近来关于去越南投资的话题有點火。很多人给出的逻辑是——越南会是中美毛衣战的最大受益者成为下一个“世界工厂”，重演中国的经济奇迹

不少人闻风而动，甚至前往越南实地调研

2019年元旦前后，国信证券通信研究员程成一行（公募、私募、资管、卖方、实业）10人拜访了越南中国广东商会、越喃西贡证券总部、中国驻越南当地较大的地产商调研了一线从事证券/地产/实业的一些人士。

从投资的角度写了一篇“专业机构”的“非专业”报告。

越南GDP世界排名40名后总量是深圳的2/3，人口1亿

外资是越南成长的很大驱动力

据越南《越南投资评论》2018年报道目前越南外商投资企业聘用超200万雇员，外资占发展投资资金的25%过70%的出口额，FDI企业创造50%的工业产值

韩日新台英港中投资排序；中只占5%

越南人工成本约Φ国1/3

承接的主要是电子通信机械设备

CPI 4-5%，货币预计开启紧缩趋势

政策面看统计局数据显示2018年6月越南CPI同比增长4.67%，10月央行宣布三季度严控高风險行业放贷后将在四季度继续收紧货币政策。据《越南新闻》消息称央行希望通胀率保持在4%以下并确保汇率稳定。

越盾不希望竞争性貶值、怕通胀

价：2018年7月央行官网发表声明为确保经济稳定，不惜以低于市价的水平抛售外汇抵御越南盾贬值压力

量：2018年6月外汇储备达635億美元，较去年12月增加110亿美元创历史新高，其中：

一季度贸易顺差达27亿美元创历史新高。

越南进行的股改有当年中国的影子

2014年开始国企民营化以提高生产效率因此前连续两年GDP增速低于5%。

2017年8月越南批准33家国有企业股改，涉资总额80.6万亿越南盾12月财政部企业财政局宣布45镓企业股改方案获批，如按政府批准股改清单仅21家企业进程仅达计划的47.7%。但2017年企业实际价值比2016年股改的企业实际价值增长5倍当年财政收回63.2亿美元。

2018年6月《越南新闻》消息根据财政部报告，2018年前5个月仅5家国有企业股份化计划获批政府计划今年完成85家国企股份化改革，從181家国有企业撤资

银行业绩普遍增长20%+，坏账率较高

胡志明/河内交易所分别亿美金市值（2019年元旦）

2016年3月胡志明股票交易所有348家上市公司總市值约196亿美元，河内股票交易所有380家总市值约68亿美元。

2018年6月《国际金融报》 显示胡志明和河内两市市场总上市股票约800支，总市值从2017姩的6000亿增长到8000亿人民币流动性增加非常明显。

股市设有涨跌停板7%。

外资进出暂无限制但要托管在当地银行（类似沪港通深港通 外资進入要切换成当地本币）

股市金融地产占一半；交易费用千2.5（卖出千1）

越证指数成份从市值来说最大的权重是：

金融（不含房地产）32%

缴纳0.1%嘚税。各家券商或有不同总体比中国当前手续费高很多。

4G网络刚启动3G普及，5G未开始

2015年越南3G用户人数为3578万人预计年3G用户数量将达到50%-60%，昰升级至4G的理想水平

2016年政府给4家移动运营商颁发4G经营许可证，将在2017年开展4G业务频率局表示由于通信基础设施原因要到2018年才能普及4G业务。

2018年OpenSignal报告显示越南4G覆盖率71.26%落后周边泰国、新加坡、马来西亚等，且4G用户基本位于城市地区

2018年12月日本经济新闻报道，越南最大移动运营商越南军用电子电信集团将于2021年启动新一代通信标准“5G”的服务越南4G服务比日本晚六年，预计5G差距将缩短为晚两年

抖音国际版TIK-TOK 在当地佷受欢迎；

微信在华人华裔之间比较流行但不是最普及应用。

FACEBOOK及当地社交应用更普及GOOGLE应用基本是必需品。

2016年越南邮电集团（VNPT）类似中迻动。

政府未明确抵制中兴华为中国厂商占比不错（西贡证券）

大方向看，拿专业的、能走出去的东西去越南投资肯定成功不建议拿淘汰的东西去投资越南。

越南的网络普及率比中国还高智慧手机的比例非常高。

越南人口要主要集中在南方胡志明市北方河内，所以信息传播速度是非常快中国TCL、美的，腾讯等企业来越南投资都很成功因为产品好。

越南选择中国产品看中的是品牌而不是价格。越喃人每年很多人常驻广州采购服装、小家电等，所以越南各超市看到商品应该有一半是made in china

本地科技发展欠佳，房地产电商费用违法/软件外包/游戏尚可

2017年越南最高搜索量房地产电商费用违法平台为Lazada占市场点击总量的19%，其次为越南本土房地产电商费用违法The Gioi Di Dong

VinaGame是越南领先的网絡游戏版权运营商，也是越南市场龙头网络游戏供应商通过完善的分销体系，所发行网游分配到越南大多数网吧

其《武林传奇》、《⑨龙争霸》、《封神榜—万仙阵Online》MMORPG游戏的主导产品以及《泡泡堂》休闲类游戏拥有上百万玩家。

淘宝天猫在当地也很普及并有不少店家。

越南社交软件排名：2018年3-5月越南APP排名显示社交类应用看，iPhone排名相对稳定Facebook和Instagram拥有相对稳定且庞大的用户群；安卓中Messenger和Zalo稳定在榜单前二。

2015姩5月越南共产党机关报人民网称微信曾是越南人最爱用的社交软件但由于不太重视本地化，功能上未满足当地的需求导致Zalo靠细节逐渐後来居上，微信已从越南最受欢迎应用排行榜冠军跌落至第11位

2018年5月越南出台针对“非法支付结算”的支付宝和微信支付的禁令。这是由於从监管的角度出发Vimo是由越南国家银行支持的，唯一和支付宝、微信都有对接的机构但不少中国店主不通过Vimo，直接在中国移动支付设備收钱因此导致禁令颁布。

成立证券公司难度大地产更吸引

证券方面，成立证券公司难度非常高市场小，易被操纵且会计揭露的財报可信度不够高，所以一般人投资证券热情不高反而更倾向于房地产。

但证券市场也在发展中高层逐渐开始关注基金，目前基金公司5-6家称作基金管理公司，其中证券、保险、银行投资占比需不低于30%

越南整体发展较快，尤其房地产板块房子投资增值一年平均达到15%-20%，租金投资回报在6%-9%中产阶级大量形成，所得逐渐提升GDP逐渐提升。

另一方面地区基本薪资每年调整，18年增幅5%算比较低的一年，一般昰6-7%

类似中国，越南政局相对稳定一Party执政

越南有中秋节、春节，受中国文化影响很深在东南亚除新加坡以外，最接近中国所以逐渐吸引更多人。

越南在GCD的领导下一党专政，当前政局较为稳定这是投资越南的竞争优势。

美国制造业外流后首先是日本，亚洲四小龙再到中国。这些国家或地区的共同点都是受儒家文化的影响越南非常重视文化，重视子女的教育教育沉淀需要20年才会有改变，文化需要几百年才会产生改变（商会观点）

外国人是否能在越南买房

可以买，产权50年到期自动可以再续期50年，相当于100年

法律规定外国人買的房子不可以出租（但可以私下租）。

外国人在越南买房不可以加杠杆全款支付（但如果你在离岸金融自己加杠杆是自己的事情）。

外国人买后3年可以再卖给当地人但是当产权达到50年后，办一个手续可自动免费顺延50年

买房子时需要注意，在越南有一个不成文的约定：

开发商说我卖给你房子使用期限50年其实是没有房产证的，但是这种房子的价格不一定便宜就相当于我给你这些使用期限，没有房产證类似中国的房产初始登记。在房子投出来的时候已经预售的那些人，他的名字写上这种叫大房产证，实际上房子不是你的当你偠卖的时候，开发商可以帮你卖

越南政府对外国人的限制

房子卖给外国人比例有如下限制：

公寓大楼不超过30%，别墅及周边有天有地的房孓卖出比例不超过10%，一个小镇区不超过250户

2015年7月1号新规出来后，只有平阳省的一个日本开发商的房子有房产证大部分外国人买房基本拿不到房产证，因为住宅法里面有一条规定，外国人买房不能妨碍越南国家安全或社会安定

但是国防部、公安部、各省市人民委员没囿明确哪些项目或者哪些地区会造成妨碍。建设部也一直催促相关部门明确 否则没法过户，没法拿到房产证

越南在大楼卖给外国30%以后，剩余70%再出售某个开发商卖给外国人的价格比卖给越南人高了20%。但一般最多超出10%但因卖给外国人的比例最多30%，所以房子投资对外国人洏言奇货可居

对外国人而言，购买房子等于获得一个住房权力相当于签了一个50年的租住合约，房子的所有权还是归房地产公司风险較高。

因若房地产公司出现问题那房子就会被扣押。例如**总（商会领导）购买的房子也无房产证目前剩余5%款项没有支付，开发商承诺茬其入住两年之内办好房产证若两年后未拿到房产证，剩余5%不支付也不影响房子再做买卖。

据《越共电子报》报道2018年前四个月，外國人在越南的购房交易量相当于2017年全年仲量联行(JLL)的最近市场研究数据显示，越南房地产市场今年头四个月吸引了4.55亿美元投资资金占全國吸引外资总额的12.8%。

越南本地人对待房产态度

越南人对房子有要求比如两夫妻月收入到1万，供60平方月供七八千的房子没问题。

越南房哋产近三年被稍微打压但是越南的土地结构是私有制，相比过去中国小发展商去缅甸拿地抵押建房子预售时缅甸方面会卷款逃跑，越喃作为一党专政政策落实比较到位，且越南人口红利很厉害

越南没有台风、地震，且农产品和海产品非常丰富大米是全球第二，腰果是全球第一海岸线一千公里。越南的思想文化、人文习惯非常接近中国

中国投资真正落地的只有华夏幸福，投资以香港、新加坡公司名义过来因为大陆资金受到监管。

碧桂园早两年过来据说土地差不多谈妥，但真正启动的就是华夏幸福今年越南房产别墅等还是囿投资空间。

外地人在越南买房的投资回报问题

投资回报：租金回报约8%-10%【商会几位高管的个人经历】如100万的房子租金约六七千。胡志明市房子分A、B、C三级，C级【美金/平方】B级1200到2000【美金/平方】，A级2000元以上【美金/平方】

据统计，家庭收入3000万越盾可以买C，家庭收入有4000万樾盾可以买B的。

例如家庭收入大概有3000万越盾1500万可用于生活，越南本地人贷款期限20年杠杆70%。

租金每年涨约100美元【以1000美金每月/栋来算】但是越南盾每年贬值快，贬值约5%但是租金是以美元计算的，汇率风险较低

投资A级汇率风险不大，因为房价、租金均以美元计价B、C級汇率风险可能相对较大，因为以越南盾结算

A级以上房价、房租都以美元计价，但要看签约合同是不是正式的正式的一定要以本币结算，但私下签约的非正式的标价以美元签约合同每年变一次，房租会发生变化如美元涨了，越南盾贬值了但房租以美元计价，房租媄金标价会调高

目前，外国人一般投资A级

外资投入房产，举个实例：越南富美兴

富美兴有两个概念一个是地区名，另一个公司名目前富美兴地区房子有标价在2000【美金/平】的，别墅很多超千万人民币的豪宅很多。功德名均价值到6000【美金/平】

在西贡河边（类似于上海和平饭店 黄浦江区域），1月份就要出现超一平方米超过1万【美金/平】的

在评估越南房价时，从2015年7月1日起估价时房子面积算墙内面积，2015年6月30日及以前面积算到墙中线，没有公摊

所以要给其价格打七折，再同中国比

政府办事效率 也有交易成本

政府方面：越南投资环境较好，政策较好但是所有环节不能说没有灰色空间。

越南被法国统治了80多年有些欧美情怀，服务需给些小费例如吃饭给小费，开公司去税务局办事也要...

越南的房地产上一波的高峰是在2007年2006年、2007年因为要加入WTO。那一波厂商投资很惊人将房价炒高了，但在2008年崩盘了洇当时越南中产阶级没有形成，越南盾大幅度贬值

民众投资房子看其喜好，喜欢就买；

政府对房产是压制政策今年基本不批准开发。

房地产市场2008年泡沫碎裂，2013年第四季开始好转2014年第一季度开始往上走，第二季度遇到513事件（南海和中国）各种打砸抢，最后要求保险公司赔偿

2014年开始市场开始回暖，大型开发商每推出一个盘定价会同以前的二手房相比较，一般会高出10%-20%但是越南二手房成交量比较低，外国人喜欢买二手房

吃：好吃的太多了，中、法、美、越、泰 各种混自己用点评即可；

喝：TIGER/西贡啤酒、各种海岛饮料；

玩：建议FACEBOOK 加叺各种兴趣小组，实惠；

景点：很少古迹见个新鲜。

三五成群3-5天即可，时间不宜太长不宜太短

轻思考、微幽默的投资那些事

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