天晚上。组织工人加班进行全部的封堵。消防验收时。建筑工程还没有彻底结束是存在此问题的主要原因。24部分疏散指示灯安装反向、楼梯间安全出口标志贴错安装人员不懂专业要求按其所指的方向走不到疏散通道。25地下车库没有应急照明、车库缺少疏散指示标志应急照明应该在火灾情况下提供照明照度不应小于0.5Lx。另外一般要求在地下车库的任何一点处都能看到疏散指示标志以便人员疏散。26安全出口灯不应设在防火卷帘处车库平开防火门未加疏散标志有些防火卷帘旁边。设置有平开防火门。在此处安全出口灯不应设在防火卷帘处。而应调整到平开防火门处。车库分区墙上的平开防火门应加疏散标志。并且应在门的两侧都加。27顶层消火栓超压消火栓拴口的静水压力不应大于08Mpa。当大于08MPa时应采取分区给水系统。消火栓栓口的出水压力大于05MPa时。消火栓处应设减压装置。消火栓栓口的出水压力若大于05MPa。灭火时。人难于握住水枪。超压分为静压超压、动压超压两种。往往系统的最有利点易出现静压超压最不利点在大泵启动后动压容易超压。在消火栓处安装减压孔板或使用减压稳压栓或者安装使用变流量控压力水泵等等。若其它层设置3至4个消火栓顶层仅有一个消火栓又没有采取减压措施便会出现顶层消火栓超压问题。解决的办法是在试验消火栓处也采取减压措施。消火栓按钮灯不亮或消火栓按钮没有显示灯现在能够作为消火栓按钮的有两种一是强电控制式的按钮将消火栓立管上所有的栓箱按钮串联或并联在一起再接到泵的电控柜上。每个按钮有一个指示灯平时不亮灭火启动时亮或者平时亮灭火启动时灭。这种按钮连接和控制简单。是远程控制泵的电控柜的开关。但维护困难。尤其是在大建筑。消火栓数量多的情况下若并联连接出现一个故障。就要逐点排查否则泵系统即泵的电控柜在自动条件下会经常运行若串联连接出现一个故障。也要逐点排查否则启泵按钮可能均失效。二是手动报警按钮兼作启泵按钮。有独立的地址可以逐点显示启用消火栓的位置运行稳定可靠系统维修维护方便。启泵控制是通过报警控制器传递的。由于近些年来报警系统的可靠性越来越高笔者认为后一种方式更好简单、可靠、易维护。有的手动报警按钮兼作消火栓按钮没有显示灯采用信号模块作为按钮使用。国内报警系统的消火栓按钮可以有显示灯而国外的有些产品自身不带指示灯。29启泵信号为假信号采用这种做法的建筑不是很多从泵房引到控制室的控制、信号线少一根启泵信号反馈线。 控制系统在控制室发出联动启泵控制信号之后不管泵是否启动。就激活启泵指示信号。若泵的电控柜设在手动状态下。控制室虽然有泵启动的指示泵未启动且水压力也上不来泵的电控柜虽然设在自动状态下但若有故障控制室虽有泵启动的指示泵仍然未启动只有泵的电控柜设在自动状态且没有故障控制室有泵启动的指示。泵才被启动且水压力增加。上述前两种情况的反馈信号均可视为假反馈只有泵真正启动后取其反馈信号才可以认为是真反馈。建议工程中使用真反馈信号。30实际安装的消防泵、喷淋泵小于建筑设计给出的指标例如建筑设计指标分别为30LS、21LS。实际使用的是25LS、15LS。此问题必须改正。有两个办法一是换泵二是调整泵的指标参数。降低泵的扬程高度可以增加泵的出水量。有些产品可以这样做。但对消防泵不推荐使用这种解决办法。31水喷淋泵应为压力开关直接启动在喷淋泵出水主管上安装湿式报警阀。在湿式报警阀上顺序连接过滤器、延迟器20-30cm的圆球、压力开关、水力警铃3米内达到90dB、排水管等。当喷淋泵出水主管上有水的流动。经过上述装置时压力开关产生一个无源触点开关信号。接反馈模块发出报警信号由此控制泵启动。现在消防工程中。理论上是水流指示器信号逻辑“与”湿式报警阀的压力开关信号作为启动信号联动喷淋泵启动实际上湿式报警阀的压力开关’信号联动喷淋泵启动即可。因为压力开关信号稳定、可靠。老的系统有仅用水流指示器信号联动喷淋泵启动的也有两个信号逻辑“与”之后联动喷淋泵启动的。在验收时。有时会发现现场作弊以应付消防验收从打印记录上可以看出其结果。正常的试验及打印结果例如三层喷淋末端放水致使水流指示器报警。四层放水致使水流指示器报警等之后压力开关报警。再后喷淋水泵启动。而作弊的试验及打印结果。例如三层放水时水流指示器没有报警此时通过对讲机或手机让人启泵记录的顺序则相反首先喷淋水泵启动之后压力开关报警之后所有的水流指示器报警。32上喷式水喷淋头距顶过高老版的规范要求上喷式水喷淋头其溅水盘距顶板的距离应在150mm至300ram；2001年版的规范改为75ram至150mm。对于新的系统还沿用旧的规范中的数据进行设计便会出现此问题。33这里输入标题喷淋头选型不正确出现的问题有两个一是在墙壁上装喷头。应选用侧喷。而有的装普通喷头普通喷头既可上喷也可下喷。但不能用作侧喷二是类型用错即上喷型当作下喷式安装下喷型当作上喷式安装。 34喷头末端放水管为20mm管给出的水喷淋系统的末端放水管为20mm管所以参照它进行设计出现了问题。国家标准对此的要求是25ram管。35末端试水装置无排水装置老版本标准中没有要求必须有排水装置。因此过去的自动喷水灭火系统在做放水试验时要临时加接软管就近将水放掉。在2001年版的新规范中末端试水装置的出水应采取孔口出流的方式排入排水管道。36车库为湿式系统但无采暖新的设计不应这样做。应设计成预作用系统。现在地下车库的50-60采用预作用喷水灭火系统。冬天既可以防冻。又有较快的灭火响应时间。或者。设计成干式系统。但现在用得少了。对于未考虑冬天防冻的系统也有采用电伴热办法的。其原理是用电阻丝加保温材料将水管路包起来。电加温控制在5℃左右。这种办法很耗电是一种补救措施。37某层不能强切非消防电整个建筑没有强切非消防电的功能非消防电主要是指照明电、非消防设备的动力电、空调通风用电等。发生火灾时如何强制切断非消防电。规范中并没有具体部位的要求。现在通常的做法是多数在本层发生火灾后联动强切本层和上下邻近两层非消防电少数在本层发生火灾后仅联动强切本层非消防电。住宅建筑有的是分段联动强切非消防电。如l至4层一段5至8层一段。控制室不再设置手动直接控制功能。许多设置了半自动控制功能即设置专用开关按键通过控制器向现场控制模块发送指令进行切电控制。 对于旧的建筑许多非消防电强切仅仅可以在配变电室进行不能联动控制。38消防控制窒加装网络设备等兼作网络机房消防控制室仅安装消防设备、安防监控设备实施防灾中心的功能。是绝大多数建筑的做法。若要附加其它类型的设备应满足的要求。消防控制室周围不应布置电磁场干扰较强及其它影响消防控制设备工作的设备用房。例如无线通讯设备可能产生干扰问题。就不能安装在控制室内或周围。39煤气报警应为双路供电现在对于锅炉房。煤气公司要求安装一个小型的煤气报警控制器用于煤气报警。锅炉房又有火灾自动报警设施当该房间的烟感器或温感器报警应联动切断相应区域的非消防设备供电致使该房间无电。若煤气报警控制器没有电池备电又不是双路供电一般也不是消防电源供电将会导致煤气报警系统瘫痪。由此引发了对煤气报警系统要求双路供电的问题。40直燃机房或燃气锅炉房没有全部安装防爆电器要求直燃机房或燃气锅炉房内的电气设备全部要采用防爆电器。常出现的问题是个别种类的电器为非防爆电器。例如所有其它的都是防爆的但灯不是所有其它的都是防爆的但探测器不是所有其它的都是防爆的但配电箱、控制盘不是等等。41吊顶为铝塑板地下三层为铝塑板吊顶等等地下室的休息厅吊顶为木装修大堂、多功能厅吊顶为铝塑板电梯前窒吊顶为铝塑板地下三层为铝塑板吊顶等等。建筑室内装饰装修规范总的原则是控制吊顶为A级不燃材料。高层建筑要严格控制多层建筑要做到B1级。吊顶为A级材料目前有两种一是轻钢龙骨石膏板二是轻钢龙骨矿棉吸音板。或采用纯金属板吊顶铝板、铝质乐斯龙板等。铝塑板防火性能最好的达到B1级一般的达到B2级。验收时对于高层建筑上述同题中所用材料要求拆掉禁止使用。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。优路教育百家号最近更新：简介:优路教育-点亮职业人生作者最新文章相关文章403 Forbidden403ForbiddenError Times: Sun, 29 Jul :28 GMTIP: 121.235.206.185Node information：PSjsycdx5kg24:8URL: http://www.to8to.com:8080/ask/k514423.htmlPlease contact our support: Check: Details403Forbidden出错时间: Sun, 29 Jul :28 GMT用户IP: 121.235.206.185节点信息：PSjsycdx5kg24:8URL: http://www.to8to.com:8080/ask/k514423.html如需支持请联系我们: 查看报错详情: 详细信息http://www.to8to.com:8080/ask/k514423.html商业地产运营必备，完全不同的商业物业管理干货！
由于商业地产通常是收益性物业，因此，商业地产项目物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
鉴于商业地产物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于商业运营知识的综合体物业管理体系。
一、早期介入工作方案
在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：
1、工作内容：
(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；
(2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计；建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。
2、管理措施
(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
(2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；
(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系；
二、接管验收管理方案
为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。
1、管理内容：
(1)了解接管物业的基本情况；
(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；
(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；
(4)与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙； 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备； 核对、接收各类标识。
2、管理措施：
(1)组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作；
(2)制定接管验收规程；
(3)掌握物业验收的标准和程序；
(4)提高对接管验收重要性的认识；
(5)实事求是地开展接管验收工作；
(6)按规定办理接管验收手续。
三、租户入住管理方案
在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：
1、管理内容：
(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。
(2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。
(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。
(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。
(5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。
(6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。
2、管理措施：
(1)制定《租户领房程序》；
(2)策划租户入住现场布置方案；
(3)按照租户领房程序，安排工作流程；
(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；
(6)按规定办理租户入住手续。
四、保安管理方案
在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容：
(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。
门岗的任务：
a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；
b.维护出入口的交通秩序；
c.对外来车辆和人员进行验证和换证；
d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区；
e.严禁携带危险物品进入商业街区；
f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。
g.为租户提供便利性服务。
巡逻岗的任务：
a.按规定路线巡视检查，不留死角；
b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；
c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范；
d.商业街区安全检查；
e.装修户的安全检查；
f.防范和处理各类治安案件；
g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。
(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。 对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。
2、管理措施：
(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。
(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。
(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。
(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
五、消防管理方案
某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。
1、管理内容：
(1)做好消防监控中心的管理；
(2)做好消防设施、器材的管理；
(3)保持消防通道的畅通；
(4)加强商业街区装修期间的消防安全管理；
(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品；
(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、管理措施：
(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
(2)制订消防事故处理预案，防患于未然；
(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
(6)制止任何违反消防安全的行为；
(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；
(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 。
六、清洁绿化管理方案
清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的部分，关系到整个商业街区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：
1、管理内容：
(1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 根据气候，给花木适量浇水。根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； 及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；制定预防措施，防治病虫害； 做好恶劣天气花草树木的保护工作；定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。
(2)商业街区室内公共区域的绿化布置；
(3)清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。
地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。
垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。
大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。
楼层：商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。
电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。
电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。
消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。
各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。
洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。
外墙：定期清洗。
2、管理措施：
(1)建立绿化保洁制度，狠抓落实；
(2)按操作规程进行规范操作；
(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；
(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；
(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。
七、房屋、设施设备管理方案
房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：
1、管理内容：
(1)房屋公共部位维护管理：根据交房进度，商业街区内房屋可分为租户已领房和空关房。 租户已领房：
a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。
b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。
c.空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。
（2）设备设施维护：电梯在装修期间实行保护性管理；商业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；公共卫生设施每天检查一次；水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；消监控系统设备按相关维护方案检查养护；电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
2、管理措施：
(1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；
(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；
(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质；
(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；
(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
八、财务管理方案
财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。
1、管理内容：
(1)加强现金收支管理；
(2)搞好财务核算；
(3)财务收支状况每年公布一次；
(4)做好年度预算和决算工作；
(5)认真审核报销票据，严格控制费用报销；
(6)及时掌握财务收 支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
2、管理措施：
(1)根据财务法规政策，制定财务管理制度；
(2)财务人员持证上岗，规范操作；
(3)抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；
(4)加强成本控制；
(6)加强财务监督和财务检查。 质量管理方案和人力资源管理方案
九、质量管理方案
导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。
1、管理内容：
(1)按照ISO9000质量体系标准，制定商业街区质量工作计划；
(2)实施所制订的工作计划和措施；
(3)对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；
(4)根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。
2、管理措施：
(1)抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作；
(2)制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；
十、人力资源管理方案
一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
1、管理内容：
(1)按照合理的人才结构配置各类人才；
(2)任人唯贤，量材录用；
(3)开展业务培训，全面提高业务素质；
(4)进行业绩考核，优胜劣汰。
2、管理措施：
(1)制定岗位职责，做到责、权、利分明；
(2)建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
(3)加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；
(4)岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：
(5)全面考核，做到公开、公平、公正。
十一、档案管理方案
1、管理内容：
(1)工程档案；
(2)租户档案；
(3)工作档案；
(4)财务档案；
(5)文件档案。
2、管理措施：
(1)制定档案管理制度，并严格执行；
(2)按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；
(3)专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；
(4)配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；
(5)根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；实现电脑化管理，提高管理水平。
来源：GILDER
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