在2016年全国房价暴涨后，各地调控政策不断升级。为了规避限购、限贷等调控政策，借名买房现象凸显，不少借名人或被借名人因房屋所有权归属问题诉至法院。对此，有必要作出提醒，借名买房者应与被借名人签订书面协议，以此确定双方权利义务。若未签订书面协议，借名人对房屋的出资、装修、手续的持有及使用情况应留存充分的证据，避免因举证不足而导致“房财两空”。

林一与刘英生有二女一子，即林勇、林翔、林云。刘英于2002年去世，林一于2012年去世。

林一与中国石化国际事业公司于2001年11月30日签订了一份《房屋买卖契约》。该合同显示：林一按房改房政策以13284.92元购买北京市海淀区某一处房屋，计算房屋价款时折合了林一、刘英夫妻的工龄。

2006年4月4日，林一在公证处立下公证遗嘱，表示涉案房屋属林一个人所有，在其去世后将该房产留给女儿林翔个人所有。2007年4月22日，林一与林翔就涉案房屋签订房屋买卖合同，林一将涉案房屋以50000元价格出售给林翔。同年4月25日，房屋过户至林翔名下。后林翔将房屋出售他人。

林勇、林云主张，2000年3月，中国石化国际事业公司将涉案房屋分配给林一承租，后由林一以现金支付方式购买，2002年林一对房屋进行了装修，林一一直居住在涉案房屋内，购房款票据、房屋所有权证均一直由林一持有。刘英去世后，继承人未对遗产进行分割，而后林一与林翔在未经其他合法继承人同意的情况下进行了虚假交易，签订了房屋买卖合同将房屋过户至林翔名下。

林勇、林云认为，林一与林翔的行为侵犯了他们的合法继承权，诉至法院要求确认林一与林翔签订的房屋买卖合同无效。

林翔主张，涉案房屋是前夫父母给予他们夫妻二人的，其是合法承租人，也一直居住在涉案房屋内。只是为了少支付购房款才借自己父母的名义购买涉案房屋，购房款、房屋装修费均是由其支付的，取得涉案房屋产权证后也一直由自己持有，故其不同意林勇与林云的诉讼请求。

法院经审理后认为，关于林翔主张的借名买房问题，林翔主张其借林一名义购买涉案房屋，林勇、林云对此予以否认。

首先，涉案房屋来源问题。林翔与林勇、林云意见不一，但针对各自主张，双方所提供的证据均不足以证明各自主张；且双方均认可家庭成员中没有中国石化国际事业公司的员工，但对于如何取得涉案房屋，双方均未做出合理解释，并且未提供相关证据证明；法院亦无法核实相关情况。

其次，购房款的交付。双方也意见不一，但双方同样未提供充足有效的证据证明各自的主张。还有，房屋的装修、使用情况及房屋手续的持有情况，双方意见不一，且均未提供充足有效的证据证明各自主张。另外，林一生前留有公证遗嘱将涉案房屋遗留给林翔，亦与林翔的主张相矛盾。在林一与林翔未就借名买房签订书面合同，且上述情况均无法通过双方提供的证据证明予以确认的情况下，法院无法采信林翔的主张。

关于涉案房屋的性质问题。基于前款认定，法院不采信林翔借名买房的主张，而涉案房屋是林一与刘英夫妻关系存续期间购买，且计算房屋价款时折合了二人的工龄，故涉案房屋应为林一与刘英的夫妻共同财产。

关于林一与林翔签订的买卖合同的性质及效力问题。从林翔的自述看，林一与林翔签订房屋买卖合同是为了过户涉案房屋，而林翔并未依照买卖合同中的约定支付购房款。

再结合林一曾留有公证遗嘱将涉案房屋遗留给林翔的情况，法院认定林一与林翔所签订的合同名为房屋买卖合同，实为赠与合同。林一与林翔在明知涉案房屋中包括刘英的财产份额的情况下，在刘英去世后，未经所有法定继承人同意，擅自将房屋从林一名下过户至林翔名下，已经损害了第三人的利益，故林一与林翔赠与合同中涉及刘英财产份额的部分无效。

近年来，随着各地限购政策的出台，“借名买房”情形日益增多。

《中华人民共和国物权法》规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，此系我国法律对房屋权属的形式要求。而我国民法又充分尊重当事人意思自治原则，在不违反法律强制性规定以及社会公共利益的前提下，允许当事人之间自由订立合同，因此北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”但由此便造成了法律层面的产权人与实际层面的产权人不一致的形态，从而由“借名买房”引发的纠纷屡见不鲜。

问题在于，北京市高院对借名买房是否可予以支持有着较为明确的规定，但对于如何认定双方存在借名买房的事实，法律并未给法官提供清晰的裁判规则，高院对此亦未作出明确规定。

本案中，原告林勇、林云主张林翔与林一签订房屋买卖合同系恶意进行虚假交易，以合法的合同形式掩盖私自处分共有财产侵害其他合法继承人权利的目的，请求法院确认林一与林翔签订的买卖合同无效。林翔对此进行抗辩，主张其只是借父母的名义购买涉案房屋，但就借名买房一事林一与林翔并未签订书面协议，这时，法院该如何判定林翔“借名买房”事实的成立呢？

就本案而言，法院认为在林一与林翔就“借名买房”一事未签订书面协议的情况下，仅凭林翔的陈述以及在庭审时提交的《房屋进住证明》、房屋供暖缴费通知、住房情况调查函回执、居委会证明等证据，并不能证明林一与林翔就“借名买房”存在口头约定。并且从双方当事人的陈述与提交的证据来看，法院无法查明房屋的出资、使用情况，也无法查明购房票据及房产证的持有情况。加之，在借名买房关系中也需存在一个合意，即借名人与被借名人就房屋所有权的归属达成一致意见，即使如林翔所述其与林一就“借名买房”存在口头约定，但林一在生前的公证遗嘱中表示要将涉案房屋留给林翔，据此可认定林一与林翔并未就房屋的所有权属于林翔达成合意。故法院无法认定林翔“借名买房”的事实成立。

另外，本案审理的另一个关键在于林一与林翔以签订《房屋买卖合同》过户房屋的合同性质该如何认定。在本案中，林一与林翔签订了《房屋买卖合同》，目的是将涉案房屋过户至林翔名下，但林翔并未支付合同中约定的对价，名为买卖合同，实为赠与合同。

有些人说买房就像找对象，我认为不对。

买现房、买二手房，有点像找对象，但不全像，比如相亲面对面看对了眼，就可以手拉手去看电影，二手房不行，才不可能让你“试睡”！

买期房就更不像找对象，而是在定“娃娃亲”。

你根本不知道他未来成年以后的长相气质、工作收入、性格脾气、是不是会抽烟酗酒，爱纹身，还喜欢欺负人！

买期房，你只能看看规划图纸，听置业顾问说道说道，

未来的房子啥样？只能靠“想象”！

品质到底好不好？只能靠“希望”！

只要钱一付，合同一签，就是摊上了。

相娃娃亲最重要的一点是什么？

看他爹妈实力！长相也好、学识也好、“硬”实力也罢，“娃娃亲”本质上就是看爹妈！

放在买房这个事上，期房的“爹妈”就是开发商！

我看了下2007年重庆50强开发商榜单，

不看不知道，一看吓一跳！

谁说地产赚钱的？分明已经有很多企业，仅仅过去10年，就已经消失于江湖了，有的老板挂了，有的老板跑了，还有的老板把地产业务给分离切割出去了！

而更多的开发商，守着1-2块若干年前拿的土地“怏起”了。

50强开发商里面我选了30个老重庆人都算熟悉的。

就简称他们2007年30强吧，大家看看。

龙湖、华宇、金科、协信、隆鑫

东原、长安、南方、同创、庆隆

晋愉、升伟、珠江、兴茂、鲁能

金阳、金鹏、浦辉、英利、聚丰

光华、东和、东海、融侨、大川

财信、斌鑫、北城、保利、百康年

（重庆地产开发50强是协会评选，2007年为第五届）

他们在重庆曾经开发了众多的楼盘，如今...

现在还健康的活着，持续拿地，楼盘众多的，还有几个？

掰着指头都数的过来。。

龙湖、金科、东原、华宇、协信、保利、鲁能...

做实业难，做好房地产实业经营，也不像我们想象的那么容易啊！稍不留神，就玩不下去，消失于榜单了...

对消费者而言，选一家超过十年都能蓬勃发展的开发商，竟然也是如此之难，进一步想，即便是快速发展了十年的开发商，有的是依仗手中资源混过来的，有的则是自力更生，越来越好。

我们究竟怎么样才能看清一家开发商？

以保障不容易买到烂尾，也不至于买个十年后就基本消失的开发商！

1、看他是不是在持续买地，新楼盘持续开盘，并且卖的都不错

2、观察其内部工作人员的态度与情绪，专业度与办事效率

3、细心留意其售楼部和样板区工程与服务的细节

一家朝气蓬勃的公司，工作人员的情绪一定是积极乐观的；一家管理有序，制度严谨的公司，他的流程是高效精简的，工作人员是专业的；

如果房子卖的好，又持续花钱买地，那么这家开发商就处于一个良性循环，资金才能滚动起来，但又不会是太激进。

而样板区和售楼部的施工细节之处，反映了在品质打造和物业维护方面的能力。

东原算是这样一个开发商。

我接触过很多开发商，东原给我印象是办事效率高、从来不拖沓，很注意细节，灵活中又带有规范和原则。

还有一点，他在重庆土地储备的比较多。而且还在大力发展社区运营的服务，目标比较长远。

上周，东原重庆公司的销售额和回款额都超过100亿，第一次，是个里程碑，所以我在这顺便说说选开发商这个事。

在重庆市场上，本土开发商一直都是风起云涌的，有些崛起得快，衰落得也快，

十多二十年都坚持过来的，就剩我说的“五虎将”东原是其一。

我看东原开发的楼盘，可以追溯到10年前看龙头寺附近的中央美地，洋房小区，环境和户型不错，入住率很高，二手房增值效果明显。

近期是看了铂悦澜庭和印江州，无论是景观公区、精装修，还是户型，都已经升级到当前重庆的主流高端标准，区域内高品质的代表。

比如印江州，占据轨道内环以内成熟区域，是传统核心区内屈指可数的高品质楼盘，销售数据在九龙坡区甚至整个西区持续领跑。

今年6月，印江州销售额8个亿，达到该楼盘销售以来的单月成交巅峰值，据说当月有42套的成交都来自“老带新”。

42套是个什么概念？比一些同档次楼盘的六月总成交总套数还多，“老带新”多，意味着购房者对印江州的认可，这是助力印江州在西区领先的关键所在。

印江州令我印象最深刻的是它的精装修环节，上一次也说过。装修环保和品质感是一所房子最重要一环。因为你买的不是房子，而是健康生活。

临崖会所也特高大上，据说已经是印江州业主带朋友最爱去的地方了，因为他在会所引入了“原聚场”，组织了很多有趣的“社区文化类活动”。东原是重庆率先将社区运营IP“原聚场”提前放到销售阶段让业主体验的开发商。

我一直以来的观点是：以自住为目的，兼顾资产长期保值增值，就要在价格与价值匹配的前提下，买区域内的拔尖楼盘，无论是生活的愉悦感和品质感都会与普通楼盘不同，比如印江州。

还比如铂悦澜庭，在弹子石“玉带缠腰”的“湾区”滨江带，同样也做到了区域内改善型楼盘中，品质和精装修的标杆，口碑非常不错。

在“两江四岸”迎来全新机遇，洋人街整体搬迁后，弹子石的“半岛湾区”可能会完成巨变！

再加上占据南滨中段的顶 级豪宅[1891印长江]、主打高端公寓的[世界时]、占了“蔡家嘴”滨江优越位置的[嘉阅湾]、照母山“山水圈”中心的[湖山樾]，以及合作开发的[千屿、江山樾、长河原]等楼盘。

我们看到东原楼盘的选址都很讲究，基本上都是热点区域、核心区域和潜质很大的区域。

东原楼盘给我最大的感觉是，不在于数量多，而在于“与时俱进”和 “高标准品质”，是能找到消费者需求的一家开发商。

很多重视服务的开发商都开始在做社群，也就是给业主提供场地、带头组织、设计场景，让小区业主多多接触，邻里互助。

做社群服务，对物管公司要求极高。

东原为孩子考虑了“童梦童享”，关注社区里儿童的成长系统，已经到了3.0版本；

去年，又为社区生活建造了线下空间—“原聚场”，东原是想借助这个平台的打造，与业主建立更自然更亲近也更长久的关系。

“童梦童享”和“原聚场”都已经在重庆落地，成为了行业里社区运营领域创新与实践的标杆。

东原重庆公司突破100亿，目前在重庆大概是前8的分量，前面分别是金科、融创、龙湖、恒大、万科、保利、旭辉。

要知道，现在的重庆楼市，是全国大型开发商差不多全都进来了的，竞争十分激烈。

对于本土的几家，我是希望他们越做越大，越做越好，在全国打出响亮的口碑，因为他们代表重庆，

而我们也应该给予这几家开发商更多的信任、更多的期望！

当楼市步入调控周期，自住型的买房，底线是不要买到烂尾，其次品质不能差，以及规划的商业+交通配套都很明确，这些都是关键因素。

找一个最靠谱的开发商，是选房首要问题！！

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